Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja ATkanda. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos kulude nimekirja kulusid tõendavate
2-10-17852 dokumentidega on õigus esitada kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
Edasikaebamise kord Maakohus annab loa kohtuotsusele edasikaebamiseks. Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 31. jaanuaril 2011. a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.19. aprillil 2010. a esitas AT Harju Maakohtule hagiavalduse, milles palus mõista kostjalt AJ välja kahju hüvitamiseks 500 000 krooni. Samal kuupäeval esitas hageja nõude täpsustuse, milles korrigeeris põhinõude summat ja palus mõista kostjalt AJ välja kahju hüvitamiseks 15 000 krooni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 19. aprillil 2007. a. hageja ostjana ja kostja müüjana müügilepingu ja asjaõiguslepingu korteriomandi aadressil XXXvõõrandamiseks, millega omandas hageja korteriomandi üldpinnaga 55,4 m2 koos selle oluliste osadega ja päraldistega, mille reaalosaks oleva ruumi koosseisu kohta on riikliku ehitisregistri elektroonilisse andmebaasi kantud järgmised andmed: 1. korrusel paiknev 3-toaline eluruum eluruumi pinnaga 55,4 m2 ja elamispinnaga 36,7 m2. 04. septembril 2007. a. koostas Tallinna Linnaplaneerimise Amet hagejale ettekirjutuse , millega kohustati hagejat koostama korteriomandile ehitusprojekt ja taotlema ehitusluba hiljemalt 01. aprilliks 2008. a. Tallinna Linnaplaneerimise Amet tuvastas, et korteriomandile oli teostatud juurdeehitus ilma ehitusloata.
22.aprillil 2008. a. koostas Tallinna Linnaplaneerimise Amet hagejale ettekirjutus-hoiatuse /1, millega anti hagejale tähtaeg 31. juulini 2008. a. ehitusprojekti koostamiseks ja ehitusloa taotlemiseks.
15.mail 2008. a. esitas kostja Tallinna Linnaplaneerimise Ametile kirja, milles kostja selgitas, miks ja tunnistas, et lepingu eseme rekonstrueerimistööd on teostatud ilma ehitusloata ja et nende käigus muudeti oluliselt lepingu eset.
30.detsembril 2008. a. koostas Tallinna Linnaplaneerimise Amet hagejale ettekirjutushoiatuse nr 591. Hagejale anti tähtaeg kuni 12. veebruarini 2009. a. taotleda detailplaneeringu muudatust ebaseadusliku ehitise seadustamiseks ja hoiatati sunniraha summas 5000 krooni kohaldamisega.
19.märtsil 2010. a. edastas hageja kostjale kirja, milles nõudis kostjalt korteriomandi elektri- ja nõrkvoolpaigalduse plaani ning ebaseadusliku juurdeehituse seadustamiseks vajaliku ehitusprojekti koostamiseks vajalikke kulusid vastavalt hageja poolt võetud hinnapakkumisele. 07. aprillil 2010. a. esitas kostja hagejale vastuse, et ei nõustu kulude hüvitamisega.
2-10-17852 Enne korteriomandi võõrandamist 27. veebruaril 2007. a. koostatud korteriomandi hindamisaktist nähtub, et korteriomandil on teostatud kapitaalremont ning tehtud juurdeehitis. Arvestades, et hageja oli tutvunud hindamisaktiga enne müügilepingu sõlmimist, siis oli hageja teadlik, et korteriomandil on juurdehitus, kuid ei olnud teadlik, et antud juurdeehitus on ebaseaduslik ja et rekonstureerimistööde käigus teostati korteriomandi ümberehitus, mille käigus muudeti oluliselt korteriomandi vastavust kehtivale projektile ning paigutati ümber tehnosüsteeme. Tulenevalt ehitusseaduse § 16 lg 1 p 1 ja § 29 lg 1 p 1 tuleb hankida ehitusluba, millest johtuvalt saab eeldada, et korteriomandi rekonstrueerimisne ja ümberehitamine teostatakse või on teostatud seadust järgides ehk ehitusloa olemasolul. Arvestades eeltoodut ei olnud hageja teadlik ega pidanudki olema asjaolust, et korteriomandi suhtes tehtud rekonstrueerimistööd ja juurdeehitus on ebaseaduslikud ilma ehitusolata ja vastava projektita. Hageja eeldas, et kinnistusraamatu ja ehitisregistrist tulenevate andmete erinevus korteriomandi tegeliku üldpinna mahuga oli tingitud seaduslikult teostatud ehitustööde käigus tehtud juurdeehitusest, mille osas (kui ehitise