Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

1(8)

Tsiviilasi nr: 2-09-47861 võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 28.01.2010 hagiavalduses palus hageja kostjalt välja mõista võlgnevuse ja viivise. Hageja lõplikuks nõudeks põhinõude osas jäi võlanõue 30 579 krooni ja viiviste osas viivisenõue summas 7 113,52 krooni. Lisaks palus hageja kostjalt välja mõista alates 03.08.2010 kuni põhinõude täitmiseni viivised määras 0,07% iga maksmisega viivitatud päeva eest ning tulevaste kommunaalteenuste arvete katteks perioodiliste igakuiste maksetena (vastavalt asjakohase kalendrikuu eest esitatud arve summale) 19 420 krooni. Hagiavalduse kohaselt on kostja alates 07.06.2006 Tallinnas, Liivaoja tn 2 korteriomandi nr 31 ja parkimiskoha-panipaiga nr 80 omanik. Hageja osutab kostjale kommunaal- ja haldusteenuseid, tagab kütte, vee ja elektriga varustamise, prügiveo, hoone ja selle juurde kuuluvate teede ja platside hooldamise. Alates 2008. a novembrist on kostja jätnud arved tasumata, jätkates samal ajal kommunaalteenuste tarbimist. Kostja on pahatahtlikult hoidunud pikka aega kommunaalteenuste eest maksmisest ja on alust arvata, et see jätkub ka tulevikus. Seetõttu palus hageja TsMS § 369 alusel kohustada kostjat täitma tulevikus tekkivaid korduvaid kohustusi – perioodiliste arvete maksmist. Kostjal kahju tekkimine ei ole tõendatud. Liivaoja 2 elamu vastab kõikidele kehtestatud nõuetele ning poolte vahel kokkulepitule. Elamu puuduseks ei saa lugeda oletust, et talvel võib mõnel kehvemate rehvidega autol osutuda garaažist väljasõit raskendatuks, samuti ka madalamatel või pikematel autodel. Eksperdi väide, et tavaliselt on põranda kalle 1:80, on paljasõnaline. Paljasõnaline ja tõendamata on kostja väide, et garaažitee vale kalde tõttu sai kannatada kostjale kuuluv auto. Kostja ei ole tõendanud tee vale kallet ja auto kahjustamist sellel teel. Ehitis vastab normidele mürataseme osas. Vee esinemine garaaži põrandal ei tähenda automaatselt lepingu rikkumist. Kostja kahjuhüvitise nõue arvutirikke eest on alusetu. Hageja teatas 27.05.2009 kostjale, et juhul kui kostja ei kustuta hageja ees tekkinud võlgnevust 7 päeva jooksul, lõpetab hageja kostja elektrienergiaga varustamise. Hageja poolt ei eksisteeri mistahes rikkumist, mis tingiks kahju hüvitamise. Kostja ei ole akende vahetuse vajadust põhistanud. Koos korteriga on kostja omandisse üle antud ka korteri juurde kuuluvad veemõõtjad. Tarbitud vee eest tasumiseks esitab kostja hagejale igakuiselt veemõõtja näidud. Kui korteri omanik seda ei tee või kui tema veenäit ei vasta tegelikkusele, tasub korteri omanik teiste korteriomanike poolt tarbitud vee ja kogu maja poolt tarbitud vee koguse vahe, v.a proportsionaalselt majaelanike vahel jagunev tavaline veekadu. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja keeldus arvete tasumisest kuni tema pretensioonide lahendamiseni. Kostja korter ja garaaž ei vasta kvaliteedile ning seda liiki asjade tavalisele kasutusotstarbele. Ostetud asjad ei vasta eelkõige projekteerimisnormidele ja ehitustavale. 12.04.2010 väljastatud Alice Labor OÜ tunnistusega on tõendatud, et veemõõtjad ei ole töökorras. Kostjal puudub juurdepääs elektriarvesti kontrollimiseks. Kostja korteris on kõrge liiklusmüra tase, korteri välisaknad on hõredad ja akna vahelt tuleb praht läbi, kostja parkimiskohas on põrandal vesi, garaaži väljasõidutee on

