Võlaõigus › Võõrandamislepingud

seaduslikult teostatud ehitustööde käigus tehtud juurdeehitusest, mille osas oli taotlemata vaid kasutusluba. Korteriomandi kasutamise osas kehtivad piirangud. Korteriomandil puudub kasutusluba, mis tähendab, et hagejal puudub formaalselt õigus korteriomandit vastavalt selle otstarbele kasutada. Tegemist on varjatud puudusega. Korteriomandi seadustamisega kaasnevad täiendavad kulutused, mida ostja ei osanud ette arvata. Korteriomand ei vasta lepingutingimustele. Hagejal on tulevikus tekkiv kahju, sest korteriomandi ebaseadusliku ümber- ja juurdeehituse tulemusel peab hageja kandma kulutusi. Hageja peab taotlema nii ehitus- kui ka kasutusloa ning selleks on vajalik korteriomandi tegeliku plaanijärgse projektdokumentatsiooni koostamine, mis läheb hageja poolt võetud hinnapakkumise järgi maksma 15 000 krooni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hindamisaktis oli välja toodud, et korterile on tehtud seadustamata juurdeehitus ning arvestades, et hageja on kinnitanud, et tutvus enne müügitehingut hindamisaktiga, pidi ta nimetatud asjaolust teadlik olema. Ostjate poolt saadetud 02.02.2007 ekirjast korteriomandi müügiga tegelenud maaklerile K. B. nähtub, et hageja pidi olema teadlik, et ümberehitused on legaliseerimata. Hageja abikaasa saatis maaklerile korteriomanike ühisuse koosoleku protokolli nr 1, mille vormistamine näitas selgelt, et hageja oli enne müügilepingu sõlmimist teadlik, et korteriomandil oli ebaseaduslik juurdeehitus, mis oli vaja legaliseerida. Hageja oli teadlik kõigist korteriomandiga seotud asjaoludest ja juurdeehitusega seotud probleemidest. Korteriomandil kasutusloa puudumine ei ole varjatud puudus, sest hageja oli teadlik, et juurdeehitus on ebaseaduslik ning korteril puudub kasutusluba. Hageja tingis korteriomandi hinna alla, viidates korteriomandi ümberehituse ebaseaduslikkusele. Maakohtu otsuse põhjendused 31.01.2011 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Puudub vaidlus, et 19.04.2007 müüs kostja hagejale Tallinnas XXXXXXXXX XXX XX (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXXX) asuva korteriomandi, mille reaalosaks on ruum nr X (üldpinnaga 55,4 m2), koos selle oluliste osade ja päraldistega. XXXXXXXXX XXX XX korteriomandit on juurdeehitusega laiendatud ühe toa võrra ning tegelik korteri pind on plaani järgi 70 m2. See nähtub ka AS Arco Vara Kinnisvarabüroo eksperthinnangust (tl 22-37). Hagejale on tehtud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 04.09.2007 ettekirjutus nr X7338 ehitusprojekti koostamiseks ja ehitusloa taotlemiseks ja samadel põhjustel 22.04.2008 ettekirjutus-hoiatus nr X7338/1 ning 30.12.2008 ettekirjutus-hoiatus nr 591 detailplaneeringu muudatuse taotlemiseks ja ebaseadusliku ehitise seadustamiseks. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kostja on rikkunud korteriomandi müügilepingut, andes hagejale üle korteriomandi, millel puudub kasutusluba, ning kas hagejal on tekkinud antud kohustuse rikkumise tõttu kahju. Maakohus tuvastas, et hagejat on teavitatud enne korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimist, et XXXXXXXXX XXX XX-X korteriomandi juurdeehitus on teostatud ilma ehitusloata. Kohus luges selle tõendatuks vaidlusalust tehingut vahendanud kinnisvaramaakleri K. B. ütlustega, kelle ütlusi toetavad ka tunnistaja Ü. K. ütlused (tl 110 pöördel). Ü. K. ütlustest järeldub, et hageja pidi teadma, et müügilepingu esemeks olevale korteriomandile tehtud

