Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Asja sisu kirjeldus, esitatud nõuded, väited ja tõendid, menetluse käik Hageja nõuded, väited ja tõendid Kohtule esitatud hagiavalduse (kd I tl 2-9), muude hageja esitatud menetlusdokumentide (kd I tl 124-131, tl 152-154, tl 177-178) ning eel- ja kohtuistungitel selgitatu kohaselt sõlmisid hageja AS Triple Invest ja kostja OÜ Pesukaru (praeguse ärinimega FASTLING GRUPP OÜ) 30.12.2006.a äriruumi üürilepingu (kd I tl 14-27, edaspidi leping). Lepingu punkti 2 kohaselt oli lepingu esemeks Pärnus, Lai tn 11 asuva kaubanduskeskuse esimesel korrusel asuv üüripind pindalaga 51.1m2. 28.05.2008.a tegi kostja hagejale ettepaneku lepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel (kd I tl 28-29). Hageja eelnimetatud ettepanekuga ei nõustunud. 03.06.2008.a tegi kostja avalduse, milles teatas lepingu erakorralisest ülesütlemisest alates 15.06.2008.a., viitega võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 278 ja 279 (kd I tl 30-31). Hageja vastas kostja 03.06.2008.a avaldusele 06.06.2008.a ning juhtis kostja tähelepanu asjaolule, et hageja ei ole pannud toime lepingu rikkumist, lepingu eseme majandamine ei ole takistatud ning väidetavale rikkumisele ei ole juhitud kostja poolt tähelepanu ega antud aega selle kõrvaldamiseks (kd I tl 32-33). 13.06.2008.a saatis hageja kostjale kirjaliku hoiatuse lepingutingimuste rikkumise kohta, milles palus lõpetada kostjal lepingu rikkumine ning juhtis kostja tähelepanu sellele, et vastasel korral esitab hageja kostjale leppetrahvinõude (kd I tl 34). Hoolimata eeltoodust kostja lepingu rikkumist ei lõpetanud. Sellest tulenevalt saatis hageja kostjale 04.07.2008.a nõude vastavalt lepingu punktidele 9.8.2, 9.9.3 ja 3.9 määratud leppetrahvi maksmiseks summas 25 000 krooni (kd I tl 35). 26.08.2008.a saatis hageja kostjale pretensiooni ja pankrotihoiatuse, milles palus kostjal viivitamatult tasuda lepingust tulenev põhivõlgnevus hageja ees, leppetrahv ning kohustuse täitmisega viivitamisest tulenev viivitusintress, samuti asuda täitma lepinguga endale võetud kohustusi (kd I tl 36-38). Kostja saatis pretensioonile omapoolsed vastused 15.09.2008.a ja 30.09.2008. a., keeldudes jätkuvalt lepingust tulenevaid kohustusi täitmast (kd I tl 39-41). 26.09.2008.a saatis hageja kostjale lepingu ülesütlemisavalduse, milles teatas, et seoses kostjapoolsete lepingust tulenevate kohustuste rikkumisega ütleb hageja lepingu üles alates 01.10.2008.a ning palus kostjal lähtudes lepingu punktist 13.7 maksta leppetrahvi kahe kuu üürisumma suuruses, so 39 858 krooni, millele lisandub käibemaks, kokku summas 47 032.44 krooni (kd I tl 42). 16.10.2008.a saatis hageja kostjale e-maili teel tasaarvelduse avalduse koos saldoteatega hagejale makstava üüritasu võlgnevuse kohta, millega andis teada kostja poolt makstud tagatisraha summas 63 923.20 krooni tasaarveldamisest hagejale võlgnetava üürisummaga (kd I tl 43-45). Pärast 16.10.2008.a vastastikuste nõuete tasaarveldamist võlgnes kostja hagejale jätkuvalt üüritasu summas 19 142.50 krooni. Ajal mil hageja võttis üle üüripinna valduse, s.o 22.09.2008.a, sai hagejale teatavaks, et kostja tegevuse tulemusena on üüripind rüüstatud ja lõhutud, muuhulgas olid kostja poolt lõhutud üüripinna seinad ja põrand. Hageja esindajana tegutsenud K V ja T A fikseerisid üüripinna puudused üüripinna avamise aktis (kd I tl 46). Üüripinnast tehti ka fotod (kd I tl 47-52). Hageja

2 (13)

