Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

2-11-2445 Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavaldus ja selles sisalduvad asjaolud OS (hageja) esitas 20.01.2011 Harju Maakohtule hagi Eesti Vabariigi (Veeteede Ameti kaudu, kostja) vastu üürilepingu pikendamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt töötas hageja Veeteede Ameti struktuuriüksuses R tuletorni komandandi ametikohal alates 1987.a. Selleks, et hageja saaks oma tööülesandeid täita, oli talle eraldatud elamiseks R tuletorni kinnistul asuv elamu, milles ta elas 24 viimast aastat. Eluruumi (s.o maja) hagejale eraldamisel ei ole pooled mingit lepingut vormistanud. Hageja on rahvastikuregistri andmete kohaselt sissekirjutatud aadressil R tuletorn, XXX. 01.09.1995 sõlmisid pooled elektrienergia müügilepingu, mille alusel hakkas kostja hagejale elektrienergiat R tuletorni elamus müüma. Hageja tööleping Veeteede Ametiga lõppes 11.01.2011 koondamise tõttu. Kostja esitas 21.12.2010 hagejale ametliku kirja, teatades pooltevahelise üürilepingu ülesütlemisest võlaõigusseaduse (VÕS) § 312 alusel alates 12.04.2011. Hageja taotleb pooltevahelise üürilepingu pikendamist tema kasutuses olevale eluruumile kolmeks aastaks, s.o kuni 12.04.2014, VÕS § 326 alusel, kuna lepingu lõppemisega kaasnevad tema jaoks väga rasked tagajärjed. Hageja elab R tuletorni elamus üksinda, see on tema ainuke elukoht, mille korrashoidmiseks ja hooldamiseks on hageja 24 aasta jooksul teinud märkimisväärseid kulutusi. Kõik hageja sõbrad ja tuttavad elavad XXX, samuti on kõik hageja kasulikud kontaktid XXX ning mujal on tal raske tööd leida. Koondamise tõttu puuduvad hagejal rahalised vahendid teise eluruumi üürimiseks. Hagejale kuulub XXX kinnistu, mis asub R tuletorni kinnistu kõrval. Sellel asub vana maja, mis on elamiskõlbmatu. Hagejal puuduvad hetkel vahendid selle maja koheseks remontimiseks. Vahendite kogumine ja vajalike remonttööde teostamine võtab vähemalt kolm aastat. Hageja üürib R tuletorni kinnistul väikest baari, mis töötab soojal ajal ja võimaldab hagejale sissetuleku teenimist. Hagejale kuulub XXX korter, kuid selles 2-toalises korteris elavad hageja lapsed, mistõttu puudub hagejal võimalus korterit elamiseks kasutada. Hageja rõhutab, et tema perekond on taotlenud R tuletorni kinnistu erastamist. Kõik teised Veeteede Ameti töötajad on saanud nende kasutuses olevaid kinnistuid erastada (K ja T majakad). Hagejale aga erastamisest keelduti selle põhjendusega, et seda maja vajatakse tuletorni komandandi elamiseks näiteks juhul, kui avaldaja töölt lahkub. Seetõttu lubati hagejal erastada R kinnistu. Nüüd aga selgus, et R tuletorni komandandi ametikoht on koondatud. See tähendab, et keegi kostja töötajatest ei tule sinna elama. Kuid samas ei lubata hagejal R tuletorni kinnistu erastamist. Kostja vastuväited Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja on seisukohal, et hagiavalduses toodud põhjendused ei tõenda, et üürilepingu lõppemisega kaasnevad hagejale rasked tagajärjed, mis võimaldavad üürilepingu pikendamise VÕS § 326 lg 2 järgi. Esmalt täpsustab kostja, et tegemist on algselt 3-korterilise elamuga,

