Pärnu Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Toomas Talviste
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht
29. juuni 2011.a Pärnu Maakohtu Pärnu Rüütli tn kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasja number
2-10-42084
Tsiviilasi
R.M.u hagi T.V. vastu üüri ja kõrvalkulude nõudes summas 8638.92 eurot
Tsiviilasja hind
4441.60 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja R.M., lepinguline esindaja vandeadvokaat Ants Nõmmik Kostja T.V., lepinguline esindaja vandeadvokaat Brigitta Mõttus
Asja lahendamise viis
Kirjalikus menetluses
Rahuldada R.M. hagi T.V. vastu. Välja mõista T.V.lt (V., isikukood xxxxxxxxxxx) põhivõlgnevus 4441 (neli tuhat nelisada nelikümmend üks) eurot ja 60 (kuuskümmend) senti ning viivis 4197 (neli tuhat ükssada üheksakümmend seitse) eurot ja 32 (kolmkümmend kaks) senti R.M.u (M., isikukood xxxxxxxxxxx) kasuks.
Menetluskulude jaotus
Jätta menetluskulud täies ulatuses kostja T.V. kanda.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse.
Asja sisu kirjeldus, esitatud nõuded, väited ja tõendid
Tsiviilasi nr 2-10-42084 Hageja nõue, väited ja tõendid Hagiavalduse (tl 1-4) ja teiste hageja esitatud menetlusdokumentide (tl 41-43 ja 55-56) kohaselt sõlmisid hageja R.M. ja kostja T.V. 08.04.2005.a. üürilepingu (tl 5-6), mille kohaselt hageja üürileandjana andis kostjale kui üürnikule ja tema perekonnaliikmetele üürile eluruumi asukohaga xxxxx x-xx, xxxxx linnas üldpinnaga 53.0 m2, milline koosnes 3 toast, vannitoast ja kuurist. Üürileping oli sõlmitud tähtajatuna, kusjuures pooltel oli õigus leping lõpetada, teatades sellest ette teisele poolele 3 (kolm) kalendrikuud (üürilepingu p 1.1 ja 1.2). Pooled olid kokku leppinud ka selles, et kostja kohustub tasuma igakuiselt 255.65 eurot (4000 krooni) korteri üüri ja tasuma ka eelmise kuu kõrvalkulud/kommunaalteenuste eest jooksva kuu 10. kuupäevaks, vastavalt turuhinna muutustele, millest hageja kui üürileandja kohustus kostjat kui üürniku ette teatama vähemalt 1 kalendrikuu (üürilepingu p 2.2). Üürilepingu punkt 2.13 järgi võttis kostja endale kohustuse, kui ta ei ole tasunud üüri ja kommunaalteenuste eest üürilepingus punkti 2.2 määratletud tähtajaks, maksma üüri maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast üürileandjale tähtajaks maksmata summalt viivist 0.15 % päevas. Kostjal tekkisid korduvalt raskused üüri ja kõrvalkulude eest tasumisega, mistõttu, garanteerimaks hageja ees enda maksejõulisust kui ka avaldades seeläbi soovi jätkuvalt kasutada Pärnu linnas rannarajoonis asuvat elamispinda, väljastas kostja 22.10.2008.a hagejale enda poolt allkirjastatud võlakirja (tl 7 ja 59), milles ta aktsepteerib omapoolset võlgnevust hageja ees seisuga 22.10.2008.a summas 4441.60 eurot (69 496.00 krooni), lubades võlgnevuse tasumist hiljemalt 10.12.2008.a, tasudes igal nädalal vähemalt 639.12 eurot (10 000 krooni) tekkinud võla kustutamiseks. Sellega avaldas kostja endapoolset tahet nii üürilepingu jätkumisele kui ka soovile tasuda heauskselt enda võlgnevus hageja ees. Pooled saavutasid ka kokkuleppe uues üürisummas 325.95 eurot (5100 krooni) igas kalendrikuus. Vaatamata hageja korduvatele pöördumistele kostja poole, et ta täidaks endale võetud rahalised kohustused, jäid sellised taotlused kostja poolt kas ilma asjakohase tähelepanuta või hageja sai kostjalt jätkuvaid katteta lubadusi. Kostja pöördus 2010.aasta alguses OÜ Raidman poole, avaldades soovi üürileping lõpetada, soovides sellest hagejale ette teatada ainult 10 päeva. OÜ Raidman nimetatud pöördumisele 05.02.2010.a vastas hageja 12.02.2010.a (tl 8-10). Kuna olulised ja kõrvaldamata vastuolud poolte vahel ei leidnud lahendust, siis otsustasid pooled üürilepingu