Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Asja sisu kirjeldus, esitatud nõuded, väited ja tõendid 06.02.2009.a esitas hageja KÜ Arja Maja hagi kostja A.H.i vastu võla ja viivise summas 1628.85 eurot (25 486 krooni) ning lisanduva viivise nõudes. Hageja suurendas oma nõuet 07.12.2009.a 1108.87 euro (17 350 krooni) võrra. Kuivõrd kohtul ei õnnestunud kostjale pikka aega hagimaterjale kätte toimetada, tehti seda hageja taotlusel avalikult hagiavalduse väljavõtte avaldamisega väljaandes Ametlikud Teadaanded. Kostja hagile vastust ei esitanud ning 17.02.2010.a tegi kohus hageja taotlusel tagaseljaotsuse, rahuldades esitatud hagi. 19.04.2010.a esitas kostja kaja, avalduse menetlustähtaja ennistamiseks ja vastuse hagiavaldusele. 01.06.2010.a määrusega kohus rahuldas kostja kaja avalduse ja taastas käesolevas tsiviilasjas menetluse. Hageja nõuded, väited ja tõendid 06.02.2009.a esitatud hagiavalduse (I kd tl 1-7) kohaselt on kostja 2007.aasta suvel omandanud xxxxxxxxx külas Xxxxx vallas asuvas kortermaja korteriomandi nr 9 (kinnistusraamatu väljavõte I kd tl 9). Hageja on nimetatud majas tegutsevaks korteriühistuks (edaspidi KÜ). Kostjat teavitati 10.11.2006.a hageja üldkoosoleku otsusest (I kd tl 10), milles maja küttekulude kokkuhoiu vajadusel loobuti alalisest palgalisest kütjast. Maja kütmist otsustati nimetatud otsusega teha korteriomanike endi poolt vastavalt kokkulepitud graafikule. Samas kehtestati kord, et alates 2006.aasta kütteperioodist on maja katla kütmise tunnitasuks 0.96 eurot (15 krooni), seda juhul, kui keegi graafikujärgselt ei saa mingil põhjusel maja kütta. Nimetatud summa läks asendatava poolt vahetult sellele, kes faktiliselt sel ajal küttis maja. Hageja on hagi lisana esitanud katla kütmise tabelid perioodi oktoober 2007 – detsember 2008.a kohta (I kd tl 18-29). Samuti kehtestati selle otsusega kütteperioodiks vajalike küttepuude varumise kord ja tingimused. Saades sellest teada, kostja huvi korteri ning ühistu tööde ja tegemiste vastu kadus. See tuli ilmsiks juba 2007. aasta kütteperioodi alguses. Hageja pöördus kostja poole 14.12.2007.a. kirjaliku teatega (I kd tl 13), milles tuletati talle meelde tema poolt täitmata kohustust ja korteriühistule tekitatud võla suurust küttepuude osas summas 488.92 eurot (7650 krooni). Paraku ei õnnestunud kirja kostjale edastada ja see tagastati (i kd tl 14-15). Teistkordselt teavitati teda täitmata kohustustest 06.10.2008.a kirjaga (tl 16). Täpsustatud andmetel ulatus kostja faktiline võlasumma ulatus siis juba 966.15 euroni (15 117 krooni). Ka 2008/2009 kütteperioodil ei ole kostja täitnud oma kohustust korteriühistu ees, seega suurenes 2009. aasta 1. jaanuari seisuga tema võlasumma ühistule 1628.85 euroni (25 486 krooni). See summa koosnes ajavahemikus oktoober 2007 – detsember 2008 (k.a) KÜ majanduskuludest 1168.69 eurot (18 286 krooni) ja ühistu liikmete poolt kahel kütteperioodil maja kütmise kuludest 460.16 eurot (7200 krooni), täpne arvestus on esitatud I kd tl 17. Hageja on seisukohal, et tema tegi omalt poolt kõik selleks, et kohtuväliselt lahendada kostja tekitatud võlaprobleemi, kuid tulemusteta, ning seda kõike vaatamata kirjalikele teadetele, telefonikõnedele ja üliharvadele isiklikele kohtumistele. Ühtlasi tuletas hageja kostjale meelde, et kui ta ei likvideeri oma võlga, siis vastavalt KÜ liikmete 28.10.2007.a üldkoosoleku otsusele (I kd tl 11-12) nõuab hageja temalt tekitatud võlakahju välja seadusega ettenähtud korras. Lisaks võlgnetavale summale palus hageja hagiavalduses välja mõista ka seaduse alusel arvestatud viivise – 0.07% päevas tasumata summalt vastavalt korteriühistu seaduse (KÜS) § 7

2 (15)