2(8)

Tsiviilasi nr: 2-09-47861 liialt järsk, mille tõttu on tekkinud kahju kostja autole. Elamu kasutusloa olemasolu ei tähendada, et hoone on ehitatud ilma ühegi defektita. Kostja on pöördunud kirjalikult hageja poole, kuid hageja ei reageeri kirjadele. Kostja korteris lülitati välja elekter, sellest ette teatamata, mille tulemusena läks arvutis kaduma andmebaas (ettevõtte lepingud ja graafilised projektid). Rikete põhjuseks on olnud suure tõenäosusega elektrivoolu pinge ülekoormus, seega võib oletada, et arvuti läks katki hageja tegevuse (elektri väljalülitamise) tõttu. Kokku on kostja kandnud või on tulevikus kohustatud kandma seoses hageja poolsete kohustuste rikkumisega kulutusi 311 040 krooni, milles 41 008 kr moodustab sõiduki remont, 45 200 kr parkimiskoha remont, 160 842 kr akende vahetus, 58 590 kr siseviimistluse taastamine ja 5 400 kr arvuti remont. Kostjal on õigus keelduda oma kohustuste täitmisest VÕS § 110 lg 1 alusel. Hageja nõuded on lõppenud tasaarvestusega. Esimese astme kohtu otsus Maakohus tegi 10.11.2010 otsuse, millega rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hagejale välja kommunaalteenuste arvete perioodi 21.11.2008 - 02.08.2010 põhivõla summas 30 579 krooni, viivised 02.08.2010 seisuga summas 7113,52 krooni ning arvates 03.08.2010 kuni põhinõude täitmiseni viivised määras 0,07% iga maksmisega viivitatud päeva eest ning tulevaste kommunaalteenuste arvete katteks perioodiliste igakuuliste maksetena (vastavalt asjakohase kalendrikuu eest esitatud arve summale) välja summa 19 420 krooni. Kostja omandas 07.06.2006 hagejalt kui arendajalt korteriomandid nr 31 ja 80 Tallinnas, Liivaoja tn 2. Liivaoja 2 elamut majandab korteriomanike ühisus, kes on majavalitsejaks valinud hageja. Hageja osutab kostjale korteris kommunaal- ja haldusteenuseid, tagab kütte, vee ja elektriga varustamise, prügiveo, hoone ja selle juurde kuuluvate teede ja platside hooldamise. Perioodil 11.2008 - 01.2010 on hageja esitanud kostjale arveid summas 30 579 krooni, mida kostja ei ole tasunud. Korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 sätestab, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. KOS § 13 lg 2 sätestab, et korteriomanik on kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud suuruses. Kuivõrd vaidlust ei ole selles, et hageja on perioodil 11.2008 - 01.2010 esitanud kostjale arveid summas 30 579 krooni, mida kostja ei ole tasunud ja hageja on kommunaalteenuseid osutanud ning teenuste kulude arvestusele vastuväiteid esitatud ei ole, on kostjal tekkinud kohustus tasuda hagejale kommunaalteenuste eest 30 579 krooni. Korteriomandi müügilepingu ja korteriomanike ühisusest tulenevate võlasuhete vahel puudub piisav vastastikune seos, mistõttu ei saa kostja oma kohustuste täitmisest keelduda VÕS § 110 lg 1 alusel. Samuti puudus kostjal alus tasaarvestuse avalduse esitamiseks. Kostja väitel tulenevad tema nõuded hageja vastu pooltevahelisest korteriomandi müügilepingust. Kostja väitel esinesid korteriomandil järgmised puudused: garaažis parkimiskohas nr 80 seisab põrandal vesi ja põranda kalded on valed, garaaži väljasõidutee on liialt järsk, puudub pääs elektriarvesti juurde, korteri välisaknad ei ole tihedad, korteris on liiga kõrge välismüra tase. Hageja on kõikide puuduste olemasolu eitanud. Kohus leidis, et kostja ei ole suutnud üheski nimetatud punktis tõendada müügieseme mittevastavust lepingule. Kostja esitatud Ehitusekspertiisibüroo OÜ ekspertiisi akt ei tõenda ühegi puuduse olemasolu. Kuigi tõend on lubatav TsMS § 272 lg 2 kohaselt, puuduvad kohtul andmed ekspertiisi teostaja (Viljar Krünbergi) kvalifikatsiooni kohta ja selle kohta, kas talle on esitatud korteriomandi müügileping. Ekspertiisist ei nähtu ühegi puuduse puhul, millisel alustel on hindaja leidnud, et tegemist on puudusega, s.o mittevastavusega lepingule või tavapärastele

