Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Jaak Luik
Kohtuasi
Richard Kukkuri hagi OÜ Muruniitja vastu kinnisasja mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks ja kinnistusraamatu kande kustutamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 3. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-28252
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Richard Kukkuri kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
2195 eurot 72 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Richard Kukkur (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Kai Amos Kostja OÜ Muruniitja (registrikood 11143381)
Asja läbivaatamise kuupäev
22. oktoober 2012. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 3. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-28252 ning jätta jõusse Harju Maakohtu 24. novembri 2011. a otsus samas tsiviilasjas, arvestades Riigikohtu otsuse põhjendusi.
2.
Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Jätta apellatsiooni- ja kassatsioonimenetluse kulud OÜ Muruniitja kanda.
4.Tagastada Richard Kukkuri kassatsioonkaebuselt 30. aprillil 2012 tasutud kautsjon 25 (kakskümmend viis) eurot Andres Kruusimägi pangakontole nr 10010141691015.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Richard Kukkur (hageja) esitas 15. juunil 2010 Harju Maakohtule hagi OSAÜHINGU HARRIVAL (kostja I) ja OÜ Muruniitja (kostja II) vastu kinnisasja mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks ja kinnistusraamatu kande kustutamiseks. Hagiavalduse kohaselt on hageja kantud kinnistusregistri registriossa nr 9287802 kinnisasja 1/14 mõttelise osa kaasomanikuna. Kostja I oli sama kinnisasja 9/14 mõttelise osa kaasomanik kuni
19.augustini 2009, mil ta müüs oma kaasomandi osa Osaühingule AA Laenud. Hageja esitas kostjale I ostueesõiguse teostamise avalduse, mille kostja I sai kätte 19. oktoobril 2009. Kostja I ei asunud hagejale müügilepingut täitma, vaid võõrandas 31. detsembri 2009. a ja
15.jaanuari 2010. a lepingutega oma kaasomandi osa kostjale II. Hageja teostas ostueesõigust lepingu suhtes, mille poolteks olid kostja I ja Osaühing AA Laenud. Seetõttu tuleb ostjana käsitada Osaühingut AA Laenud (edaspidi ostja), kellele on hageja kohustatud hüvitama ostuhinna 34 355 krooni 57 senti (2195 eurot 72 senti). Hagi esitamise ajal on vaidlusaluse kinnisasja 9/14 mõttelise osa omanikuna kantud registriossa nr 9287802 kostja II. Hageja palub asendada kostja I nõusolek kinnisasja 9/14 mõttelise osa üleandmiseks hagejale ja kostja II nõusolek hageja kandmiseks kinnisasja 9/14 mõttelise osa omanikuna registriossa ja kostja II kustutamiseks sellest registriosast.
2.Kostja II ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja II omandas vaidlusaluse kaasomandiosa heausksena, makstes selle eest 439 000 krooni (28 057 eurot 21 senti). Ajal, mil kostja II tehingud tegi, oli kinnistusraamatu andmete kohaselt omanikuks ostja. Kinnistusraamatus ei olnud märget kolmandate isikute õiguste kohta. Hagejal ei ole õigust nõuda enda kandmist kinnisasja mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja teatas oma ostueesõiguse teostamise kavatsusest kostjale I, kuid ei teavitanud ostjat. Kaasomandi osa müügil kostjale II oli ka ostja heauskne omanik. Seni kuni hageja ei ole kostjale II maksnud viimase tasutud ostuhinda, ei ole tal õigust nõuda kostja II nõusoleku asendamist. Hageja käitumine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega. Tõendatud ei ole, et kostja I on ostueesõiguse teostamise avaldusega tutvunud.
3.Harju Maakohus rahuldas 21. veebruari 2011. a tagaseljaotsusega hagi kostja I vastu ja asendas kostja I tahteavalduse kinnistusregistri registriossa nr 9287802 kantud kinnistu 9/14 mõttelise osa üleandmiseks hagejale. Menetluskulud jäid kostja I kanda.
