KÜ Puškini tn 22 apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja OÜ Kotkas&KO apellatsioonkaebus rahuldada osalisel. Tühistada Viru Maakohtu 22. detsembri 2009 otsus osaliselt OÜ-lt Kotkas&KO KÜ Puškini tn 22 kasuks väljamõistetud võlgnevuse osas ja mõista OÜ-lt Kotkas&KO välja KÜ Puškini tn 22 kasuks võlgnevus 819 eurot 54 senti (kaheksasada üheksateist eurot 54 senti). Muus osas jätta Viru Maakohtu 22. detsembri 2009 otsus
muutmata. Menetluskulude jaotus
Menetluskulud maakohtus jätta 64 % ulatuses OÜ Kotkas&KO kanda ja 36 % ulatuses KÜ Puškini tn 22 kanda. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta 76 % ulatuses OÜ Kotkas&KO kanda ja 24 % ulatuses KÜ Puškini tn 22 kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.KÜ Puškini tn 22 esitas 18.03.2009 maakohtule hagiavalduse OÜ Kotkas&KO vastu kostjalt korteriomandi seaduse (KOS) § 1 lg 1, 2; § 2 lg 1; § 13 lg 1, korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 1, AÕS § 75 lg 1 ja VÕS § 113 lg 1 alusel hageja kasuks võla 20 039.44 krooni väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt kuuluvad kostjale omandiõiguse alusel mitteeluruumid Narvas Puškini 22 XX ja XX. Puškini 22 majas on moodustatud korteriühistu ning kostja on korteriühistu liige. Kostja on tarbinud korteriühistu vahendusel kommunaalteenuseid, kuid maksnud on tarbitud teenuste eest osaliselt. Seisuga 02.03.2009 on kostja võlgnevus hageja ees 20 039.44 krooni. Hageja on esitanud kostjale majandamiskulude arved lähtudes põhikirjas sätestatust ning korteriühistu üldkoosolekute ja juhatuse koosolekute otsustest.
2.Kostja hagi ei tunnistanud, leides, et põhiosa hageja nõudest on põhjendamatu või tõendamata. Hageja nõuab kostjalt tasu teenuste, kütte, külma vee, prügiveo ja postiteenuse eest. Hageja esitatud arvest ei ole selge, milliste teenuste eest hageja nõuab kostjalt tasu, ja teenuste arvestamise metoodika. Kostja leidis, et teenuste hind 9.50 krooni/m2 on põhjendamatu, kuna osa hinna sisse arvestatud teenustest pole kostjale osutatud. Kostja ruumidel on eraldi sissepääsud, seega kostja ei kasuta ning ei oma sissepääsu elamu trepikotta ja muudesse maja üldkasutatavatesse ruumidesse ning seega ei pea ta kandma nende ruumide kasutamisega seotud kulusid. Kostja kasutab oma ruumide kütmiseks gaasikütet ja teostab oma tegevuse jäätmete äravedu omal kulul. Samuti on hageja lisaks prügi väljaveo tasule, mis majandustegevuse plaani järgi sisaldub summas 9.50 krooni/m2, määranud kostjale prügiveo eest täiendavalt summa 100300 krooni kuus. Hageja ei ole nimetanud õiguslikku alust, mille kohaselt maksab postiteatis 26.60 krooni, seega ei ole ka see kulu põhjendatud. Krediidi väljamaksmise summade osas tuleb
