Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hageja kontrollis ruumide vastavust tervisekaitse nõuetele ja pakkus kostjale teist ruumi hoone II korrusel, kus pind ja üür suuremad. 09.06.2008 kirjas oli kostja pinna vahetamisega nõus sama üürisumma korral. 12.06.2008 kirjas hageja nõustus sellega. Kostja uut pinda kasutusse ei võtnud. 21.10.2008 teatas kostja, et ei nõustunud vahetusega piisava töö puudumise ja tervise halvenemise tõttu, mistõttu lõpetas töö FIEna. Hageja ei pidanud lepingut lõppenuks ja esitas üüriarveid kuni lepingu lõppemise tähtajani. Hageja taotleb VÕS § 76 lg 1 § 100 § 101 lg 1 p 1, § 113 § 367 alusel kostjalt välja mõista põhivõla (üür ja kõrvalkulud) 51 306,42 krooni ja viivist 51 306,42 krooni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Pooled sõlmisid äriruumide üürilepingu ruumidele asukohaga XXX, pindalaga 20 m2. Lepingu sõlmimisel keegi ei tõlkinud seda vene keelde ja teatati, et kui tekivad mingid küsimused, siis heameelega lahendatakse kõik küsimused, kuna üürileandja on huvitatud klientidest ning üürnikest. Üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjutamisel osales hageja poolt AL, kes teatas, et tema on majahaldur, kuid ei ole esitanud volitust. Seinas olev praagi kohta ütles, et see on vana asi ja see on kõigile teada ja see on nii väike, et pole mõtet remontida, kuna seda pole näha. Kuna kostja arvas, et üürileandja on korralik ja sõnapidav, siis ta nõustus ja kirjutas alla. Kostja esitas hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse 19.05.2008, hageja seda ei vaidlustanud, kuid samas ei võtnud vastu lepingu objekti ning võtmeid. Seetõttu oli kostja sunnitud 26.06.2008 saatma võtmed posti teel kulleri vahendusel. Hageja väljastas arved ka peale lepingu ülesütlemist. Kostja saatis arvete saamisel teate, et ei aktsepteeri arveid ülesütlemise avalduse esitamisest ning alates 01.06.2009 lepingu lõpetamisest. Peale üürilepingu sõlmimist ja üüriobjekti kasutades hakkas kostja käima arstide juures oma tervise tõttu. Allergoloog tegi proovid ja test näitas, et kostjal on allergia. Hageja üritas veenda kostjat jääma majja ja pakkus teist suuremat ruumi, kostja ei nõustunud. Majas oli apteek alates 18. sajandi lõpust, koos ruumidega, kus valmistati ravimeid (keemilistest preparaatidest). Peale apteegi väljakolimist majas tehti remont, kuid apteegilõhna ära võtta ei ole võimalik. Ruumides on paigaldatud gyprok, mis ei isoleerinud meditsiiniliste preparaatide tugevat lõhna. Kostja kasutas proviisorite ruume, kostjat mõjutasid lõhnad, mille tõttu olid peavalud ja teised sümptomid, mis algasid kui kostja hakkas üürima ruume. Selle tõttu oli kostja sunnitud lepingu üles ütlema. Tugeva ravimite lõhna tõttu jäi kostja ilma paljudest klientidest. Peale avalduse esitamist hagejale kostja 01.06.2008 peatas ka oma ettevõtlustegevuse ning peale seda kui sai teada, et sarnast uut ruumi hagejalt ei saa, lõpetas 15.06.2008 oma tegevuse ja jätkas töövõimetuslehel viibides ravi. Kostjale on arusaamatu hageja poolt esitatud raamatupidaja arvestus, märgitud arveid esitatud ei ole; arusaamatu on ka hageja poolt märgitud ettemaksuga seonduv ja viivis 72 krooni, kuna hageja ise hilines arve väljastamisega. Kostja taotleb hagi rahuldamata jätmist ning menetluskulude jätmist hageja kanda. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud poolte poolt esitatud avalduste, vastuväidete ja tõenditega ning ärakuulanud pooled ja ülekuulanud tunnistajad, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