lõpetada 02.03.2010.a Vastavasisuline akt koostati osapoolt poolt 02.03.2010.a (tl 11-13). Kostjapoolse võlgnevus hageja ees moodustub võlakirjast tulenevast nõudest summas 4441.60 eurot (69 496.00 krooni) ja viivisest võlakirjast tuleneva nõude tähtajalise mittetasumise eest summas 4197.32 eurot (65 673.72 krooni). Võlakirja järgne viivisemäär oli 0,3% päevas, kuid hageja on arvutanud selle nõude poole väiksema ehk üürilepingu järgse määraga 0,15% päevas. Esialgsest nõudest viivise osas ajavahemiku detsember 2009.a kuni märts 2010.a eest tähtajaks tasumata üürisummadelt 308.02 eurot (4819.50 krooni) on hageja menetluse käigus (08.03.2011.a) loobunud. Kostja seisukohad, vastuväited ja tõendid, hageja seisukohad kostja vastuväidetele Kostja esitatud menetlusdokumentide (tl 25-29 ja 50-52) kohaselt ta hagi ei tunnista ning vaidleb sellele vastu. Kostja tunnistab, et poolte vahel eksisteeris üürisuhe. Üürileping oli sõlmitud 8.aprill 2005.a tähtajatuna üürimääraga 255.65 eurot (4000 krooni) millele lisandusid kommunaalkulud. Kostja ei tunnista asjaolu, et pooled saavutasid 2008.a kokkuleppe üürisumma suurenemises ja et igakuuline üürisumma oli hilisemalt 325.95 eurot (5100 krooni). Sellist kokkulepet poolte vahel ei olnud. Hageja ei ole ka oma hagis vastavat asjaolu tõendanud. Puudub kirjalik kokkuleppe üürimäära muutmise kohta, samuti ei selgu
2 (6)
Tsiviilasi nr 2-10-42084 hagiavaldusest, millisest ajast vastav kokkuleppe hageja väidete kohaselt kehtima hakkas. Hoopis kostja on pidevalt pöördunud hageja poole 255.65 euro üürimäära alandamiseks, kuna see ei vastanud enam turuhinnale. Kostja aga keeldus üürimäära vähendamast. Kostja on tellinud üüri turuhinna määramiseks ka ekspertiisi. Eksperdi arvamuse (tl 34-37) kohaselt oli eluruumi üüri turuväärtus 191.73-223.69 eurot (3000-3500 krooni) kuus. Hageja on siiski seisukohal, et kostjaga on nad saavutanud kokkuleppe üürisumma suurenemises summani 325.95 eurot. Seega, kuna kostja ka oma tegevusega 2009.a. on aktsepteerinud kõrgemat üürisummat, siis on hageja seisukohal, et osapooled on igakuise üüri suuruses summas 325.95 eurot kokku leppinud. Tõendamata ja põhjendamatud on kostja väited, et ta on pöördunud hageja poole hoopiski igakuise üürisumma vähendamise nõudes. Üürilepingu kohaselt on osapooled kokku leppinud nii üüri suuruses kui ka teistes olulistes üürilepingu tingimustes. Üürilepingu punktis 2.2 oli sätestatud nii igakuise üüri suurus üürilepingu sõlmimisel kui ka üüri suuruse muutmise kord. Ei osapoolte vahelises üürilepingus ega ka võlaõigusseaduse sätetes, millised reguleerivad üüri suurust, ei ole fikseeritud, et üüri suurus peab vastama turuhinnale. Vaidlust ei ole selles, et 53 m2 elamispinna igakuine üür on ranna vahetus läheduses oluliselt kõrgem kui nt IV- Jõe tänaval Pärnu linnas. Kostja tunnistab, et võttis hagejalt laenu ja allkirjastas selle kohta võlakirja, mis oli ettevalmistatud hageja poolt selliselt, et tegemist on üürivõlgnevusega. Kostja möönab oma viga, et nõustus vastavale võlatunnistusele allkirja andma, kuid toona eksisteeris poolte vahel usaldussuhe ning kostja ei võinud arvata, et hageja kasutab vastavat võlakirja enda huvides ning pahatahtlikult. Võlakirja näol on tegemist laenusuhtega ning tegemist on eraldi õigussuhtega, mida peaks käsitlema poolte vahel eksisteerinud üürisuhtest eraldi. Pealegi on vastav võlgnevus hagejale tasutud. Hagiavalduses on õigesti märgitud, et poolte vahel oli kokkulepe laenusumma tasumiseks 639.12 euro suuruste maksetena iga nädalaselt. Samas väide, et kostja vastavast kokkuleppest kinni ei pidanud, on väär. Kostja tasuski hagejale laenu tagasi iganädalaste maksetena sularahas (kuigi kostja möönab, et tõendeid