Tsiviilasi nr 2-08-76479 pidi hakkama üüripinda remontima ja korrastama, see tõi talle kaasa täiendavaid kulusid kokku summas 80 962.85 krooni (kd I tl 53-56). Hinnapakkumised üüripinna kordategemiseks tehti kahe äriühingu poolt, millest hageja valis välja soodsama (kd I tl 57-58). Vastavalt Lepingu punktidele 6.1 ja 13.1 oli leping sõlmitud tähtajalisena ning pidi kehtima kuni 01.03.2012.a. Lepingu punkti 13.3 järgi oli lepingu lõpetamine võimalik üksnes poolte kokkuleppel või lepingus kokkulepitud ülesütlemise alustel ning seaduses sätestatud juhtudel. Lepingu punkt 13.4 kordab üle, et lepingus sisaldub ammendav ja täpne loetelu alustest, mis kujutavad endast materiaalõiguslikku eeldust lepingu ülesütlemiseks. Lepingu punkt 13.4 ütleb ka, et juhul, kui üürnik soovib lepingut ennetähtaegselt lõpetada lepingus või seaduses nimetamata alustel, on ta kohustatud oma soovist vähemalt 12 kuud ette teatama. Kostja on tuginenud lepingu ülesütlemisel hageja väidetavale rikkumisele seoses üüripinnal esinevate puudustega. Kostja taoline seisukoht on hageja hinnangul täiesti alusetu. Kostja ei ole 03.06.2008.a avalduses toonud välja ühtegi asjaolu, millest nähtuks mistahes puuduse esinemine lepingu esemel. Puudub igasugune lepingu rikkumine hageja poolt ning seega ei esine lepingu esemel mistahes puudust. Veelgi enam ei esine seega puudust või takistust, mis välistaks lepingu eseme sihtotstarbelise kasutamise või piiraks seda olulisel määral. Oluline on, et hageja ei ole teinud ühtegi muudatust, parendust vms asjaolu, mis puudutaks lepingu eset. Küsimus sellest, et Pärnu kesklinnas asuval suurel kinnistul toimub täiendav arendustegevus, ei anna alust lepingu ülesütlemiseks, seda enam olukorras, kus viidatud tööd ei takista mingilgi määral kostja tegevust lepingu esemel. Isegi kui hageja oleks asunud parendama lepingu eset, oleks kostjal rakendunud vastavate parenduste tegemise talumiskohustus ning isegi sellisel juhul ei oleks kostja õigustatud lepingut üles ütlema. Seega isegi kui eksisteeriksid mistahes kostjat takistavad asjaolud, tulnuks lepingu kehtivaks ülesültemiseks anda esmalt hagejale mõistlik tähtaeg väidetava takistuse kõrvaldamiseks. Eelnevast nähtuvalt puudusid kostjal materiaalõiguslikud alused tema poolt lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, mistõttu ei saanud kostja ülesütlemisavaldus endaga kaasa tuua õiguslikke tagajärgi. Seevastu olid hagejapoolsel lepingu 26.09.2008.a ülesütlemisel täidetud kõik formaalsed ja materiaalsed eeldused, mistõttu tuleb leping lugeda kostjapoolsete lepingu rikkumiste tõttu hageja poolt õiguspäraselt ülesöelduks alates 01.10.2008.a. Lepingu punkti 4.1 kohaselt kohustus kostja maksma hagejale üüri sumas 395 krooni üüripinna iga 1 ruutmeetri kohta kalendrikuus, eelnimetatud üürisummale lisandus käibemaks. Lisaks oli kostja kohustatud maksma kõik tasud hoolduskulude- ja kommunaalteenuste eest, samuti reklaamitasu. Kostja on jätnud tähtaegselt tasumata lepingu eseme kasutamise ning kommunaalteenuste eest ning võlgneb hagejale üüritasu summas 19 142.50 krooni ning tasu kommunaalteenuste eest summas 5331.30 krooni. Kostja kahjustas talle lepingu alusel kasutusse antud üüripinda ning andis üüripinna üle mitterahuldavas seisukorras. Hageja oli sunnitud tegema asja parandamiseks kulutusi kokku summas 80 962.85 krooni. Ka olid hageja ning kostja lepingus leppinud kokku leppetrahvi maksmise kohustuse lepingu rikkumise puhuks. Lähtudes lepingu punktidest 9.8.2 ja 9.9.3 on kostja kohustatud maksma hagejale lepingu punkti 3.9 rikkumise eest leppetrahvi summas 25 000 krooni. Lepingu punktist 13.7 tulenevalt on kostjal kohustus maksta hagejale leppetrahvi kahe kuu üürisumma suuruses summas, s.o 39 858 krooni, millele lisandub käibemaks, kokku summas 47 032.44 krooni. Lepingu rikkumisest tulenevalt on hageja nõue kostja vastu leppetrahvi saamiseks kokku summas 72 032.44 krooni. Lepingu punkti 9.6 kohaselt kohustus üürnik tasuma üürisumma või muude maksete tasumisega viivitamise korral viivist üürileandja nõudmisel 0.25% tähtaegselt tasumata summast päevas. Kostja on viivitanud leppetrahvide maksmisega ning võlgneb seega hagejale viivitusintressi omapoolse rahalise kohustuse täitmisega vüvitamise tõttu. Hageja poolt 04.07.2008.a määratud leppetrahvi summas 25 000 krooni maksmisega on kostja viivituses 127