3(8)

Tsiviilasi nr: 2-09-47861 kvaliteedikriteeriumitele. Kuigi sisemüra osas on hindaja viidanud, et selliseks aluseks võiks olla sotsiaalministri määrus, ei ole dokumendis fikseeritud, milline oli sisemüra kostja korteris. Kostja ei ole tõendanud ka seda, et aknad on hõredad, isolatsioon on ebapiisav ja põrandate kalded valed. Kostja fotodelt ei nähtu kaldtee täpne kalle ning kostja ei ole ka tõendanud, milline peaks kalle olema. Tõendamata on kostja väide, et kaldele peaks kohaldatama Soome juhendteatmikku, kostja ei ole välja toonud, millist teatmikku peaks kohaldama ja mis on selle täpne sisu. Lepingu rikkumist ei tõenda asjaolu, et kostja autol esinevad vigastused, seda isegi juhul, kui vigastused oleksid seostatavad kostja elamu kaldteega. Tõenditest ei nähtu, et kostja arvutusseadmetele tekkinud kahju oleks tekkinud just hageja korraldatud elektri väljalülitamisega. Asjakohased ei ole kostja väited veearvesti puuduste kohta, kuivõrd veearvesti oli kostja omandis ja kostja ei ole sellel alusel ühtegi nõuet esitanud. Seega tuleb kostjalt välja mõista kommunaalteenuste põhivõlg perioodi 11.2008 01.2010 eest summas 30 579 krooni. Vastavalt VÕS § 113 lg 1 tuleb kostjalt välja mõista viivis KOS § 12 lg 2 korras kokkulepitud määras. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid sellele, et kohalduv viivisemäär on 0,07% ja hageja viivisearvestusele. Seega tuleb kostjalt hagejale välja mõista viivised 02.08.2010 seisuga summas 7 113,52 krooni ning arvates 03.08.2010 kuni põhinõude täitmiseni viivised määras 0,07% iga maksmisega viivitatud päeva eest. TsMS § 369 järgi võib tulevase nõude täitmise hagi esitada juhul, kui on alust eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida. Sel alusel saab muu hulgas esitada hagi ka kinnistu või ruumi vabastamiseks tulevikus, kui nõude täitmine on seotud kindla tähtpäevaga, samuti nõuda pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutuvate korduvate kohustuste täitmist tulevikus. Kohus tuvastas, et kostjal puudus alus jätta kommunaalteenuste eest tasumata VÕS § 110 alusel, kostja ei tasunud kommunaalteenuste eest enne tasaarvestuse avalduse esitamist, mistõttu võib arvata, et kostja ei tasu kommunaalteenuste eest ka edaspidi. Seega on põhjendatud kostjalt välja mõista tulevaste kommunaalteenuste arvete katteks perioodiliste igakuuliste maksetena kommunaalteenuste arvete summad kuni summani 19 420 krooni. Apellatsioonkaebus Maakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks või alternatiivselt teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja tasaarvestada kostja nõue hageja nõudega. Käesoleva tsiviilasja hind ületas 2000 eurot, mistõttu rikkus kohus TsMS § 405, vaadates antud asja läbi lihtmenetluses. Kohtuotsus on ebaselge, otsusest ei ole võimalik aru saada, millised on asjaolud või hageja seisukohad või järeldused. Järeldustest ei ole võimalik aru saada, kas need on hageja või kohtu omad. Kohtule ei ole esitatud korteriomanike kokkulepet, millest saaks järeldada, et majavalitsejaks on hageja. Seega on kohus alusetult tuvastanud, et elamut majandab korteriomanike ühisus. Kostjale on arusaamatu kohtu märkus, et korteriomandi müügilepingu ja korteriomanike ühisusest tulenevate võlasuhete vahel puudub piisav vastastikune seos, mistõttu ei saaks kostja oma kohustuste täitmisest keelduda VÕS § 110 lg 1 alusel. Kohus jättis tähelepanuta kostja väite, et ta keeldus arvete tasumisest kuni tema pretensioonide lahendamiseni (hageja on valesti arvestanud veetarbimist, kuna veemõõtjad pole korras, ehitus on ebakvaliteetne). Kostja tegutses kooskõlas VÕS §-ga 110. Kuna kostja ei tasunud arveid põhjusel, et tal on nõuded hageja vastu, ei olnud kohtul alust kahelda selles, et kostja hakkab edaspidi maksma.