Tsiviilasi nr 2-09-5060 lg 4 sätetele. Seisuga 31.12.2008.a oli viivise suuruseks 67.08 eurot (1049.55 krooni). Kohtusse pöördumine ja viivise nõudmine otsustati KÜ 04.02.2009.a üldkoosolekul (I kd tl 30). 07.12.2009.a esitas hageja kohtule taotluse olemasolevale nõudele lisada KÜ-le kostja poolt 2009.a tekitatud täiendav võlg summas 1108.87 eurot (17 350 krooni) ehk sisuliselt suurendas haginõuet (I kd tl 77). Taotlusele oli lisatud kostja korteri 2009.a kulude koondarvestus ja kulude arvestus kuude lõikes katla kütmise kohta ning puude varumise tabel 2009/2010.a kütteperioodiks (I kd tl 78-87). 02.11.2010.a kohtueelistungil esitas hageja kohtule kostja võlgnevuste terviktabeli alates 2007.a juunist kuni 2010.a lõpuni (I kd tl 152) ja KÜ Arja Maja liikmete ühisavalduse (I kd tl 162), milles ühistu liikmed kinnitavad, et küttepuud on läinud maja kütmiseks. Lisaks esitas KÜ elamu katuse remondiks võetud laenu (laen võeti oktoobris 2008.a) tagasimaksmise graafiku (I kd tl 153), katuse remondi kulude maksumuse arvestuse ja selle jagamise korterite kaupa (I kd tl 154), KÜ 2010/2011.a kütteperioodi küttepuude varumise kohta 20.04.2010.a üldkoosoleku protokolli (I kd tl 155) ja 2010.a kulude arvestuse (kuni oktoober k.a) kuude lõikes katla kütmise kohta (I kd tl 156-161). Hageja põhinõue 31.10.2010.a seisuga kostja vastu suurenes kokku 3828.50 euroni (59 903 krooni) alljärgnevalt: majandusraha 55.92 eurot (875 krooni); elekter 55.54 eurot (869 krooni); katuse remondi raha 191.73 eurot (3000 krooni); katuse remondi laenu põhiosa 685.45 eurot (10 725 krooni); katuse remondi laenu intress 115.04 eurot (1 800 krooni); muru niitmine 7.99 eurot (125 krooni); puude vedu 2.68 eurot (42 krooni); küttepuude varjualuse ehitus 15.98 eurot (250 krooni); kütmine 1063.17 eurot (16 635 krooni); küttepuude varumine 1634.99 eurot (25 582 krooni). Nimetatud istungil asus kohus üksikasjaliselt käsitlema hageja nõuete erinevaid positsioone, milline arutelu jätkus ka 13.01.2011.a kohtueelistungil ja 05.04.2011.a kohtuistungil. Kohus tegi hagejale korduvaid ettepanekuid täiendavate tõendite ja väidete esitamiseks (vt allpool), kusjuures lõpliku nõude esitas hageja 13.01.2011.a kohtueelistungil uue terviktabeli vormis (II kd tl 30). Selle ning istungitel esitatud põhjenduste kohaselt palub hageja kostjalt välja mõista võlgnevuse perioodi juuni 2007 – detsember 2010.a (k.a) eest summas 2977.02 eurot (46 580.25 krooni) järgnevalt: 1) majandusraha 343.53 eurot (5375 krooni ehk 125 krooni igakuiselt). Hageja on kinnitanud, et juuni – oktoober 2007.a majandusraha ehk 31.96 eurot (500 krooni) on kostja poolt tasutud; 2) elekter 60.52 eurot (947 krooni). Elektri summa on igakuiselt erinev, see sõltub KÜ keskküttekatla kasutamisest ja tasutakse otse AS-le Eesti Energia, mis nähtub hageja Swedbank AS konto väljavõttelt (I kd tl 189-193). Maja elektriarve jagatakse vastavalt korterite pinnale; 3) katuse remondiraha 255.65 eurot (4000 krooni, 250 krooni koguti igakuiselt korteri kohta juunist 2007 septembrini 2008 (k.a)). Summa on ekslikult raamatupidaja poolt märgitud 2007.a mõnedel arvetel katlamaja laenuna; 4) katuse remondi laenu ja intressi ja remondiga seoses tehtud kulutuste võlg 860.32 eurot (13 461.12 krooni). Lisaks varemnimetatud tõenditele on hageja esitanud 02.10.2008.a hageja ja AS SEB Pank vahel sõlmitud laenulepingu (I kd tl 171-182), pandilepingu nõude pantimise osas (I kd tl 183-185), väljavõtte hageja SEB Panga kontost perioodi 01.01.2007 – 31.10.2010.a kohta (I kd tl 194-201) ja perioodi 01.01.2011 – 31.03.2011.a kohta (II kd tl 9091), hageja ja katuse remonttöid teostanud OÜ Olly vaheline tööde üleandmise-vastuvõtmise akt (I kd tl 186), tellimuse kinnitus OÜ-le Olly (II kd tl 20 ja 74), hageja 21.08.2008.a üldkoosoleku protokoll laenu võtmise, tööde maksumuse ja korteritele langeva laenumakse hüvitamise kohta (II kd tl 21 ja 43), KÜ 15.10.2008.a kassa väljamineku order katuse jäätmete veo kohta (II kd tl 26), AS Cleanaway 15.10.2008.a kviitungid jäätmete ladustamise kohta (II kd tl 27 ja 29), E. Xxxxxx maksekorraldus OÜ-le Olly katuseremondi eest (II kd tl 28 ja 44), Xxxxx Vallavalitsuse 29.09.2008.a korraldus nr 233, millega toetati osasid korteriomanikke katuse remondi kulude tasumisel (II kd tl 42), OÜ Olly 19.01.2009.a nõue hageja vastu summas 9999 krooni (II kd tl 75), hageja 12.02.2009.a märgukiri OÜ-le Olly alusetust

3 (15)

Tsiviilasi nr 2-09-5060 võlanõudest (II kd tl 76). KÜ liikme Ü.L. poolt oma katuseremondi osa tasumine nähtub hageja esitatud Swedbank AS konto väljavõttest. Hageja on selgitanud, et katuse remondiks enne laenu võtmist laekus kokku 40 000 krooni, milline summa on hageja poolt tellimuse maksumusest maha arvestatud. Kuivõrd KÜ liige V. T. ei tasunud tegelikult oma osa ette vastavalt 21.08.2008.a üldkoosoleku otsusele, tuli pangast laenu võtta 146 000 krooni, millele lisandus lepingu sõlmimise tasu. 9999 krooni ulatuses tasuti OÜ-le Olly tellimuses märgitust vähem, kuna tööde teostaja ei teostanud koristustöid – seda tegi A.M. ja lisaks tasuti kaks eelmärgitud arvet OÜ-le Cleanaway. Säästetud summa jäeti ootamatute tööde finantseerimiseks; 5) muru niitmise eest võlg 7.99 eurot (suvel 2009.a kokku 125 krooni). Hageja on selles osas tõendina esitanud KÜ 02.05.2009.a üldkoosoleku protokolli (II kd tl 22) ja kinnitanud, et KÜ liikmed on leppinud kokku muru niitmises, mis on jagatud omavahel. Niitmiseks on vaja kütust ja õli, selleks on vastavad graafikud; 6) puude veo võlg oktoobrist 2007.a 2.68 eurot (42 krooni). Tõendeid hageja esitanud ei ole, kinnitades, et traktoriga toodi mahalangenud puud ühistu puude kogumise platsile varjualusele; 7) prügikonteineri tühjenduse võlg 5.82 eurot (91 krooni) septembris 2007.a. Samas on hageja kinnitanud, et see summa on kostja poolt oktoobris 2007.a tehtud maksega tasutud; 8) küttepuude varjualuse ehituse võlg 15.98 eurot (250 krooni) juunist 2009. Nimetatu kohta on hageja esitanud 02.05.2009.a üldkoosoleku protokolli (vt ülalpool) ning 19.06.2009.a kassa väljamineku orderi (II kd tl 25). Hageja selgitab, et varjualune sattus erastamise käigus teise omaniku territooriumile ja see tuli ühistul teisaldada, mille eest maksti kokku 5000 krooni, mis jagati korterite vahel; 9) võlg kütmise eest summas 1182.05 eurot (18 495 krooni). Lisaks eelmärgitud katla kütmise tõenditele on hageja esitanud ka vastavad tabelid novembri ja detsembri 2010.a kohta (II kd tl 23-24). Katla kütmise tunnitasu suurust on lisaks 10.11.2006.a üldkoosolekule käsitletud ka 28.10.2007.a ja 04.02.2009.a üldkoosolekul. Hageja kinnitusel ei ole kostja korteri omandamise järgselt kordagi katla kütmises osalenud; 10) võlg varumata (toomata) küttepuude eest 1634.99 eurot (25 582 krooni). Vastavalt KÜ 10.11.2006.a üldkoosoleku otsusele määrati kindlaks küttepuude varumise kohustus iga korteriomaniku kohta. Seda arvestust tehakse igal aastal eelmise aasta küttekulu põhjal. Hageja kinnitusel on KÜ esimees E.M. ostnud kostja eest neljal kütteperioodil hageja raha eest puid, mille eest arvet ei ole saadud (ostetud turult). Kostja korter on igal aastal olnud kütteperioodil köetud, kuid kostja ei ole puudele kulunud raha tasunud. Eelneva põhjal palub hageja kostjalt välja mõista võlgnevus vastavalt II kd tl 30 esitatud tabelile ja tuginedes korteriühistuseaduse (KÜS) § 2, § 13 ja § 15 1 sätetele. Nimetatud tabelis on arvestatud kostja poolt kõnesoleval ajavahemikul (juuni 2007 – detsember 2010 k.a) tehtud järgmiste maksetega: - juulis 2007 makstud 23.97 eurot (375 krooni); - septembris 2007 makstud 48.32 eurot (756 krooni); - oktoobris 2007 makstud 30.49 eurot (477 krooni); - juunis 2008 makstud 239.67 eurot (3750 krooni); - novembris 2010.a makstud 1174.63 eurot (18 379 krooni). Oluline on märkida, et hageja on nimetatud tasumisi arvestanud oma tabelis horisontaalselt (erinevalt kostjast, vt allpool), võttes tasumise puhul maha summa kostja hetke koguvõlast. Hageja nõustub, et kostja on 2011.aastal tasunud 824.29 eurot (vastav tõend kontoväljavõtte näol esitati hageja poolt 05.04.2011.a istungil, II kd tl 89), kuid haginõude vähendamist avaldust hageja ei ole teinud. Lisaks ei ole hageja loobunud nõudest viivise osas (kuigi viivise arvestust hageja esitatud tabel ei sisalda) tasumata summadelt tulenevalt KÜS § 7 lg 4, mis on

