Korteriühistu Ridaküla 16 hagi Dmitri Mantšenko vastu 1 140,58 eurot väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Vaidlustatud kohtulahend
1 140,58 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Korteriühistu Ridaküla 16 apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja): Korteriühistu Ridaküla 16 (registrikood: 80008010), esindaja Margus Kiir
esindajad
RESOLUTSIOON
Viru Maakohtu 15. veebruari 2011 otsus
Vastustaja (kostja): Dmitri Mantšenko (isikukood: XXXXXXXXXXX), esindaja Paul Paas Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Viru Maakohtu
15.veebruari 2011 otsus muutmata. Menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jätta Korteriühistu Ridaküla 16 kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline
esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Korteriühistu Ridaküla 16 esitas hagi Dmitri Mantšenko vastu 1 140,58 euro väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt omab kostja korteriomandit aadressil XXX. Elumajas on moodustatud Korteriühistu Ridaküla 16, kes teostab elumaja haldamist ja majandamist. Kostja on jätnud tasumata korteriomandi endise omaniku kommunaalteenuste eest ning võlgnevus seisuga 30.08.2010 moodustab 1 140,58 eurot. Hageja nõue on tekkinud 20.12.2004 hageja ja OÜ Tammiku Maja vahel sõlmitud elamuteenindamise lepingu nr 45 alusel, millega hageja andis OÜ-le Tammiku Maja teenindamiseks üle elamu Ridaküla 16 koos juurdekuuluva maa-alaga ning õiguse elumaja tehniliseks teenindamiseks ja finantsmajandusliku tegevuse organiseerimiseks. Võlasuhted tekkisid üksnes hageja ja OÜ Tammiku Maja vahel ning korteriomanike kohustused tulenevad liikmelisusest korteriühistus. Hageja ja OÜ Tammiku vahel sõlmitud lepingust ei tekkinud korteriühistu omanike kohustused OÜ Tammiku Maja ees. Pärast elamu teenindamise lõppemist mais 2009 ei saanud hageja pikka aega OÜ-lt Tammiku Maja finantsdokumentatsiooni. Finantsdokumentatsiooni sai hageja alles 30.06.2010, mille järgi vaidlusoleva korteriomandi endise omaniku Y.S. võlgnevus oli 1 587,50 eurot (24 838,95 krooni). Hageja nõuab sellest 1 140,58 eurot (17 846,19 krooni), mis tekkis ajavahemikus oktoober 2007 - aprill 2009. Hagejal on KÜS § 7 lg 3 alusel õigus nõuda nimetatud võlgnevuse väljamõistmist kostjalt. Paljasõnalised on kostja väited selle kohta, et enne korteriomandi enampakkumisel müümist moodustas võlgnevus vaidlusoleva korteriomandi suhtes 639,12 eurot. Kostja oli teadlik sellest, et korteriühistu olemasolul lähevad talle üle kõik eelmise omaniku kohustused. Samuti ei vasta tõele kostja väide, et ta sai hagejalt teavet eelmise omaniku võlgnevuse kohta summas 787,37 eurot. Võlgnevus summas 787,37 eurot tekkis perioodi mai 2009 - märts 2010 eest. Kostja on antud summa hagejale tasunud, seega selles osas vaidlus puudub. Hageja ei ole andnud kostjale selgitusi selle kohta, et kostja ei pea tasuma eelmiste omaniku võlgnevust OÜ Tammiku Maja ees. Hageja ei ole nõus kostja arvamusega, et hagetava summa puhul on tegemist eelmiste omanike võlgnevusega OÜ Tammiku Maja ees. Põhjendamatu on kostja väide, et antud võlgnevus tuleb välja mõista endistelt korteriomanikelt.
