Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused 19.10.2009 esitas AS Morrison Invest Harju Maakohtule hagi Maryna Nemmi vastu võlgnevuse 51 306,42 krooni ja viiviste 51 306,42 krooni saamiseks. Pooled sõlmisid 26.02.2008 Tallinnas Narva mnt 50 asuvate äriruumide üürilepingu. Kostja kohustus üüri maksma iga kuu 5. kuupäevaks 170 krooni/m2 ning eelmise kuu kommunaal- ja kõrvalkulude eest. Lepingu p 5.2 kohaselt oli viivise määraks 0,5% tasumata summast iga viivitatud päeva eest ja p 1.4 kohaselt oli leping sõlmitud tähtajaga 28.02.2009. 19.05.2008 teatas kostja lepingu lõpetamisest alates 01.06.2008 seoses peavaludega, mis tekkisid väidetavalt kõrvalasuva salongi tegevusest. Hageja tasaarvestas tagatisraha 10 200 krooni lepingu lõppemise ajast varasema viivisenõudega. 25.05.2008 kirjas soovis kostja nõuete tasaarvestamist ja teatas, et ülejäänud ettemaksu tagastamist ei soovi. Hageja kontrollis ruumide vastavust tervisekaitse nõuetele ja pakkus kostjale teist ruumi hoone teisel korrusel, kus pind ja üür olid suuremad. Kostja oli ruumi vahetamisega nõus samadel maksetingimustel. Hageja nõustus sellega. Kostja uut pinda kasutusse ei võtnud ja teatas 21.10.2008, et ei nõustu vahetusega piisava töö puudumise ja tervise halvenemise tõttu, mistõttu lõpetas töö FIE-na. Hageja ei pidanud lepingut lõppenuks ja esitas üüriarveid kuni lepingu lõppemise tähtajani. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Poolte vahel Tallinnas Narva mnt 50 asuvate äriruumide üürilepingu sõlmimisel ei tõlgitud lepingut vene keelde ja teatati, et kõik küsimused lahendatakse, kuna üürileandja on üürnikest huvitatud. Üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjutamisel osales hageja poolt A. L., kes teatas, et on majahaldur, kuid ei esitanud volitust. Kostja arvas, et üürileandja on korralik ning nõustus lepinguga. 19.05.2008 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse. Hageja seda ei vaidlustanud, kuid ei võtnud vastu lepingu objekti ega võtmeid. Kostja oli sunnitud 26.06.2008 saatma võtmed kulleri vahendusel. Hageja väljastas arved ka peale lepingu ülesütlemist. Kostja teatas arvete saamisel, et ei aktsepteeri arveid ülesütlemise avalduse esitamisest ning alates 01.06.2009 lepingu lõpetamisest. Üüriobjekti kasutades tekkisid kostjal terviseprobleemid ning allergoloogi test näitas, et kostjal on allergia. Hageja pakkus kostjale teist suuremat ruumi, millega kostja ei nõustunud. Majas oli alates 18. sajandi lõpust apteek ja kuigi pärast apteegi väljakolimist tehti majas remont, ei isoleerinud paigaldatud gyproc-kipsplaadid meditsiiniliste preparaatide lõhna. Kuna kostjat mõjutasid lõhnad, mille tõttu olid peavalud ja teised sümptomid, mis algasid ruumi üürimisel, oli kostja sunnitud lepingu üles ütlema. Tugeva ravimite lõhna tõttu jäi kostja ilma paljudest klientidest.