4(8)

Tsiviilasi nr: 2-09-47861 Kohus ei ole õigesti tõlgendanud VÕS § 77 sätestatut. Liivaoja 2 korterite maksumus on küllaltki kõrge, korterid antud majas olid hageja poolt positsioneeritud „eliitelamispinnana“. Seetõttu peab antud majas kõik olema tehtud kõrgeima kvaliteediga. Kohus jättis kostja tõendid enamuses tähelepanuta, asudes hageja poolele, kes väitis, et ehitis vastab kõigile ehitusnormidele ja on väga hea kvaliteediga. Kohus ei ole põhjendanud, mille alusel ta järeldas, et ekspertiis ei tõenda ühegi puuduse olemasolu. Kohus jättis piisava põhjenduseta rahuldamata kostja taotlused majaelanike küsitluse vastuvõtmiseks ja eksperdi ülekuulamiseks. Hageja ei tõendanud, et aknad on tihedad, isolatsioon piisav ja põrandate kalded õiged. Kuigi hageja väitel on ehituspraktikas Soome standardite kohaldamine asjakohatu, ei tõendanud hageja, et ehitusel oleks kohaldatud mingeid teisi norme või oleks pidanud kohaldama teisi standardeid. Kostja auto sai vigastada selle tagajärjel, et hageja on kaldtee garaaži ehitanud valesti. Kostja oli sunnitud autot remontima. Kostjale on tekitatud kahju, mis ei ole ümberlükatud hageja poolt. VÕS § 113 lg 1 ja KOS § 12 lg 2 ei anna alust viivise väljamõistmiseks, kuna KOS § 11 kohustub hoidma korteriomand korras ja ei kohusta maksma viivised. KOS § 12 lg 2 kohaldamisel eeldatakse korteriomanike üldkoosolekut. Antud protokolli toimikus ei ole. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada apellatsioonkaebuse väidetest olenemata materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse olulise rikkumise tõttu. I Hageja nõuab kostjalt 30 579 kr tasumist perioodi eest 21.11.2008-02.08.2010 viiviste 7 113,52 kr (0,07 % põhivõlalt päevas) tasumist ja tulevast kommunaalteenuste arvete katteks perioodiliste igakuuliste maksete tasumist 19 420 krooni. Maakohtus ei ole hageja selgitanud, millisel õiguslikul alusel hageja seda nõuab, nt kas tal on sõlmitud kostjaga leping või tuleneb tema nõue seadusest. Kostja on vaidlustanud otsuse täies ulatuses. Vaidluse all ei ole järgmised olulised asjaolud: - Hageja on ehitanud Liivaoja 2 elamu. - Kostja on Liivaoja 2-31 ja 2-80 korteriomandite omanik. - Hageja on 15.02.2006 valitud Liivaoja 2 korterelamu valitsejaks. - Hageja osutab kostjale korteris kommunaal- ja haldusteenuseid, tagab kütte, vee ja elektriga varustamise, prügiveo, hoone ja selle juurde kuuluvate teede ja platside hooldamise. - Hagejale esitavad arveid kostja ja teiste elamu elanike poolt tarbitud teenuste eest nende kommunaalteenuste osutajad. - Hageja maksab tarbitud kommunaalteenuste eest ja esitab omakorda arveid kostjale vastavalt kommunaalteenuste tarbimisele. - Alates 2008 novembrist kuni hagi esitamiseni on kostja jätnud arved tasumata, jätkates kommunaalteenuste tarbimist. Maakohus on ringkonnakohtu hinnangul materiaalõiguse norme vääralt tõlgendanud ja kohaldanud. Maakohus on rahuldanud hageja nõude korteriomandi seaduse 13 lg 2 alusel, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise

5(8)

Tsiviilasi nr: 2-09-47861 kulutused teistele korteriomanikele hüvitama käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud suuruses. Nimetatud norm reguleerib korteriomanike omavahelisi suhteid ega ole kohaldatav hageja ja kostja vahelises õiguslikus suhtes. Hageja ei ole väitnud, et ta on esitanud nõude ühe kaasomanikuna. Seega ei saanud kohus tugineda asja lahendamisel põhivõlgnevuse väljamõistmisel KOS § 13 lg 2 sätestatule ja viivise 0,07 % põhivõlgnevuselt väljamõistmisel KOS § 12 lg-s 2 sätestatule. Maakohus on asunud seisukohale, et majas puudub korteriühistu ja hageja on nimetatud elamu valitsejaks. Kostja on apellatsioonimenetluses kohtule ette heitnud selles osas otsuse üllatuslikkust. Nimetatule hageja ei tuginenud ja vastavaid tõendeid oma nimetamise kohta valitsejaks ei esitanud. Kuigi maakohtu otsus on selles osas mõneti ebaselge, ilmneb otsusest kostja tasaarvestuse nõude käsitlemisel, et maakohus ei ole pidanud korteriomandi müügilepingu ja korteriomanike ühisusest tulenevate võlasuhete vastastikkust seost piisavaks, mille alusel kostja saaks VÕS § 110 lg 1 alusel oma kohustuse täitmisest keelduda. Nimetatust saab järeldada, et hageja nõue tulenes kohtu arvates korteriomanike ühisusel põhinevast võlasuhtest. Ka valitsejana ei saaks hageja esitada nõuet korteriomaniku vastu, sest KOS § 21 lg 2 p-dest 1 ja 5 tulenevalt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid ning esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Riigikohus on leidnud, et valitseja on õigustatud korteriomanike ühiste asjade puhul sisse nõudma nõudeid ja esitama neid kohtus kõigi korteriomanike, mitte enda nimel, olles seejuures kõigi korteriomanike esindaja (vt RK otsus 3-2-1-146-10). Sellisel juhul tulnuks hagi jätta läbi vaatamata. II TsMS § 435 lg 1 järgi teeb kohus otsuse, kui asja on kohtu arvates arutatud ammendavalt ja asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Ringkonnakohus leiab, et asjas on olulised faktilised ja õiguslikud asjaolud jäänud eelmenetluses välja selgitamata, millest tulenevalt ei olnud tsiviilasi lahendi tegemiseks valmis. TsMS § 392 sätestab eelmenetluse ülesande, mille kohaselt peab kohus muuhulgas välja selgitama menetlusosalised, nõude, menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited ja tõendid. Maakohus ei ole täitnud selgitamiskohustust osas, milles tuleb selgeks teha menetlusosaliste õiguslikud väited nõuete ja väidete kohta (TsMS § 392 lg 1 p 1 ja 3). Apellatsioonimenetluses palus ringkonnakohus hagejal selgitada, kas tema nõue tuleneb seadusest, pooltevahelisest lepingust või asjaolust, et ta on valitseja. Vastuseks on hageja selgitanud, et poolte vahel sõlmiti 08.05.2006 kinnisvara halduse ning hoolduse teenuste osutamise ning kommunaalteenuste ostu-müügileping. Hageja väitel kohustus kostja selle lepingu alusel tasuma kokkulepitud kommunaal- ja haldusteenuste eest vastavalt arvetele. Seega tugineb hageja lepingule. Samuti märgib hageja vastuses, et on sõlminud ise kommunaalteenuste esitajatega lepingud ja kostja poolt kohustuste mittetäitmisega on hagejale tekkinud kahju. Edasi leiab hageja, et kuna kostja tarbib teenuseid nende eest tasumata, seega ilma õigusliku aluseta, rikastub ta hageja kulul ja hagejal on seadusest ja lepingust tulenevalt õigus kostjalt viimasele osutatud teenuste eest tehtud kulutused sisse nõuda. Teenuste tariifid ja määrad on kinnitatud korteriomanike koosolekul. Seega tugineb hageja alusetu rikastumise võlasuhtest tulenevale nõudele. Seega on hageja esitanud oma nõuded vähemalt kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel.

