Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Malle Seppik ja Kaupo Paal
Tsiviilasi
LS hagi Jevgenia Bagaeva väljamõistmiseks
Otsuse tegemise aeg ja koht
28.04.2011, Tallinn
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 12.01.2011 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Jevgenia Bagaeva apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Kohtuistungi toimumise aeg
3195,58 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja LS (isikukood XXXXXXXXXX, elukoht
XXXXXXX XXX XX, XXXXXX, XXXXX
XXXXXXX), esindaja Deivi Vaht Kostja Jevgenia Bagaeva, surnud 04.11.2011, esindaja Vladimir Kuznetsov
vastu maakleritasu
12.04.2011
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 12.01.2011 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Apellatsiooniastme menetluskulud jätta Jevgenia Bagaeva kanda. Edasikaebe kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse
lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused
1.Hageja ja Ipi KVB Kinnisvarafirma, kelle esindajaks oli LS, vahel sõlmiti 11.12.2009 maaklerleping tähtajaga kuni 23.12.2009 kostjale kuulunud kinnistu müügiks. Lepingus lepiti kokku maakleritasus 50 000 krooni, 5% müügihinnast.
2.Hageja maakleritöö tulemusena leidis kinnistule ostja, kelleks olid Tja F F.
3.Jevgenia Bagaeva ja ostjate vahel sõlmiti 12.12.2009 kavatsuste protokoll kinnistu võõrandamiseks. Kokkuleppe alusel sai kostja ettemaksuna 40 000 krooni. Sellest summast tasus kostja hagejale 20 000 krooni. Ülejäänud osa tasumises lepiti kokku, et tasutakse pärast notariaalse müügilepingu sõlmimist, milleks oli määratud aeg 22.12.2009 Erki Põdra notaribüroos.
4.Üllatuslikult teatas kostja nädal pärast protokolli sõlmimist, et taganeb protokollist ja kinnistu müügist. Samas teatasid ka ostjad, et ei soovi kinnistut osta. 19.12.2009 tagastas hageja heatahtlikult kostjale saadud 20 000 krooni ja kostja tagastas ostjatele kogu ettemaksu 40 000 krooni.
5.2010 aasta alguses sai hageja teada, et kostja on kinnistu võõrandanud hageja poolt leitud ostjatele Tja P File 22.12.2009 sõlmitud müügi- asjaõiguslepingu alusel.
6.Hageja on korduvalt pöördunud kostja poole maakleritasu maksmiseks, kuid kostja on tasumisest keeldunud. Ipi KVB Kinnisvarafirma on loovutanud oma nõude hagejale.
7.Hageja palus kostjalt välja mõista maakleritasu summas 50 000 krooni. Kostja vastuväited
8.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja nõustus hageja vahendusel müüma kinnistu 1 050 000 krooni eest. Kinnisvara hinnati 1 250 000 kroonile, kuid P File nõustus pank andma laenu ainult 990 000 krooni. Selline summa kostjat ei rahuldanud ning ta katkestas lepingu. P F käis hiljem uuesti kostja juures ja kuna kostja oli väga haige nõustus ta müüma kinnistu hinnaga 990 000 krooni.
9.Hageja ei aidanud kostjat ning hagejal ei ole ka õigust tasule. Maakler kui tehingu vahendaja oleks pidanud aitama müüjat tehingu teostamisel või leidma uue ostja, kuid hageja kadus ega täitnud oma kohustusi kostja ees. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
10.Maakohus rahuldas hagi ja mõistis välja Jevgenia Bagaevalt LS kasuks 3 195,58 eurot (50 000 krooni). Menetluskulud jäid Jevgenia Bagaeva kanda.
11.VÕS § 664 lg 1 sätestab, et maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest.
12.Maakleritasu nõude tekkimiseks peab maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel olema põhjuslik seos, st. et lepingu sõlmimiseni on viinud just maakleri tegevus. Vaatamata sellele, et kostja teavitas hagejat suuliselt maaklerlepingust taganemisest ja kinnisvara ostjad väitsid, et ei soovi objekti osta, sõlmisid kostja ja abikaasad Fid 22.12.2009 sama kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu Erki Põdra notaribüroos. Seega maakleri tegevuse tulemusena leiti ostjad, kes nõustusid kinnisasja ostma ning müüja ja ostjate vahel sõlmiti nn kokkuleppe protokoll (sisuliselt eelleping), hiljem aga müügileping. Ka kostja on oma kirjalikus vastuses kinnitanud, et hageja tõi kohale abikaasad Fid. Asjaolu, et notariaalses müügilepingus lepiti kokku madalamas ostuhinnas, kui eellepingus, ei oma sellist määravat tähendust, mis annaks aluse väita, et tegelikult sõlmiti mingi muu leping, mitte see, milleks kostja
2(4)
maakleri teenust soovis. Kostja ise väitis, et pank andis ostjatele laenu summas 990 000 krooni ning kostja nõustus kinnisasja selle hinna eest võõrandama.
