RK ́i hagi OSAÜHING H ja OÜ M vastu mõttelise osa omandiõiguse üleandmise ja kinnisturaamatu kande kustutamise nõudes. 2 195,72 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: RK (isikukood: XXX, elukoht: XXX); Hageja esindaja: Mihkel Leesment (OÜ Leesment & Partnerid, Läänekaare 3a, 11611 Tallinn; e-post: [email protected]); Kostja I: OSAÜHING H (registrikood: XXX, aadress: XXX); Kostja II: OÜ M (registrikood: XXX, aadress: XXX); Kostja II esindaja: Ramil P ( XXX).
Kohtuistungi toimumise aeg või menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Asendada TsÜS § 68 lg 5 mõttes OÜ M nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud kinnistu XXXmõttelise osa omanikuna RK ́i sisse kandmiseks ja registriosast OÜ M kustutamiseks.
3.Kohtuotsus kuulub täitmisele üksnes tingimusel, et RK on tasunud OÜ-le M kinnistu ostuhinna 2195,72 eurot (kaks tuhat ükssada üheksakümmend viis eurot ja 72 senti). Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud OÜ M kanda. Edasikaebamise kord Pooltel on õigus esitada kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
1.15.06.2010.a. esitas hageja RK hagi OSAÜHING H ja OÜ M vastu mõttelise osa omandiõiguse üleandmise ja kinnisturaamatu kande kustutamise nõudes. Hagavalduse kohaselt on RK kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnisturegistrisse registriosa nr XXX all kaasomanikuna, kellele kuulub XXXkoosomandist. Kostja I, OÜ H , oli kantud samasse registriossa kaasomanikuna, kellele kuulus XXXkaasomandist, kuni oma osa võõrandamiseni 19.08.09. aastal. OÜ H sõlmis 19.08.09.a. kinnistu mõttelise osa ja kinnistu müügilepingu ning asjaõiguslepingu, millega müüs oma omandi OÜ-le AA L .
2.16.10.09.a. ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisega kostjale I teostas hageja temale kuuluvat kaasomaniku ostueesõigust. Nimetatud avalduse toimetas hageja kostjale I kätte 19.10.09.a. e-postiga ning lisaks sellele andis üle ka isiklikult allkirja vastu kostja I seaduslikule esindajale LV.
3.Vaatamata asjaolule, et hageja esitas ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegselt, ei astunud kostja I samme müügilepingu täitmiseks ehk kinnistu mõttelise osa üleandmiseks hagejale. Selle asemel võõrandas kostja I 31.12.09. a lepinguga 5/14 ja 15.01.10.a. lepinguga ülejäänud 4/14 kaasomandist OÜ-le M . Hagi esitamise ajal ongi registriossa kõnealuse XXXmõttelise osa omanikuna kantud OÜ M . Kostja I seaduslik esindaja LV on ühtlasi füüsilise isikuna kõnealuse kinnisasja kaasomanik XXXosas.
4.Hageja palub asendada OÜ H tahteavaldus Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnisturegistri registriossa nr XXX kantud kinnistu XXXmõttelise osa üleandmiseks RK ja asendada OÜ M nõusolek RK kandmiseks registriossa nr XXX kantud kinnistu XXX mõttelise osa omanikuna ja nõusolek OÜ M kustutamiseks sellest registriosast.
5.Hageja ei nõustu kostja II seisukohaga, et kuna kostja II omandas kinnistuosa heauskselt, puudub hagejal alus nõuda enda kandmist kinnistusraamatusse.
6.Hageja vaidleb vastu ka kostja II seisukohale, et hageja ei või enne ostuhinna tasumist esitada hagis näidatud nõudeid. Käesoleval juhul tuleb ostjana käsitleda OÜ-d AA L , kuna hageja teostas oma ostueesõigust lepingu suhtes, mille poolteks olid kostja I ja OÜ AA L . Hageja on kohustatud ostuhinna hüvitama OÜ-le AA L , mitte kostjale II.
7.Kostja II maksis vaidlusaluse kinnistuosa eest 439000 krooni. Ostueesõiguse teostamisel oli müügihinnaks aga vaid 34355,57 kr.