6(8)

Tsiviilasi nr: 2-09-47861 Hageja on märkinud, et ta ei ole hagi esitanud valitsejana KOS § 21 lg 2 alusel. Korteriomanikel oleks huvi kostjale nõudeid esitada (valitsejale vastava volituse andmise kaudu), kui kostja võlgnevuse kandmisest võtaksid osa korteriomanikud ise (nt korteriomanike poolt kogutud korterelamu fondi vahendite arvel). Käesoleval juhul selliseid asjaolusid hageja hinnangul ei ole, kostja võlgnevuse on hageja võtnud enda kanda. Apellatsioonikohtus hageja poolt esitatud vaidlusaluse elamu korteriomanike valitseja valimise üldkoosoleku protokollist nähtub, et korteriomanike ühisus on otsustanud kehtestada ka sihtotstarbelise maksena remondi- ja hooldusfondi ja garaaži hooldusfondi. Hageja maakohtus esitatud arvetel (I kd, tl 30-43) sisaldub ka nimetatud hooldusfondide makse. Põhimõtteliselt on võimalik, et hageja on esitanud osaliselt oma nõude valitsejana (hooldusfondide osas) ja osaliselt lepingu või käsundita asjaajamisest tuleneva võlasuhte alusel. Selgitamiskohustuse raames tuleks maakohtul hagejale selgitada, et iga kulu liigi puhul tuleb hagejal välja tuua, millisel alusel hageja seda kostjalt nõuab. Kui leping poolte vahel mingi võlgnevuse perioodi osas ei kehtinud, võib tegemist olla käsundita asjaajamisest tuleneva võlasuhtega. Hageja nõude rahuldamine käsundita asjaajamise sätete alusel saab kõne alla tulla üksnes ulatuses, milles poolte vahel ei ole lepingut (leping on lõppenud või ei hõlmanud vastavaid kohustusi) ega seadusjärgset muud võlasuhet. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa hagejal olla VÕS § 1027 ja § 1041 tulenevat nõuet. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks täitnud hooldus- ja kommunaalteenuste osutamisega kostja kohustusi kolmanda isiku ees. Apellatsioonimenetluses on hageja esitanud enda nimel sõlmitud lepingud kommunaalteenuste osutajatega. Kohustused on hageja võtnud endale kolmandate isikute ees lepingutega ise ja kostjal ei ole kohustust nende lepingute alusel tasuda kolmandatele isikutele. Edasi tuleb vastata küsimusele, kas kostjal oli õigus keelduda omapoolsest kohustuse täitmisest (VÕS § 110 lg 1). Kostja on tuginenud oma vastuses hageja kohustusele kontrollida veemõõtjaid ja lubada pääsu elektriarvesti juurde, samuti hageja tegevusele elektrivarustuse väljalülitamisel. Nimetatud osas tuleb kostjal selgitada, millisel alusel ta hagejalt nimetatud kohustuse täitmist nõuab. Kui kostja nõuab hagejalt kui valitsejalt nimetatud kohustuse täitmist, ei ole tegemist hageja täitmata vastukohustusega. Nagu ringkonnakohus eelpool käsitles, ei ole valitseja sellisel juhul võlasuhte pooleks ja kostjal on võlasuhe elamu kaasomanikega. Kostja esitas hageja nõude suhtes kohtumenetluses tasaarvestuse vastuväite. Tasaarvestuse õiguse tekkimine on võimalik ainult siis, kui hagejal on nn passiivnõue kostja vastu, mida kostja soovib oma nõudega tasaarvestada (VÕS § 197 lg 1). Kui kohus peaks menetluses leidma, et hageja ei ole kohane hageja, ei ole kostjal tasaarvestuse õigust. Mis puudutab kostja pretensioone hagejale seoses ebakvaliteetse ehitusega (müratase, akende ebapiisav tihedus, vee kogunemine garaaži põrandale, väljasõidutee vale kalle), tugineb kostja selles osas müügieseme lepingule mittevastavusele. Käesolevas vaidluses ei tunnista hageja kostja väidet, et korter ei vastanud lepingutingimustele ja selle vastavusse viimine nõuab täiendavaid kulutusi. Vastavasisulisi väiteid tuli kostjal tõendada. Selle tõendamiseks esitas kostja asjatundja arvamuse (I kd, tl 72-77). Maakohus ei hinnanud, millistes kvaliteedinõuetes pooled kokku leppisid. Maakohus leidis, et dokumendist ei nähtu, millisel alusel on hindaja asunud seisukohale, et tegemist on puudusega, so mittevastavusega lepingule või