13.Isegi kui lähtuda asjaolust, et kostja ja ostjate vahel sõlmitud kokkuleppe protokoll on vormivea tõttu tühine, mis tähendab, et tehingut ei tehtud, ei välista see hageja õigust nõuda tasu maaklerlepingu järgi, sest maaklerlepingust tulenevate kohustuste täitmise tulemusena sõlmiti kostja ja ostjate vahel 22.12.2009 kinnisasja notariaalne müügileping. Kostja väide, et hageja ei viibinud notariaalse müügilepingu sõlmimise juures, ei välista õigust nõuda maakleritasu, sest kostja ja ostjad teavitasid hagejat tehingu mittetoimumisest ning hageja ei olnudki teadlik lepingu faktilisest sõlmimisest. Seega on kostja käitunud ise pahatahtlikult, mis takistas hagejal oma kohustuste nõuetekohast täitmist.
14.Kostjapoolne maaklerlepingust taganemine on põhjendamatu ning leping seega kehtiv kuni 23.12.2009. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kostjal oma kohustus täita vastavalt lepingule. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
15.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja menetluskulud jätta hageja kanda.
16.Maakleri kohustused peavad vastama VÕS §-le 658. Kui maakler pidi ainult osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, siis peab see sisalduma ka maaklerilepingus. Kooskõlas VÕS § 628 lg-ga 1 kuulub tasu maksmisele pärast tehingu tegemist ja käsundi täitmist. Kuna ostja ei olnud nõus maksma kinnisasja eest 1 050 000 krooni, mis oli maakleri ja müüja vahelise kokkuleppe tingimuseks, siis nõusoleku protokoll katkestati. Maakler kui tehingu vahendaja oleks pidanud müüjat tehingute tegemises aitama ja leidma uue ostja, kuid maakler oma kohustusi ei täitnud ja avaldas, et ei hakka otsima uut ostjat. Maaklerilepingu järgi peab maakler teavitama oma ülesannete täitmise käigust, panema kinni aja notari juures müügilepingu sõlmimiseks, esitama õigeaegselt notarile kõik vajaliku müügilepingu sõlmimiseks, viibima isiklikult notari juures, kuid pärast 19.12.2009 maakler kadus.
17.Kohus ignoreerib asjaolu, et 12.12.2009 sõlmitud kokkulepe on katkestatud, mida on kinnitanud ka hageja. Maaklerlepingu kõige tähtsam tingimus oli, et maakler kohustub kinnistu müüma 1 050 000 krooni eest, aga maakler seda ei täitnud. Vastus apellatsioonkaebusele
18.Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
19.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohus kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
20.Kostja leidis, et ta ei pea maksma maakleritasu selle tõttu, et müüja ja ostjad leppisid hiljem kokku väiksemas hinnas, kui esialgselt kokku lepiti ning maakler ei viibinud notariaalse lepingu sõlmimise juures. Kumbki neist põhjustest ei anna alust jätta maaklerile tasu välja maksmata.
21.Kostja võõrandas kinnistu maakleri poolt leitud ostjatele samal päeval, mis esialgselt oli kokku lepitud, olles eelnevalt teatanud hagejale, et müüja loobub müümisest ja
3(4)
hageja ostmisest. Kostja vähendas kinnistu hinda tegelikkuses ainult 10 000 krooni võrra, sest maakleritasuna oleks ta nagunii pidanud tasuma 50 000 krooni. Seega varemalt kokku lepitud müügihinnast 1 050 000 krooni oleks kostja kätte saanud 1 000 000 krooni. Müüja ja ostja soovisid tehingu teha ilma maakleritasu maksmata ja seeläbi maakleri arvel kokku hoida. Kostja ei arvestanud aga asjaoluga, et maaklerilepingu kohaselt tekivad kohustused maksta maakleritasu temal, mitte ostjatel. Kostja on oma vabal valikul müünud kinnistu odavamalt. Eeltoodust nähtub, et nii müüja kui ostja käitusid hageja suhtes pahatahtlikult. Alusetu on sellisel juhul kostja etteheide, et maakler ei viibinud notariaalse lepingu sõlmimise juures.
22.Põhjendamatud on ka kostja väited, et hagejal puudub õigus maakleritasule nõusoleku protokolli katkestamise või selle tühisuse tõttu. VÕS § 658 lg 1 kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). VÕS § 664 lg 1 sätestab, et maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Maakleritasu seisukohast ei oma tähendust asjaolu, kas müüja ja ostja vahel sõlmitud kavatsuste protokoll on vormivea tõttu tühine või mitte, kuna müüja ja ostjate vahel sõlmiti 22.12.2009 ka kinnistu notariaalne müügileping. Seega on eeldused maakleritasu saamiseks täidetud.
23.Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti kostja kanda.
Gaida Kivinurm
Malle Seppik
Kaupo Paal
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.