8.Hageja esitas 20.09.2011.a. kohtule oma seisukoha ning täiendava taotluse. Hageja selgitab, et notar Gunnar Savisaare esitatud vastuse punkt 2 kohaselt toimus notariaalakti nr 8618 tõestamine 19.10.2009.a. kella 15.00 ja 16.00 vahel. See kellaeg kinnitab hageja varasemat seisukohta, et LV sai ostueesõiguse teostamise avalduse kätte e-kirja teel 19.10.2010.a. ning pärast seda otsustas astuda samme, et takistada kaasomandi minemist hagejale. Kohtutäitur Elin Vilippuse vastusest nähtub, et 18.08.2009.a. saatis kohtutäitur kostjale I e-kirja XXX aadressile. Samuti nähtub, et LV on edastanud kohtutäiturile 13.08.2009.a. e-kirja postiaadressi XXX kaudu. Hageja selgitab, et sellest järeldub, et h .ee oli 2009.a. augustis toimiv domeen ning järelikult pidid ka muud sellele meiliserverile saadetud e-kirjad jõudma adressaadini. Seetõttu peab hageja tõenäoliseks, et adressaadini jõudis ka 19.10.2009.a. hageja poolt saadetud ostueesõiguse teostamise avaldus.
9.Oma kohtule esitatud seisukohas juhib hageja tähelepanu ka sellele, et kohtutäituri vastuse kohaselt tegi ettepaneku müüa kinnistu kohtutäituri kontrolli all Liivia Valdas. Samas tuleb TMS § 5 lg 3 kohaselt lugeda täitemenetluse osaliseks ka kinnisasja kaasomanikud. Menetlusosalistel on TMS-s sätestatud õigused, mida kohtutäitur peab menetlusosalistele tutvustama (TMS § 8). Seda pole tehtud. Kohtutäitur peab edastama menetlusosalistele ka vara arestimise akti (TMS § 10 lg 1). Seda ei tehtud. Menetlusosalistel on õigus täitetoimikuga 2 (7)
tutvuda (TMS § 35). Selle õiguse kasutamine eeldab, et menetlusosalisi on menetlusest teavitatud. Seda aga ei tehtud. Kohtutäituril ei ole kohustust teavitada menetlusosalisi kinnisasja müügist kohtutäituri kontrolli all – teavitamiskohustus kehtib vaid enampakkumise korral (§ 153 lg 2), mida käesoleval juhul aga LV initsiatiivil ei toimunud. Lisaks leiti ka ostja LV poolt. Hagejale jääb selgusetuks miks ei pakutud kinnistut müüa esmalt kaasomanikele, vaid otsiti asjassepuutumatu kolmas isik. Hageja leiab, et selline LV tegevus oli suunatud teiste kaasomanike ostuvõimaluste välistamisele, et hiljem oleks võimalik uuel omanikul esitada teistele rahalisi nõudeid tee ja teealuste kommunikatsioonide kasutamise eest.
10.Hageja peab oluliseks märkida, et asjas pole kogutud ühtegi tõendit, mis kinnitaksid, et 19.10.2009.a.e-kiri ostueesõiguse teostamise avaldusega ei jõudnud adressaadi serverisse. Seetõttu, kuigi kogutud tõendid on kaudsed, tuleb neid kogumis hinnates asuda seisukohale, et e-kiri ja ostueesõiguse teostamise avaldus jõudis tähtaegselt adressaadini. Kostja seisukohad
11.Kostja II OÜ M 25.08.2010.a. kirjaliku vastuse kohaselt hagile, kostja II hagi ei tunnista ning vaidleb sellele täies ulatuses vastu. Kostja II leiab, et ta on vaidlusaluse osa kinnistust omandanud heausksena. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et ajal, mil kostja II sõlmis tehingud vaidlusaluse kinnistu osade omandamiseks, oli kinnistusraamatu andmete kohaselt omanikuks OÜ AA L ning kinnistusraamatus ei olnud ühtegi märget selle kohta, et kolmandatel isikutel võiks nendele olla mingeid õigusi. Seega oli kinnistu osade omandamine kostja II poolt igati õiguspärane ning hagejal puudub õiguslik alus nõuda enda kandmist nimetatud kinnistu osade omanikuna kinnistusraamatusse. Kostja II selgitab, et ta omandas kinnistu heausksena heauskselt omanikult. Hagimaterjalidest nähtuvalt teavitas hageja kostjat I oma ostueesõiguse teostamise kavatsusest. Hagist ei nähtu, et sellest oleks teavitatud OÜ-d AA L . Samuti ei nähtu hagist, et hageja oleks astunud samme oma ostueesõiguse realiseerimiseks ning teinud OÜ-le AA l ettepaneku viia see notari juures lõpuni. Seega tuleb eeldada, et kinnistu osade müügil kostjale II, oli ka OÜ AA L näol tegemist kinnistute heauskse omanikuga, kes ei olnud ega pidanudki olema teadlik, et keegi soovib kasutada oma ostueesõigust. Kostja II juhib tähelepanu asjaolule, et ajal, mil ta kinnistu osad omanda, oli möödunud üle nelja kuu hetkest, mil OÜ AA L kinnistu osa omandas. Seega võis ja sai OÜ AA L eeldada, et ostueesõiguse teostamiseks ei ole keegi soovi avaldanud.