4.Maakohus rahuldas 24. novembri 2011. a otsusega ka kostja II vastu esitatud hagi ja asendas kostja II nõusoleku kinnistusregistri registriossa nr 9287802 kantud kinnisasja 9/14 mõttelise osa omanikuna hageja sissekandmiseks ja registriosast kostja II kustutamiseks. Kohtuotsuse resolutsiooni järgi on kohtuotsuse täitmise tingimuseks asjaolu, et hageja on tasunud kostjale II kinnisasja mõttelise osa ostuhinna 2195 eurot 72 senti. Menetluskulud jäid kostja II kanda. Maakohtu otsuse kohaselt vaidlevad pooled selle üle, kas hagejal on õigus ostueesõigust teostada, kas ta on ostueesõiguse teostamise avalduse kostjale I kätte toimetanud ja kas kostjal II on õigus keelduda nõusoleku andmisest kande parandamiseks. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja I ei esitanud hagejale müügilepingu ärakirja ega teavitanud teda muul viisil. Hageja sai müügilepingu ärakirja augustis 2009. Seega saabus ostueesõiguse teostamise avalduse esitamise tähtaeg hiljemalt 31. oktoobril 2009. Pooled ei vaidle, et hageja saatis 19. oktoobril 2009 avalduse e-postiga aadressile [email protected]. Tõendatud on, et see aadress oli 2009. a-l kostja I ametlikuks e-posti aadressiks ning domeeni harrival.ee e-posti server toimis oktoobris 2009. Seega sai kostja I hageja ostueesõiguse teostamise avalduse kätte 20. oktoobril 2009.
Kostja II ei saa esitada vastuväidet, et ta on kinnisasja heauskselt omandanud. Kui asjaõigusleping, millega omandi üleandmine kokku lepiti, on tühine, on heauskne omandamine välistatud kõikidel võõrandamistel pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist (asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 3). Kostja II vastuväide nõusoleku andmisest keeldumise kohta kuni ostuhinna tasumiseni on käsitatav taotlusena määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 esimese lause tähenduses. Kostjal II on AÕS § 2611 alusel õigus keelduda nõusoleku andmisest kostja I ja ostja sõlmitud müügilepingus kokkulepitud hinna, s.o 2195 euro 72 sendi tasumiseni.
5.Kostja II palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja II arvates ei ole hageja tõendanud, et kostja I e-posti server toimis oktoobris 2009 ning et ta toimetas kostjale I ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegselt kätte. Maakohus jaotas tõendamiskoormuse valesti. Kostja II omandas kinnisasja heauskselt ning lepingud on kehtivad. Kostja II nõustub kinnisasja hagejale üleandmisega vaid juhul, kui talle hüvitatakse kõik tehinguga kaasnenud kulud. Kohtu määratud hüvitis ei ole õiglane, sest kostja II omandas vaidlusaluse kinnisasja 439 000 krooni eest. Hageja käitumine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega, sest ta keeldus notari ettepanekust toimetada ostueesõiguse teostamise avaldus kostjale I kätte. Pärast ostueesõiguse teostamise avalduse kostjale I kättetoimetamist ei võtnud hageja midagi ette, et ostueesõigust realiseerida. Saades teada, et ostja on kaasomandi osa võõrandanud, ei pöördunud hageja uue omaniku poole ega üritanud jõuda kohtuvälisele kokkuleppele.
6.Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 3. aprilli 2012. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäid hageja kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt sõlmis kostja I 19. augustil 2009 kinnisasja 9/14 mõttelise osa müügi- ja asjaõiguslepingu, millega müüs oma omandi Osaühingule AA Laenud. Hageja soovis kinnisasja kaasomanikuna kasutada ostueesõigust ja esitas hagiavalduse kohaselt 19. oktoobril 2009 kostjale I ostueesõiguse teostamise avalduse. Maakohus rahuldas tagaseljaotsusega hagi kostja I vastu, see otsus on jõustunud. Hageja esitas maakohtule taotluse tõendite kogumiseks, paludes nõuda kohtutäiturilt välja andmed kostja I täiteasjades kinnisasja nr 9287803 kostja I kaasomandi osa müügi kohta. Maakohtu järelepärimisele vastas kohtutäitur, et kostja I kaasomandi osa müük toimus kostja I soovil kohtutäituri kontrolli all täitemenetluse seadustiku (TMS) § 102 alusel. Kohtutäitur selgitas, et ostueesõigust ei saa teostada, kui asi müüakse sundtäitmisel (võlaõigusseaduse (VÕS) § 251 lg 1). Täitemenetluse algatamise aluseks olid Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskuse korraldused, sissenõudjaks oli Eesti Vabariik Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskuse kaudu.