selle kohta esitada ei ole) ning see, mis hageja väidab olevat kokkulepitud üürisumma on tegelikkuses samuti laenu tagasimakse (325.95 - 255.65 = 70.30 eurot kuus). Ei ole loogiline ning see ei tulene ka üürisuhete praktikast, et üürileandja hoiaks endale kuuluvas eluruumis üürnikku, kellel on nõnda suured üüri võlgnevused. Tavapäraselt hakatakse kolmekuulise üürivõlgnevuse korral kohe otsima võimalusi üürileping üles öelda. Ka vastav asjaolu näitab, et tegemist oli poolte vahel eraldi õigussuhtega. Kostja käsitlus, et tegemist on ainult võlakirjast tuleneva õigusliku suhtega, on hageja arvates asjakohatu, sest võlakirja, mille kostja on allkirjastanud 22.10.2008.a., kinnitades, omakäeliselt, et ta on võlgu eluruumi üüri eest ja kõrvalkulude eest, ei ole kostja kuni käesolevas tsiviilasjas vastuse esitamiseni kahtluse alla seadnud. Kostja ei ole ka kasutanud endal seadusest tulenevat õigust nimetatud võlakirja vaidlustada, mistõttu ei ole kostja, arvesse võttes ka vastuses väidetut, käitunud hageja suhtes heauskselt. Hageja ei ole faktilisi asjaolusid hagiavalduses õigesti kajastanud. Lisaks eelnevale on mainimata jäänud ka asjaolu, et kostja soovis esialgselt üürilepingu lõpetada OÜ Raidmani vahendusel poolte kokkuleppel, kuna üüritud eluruum ei vastanud enam kokkulepitud tingimustele ning oli talvel praktiliselt elamiskõlbmatu. Hageja nõustus üürilepingu lõpetama vaid juhul, kui kostja tasub ära väidetava võlgnevuse, mida sellel ajal nõuti veel suuremas summas, kui on esitatud haginõudes, s.o 10 734.52 eurot (167 958.75 krooni). Selle peale pöördus kostja advokaadi poole (tl 31), kes veelkordselt üritas üürilepingut poolte
3 (6)
Tsiviilasi nr 2-10-42084 kokkuleppel lõpetada. Kuna pooled kokkuleppele ei jõudnud, ütles kostja üürilepingu erakorraliselt üles 23.02.2010.a. Seega lõppes poolte vahel üürisuhe mitte 02.03.2010, vaid 23.02.2010.a. Eluruumide üleandmis-vastuvõtmise akt koostati 02.03.2010.a. Ka vastavasse akti on kostja kirja pannud, et ei tunnista võlgnevust. Samuti ei ole üürileandja täies mahus hüvitanud kostjale tema poolt eluruumile tehtud parendusi. Hageja on aga kasutanud ära oma positsiooni üürileandjana ning poolte vahelist kunagist usaldussuhet ja loonud olukorra, kus kostja on allkirjastanud enda jaoks väga kahjuliku võlakirja. Samuti on hageja võtnud tagasimakseid vastu sularahas ning ei ole kostjale vastu andnud tagasimakseid tõendavaid täitekviitungeid. Hageja ei nõustu kostja väidetega võlakirjas nimetatud summa tagasimaksmisest sularahas. Kostja puhul on hagejale teadaolevalt tegemist eraettevõtjaga, kes teab täpselt, kuidas ja millega mingi üürisumma maksmist tõendada saab. Kostja käsitlus loogilisest käitumisest ja üürisuhete praktikast on kummaline ja arusaamatu, sest hageja on ju ka enda hagiavalduses lahti seletanud, kuidas selline võlgnevus tekkis ning hageja heategu kostjale ongi saanud kostja pahatahtliku käitumise läbi karistada. Nagu eelpool mainitud, ei ole loogiline, et üürileandja laseb üürnikul elada peaaegu aasta (nagu tuleneb võlakirjast) ilma üüri maksmata oma eluruumis, ilma et ta üürivõlgnevust küsiks ning/või lepingut üles ei ütleks. Kui ka oletada, et üürileandja tõepoolest niimoodi käitus, siis see näitab omakorda hageja äärmist pahatahtlikkust ning eesmärki teenida kostja pealt ebaseaduslikku tulu. Viivise määr võlakirjas on tunduvalt suurem, kui üürilepingu järgne ning sularaha makseid on tõepoolest raske tõendada, mis annab võimaluse laenatud summasid topelt tagasi nõuda. Kostja peatub ka viiviste suurusel, juhuks kui kohus peaks tõesti leidma, et hageja terve võlanõue või sellest osa on tõepoolest põhjendatud. Kui peaks leidma tõendamist, et võlakiri on antud välja üürisuhtes