12.Hageja taotleb, et kostja II nõusolek asendatakse kohtuotsusega. Kostja II on seisukohal, et seni kuni hageja ei ole kostjale II tasunud kinnistute ostuhinda, ei ole hagejal õigus nõuda kohtult taolise otsuse tegemist. Kostja II leiab, et hageja käitumine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega.
13.Kostja II oma 08.02.2011.a. seisukohas hageja 04.10.2010.a. vastusele, ei tunnista hageja väiteid ning vaidleb nendele täies ulatuses vastu.
14.Kostja II selgitab, et esmajoones ei oma tähtsust, kas hageja saadetud kiri aadressile XXX kohale jõudis vaid see, kas ja millal kostja I sellega tutvus. Tahteavaldus jõustub TsÜS § 69 lg 1 esimesest lausest tulenevalt selle kättesaamisest müüja poolt. Isegi kui leiaks tõendamist, et hageja on 19.10.2009.a. saatnud e-kirja kostjale I, ei ole hageja esitanud mitte ühtegi tõendit, mis kinnistaks, et kostja I toonane juhatuse liige LV kunagi hageja poolt nimetatud e-kirjaga tutvus või et ta oleks kuidagigi kinnitanud mainitud e-kirja kättesaamist. Menetluse käik
15.21. veebruari 2011 tagaseljaotsusega rahuldas kohus hagi osaliselt tehes otsuse kostja I osas. Kohus otsustas asendada OÜ H tahteavalduse Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud kinnistu XXX mõttelise osa üleandmiseks RK ́ile. 3 (7)
KOHTU PÕHJENDUSED
16.Kohus, kuulanud ära pooled ja hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid, leidis, et hagi kuulub rahuldamisele.
17.Kohus tuvastas, et RK on kantud Harju kinnistusjaoskonna kinnisturegistrisse registriosa nr XXX all kaasomanikuna kellele kuulub XXX koosomandist. Kostja I, OÜ H , oli kantud samasse registriossa kaasomanikuna, kellele kuulus XXX kaasomandist, kuni 19.08.09, mil OÜ H võõrandas oma osa kinnistust OÜ-le AA L müügihinnaga 34 355,57 kr. Hageja tõestas kaasomaniku ostueesõiguse teostamise avalduse 16.10.2009 ning saatis 19.10.2009 avalduse ekirjaga aadressil XXX. OÜ AA L võõrandas 31.12.09. a lepinguga 5/14 ja 15.01.10.a. lepinguga 4/14 kaasomandist kostjale II OÜ-le M , kes kanti kinnistusraamatusse kinnistu XXX mõttelise osa kaasomanikuna. Kostja II maksis vaidlusaluse kinnistuosa eest 439000 krooni.
18.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus ostueesõigust teostada, kas hageja on ostueesõiguse teostamise avalduse kostjale I kätte toimetanud ja kas kostjal II on õigus keelduda kande parandamise nõusoleku andmisest. Esmalt hindab kohus, kas hageja on nõuetekohaselt teostanud ostueesõigust (I) ja seejärel, kas kostjal II on õigus esitada vastuväiteid omanikukande muutmisele (II). I
19.AÕS § 73 lg 2 sätestab, et kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Vastavalt AÕS § 257 lg 4 omaniku ning ostueesõigusega isiku vahelisele suhtele kohaldatakse võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatut, kui käesolevas seaduses ei ole sätestatud teisiti.