Pärast avalduse esitamist hagejale peatas kostja 01.06.2008 ettevõtlustegevuse ning kui sai teada, et sarnast uut ruumi hagejalt ei saa, lõpetas 15.06.2008 oma tegevuse. Kostjale on arusaamatu hageja poolt esitatud arvestus, märgitud arveid esitatud ei ole. Samuti on arusaamatu ettemaksuga seonduv ja viivis 72 krooni, kuna hageja ise hilines arve väljastamisega. Maakohtu otsuse põhjendused 19.05.2010 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Puudub vaidlus, et pooled sõlmisid 26.02.2008 üürilepingu, millega hageja üüris kostjale Tallinnas, Narva mnt 50 esimesel korrusel asuvad ruumid üldpinnaga 20 m2. Leping sõlmiti tähtajaga kuni 28.02.2009. Lepingu p 2.3 järgi tuli ruumide seisukord fikseerida üleandmisvastuvõtuaktis, mis on lepingu lisaks nr 2. Üüri suuruse ja maksetingimused leppisid pooled kokku lepingu p-s 3. Lepingu p 7.6 sätestas lepingu lõppemise juhud. P 7.6.1 järgi on selleks lepingu tähtaja möödumine ja p 7.6.2 järgi lepingu objekti hävimine või kasutuskõlbmatuks muutumine. Lepingu p-s 8 sätestasid pooled lepingu ülesütlemise alused. Punktid 8.2.1 ja 8.2.2 sisaldavad aluseid, mille esinemise korral on üürnikul õigus leping üles öelda. Punkt 8.2.1 järgi on selleks asjaolu, kui lepingu objekt osutub kasutamiskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta ning üürileandja ei kõrvalda puudusi mõistliku aja jooksul ning p 8.2.2 järgi see, kui ilmnevad muud asjaolud, mis teevad üürnikust mittesõltuvatel asjaoludel võimatuks lepingu objekti sihipärase kasutuse ning üürileandja ei kõrvalda või ei ole suuteline kõrvaldama selliseid asjaolusid 3 päeva jooksul peale vastavasisulise hoiatuse saamist. Üürilepingus (p 2.4) ja üleandmis-vastuvõtmise aktis märgitu kohaselt on ruum äsja remonditud ja vastab standardile RYL 2000 I klass. Üleandmis-vastuvõtmise aktis, mis on poolte poolt alla kirjutatud 29.02.2008, on pooled kinnitanud, et neil puuduvad vastastikused pretensioonid. 19.05.2008 kostja ülesütlemisavalduses on lepingu ülesütlemise põhjuseks märgitud, et kostja poolt üüritud ruumi kõrval avati salong, kus osutatakse küünehooldusteenust, milleks kasutatakse tugevalõhnalisi preparaate, mis üldventilatsiooni kaudu jõuavad kostja kasutuses olevasse ruumi, mille tagajärjel saab kostja peavalud. Kostjal ei ole võimalik sellistes tingimustes töötada. Avalduses märkis kostja, et ütleb lepingu üles alates 01.06.2008. 25.05.2008 esitas kostja hagejale kirjelduse asjaoludest, mille tõttu ta üüritud ruumi kasutada ei saa. Peale ülesütlemisavalduses kirjeldatu sisaldab see väidet, et ruumis on meditsiiniliste ja keemiliste preparaatide lõhn (tulenevalt majas pikka aega töötanud apteegist), mis kutsuvad kostjal esile allergia. Kostja tegi ettepaneku tasaarvestada garantiisumma 12 036 krooni mai renditasuga 5 539,34 krooni. Kostja ei nõudnud 6 496,66 kroonise vahe tagastamist. 02.06.2008 vastas hageja, et ruumid vastavad nõuetele, kasutatavate materjalide sertifikaadid vastavad äriruumides kasutamiseks mõeldud materjalide nõuetele. Hageja esitas formaalse vastuse, mis ei kajasta kostja poolt esiletoodud asjaolusid, mille tõttu ta lepingu ülesütlemise avalduse esitas. Kostja esitas lepingu ülesütlemise avalduse tulenevalt sellest, et majas varem pikka aega töötanud apteegi tõttu on seinad jms läbi imbunud spetsiifilise apteegilõhnaga ja spetsiifilist lõhna eraldub ka küünestuudiost, mille tagajärjel on kostjal tekkinud peavalud ja allergia. Kostja väiteid kinnitasid kohtuistungil ülekuulatud tunnistajad. Kohtul puudus alus kahelda vande all ülekuulatud tunnistajate ütluste õigsuses. Õige ei ole hageja väide, et 09.06.2008 kirjas oli kostja pinna vahetamisega samas majas nõus sama üürisumma korral. Kostja kinnitas kirjas, et ei saa üüritud pinda kasutada tervislikel põhjustel ja on teise rendipinnaga nõus vaid juhul, kui see ei ole kahjulik tema tervisele ja