Hagi esitamisel juhindus hageja: 1) VÕS § 76 lõikest 1, mille kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele; 2) §-st 100, mis sätestab kohustuse rikkumise mõiste; 3) § 101 lõikest 1, milles on õiguskaitsevahendite loetelu, mida võlausaldaja võib kohaldada, kui võlgnik on kohustust rikkunud. Hagiavalduses märgitu kohaselt tuleneb kostja kohustus poolte vahel 26.02.2008 sõlmitud üürilepingust. Kostja väidab, et on lepingu üles öelnud ning hageja ei ole ülesütlemist vaidlustanud. Hageja nõuab kostjalt üüri, kommunaal- ja kõrvalkulusid alates kostja poolt üürilepingu ülesütlemisest kuni lepingus kokkulepitud lepingu lõppemise ajani. Seega peab kohus tuvastama, kas kostjal oli hageja eest üürilepingust tulenev kohustus või mitte. Vaidlus puudub selles, et pooled sõlmisid 26.02.2008 üürilepingu (lk 30-38), millega hageja üüris kostjale Tallinnas, XXX esimesel korrusel asuvad ruumid üldpinnaga 20 m2. Leping sõlmiti tähtajaga kuni 28.02.2009 (p 1.4). VÕS § 271 alusel kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kostja üüris hagejalt ruumi äriruumina (VÕS § 272 lg 1, lepingu p 2.5). § 272 2.lõike alusel kohaldatakse äriruumide üürimisele kinnisasja üürimise kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti. Lepingu p 2.3 järgi tuli ruumide seisukord fikseerida üleandmis-vastuvõtuaktis, mis on lepingu lisaks nr 2. Üüri suuruse ja maksetingimused leppisid pooled kokku lepingu p-s 3. Lepingu p 7.6 sätestab lepingu lõppemise juhud, p 7.6.1 järgi on selleks lepingu tähtaja möödumine ja p 7.6.2 järgi lepingu objekti hävimine või kasutuskõlbmatuks muutumine. Lepingu p-s 8 sätestasid pooled lepingu ülesütlemise alused. Punktid 8.2.1 ja 8.2.2 sisaldavad alused, mille esinemise korral on üürnikul õigus leping üles öelda. P 8.2.1 järgi on selleks asjaolu kui lepingu objekt osutub kasutamiskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta ning üürileandja ei kõrvalda puudusi mõistliku aja jooksul ning p 8.2.2 järgi asjaolu, kui ilmnevad muud asjaolud, mis teevad üürnikust mittesõltuvatel asjaoludel võimatuks lepingu objekti sihipärase kasutuse ning üürileandja ei kõrvalda või ei ole suuteline kõrvaldama selliseid asjaolusid 3 päeva jooksul peale vastavasisulise hoiatuse saamist. Üürilepingus (p 2.4) ja üleandmis-vastuvõtmise aktis (lk 40) märgitu kohaselt on ruum äsja remonditud ja vastab standardile RYL 2000 I klass. Üleandmis-vastuvõtmise aktis, mis on poolte poolt alla kirjutatud 29.02.2008, on pooled kinnitanud, et neil puuduvad vastastikused pretensioonid. 19.05.2008 kostja poolt hagejale esitatud lepingu ülesütlemisavalduses (lk 41) on lepingu ülesütlemise põhjuseks märgitud see, et kostja poolt üüritud ruumi kõrval avati salong, kus osutatakse küünte hooldusteenust, milleks kasutatakse tugevalõhnalisi preparaate, mis üldventilatsiooni kaudu jõuavad kostja kasutatavasse ruumi, mille tagajärjel saab kostja peavalud, kostjal sellistes tingimustes töötada ei ole võimalik. Avalduses märkis kostja, et ütleb lepingu üles alates 01.06.2008. 