juurdeehitusel puudub ehitusluba. Ü. K. tegutses müügilepingu sõlmimisel hageja huvides. Ka tunnistaja K. K-T. ütlused ei lükka ümber tunnistaja K. B. ütlusi selle kohta, et ta teavitas ostjat juurdeehituse ehitusloa puudumisest. Tunnistaja K. K-T. ütlustest saab teha järelduse, et juurdeehituse osas oli ostjat ehitusõiguslikest puudustest teavitatud. 11.01.2011 kohtuistungil on ka hageja ise avaldanud, et küsis projekti kostjalt, kes ütles, et seda ei ole (tl 110). Vastavalt VÕS § 218 lg-le 4 ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Arvestades, et hagejat oli enne korteromandi müügilepingu sõlmimist teavitatud asjaolust, et korteriomandi juurdeehitus on teostatud ilma ehitusloata, pidi ta kinnisasja müügitehingul tavaliselt rakendatavat hoolsuskohustust järgides teadma, et korteriomandil, mida on juurdeehitusega ehitusloata laiendatud, ei ole kasutusluba, sest kasutusloaga antakse ka nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile (EhS § 32 lg 11), mis on ehitusloa saamise eelduseks (EhS § 23 lg 2 p 2). Seega pidi hageja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadma, mis välistab müüja vastuse VÕS § 218 lg 4 järgi. Kohus märkis, et juhul, kui müüdud korteriomand, mille reaalosaks on ruum nr X, üldpinnaga 55,4 m2 , s.o ilma juurdeehituseta kujul, ei vastanud kasutusloa puudumise tõttu VÕS § 217 lg 2 p 3 mõttes lepingutingimustele, tekiks müüjal osundatud rikkumise tõttu vastutus juhul, kui rikkumise ja hagejal tekkiva kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Hageja väitel on tal korteriomandi ebaseadusliku ümber- ja juurdeehituse tulemusel tulevikus tekkiv kahju, mis seisneb kulutuste tegemises korteriomandi tegeliku plaanijärgse projektdokumentatsiooni koostamisele, et taotleda ehitus- ja kasutusluba. Kohus tuvastas, et hagejale on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt tehtud ettekirjutused ehitusprojekti koostamiseks ja ehitusloa taotlemiseks, sest elamule XXXXXXXXX XXX XX on tehtud juurdeehitus/tehtud ümberehitustöid ilma ehitusloata. Seega ei tule hagejal kulutusi teha mitte müügilepingu esemeks olnud korteriomandil kasutusloa võimaliku puudumise tõttu, vaid seoses korteriomandile tehtud juurdeehitusega, mistõttu puudub kohustuse rikkumise ja hageja kahju vahel põhjuslik seos. Apellatsioonkaebus Hageja Andres Tamm palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada või saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellandile jääb arusaamatuks, mis põhjusel on kohus antud asjas tuvastanud, et XXXXXXXXX XXX XX korteriomandit, mille reaalosaks on ruum nr X üldpinnaga 55,4 m2, on juurdeehitusega laiendatud ühe toa võrra ning tegelik korteri pind on plaani järgi 70 m2 ning mis plaanile on viidatud. Apellant teatas 12.11.2010 seisukohas (tl 94-97), et kõnealuse korteri tegelik pind on 65,5 m2 ja esitas selle kohta dokumentaalsete tõenditena XXXXXXXXX XXX XX hoone ja korter 2 mõõdistusprojektid (tl 99-100). Tunnistaja Ü. K. (tl 112) ja K. K-T. ütluste (tl 111) kohaselt ei ole ei vastustaja ega teda esindanud maakler (tunnistaja K.-L. B.) teavitanud juurdeehitusel ehitusloa puudumisest. Nimetatud isikud on tunnistanud, et teavet, sõnastuses „juuredehitus ilma ehitusloata (ebaseaduslik ehitus)” ei ole neile antud kirjalikult ega suuliselt. Tunnistaja K.-L. B. ütlused on vastuolus kahe eelviidatud tunnistaja ütlustega. Kohus on otsuses sedastanud, et tunnistaja Ü. K. ütlused kinnitavad K.-L. B. ütlusi. Tunnistaja on antud juhul väljendanud seda, mida tema mõistis seoses müügikuulutuses ja K.-L. B. sõnastuses