20.VÕS § 244 lg 1 kohaselt ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. VÕS § 244 lg 3 kohaselt asja suhtes ostueesõigust omav isik võib ostueesõigust teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu. Sama paragrahvi lõike 4 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Vastavalt VÕS § 250 ostueesõigust võib teostada /---/ kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist. Kui müüja ostjale müügilepingu ärakirja ei esita, hakkab tähtaeg kulgema lepingu ärakirja saamisest.
21.Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja on esitanud tähtaegselt kostjale I kui müüjale ostueesõiguse teostamise avalduse.
22.Vaidlust ei ole selles, et kostja I müüjana hagejale müügilepingu ärakirja ei esitanud ega muul viisil hagejat ei informeerinud. Kohus leiab, et tõendamata on hageja väide, et tegelikkuses sai ta lepingu kätte mitte augustis 2009 vaid septembris. Ostueesõiguse teostamise avaldusest (tl 14) nähtub, et hageja on notarile avaldanud, et müügilepingu ärakirja kättesaamise täpset kuupäeva ta ei mäleta, kuid kindlasti sai selle kätte 2009 aasta augustikuu jooksul. Seega saabus ostueesõiguse avalduse esitamise tähtaeg hiljemalt 31. oktoobril 2009.
23.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja I on ostueesõiguse teostamise avalduse kätte saanud. Vaidlust ei ole selles, et hageja saatis 19.10.2009 avalduse e-kirjaga aadressil XXX.
24.Vastavalt TsÜS § 69 lg 2 tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Riigikohus selgitas kohtuasjas nr 3-2-1-123-07 p-s 12 , et E-postiga saadetud teate saab 4 (7)
lugeda kättesaaduks, kui see on jõudnud saajani ja tal on mõistlik võimalus teatega tutvuda. Kolleegiumi arvates on e-kiri jõudnud saajani, kui see on saabunud saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse, kuid e-kiri on kätte saadud alles siis, kui saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Millal on isikul mõistlik võimalus e-kirjaga tutvuda, sõltub sellest, kas saajal on Interneti-püsiühendus või mitte. Majandus- ja kutsetegevuses tuleb eeldada, et isik kontrollib e-posti vähemalt kord päevas. Seega saab majandus- ja kutsetegevuses lugeda e-kirja kättesaaduks hiljemalt järgmisel päeval pärast e-kirja saabumist saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse.
25.Kohus leiab, et hageja on tõendanud asjaolu, et OÜ H ametlikuks e-postiaadressiks oli 2009 aastal XXX. Seda aadressi näitas oma kontaktandmete hulgas OÜ H nii äriregistris (äriregistri väjlavõte) kui ka oma kodulehel (OÜ H kodulehel olevate kontaktandmete väljavõte). Notariaalaktist, mis on registreeritud notar Kätlin Ain-Janiski ametitoimingute raamatu registris numbri 2824 all ning mille osalisteks olid OÜ H , OÜ AA L , Maksu- ja Tolliamet ning kohtutäitur Elin Vilippus on OÜ H kontaktide hulgas märgitud e-postiaadress XXX.
26.Kohtutäitur Elin Vilippuse vastusest kohtu järelepärimisele nähtub, et täitur edastas kostjale I 18.08.2009 e-kirja aadressil XXX. Täituri 06.10.2011 vastusest nähtub, et asjaolusid, millest oleks saanud järeldada, et e-kiri ei jõudnud adressaadini, ei esinenud. Kohtutäituri vastusest nähtub ka, et ta on sama ajaperioodil saanud kirja aadressilt XXX. Kohus järeldab nimetatud tõenditest, et domeeni h .ee maili server oktoobris 2009 toimis.
27.Mati Aednurme koostatud vastusest kohtu järelepärimisele nähtub, et domeeni h .ee maili serveri MX kirje XXX on registreeritud Mati Aednurmele kuuluvale maili serverile XXX, kuid vastuse esitamise ajaks on logid saabunud kirjade kohta hävinud, sest logifaile säilitatakse üksnes 12 kuud. Seega nähtub esitatud vastusest, et asjaolu kohta, kas hageja saadetud e-kiri on kostja I meiliserverisse jõudnud, ei ole võimalik tõendeid koguda.