3 (13)

Tsiviilasi nr 2-08-76479 kalendripäeva (62.5 krooni päev), mis moodustab kokku 7937.50 krooni. Hageja poolt lepingu punkti 3.17 alusel nõutava leppetrahvi maksmisega on kostja viivituses 27 päeva (117.5 krooni päev), mis moodustab kokku 3172.50 krooni. Kokku on hageja nõue kostja vastu leppetrahvi mitteõigeaegsest tasumisest tuleneva viivitusintressi saamiseks 11 110 krooni. Kostja on samuti kohustatud maksma hagejale üürisumma maksmise kohustuse täitmisega viivitamise eest viivitusintressi, mis hagiavalduse esitamise päeva seisuga on kokku summas 5947 krooni alljärgneva arvestuse kohaselt (arved kd I tl 59-64): - 28.05.2008 arve nr 2008011972 summas 9188.25 krooni, tähtaeg 15.06.2008, hagiavalduse esitamise päeva seisuga maksmisega viivitatud 145 päeva (22.97 krooni päevas), kokku 3330.65 krooni; - 28.06.2008 arve nr 200812003 summas 3783.15 krooni, tähtaeg 15.07.2008, hagiavalduse esitamise päeva seisuga maksmisega viivitatud 115 päeva (9.45 krooni päevas), kokku 1086.75 krooni; - 28.07.2008 arve nr 2008012034 summas 3160.35 krooni, tähtaeg 15.08.2008, hagiavalduse esitamise päeva seisuga maksmisega viivitatud 84 päeva (7.9 krooni päevas), kokku 663.60 krooni; - 01.06.2008 arve nr 2008022484 summas 702.10 krooni, tähtaeg 05.06.2008, hagiavalduse esitamise päeva seisuga maksmisega vüvitatud 155 päeva (1.75 krooni päevas), kokku 271.25 krooni; - 01.07.2008 arve nr 2008022524 summas 702.10 krooni, tähtaeg 05.07.2008, hagiavalduse esitamise päeva seisuga maksmisega vüvitatud 125 päeva (1.75 krooni päevas), kokku 218.75 krooni; - 01.08.2008 arve nr 2008022562 summas 1606.55 krooni, tähtaeg 05.08.2008, hagiavalduse esitamise päeva seisuga maksmisega vüvitatud 94 päeva (4 krooni päevas), kokku 376 krooni. Kostja on ka kohustatud maksma hagejale kommunaalteenuste maksmise kohustuse täitmisega vüvitamise eest viivitusintressi, mis hagiavalduse esitamise päeva seisuga on kokku 1714.75 krooni alljärgneva arvestuse kohaselt (kd I tl 65-69): - 28.05.2008 arve nr 2008041472 summas 1855.80 krooni, tähtaeg 15.06.2008, käesoleva hetke seisuga maksmisega vüvitatud 145 päeva (4.63 krooni päevas), kokku 671.35 krooni; - 28.06.2008 arve nr 2008041503 summas 762.15 krooni, tähtaeg 15.07.2008, käesoleva hetkeseisuga maksmisega viivitatud 115 päeva (1.9 krooni päevas), kokku 218.50 krooni; - 01.06.2008 arve nr 2008061634 summas 904.45 krooni, tähtaeg 05.06.2008, käesoleva hetke seisuga maksmisega viivitatud 155 päeva (2.26 krooni päevas), kokku 350.30 krooni; - 01.07.2008 arve nr 2008061664 summas 904.45 krooni, tähtaeg 05.07.2008, käesoleva hetke seisuga maksmisega viivitatud 115 päeva (2.26 krooni päevas), kokku 259.90 krooni; - 01.08.2008 arve nr 2008061693 summas 904.45 krooni, tähtaeg 05.08.2008, käesoleva hetke seisuga maksmisega viivitatud 95 päeva (2.26 krooni päevas), kokku 214.70 krooni. Lähtudes eeltoodust ning tuginedes VÕS § 8 lg 1, § 76 lg 1 ja 3, § 100, § 101 lg 1 ja 2, § 94, § 113 lg 1, § 115 lg 1, § 127 lg 1, § 128 lg 1 ja 3, § 132 lg 3, § 159 lg 1, § 278, § 279 lg 1, § 284 lg 1 ja 4, § 296, § 298 ning § 314 lg 1 palub hageja rahuldada hagi ja mõista kostjalt välja hageja kasuks kokku 12 201.34 eurot (190 909.54 krooni) ja viivitusintress tasumata üürisummalt ning leppetrahvilt 0.25% iga tasumisega viivitatud päeva eest kuni kohustuse täieliku täitmiseni. Kostja seisukohad, vastuväited ja tõendid, hageja seisukohad kostja vastuväidetele