ning võlgnevus on kostjal hageja ees üleval, siis võttes arvesse, et hageja on käitunud pahauskselt, ei ole oma õigusi realiseerinud õigeaegselt ning tekitanud sellega iseendale kahju, peaks viiviseid vähendama, arvestades seaduses sätestatud määra, s.o. 0,02% päevas tasumata summalt, mis teeb võlakirjas olevalt võlgnevuselt kokku (630 x 69 496 x 0,02% ) 8756.496 krooni ja väidetavalt üürivõlgnevuselt 642.60 krooni, s.o. kokku palub kostja vähendada viiviseid summani 9399.10 krooni (600.71 eurot). Hageja arvates ei ole viivised ebamõistlikult suured ning seetõttu puudub ka seaduslik alus nende vähendamiseks kostja arvates nn mõistliku suuruseni. Kostja palub kohtul arvestada seda, et hageja ei ole tõendanud 5100-kroonise üürisumma kokkuleppe eksisteerimist poolte vahel ning arvestada kostja poolt esitatud viiteid hageja poolsele hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte rikkumisele, samuti seda et kostja on teinud üüripinnale parendusi, mis talle on pooleldi hüvitamata. Kostja hindab hüvitamata parenduste summaks 8000 krooni. Samuti ei ole hageja võlgnevuse summast maha arvestanud ettemakstud kahe kuu üürisummat, s.o 8000 krooni (ettemaksu tõendab üürilepingu p 9 ja vastavale asjaolule on viidanud kostja ka üüripinna üleandmis-vastuvõtmis aktis). Seega peaks juhul, kui kohus loeb võlakirjast tuleneva nõude tõendatuks, sellest maha arvestama enammakstud üüriraha, kokku 19 800 krooni (18x1100), parendused 8000 krooni ning 8000 krooni ettemakstud üüriraha, kogusummas 35 800 krooni (2288.04 eurot).
4 (6)
Tsiviilasi nr 2-10-42084 Hageja märgib, et kuna tema lõplik nõue ei seisne üüri-, vaid võlakirjast tulenevas võlgnevuses, ei ole alust maha arvestada kahe kuu ettemakstud üürisummat ja parendusi ning selliste nõuete tõendatus on antud juhul meelevaldne ega põhine tõenditel. Kohaldatav õigus, tuvastatud asjaolud ja kohtu järeldused Käesoleva haginõude aluseks on kostja poolt omakäeliselt 22.10.2008.a allkirjastatud võlakiri. Võlakirjas kinnitab kostja, et võlgneb hagejale 22.10.2008.a seisuga alates 2007.a detsembrist tasumata üüri, elektri, vee ja kanalisatsiooni ning prügi väljaveo eest 69 496 krooni. Kostja lubab võlakirja kohaselt tasuda võlg hiljemalt 10.12.2008.a, tasudes iga nädal vähemalt 10 000 krooni, kusjuures nimetatud kohustuse rikkumise puhuks kohustub ta tasuma võla summalt viivist 0,3% päevas. Võlaõigusseadus (VÕS) tunneb kahte liiki võlatunnistusi. Esimene on sätestatud § 30 lõikes 1 ning see on leping, millega lubatakse kohustuse täitmist selliselt, et lubadusega luuakse iseseisev kohustus või millega tunnistatakse kohustuse olemasolu. Sellist võlatunnistust nimetatakse konstitutiivseks võlatunnistuseks ning sellega tagatakse (mitte ei asendata) esmajoones põhikohustuse täitmist. Kui võlatunnistusest tulenev kohustus täidetakse loetakse täidetuks ka esialgne põhikohustus (VÕS § 89 lg 2). Riigikohus on oma otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-21-06 sellise võlatunnistuse sisu ja olemust pikemalt avanud, selgitades otsuse punktis 13 muuhulgas järgmist: „Sellisele võlatunnistusele ei saa esitada muid kui võlatunnistusest endast tulenevaid või selle kehtivust vaidlustavaid vastuväiteid. Samuti aegub sellise kohustuse täitmise nõue eraldi. Kuna VÕS §-s 30 nimetatud võlatunnistus on abstraktne leping, ei saa sellest tulenevale nõudele esitada vastuväiteid, mis tulenevad võlatunnistuse aluseks olevast suhtest, mh ei saa tugineda võlatunnistuse aluseks oleva lepingu tühisusele. Küll on võlgnikul võimalik esitada vastunõue konstitutiivse võlatunnistuse tagastamiseks alusetu rikastumise tõttu, kui võlatunnistus on antud kohustuse täitmise tagamiseks ja seda kohustust ei ole, kohustus ei teki või langeb hiljem ära, mh kui see on täidetud.