2-11-2445 mis renoveerimise käigus muudeti 2-korteriliseks. Hageja kasutab nimetatud elamus korterit suurusega 105.7 m2. Hageja perekonna jaoks ei saa tekkida raskeid tagajärgi, kuna hageja elab elamus üksinda. Üürilepingu objektile kulutuste tegemine on hageja poolt tõendamata. Kostja leiab, et üürilepingu lõpetamine ei pea kaasa tooma hageja lahkumist saarelt. Hageja ei ole hagiavalduses põhjendanud, mis takistab teda leidmast elamispinda XXX. Hageja on kostjale teada andnud kohtuväliselt, et hageja ei saa teist eluruumi üürida raha puudumise tõttu. Kostja on seisukohal, et üüriraha puudumine ei ole VÕS § 326 lg 2 kohaselt üürilepingu pikendamise nõude rahuldamise aluseks. Üüri tasumise seisukohalt ei ole vahet, kas üüritakse senini kasutatud või mõnda teist eluruumi. Vastuseta jääks küsimus, kuidas raha puudumisele viidates oleks hagejal sel juhul raha üürida 105.7 m2 eluruumi, mis oma suurusega ületab ilmselgelt ühe inimese vajaduse elamispinnale. 14.12.2011 kostjale esitatud avalduses soovis hageja kinnistut, millel asub hageja kasutuses olev eluruum, osta. Seega hageja poolt väidetu, et puudub raha teise eluruumi üürimiseks ning endale XXX kuuluval kinnistul elamu kordategemiseks, ei ole tõsiselt võetav. Hageja majandusliku seisu iseloomustamiseks lisab kostja, et lisaks XXX asuvale kinnistule kuulub hagejale ka korteriomand XXX. Ekslik on hagejal eeldada, et pärast teenistussuhte lõppemist kostjaga hüvitab riik ka edaspidi tema üürikulud. Vastavalt sotsiaalhoolekandeseaduse (SHS) § 9 korraldab sotsiaalteenuste, sotsiaaltoetuste, vältimatu sotsiaalabi ja muu abi andmist isiku elukohajärgne valla- või linnavalitsus, mitte riik. Siia alla kuulub ka abi eluaseme üürimisel. Samuti on kostja seisukohal, et elamu elamiskõlbulikuks muutmiseks ei kulu üle poole aasta. Elamu remontimise ja remondiks vahendite hankimise vajadust ei saa lugeda rasketeks tagajärgedeks. Hageja arvamus, et teise eluruumi üürimine on talle oluliselt kallim seni kasutatava eluruumi üürimisest ei ole kostja arvates põhjendatud. Asjaolu, et kostja teenistuses olles ei nõudnud kostja hagejalt eluruumi kasutamise eest üüri tasumist, ei anna hagejale alust eeldada, et ta saaks riigile kuuluvat eluruumi edaspidigi tasuta kasutada. Riigivara kasutamine saab toimuda turupõhise kasutustasu eest. Arvestades praegu hageja kasutuses oleva eluruumi pindala, oleks ühele inimesel sobiva suurusega teise eluruumi üürimine kindlasti soodsam. Kostja leiab, et hageja sissetulekuallikas ja elukoht ei pea tingimata paiknema ühel ja samal kinnistul. Hageja ei saanud küll erastada tema kasutuses olevat eluruumi, kuid hagejale erastamisvõimaluse loomiseks andis riik Kõrgessaare Vallavalitsusele tasuta üle R kinnistu koos selle oluliseks osaks oleva 2-korterilise elamuga. Nimetatud kinnistu sai hageja erastada. Kostja ei pea põhjendatuks hageja ootust, et talle oleks tulnud erastada mitu kinnistut. Kostja on aastatel 1999-2001 elamu 1.089 miljoni krooni eest restaureerinud-renoveerinud, mille käigus rajati kanalisatsioon, uuendati katus, ehitati välja sanitaarsõlm duširuumiga, remonditi kaminad ja ahjud, teostati sisetööd ja rekonstrueeriti elektrisüsteem. Maakohtu põhjendused Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Käesolevas asjas puudub vaidlus, et hageja on kasutanud Eesti Vabariigile kuuluvat eluruumi, mis asub R tuletorni kinnistul (XXX, t lk 6). Puudub vaidlus, et hageja ei ole eluruumi kasutamise eest üüri tasunud, kuid vaatamata sellele on kostja käsitlenud eluruumi kasutamist üürisuhtena ning 21.12.2010 esitanud hagejale eluruumi ülesütlemise avalduse VÕS § 312 lg 1 alusel (t lk 7). Hageja ei ole ülesütlemise avaldust vaidlustanud, vaid on esitanud kohtule nõude üürilepingu pikendamiseks kuni kolmeks aastaks VÕS § 326 lg 2 alusel. 31.03.2011 menetlusdokumendis on hageja taotlenud, et kohus hindaks, kas pooltevaheline leping vastab üürilepingu tunnustele (t lk 47). Kohus on hagejale selgitanud, et hagejal on