4 (15)

Tsiviilasi nr 2-09-5060 0.07% päevas. Pooled on pidanud asjas kohtu ettepanekul korduvaid kompromissläbirääkimisi ning kohtule on hageja poolt esitatud mitmeid kompromisslepingu projekte (KÜ 22.01.2011.a üldkoosoleku protokoll II kd tl 33-34, hageja selgitus kompromissleppeks II kd tl 35-39, taotlus kompromissi kinnitamiseks (kostja allkirjata) II kd t- 40-41, hageja arvutus kostja võla osas II kd tl 93-98, taotlus kompromissi kinnitamiseks (kostja allkirjata) II kd tl 104-108), kuid tulemusi need ei ole andnud. Kostja seisukohad, vastuväited ja tõendid, hageja seisukohad kostja väidete osas Kostja vaidleb hagile vastu ega tunnista seda oma kirjalikus vastuses (I kd tl 116-120) ja teistes kohtule esitatud kirjalikes seisukohtades (II kd tl 3-8 ja 47-54) ning kohtuistungeil. Hageja nõue on ebaselge ja tõendamata, kostja on nii enne kohtumenetlust kui selle ajal (kui on selgunud võla suurus) tasunud oma võlgnevused hageja tõendatud ulatuses. Kohus märgib siinkohal, et kostja on väljendanud seisukohta, et ta lähtus oma maksete tegemisel konkreetsetest hageja võlgnevuse tabelites esitatud positsioonidest eraldi võetuna ehk tabelist vertikaalselt. Seda põhjusel, et hageja ei ole (vt ka allpool) kostjale (ega kohtule) tabelis kajastatud igakuiseid arveid vm dokumente esitanud ning neid ei saanud tasuda. Kostja leiab, et hageja on kohustatud pidama raamatupidamist raamatupidamise seaduses sätestatud nõuete kohaselt, sealjuures kirjendama majandustehingut reaalsete dokumentide alusel ja kirjendi aluseks olevaid dokumente säilitama. Kostja on täies ulatuses nõus, et ta peab kandma majandamiskulusid, kuid need peavad oleva vajalikud ning minema kaasomandis olevate elamu ja selle ümbruse hoolduseks ja remondiks. Hagiavalduses hageja järjepidevalt esitab väiteid, et ta on kostjat teavitanud kohustuste täitmata jätmisest, kuid ühtegi tõendit, et kostja ka reaalselt hageja teateid kätte oleks saanud, hageja esitanud ei ole. Vastupidi, hageja on esitanud tõendid, et ta ei ole kirju edastada saanud. Kostja nõustub, et ta on kätte saanud hageja 14.12.2007.a kirja ja 28.10.2007.a üldkoosoleku otsuse. Nimetatud dokumendid sai kostja kätte siis, kui kostja käis 2008.a juunis või juulis oma korteriomandit remontimas. KÜ Arja Maja arved nr 64, 86, 108, 119, 130, 9, 20, 31, 42, 53, 64 (arved juuni 2007 – juuni 2008.a k.a kohta, I kd tl 123-125) sai kostja samuti kätte siis, kui ta käis korteriomandit kas remontimas või üle vaatamas. Kuigi kostja andis oma kontakttelefoni ja palus arved ning muud dokumendid (sh ka kutsed üldkoosolekule) saata kostja elukohta Xxxxx ridaelamu x, Xxxxx küla, Xxxxxx vald, Pärnumaa, hageja seda ei teinud. Kostja on seisukohal, et hageja selline käitumine ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas. 10.11.2006.a üldkoosoleku otsust ei ole kostjale tutvustatud, 06.10.2008.a kirja ei ole kostja kätte saanud ja 04.02.2009.a üldkoosoleku otsust ei ole samuti kostjale edastatud. Kostjat ei ole kordagi teavitatud telefoni teel üldkoosoleku toimumisest, kuigi hagejale oli teada fakt, et kostja ei saa üldkoosoleku kutseid õigeaegselt kätte tavapärasel viisil (juhul muidugi kui üldkoosoleku kutseid on väljastatud). Samuti on hagejale teada fakt, et kostja ei saa korteriühistu poolt postkasti pandud arveid kätte õigeaegselt, kuna kostja elukoht ei ole KÜ Arja Maja hallatavas elamus. Seetõttu ei nõustu kostja hageja viivise arvestusega. Kostja on nõus tasuma kõik summad, millised on asjakohaselt tõendatud ja sihtotstarbeliselt kasutatud. Alljärgnevalt kostja konkreetsed vastuväited ja tõendid hageja esitatud nõuete kohta: 1) majandusraha 343.53 eurot (5375 krooni ehk 125 krooni igakuiselt) on tasutud kuue maksega järgnevalt: - 125 krooni 20.07.2007.a sularahas (s.o enne kohtumenetlust) - 250 krooni 30.09.2007.a sularahas (s.o enne kohtumenetlust) - 125 krooni oktoober 2007.a sularahas (s.o enne kohtumenetlust) - 3750 krooni 07.06.2008.a ülekandega (s.o enne kohtumenetlust) - 875 krooni 03.11.2010.a ülekandega - 250 krooni (s.o 15.98 eurot) 15.01.2011.a ülekandega.

