2-11-2445/30 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

4.Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagi asjaolud ja menetluse käik 20.01.2011 esitas O S hagi Harju Maakohtusse Eesti Vabariigi (Veeteede Ameti kaudu) vastu üürilepingu pikendamiseks. Hageja taotles pooltevahelise üürilepingu pikendamist VÕS § 326 alusel tema kasutuses olevale eluruumile kolmeks aastaks, s.o kuni 12.04.2014. Hageja töötas Veeteede Ameti struktuuriüksuses Ristna tuletorni komandandi ametikohal alates 1987. aastast. Selleks, et hageja saaks oma tööülesandeid täita, eraldati talle elamiseks Ristna tuletorni kinnistul asuv elamu. Eluruumi hagejale eraldamisel mingit lepingut ei vormistatud. Hageja tööleping kostjaga lõppes 11.01.2011 koondamise tõttu. Kostja esitas 21.12.2010 hagejale ametliku kirja, teatades pooltevahelise üürilepingu ülesütlemisest võlaõigusseaduse (VÕS) § 312 alusel alates 12.04.2011. Lepingu lõppemisega kaasnevad hageja jaoks väga rasked tagajärjed. Hageja elab Ristna tuletorni elamus üksinda, see on tema ainuke elukoht, mille korrashoidmiseks ja hooldamiseks on hageja 24 aasta jooksul teinud märkimisväärseid kulutusi. Kõik hageja sõbrad ja tuttavad elavad Hiiumaal, samuti on kõik hageja kasulikud kontaktid Hiiumaal ning mujal on tal raske tööd leida. Koondamise tõttu puuduvad hagejal rahalised vahendid teise eluruumi üürimiseks. Hagejale kuulub Hiiumaal kinnistu, mis asub Ristna tuletorni kinnistu kõrval. Sellel asub vana maja, mis on elamiskõlbmatu. Hagejal puuduvad hetkel vahendid selle maja koheseks remontimiseks. Vahendite kogumine ja vajalike remonttööde teostamine võtab vähemalt kolm aastat. Hageja üürib Ristna tuletorni kinnistul väikest baari, mis töötab soojal ajal ja võimaldab hagejale sissetuleku teenimist. Hagejale kuulub Tallinnas 2-toaline korter. Kuid selles elavad hageja lapsed, mistõttu puudub hagejal võimalus korterit elamiseks kasutada. Hageja perekond on taotlenud Ristna tuletorni kinnistu erastamist. Kõik teised Veeteede Ameti töötajad on saanud nende kasutuses olevaid kinnistuid erastada (Kõpu ja Tahkuna majakad). Hagejale aga erastamisest keelduti selle põhjendusega, et seda maja vajatakse tuletorni komandandi elamiseks näiteks juhul, kui avaldaja töölt lahkub. Seetõttu lubati hagejal erastada Ristna kinnistu. Nüüd aga selgus, et Ristna tuletorni komandandi ametikoht

on koondatud. See tähendab, et keegi kostja töötajatest ei tule sinna elama. Samas aga ei lubata hagejal Ristna tuletorni kinnistu erastamist. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja ei ole tõendanud, et üürilepingu lõppemisega kaasnevad temale rasked tagajärjed, mis võimaldaksid üürilepingu pikendamise VÕS § 326 lg 2 järgi. Tegemist on algselt 3-korterilise elamuga, mis renoveerimise käigus muudeti 2-korteriliseks. Hageja kasutab nimetatud elamus korterit suurusega 105,7 m2, hageja elab elamus üksinda. Üürilepingu objektile kulutuste tegemine on hageja poolt tõendamata. Üürilepingu lõpetamine ei pea kaasa tooma hageja lahkumist saarelt. Hageja ei ole hagiavalduses põhjendanud, mis takistab teda leidmast elamispinda Hiiumaal. Üüriraha puudumine ei ole üürilepingu pikendamise nõude rahuldamise aluseks. 14.12.2010 avalduses soovis hageja osta kinnistut, millel asub hageja kasutuses olev eluruum. Seega ei ole tõsiselt võetav hageja poolt väidetu, et puudub raha teise eluruumi üürimiseks ning endale Hiiumaal kuuluval kinnistul elamu kordategemiseks. Lisaks Hiiumaal asuvale kinnistule kuulub hagejale ka korteriomand Tallinnas. Ekslik on eeldada, et pärast teenistussuhte lõppemist kostjaga hüvitab riik ka edaspidi tema üürikulud. Elamu remontimise ja remondiks vahendite hankimise vajadust ei saa lugeda rasketeks tagajärgedeks. Põhjendatud ei ole hageja arvamus, et teise eluruumi üürimine on talle oluliselt kallim seni kasutatava eluruumi üürimisest. Asjaolu, et