osale), oli vaid taotlemata kasutusluba. Seega kehtivad antud juhul korteriomandi kasutamise osas piirangud, sest korteriomandil puudub selliselt kujul kasutusluba, mis tähendab, et hagejal puudub formaalselt õigus korteriomandit vastavalt selle otstarbele kasutada. Kostja ise korraldas ja teostas korteriomandi rekonstrueerimistööd ja pidanuks teadma, et tema poolt tehtud ebaseadusliku juurdeehituse tulemusel puuduvad nii ehituskui kasutusluba. Tegemist on varjatud puudusega, kuna korteriomandi omandamisel puudub formaalne alus selle kasutamiseks ning korteriomandi seadustamisega kaasnevad täiendavad kulutused, mida ostja ei osanud ette arvata. Antud juhul korteriomand ei vasta lepingutingimustele, kuna sellel puudub kasutusluba. Hagejal on tulevikus tekkiv kahju, sest korteriomandi ebaseadusliku ümber- ja juurdeehituse tulemusel peab hageja kandma kulutusi. Hageja peab taotlema nii ehitusloa kui ka kasutusloa ning selleks on vajalik korteriomandi tegeliku plaanijärgse projektdokumentatsiooni koostamine, mis läheb hageja poolt võetud hinnapakkumise järgi maksma 15 000 krooni.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
2.26. mail 2010. a esitatud vastuses vaidles kostja hagile vastu. Hageja esitatud hindamisaktis on välja toodud, et korterile on tehtud seadustamata juurdeehitus ning arvestades, et hageja on kinnitanud, et tutvus enne müügitehingut hindamisaktiga, pidi ta nimetatud asjaolust ka teadlik olema. Ostjate poolt on saadetud 02. veebruaril 2007. a e-kiri korteriomandi müügiga tegelenud maaklerile KLB, millest nähtub, et hageja pidi olema teadlik, et ümberehitused on legaliseerimata. Hageja abikaasa saatis maaklerile korterimanike ühisuse koosoleku protokolli nr 1, mille vormistamine näitas selgelt asjaolu, et hageja oli enne müügilepingu sõlmimist teadlik, et korteriomandil oli ebaseaduslik juurdeehitus, mis oli vaja legaliseerida. Hageja oli teadlik kõigist korteriomandiga seotud asjaoludest ja juurdeehitusega seotud probleemidest. Korteriomandil kasutusloa puudumine ei ole varjatud puudus, sest hageja oli tadlik, et korteri juurdeehitus on ebaseaduslik ning korteril puudub kasutusluba. Seega ei ole võimalik rääkida kahju tekitamisest. Hageja tingis korteriomandi hinna alla viidates korteriomandi ebaseaduslikkusele.
MENETLUSE KÄIK
3.21. septembril 2010. a. esitas hageja kostja vastusele seisukoha. Hageja ei teadnud, et juurdeehitus oli teostatud ebaseaduslikult nii mastaapselt, et kõnealusel korteriomandil on vaja taotleda ehitus- ja kasutusluba. Hageja teadis, et juurdeehitus on vaja seadustada invertariseerimise tähenduses – ehk tuleb teostada vastavad kanded kinnistusraamatus ja ehitusregistris.
2-10-17852
4.01.11.2010. a. esitas kostja omapoolse vastuse, mille kohaselt pidasid pooled mitu kuud läbirääkimisi, milliste käigus selgitas korteriomandi müügitehingut vahendav maakler ning ka kostja korduvalt hagejale, et korteriomandil puudub ehitusprojekt ja seega ka kasutusluba. Hagejad pidid nimetatud asjaolust teadlikud, sest suhtlesid ka ise Pirita Linnaosavalitsusega, et teha kindlaks, kuidas on võimalik korteriomandile ehitus- ja kasutusluba saada ning tehtud ümberehitused seadustada.
5.12. novembril 2010. a. esitas hageja täiendavad vastuväited kostja seisukohtadele (tl 9498).
6.11. jaanuaril 2011. a. toimunud kohtustungil jäi hageja jäi oma nõude juurde ja kostja vaidles hagile vastu.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
7.Hageja nõue kahju hüvitamiseks kuuluks vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 lg-le 1 kostja suhtes rahuldamisele juhul, kui oleks tõendatud, et kostja on lepingut VÕS § 217 lg 1 p 3 mõttes rikkunud, et hagejal on kahju ning tekkinud kahju ja kohustuse rikkumise vahel on põhjuslik seos. Kuna kohus ei ole tuvastanud asjaolusid, mis täidaksid hageja nõude rahuldamiseks vajalikud eeldused, tuleb hagi jätta täielikult rahuldamata.