4 (13)

Tsiviilasi nr 2-08-76479

Kostja kohtule esitatud kirjalikus vastuses (kd I tl 84-88), teistes menetlusdokumentides (kd I tl 142-144, 160-162), ning eel- ja kohtuistungitel selgitatu järgi ei tunnista tema vastu esitatud nõuet ning palub jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Kostja on tegutsenud samal üüripinnal varasemate lepingute alusel juba alates 31.01.2002.a. (kd I tl 89). Seoses probleemidega pesuteenuse osutamisel pöördus kostja korduvate teenuse osutamise koha lahtiolekuaegade muutmise ettepanekutega hageja poole, kuid hageja neid ei aktsepteerinud. Sellest tulenevalt teavitas kostja hageja esindajat soovist lõpetada üürileping poolte kokkuleppel ning pooled pidasid ka vastavasisuliseid läbirääkimisi. 21.05.2008.a saatis K V OÜ Pesukaru juhatuse liikmele J B`le e-maili, milles kinnitas, et J B on hagejat 15.02.2008.a teavitanud soovist üürileping lõpetada ja palus esitada sellekohane avaldus (kd I tl 90). Selle teabe põhjal oli OÜ Pesukaru esindajal põhjendatult õigus eeldada, et hageja on nõus üürilepingu lõpetamisega poolte kokkuleppel. Tulenevalt eelnimetatud teatest esitaski OÜ Pesukaru 28.05.2008.a hagejale ettepaneku lepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel. Hageja on hagiavalduses märkinud, et ta eelnimetatud ettepanekuga ei nõustunud, kuid ei ole esitanud ühtegi tõendit, millega ta kostjale oma mittenõustumisest oleks teatanud. Kostja ettepanekule vastamise asemel saatis hageja 02.06.2008.a kostjale hoopis teate muudatustest Port Artur 2 majas seoses kaubanduskeskuse laienduse ehitustöödega . Selle kohaselt suletakse alates 09.06.2008.a maja taga asuv parkla sissesõiduga Laialt tänavalt ja kaubavedu korraldatakse ümber keskuse peaukse kaudu (kd I tl 90-93). Kostja leidis, et läbiviidavate ehitustöödega ja eriti sellega kaasneva tagumise parkla sulgemisega on takistatud ja oluliselt piiratud tema võimalused üüripinna sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Üheksa kuud ehitustöid on pikk aeg. Väikefirma ei saa omale lubada püsiklientide kaotust seoses äriruumide rendileandja poolt tekitatud ebamugavuste pärast. Eelnevast tulenevalt tegi kostja 03.06.2008.a avalduse, milles teatas lepingu erakorralisest ülesütlemisest alates 15.06.2008.a. Avalduses on kostja esitanud selgesõnaliselt ka üürileandja poolt alustatavast ehitustegevusest tulenevad takistused, mis oluliselt piiravad üürilepingu objekti sihipärast kasutamist üürniku poolt. 06.06.2008.a saatis hageja kostja esindajale kirja, milles vastuseks kostja avaldusele teatas muuhulgas, et ei saa nõustuda tehtud ettepanekuga lõpetada üürileping erakorraliselt. Kostja on seisukohal, et hageja eelnimetatud seisukoht on ekslik ja nõue lepingu jätkamiseks alusetu. Lepingu ülesütlemise avalduse näol ei ole tegemist kostja ettepanekuga lepingu lõpetamiseks, millega hageja võis nõustuda või mitte. Tegemist on üürilepingu erakorralise ülesütlemisega, s.o ühepoolse tehinguga, mis lõpetab lepingu. Mingil juhul ei saa seda kvalifitseerida üürilepingu rikkumiseks ja oma kirjaga nõuda lepingu täitmist. Selles mõttes on alusetu ka hageja poolt kostjale 13.06.2008.a saadetud kirjalik hoiatus lepingutingimuste rikkumise tõttu leppetrahvi nõude esitamise võimalikkusest. 13.06.2008.a.teatas AS Triple Invest, et lõpetab alates 15.06.2008.a OÜ-le Pesukaru telefoni teenuse, reklaamipinna kasutamise teenuse ja IP aadressiga interneti püsiühenduse teenuse. 15.06.2008.a, s.o üürilepingu lõppemise päeval andis OÜ Pesukaru AS-le Triple Invest üle rendipinna ruumide valduse - kaks komplekti võtmeid ja valvesignalisatsiooni parooli (kd I tl 94). Kostjale jääb arusaamatuks ja tundub pahatahtlikuna hageja väide, et hageja võttis üüripinna valduse üle alles 22.09.2008.a kui selleks oli tal reaalne võimalus ja ka kohustus 15.06.2008.a. Kostja ju selleks mingeid takistusi ei teinud ja vabastas üüripinna. Lepingu p 13.4 ütleb, et juhul, kui üürnik soovib lepingut ennetähtaegselt lõpetada lepingus või seaduses nimetamata alustel, on ta kohustatud oma soovist vähemalt 12 kuud ette teatama. Hageja seisukoht, et ka kõne all oleval juhul pidi kostja lepingu ülesütlemiseks sellest 12 kuud ette teatama, on ekslik. Kostja ütles lepingu üles seadusest tuleneval alusel. Antud juhul teadis või vähemalt pidi hageja juba ehitustööde kavandamisel teadma, et kostjal tekib seonduvalt ehitustöödega takistusi ja kostja klientidel ebamugavusi. Sellele on hageja ka ise viidanud oma