5 (15)

Tsiviilasi nr 2-09-5060

Hageja arvates on kostja tasunud vaid 6 kuu majandusraha, s.t juuni-september 2007 ja november-detsember 2010.a eest. 07.06.2008.a makse ei ole tehtud majandusrahade katteks, selle selgitus on teistsugune. 2) elekter 60.52 eurot (947 krooni) on tasutud nelja maksega järgnevalt: - 6 krooni 30.09.2007.a sularahas (s.o enne kohtumenetlust) - 11 krooni oktoober 2007.a sularahas (s.o enne kohtumenetlust) - 869 krooni 03.11.2010.a ülekandega - 61 krooni (s.o 3.90 eurot) 15.01.2011.a ülekandega. 3) katuse remondiraha 255.65 eurot (4000 krooni) on tasutud nelja maksega järgnevalt: - 250 krooni 20.07.2007.a sularahas (s.o enne kohtumenetlust) - 500 krooni 30.09.2007.a sularahas (s.o enne kohtumenetlust) - 250 krooni oktoober 2007.a sularahas (s.o enne kohtumenetlust) - 3000 krooni (s.o 191.73 eurot) 13.01.2011.a ülekandega. 4) katuse remondi laenu ja intressi ja remondiga seoses tehtud kulutuste võlg 860.32 eurot (13 461.12 krooni). Kostja möönab, et hageja ning E. M. kontolt tasutud summadest saab järeldada, et katuse remondiks on tasutud 211 661 krooni ehk 9999 krooni vähem kui OÜ Olly esitatud hinnapakkumises. Kostja ei vaidle vastu võetud laenule ja selle suurusele, kuid leiab, et selle tagasimaksete arvestuse kostjale langev osa on liiga suur. Hageja esitatud 21.08.2008.a üldkoosoleku protokolli kui fiktiivse palub kostja jätta tähelepanuta ja lahendada hageja nõue laenu tagastamise osas vastavalt hageja põhikirjale (II kd tl 11-13). Nimelt on hageja esitatud üldkoosoleku protokollile alla kirjutanud koosoleku juhatajana märgitud E.M.. Kostja aga esitas 31.01.2011.a hageja poolt kostja lepingulisele esindajale edastatud sama protokolli koopia, milline oli lisaks allkirjastatud ka väidetavalt Xxxx xxxxx poolt (II kd tl 58). Märgitu näitab üheselt, et hageja koostab üldkoosoleku protokolle tagantjärele ja võtab neile allkirju hilisemalt, eesmärgiga saada dokumente, millised kinnitaksid (tõendaksid) hageja nõudeid. Kostja arvestuse kohaselt on kostja igakuine makse koos intressiga 19.01 eurot. Seisuga 31.12.2010.a oli korteriühistu kohustatud laenulepingust tulenevalt tegema 26 makset, seega oli kostja kohustatud tasuma 494.26 eurot. 13.01.2011.a tasus kostja seoses katuse remondiga ja laenu tagasimaksetega 667 eurot. Märgitu sisaldas arvestust 01.10.2007.a kuni 31.10.2010.a, lähtuvalt selleks ajaks sissenõutavaks muutunud nõuetest seoses sihtotstarbelise maksega ja pangalaenu tagasimaksega. Kostja tunnistab katuse remondi laenu põhiosa nõuet summas 6 616.48 krooni alljärgneva arvestuse kohaselt (kostja väitel on majas 12 korteriomandit ja põhikirja kohaselt kannavad ühistu liikmed elamu majandamise kulusid võrdselt, lähtudes nende omandis olevate korteriomandite arvust): - laenusumma 146 579.36 krooni / 12 korteriomanikuga / 48 osamaksega = 1 osamakse 254.48 krooni. - seisuga 31.12.2010 on pangale tagastatud 26 osamakset, s.o 26 x 254.48 = 6616.48 krooni (s.o 422.87 eurot). - kostja on tunnistatud nõude tasunud täies ulatuses 13.01.2011.a ülekandega. - kostja ei tunnista nõuet summas 6844.64 krooni, s.o 437.45 eurot Kostja tunnistab katuse remondi laenu intressi nõuet summas 1 109.16 krooni alljärgneva arvestuse kohaselt:

6 (15)

Tsiviilasi nr 2-09-5060 - intress summas 24 572.61 krooni / 12 korteriomanikuga / 48 osamaksega = 1 osamakse 42.66 krooni. - seisuga 31.12.2010 on pangale tagastatud 26 osamakset, s.o 26 x 42.66 = 1109.16 krooni (s.o 70.89 eurot). Kostja on tunnistatud nõude tasunud 13.01.2011.a ülekandega summas 52.40 eurot (s.o 819.88 krooni), 15.01.2011.a ülekandega summas 12.08 eurot (s.o 189.01 krooni) ja 07.02.2011 on tasutud 6.41 eurot (s.o 100.27 krooni). Kostja ei tunnista nõuet summas 839.97 krooni, s.o 53.68 eurot. Samas on kostja väljendanud seisukohta, et laenu võeti liiga suures ulatuses. Nimelt koguti ajavahemikul november 2007 kuni september 2008 k.a 28.10.2007.a üldkoosoleku otsuse kohaselt igalt ühistu liikmelt katuse remondiks igakuiselt 250 krooni s.o 30 250 krooni (11 kuud x 250 krooni x 11 liiget). Samal koosolekul otsustati maha võtta puud ning müügist saadud raha paigutada maja remondireservi. 04.02.2008.a laekus hageja kontole Oktaan OÜ –lt kasepalgi eest 26 670 krooni. 08.10.2008.a laekus Xxxxx Vallavalitsuselt 10 000 krooni (3000+2000+2000+3000, korraldus II kd tl 57). Seega oli korteriühistul sihtotstarbelisi vahendeid katuse remondi finantseerimiseks summas 66 920 krooni. Lisaks tasusid koheselt katuse remondi eest korter 12 omanik E. Xxxxxx ja korter 2 omanik Ü. Liiva kokku summas 37 041 krooni (16 105 + 20 936). Arvestades, et OÜ –le Olly tasuti kokku 211 661 krooni ning sihtotstarbelisi vahendeid oli 103 961 (30 250 + 26 670 + 3000 + 2000 + 2000 + 3000 + 16 105 + 20 936) krooni, oli puudu jääva summa suuruseks 107 700 krooni (211 661 – 103 961), mitte 146 579.36 krooni. Ka konto nr 10220040402014 väljavõttest nähtub, et 03.10.2008.a laekunud laenust summas 146 579.36 krooni tasuti katuse remondi eest 134 620 krooni. Seega puudus vajadus seoses katuse remondiga võtta laenu summas 146 579.36 krooni. Kostja on seisukohal, et seoses katuse remondiga pidi laenu võtma mitte rohkem kui 107 700 krooni. Kostja ei nõustu, et mõlemad AS Cleanaway arved on seotud katuse remondist tulenevate jääkide koristamisega. Mõlemale arve-kviitungile on märgitud „KLIENT 1027 Eraisik”, kusjuures jäätmete lähtekohaks on arvel nr 21572 märgitud Tartu linn. Esitatud 15.10.08 KÜ Arja Maja kassa väljamineku order on nummerdamata vastuolus raamatupidamise seaduse (RPS) § 6 lg 5 p 5 sätestatud nõudega ning arvestades AS Cleanaway arve-kviitungis nr 21572 näidatud jäätmete lähtekohta, võib summa 825 krooni sisaldada kolmanda isiku jäätmete vedu. Seega ei tõenda AS Cleanaway arve-kviitungid 21572 ja 21575 ning 15.10.08 dateeringuga kassa väljamineku order, et näidatud kulutused on tehtud KÜ Arja Maja huvides seoses katuse remondiga. Kostja on seisukohal, et märgitud dokumendid on asjakohatud ning palub jätta need tähelepanuta. Hageja ei nõustu kostja käsitlusega laenu suuruse ja selle jagunemise osas korteriomanike vahel. Hageja kinnitusel korjati katuseremondiks raha 250 krooni igalt korterilt. 21.08.2008.a otsusest lähtuvalt eraldati ühistu kassast 40 000 krooni, lisaks tasusid koheselt oma osa E. Xxxxxx ja Ü. Liiva. V. Xxxxxxxx aga oma osa ei tasunud, tal puudusid selleks vahendid. Seetõttu võeti pangast laenu 146 000 krooni, millele lisandus lepingutasu. Hageja ei jaga kostja seisukohta, et laenusumma juures pidanuks arvestama Xxxxx valla toetust, sest see oli mõeldud mitte ühistule, vaid konkreetsetele ühistu liikmeile. 5) muru niitmise eest võlga 7.99 eurot (suvel 2009.a kokku 125 krooni) kostja ei tunnista, kuivõrd sellise kulutuse kohta ei ole hageja ühtki RPS nõuetele vastavat tõendit esitanud; 6) puude veo võlg oktoobrist 2007.a 2.68 eurot (42 krooni). Siinkohal on kostja esitanud sama vastuväite, mis muru niitmise võla puhul;