19.augustil 2009 sõlmitud registriossa nr 9287802 kantud kinnisasja 9/14 mõttelise osa müügi- ja asjaõiguslepingus on lisaks müüjale ja ostjale märgitud osalejateks kohtutäitur ja Eesti Vabariik Maksu- ja Tolliameti kaudu. Kostja I mõttelisele osale oli 13. novembril 2008 seatud Eesti Vabariigi kasuks käsutamise keelumärge, mida sai kustutada üksnes kohtutäituri nõusolekul. Seega müüdi kinnisasja kostja I mõtteline osa täitemenetluses kohtutäituri kontrolli all TMS § 102 korras. Maakohus ei ole eeltoodud asjaoludele tähelepanu pööranud ega hageja esitatud ja tema taotlusel kogutud tõendeid hinnanud. Samuti on maakohus jätnud ekslikult kohaldamata VÕS § 251, mis sätestab ostueesõiguse piirangud. VÕS § 251 lg 1 kohaselt ei saa ostueesõigust teostada, kui asi müüakse sundtäitmisel. Kuna hageja nõude rahuldamiseks ei ole seadusest tulenevat alust, ei ole poolte esitatud väited ja vastuväited olulised. VÕS § 251 lg 1 on imperatiivne säte, mis välistab ostueesõiguse teostamise.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsuse. Kassatsioonkaebuse kohaselt ei arvestanud ringkonnakohus asjaoluga, et kostja I müüs kohtutäituri kontrolli all kinnisasja mõttelise osa ostjale. Selle kohta tehtud tagaseljaotsusega on tuvastatud, et hagejal oli õigus teostada ostueesõigust. Kostja II omandas vaidlusaluse kaasomandi osa väljaspool täitemenetlust, seega oli hagejal ostueesõigus. Ringkonnakohus kohaldas üllatuslikult VÕS § 251 lg-t 1. See säte ei kohaldu, sest kaasomandi osa müüdi kohtutäituri kontrolli all, mitte enampakkumisel. Kui VÕS § 251 lg 1 välistab kaasomaniku ostueesõiguse kinnisasja müümisel kohtutäituri kontrolli all, on see säte põhiseadusvastane ja ei kohaldu.
9.Kostja II vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Kuna kohus kohaldab seadust ise, ei ole oluline, kas pooled tuginesid VÕS § 251 lg-le 1. Ostueesõigust reguleeritakse eelkõige võlaõigusseadusega, asjaõigusseadus on täiendav regulatsioon. Võlaõigusseaduse sätted ei ole vastuolus asjaõigusseaduse ega täitemenetluse seadustiku sätetega. VÕS § 251 lg 1 ei ole vastuolus põhiseadusega.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi vale tõlgendamise ja kohaldamise tõttu. Kolleegium jätab TsMS § 691 p 5 järgi jõusse maakohtu otsuse, arvestades Riigikohtu otsuse põhjendusi. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada ja menetluskulud jätta kostja II kanda.
11.Pooled ei vaidle selle üle, et kostja I müüs vaidlusaluse kaasomandiosa ostjale kohtutäituri kontrolli all TMS § 102 lg 1 järgi. Hageja teatas kostjale I, et soovib kasutada kaasomaniku ostueesõigust. Ostja müüs kohtutäituri kontrolli all ostetud kaasomandi osa kahe lepinguga edasi kostjale II. Pooled vaidlevad kassatsiooniastmes selle üle, kas asja müük kohtutäituri kontrolli all
TMS § 102 lg 1 tähenduses välistas hageja ostueesõiguse teostamise VÕS § 251 lg 1 järgi.