5 (13)

Tsiviilasi nr 2-08-76479 02.06.2008.a. kirjas kostjale. Kostjale oli selge, et hageja ei kavatse ja ei saagi muuta oma plaane seonduvalt planeeritava ehitustegevusega ega kõrvalda takistusi mõistliku aja jooksul. Seda näitas ka hageja järgnev tegevus - ta asus kostjale lihtsalt avaldama survet lepingu jätkamiseks teadetega trahvi ja leppetrahvi kohaldamisest, samuti väljastas üüri ja kommunaalteenuste arveid, teades seejuures, et leping on lõppenud ja kostja üüripinda ei kasuta ning on selle tagastanud. Seega leiab kostja, et hageja väited, mille kohaselt sai kostja lepingu erakorraliselt üles öelda vaid etteteatamistähtaega järgides ja andes eelnevalt hagejale mõistliku aja takistuste kõrvaldamiseks, on põhjendamatud ega ole kooskõlas seadusega. Kostja on lepingu üles öelnud seadust järgides ja leping lõppes 15.06.2008.a. Hageja poolt 26.09.2008.a kostjale saadetud lepingu ülesütlemisavaldus on aga tühine, sest ei saa üles öelda lepingut, mis on juba üles öeldud ja lõppenud. Seega on alusetud ka kõik lepingu rikkumisest tulenevad nõuded - üürinõue summas 19 142.50 krooni, viivitusintressi nõue summas 18 771.75 krooni ja leppetrahvi nõue summas 72 032.44 krooni. Lisaks eeltoodule on kostjal on põhjust arvata, et hageja eesmärgiks oli muuhulgas ka kostjale kahju tekitamine. Teades, et kostja poolt oli hagejale makstud tagatisraha summas 65 923.20 krooni ning et lepingu lõppemisel kuulub see kostjale tagastamisele püüdis hageja selle vältimiseks igati vastu vaielda ja mitte tunnistada lepingu lõppemist ja seda ajani, mil oleks võimalik teha tagatisraha osas tasaarvestus ning nõuda veel ka viivist ja leppetrahvi. Miks muidu on üüripinna valduse ülevõtmine akt vormistatud hageja poolt ühepoolselt seisuga 22.09.2008.a. Hageja pahatahtlust arvete esitamisel kinnitab aga ka näiteks asjaolu, et väidetavalt tasumata arvetena on hageja nimetanud ja tõendina esitanud arved reklaamitasu kohta juuli ja augusti 2008 eest, kuigi oma kirjas 13.06.2008.a. on hageja teatanud, et lõpetab reklaamipinna teenuse alates 15.06.2008.a. Kostja on seisukohal, et hageja poolt ühepoolselt tehtud tasaarvestus on põhjendamatu ja õiguslikult alusetu. Seaduse järgi toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Kuigi hageja on märkinud, et ta on taolise avalduse teinud, ta seda tõendanud ei ole. Samuti ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväidet. Antud juhul oli kostja vastuväite juba esitanud. Kostja on arvestanud sellega, et hageja arvestab tagatisrahast maha kostja poolt hagejale tasumata üüri, kommunaalteenuste ja muude teenuste eest perioodil kuni 15.06.2008.a. Hageja väidete kohaselt sai talle 22.09.2008.a teatavaks, et kostja tegevuse tulemusena on üüripind rüüstatud ja lõhutud, muuhulgas olid kostja poolt lõhutud üüripinna seinad ja põrand. Kostja leiab, et hagejal puudub õigus kostjalt kahju hüvitamist nõuda. Kuigi kostja teatas hagejale, et ta ütleb lepingu üles alates 15.06.2008.a., ei ilmunud hageja üüripinda vastu võtma ega fikseerinud üüripinnal esinevaid väidetavaid puudusi. 22.09.2008.a väidetavalt toimunud üüripinna avamise juurde hageja kostjat ei kutsunud. Seega ei ole hageja üldse tõendanud, et üüripinnal esinenud puudused on tekkinud kostja süülise tegevuse tagajärjel. Vastavalt Lepingule p 10.2 üürnik annab üüripinna üle seisukorras, nagu üüripind anti üürnikule üle lepingu sõlmimise järel, arvestades loomulikku kulumist. Üüripind anti kostjale üle üleandmisvastuvõtu aktiga 31. jaanuaril 2002.a. Akti p 2 rendipinna seisundit fikseeritud ei ole. Seega ei olegi võimalik tuvastada, millises seisundis oli üüripind kostjale üleandmisel ega võrrelda seda ei 15.06.2008.a. ega ka 22.09.2008.a. seisuga. Hagi lisadena esitatud tõendid ei kinnita väidetavalt kostja poolt tekitatud kahju. Nii nähtub töid teostanud Revdeco OÜ hinnapakkumisest, et tegemist on müügiboksi ümberehitustöödega. Sama on fikseeritud ka arve aluseks olevas teostatud tööde aktis. Nimetatud aktis fikseeritud tööd seejuures ei kattu väidetavate puuduste kirjeldusega 22.09.2008.a. üüripinna avamise aktis. Vastavalt lepingule on kostja kasutuses olnud üüripinna suuruseks 51,1m2, OÜ Revdeco aktist nähtuvalt on põrandat plaaditud aga koguni 60m2 ja maalritöid teostatud 110m2. Põrandal osades kohtades puuduolevate plaatide kohta selgitab kostja, et põrandaplaadid paigaldas