2.Kostja D. Mantšenko vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt omandas kostja korteriomandi aadressil XXX 03.03.2010 kohtutäituri poolt läbiviidud enampakkumise käigus. Enne enampakkumise toimumist küsis kostja hageja käest korteri vana korteriomaniku võlgade kohta. Kostjale vastati, et võlgnevus on 639,12 euro
piires. Samuti kostjale selgitati, et korteri müügihinnale ei lisandu täiendavaid kohustusi, sest korter müüakse vana omaniku võlgnevuse katteks. 2010 märtsis pöördus kostja korteriühistu juhatuse poole, kus talle vastati, et alates 01.05.2009 teostab korteriühistu majandamist iseseisvalt ja eelmise omaniku võlgnevus korteriühistule on 787,37 eurot. Kui kostja küsis arvetele kantud OÜ-le Tammiku Maja võlgnevuse kohta, siis talle selgitati, et see võlgnevus oli eelmisel omanikul OÜ-le Tammiku Maja ja kostja seda võlga tasuma ei pea, seda enam, et OÜ Tammiku Maja oli ise kohustatud võlgnikega tegelema. Pärast enampakkumise toimumist tasus kostja ära kõik endise korteriomaniku võlad korteriühistu ees. Hageja poolt 04.05.2010 esitatud arve kohaselt kuulus tasumisele 1 094,71 krooni, mis on sama aasta aprilli kuu eest arvestatud jooksvad kulud. 03.06.2010 arve kohaselt kuulus tasumisele 722,77 krooni, mis on sama aasta mai kuu eest arvestatud jooksvad kulud. Kuid 05.07.2010 esitatud arve järgi kulus tasumisele 20 539,10 krooni, samas on märgitud saldoks kuu algul 20 568,96 krooni ning kuus makstud summaks 722,77 krooni. Kuna kostja on eelmises arves toodud summa 722,77 krooni tasunud, siis hageja on ekslikult märkinud arvele saldoks 20 568,96 krooni. Hagetava summa puhul on tegemist eelmise omaniku võlgnevusega OÜ-le Tammiku Maja ning kostjale selgitati, et ta ei pea seda tasuma. Hageja ja OÜ Tammiku Maja vahel sõlmitud teenindusepingu nr 45 p 2.1.10 kohaselt kohustus OÜ Tammiku Maja sisse nõudma korteriomanikelt teenustasu võlgnevused. KÜS § 7 lg 3 rakendatakse ainult siis, kui eelmise korteriomanikku ei ole võimalik leida, st tema vastu on võimatu esitada nõuet. Käesolevas vaidluses korteromandi endised omanikud on elus ja hagejal on võimalik esitada nende vastu hagi.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus 15. veebruari 2011 otsusega jättis rahuldamata korteriühistu Ridaküla 16 hagi D. Mantšenko vastu enne korteriomandi omandamist tekkinud võlgnevuse, summas 1 140,58 eurot, väljamõistmiseks. Kohtuotsuses esitatud põhjenduste kohaselt kuulub kostjale korteriomand aadressil XXX. Kostja kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kohtutäituri 09.03.2010 avalduse ja 03.03.2010 enampakkumise akti alusel vastavalt TMS §-le 156. Kuni maikuuni 2009 korteriühistu ise ei ole elamu hooldamist ja haldamist teostanud. Seda tegi OÜ Ahtme Maja tema ja hageja vahel 20.12.2004 sõlmitud elamu teenindamise lepingu nr 45 alusel. Hageja nõuab 1 140,58 eurot võlgnevuse väljamõistmist, mis on tekkinud korteriomandi XXX endistel omanikel ajavahemikus oktoober 2007 - aprill 2009, st ajal, mil elamu teenindamisega tegeles OÜ Tammiku Maja. Jõhvi kohtutäitur Natalja Malahhova poolt 03.03.2010 koostatud vara enampakkumise akti kohaselt sissenõudja OÜ Tammiku Maja nõude sundtäitmiseks korraldati Y.S. ile ja G.S. kuuluva korteriomandi XXX sundvõõrandamine enampakkumise teel, mille käigus võõrandati korteriomand kostjale ostuhinnaga 50 000 krooni. Kas ja mille alusel ning mis aja seisuga Y.S. il ja G.S. OÜ Tammiku Maja ees tekkinud võlgnevuse sissenõudmiseks korteriomand