12.Ringkonnakohus leidis ekslikult, et kinnisasja mõttelise osa müümisel kohtutäituri kontrolli all ei saa ostueesõigust kasutada. VÕS § 251 lg 1 kohaselt ei saa ostueesõigust teostada, kui asi müüakse sundtäitmisel või pankrotimenetluses, samuti kui asi sundvõõrandatakse. Praegusel juhul ei ole pooled väitnud, et kinnisasi müüdi pankrotimenetluses pankrotiseaduse alusel või sundvõõrandati kinnisasja sundvõõrandamise seaduse järgi. Kostja I müüs kinnisasja kohtutäituri kontrolli all. Võlgniku õigus müüa kinnisasi kohtutäituri kontrolli all TMS §-s 102 sätestatud korras tuleneb TMS §-st 157. Kohtutäituri kontrolli all müüb võlgnik kinnisasja müügilepingu kohta võlaõigusseaduses ettenähtud korras, kohtutäitur annab müügiks nõusoleku (TMS § 102 lg-d 1 ja 6). Kolleegium märgib, et asja müümisel kohtutäituri kontrolli all sõlmivad pooled müügilepingu, millega müüja (võlgnik) kohustub andma ostjale asja üle ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, viimane aga kohustub tasuma müüjale ostuhinna ja võtma asja vastu (VÕS § 208 lg 1). Lisaks võlaõiguslikule kohustustehingule sõlmivad müüja ja ostja kinnisomandi üleandmiseks asjaõiguslepingu (AÕS § 120). Kohtutäituri kontrolli all müüdud kinnisasja ostja kantakse kinnistusraamatusse kinnisasja müüja või ostja avalduse ja sellele lisatud dokumentide (sh käsutustehing) alusel (kinnistusraamatu seaduse § 34-35). Täitemenetluse seadustik ei keela kasutada ostueesõigust, kui kinnisasi müüakse kohtutäituri kontrolli all TMS §-s 102 sätestatud korras. TMS § 98 lg 5 järgi ei saa ostueesõigust kasutada enampakkumisel. Kolleegium selgitab, et enampakkumise korral on asja müüjaks TMS § 78 lg 1 järgi kohtutäitur, kes koostab enampakkumise kohta enampakkumise akti. Omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega (TMS § 156). Seega ei sõlmita kohtutäituri korraldataval enampakkumisel eraõiguslikku müügilepingut, vaid müüdav kinnisasi omandatakse avalik-õigusliku toimingu alusel tehtava kande tulemusel (vt ka Riigikohtu 9. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-04, p 15). Kolleegium leiab, et TMS § 98 lg 5 täpsustab VÕS § 251 lg-t 1, selgitades, millise müügi viisi korral ei saa ostueesõigust kasutada. Seega on ostueesõiguse teostamine välistatud juhul, kui kinnisasi omandatakse kande tulemusel, mis tehakse avalik-õigusliku toimingu, mitte eraõigusliku lepingu alusel. Kohtutäituri kontrolli all toimuva müügi eraõiguslikku olemust ja tagajärgi arvestades ei ole põhjendatud ostueesõiguse teostamise võimalust sellise müügi viisi korral piirata. Kui seadusandjal oleks olnud tahe keelata ostueesõiguse teostamine ka TMS § 102 lg 1 korral, oleks see seaduses selgelt kirjas. Kolleegiumi arvates ei ole õige tunnustada praktikat, mis võimaldab võlgnikul ostueesõiguse kasutamise vältimiseks taotleda asja müümist kohtutäituri kontrolli all.
13.TsMS § 173 lg 3 sätestab, et kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust. Kuivõrd maakohtu otsuse resolutsioon jääb jõusse, jääb jõusse ka maakohtus kantud menetluskulude jaotus, millega maakohus jättis menetluskulud kostja II kanda. Kuna ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada, muudab kolleegium apellatsioonimenetluse kulude jaotust. Apellatsiooni- ja
kassatsiooniastme menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 ja § 162 lg 1 alusel jätta samuti kostja II kanda. TsMS § 174 lg 1 esimese lause alusel võib hageja nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
14.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon. Hageja on kooskõlas TsMS § 149 lg 8 kolmanda lausega teatanud Riigikohtule, kellele ja millisele pangakontole kautsjon tagastada. Ants Kull, Villu Kõve, Jaak Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.