„mitte ametlik pind”. Tegemist on hinnanguga, mitte väitega, et juurdeehitus oli ebaseaduslik või et ehitusloa puudumisest oleks teavitatud. Ü. K. puhul on tegemist maakleriga suhelnud kolmanda isikuga, kes ei oma piisavaid erialateadmisi. Ka ei ole tema puhul tegemist (käsundita) asjaajaga õiguslikus mõttes, vaid apellandi õega, kes jälgis müügiprotsessi. Tema tahe ja subjektiivsed hinnangud ei ole omistatavad ega siduvad apellandile. Ü. K. ütluste teine osa on konteksti väliselt esitatud. Tunnistaja on pigem soovinud öelda, et korteriomandite reaalosade ja kaasomandi suhte muutumisega juurdeehituse arvelt on vaja teostada kinnistusraamatus ja võimalikul kinnistuprojektil muudatused. Muus osas ei kinnita Ü. K. ütlused kuidagi K.-L. B. ütlusi. Ebaõige on kohtu seisukoht, et tunnistaja K. K-T. ütlused ei lükka ümber K.-L. B. ütlusi. Tunnistaja K. K-T. kinnitab just, et maakler kasutas väljendeid ametlik ja mitteametlik, ega väitnud kordagi, et korteril puuduks ehitamise aluseks olev projekt. Kohtu märkus, mille kohaselt olevat apellant 11.01.2011 kohtuistungil ise avaldanud, et küsis vastustajalt projekte, kes ütles, et seda ei ole ning et vastustaja oleks pidanud teadlik olema sellest, et projektdokumentatsiooni ei olnud – ei tõenda, et apellant oleks teadlik olnud ehitusloa puudumisest. See tõendab, et vastustajal ei olnud projekti. K.-L. B. ütlused on kohati kontradiktoorsed enda poolt väljaöelduga. Ei ole üheselt selge, mis plaani maakler silmas pidas või mis dokumentatsioonist ta teadlik oli. See seab kahtluse alla tema kui tunnistaja ütluste usaldusväärsuse. Plaan oli tegelikult olemas, kuid see ei olnud korteriomandi esialgse kuju kohta, vaid koos juurdeehitusega, mis nähtub hindamisakti viimaselt lehelt (tl 37). K.-L. B. ütluste ja tegevuse usaldusväärsuse seab kahtluse alla tema tunnistus, et praktikas fikseeritakse võimalikud ebaseadusliku juurdeehituse ning ehitus- ja kasutuslubasid puudutavad nüansid, kinnitused ja piirangud ka müügilepingus, mida antud juhul ei tehtud. Apellandi arvates on põhjendamata ning meelevaldne kohtu seisukoht, et apellant pidi kinnisasja müügitehingul tavaliselt rakendatavat hoolsuskohustust järgides teadma, et korteriomandil, mida on ehitusloata laiendatud, ei ole sellisel kujul kasutusluba. Apellanti ei teavitatud juurdeehituse ehitusloa puudumisest, mis tähendab, et kohtu seisukoht hoolsuskohustuse osas ei ole antud juhul asjakohane. Isegi kui lugeda apellant juurdeehituse ehitusloa puudumise asjaolust teadlikuks, ei pea kinnisasja ostja tavalist hoolsuskohustust järgides mõistma kasutusloa puudumist või olema teadlik võimalikest tagajärgedest. Kehtiva õiguse järgi on seda valdkonda reguleerivate sätete adressaadiks ehituse või selle osa (kinnisasja) omanik (EhS § 23 lg 11 ja EhS § 29 lg 1 p 11). Apellant käsitles töid väiksemahulise gaasiplahvatuse järgse rekonstrueerimisena ning eeldas, et juurdeehitus tekkis olemas olnud hoone kubatuuri arvelt. Kohaliku omavalitsuse poolt rakendatava halduspraktika kohaselt ei pea väiksemahulise rekonstrueerimistöö korral ehitusluba taotlema. Antud juhul oli esialgsete andmete järgi rekonstrueerimistööde juures korteriomandile juurde ehitatud ca 15 m2, mis moodustas alla 1/3 senisest korteriomandi pindalast (55,4 m2). Seetõttu ei osanud apellant ehitusloa vajadusele tähelepanu pöörata ja seda vastustajalt nõuda. Samuti ei pidanud apellant sellest eeldama kasutusloa puudumist. Vastustaja ei teavitanud apellanti asjaolust, et korteromandi rekonstrueerimistöödega ja juurdeehitusega muudeti hoone väliskuju. Apellandile ei olnud teada hoone esialgne kuju enne plahvatust. Meelevaldne ning asjakohatu on kohtu seisukoht, et apellandil tuleb kulutusi teha mitte seoses müügilepingu esemega, vaid seoses müügilepingu esemeks olnud korteriomandile tehtud juurdeehitusega, mistõttu puudub kohustuse rikkumise ja hageja kahju vahel põhjuslik seos. Apellant omandas vastustajalt korteriomandi, mille lahutamatuks osaks on ka juurdeehitus, mida