võõrandati, ei ole teada. Korteriomandi enampakkumisel omandamine ja omandatud asja eest TMS § 93 sätestatud korras ostuhinna koheselt tasumine ei välista muude seaduses sätestatud ostetud asjaga seotud kohustuste täitmist. See, et hageja ja OÜ Ahtme Maja vahel sõlmitud teeninduslepingu punktiga 2.1.10 kohustus teenindaja nõudma korteriomanikelt sisse teenustasu võlgnevused, ei tähenda, et teenindaja poolt nimetatud kohustuse täitmata jätmine annab kostjale õiguse nõuda teenindajalt lepinguga võetud kohustuse täitmist. Kostja ega tema soetatud korteriomandi
endised omanikud ei olnud teeninduslepingu poolteks, mistõttu ei ole kostjal võimalik ka lepingule tuginedes nõuda teenindaja kohustamist endise omaniku vastu nõude esitamiseks. Kooskõlas KÜS § 7 lg-ga 3 korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. KÜS § 7 lg-s 3 sätestatud kohustuse korteriomandi omandajalt nõudmisel on oluline tuvastada, et omandaja teadis või pidi teadma võõrandaja poolt tasumata jäänud võlgnevustest. Enne enampakkumise läbiviimist avaldas kohtutäitur TMS §-s 84 sätestatud enampakkumise kuulutuse, millega muu hulgas vastavalt TMS § 84 p-le 3 tegi kõigile ettepaneku teha kohtutäiturile enne enampakkumist teatavaks oma õigused müüdavale asjale, kui nendest ei ole kohtutäiturile veel teatatud, ja neid õigusi kohtutäituri nõudmisel põhistada. Hageja ega OÜ Tammiku Maja ei ole täiturile korteriomandil lasuvatest kohustustest teatanud. Kuna enampakkumine toimus OÜ Tammiku Maja nõude sundtäitmiseks, siis oli OÜ Tammiku Maja täitemenetlusest teadlik ja tal oli õigus ning lepingu p-s 2.1.10 toodud kohustus teatada täitemenetluses kohtutäiturile korteriomandil lasuvast täiendavast võlgnevusest. Sellest teatamisel oleks kostjal õigus ka valida, kas osaleda enampakkumisel või mitte. Kuna enampakkumise kohta avaldatud kuulutuses ei olnud midagi korteriomandil hageja või OÜ Tammiku Maja ees täiendava tekkinud võlgnevuse kohta, siis omandiõiguse teostamisel kostja heauskselt eeldas, et ostuhinna tasumisega saavad kogu ostetud asjaga seotud kulud tasutud. Korteriomandil XXX tekkis perioodil oktoober 2007 – aprill 2009 võlgnevus kokku 1 156,31 eurot. KÜS § 7 lg 3 eesmärk on samuti tagada KÜS § 2 lg-s 1 toodud korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Kogu hageja poolt nõutav võlgnevus on tekkinud ajal, mil kostja ei olnud korteri omanik. Hageja ei ole põhjendanud, kas ja kuidas KÜS § 2 lg-s 1 sätestatud kohustuse täitmiseks ei olnud tal või OÜ-1 Tammiku Maja võimalik võtta tarvitusele meetmeid korteriomandi eelmistelt omanikelt võlgnevuste välja mõistmiseks. TsÜS § 6 lg 2 järgi õigusjärgluse aluseks on tehing või seadus. Hageja ja OÜ Tammiku Maja 20.12.2004 sõlmitud lepingu p-st 2.1.10 tulenevalt hagetava summa nõudeõigus kuulub OÜ-le Tammiku Maja. Asjas ei ole tõendatud, et hageja omandas nõudeõiguse kostja vastu. OÜ Tammiku Maja 30.06.2010 tõendi nr 66 järgi korteriomandil XXX on tekkinud hooldustasu, soojuse ja vee tarbimise eest võlgnevus summas 1 587,50 eurot (24 838,95) krooni, kuid tõendist tulenevalt ei ole võimalik järeldada, et sellega nõue loovutatakse hagejale. Kohus, tuginedes eeltoodud põhjendustele, jättis hagi rahuldamata.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Korteriühistu Ridaküla 16 esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu
15.veebruari 2011 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldatakse. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on kohus ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust ja ebaõigesti hinnanud tõendeid. Hageja ei ole väitnud, et tema nõudeõigus kostja vastu, tuleneb hageja ja OÜ Tammiku Maja vahel sõlmitud teeninduslepingust. Hageja väitis, et tema nõudeõigus kostja vastu tuleneb korteriühistu liikmelisusest. Hagejale jääb selgusetuks kohtu järeldus, et kuna kostja ega tema soetatud korteriomandi endised omanikud ei olnud hageja ja OÜ Tammiku Maja vahel sõlmitud teeninduslepingu poolteks, siis ei ole kostjal võimalik ka lepingule tuginedes nõuda teenindaja kohustamist endise omaniku vastu nõude esitamiseks. Antud leping on sõlmitud hageja ja OÜ Tammiku Maja vahel ja
sisuliselt on see käsundusleping, millega OÜ Tammiku Maja kohustus osutama hagejale elumaja tehnilise hindamise ja finants-majandusliku tegevuse organiseerimise. Asjaolu, et korteriomanikud ei ole käesolevas lepingus otseselt pooled, ei oma asjas tähtsust, ning puudub vajadus OÜ Tammiku Maja kohustamiseks endiselt omanikult võlgnevuse väljanõudmiseks. Võlgnevus on korteriühistu ees ning endiselt omanikult võlgnevuse väljanõudmisel kostja poolt on sissenõudjaks tema ise; 2) on kohus ekslikult tõlgendanud KÜS § 7 lg-t 3. KÜS § 7 lg 3 mõtteks on, et korteriühistu saab pöörduda tekkinud võlgnevuse tasumise nõudega korteriühistu liikme vastu, kelleks käesoleval juhul on kostja. Seega leidis kohus ekslikult, et on oluline tuvastada, et omandaja teadis või pidi teadma võõrandaja poolt tasumata jäänud võlgnevusest. KÜS § 7 lg 3 kohaselt kostja peab vastutama omandatud korteri endiste omanike võlgnevuste eest. Korteriomandi omandajal on endal huvi ja kohustus välja selgitada eeltoodud informatsioon, mis on seotud korteriomandi omandamisega elamus, kus on olemas korteriühistu. Korteri ostja peab arvestama, et elamus, kus on korteriühistu, sisaldab korteriomandi väärtus osamaksu suurust korteriühistu varas ja võib sisaldada ka endise korteriomaniku varalisi kohustusi korteriühistu suhtes (KÜS § 7 lg 2). Vastutus tuleneb korteriühistu liikmelisusest ja on seotud liikme kohustuste ja korteriühistu õigusega esitada nõue korteriühistu liikme vastu, hoolimata sellest, et võlgnevus tekkis enne tema liikmeks saamist. Enamjaolt korteriühistu ei olegi teadlik korteriomandite võõrandamisest, seega on ebaõige seisukoht, et eeltoodud olukorras peab olema aktiivne korteriühistu; 3) ei ole hagejal ega kolmandal isikul seadusega sätestatud kohustust teatada täitemenetluses täiturile korteriomandil lasuvast võlgnevusest. Samuti see kohustus ei tulene ka hageja ja OÜ Tammiku Maja vahel sõlmitud elamu teenindamise lepingust. Nimetatud lepingu punkti 2.1.10 alusel kohustus OÜ Tammiku Maja sisse nõudma korteriomanikelt teenustasu võlgnevused. Antud lepingu punktiga sätestati käsundisaaja, s.o OÜ Tammiku Maja, kohustus osutama käsundiandjale, s.o hagejale, teenust. Sellepärast hageja jaoks on arusaamatu, mille alusel kohus tegi järelduse, et OÜ Tammiku Maja on kohustatud teeninduslepingu punkti 2.1.10. kohaselt teatama täitemenetluses täiturile korteriomandil lasuvast täiendavast võlgnevusest. Lisaks ei ole hageja eeltoodut tunnistanud, seega on antud kostja väited tõendamata ja paljasõnalised. See asjaolu, et kostja heauskselt eeldas, et ostuhinna tasumisega saavad kogu ostetud asjaga seotud kulud tasutud, ei või olla aluseks seadusega sätestatud kohustuse vältimiseks; 4) ei tulene KÜS § 2 lg-st 1, et korteriühistu ei saa pöörduda KÜS § 7 lg 3 alusel