maksetingimused on samad. Kostja heitis hagejale ette, et hageja ei informeerinud teda, et renditud ruumi kasutas varem apteek ja et hageja keeldub ruume kostjalt vastu võtmast. 03.11.2008 vastusega andis hageja kostjale ebaõiget teavet märkides, et lepingut lõpetada võib vaid poolte kokkuleppel. Tunnistajana ülekuulatud E. N. ütluste kohaselt teadis hageja üürileandjana ruumis olevast spetsiifilisest lõhnast, kuna ruume koos kostjaga (tunnistaja abikaasa) üle vaadates juhtis tunnistaja sellele hageja esindaja tähelepanu. Hageja vastuse kohaselt saavat ruume tuulutada ja lõhn ei peaks häirima. Tunnistaja ütlustega on tõendatud kostjal terviseprobleemide tekkimine (peavalud, astmaatiline hingamine) pärast üüritud ruumides töötama hakkamist ja probleemide lõppemine ruumide kasutamise lõpetamisel. Ka tunnistajana ülekuulatud R. L. kinnitas, et kostja üüritud ruumis viibides ei suutnud ta seal esimesel korral olla kauem kui 10 minutit. Ruumis oli apteegilõhn, tunnistajal ilmnesid allergianähud. Teisel korral tekkis reaktsioon kohe. SA Põhja-Eesti Regionaalhaigla 12.06.2008 tõendi kohaselt on kostjale tehtud allergiatest ja tõendile märgitu kohaselt vajab uurimist tööruumi õhu keemiline koostis. Hageja poolt esitatud 09.12.2003 ehitise ülevaatuse akt nr 313, millel on Harjumaa ja Tallinna Tervisekaitse esindaja kooskõlastus, ei tõenda, et majas olevate apteegilõhnade ja küünestuudios kasutatavate vahendite tõttu ei saanud kostjal tekkida tervisehäireid. Aktist on väljaloetav vaid see, et muude ametnike kõrval oli ehitise ülevaatusele kaasatud ka Harjumaa ja Tallinna Tervisekaitse esindaja. Akt ei kajasta andmeid, millel oleks tõenduslik tähendus käesolevas vaidluses. Ülalmärgitud tõendite alusel oli kostjal VÕS § 313 lg-s 1 nimetatud mõjuv põhjus, mille tõttu tal oli õigus tähtajaliselt sõlmitud üürileping üles öelda. Hageja lepingu ülesütlemist ei vaidlustanud (VÕS § 326). Kostja ülesütlemisavaldus vastab VÕS § 325 lg-te 1 ja 2 nõuetele. Kuna kostja on üürilepingu üles öelnud, on leping lõppenud (VÕS § 309 lg 1) ja hagi rahuldamiseks puudub alus. Apellatsioonkaebus Hageja Morrison Invest OÜ palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada või saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatmiseks. 16.07.2010 taotluses selgitas kaebaja, et ta vaidlustab maakohtu otsuse ainult põhinõude osas ja viiviste nõude vaidlustamisest apellant loobus. Kohus leidis, et ruumide vastuvõtmisel puudusid vastustajal 29.02.2008 akti järgi pretensioonid. Eeltoodust järeldub, et vastustajal oli kohustus üüritud äriruumi eest üüri tasuda vähemalt kuni 28.02.2009 ja lepingut sai erakorraliselt üles öelda üksnes vastaval alusel. Oluline on fakt, et ruumide vastuvõtmisel 29.02.2009 ja pärast seda mitme kuu jooksul ei teinud vastustaja apellandile avaldusi ruumide puuduste kohta. 19.05.2008 üürilepingu ülesütlemise põhjenduseks ei olnud varasema apteegi järelmõjud, vaid üüriruumi kõrval uue salongi avamine küünehooldusteenuse osutamiseks. Sellel alusel lepingu ülesütlemise õiguspärasust ei ole kohus hinnanud, mistõttu ei ole hagi rahuldamata jätmine põhjendatud. Kohus leidis, et õige ei ole apellandi väide, et 09.06.2008 kirjas oli vastustaja nõus apellandi poolt pakutud pinna vahetamisega samas majas sama üürisumma korral, sest vastustaja oli sellega nõus vaid juhul, kui see ei ole kahjulik tema tervisele ja kui maksetingimused on samad. Kohus ei selgitanud, kuidas eeltoodud põhjendustest järeldub, et vastustaja ei olnud nõus