jätta hagi rahuldamata, kuna nimetatud summad ei ole KÜS § 151 lg 1 mõttes majandamiskulud, kuna on seotud elamu remontimisega ja kostja raamatupidamises objektiivseks kajastamiseks peavad need kajastuma kuludena põhivarale. Kuna hageja on keeldunud kostjale tutvustamast dokumente, mille alusel hageja arvestab majandamiskulusid, tasus kostja majandamiskulusid tegelikkuses tarbitud teenuste eest.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus rahuldas 22. detsembri 2009 otsusega hagi osaliselt ning mõistis välja OÜ-lt Kotkas&KO KÜ Puškini tn 22 kasuks 16 939.44 krooni. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Kohtuotsuses esitatud põhjenduste kohaselt on kostja KÜ Puškini tn 22 liige. Ka korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud tarbivad KÜS §-s 151 loetletud teenuseid. Seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omanikud, s.o vastavalt KÜ Puškini tn 22 põhikirja p-le 3.2. KÜ Puškini tn 22 liikmete 11.12.2007 üldkoosoleku otsusega kinnitati juhatuse pakutud 2008. a plaani projekt, kus oli määratud muuhulgas majanduskulude tasu 6 krooni/m2. Korteriühistu juhatuse 10.03.2008 koosoleku protokollist nr 12 nähtub, et juhatus otsustas saata kostjale arved kommunaalteenuste eest tähitud kirjadega, kuna kostja keeldub arvete vastuvõtmisest. Samuti otsustati pöörduda Narva linna ehitusinspektsiooni poole, selgitamaks välja, kas kostja poolt alternatiivse gaasikatla kasutamine on seaduslik või mitte, kas tal on olemas vastav luba ja saadud vastavalt 2002 ehitusseadusele hoone omanike nõusolekud. Korteriühistu juhatuse 29.04.2008 koosoleku protokolli nr 13 järgi tuli Narva Linna Arhitektuuriosakonna ehitusjärelvalvest vastus, et kostja sai loa hoone fassaadi muutmiseks. Soojussüsteemi demontaaži ega alternatiivsoojussüsteemi paigaldamist pole projektiga ette nähtud. Otsustati teha kostjale ümberarvestus alates korteriühistu loomise momendist (kuna seda tasu pole temale arvestatud) ning esitada tasu arves koos teiste kommunaalteenuste tasudega. KÜ Puškini tn. 22 liikmete 22.05.2008 üldkoosoleku protokolli kohaselt otsustati muuta 2008. a majandustegevuse plaani ning määrata majanduskulude tasu 9.50 krooni/m2. Korteriühistu juhatuse 04.08.2008 koosoleku protokollist nr 16 nähtuvalt saatis kostja järjekordse kirja selle kohta, et ei hakka tasuma arveid kommunaalteenuste eest. Korteriühistu juhatuse 04.08.2008 koosolekul otsustati alates uuest soojusperioodist 2008-2009 arvestada kostjale tasu kaudsoojuse eest 20% omandis oleva ruumi pinnast. Kostja on 23.01.2008 tavajäätmete äraveo lepingu nr 282 järgi tellinud Adelan Prügiveod OÜ-lt segaolme-, suur- ja ehitusjäätmete äraveo teenust. Pangaväljavõtte kohaselt on kostja ajavahemikul 06.03.2008-04.05.2009 tasunud Adelan Prügiveod OÜ-le 1442.65 krooni. Kohus luges nimetatud lepinguga ning tunnistajate J.K. ja L.N. ütlustega tõendatuks, et alates 23.01.2008 kostja ei kasutanud prügi panemiseks hagejale kuuluvat konteinerit ja selle eest tasu nõudmine ei ole põhjendatud. Kohus ei arvestanud kostja esitatud 13.06.2008 maagaasi müügilepingut nr 0141130927 ja tõendit maagaasi eest tasumise kohta, kuna kostja võib osta endale täiendavaid teenuseid, kuid kostja ei tõendanud, et üldkasutuses olevad tehnorajatised ei asu kostja ruumides. Ülaltoodust lähtudes leidis kohus, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt ja hagisummast tuleb välja arvata summad prügiveo eest alates 23.01.2008, mis moodustab 3100 krooni, ülejäänud summas on hagi põhjendatud varem nimetatud tõenditega ja hageja arvestusega (tl 17-20).