8.Kohtu poolt on tuvastatud järgmised asjaolud: • 19. aprillil 2007. a müüs kostja hagejale Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud aadressil XXXasuva korteriomandi, mille reaalosaks on ruum nr 2, üldpinnaga 55,4 m2 koos selle oluliste osade ja päraldistega. Asjaolu üle ei ole vaidlust. • aadressil XXXasuvat korteriomandit, mille reaalosaks on ruum nr 2 üldpinnaga 55,4 m2 on juurdeehitusega laiendatud ühe toa võrra ning tegelik korteri pind on plaani järgi 70 m2. Asjaolu üle ei ole vaidlust ja see nähtub ka AS-i AVK eksperthinnangust (tl 22-37). • Andres Tammele on tehtud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 04.09.2007. a. ettekirjutus ehitusprojekti koostamiseks ja ehitusloa taotlemiseks, sest elamule aadressil XXX, Tallinn on tehtud juurdeehitus ilma ehitusloata. Asjaolu on tõendatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 04.09.2007. a. ettekirjutusega (tl 14). • Andres Tammele on tehtud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 22.04.2008. a. ettekirjutus-hoiatus ehitusprojekti koostamiseks ja ehitusloa taotlemiseks, sest aadressil XXXon teostatud hoone ümberehitustöid ilma ehitusloata. Asjaolu on tõendatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 22.04.2008. a. ettekirjutus-hoiatusega /1 (tl 15). • Andres Tammele on tehtud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 30.12.2008. a. ettekirjutus-hoiatus detailplaneeringu muudatuse taotlemiseks ebaseadusliku ehitise seadustamiseks, sest aadressil XXXon teostatud hoone ümberehitustöid ilma ehitusloata Asjaolu on tõendatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 30.12.2008. a. ettekirjutus-hoiatusega nr 591 (tl 18). • ATon teavitatatud enne müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimist, et lepingu esemeks olnud XXXasuva korteriomandi juurdeehitus on teostatud ilma ehitusloata. Asjaolu on tõendatud tunnistajate KLBütlustega: “Müügitehingut vahendades suhtlesin müüja poole pealt AJja ostja poole pealt ÜK. Kohtusime ka ATja KKT...//...Maja oli jagatud korteriomanditeks ja korterile oli 1 tuba juurde ehitatud, selle kohta dokumentatsiooni ei olnud. Teavitasin ostjaid sellest, et juurdeehitusel puudus ehitusluba, et tegemist oli ebaseadusliku juurdeehitusega...//...Müügikuulutuses ilmselt oli kirjas objekti tegeliku ja ametliku pinna suurus, ÜK oli meil selle kohta kindlasti meilivahetus. Vastasin ÜK, et algselt oli 2-toaline korter üldpinnaga 55m2, hiljem on üks tuba juurde ehitatud ja seetõttu ongi kasutatavat pinda kokku 70m2.
2-10-17852 Kohtusime ÜKja ostjatega objektil mitmel korral ja siis oli meil kindlasti juttu ka sellest, et 1 tuba, mis on juurde ehitatud, on mitteametlik pind.” (tl 113).
9.Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kostja on rikkunud korteriomandi müügilepingut andes hagejale üle korteriomandi, millel puudub sellisel kujul kasutusluba ning kas hagejal on tekkinud antud kohustuse rikkumise tõttu kahju.
10.Vastavalt VÕS § 115 lg-le 1 kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Tulenevalt VÕS § 217 lg 2 p-st 3 ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele siis, kui asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Kohus on käesoleva kohtuotsuse p-is 8 tuvastanud, et müügilepingu esemeks oli Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud aadressil XXXasuv korteriomand, mille reaalosaks on ruum nr 2, üldpinnaga 55,4 m2 koos selle oluliste osade ja päraldistega. Kohus on ka tuvastanud, et aadressil XXXasuva korteriomandit, mille reaalosaks olevat ruumi nr 2 üldpinnaga 55,4 m2 on juurdeehitusega laiendatud ühe toa võrra ning tegelik korteri pind on plaani järgi 70 m2. Hageja väitel ta teadis, et korteril on juurdehitus, kuid ta ei teadnud, et kõnealune juurdeehitus on teostatud ebaseaduslikult ilma ehitusloata ja ilma vastava projektita (tl 3-4). Kohus on aga käesoleva kohtuotsuse p-is 8 tuvastanud, et hagejat on teavitatatud enne korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimist, et XXXasuva korteriomandi juurdeehitus on teostatud ilma ehitusloata. Kohus on osundatud asjaolu lugenud tõendatuks vaidlusalust tehingut vahendanud kinnisvaramaakleri KLBütlustega, kuid