nõudega isiku vastu, kes on nõude esitamise ajal võlguoleva korteri omanik. KÜS § 7 lg 3 mõtteks on, et korteriühistu saab pöörduda tekkinud võlgnevuse tasumise nõudega korteriühistu liikme vastu, kelleks käesoleval juhul on kostja. Asjakohatu ja põhjendamatu on kohtu arvamus, et hageja peab põhjendama, miks tema või OÜ Tammiku Maja ei võtnud tarvitusele meetmeid korteriomandi eelmistelt omanikelt võlgnevuste väljamõistmiseks. Kostja vastu esitatud nõue ei ole aegunud ja antud nõude esitamine ei ole keelatud seadusega; 5) on ekslik kohtu arvamus, et elamu teenindamise lepingu punkti 2.1.10 alusel kuulub OÜ-le Tammiku Maja nõudeõigus korteriomanike vastu. Vastavalt lepingu punktile 2.1.10 kohustub OÜ Tammiku Maja sisse nõudma korteriomanikelt teenustasu võlgnevused. Sellest punktist vahetult tuleneb ainult OÜ Tammiku Maja kohustus hageja ees. See ei ole nõude loovutus. Lepingu punktist 2.1.10 ega ka üldse lepingust ei nähtu, et hageja loovutas OÜ-le Tammiku Maja oma nõudeõiguse korteriühistu liikmete vastu. Isegi kui eeldada, et sõlmitud OÜ-ga Tammiku Maja lepinguga loovutas hageja oma nõude korteriühistu liikmete vastu OÜ-le Tammiku Maja ja lepingu punktist 2.1.10 tuleneb OÜ Tammiku Maja nõudeõigus korteriühistu liikmete vastu, siis hageja ei nõustu kohtu arvamusega, et OÜ Tammiku Maja ei loovutanud nõuet hagejale tagasi. Elamu teenindamise
leping OÜ-ga Tammiku Maja on lõpetatud alates mai 2009 ning sellest ajast alates tegeleb korteriomandite majandamise ja haldamisega vahetult hageja. OÜ Tammiku Maja 30.06.2010 tõendist nr 66 tuleneb, et OÜ Tammiku Maja annab üle seisuga 30.06.2010 hagejale korteriomanike sissenõudmata võlgnevused, sealhulgas ka kostjale kuuluva korteriomandi võlgnevus.
5.D. Mantšenko vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei olnud kostja ega tema soetatud korteriomandi endised omanikud hageja ja OÜ Tammiku Maja vahel sõlmitud teeninduslepingu poolteks. Hagetava summa puhul on tegemist eelmise korteriomaniku võlgnevusega OÜ-le Tammiku Maja. Korteriühistu ja OÜ Tammiku Maja vahel sõlmitud teeninduslepingu nr 45 punkti 2.1.10 kohaselt OÜ Tammiku Maja kohustus sisse nõudma korteriomanikelt teenustasu võlgnevused. Siit tulenevalt jääb kostjale arusaamatuks, miks OÜ Tammiku Maja ei ole ise hagetavat võlgnevust sisse nõudnud eelmistelt korteriomanikelt, kuigi just selline kohustus oli OÜ-l Tammiku Maja ja selle kohustuse täitmise kulud olid arvestatud OÜ Tammiku Maja tariifidesse. Hageja väited on vastuolulised. Hageja väitis, et tema nõudeõigus kostja vastu tuleneb korteriühistu liikmelisusest, mitte korteriühistu ja OÜ Tammiku Maja vahel sõlmitud elamu teenindamise lepingust. Samas hageja jätkuvalt tugineb korteriühistu ja OÜ Tammiku Maja vahel sõlmitud elamu teenindamise lepingus sätestatule; 2) rakendatakse KÜS § 3 lg-t 3 ainult siis, kui eelmist korteriomanikku ei ole võimalik leida, st korteriühistul on võimatu esitada vanade omanike vastu nõuet. Korteriomandi eelmised omanikud Y.S. ja G.S. on elus ja elavad aadressil XXX. Järelikult on hagejal võimalus pöörduda nõudega eelmiste korteriomanike vastu, sest hagetav võlgnevus pärineb hagiavalduse koheselt perioodist, kui XXX korteriomanikeks olid Y.S. ja G.S. Kostja juhib tähelepanu asjaolule, et hageja ei ole esitanud nõuet eelmiste korteriomanike vastu, kuigi tal on teada nende elukoht; 3) omandas kostja korteriomandi enampakkumise käigus ning enampakkumise aktis on märkus, mille kohaselt korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad õigused ja kohustused üle korteriomandi ülemineku hetkest. Enne oksjoni toimumist küsis kostja korteriühistu juhatuselt vaidlusoleva korteriomandi võlgnevuse kohta, ning talle vastati, et eelmise omaniku võlgnevus korteriühistule moodustab 12 319,68 krooni, mille kostja on ära tasunud. Arvetele kantud võlgnevuse OÜ-le Tammiku Maja kohta vastati kostjale, et see võlgnevus oli eelmisel omanikul OÜ-le Tammiku Maja ja kostja seda võlga tasuma ei pea, seda enam, et OÜ Tammiku Maja oli ise kohustatud tegelema oma võlgnikega. Seega oli kostja pärast oksjoni toimumist tasunud kõik korteriühistu poolt esitatud ja kostjale teadaolevad endise omaniku kohustused korteriühistu ees. Hageja väide, et korteriühistu ei ole enamjaolt teadlik korteriomandite võõrandamisest, on väär. Vastavalt TMS § 84 lg-le 2 enampakkumise kuulutus avaldatakse vähemalt kümme päeva enne enampakkumist väljaandes Ametlikud Teadaanded ja avalikus arvutivõrgus, seega hageja ei saa tugineda asjaolule, et ei olnud enampakkumisest teadlik. Käesolevas asjas oli korteriühistu teadlik korteriomandi võõrandamisest oksjonil ning korteriühistu oli kohustatud teatama täitemenetluses täiturile korteriomandil lasuvast võlgnevusest. Enne enampakkumise läbiviimist avaldas kohtutäitur enampakkumise kuulutuse, millega muuhulgas vastavalt TMS § 84 lg 1 p-le 6 kohtutäitur tegi kõigile ettepaneku teha kohtutäiturile enne enampakkumist teatavaks oma õigused müüdavale asjale, kui nendest ei ole kohtutäiturile veel teatatud, ja neid õigusi kohtutäituri nõudmisel põhistada. Hageja ega ka OÜ Tammiku Maja ei teatanud kohtutäiturile korteriomandil lasuvatest kohustustest. Vaatamata
sellele, et enampakkumine toimus OÜ Tammiku Maja nõude sundtäitmiseks ning OÜ Tammiku Maja oli enampakkumise toimumisest teadlik; 4) on korteriühistu arvel nr 1616 1005 mai 2010 eest märgitud, et võlgnevus OÜ Tammiku Maja ees on 52 508,59 krooni ning viivised 26 025,55 krooni. Saldo kuu alguses 1 094,71 krooni, makstud kuus 1 094,71 krooni ning tasumisele kuulub 722,77 krooni. Samas korteriühistu arvel nr 1616 1006, juuni 2010 eest puudub märge põhivõlgnevuse kohta OÜ Tammiku Maja ees ning märgitud on vaid viivise võlgnevus summas 26 025,55 krooni. Kokku arvestatud 692,91 krooni, saldo kuu alguses 20 539,10 krooni. Seega on kostjale arusaamatu, kuidas tekkis võlgnevus summas 20 539.10 krooni.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Viru Maakohtu
15.veebruari 2011 otsus muutmata.
7.Hagiavaldusest nähtuvalt on hageja esitanud nõude kostja vastu võlgnevuse 1 140,58 euro väljamõistmiseks ning nõutav võlgnevus on tekkinud perioodil oktoober 2007 – aprill 2009 seoses sellega, et endine korteriomanik ei tasunud korteriühistule osutatud teenuste eest. KÜS § 51 kohaselt korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Vastavalt KÜS § 7 lg-le 3 on korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Kostja on omandanud korteriomandi kohtutäituri poolt 03.03.2010 läbiviidud enampakkumisel. Vara enampakkumise aktist nähtuvalt (tl 33-34) on sissenõudjaks olnud OÜ Tammiku Maja ja võlgnikud olid Y.S. ja G.S. , s.o korteriomandi, asukohaga XXX linn, omanikud. Hagiavalduse kohaselt nõuab hageja kostjalt võlgnevuse tasumist perioodi eest, mil korteriühistul oli sõlmitud OÜ-ga Tammiku Maja elamu teenindamise leping, ning võlgnevuse tõendamiseks on hageja esitanud OÜ Tammiku Maja tõendid teenustasu arvelduste kohta (tl 46-53).