28.Riigikohus selgitas kohtuasjas nr 3-2-1-137-07, et tulenevalt TsMS § 230 lg-st 1 lasub esmalt hagejal tõendamiskoormis nõude olemasolu tõendamiseks ja seetõttu ei saa kostjale ette heita ainult vastuväidete esitamist seni, kuni hageja ei ole esitanud tõendeid nõude aluseks olevate asjaolude tõendamiseks. Juhul kui asjaolu tõendamiskoormis lasub hagejal, võib kostja kasutada hagi vastu kaitsena vastuväidet omapoolseid tõendeid esitamata seni, kuni hageja tõendeid pole esitanud. Kui hageja esitab tõendid asjaolu tõendamiseks, siis on ka kostjal TsMS § 230 lg 1 alusel kohustus oma vastuväidet omakorda tõendada. Järelikult oleks käesoleval juhul kostja I pidanud tõendama oma vastuväiteid, et meiliserver, mille töötamist kostja II möönis augustis 2009, oktoobris 2009 enam ei töötanud või et hageja poolt saadetud kirja muul põhjusel serverisse ei saabunud, kuid nimetatud asjaolu kohta tõendeid esitatud ei ole.
29.Kohus leiab, et olukorras, kus asjaolu kohta, kas hageja saadetud e-kiri on kostja I meiliserverisse jõudnud, ei ole võimalik tõendeid koguda, võib kohus väite hindamisel tugineda asjas kogutud kaudsetele tõenditele ning vaidluse asjaoludele ja selle põhjal hinnata, kas vastav väide on tõendatud. Kohus arvestab, et kostja I kasutas oktoobris 2009 elektronpostiaadressi XXX, vastav domeen ja meiliserver toimisid, et hageja saatis kirja nimetatud aadressil. Kahtlust ei ole selles, et hageja on ostueesõiguse teostamise avalduse koostanud ning et ta soovis avaldust kostjale I edastada ja tal olid selleks 19.10.2009 kõik võimalused. Seega loeb kohus tõendite ja asjaolude kogumi põhjal tuvastatuks, et kostja I on hageja ostueesõiguse teostamise avalduse kätte saanud 20.10.2009.
30.Kohtu arvates ei ole asjakohane hageja väide, et kostja I juhatuse liige keeldus pahauskselt tahteavaldust vastu võtmast, mistõttu jõudis hageja avalduse isiklikult üle anda alles pärast tähtaja möödumist. Kokkusaamisele ilmumata jätmine või selle tühistamine ei ole selline asjaolu, mis annaks aluse TsÜS § 69 lg 4 kohaldamiseks. 5 (7)
II
31.Järgnevalt hindab kohus, kas kostjal II on õigus esitada vastuväiteid kinnistusraamatu kande parandamise nõudele.
32.Vastavalt AÕS § 257 lg 3 kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus omab kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Sama tähendust omab /---/ kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus. AÕS § 63 lg 3 kohaselt asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Kohus leiab, et käsitlus, mille puhul eelmärke kinnistusraamatus olek tagaks vaid osade käsutuste tühisuse, oleks vastuolus eelmärke mõttega, mille kohaselt eelmärge kaitseb isiku, kelle nõuet eelmärge tagab, nõude maksmapanekut kõigi teiste isikute ees. Seda kinnitab Riigikohtu praktika tsiviilasjades nr 3-21-41-06 ja 3-2-1-128-03. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-41-06 punktis 18 toodu kohaselt heauskne omandamine ei ole võimalik, kui tühine on asjaõigusleping, millega omandi üleandmine kokku lepiti ning lahendi nr 3-2-1-128-03 punktis 11 toodu kohaselt kinnisomandi või piiratud kinnisasjaõiguse omandamise, sealhulgas heauskse omandamise eelduseks on kehtiv asjaõigusleping. AÕS § 63 lg 3 kohaselt on eelmärget kahjustav asjaõigusleping tühine ja seega on välistatud ka heauskne omandamine kõikidel võõrandamistel pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist. Kostja II ei saa seega esitada vastuväidet, et ta on kinnisasja heauskselt omandanud.
33.Kostja II vastuväite kohaselt on tal õigus keelduda nõusoleku andmisest kuni talle on tasutud ostuhind.