6 (13)

Tsiviilasi nr 2-08-76479 hageja ajal, mil üürnik juba kasutas üüripinda ja oli paigaldanud sellele vajalikud seadmed. Seadmete alla ei olnudki võimalik plaate paigaldada ja on loomulik, et seadmete eemaldamisel jäid põrandasse plaatideta alad. See aga ei ole tekkinud kostja süülise ja hagejale kahju tekitava tegevuse tagajärjel. Väidetava kostja poolt tekitatud kahjuna on hageja esitanud ka firma Confort kaks arvet. Arvelt nr 08172 ei nähtu üldse, mis töid ja kus konkreetselt on teostatud, arve nr 08166 on aga esitatud radiaatorite mahavõtmise eest. Kumbagi kulutust ei saa kuidagi käsitleda kostja tegevuse tagajärgede kõrvaldamisena. Hageja leiab kostja seisukohtadele vastates, et kostjal puudus üürilepingu ülesütlemiseks võlaõigusseaduses ettenähtud materiaalne eeldus, s.o mõjuv põhjus üürilepingu ennetähtaegseks ülesütlemiseks ühepoolselt. Kostja oli üürilepingu punktis 13.4 järgi teadlik lepingu ülesütlemise alustest ning protseduurist, samuti üürileandja mõistlikust õiguspärasest ootusest saada üürilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest ette teada vähemat 12 kuud. Ometi ei järginud kostja üürilepingu ülesütlemisavalduse tegemisel ei seaduses ega ka üürilepingus ettenähtud tingimusi. Seega ei saa kostja poolt üürilepingu ülesütlemist lugeda üldse toimunuks. Eksitav ning täiesti tõendamata on kostja väide, nagu oleks hageja pidanud kostjaga mistahes viisil läbirääkimisi üürilepingu lõpetamiseks. Hageja rõhutab, et ta ei ole pidanud kostjaga läbirääkimisi üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise osas ei enne ega pärast 03.06.2008 ülesütlemisavalduse esitamist kostja poolt. Kostja poolt viidatud läbirääkimisi tuleb hageja hinnangul pidada pooltevaheliseks aruteluks, mis olid hageja poolt algatatud eesmärgiga omapoolset head tahet üles näidates aidata kostjal leida võimalikke lahendusi, seoses pesuteenuse osutamisega tekkinud probleemidele. Hageja saatis kostjale 10.05.2007 kirja nr V-2/0034/07 (kd I tl 132-133), millele kostja vastas 29.10.2007 omapoolsete ettepanekutega edaspidiseks koostööks (kd I tl 134). Eelnimetatud kostja 29.10.2007 kirjast ei nähtunud ei otseselt ega kaudselt kostja tahe lõpetada üürileping. Hageja ja kostja kohtumisel, kus osalesid kostja esindajana J B ning hageja esindajatena R K, V V ning K V ei puudutatud üürilepingu võimaliku ennetähtaegse lõpetamise küsimust, kuid nõupidamise lõpus teavitas kostja üllatuslikult hagejat hoopis oma soovist üürileping lõpetada. Veendumaks, et kostja tõepoolest soovib üürilepingut lõpetada, palus hageja kostjalt saata endale samasisuline kirjalik avaldus, et hageja saaks hakata tegema ettevalmistusi läbirääkimisteks uute potentsiaalsete üürnikega, kuivõrd üürniku vahetus on tavapäraselt küllaltki pikaajaline protsess. Hoolimata sellest, et kostja lubas ühe kalendrikuu jooksul vastava avalduse hagejale saata, kostja seda siiski ei teinud. Seetõttu saatis hageja ise 21.05.2008 vastavasisulise meeldetuletuse. Eeltoodu ei andnud ega saanudki andja kostjale aga mitte mingit mõistlikku ega põhjendatud alust eelduseks, et hageja nõustub üürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega. 09.06.2008 teavitas hageja kostjat kaubanduskeskuse laienduse ehitustöödest vastavasisulise teatisega, milles rõhutati muuhulgas asjaolu, et hoolimata mõningatest ebamugavustest on kaubanduskeskus avatud ning teenindab kliente tavapärastel aegadel. Kostja on sellest teinud ebaõigeid järeldusi nagu kaasneksid kaubanduskeskuse ümber läbiviidavate ehitustöödega ning ehitusetegevuseha kaasneva kaubakeskuse tagumise parkla sulgemisega, talle takistused või oleks oluliselt piiratud tema võimalused üüripinna sihtotstarbelisel kasutamisel. Hagejale jääb kostja taoline väide arusaamatuks, sest ehitustööd kaubanduskeskuse ümber ei takista ega mõjuta oluliselt kostjale üürilepingust tulenevat õigust üüripinda kohaselt kasutada. Veelgi enam, parkla olemasolu või selle puudumine ei ole üürilepingu oluliseks tingimuseks. Kostja viide hageja pahatahtlikkusele üürilepingu täitmisel, sealhulgas reklaamiteenuse eest arvete esitamisel, on ilmselgelt kohut eksitav. Kuivõrd 11.06.2008 esitas kostja hagejale

7 (13)