apellandi 12.06.2008 kirjas pakutud ruumidega, kuna maksetingimuste muutmist apellant ei taotlenud. Kohtu põhjendustest ei ole võimalik aru saada, kuidas on eeltoodu asjas oluline. Kohus on jätnud tähelepanuta apellandi osundatud 21.10.2008 kirja, milles tõi vastustaja mittenõustumise põhjuseks töö vähesuse ja FIE-na tegevuse lõpetamise. Seega on kohtu põhjendus vastuoluline ja puudulik. Apellandile ei ole arusaadav, kuidas on asjas oluline, et vastustaja olevat kirjalikus pöördumises apellandile ette heitnud, et apellant ei informeerinud teda, et renditud ruumi kasutas varem apteek ja apellant keeldub ruume vastustajalt vastu võtmast. Apellant selgitas kohtuistungil, et vaidlusalustes ruumides ei asunud apteek, vaid perearstikeskus ning see, et majas varem asus apteek ja ruumides mõningane lõhn pidi olema, oli vastustajale teada ruumide vastuvõtmisel, mis avaldub vastustaja seletustest kui ka tunnistajate ütlustest. Et tunnistaja R. L. võis ruumides halb hakata, ei tõenda, et sama mõju oli ruumidel vastustaja tervisele. Asjaolu, et tunnistajale mõjus ruumis viibimine erakordselt tugevalt, ei ole aluseks üürilepingu ülesütlemisele. Vastustaja töötas ruumides mitu kuud. Seega on vastustaja väited vastuolulised ja kuuluvad otseselt tõendamisele. Apellandi arvates ei saa vastustaja abikaasa väited ja allergilise R. L. ütlused tõendada vastustaja tervisehädasid ja eriti nende põhjustatust vaidlusalustest ruumidest (kohus ei ole seda ka põhjendanud). Need saavad tõendada üksnes teatud ajal vastustaja tervise halvenemist ja R. L. allergilisust, kuid mitte varasema apteegi järelmõju vastustajale, mida saab tuvastada vaid konkreetse isiku ja üüriruumi meditsiinilise uuringu kaudu. Antud juhul saab väita, et mõningane lõhn võis tekitada kostjal reaktsiooni, kuid see ei ole kindel ehk on tõendamata. Apellandi arvates peab kohus hindama asjaolusid kogumis. Vastustaja on tunnistanud, et tal ei olnud kliente ja ta soovis äri lõpetada. Seda arvestades pidanuks kohus hagi rahuldamata jätmiseks tooma esile tõendid, mis tõendavad otseselt vastustaja tervisehädade põhjustatust ruumidest. Kohtu viidatud SA Põhja Eesti Regionaalhaigla 12.06.2008 tõendist ei avaldu selles märgitud allergiate loetelu seos üüriruumiga, seega ka põhjuslik seos, et üüriruumi lõhn või varasema apteegi mõju vastustaja tervisehädasid põhjustas. Seega ei saa see olla hagi rahuldamata jätmise aluseks. Kui vastustaja soovis allergia põhjendustega ja tõendatult üürilepingu üles öelda, oleks ta pidanud laskma uurida üüriruumi õhu keemilist koostist. Apellant ei nõustu, et vastustaja mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks on tõendatud. Kohtu viidatud VÕS § 326 puudutab vaid eluruumi üürilepinguid. Kuna kohtuotsuse põhjendus tugineb alusel, et apellant pidanuks ka äriruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustama, siis on hagi rahuldamata jätmine sellel alusel ebaõige. Apellant on seisukohal, et kui vastustaja vastuväited hagile ei ole tõendatud, kuulub hagi rahuldamisele. Apellant esitas eeltoodud väited ka kohtuistungil, kuid kohus jättis need tähelepanuta, ilma et oleks seda põhjendanud. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja esitatud apellatsioonkaebusega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata.