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.KÜ Puškini tn 22 esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 22. detsembri 2009 otsuse tühistamist osas, millega hagi jäeti osaliselt rahuldamata, ning uue otsuse tegemist, millega hagi täies ulatuses rahuldada. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) jääb arusaamatuks kohtu seisukoht, et alates 23.01.2008 kostja ei kasutanud hagejale kuuluvat konteinerit prügi panemiseks ja selle eest tasu nõudmine ei ole põhjendatud. KÜS § 151 lg 2 järgi loetakse eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Hageja seletas kohtuistungil, et maja ümbruse korrashoiu tagamine on seotud prügi koristamise ning samuti selle veoga. KÜ Puškini tn 22 liikmete 22.05.2008 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt otsustati üldkoosolekul muuta 2008. a majandustegevuse plaani ja määrata majanduskulude tasu 9.50 krooni/m2. Nimetatud määr sisaldab tasu prügiveo eest. Kostja ei ole eeltoodud otsust vaidlustanud, seega on üldkoosoleku otsus jõustunud ning kuulub täitmisele. Hageja esitas kostjale majandamiskulude arved, lähtudes põhikirjas sätestatud tingimustest ning korteriühistu üldkoosoleku ja juhatuse koosolekute otsustest. Korteriühistu üldkoosoleku ja juhatuse koosolekute otsused, sh prügiveo eest tasumine, on kostjale kohustuslikud; 2) tuleb menetluskulud jätta kostja kanda, kuna hageja oli sunnitud pöörduma kohtu poole kostja käitumise tõttu – kostja ei reageerinud hageja nõuetele täita oma kohustused ja kustutada võlgnevus vabatahtlikult.
5.OÜ Kotkas&KO esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 22. detsembri 2009 otsuse tühistamist osas, millega kohus hagi osaliselt rahuldas, ning asja saatmist esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on kostja alates 15.01.2002 kortermajas Narvas Puškini 22 asuvate mitteeluruumide XX (keldrikorrusel asuv ladu) ja XX (esimesel korrusel asuv kauplus), üldpinnaga 217,74 m2, omanik. Mõlemal ruumil on eraldi sissepääsud tänava poolt. 01.09.2003 kuni 10.02.2008 kehtis poolte vahel leping, mis määras poolte kohustused kostjale kuuluvate mitteeluruumide ja vastava mõttelise osa hoolduseks. Kuna alates 2007. a esitas hageja kostjale nõuded hüvitada kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega kostja ei nõustunud, on antud leping lõpetatud. Hageja arvestab kostjale kuuluvate ruumide eest majandamiskulusid vastavalt hageja majandustegevuse plaanile, mille järgi majandamiskulude tasu alates 01.01.2008 kuni 31.12.2008 on 9.50 krooni/m2, mis sisaldab krediidi väljamakset 3.50 krooni/m2. Kostja arvab, et ta peab tasuma majandamiskulusid osaliselt, lähtudes kostja poolt faktiliselt tarbitud teenustest; 2) on lähtudes hageja 22.05.2008 üldkoosolekul kinnitatud majandustegevuse plaanist majandamiskulude koosseisus prügi väljaveo tasu 5200 krooni kuus. Kostja teostab oma tegevusest tekkivate jäätmete väljavedu omal kulul Adelan Prügiveod OÜ-ga sõlmitud tavajäätmete äraveo lepingu nr 282 alusel ja ei kasuta hageja prügikonteinerit. Prügiveo teenuse, mida hageja ei ole kostjale osutanud ja mille eest kostja ei pea seetõttu tasuma, maksumus on järgmine: 5200 krooni (prügi väljaveo tasu kuus)/3674 m2 (Puškini 22 kinnistu pind) x 217,74 m2 (kostja mitteeluruumide pind) = 308.18 krooni või 1.42 krooni/m2; 3) kuna kostjale kuuluvatel ruumidel on eraldi sissepääsud tänava poolt, siis kostja ei kasuta üldkasutatavaid ruume ja ei pea tasuma järgmiste teenuste eest, kuna ei tarbi neid:
Kulude liik
Majandustegevuse plaani Majandustegevuse plaani hageja poolt järgi kulude summa kuus kostjalt nõutavate kulude summa kuus
Üldkasutavate ruumide elektrienergia
750 krooni
750 krooni/3674 m2 × 217,74m2 = 44.45 krooni või 0.19 krooni/m2
Üldkasutavate Kuu keskmise kulude 1200 krooni/3674 m2 × 217,74m2 = 71.12 ruumide koristaja määramine: koristaja krooni või 0.33 krooni/m2 kulud palk/talv 1000 krooni + koristaja palk/suvi 800 krooni = 1800 krooni/2 kuud + koristaja sotsiaalmaks 300 krooni = 1200 krooni Trepikodade teenindus
uste 160 krooni
160 krooni/3674m2 × 217,74m2 = 9.48 krooni või 0.04 krooni/m2
Seetõttu tasub kostja majanduskulude tasu osaliselt, summas 4.34 krooni/m2; 4) arvas kohus välja hagi summast alates 23.01.2008 igakuised summad prügiveo eest (kokku 3100 krooni), mida hageja nõudis kostjalt täiendavalt peale majandamiskulude tasu, kuid rahuldas hageja nõude kostjalt majandamiskulude tasus 9.50 krooni/m2 sisaldava prügi väljaveo tasu väljamõistmiseks, vaatamata sellele, et pidas tõendatuks, et kostja ei kasutanud hagejale kuuluvat konteinerit prügi panemiseks; 5) tõlgendas kohus ebaõigesti KÜS § 151 lg-t 1, mille järgi majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sõna „osutatud” tähendab grammatiliselt seda, et korteriühistu saab kulude tasumist nõuda ainult teenuste eest, mis olid kostjale osutatud ja kostja tarbis neid. Kohus ei ole analüüsinud kostja väiteid, et majandamiskulude tasu 9.50 krooni/m2 on kostja suhtes põhjendamatu, kuna hageja ei osuta kostjale prügi väljaveo teenust, kostja ruumidel on eraldi sissepääsud, mistõttu kostja ei kasuta ning ei oma sissepääsu elamu trepikotta ja muudesse maja üldkasutatavatesse ruumidesse ning seetõttu ei pea kandma üldkasutatavate ruumide kasutamisega seotud kulusid. Kohus on rikkunud TsMS § 442 lg 8, kuna ei ole otsuses põhjendanud kostja nimetatud väidete tagasilükkamist; 6) ei ole kohus samuti põhjendanud, miks ta ei arvestanud kostja väidet, et krediidi väljamaksmise summasid ei saa lugeda majandamiskuluks. Kostja ei tasunud krediidi väljamaksmiseks ettenähtud summasid, kuna hageja ei eraldanud arvetel krediidi tasu majandamiskuludest ja näitas seda teenusena. Krediidi väljamaksmise kulud on seotud elamu remontimisega ja kostja raamatupidamises objektiivseks kajastamiseks peavad kulud kostjale kuuluvatele mitteeluruumidele olema näidatud hageja esitatud arvetel teenustest eraldi; 7) põhjendas kostja oma vastuväidet hageja arvestusele kütte (kaudsoojuse) eest sellega, et hageja ei ole esitanud kaudsoojuse arvestamise metoodikat. Kohus ei ole põhjendanud kostja väite tagasilükkamist. Alates 2002 köetakse kostja ruume gaasiküttega vastavalt OÜ Tadias koostatud ja pädevate ametiisikute poolt kooskõlastatud projektile. KÜ Puškini tn. 22 on asutatud pärast kostja ruumide seadistamist gaasiküttele. Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga,
mille järgi oli kostjal kohustus tõendada, et üldkasutuses olevad tehnorajatised ei asu kostja ruumides. Kostja ruumides asuvad tehnorajatised on isoleeritud, mida tõendab AS Narva Elamuvaldus 06.09.2002 akt. Kostja ei esitanud akti maakohtule, kuna hageja põhjendas kaudsoojuse eest tasu arvestamist soojussüsteemi mittebalansseerimisega, mitte sellega, et üldkasutuses olevad tehnorajatised asuvad kostja ruumides. Samuti soovib kostja esitada kohtule dokumendid, mis tõendavad, et kostja ruume köetakse alates 2002 gaasiküttega.