teenistussuhte ajal ei nõudnud kostja hagejalt eluruumi kasutamise eest üüri tasumist, ei anna hagejale alust eeldada, et ta saaks riigile kuuluvat eluruumi edaspidigi tasuta kasutada. Hageja sissetulekuallikas ja elukoht ei pea tingimata paiknema ühel ja samal kinnistul. Hageja ei saanud küll erastada tema kasutuses olevat eluruumi, kuid hagejale erastamisvõimaluse loomiseks andis riik Kõrgessaare Vallavalitsusele tasuta üle Ristna kinnistu koos selle oluliseks osaks oleva 2-korterilise elamuga. Nimetatud kinnistu sai hageja erastada. Kostja ei pea põhjendatuks hageja ootust, et talle oleks tulnud erastada mitu kinnistut. Kostja on aastatel 1999-2001 elamu 1,089 miljoni krooni eest restaureerinud-renoveerinud, mille käigus rajati kanalisatsioon, uuendati katus, ehitati välja sanitaarsõlm duširuumiga, remonditi kaminad ja ahjud, teostati sisetööd ja rekonstrueeriti elektrisüsteem. Esimese astme kohtu otsus 26.05.2011 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja jättis menetluskulud hageja kanda. Pooltel puudub vaidlus selles, et hageja on kasutanud Eesti Vabariigile kuuluvat eluruumi ilma selle eest üüri tasumata, kuid vaatamata sellele on kostja käsitlenud eluruumi kasutamist üürisuhtena ning on 21.12.2010 esitanud hagejale eluruumi üürilepingu ülesütlemise avalduse VÕS § 312 lg 1 alusel. Hageja ei ole ülesütlemise avaldust vaidlustanud. Kohus leidis, et poolte vahel on üürisuhe. Kuigi hageja ei pidanud eluruumi kasutamise eest tasuma üüri, võis tegemist olla ka tasuta kasutamise lepinguga. Arvestades aga konkreetseid asjaolusid, pooltevahelisi suhteid ja käitumist, tuleb vaatamata otsese vastusoorituse puudumisele pooltevahelist suhet käsitleda üürisuhtena. Suhte kvalifitseerimine üürisuhtena kaitseb rohkem ka hageja huve, kuna üürilepingu regulatsioon on oma olemuselt suunatud üürniku kaitsele ning kostja tunnistab, et hagejal on üürniku õigused. Hageja on kasutanud eluruumi alates 1987. aastast. Tõendatud ei ole, et tegemist oleks olnud tööandja eluruumiga.

Kuna üürilepingu näol on tegemist kestvuslepinguga, siis võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg-st 1 tuleneva järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. VÕS §-d 326-333 sätestavad erisätted eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja üürilepingu pikendamise nõudeks. Üürnik võib nõuda üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks. Eluruumi üürilepingu pikendamist võib üürnik nõuda juhul, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürnikule või tema perekonnale rasked tagajärjed. Üürilepingu pikendamise eeldusteks on, et hageja suudab tõendada, et lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed, üürnik järgib pikendamise nõude esitamisel seaduses sätestatud tähtaegu ja tingimusi ning ei esine eluruumi üürilepingu pikendamise piiranguid. Kohtu hinnangul ei andnud hageja poolt väljatoodud asjaolud alust üürilepingu pikendamiseks. Hageja väited, mille kohaselt eluruumis elas kogu hageja perekond, seal kasvasid suureks tema lapsed, kõik hageja sõbrad ja tuttavad elavad Hiiumaal, sotsiaalne kohanemine väljaspool Hiiumaad on raskendatud, on emotsionaalset laadi ja ei oma kaalu vaidluse lahendamisel. Hagejale kuuluvad kaks kinnistut. Üks kinnistutest asub kohe vaidlusaluse eluruumi kõrval ning korter asub Tallinnas. Ainetud on hageja väited, et ta ei saa talle kuulvas korteris elada, kuna seal elavad tema lapsed. Samuti ei pea kostja kandma riski, et hagejale kuuluval kinnistul asuv elamu on elamiskõlbmatu. Vaidlusaluse üürilepingu lõpetamine ei pea kaasa tooma hageja lahkumist Hiiumaalt. Hageja ei ole tõendanud, et tal ei ole võimalik Hiiumaal teist eluruumi üürida. Üüriraha puudumine ei saa olla VÕS § 326 lg 2 kohaselt üürilepingu pikendamise nõude rahuldamise aluseks. Kuna hageja elab eluruumis üksinda, siis on temale kasulikum leida