“ Teine võlatunnistuse liik tuleneb VÕS § 396 lõikest 2, mis võimaldab rahasumma võlgneval isikul võlausaldajaga kokku leppida, et rahasumma võlgnetakse laenuna. Sellisel juhul on tegemist deklaratiivse võlatunnistusega, s.t tekib uus kohustus, mille täitmist võlausaldaja saab nõuda ning mille osas on tõendamiskoormus ümber pööratud. Võlgnik peab sellise võlatunnistuse puhul tõendama, et kohustust tegelikkuses (enam) ei eksisteeri või seda ei olegi eksisteerinud. Sellisel puhul saab võlgnik tugineda just võlatunnistuse aluseks oleva õigussuhte sisule. Antud juhul on kohus veendunud, et võlatunnistuse (võlakirja) sisu ja sel ajal kehtinud üürilepingut arvestades on kostja välja antud võlatunnistuse näol tegemist konstitutiivse võlatunnistusega. Kostja väide tekkinud laenusuhtest võlakirja tekstist ei tulene ja jääb menetluses paljasõnaliseks, vastupidi, sellest on selgelt näha kostja võlgnevuse tekkimise aeg, alus ja tasumise tähtaja ning viisi kohta antavad lubadused. Võlakirja sisu vastab VÕS § 30 lg 1 sätestatule (kostja tunnistab kohustuse olemasolu ja lubab selle tasuda) ja selle väljaandmine võlgniku poolt pikka aega kestnud üürisuhtes, milles viimase 10-kuulise perioodi jooksul on tekkinud makseraskused, on üürileandja/hageja õiguste tagamiseks mõistetav. Sarnastes olukordades, kus tunnistatakse kohustuse olemasolu ja antakse konkreetsed lubadused kohustus täita, on Riigikohus just konstitutiivse võlatunnistuse olemasolu tunnistanud mitmetes lahendites – lisaks ülalviidatule ka nt tsiviilasjas nr 3-2-1-101-04. Kohtu sellist järeldust ei väära ka hageja kui õigustatud isiku allkirja puudumine võlakirjal. Kohustatud isiku poolt kirjalikult võla tunnistamine, millega luuakse iseseisev kohustus või millega
5 (6)
Tsiviilasi nr 2-10-42084 tunnistatakse kohustuse olemasolu, ei nõua õigustatud isiku samas võlatunnistuses väljendatud kirjalikku nõusolekut. Võla olemasolu tunnistamiseks ei ole vaja kahe isiku allkirjaga lepingudokumenti. Õigustatud poole nõusolek võlatunnistuses sisalduvaga võib seisneda nõude esitamises kohustatud poole vastu, nagu hageja seda käesoleva hagiga teinud on. Seega ei oma antud asjas mingit tähendust kostja poolt esitatud viited ja tõendid üürilepingusse puutuvalt, sest nagu kohus juba ülalpool viitas, on kostja ainsaks õiguskaitsevahendiks konstitutiivse võlatunnistuse puhul selle tagasinõudmine alusetu rikastumise sätete alusel. Seda aga kostja teinud ei ole. Mis puutub poolte seisukohtadesse võlakirjast tuleneva viivise osas, siis märgib kohus, et seadus ei keela tagada kohustuse täitmist suurema viivisemääraga kui põhikohustuses endas märgitud. Pealegi ei ole hageja sellist viivisemäära haginõude esitamisel rakendanud, vaid on jäänud üürilepingus nimetatud määra juurde. Ka viivisemäära osas saab kostja võlatunnistust vaidlustada vaid selle tagasinõudmisega alusetu rikastumise sätete alusel ning seega ei tule kõne alla viivisemäära või selle suuruse vähendamine kostja soovitud tasemele. Hageja viivisearvutusele kostja vastu vaielnud ei ole. Seega tuleb hagi rahuldada täies ulatuses. Menetluskulud TsMS § 162 kohaselt jäävad menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib hageja nõuda Pärnu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Selles mõttes on hageja poolt 29.05.2011.a menetluskulude nimekirja esitamine ennatlik.
Toomas Talviste Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 07.03.2012 kohtuotsuse resolutiivosa:
Pärnu Maakohtu 29.06.2011 otsuse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Apellatsioonimenetluses poolte kantud menetluskulud jätta T.V. kanda.
6 (6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.