6.OÜ Kotkas&KO vaidleb KÜ Puškini tn 22 apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt: 1) on õige kohtu seisukoht, et alates 23.01.2008 kostja ei kasutanud hagejale kuuluvat konteinerit prügi panemiseks ja põhjendamatu on nõuda tasu teenuse eest, mida ei ole osutatud. Antud asjaolu luges kohus tõendatuks 23.01.2008 tavajäätmete äraveo lepinguga nr 282 ning tunnistajate J.K. ja L.N. ütlustega. Vastavalt hageja majandustegevuse plaanile on alates 01.01.2008 kuni 31.12.2008 määratud väljaminekud lehtede ja suure prügi väljaveole ning kojamehe palga maksmiseks. Antud kulud kostja tasub, seega maja ümbruse korrashoiu tagamiseks määratud majandamiskulusid kostja kannab. Prügi väljaveo teenust osutatakse korteriomanikele nende olmeprügi väljavedamiseks; 2) tasub kostja majandamiskulusid 4.34 krooni/m2. Põhjendatud majandamiskulud on 4.02 krooni/m2, seega tasub kostja hagejale lisaks põhjendatud kuludele täiendavalt 0.32 krooni/m2; 3) on kohus menetluskulude jaotamisel põhjendatult kohaldanud TsMS § 163 lg 1, kuna hagi rahuldati osaliselt; 4) on hageja apellatsioonkaebus esitatud peale apellatsioonitähtaja möödumist ning tuleks jätta TsMS § 643 lg 1 alusel läbi vaatamata. Maakohtu otsus oli hagejale kättetoimetatud 22.12.2009, seega apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg lõppes 20.01.2010. Apellatsioonkaebus saabus ringkonnakohtusse 21.01.2010.
7.KÜ Puškini tn 22 vaidleb OÜ Kotkas&KO apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt: 1) leiab hageja TsMS § 442 lg 8 alusel, et kohus ei pidanud põhjendama, miks ta ei arvesta kostja väidetega, ja kohtuotsusest ei tulene, et kostja mingi väide on tagasi lükatud. Riigikohus asus asjas nr 3-2-1-42-04 seisukohale, et „ka korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud tarbivad KÜS §-s 151 loetletud teenuseid. Seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omanikud. Ka AÕS § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seadus ei näe selle kohustuse tekkimiseks ette kaasomanikevahelise kokkuleppe olemasolu. Kaasomandi olemasolu ja kasutamisega seotud kulude (kaasomandi säilitamiseks) eest tasumist reguleerib muu kokkuleppe puudumisel AÕS § 75.“ Eeltoodust lähtudes ei ole kostja apellatsioonkaebuses toodud asjaolud kohtuotsuse tühistamise aluseks; 2) tuleb kostja esitatud uued tõendid jätta menetlusse võtmata, kuna kostja ei ole põhjendanud tõendite esimese astme kohtus esitamata jätmist vastavalt TsMS § 633 lg-le 5.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et KÜ Puškini tn 22 apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja OÜ Kotkas&KO apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus tühistab Viru Maakohtu
22.detsembri 2009 otsuse osaliselt OÜ-lt Kotkas&KO KÜ Puškini tn 22 kasuks väljamõistetud võlgnevuse osas ja mõistab OÜ-lt Kotkas&KO välja KÜ Puškini tn 22 kasuks võlgnevuse 12 823.07 krooni, s.o 819.54 eurot. Samuti muudab ringkonnakohus menetluskulude jaotust. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
9.KÜ Puškini tn 22 apellatsioonkaebuses on vaidlustatud maakohtu otsust osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja vastu prügiveo eest alates 23.01.2008 tasu 3 100 krooni väljamõistmiseks.