7 (15)

Tsiviilasi nr 2-09-5060 7) prügikonteineri tühjenduse võlg 5.82 eurot (91 krooni) on kostja väitel tasutud sularahas oktoobris 2007.a.; 8) küttepuude varjualuse ehituse võlga summas 15.98 eurot (250 krooni) kostja ei tunnista. Kostja on seisukohal, et hageja esitatud 02.05.2009.a üldkoosoleku protokoll ja kassa väljamineku order summale 5180 krooni ei tõenda kostja kohustust tasuda hagejale koondarvestuses artikli all „küttepuude varjualuse ehitus” juunis 2009.a arvestatud 250 krooni eest alljärgneva põhjenduse kohaselt. Esitatud koosoleku protokollist ei nähtu, et KÜ liikmed oleksid otsustanud varikatuse ümberpaigutamise kulude osas nõuda planeeritavad kulud eraldi liikmetelt sisse ning märgitud artikkel on lisatud hiljem, eesmärgiga rikastuda kostja arvelt. Antud seisukohta toetab ka hageja poolt 07.12.2009.a esitatud nõude suurendamise taotluse lisaks olev kostja võla arvestus, milliselt vaidlusalune summa ei nähtu. Siinkohal märgib kostja täiendavalt, et iga ühistu liige tasub korteriühistule igakuiselt majandamiskuludeks 125 krooni, milline teeb kuus 1375 krooni ja aastas 16 500 krooni. Hageja seadusliku esindaja selgituste kohaselt tasub hageja raamatupidamisteenuse eest aastas 1500 krooni, mida kinnitavad ka konto väljavõtted. Seega oli hagejal piisalt vahendeid kandmaks varikatuse ümberpaigutamiseks vajalikke väidetavaid kulusid. Kostja kordab varasemat ning märgib, et ka 19.06.2009.a kassa väljamineku order ei vasta RPS § 6 lg 5 p 5 nõuetele ning võib olla fiktiivne; 9) võlg kütmise eest summas 1182.05 eurot (18 495 krooni) on kostja väitel pärast hageja vastavate tabelite esitamist menetluse ajal tasutud järgnevalt: - 16 635 krooni 03.11.2010.a ülekandega, - 1860 krooni (s.o 118.88 eurot) 27.01.2011.a ülekandega pärast seda, kui kostja sai kohtueelistungil november-detsember 2010.a arvestused. 10) võlg varumata (toomata) küttepuude eest 1634.99 eurot (25 582 krooni). Kostja peab nõuet tõendamatuks ja seda vähemalt ajani, kui hageja esitab kostjale RPS §-s 7 sätestatud kohase algdokumendi küttepuude soetamise kohta. Kostja on pöördunud mitmeid kordi suuliselt hageja seadusliku esindaja poole algdokumentide saamiseks ning 19.09.2008.a saatis ka tähtkirjaga (I kd tl 121-122) nõude dokumentide saamiseks rahavoogude selgitamiseks, kuid hageja on kostja kui korteriühistu liikme põhiõigust eiranud täies ulatuses. Kostja selgitas hagejale, et ei nõustu enam hagejale rahaliste vahendite andmisest (enamus raha küsiti sularahas) ajani, kui hageja tõendab nende tegelikku kulu. Hageja ei ole kostjale korteriühistu raamatupidamise algdokumente tutvustanud. Hageja 14.12.2007.a kiri ei ole algdokument raamatupidamisseaduse mõttes, kuid just nimel selle alusel on hageja esitanud kostjale nõude. Seega hagejal puudub nõudeõigus summas 799.53 eurot (12 510.00 krooni). Siinkohal soovib kostja juhtida kohtu tähelepanu asjaolule, et hageja ei käitu kostja suhtes heauskselt. Kostjale jääb täies ulatuses arusaamatuks, et kui hageja on otsustanud maha võtta kaasomandi alusel ka kostjale kuuluvad puud ning kostjal on kohustus varuda küttepuid, siis miks müüakse kostjale kuuluvad puud (väidetavalt 6.39 eurot (100 krooni) kuupmeeter) ning kostja täitmata kohustuse tarbeks ostetakse puid väidetavalt 28.76 eurot (450 krooni) kuupmeeter. Kostja ei eita, et tema korter oli kütmise tulemusena soe, kuid see ei muuda tema seisukohta hageja nõude tõendamise vajalikkuse osas. Kostja on korduvalt viidanud Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, mille punktis 14 on üheselt märgitud, et korteriühistu peab KÜS § 151 lg 1 järgi tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Kostja on märkinud, et hageja esitatud üldkoosolekute otsused on tühised ega vasta ühistu põhikirja p 6.2 sätetele, kuivõrd teda ei ole kunagi koosolekutele kutsutud. Kostja selgitab, et tema võlgnevus hageja ees tekkis ainult seoses sellega, et hageja ei võimaldanud kostjal

8 (15)