üürimiseks teine eluruum, sest 105,7 m2 suuruse eluruumi üürimine on ilmselgelt hagejale kallim. Samuti ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust hageja väited, et tal oli õigustatud ootus, et saab kinnistu, kus eluruum asub, erastada. Hageja sai erastada kõrval asuva kinnistu. Samuti ei anna väited, et hageja tegi kinnistule kulutusi, alust eluruumi üürilepingu pikendamiseks. On loomulik, et hageja, üürides eluruumi, teeb sellele vajalikke parandusi. Üürilepingu esemeks oli eluruum, mitte kinnistu. Hageja ei vaielnud vastu, et elamu on restaureeritud kostja poolt, seega ei saanud elamule ja selles olevale eluruumile hageja poolt tehtavad kulutused olla suuremat laadi. Apellatsioonkaebus O S palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada või saata asi tagasi maakohtusse uueks läbivaatamiseks ja menetluskulud jätta vastustaja kanda. Üürilepingu lõppemisega kaasnevad apellandi ja tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Enne üürilepingu ülesütlemist lõpetas vastustaja apellandiga töölepingu, seega jäeti apellant ka sissetulekust ilma. Apellandile kuulub kinnistu, mis asub Ristna tuletorni kõrval. Sellel asub vana maja, mis on täiesti elamiskõlbmatu. Vahendite kogumine ja vajalike remonttööde teostamine võtab vähemalt kolm aastat. Apellant elab Ristna tuletorni elamus üksinda. See on tema ainuke elukoht, mille korrashoidmiseks ja hooldamiseks on ta 24 aasta jooksul teinud märkimisväärseid kulutusi. Ta on alati pidanud seda elamut oma koduks ning on vastavalt hoolitsenud selle eest. Just selle tõttu, et kogu selle aja jooksul kulutas apellant oma isiklikke vahendeid Ristna tuletorni kinnistu korrashoidmiseks, puuduvad tal praegu rahalised võimalused temale kuuluva maja remontimiseks. Apellandil on kaks last, kes elavad temale kuuluvas kahetoalises korteris Linnamäe 49-179 Tallinnas. Seetõttu ei saa apellant seda korterit tulu saamise eesmärgil üürile anda. Apellant

üürib Ristna tuletorni kinnistul väikest baari, mis töötab soojal hooajal. Praegu on see tema ainuke sissetulek, mis aga ei võimalda apellandile kuuluva maja kohest remontimist. Vastustaja seisukoht Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium, ära kuulanud pooled, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsust tühistada. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Kuna kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium ei korda maakohtu otsuse põhjendusi. TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. VÕS § 326 lg 2 sätestab, et eluruumi üürnik võib üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. Nõude esitamisel tuleb üürnikul esile tuua ja tõendada asjaolusid, millest järeldub, et üürilepingu ülesütlemine põhjustab talle raskeid tagajärgi. Raskeks tagajärjeks VÕS § 326 lg 2 mõttes ei saa lugeda üürilepingu lõppemise tavapäraseid tagajärgi, milleks võib olla näiteks vajadus uue eluruumi järele. Kolleegium nõustub maakohtuga, et apellandi poolt esiletoodud asjaolud ei anna alust VÕS § 326 lg 2 järgi nõude rahuldamiseks. Apellant ei ole tõendanud, et Hiiumaal ei ole võimalik mõistliku hinna eest eluruumi üürida või et tal puuduvad igasugused vahendid talle kuuluval kinnistul paikneva elamu remontimiseks. Apellandile kuulub kinnisvara, mille arvel on tal võimalik oma eluaseme probleem lahendada. Samuti ei anna alust VÕS § 326 lg 2 kohaldamiseks apellandi väide, et ta on teinud üürileandja vara parendamiseks kulutusi. Juhul kui apellant on teinud eluruumi remontimiseks kulutusi, võib tal olla nõue kulutuste hüvitamiseks, aga mitte üürilepingu pikendamiseks. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, siis TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb ringkonnakohtu menetluskulud jätta apellandi kanda. Vaidlustatud otsuses on maakohtus kantud menetluskulud jäetud õigesti TSMS § 162 lg 1 järgi hageja kanda.