8.Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole tõendanud seda, et korteriomandi võõrandamisel enampakkumisel oli eelmise korteriomaniku poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksude võlg OÜ Tammiku Maja ees 1 140,58 eurot. Iseenesest õige on apellandi väide, et kuigi tal oli OÜ-ga Tammiku Maja sõlminud elamu teenindamise leping (tl 19-21), ei kaotanud ta õigust nõuda korteriomanikelt kui ühistu liikmetelt tasumata jäänud majandamiskulude tasumist, kuid vastava nõude esitamisel peab korteriühistu suutmas tõendada asjaolu, et korteriomanikul on nõutavas summas majanduskulud tasumata, kuid antud juhul ei ole korteriühistu seda tõendanud. Võlgnevuse olemasolu ei kinnita OÜ Tammiku Maja tõendid teenustasu arvelduste kohta, samuti ei tõenda võlgnevuse olemasolu korteriühistu poolt esitatud arved (tl 35-37). Asja materjalidest ei selgu, millise võlgnevuse sissenõudmiseks on OÜ Tammiku Maja esitanud avalduse täitemenetluse läbiviimiseks ning, kas ja kui suures ulatuses ei katnud korteriomandi müügist saadud raha Y.S. ja G.S. võlgnevust OÜ Tammiku Maja ees. Korteriomandi enampakkumine viidi läbi 03.03.2010, kuid hagis nõutav väidetav võlgnevus on tekkinud juba alates oktoobrist 2007 kuni aprillini 2009. KÜS § 7 lg 2 kohaselt korteriomandi võõrandamisel ja pärimisel hinnatakse selle väärtust koos korteriomaniku varaliste kohustustega korteriühistu suhtes ja osamaksuga korteriühistu varas. Ka täitemenetluses võõrandamisel tuli hinnata korteriomandi väärtust koos korteriomaniku varaliste kohustustega korteriühistu suhtes ja osamaksuga korteriühistu varas. Antud juhul ei nähtu, et kostjat oleks informeeritud sellest, et lisaks
korteriomandi ostuhinna tasumisele peab ta maksma veel eelmise omaniku väidetava võlgnevuse OÜ Tammiku Maja ees.
9.Iseenesest õige on apellandi väide, et KÜS § 7 lg 3 alusel on korteriühistul õigus nõuda korteriomandi omandajalt korteriomandi võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete tasumist, kuid samas peab siiski korteriühistu suutma oma nõuet tõendada juhul, kui korteriomandi omandaja sellele vastu vaidleb. Antud juhul on kostja nõudele vastu vaielnud ning hageja ei ole tõendatud, et tal on korteriomandi eelmise omaniku suhtes hagis nimetatud nõue.
10.Samuti on õige apellandi väide, et hagejal ega kolmandal isikul ei olnud seadusega sätestatud kohustust teatada täitemenetluses täiturile korteriomandil lasuvast võlgnevusest, kuid samas arvestades asjaolu, et täitemenetluses oli sissenõudjaks OÜ Tammiku Maja, kes korteriühistuga sõlmitud lepingu alusel teenindas korterelamut ning võlgnetav summa oli tekkinud enne korteriomandi enampakkumisel müümist, siis on alust mõistlikult eeldada, et ta oleks pidanud teatama kohtutäiturile võlgnike poolt täiendavalt võlgnetavast summast. Antud juhul ei ole OÜ Tammiku Maja seda teinud. Kostja on pöördunud märtsis 2010 korteriühistu poole küsimusega eelmise korteriomaniku võlgnevuse suuruse kohta ning on tasunud korteriühistu poolt nimetatud võlgnevuse summa (tl 35). Korteriühistu on kostja võlga OÜ-le Tammiku Maja näidanud arvetel aprill 2010, mai 2010, juuni 2010 ja juuli 2010 (tl 35-37). Aprilli-, mai- ja juunikuu arvetel ei ole väidetavat võlgnevust märgitud maksmisele kuuluvaks summaks ning võlgnevuse summa on ka oluliselt erinev sellest summast, mida on hagiavalduses võlgnevusena nõutud, samuti ka summast, mille on OÜ Tammiku Maja andnud seisuga 30.06.2010 üle korteriühistule (tl 46). Juulikuu arvel on võlgnevusena märgitud ainult viivis, põhivõlgnevus on kadunud. Sellisel kujul võlgnevuse kajastamine ei tõenda võlgnevuse tegelikku olemasolu ega ka selle suurust. Kuna ei ole tõendatud võlgnevuse olemasolu korteriomandi enampakkumisel võõrandamisel, siis on maakohus jätnud õigesti hagi rahuldamata.
11.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.