ei ole võimalik korteriomandist kui kinnisasjast eraldi käsitleda, kuivõrd see on ehituslikult püsiv. Kohus on vääralt tõlgendanud apellandi nõude aluseks olevaid asjaolusid. Kohus on otsuses sedastanud, et poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kostja on rikkunud korteriomandi müügilepingut, andes hagejale üle korteriomandi, millel puudub sellisel kujul kasutusluba ning kas hagejal on tekkinud antud kohustuse rikkumise tõttu kahju. Selline kohtu seisukoht on ekslik. Apellant nõuab vastustajalt kahju, mis on tingitud korteriomandil esinevast olulisest puudusest – juurdeehitusel ehitusloa puudumine. Müüja sellest ostjaid ei teavitanud ja see pidi olemas olema enne ruumide valduse üleandmist. Apellant sai ebaseaduslikust juurdeehitusest teada kohaliku omavalitsuse vahendusel, kui peale linnaametniku paikvaatlust edastati apellandile 04.09.2007 ettekirjutus ehitusprojekti koostamiseks (tl 14). Pärast kohaliku omavalitsuse poolt ebaseadusliku juurdeehituse tuvastamist sai apellant teada, et korteriomandi juurdeehitusega muutis vastustaja XXXXXXXXX XXX XX hoone väliskuju ehk laiendas piirdekonstruktsioone, mida võib teostada vaid siis, kui kinnisasja omanikule on väljastatud ehitusluba. Oluliseks puuduseks ongi korteriomandi reaalosal teostatud juurdeehituse ehitusloa puudumine – ebaseaduslikult teostatud ehitustööd. Ehitusloa puudumine on tingitud vastustaja kui müüja õigusvastasest käitumisest. Selle tulemusel peab apellant koostama nõuetekohase projekti temale kuuluvale eluruumile ehitus- ja kasutusloa saamiseks. Projekti koostamisega peab apellant kandma kulusid, mida ta enne eluruumi omandamist ette näha ei osanud. Projektiga seotud kulud on põhjuslikus seoses vastustaja poolt teostatud ebaseadusliku juurdeehitusega. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja apellatsioonkaebusega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse lõppjärelduse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi tuleb maakohtu otsuse lõppjäreldus jätta muutmata, kuid täpsustada tuleb maakohtu otsuse põhjendusi. TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Apellant on kaebuses rõhutanud, et oluline lepingurikkumine oli see, et juurdeehitusel puudus ehitusluba ja kostja ei teavitanud teda sellest. Hagiavalduses on hageja selgitanud, et oluliseks lepingurikkumiseks pidas ta nii ehitus- kui ka kasutusloa puudumist. Kolleegiumi arvates ei ole määrava tähtsusega, kas juurdeehitusel puudus kasutus- või ehitusluba või mõlemad, vaid oluline on see, kas müügilepingu sõlmimisel hageja teadis neist asjaoludest või mitte ja millistele tingimustele vastava korteriomandi müügis olid pooled kokku leppinud. Veenvad ei ole apellandi väited, et ta ei teadnud, et juurdeehituse osas olid nõutavad load ja projektdokumendid kostja poolt vormistamata ja ta sai sellest teada alles siis, kui Tallinna Linnaplaneerimise Amet oli teinud talle ettekirjutuse. Kolleegiumi arvates ei ole maakohus tõendite hindamisel rikkunud menetlusõiguse norme. Tunnistajate ütlustest on maakohus teinud õige järelduse, et hageja oli lepingu sõlmimisel