7(8)

Tsiviilasi nr: 2-09-47861 tavapärastele kvaliteedikriteeriumitele. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus tõendi hindamisel rikkunud tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise kohustust (TsMS § 232 lg 1). Kohus ei ole põhjendanud, miks ta leiab, et tõendist ei nähtu asja lepingutingimustele mittevastavus. Kui garaaži põrandalt ei voola ära vesi, korteri aknavahedest tuleb sisse praht, garaažist ei ole võimalik autot vigastamata välja sõita, viitab see puudustele müüdud asjas. Nõustuda saab maakohtu hinnanguga, et asjatundja arvamusest ei nähtu müra taseme mõõtmine kostja korteris ja asjatundja on tuginenud hagejapoolsele väidetavale müra taseme mõõtmisele. Hageja on eitanud kohtuistungil (I kd, tl 153), et on mõõtnud müra taset kostja korteris. Kostja vastupidist ei tõendanud. Seega ei olnud tegemist usaldusväärse tõendiga ja saanud kohus selle alusel tuvastada müügilepingu eseme puudusi mürataseme osas. Maakohtul tuleb selgitamiskohustus raames seoses faktiliste asjaoludega esitamisega tagada pooltele asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamise võimalus. Eelkõige tuleb välja selgitada, millistes kvaliteedinõuetes pooled müügilepingus kokku leppisid, nende puudumisel aga hinnata, kas müüdud asja kvaliteet vastas müügilepingu sõlmimisel tavaliselt esitatavatele nõuetele. Maakohus peab selgitamiskohustuse raames juhtima selles osas kostja tähelepanu tõendi (müügilepingu) esitamise vajadusele ja oma õiguslike väidete täpsustamise vajadusele seoses lepingus kokkulepitud kvaliteeditingimustega. Lepingutingimustele mittevastava asja müügist tuleneda võivate nõuete eeldusi on Riigikohus käsitlenud oma lahendis 3-2-1-62-08. Kui vastavad eeldused on täidetud ja maakohus tuvastab, et müügiobjekt ei vastanud lepingus kokkulepitule, siis tuleb asja lahendamiseks analüüsida, kas vaidlusaluses asjas on hageja lepingutingimustele mittevastavuse eest vastutav. Nimelt ei vastuta müüja VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Pooltele tuleb anda võimalus oma faktiliste ja õiguslike väidete selgitamiseks ning tõendite esitamiseks. Kolleegium leiab, et eelnimetatud olulisi menetlusõigusnormi puudusi ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses, millest tulenevalt tuleb tsiviilasi saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks TsMS § 656 lg 1 järgi. Põhjendatud on apellatsioonkaebuse väide, et tulenevalt nõude suurusest ei saanud asja menetleda lihtmenetluse korras. Kohus mõistis kostjalt välja 49 999 krooni (3 195,52 eurot), mis ületab TsMS § 405 märgitud piiri 2000 eurot. Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.

Reet Allikvere

Ele Liiv

Iko Nõmm

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.