2-11-2445 võimalik esitada tuvastusnõue (t lk 94, 102). Hageja iseseisvat tuvastusnõuet kohtule ei esitanud. Kohtu hinnangul on hageja sellise sisuga taotluse esitamine vastuoluline tema poolt esitatud nõudega. Asja materjalidest nähtuvalt leiavad mõlemad pooled, et nende vahel on üürisuhe ning kostja kinnitab ka ülesütlemise avalduses, et käsitleb kasutamise kokkulepet üürisuhtena (t lk 7). Kui hageja leiab, et ta ei kasuta eluruumi üürilepingu alusel, siis poleks tal ka õigust VÕS § 326 lg 2 alusel nõuda üürilepingu pikendamist. Kohtu hinnangul on tuvastatud, et poolte vahel on üürisuhe. Kuigi hageja ei pidanud eluruumi kasutamise eest tasuma üüri (s.t puudus otsene vastusooritus), võib tegemist olla ka tasuta kasutamise lepinguga (VÕS § 389 jj). Arvestades aga konkreetseid asjaolusid, pooltevahelisi suhteid ja käitumist, leiab kohus, et vaatamata otsese vastusoorituse puudumisele tuleb pooltevahelist suhet käsitleda üürisuhtena. Suhte kvalifitseerimine üürisuhtena kaitseb rohkem ka hageja huve, kuna üürilepingu regulatsioon on oma olemuselt suunatud üürniku kaitsele ning kostja tunnistab, et hagejal on üürniku õigused (t lk 7, kohtuistungi protokoll t lk 102). Hageja on kasutanud eluruumi alates 1987.a. Käesolevas asjas pole tegemist tööandja eluruumiga. Kuni 01.07.2002 kehtinud elamuseaduse (ES) § 58 lg 1 ja 2 järgi on tööandja eluruum määratud isiku majutamiseks, kes on eluruumi omaniku või valdajaga töö- või teenistussuhetes. Tööandja eluruumi kasutamiseks sõlmib tööandja temaga töö- või teenistussuhetes oleva isikuga töötamise ajaks kirjaliku üürilepingu, milles peab olema märgitud, et lepingu esemeks on tööandja eluruum. Kuigi hageja on 06.05.2011 kohtuistungil märkinud, et käsitles eluruumi tööandja eluruumina, ei ole nimetatud asjaolu tõendamist leidnud (kohtuistungi protokoll, t lk 103). Kuna üürilepingu näol on tegemist kestvuslepinguga, siis tulenevalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 tuleneva erinormi järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002.a sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002.a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. VÕS § 326-333 sätestavad erisätted eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja üürilepingu pikendamise nõudeks. Üürnik võib nõuda üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks. Eluruumi üürilepingu pikendamist võib üürnik nõuda juhul, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürnikule või tema perekonnale rasked tagajärjed. Üürilepingu pikendamise eeldusteks on, et hageja suudab tõendada, et lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed, üürnik järgib pikendamise nõude esitamisel seaduses sätestatud tähtaegu ja tingimusi ning ei esine eluruumi üürilepingu pikendamise piiranguid. Käesolevas asjas ei ole hageja üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud. Üürilepingu pikendamist saab nõuda isegi siis, kui üürileandjal on ülesütlemiseks õiguslik alus. Hageja on üürilepingu pikendamise nõude esitanud kohtule VÕS § 329 lg 2 sätestatud tähtaja jooksul. Seega tuleb kohtul hinnata, kas üürilepingu lõppemisega kaasneksid üürnikule rasked tagajärjed ning kas esinevad pikendamise piirangud. Kohtu hinnangul ei anna hageja poolt