märgib täiendavalt, et antud ütlusi toetavad ka hageja enda käsitluse kohaselt tema asjaajanana tegutsenud (tl 110 pöördel) tunnistaja ÜKütlused: “Müügitehingu protsessi vältel ma suhtlesin müüja esindajaga, so maakler B , müüjaga isiklikult ma pole suhelnud. Korra või kaks käisime ka koos maakleriga objektil, ülejäänud suhtlus toimus meilitsi. Mina küsisin maaklerilt mida tähendab ametlik pind 55 m2 ja tegelik 70 m2, kuid sellele küsimusele ma vastust ei saanud. Rohkem sellel teemal minul maakleriga juttu ei olnud. Kohapeal oli juttu, et on tehtud juurdeehitis ja et see on tehtud hilisemalt, järelikult ebaseaduslik või mitteametlik. Ühisuse koosoleku protokolli koostajat ma ei mäleta...//...Sain aru, et kogu majaalune krunt koos majaosaga tuli ringi joonistada, dokumendid tuli ise vormistada ja kui see oli tegemata, siis pidi ostja tegema. Müüja ei varjanud seda (kuulutuses oli ju kirjas), et kogu korteriomand ei ole ametlikustatud, sellest vaid 55m2 oli nö ametlik, 20 m2 oli legaliseerimata. Osundatud tunnistaja ütlustest saab teha järelduse, et hageja pidi käsitledes OKoma asjaajajana, teadma, et ka müügilepingu esemeks olevale korteriomandile tehtud juurdeehitusel puudub ehitusluba. Ka tunnistaja KKT ütlused: “Maakler kasutas väljendeid ametlik ja mitteametlik, ta ei öelnud seda, et puudub projekt tervele korteriomandile“ (tl 111) ei lükka ümber tunnistaja KLB ütlusi selle kohta, et ta teavitas ostjat ehitusloa puudumisest vaidlusaluse korteriomandi juurdeehitusel, sest tunnistaja KKT ütlustest saab teha järelduse, et juurdeehituse osas oli ostjat ehitusõiguslikest puudustest teavitatud. 11.01.2011. a kohtuistungil on ka hageja ise avaldanud, et küsis kostjalt projekte, kes ütles, et seda ei ole ning ta oli teadlik sellest, et projektdokumentatsiooni ei olnud (tl 110). Vastavalt VÕS § 218 lg-le 4 ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Arvestades, et hagejat oli enne korteromandi müügilepingu sõlmimist teavitatud asjaolust, et korteriomandi juurdeehitus on teostatud ilma ehitusloata, pidi ta kinnisasja müügitehingul tavaliselt rakendatavat hoolsuskohustust järgides teadma, et korteriomandil, mida on juurdeehitusega ehitusloata laiendatud, ei ole sellisel kujul kasutusluba, sest kasutusloaga antakse ka nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või
2-10-17852 kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile (EhS § 32 lg 11), mis on ehitusloa saamise eelduseks (EhS § 23 lg 2 p 2). Seega pidi hageja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadma, mis välistab müüja vastuse VÕS § 218 lg 4 järgi.
11.Kohus märgib, et ka juhul kui müüdud korteriomand mille reaalosaks on ruum nr 2, üldpinnaga 55,4 m2 , s.o. ilma juurdeehituseta kujul, ei vastanud kasutusloa puudumise tõttu VÕS § 217 lg 2 p 3 mõttes lepingutingimustele, tekiks müüjal osundatud rikkumise tõttu vastutus juhul, kui hageja rikkumise ja hagejal tekkiva kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Hageja väitel on tal korteriomandi ebaseadusliku ümber- ja juurdeehituse tulemusel tulevikus tekkiv kahju, mis seisneb kulutuste tegemises korteriomandi tegeliku plaanijärgse projektdokumentatsiooni koostamisele, et taotleda ehitus- ja kasutusluba. Kohus on ka käesoleva kohtuotsuse p-is 8 tuvastanud, et hagejale on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt tehtud ettekirjutused ehitusprojekti koostamiseks ja ehitusloa taotlemiseks, sest elamule aadressil XXX, Tallinn on tehtud juurdeehitus/tehtud ümberehitustöid ilma ehitusloata. Seega ei tule hagejal kulutusi teha mitte müügilepingu esemeks olnud korteriomandil, mille reaalosaks on ruum nr 2, üldpinnaga 55,4 m2, kasutusloa võimaliku puudumise tõttu, vaid seoses müügilepingu esemeks olnud korteriomandile tehtud juurdehitusega, mistõttu puudub kohustuse rikkumise ja hageja kahju vahel põhjuslik seos. Kohus leiab eeltoodu alusel, et hagi kahju hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata.
12.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Lähtudes osundatud sättest jätab kohus menetluskulud täies ulatuses hageja kanda.
Kaija Kaijanen Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.