9.1.Ringkonnakohus leiab, et KÜ Puškini tn 22 poolt vaidlustatud osas on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud ning ükski apellandi väide ei anna alust asuda teisele seisukohale. Iseenesest õige on hageja väide, et KÜ Puškini tn 22 liikmete 22.05.2008 üldkoosoleku otsusega kinnitatud majandamiskulude eest tasu 9.50 krooni/m2 on kostjale kui korteriühistu liikmele täitmiseks kohustuslik. Samas aga hageja poolt kostjale esitatud arvetest nähtub, et lisaks majandamiskuludele (arvetel märgitud „teenused“) on hageja nõudnud kostjalt tasu prügiveo eest (tl 19-20; 32). Hageja enda väitel sisaldub majandamiskuludes ka tasu üldise prügiveo eest ning seda peab kostja tasuma samuti, nagu seda teevad teised ühistu liikmed. Maakohus ei ole vähendanud hageja nõuet majandamiskulude suuruse osas, s.o maja ümbruse korrashoiuks prügi koristamine ja väljavedu on hõlmatud majandamiskuludega ja selles osas ei ole maakohus prügiveo eest tasumisest kostjat vabastanud. Maakohus on jätnud rahuldamata hageja nõude seoses prügiveoga (märgitud arvel eraldi reana) kostja vastu seetõttu, et kostja on 23.01.2008 tavajäätmete äraveo lepingu nr 282 järgi tellinud Adelan Prügiveod OÜ-lt segaolme-, suur- ja ehitusjäätmete äraveo teenust ning tunnistajate J.K. ja L.N. ütluste kohaselt alates 23.01.2008 kostja ei kasutanud prügi panemiseks hagejale kuuluvat konteinerit. Ringkonnakohus leiab, et kuna on asjas tõendatud kostja poolt hageja tellitud prügiveoteenuse mittekasutamine alates 23.01.2008, siis on maakohus selles osas õigesti jätnud hagi rahuldamata ning hageja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
10.OÜ Kotkas&KO oma apellatsioonkaebuses on vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles hagi rahuldati. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt ning maakohtu poolt hagi rahuldatud osa tuleb vähendada väljamõistetud küttekulude võrra.
10.1. Ebaõige on apellandi väide, et ta peab tasuma majandamiskulusid vaid osaliselt, lähtudes faktiliselt tarbitud teenustest. Vastavalt KOS § 1 lg-le 1 korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub ning sama paragrahvi lg 2 kohaselt on kaasomandi esemeks maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis käesoleva seaduse § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Vastavalt KÜS § 15 lg-le 1 korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab muuhulgas p 2 korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel. KÜS § 151 lg 1 järgi majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.
Eelviidatud sätetest tuleneb korteriühistu liikmete õigus üldkoosolekul kinnitada kaasomandi eseme majandamiseks vajalike majandamiskulude suurus. Antud juhul oli korteriühistu üldkoosoleku poolt kinnitatud majandamiskulude suuruseks 6 krooni/m2 kuni 01.06.2009. Korteriühistu 22.05.2008 üldkoosoleku otsusega otsustati alates 01.06.2009 suurendada majandamiskulusid ning määrati nende suuruseks 9.50 krooni/m2. KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalikõiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Tulenevalt KOS §-st 13 lg 1 lasub kostjal kui korteriomanikul kohustus tasuda kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Majandamiskulud summas 9.50 krooni/m2 on kindlaks määratud korteriühistu üldkoosoleku otsusega ning kuna on tegemist kaasomandi majandamiskuluga, siis ei oma nende kandmisel tähtsust see, kas ja millisel määral kaasomanik reaalselt kasutab mõttelist osa kaasomandist. Lähtudes eeltoodust on ebaõige kostja väide, et ta ei kasuta üldkasutatavaid ruume ja ei pea tasuma seetõttu nende koristamise eest, samuti üldkasutatavate ruumide elektrienergia kulu eest ja trepikodade uste teeninduse eest. Eeltoodu kehtib ka apellandi poolt vaidlustatud krediidi väljamaksete kohta.