34.AÕS § 261-1 lg 1 sätestab, et ostja või ostja õigusjärglane võib keelduda ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmisest ja kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tasutud ostuhind. Vastavalt AÕS § 261-2 kui ostueesõigusega isikul tuleb vastavalt käesoleva seaduse §-le 2611 tasuda ostuhind ostjale või ostja õigusjärglasele, vabaneb ta kohustusest tasuda ostuhind müüjale. AÕS § 261-1 nimetatud vastuväide kujutab endast analoogset vastuväidet VÕS § 110 sätestatud kohustuse täitmisest keeldumise vastuväitega. Kuivõrd AÕS § 261-1 räägib ka ostja õigusjärglasest, tuleb sätet mõista selliselt, et vastuväite esitamise õigus on ka ostja eriõigusjärglasel, kellele ostja on kinnisasja edasi võõrandanud ja kes on omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Kuigi § 261-1 ei täpsusta, kas sellisel juhul peetakse silmas ostuhinda, mille on tasunud esialgne ostja müüjale või mille on tasunud järjekorras teine ostja esimesele ostjale, võib koosmõjus §-ga 261-2 asuda seisukohale, et järgnevatel ostjatel ei saa olla õigust nõuda suuremat ostuhinda kui oli kokku lepitud esmases müügilepingus. Vastasel juhul võiks kinnisasja kehtetu edasivõõrandamine halvendada ostueesõiguse omaja õigusi. Vastuväide puudutab üksnes ostuhinda, muude kulutustega, nt lepingu sõlmimise kuludega seoses vastuväidet kasutada ei saa.
35.Vastuväite menetluslikult rakendamisel saab lähtuda samadest juhistest, mida on andnud Riigiohus VÕS § 110 alusel esitatud vastuväite kohta. Riigikohus selgitas kohtuasjas 3-2-1-5711 p-s 38, et võlaõigusseaduse § 110 lg 5 järgse otsustuse tegemine on menetluslikult ühtlasi otsuse täitmise viisi kindlaksmääramine TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes. Riigikohus on ka varem leidnud, et kostja põhjendatud kohustuse täitmisest keeldumise korral saab rahuldada hagi vastunõude täitmise tingimusega (vt nt Riigikohtu 20. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05, p 33; 2. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-96-10, p 14). Sellise täitedokumendi täitmisele kohaldatakse TMS § 21 (vt selle kohta ka Riigikohtu 9. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 14) ja § 184. Kui tahteavaldus sõltub sissenõudja kohustuse täitmisest, loetakse tahteavaldus TMS § 184 lg 1 teise lause järgi tehtuks, kui sissenõudja või kohtutäitur on pakkunud võlgnikule kohustuse täitmist.
6 (7)
36.Eelnevast tuleneb, et kostja vastuväide nõusoleku andmisest keeldumise kohta on ühtlasi taotlus kohtuotsuse täitmise viisi kindlaksmääramine TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes. Seega määrab kohus kindlaks tingimuse, mille rahuldamisel muutub kohtuotsus täidetavaks.
37.Kohus leiab, et tulenevalt AÕS § 261-1 on kostjal II õigus keelduda nõusoleku andmisest seni, kuni talle on tasutud ostuhind, kuid mitte suuremas ulatuses kui esmases müügilepingus kokku lepitud ostuhind. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et müüja võõrandas oma osa kinnistust OÜ-le AA L müügihinnaga 34 355,57 kr. OÜ AA L võõrandas 31.12.09. a lepinguga 5/14 ja 15.01.10.a. lepinguga 4/14 kaasomandist kostjale II OÜ-le M müügihinnaga 439000 krooni. Tulenevalt AÕS § 261-1 ja 261-2 on kostjal II õigus keelduda nõusoleku andmisest seni, kuni talle on tasutud ostuhind 34 355,57 EEK ehk 2195,72 eurot.
38.Kohus märgib, et põhjendamatu on kostja II seisukoht, et hageja käitumine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Menetluskulude jaotus
39.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus tegi otsuse kostja II kahjuks, seega jäävad menetluskulud kostja II kanda. Kohus ei näe alust TsMS § 162 lg 4 kohaldamiseks, kuivõrd täitmise vastuväide oli üksnes osa kostja vastuväidetest ning ka selle on kohus rahuldanud oluliselt väiksemas ulatuses kui kostja taotlus.
Peeter Pällin Kohtunik
7 (7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.