Tsiviilasi nr 2-08-76479 vastava avalduse eelnimetatud teenuste kasutamise lõpetamise sooviga, siis hageja lepingud vastavalt võimalustele ka lõpetas. Hageja ei ole väitnud, et reklaamiteenuse leping lõpetati alates 15.06.2008, mistõttu kostja väide reklaamitasu maksmise kohustuse puudumise osas on ebaõige. Hageja 13.06.2008 kirjas kostjale on selgelt öeldud, et samuti lõpetame, vastavalt Teie avaldusele, lepingu reklaamipinna kasutamise kohta ja IP aadressiga Interneti püsiühenduse teenuse alates 15.06.2008. Lepingu punkti 10.1 kohaselt annab üürnik üüripinna üle lepingu lõpptähtaja saabumisel. Lepingu p 10.3 näeb ette, et üüripinna üleandmisel koostatakse üleandmis-vastuvõtmis akt, kus fikseeritakse üüripinna seisukord, puudused ja muud poolte nõudmisel vajalikuks peetavad asjaolud. Kostja poolt esitatud dokument võtmete ja valvesignalisatsiooni paroolide üleandmise kohta ei saa olla käsitletav üüripinna üleandmis-vastuvõtmis aktina, mis oleks tulnud koostada üüripinna kohasel tagastamisel hagejale. Kostjal puudus 15.06.2008 põhjus ja õiguslik alus hagejale üüripind tagastada, kuivõrd poote vahel eksisteeris eelnimetatud kuupäeval üürileping. Hageja arvates ei ole kostja poolt esitatud üüripinna valduse üleandmise dokumendil antud kohtuasjas üldse mingit tähtsust ega kaalu, kuivõrd see on koostatud ning allkirjastatud üksnes kostja poolt. Hageja kõnealust dokumenti allkirjastanud ei ole. Hagejale teadaolevalt andis kostja eelnimetatud dokumendi koos üüripinna võtmega kaubanduskeskuse informatsioonipunkti administraatorile, seega sellise tegevuse näol ei ole tegemist kindlasti nõuetekohase üüripinna üleandmisega üürileandjale. Alusetud on ka kostja süüdistused hageja pahatahtlikkuse kohta üüripinna ülevõtmisel. Kostjale anti 31.01.2002 seni kasutamata üüripinnad, seega oli tegemist uute üüripindadega, millel ei esinenud mitte ühtegi puudust (üleandmis-vastuvõtu akt kd I tl 89 ja 179). Hageja avas üüripinna alles 22.09.2008, s.o ajal, mil üüritasu võlgnevus ei katnud enam kostja poolt tagatiseks makstud rahasumma. Üüripinnale sisenemine fikseeriti hageja esindajate poolt fotodega ning üüripinna avamise aktis. Eelnimetatud tõenditest tuleneb üheselt, et üüripinnal esinesid kahjustused, mille tekkimises on süüdi kostja. Tõendamiskoormis, et üüripind ei kahjustunud kostja süül, lasub