Tsiviilasi nr 2-09-5060 tutvuda kuludokumentidega ning kostjal tekkis põhjendatud kahtlus, et korteriühistu poolt nõutavad summad ei ole korteriühistu tegelik kulu. Oluline asjaolu on ka see, et korteriühistu ei edasta kostjale tasumiseks arveid. Majanduslikult ning ajaliselt on praktiliselt võimatu pöörduda kohtusse kõikide nende koosoleku otsuste vaidlustamisega, mida hageja juhatuse liikmed produtseerivad. Eelneva põhjal palub kostja jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kohaldatav õigus, tuvastatud asjaolud, kohtu seisukohad KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Sama seaduse § 4 lg 2 järgi sätestatakse, et lisaks mittetulundusühingute seaduses põhikirja kohta sätestatule korteriühistu määratakse KÜ põhikirjas veel häälte jagunemine üldkoosolekul ja korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud (KÜS § 5 lg 1). KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu (sh üldkoosoleku) otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Sama paragrahvi 3. lõige sätestab, et korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Majandamiskulude sisu avab KÜS § 151, mille lg 1 järgi on majandamiskulud KÜS tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜS § 151 lg 2 selgitab, et eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Tulenevalt KÜS § 7 lõikest 4 võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult majandamiskulude maksmisega viivitamisel viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Kostja on õigesti viidanud Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10. Nimetatud lahendis on avatud mitme nurga alt nii KÜS § 151 mõtet, majandamiskulude tõendamiskoormuse jagunemist tsiviilkohtumenetluses, aga ka korteriühistu otsuste vaidlustamise aspekte. Riigikohus on muuhulgas öelnud: „Sellest sättest (KÜS § 15 1 lg 1) tulenevalt tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. Korteriühistu põhikirjas võib sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks.

9 (15)

Tsiviilasi nr 2-09-5060 Hageja (s.t korteriühistu) peab KÜS § 151 lg 1 järgi tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Samuti peab korteriühistu tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel. Juhul kui korteriühistus ei ole kehtestatud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud pindalapõhisest arvestusest erinevat regulatsiooni, tuleb tõendada seda, kui suur on kokku korteriühistu kõigi eluruumide ja mitteeluruumide pindala ja selle korteriühistu liikme eluruumi või mitteeluruumi pindala, kellelt majandamiskulude tasumist nõutakse. Ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki. Järelikult ei saa nende arvete esitamisega tõendada seda, kui palju pidid kostjad majandamiskulude eest tasuma.“ Sisuliselt puudub käesolevas asjas vaidlus, et kõik hageja nõutavad summad eraldi positsioonidena (nt majandusraha, elekter, muru niitmine vms) võetuna on majandamiskulud KÜS viidatud sätete mõttes. Märgitud Riigikohtu tõlgendus KÜS alusel ühistu esitatavate nõuete menetlusest annab antud asjas küllalt lihtsalt vastuse küsimusele, kas kostja võimaliku võlgnevuse arvestamisel tuleb lähtuda hageja horisontaalsest või kostja vertikaalsest lähenemisest võlatabelile. Nimelt ei ole hageja asjas esitanud kohtule ühtki igakuist arvet, mida ta tõenäoliselt kostjale esitas või esitama pidi. Kostja on arved juuli 2007 – juuli 2008 k.a (puudu on august ja oktoober 2007.a) esitanud ise ja tema antud selgitus arvete (mitte)saamise kohta haakub ka tema tehtud maksete ning hageja esitatud võlatabeli ja kontoväljavõtetega. Kostja on 2007.aastal juuni arve tasunud juulis, juuli ja augusti arve septembris ja septembri arve oktoobris. Järgmine makse on tehtud juunis 2008.a summas 3750 krooni, mil ta väidetavalt vahepealsed arved kätte sai. Makse selgitusse on märgitud „katuse remont, maj. raha, katlamaja elekter“ (I kd tl 189), kusjuures tasumise ajaks oli nimetatud positsioonide võlgnevus ligilähedane tasutud summale – kui arvestada kogunenud maksmata summat vastavalt hageja esitatud tabelile perioodi oktoober 2007 – juuni 2008 (k.a) kohta, oli see 3640 krooni. Asjaolu, et kostja ei tunnistanud katla kütmise, küttepuude varumise ja puude veo võlga, on kohtule mõistetav ning ilma vastavaid raamatupidamislikke algdokumente esitamata ei pidanudki ta seda võlga tunnistama. Kostja viited RPS vastavatele sätetele on kahtlemata asjakohased – korteriühistu kui mittetulundusühing raamatupidamiskohustuslasena (KÜS § 1 lg 2, mittetulundusühingute seadus (MTÜS) § 35) peab järgima RPS sätteid sarnaselt teiste juriidiliste isikutega ning nt puude ostmise kohta tšeki võtmata jätmisest tulenevad kahjulikud tagajärjed kannab ühistu. Tsiviilkohtumenetluses kehtib põhimõte, et pool peab oma väiteid ise tõendama (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1) ning tõendamisest vabastab vaid üldteada asjaolu või vastaspoole omaksvõtt (TsMS § 231), mis selliste tehingute puhul ja käesolevas asjas kõne alla ei tule. Riigikohus on ülalmärgitud lahendis kinnitanud, et arvete esitamine iseenesest ei tekita ühistu liikmele kohustusi ning kuivõrd katla kütmise ja puude varumise võla näol oli tegemist märkimisväärsete summadega (kogu kostja võlast 2008.a juunis moodustasid need üle 75%), ei saa kostjale ette heita nende summade tasumata jätmist ja vastavate selgituste nõudmist, mida ta üritas saada 19.09.2008.a hagejale adresseeritud kirja vastusena. Hageja poolt kostjale saadetud 14.12.2007.a kiri ei ole ega saa olla aluseks võla tekkele või selle tasumisele – kirjast ei tulene, et puud üldse selle kirja saatmise hetkel ostetud olid. Tuleb märkida, et kui hageja menetluse kestel asus esitama kütmise tabeleid ja kostja sai need üle kontrollida, tasus ta väidetava võlgnevuse mõistliku aja jooksul (novembris 2010.a

10 (15)

Tsiviilasi nr 2-09-5060 kuni selle ajani köetu eest, november-detsember 2010.a eest tasus kostja jaanuaris 2011.a.). Eeltoodu põhjal teeb kohus kaks olulist järeldust: 1) pooltevaheline kommunikatsioon oli äärmiselt puudulik, kostja ei saanud tutvuda temale igakuiselt esitatud arvetega ja hageja ei ole ka selgitanud ega tõendanud, kuidas kostjale tema maksekohustused teatavaks tehti. Arvete postkasti panekut või muul viisil teatavakstegemist kostjale, kellest oli teada tema alaline mitteviibimine oma korteris, ei ole hageja üldkoosolekutel üldse arutatud. Kohus ei arva, et kõik arved tulnuks kostjale isiklikult väljastusteatega kätte anda, kuid eemalviibiva ühistu liikme puhul tulnuks võtta selge seisukoht, kuidas see oluline aspekt tema puhul ellu viia (ja see seisukoht ka kostjale teatavaks teha). Kuidas ühistu liikmeile arveid esitatakse või kätte antakse, ei ole reguleeritud ka ühistu põhikirjas (millise samuti esitas kostja). Põhikirjas viidatakse ühistu kodukorrale, kuid sellist dokumenti kohtule esitatud ei ole; 2) hageja viivise nõue ei ole õiglane ega põhjendatud, sest kohtus ei ole leidnud tõendamist kostjale igakuiste arvete ja neil või hageja saadetud kirjades viidatud nõuete alusdokumentide teatavakstegemine. Kostja on tõendatud või vähemalt piisavalt põhjendatuks peetud nõuded tasunud mõistliku aja jooksul vastavate dokumentide kättesaamisest. Pealegi võiks siinkohal märkida, et kostja poolt esitatud arvetel ei ole viivise nõuet märgitud – vastava protsendimäära punktiirjoon on jäetud täitmata. Ülalviidatud KÜS § 7 lg 4 annab KÜ juhatusele üksnes õiguse viivise nõudmiseks, viivis ei kaasne automaatselt. Seega lähtub kohus alljärgnevalt kostja väidetava võla käsitlemisel tabelist vertikaalselt. Horisontaalse käsitluse jaoks puudub alus, sest hageja ei ole olnud järjekindel kostjale tema kohustuste teatavakstegemisel.