teadlik, et müüdud korteriomandile juurdeehitatud osa kohta ei olnud vormistatud vajalikke dokumente ja juurdeehitus ei olnud kantud ehitiste kohta peetavasse registrisse. Tunnistaja K. B., kes vahendas maaklerina müüki, ütluste kohaselt teatas ta ostjatele, et ühe toa kohta puudusid projektdokumentatsioon ja ehitusluba ning tegemist oli ebaseadusliku juurdeehitusega (lk 113). Kolleegiumi arvates ei ole K. B. ütlused vastuolulised. Tunnistaja on selgitanud, et kuna tehingust on möödunud mitu aastat, siis ta ei mäleta kõiki tehingu tegemise üksikasju. Kolleegium ei jaga apellandi arvamust, et tunnistaja K. B. ütlused on vastuolus tunnistajate K. KT., kes on hageja abikaasa ja osales müügilepingu sõlmimise ettevalmistamisel, ja Ü. K., kes on hageja õde ja suhtles hageja palvel müügilepingu sõlmimisele eelnevalt maakleriga, ütlustega. Nii K. K-T. kui ka Ü. K. ütlustest tuleneb, et nad olid teadlikud, et juurdeehituse osas puudusid ehitamiseks vajalikud dokumendid. Kolleegium nõustub eeltoodud osas maakohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 selles osas maakohtu otsuse põhjendusi ei korda. Apellant ise on kohtuistungil selgitanud, et ta teadis projektdokumentatsiooni puudumisest (lk 110). Samuti võis apellant müügilepingu p-st 1.1 järeldada, et juurdeehituse osas ei olnud nõutavaid dokumente vormistatud ja kinnistusraamatusse reaalosa suuruse muutust kantud. Maakohus on õigesti hinnanud pooltevahelist korteriomandi müügilepingut, milles on müüdava korteriomandi suuruseks märgitud 55,4 m2 ehk suurus ilma juurdeehituseta. Hageja abikaasa K. K-T. on enne müügilepingu sõlmimist tellinud AS-lt Arco Vara Kinnisvarabüroo korteriomandile hinnangu, milles on toodud välja kaks hinda, üks juhuks, kui juurdeehitus on seadustatud ja teine juhuks, kui seda tehtud ei ole. Müügilepingus kokkulepitud hind vastab hinnale, mille kinnisvarahindaja määras 55,4 m2 suurusele ehitisele ehk ehitisele ilma juurdeehituseta. Kaebaja väide, et maakohus on ebaõigesti määranud korteriomandi reaalosa koos ebaseadusliku juurdeehitusega suuruse 70 m2, ei ole täpne. Menetluse käigus on esitatud erinevaid andmeid koos juurdeehitusega reaalosa suuruse kohta. AS Arco Vara Kinnisvarabüroo hinnangust tuleneb, et korteri pind koos juurdeehitusega on 70 m2. OÜ Reprokon mõõdistamisprojekti järgi on korteriomandi reaalosa koos juurdeehitusega suuruseks 65,5 m2. Mõlemad dokumendid on esitanud hageja. Kolleegiumi arvates ei ole korteriomandi suurus määrava tähtsusega ja ei olnud asjaoluks, mille üle pooled vaidlesid. Hageja ei ole väitnud, et kostja müüs talle korteriomandi, mille suurus ei vastanud kokkuleppele. Õige on hageja apellatsioonkaebuse väide, et maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et tekkinud kahju ja võimaliku lepingu rikkumise, juhul kui kostja oleks lepingut rikkunud, vahel puudub põhjuslik seos. Olenemata sellest, kui suur eluruumi pind oli näidatud müügilepingus, olid pooled kokku leppinud korteriomandi müümises, mille koosseisus oli ka ilma projekti ja ehitusloata ehitatud juurdeehitus, mis oli ühendatud korteriomandi reaalosa esemeks olevate eluruumidega. Seega juhul, kui kostja oleks lepingut rikkunud, oleks tekkinud kahju ja kostjapoolse lepingurikkumise vahel põhjuslik seos. Maakohtu vastupidine järeldus ei ole õige. Eeltoodud osas tuleb maakohtu otsust täpsustada. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda. Maakohus on maakohtu menetluses kantud menetluskulud õigesti jätnud apellandi (hageja) kanda.

Margo Klaar

Ele Liiv

Ülle Jänes

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.