10.2.Ebaõige on maakohtu seisukoht, et hagejal on õigus nõuda kostjalt kütte eest tasu ning selles osas on apellatsioonkaebus põhjendatud. Asja materjalide kohaselt ei ole hageja kuni aprillini 2008 kostjalt nõudnud tasu kütte eest ning kütte tasu nõue on esitatud kostjale alates aprillist 2008 (tl 19-20). Kuna hageja on ise aktsepteerinud kuni aprillini 2008 seda, et kostja ei pea kütte eest tasuma, kuna ei kasuta vastavat teenust, siis leides, et mingis osas peab kostja siiski kütte eest tasuma, oleks hageja pidanud tõendama tasumise tekkimise alust. Vastavad tõendid oleks pidanud hageja esitama juba seetõttu, et kostja vaidles tasu nõudele vastu ja nõudis kaudsoojuse eest tasu arvestamise metoodika esitamist. Ainuüksi asjaolu, et korteriühistu juhatus otsustas 29.04.2008 teha kostjale küttekulu osas ümberarvestus alates korteriühistu loomise momendist (tl 65) ning 04.08.2008 juhatus otsustas alates uuest soojusperioodist aastatel 2008-2009 arvestada kostjale tasu kaudsoojuse eest 20% ulatuses (tl 69), kuna kostja ei ole esitanud juhatusele osaühingu tegutsemiseks vajalikke dokumente, ei anna alust nõuda kostjalt kaudsoojuse eest tasumist. Kuna hageja ei ole tõendanud kütte eest tasu osas nõude alust ja kostja on kütte eest tasumisele nõutavas suuruses vastu vaielnud, siis tuleb jätta hagi rahuldamata kütte eest tasu nõudes kokku summas 4 116.37 krooni, s.o 263.08 eurot (1069.22 + 155.94 + 92.74 + 267.05 + 475.88 + 581.63 + 733.65 + 740.26 = 4116.37). Lähtudes eeltoodust tuleb hagi rahuldada summas 12 823.07 krooni, s.o 819.54 eurot (16 939.44 – 4 116.37 = 12 823.07).
11.Ringkonnakohus jätab tähelepanuta ja tagastab kostjale TsMS § 652 lg 4 alusel apellatsioonkaebusele lisatud mööblikaupluse gaasivarustuse projekti; kostja 15.07.2002 avalduse AS-ile Narva Elamuvaldus; 06.06.2002 akti ventilatsiooni ja suitsukanalite puhastamise ja korrasoleku kohta; AS-i Narva Elamuvaldus 06.09.2002 akti; AS Alfatom Ehitus täidetud tööde 02.09.2002 akti nr 51; AS-i Eesti Gaas poolt koostatud ülevaatuse akti; kostja 09.09.2002 avalduse AS-ile Narva Elamuvaldus; OÜ Tehnokontrollikeskuse protokolli nr 402-717. Samuti jätab ringkonnakohus tähelepanuta ja tagastab kostja poolt 11.05.2011 esitatud OÜ Tadias poolt koostatud seletuskirja.
12.Arvestades hagi rahuldamise ulatust jäävad menetluskulud maakohtus TsMS § 163 lg 1 alusel 64 % ulatuses kostja kanda ja 36 % ulatuses hageja kanda. Menetluskulud ringkonnakohtus jäävad TsMS § 163 lg 1 alusel 24 % ulatuses hageja kanda ja 76 % ulatuses kostja kanda.
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.