Tsiviilasi nr 2-09-5060 kassa väljamineku orderit A.M.le, siis lisaks kostja esiletoodud puudusele orderi nummerdamata jätmises (lisaks kostja viidatud RPS § 6 lg 5 p 5 ei vasta see ka RPS § 7 lg 1 p 1 nõuetele) märgib kohus, et nimetatud summa nõudmiseks kostjalt puudub õiguslik alus. Hageja ei ole esitanud üldkoosoleku otsust, millega oleks määratud vastava kulutuse sissenõudmine korteriühistu liikmetelt, sest tegelikult säästis hageja OÜ Olly poolt jäätmete väidetava äraveo tegemata jätmiselt 9999 krooni vähemtasutud lepingutasu arvel. Kuivõrd hageja võttis laenu lähtuvalt OÜ Olly hinnapakkumisest, siis pidanuks hageja üldkoosolek vastava jäätmete äraveo kulude kandmise ja ühistu liikmete vahel jaotamise osas vastu võtma KÜS § 13 lg 4 kohase otsuse, millist aga esitatud ei ole. Küll aga tuleb sisuliselt analüüsida hageja nõuet katuse remondi finantseerimiseks võetud laenu ja intressi tasumise kohustuse osas, millise omapoolse arvutuse on hageja esitanud I kd lk 154. Laenu võtmise aluseks oli hageja 21.08.2008.a üldkoosoleku otsus, millega määratleti kolme korteriomaniku vabatahtlik kohustus oma laenuosa (arvestati OÜ Olly hinnapakkumisega 221 660 krooni) ette tasuda, 40 000 krooni kogutud raha kasutamine ning ülejäänud korteriomanike vahel võetava laenukohustuse jagamine vastavalt nende korterite üldpinna ühele ruutmeetrile. Kohus ei jaga kostja seisukohta, et nimetatud koosoleku protokoll laenu võtmise alusena (kuigi laenusummat protokollis ei nimetata) on fiktiivne ainuüksi seetõttu, et kohtutoimikusse on esitatud ühe ja kahe allkirjaga versioon. Kohus juhib kostja tähelepanu asjaolule, et protokolli sisu on mõlemal juhul identne, ja mis veelgi olulisem – kostja ei ole nimetatud koosoleku otsuseid vaidlustanud, mida ta saanuks teha isegi väitega, et sai koosolekust ja sellel vastuvõetud otsustest teada alles kohtumenetluse kaudu. Riigikohus on samas ülalviidatud lahendis märkinud järgmist: „KÜS § 151 lg-s 1 sätestatust erinevaid aluseid majandamiskulude jagamiseks korteriühistu liikmete vahel võib kehtestada ainult põhikirjas, mitte üldkoosoleku otsusega. Samas ei too vastuolu seadusega üldjuhul iseenesest kaasa üldkoosoleku otsuse tühisust. Kuivõrd korteriühistuseaduses ei ole reguleeritud üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseid, tuleb KÜS § 1 lg 2 järgi kohaldada mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid. MTÜS § 241 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. KÜS § 151 lg 1 ei ole kehtestatud võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu, vaid see säte reguleerib korteriühistu ja selle liikmete vahelisi suhteid. Korteriühistuseadus ei näe ette, et üldkoosoleku protokoll tuleks notariaalselt tõestada. Samuti ei ole seaduses sätestatud, et KÜS § 151 lg-ga 1 vastuolus olev üldkoosoleku otsus oleks tühine. Kui kostjad leiavad, et hageja otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda või et otsus ei vasta headele kommetele, peavad nad neid asjaolusid tõendama. Olukorras, kus korteriühistu üldkoosolek oli vastu võtnud ebaseadusliku otsuse, oli korteriühistu liikmetel KÜS § 13 lg 3 alusel võimalik kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates pöörduda kohtusse otsuse tühistamiseks. Juhul kui seadusega vastuolus olevat üldkoosoleku otsust tähtaegselt ei vaidlustatud, on see kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslik.“ Seega ei ole vastav üldkoosoleku otsus laenu võtmise küsimuses tühine automaatselt ning tuleb hagejapoolse nõude alusena siiski arvesse võtta. Kostja ei ole veennud kohut selles ega tõendanud asjaolu, et vastav otsus oleks tühine. Kohtu hinnangul oli vastuvõetud otsus võtta laenu katuse remondiks igati mõistlik ja KÜS § 2 lg 1 ja § 151 lg 2 sätetest juhinduv, sisuliselt ei eita katuse remondi vajadust ka kostja ise. Kuigi KÜ põhikirja VII osa kohaselt peaks ühistu liikmed elamu majandamise ja

12 (15)