Kuna kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium ei korda maakohtu otsuse põhjendusi. TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Maakohus on hinnanud esitatud tõendeid kogumis õigesti. Maakohus on õigesti tuvastanud, et poolte vahel 26.02.2008 sõlmitud üürileping oli lõppenud 01.06.2008 seoses üürniku poolt lepingu ülesütlemisega, mistõttu ei olnud hageja õigustatud kostjalt alates 01.06.2008 üüri nõudma. Järgnevalt vastab ringkonnakohus apellatsioonkaebusele. Kostja üüris ruumi selleks, et seal pidada juuksuriäri ja üürilepingu ülesütlemise kohta 14.05.2008 tehtud avalduses tugines ta sellele, et üüritud ruumi tuli kõrvalasuvast salongist kemikaalide lõhna (lk 41). 25.05.2008 avalduses üürilepingu ülesütlemise kohta täpsustas kostja, et lisaks kemikaalide lõhnale oli üüritud ruumis ka medikamentide lõhn, mida hageja seostas eelnevalt majas asunud apteegiga. Kolleegium möönab, et üüritud ruumis olev ebameeldiv ja terviserikkeid põhjustav lõhn võib olla asjaoluks, mis muudab üüritud ruumi selle kasutusotstarvet arvestades kasutuskõlbmatuks ja välistab sihtotstarbelise kasutamise ning annab aluse üürilepingu ülesütlemiseks üürilepingu p-de

tulemusel. Samuti ei ole määrava tähtsusega, kas kostjal põhjustas allergia üüritud ruumis olev lõhn või olid selleks muud põhjused. Üürilepingu ülesütlemiseks oli piisav see, et üüritud ruumis oli lõhn, mis segas ruumi kasutada juuksurisalongina. Ebaõige on see, et hageja pakkus kostjale teist ruumi üürilepingu täitmiseks sama hinnaga. Hageja on küll teatanud, et ruumi üür jääb samaks, kuid kommunaalteenuste eest tuleb maksta, arvestades pakutava ruumi suurust (lk 46). Vaidlust ei ole, et pakutav ruum oli poole suurem. Õige on kaebuse väide, et maakohus on ebaõigesti viidanud VÕS §-le 326, kuna see käsitleb eluruumi ülesütlemise vaidlustamist. Samas ei toonud ebaõige sätte märkimine otsuses kaasa ebaõiget lahendit. Maakohus on hinnanud ülesütlemise aluseid ja pole tuginenud hagi rahuldamata jättes selle, et hageja ei ole kostja poolt üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi (hageja) kanda. Maakohus on maakohtu menetluses kantud menetluskulud õigesti jätnud hageja kanda.

Margo Klaar

Ele Liiv

Ülle Jänes

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.