välja toodud asjaolud alust üürilepingu pikendamiseks. Hageja väited, et eluruumis elas kogu hageja perekond, seal kasvasid suureks tema lapsed, kõik hageja sõbrad ja tuttavad elavad XXX, sotsiaalne kohanemine väljaspool XXXon raskendatud, on kohtu hinnangul emotsionaalset laadi ja ei oma kaalu vaidluse lahendamisel. Hagejale kuuluvad kaks kinnistut. Üks kinnistutest asub kohe vaidlusaluse eluruumi kõrval ning korter asub XXX (t lk 49-50, 70). Ainetud on hageja väited, et ta ei saa talle kuulvas korteris elada, kuna seal elavad tema lapsed. Samuti ei pea kostja kandma riski, et hagejale kuuluval kinnistul asuv elamu on elamiskõlbmatu. Kohus nõustub kostja väidetega, et

2-11-2445 vaidlusaluse üürilepingu lõpetamine ei pea kaasa tooma hageja lahkumist XXX . Hageja ei ole tõendanud, et tal ei ole võimalik XXX teist eluruumi üürida. Kuna praegu hageja ei pea eluruumi eest üüri tasuma, ei saa hageja eeldada, et ta saab vaidlusalust eluruumi ka edaspidi tasuta kasutada. Käesoleval juhul ei saa üüriraha puudumine olla VÕS § 326 lg 2 kohaselt üürilepingu pikendamise nõude rahuldamise aluseks. Kuna hageja elab eluruumis üksinda, siis hagejale on kasulikum leida üürimiseks teine eluruum, sest käesoleva 105.7 m2 suuruse eluruumi üürimine on ilmselgelt hagejale kallim. Samuti ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust hageja väited, et tal oli õigustatud ootus, et saab kinnistu, kus eluruum asub, erastada. Hageja sai erastada kõrval asuva kinnistu. Samuti ei anna väited, et hageja on teinud kinnistule kulutusi, alust eluruumi üürilepingu pikendamiseks. On loomulik, et hageja, üürides eluruumi, teeb sellele vajalikke parandusi, mis tekivad loomuliku kulumise käigus. Üürilepingu esemeks oli eluruum, mitte kinnistu. Asjaolu, et hageja on teinud kulutusi kõrvalhoonetele, ei oma käesolevas vaidluses tähtsust (t lk 55-69). Kõrvalhooned on riigivara tasuta kasutamise lepingu alusel antud tasuta kasutamiseks Kõrgessaare vallale ning hageja pole teavitanud kostjat, et ta oleks üürilepingu kehtivuse ajal teinud vaidlusalusele eluruumile suuri kulutusi (kohtuistungi protokoll t lk 103). Hageja ei vaidle vastu, et elamu on restaureeritud kostja poolt (kohtuistungi protokoll t lk 103). Seega ei saanud elamule ja selles olevale eluruumile hageja poolt tehtavad kulutused olla suuremat laadi. Kaaludes hageja poolt välja toodud asjaolusid üürilepingu pikendamiseks ja kaaludes lepingupoolte huve VÕS § 328 lg 2 alusel, leiab kohus, et käesoleval juhul ei ole hageja huvid sellised, mis kaaluksid üles kostja huvid ning annaksid aluse lepingu pikendamiseks. Hageja ei ole tõendanud, et teise eluruumi leidmine XXX on välistatud. Hagejale kuulub vaidlusaluse elamu kõrval kinnistu, mille ta omandas erastamise käigus. Hageja elab vaidlusaluses eluruumis üksinda ning tema väited, et ta saaks suvel samal kinnistul asuvas kohvikus töötada, on pigem tingitud tema enda elukorralduse mugavusest. Üürilepingu pikendamisel tuleks hagejal tasuda ka käesoleva eluruumi kasutamise eest üüri, mistõttu on ainetud hageja väited, et tal puuduvad rahalised vahendid teise eluruumi üürimiseks. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus menetluskulud hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 tulenevalt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule, sama paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

2-11-2445

Meeli Kaur kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.