Tsiviilasi nr 2-09-5060 hooldamise kulusid kandma võrdselt, lähtudes nende omandiks olevate korteriomandite arvust, ei ole ka sel põhjusel ühistu vastuvõetud otsus jagada katuse remondiks ettemaksu mitte teinud korteriomanike vahel võetava laenu tagasimaksed eluruumi pindalast lähtuvalt (ehk seadusele vastavalt) tingimusteta tühine. Küll aga ei veena kohut hageja põhjendused selles osas, et ühistu liige Vello Xxxxxxxx ei omanud vahendeid oma osa katmiseks katuse remondis, mistõttu võeti laenu ka tema mittetasumist arvestades. Kahtlust ei saa olla asjaolus, et mida suurem laen võetakse, seda suurem on selle intress ja lepingutasu, mis antud juhul omakorda jagunes teiste korteriomanike, sh kostja, vahel. Kui enne laenu võtmist selgus, et üks ühistu liige ei suuda temale üldkoosoleku otsusega pandud kohustust täita, pidanuks hageja võtma vastu uue otsuse ja sellest tegematajätmisest tulenevaid suuremaid rahalisi kohustusi ei saa panna kostja kanda. Samas ei saa juba eelpoolviidatud põhjendustel (s.t et kostja ei ole üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud) nõustuda kostja väitega, et hageja käsutada oli kogutud raha, maja ümbert mahavõetud puude eest saadu ning hageja arvele laekunud Xxxxx valla toetusrahade näol oluliselt suurem summa, kui võetud laenu arvestades vaja oli. Üldkoosolek otsustas kasutada kogutud summasid 40 000 krooni ulatuses, mis oli juba kostja enda arvutustest lähtudes kindlasti enam kui üksnes sihtotstarbeliselt alates 2007.a oktoobrist kogutud katuse remondi raha ja just sellise otsustuse vaidlustamist ei ole kostja ette võtnud. Xxxxx vald aga eraldas toetused küll hageja arvele, aga nimeliselt hageja liikmetele, mistõttu nõustub kohus hagejaga, et seda summat ei saanud arvestada laenu väiksemas määras võtmise alusena. Pealegi on oluline lisada, et Xxxxx vallavalitsuse korraldus võeti vastu küll 29.09.2008.a, kuid summad selle alusel laekusid alles pärast laenulepingu sõlmimist (02.10.2008.a) ehk vastavalt hageja konto väljavõttele (I kd tl 190) 08.10.2008.a. Kostja ei ole viidanud, et vastava taotluse Xxxxx vallavalitsusele esitas hageja, millest lähtuvalt tuleks eeldada, et ühistu liikmed pöördusid ise toetuse saamiseks valla poole ja palusid vastavad summad otse ühistule kanda. Seega puudub hageja seisukohast seos laenu võtmise ja hageja liikmetele laekunud toetuse vahel. Eelnevast tulenevalt ja arvestades esitatud katla kütmise tabelites toodud korterite pindalasid (millised menetluses vaidluse all ei ole olnud), olnuks 21.08.2008.a otsuse alusel kohane (mille tagasimaksmisega kostja saaks arvestada, sõltumata otsusest teadlikkusest) pangalaen arvutatav järgmiselt: 221 660 (katuse remondi pakutud maksumus) – 40 000 (ühistu omafinantseering) – 20 936 (E. Xxxxxx osa) – 16 105 (Ü. L. osa) – V. Xxxxxxxx osa. Viimase saab leida vastavalt tema osale maja üldpinnas 38 : 564 = 0,067 ehk 6,7% 181 660st ehk 12 171 krooni. Seega sai põhjendatud laenusummaks pidada 132 448 krooni, millele lisandus lepingutasu, milleks lepingu p 4.1. sätteid arvestades on ilmselt 1% lepingu summast (9374 eurolt tasuti 94 eurot) ehk 1324 krooni. Arvestades sama lepingujärgse laenuintressiga, mis moodustas tagasimakstavast laenusummast 14.36% (1571.46 : 10 945.46 * 100), tulnuks selliselt laenusummalt (siinkohal kohus lepingutasu ei arvesta) maksta intressi 4 aasta jooksul kokku 19 020 krooni. Kuivõrd selliseid maksesummasid pidanuks tasuma kaheksa korterit (kohus ei nõustu kostjaga, et korteriomandeid on majas 12, tulenevalt kostjale kuuluva korteriomandi kinnistusraamatu väljavõttest koormab tema korter 10 sama maja korteriomandit ja seega on korteriomandeid 11), milliste kogupindala on E. Xxxxxx, Ü. Liiva ja V. Xxxxxxxx kortereid välja jättes katla kütmise tabelite kohaselt 411 m2 ning kostja korter moodustab sellest 15,33% (63 : 411 * 100), siis peaks kostjale langev igakuine makse (laenuleping 4 aastaks, seega 48 makset) olema põhiosas 427 krooni ehk 27.29 eurot ja intressi makse 60.75 krooni ehk 3.88 eurot. 26 vastava maksega (november 2008 – detsember 2010 k.a) pidanuks kostja hageja esitatud nõude kohaselt olema tasunud seega laenu 709.54 eurot põhiosas ja 100.88 eurot intressi osas. Tegelikkuses

13 (15)

Tsiviilasi nr 2-09-5060 on kostja hagejale menetluse kestel tasunud põhiosas 422.87 eurot ja võlgneb seega veel 286.67 eurot ning intressi osas on tasutud 70.89 eurot ja võlg on seega 29.99 eurot. Nimetatud osas tuleb hagi rahuldada.

14 (15)

Tsiviilasi nr 2-09-5060 vaid tema, mitte korteriühistu. Kohus ei mõista hageja arusaama, et turult ostes ei anta kviitungit – juba eelnevalt on kohus selgitanud hageja kohustust tegutseda vastavalt RPS sätetele ning selliste märkimisväärsete summade puhul (igal kütteperioodil tuhandetes kroonides) on lubamatu teha kulutusi ilma neid kohaselt raamatupidamises kirjendamata. Eelnevast lähtuvalt ei oma tähtsust ka kostja vastuväited maja ümbert maha võetud puude võimaliku kasutamise kohta kütmiseks või soodsama hinnaga võõrandamiseks. Seega asub kohus seisukohale, et hageja nõue on põhjendatud osaliselt ja seda katuse remondiks võetud laenu osas summas 286.87 eurot ja intressi osas summas 29.99 eurot, millised on kostja poolt menetluse kestel tasutut arvestades vähemtasutud summad. Muus osas puudub alus hagi rahuldamiseks. Menetluskulude osas leiab kohus, et need on õiglane jaotada TsMS § 163 lg 1 kohaselt võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Menetluskulude jätmine poolte endi kanda oleks ülekohtune kostja suhtes, arvestades hagi rahuldamise väikest ulatust. Kostja viide TsMS § 162 lg 4 sätetele ei ole kohane, kuivõrd § 162 käsitleb olukorda, kus hagi täielikult rahuldatakse või rahuldamata jäetakse, osalise rahuldamise korral on erisätteks § 163. Samas puudub kohtu arvates alus omal algatusel TsMS § 163 lg 2 kohaldamiseks, mis lubaks jätta hagi osalise rahuldamise puhul menetluskulud suuremas osas või tervikuna kostja kanda, kuna ta ei nõustunud kompromissiga, millesarnases ulatuses hagi rahuldati ja mida hageja on pakkunud. Nimelt on hageja viimane kompromissettepanek esitatud pärast kohtuvaidlusi ning selles nõutakse kostjalt kokku enam kui 650 euro tasumist, kuigi kohtule esitati enne seda võla arvestus, mis on väga lähedane kohtu poolt väljamõistetavale summale (318.76 eurot). Kuivõrd hageja oma nõuet vaatamata kohtuistungil kinnitatud kostja poolt 2011.a tasutud summadele ei vähendanud, on käesolevaga hagi rahuldatud 10.64% ulatuses ((286.87 + 29.99) : 2977.02 * 100) ning selles ulatuses jäävad menetluskulud kostja kanda. Hageja kanda jäävad menetluskulud 100 – 10.64 = 89.36% ulatuses. Kohus selgitab hagejale, et enamtasutud riigilõivu osas (hageja on tasunud kokku 11 500 krooni, ent hagihinda arvestades olnuks selleks vajadus 7500 krooni) on hagejal õigus otsuse jõustumise järgselt selle tagastamisele TsMS § 150 lg 1 p 1 alusel.

Toomas Talviste Kohtunik

15 (15)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.