25.05.2008 esitas kostja hagejale kirjelduse asjaoludest, mille tõttu ta üüritud ruumi kasutada ei saa. Peale ülesütlemisavalduses kirjeldatu sisaldab see ka väidet, et ruumis on meditsiiniliste ja keemiliste preparaatide lõhn (tulenevalt majas pikka aega töötanud apteegist), mis kutsuvad kostjal esile allergia. Kostja teeb ettepaneku tasaarvestada garantiisumma 12 036 krooni maikuu renditasuga 5 539,34 krooni, vahe 6 496,66 krooni tagastamist kostja ei nõua. 02.06.2008 vastas hageja (lk 44), et ruumid vastavad nõuetele, kasutatavate materjalide sertifikaadid vastavad äriruumides kasutamiseks mõeldud materjalide nõuetele. Hageja vastus ei ole adekvaatne, hageja on esitanud formaalse vastuse, mis ei kajasta kostja poolt esiletoodud asjaolusid, mille tõttu ta lepingu ülesütlemise avalduse esitas. Kostja esitas lepingu ülesütlemisavalduse tulenevalt sellest, et majas varem pikka aega töötanud apteegi (kasutusluba lk 89) tõttu on seinad jms imbunud läbi spetsiifilise apteegilõhnaga ja spetsiifilist lõhna eraldub ka küünestuudiost, mille tagajärjel on kostjal tekkinud peavalud ja allergia. Kostja väiteid kinnitasid kohtuistungil ülekuulatud tunnistajad. Kohus kuulas tunnistajad üle vande all, kohtul puudub alus kahelda tunnistajate ütluste õigsuses. Õige ei ole hageja väide, et 09.06.2008 kirjas (lk 45) oli kostja pinna vahetamisega samas majas nõus sama üürisumma korral. Kirjas

kinnitab kostja veelkord, et ei saa üüritud pinda kasutada tervislikel põhjustel ja et ta on teise rendipinnaga nõus vaid juhul, kui see ei ole kahjulik tema tervisele ja kui maksetingimused on samad. Kostja oma kirjalikus pöördumises hageja poole (lk 47) heidab hagejale ette, et hageja ei informeerinud teda, et renditud ruumi kasutas varem apteek ja et hageja keeldub ruume kostjalt vastuvõtmast. Ka 3.11.2008 vastusega (lk 48) andis hageja kostjale ebaõiget teavet märkides, et lepingut lõpetada võib vaid poolte kokkuleppel. Tunnistajana ülekuulatud E. N ütluste kohaselt teadis hageja üürileandjana ruumis olevast spetsiifilisest lõhnast, kuna ruume koos kostjaga (tunnistaja abikaasa) üle vaadates juhtis tunnistaja hageja esindaja tähelepanu sellele. Hageja vastuse kohaselt saavat ruume tuulutada, lõhn ei peaks häirima. Tunnistaja ütlustega on tõendatud kostjal terviseprobleemide tekkimine (peavalud, astmaatiline hingamine) pärast seda, kui ta hakkas üüritud ruumides töötama ja probleemide lõppemine ruumide kasutamise lõpetamisel. Ka tunnistajana ülekuulatud Riina Lestal kinnitas, et kostja poolt üüritud ruumis viibides ei suutnud ta seal esimesel korral olla 10 minutist kauem. Ruumis oli apteegilõhn, tunnistajal ilmnesid allergianähud. Teisel korral tekkis reaktsioon kohe. SA Põhja-Eesti Regionaalhaigla 12.06.2008 tõendi (lk 73) kohaselt on kostjale tehtud allergiatest, tõendile märgitu kohaselt vajab uurimist tööruumi õhu keemiline koostis. 09.12.2003 ehitise ülevaatuse akt nr 313 (lk 86-89), mille hageja esitas sellele oleva Harjumaa ja Tallinna Tervisekaitse esindaja kooskõlastuse tõttu, ei tõenda seda, et majas olevate apteegilõhnade ja küünestuudios kasutatavate vahendite tõttu ei saanud kostjal tekkida tervisehäireid. Aktist on väljaloetav vaid, et muude ametnike kõrval oli ehitise ülevaatusele kaasatud ka Harjumaa ja Tallinna Tervisekaitse esindaja, akt ei kajasta mingisuguseidki andmeid, millel oleks tõenduslik tähendus käesolevas vaidluses. Ülalmärgitud tõendite alusel oli kostjal VÕS § 313 lõikes 1 nimetatud mõjuv põhjus, mille tõttu tal oli õigus tähtajaliselt sõlmitud üürileping üles öelda. Hageja lepingu ülesütlemist ei vaidlustanud (VÕS § 326). Kostja ülesütlemisavaldus vastab VÕS § 325 lg 1 ja lg 2 nõuetele. Kuna kostja on üürilepingu üles öelnud, on leping lõppenud (VÕS § 309 lg 1) ja hagi rahuldamiseks puudub alus. Tulenevalt TsMS § 124 lg 1 on hagihind 51 306,42 krooni. Juhindudes TsMS § 162 lg 1 tuleb seoses hagi rahuldamata jätmisega menetluse kulud jätta hageja kanda. Kooskõlas § 174 lg 1 on kostjal õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.