kostjal. Hageja seevastu on omalt poolt esitanud dokumentaalsed tõendid tõendamaks kostja poolt üüripinnale kahjustuste tekitamist ning kahju suurust. Seoses kostja poolt hageja asjale tekitatud kahju hüvitamise nõudele esitatud vastuväidetega soovib hageja selgitada, et maalritööde arvestamisel võetakse aluseks seinamitte põrandapinna suurus, mistõttu on kohatu kostja viide üüripinna põrandapindalale värvitööde teostamisel. OÜ Revdeco teostas põranda plaatimise tööd 60m2 suurusel põrandapinnal seoses üürilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest tulenevate raskustega üüripinnale uue üürniku otsimisel, mistõttu hageja leiab, et kostja on kahju eest vastutav ka selles osas. Põrandaplaadid oli vaja vahetada tervel põrandapinnal põhjusel, et vastavalt kostja soovile olid osad põrandaplaadid eemaldatud juba aastal 2002, mistõttu ei osutunud võimalikuks samasuguste põrandaplaatide soetamine ning vahetada tuli põrandaplaadid kogu põrandapinna ulatuses. Hageja oli sunnitud teostama üüripinnal ka mitmeid remonditöid, mis tulenesid kostja spetsiaalsete nõudmiste kohaselt tehtud üüripinna modifitseerimisest tulenevate puuduste kõrvaldamisest. Kostja osutas üüripinnal pesupesemisteenuseid, milleks ta tarvitas spetsiaalset tehnikat. Samuti olid kostja palvel demonteeritud üüripinnal akende all asuvad radiaatorid, mille tagasipaigaldamine ei peaks toimuma hageja kulul. Kokkuvõttes, kõik üüripinnal teostatud remonditööd, mille maksumuse tõendamiseks on hageja esitanud ka vastavad arved, olid läbi viidud selleks, et taastada üüripind sellisena nagu see oli olnud enne kostjale üleandmist 31.01.2002.

8 (13)

Tsiviilasi nr 2-08-76479 Kostja leiab, et täiesti põhjendamatult on hageja võtnud endale õiguse hinnata, kas alates 09.06.2008.a läbiviidavad ehitustööd põhjustavad kostjale olulisi takistusi või mitte. Hageja ei saa sundida kostjat leppima oluliselt halvenenud kauplemisoludega ega hindama kostja eest, kas ja kuidas need muutunud olud kostja äri mõjutavad. Asjaolu, et see jääb hagejale arusaamatuks, kinnitab seda, kuid ei saa olla aluseks hindamaks neid asjaolusid ainuüksi hageja seisukohast lähtudes. Seega on ebaõige hageja järeldus, et üleütlemiseks puudusid materiaalsed eeldused. Samas ei ole hageja üldse esitanud oma seisukohta kostja vastuväitele, mille kohaselt hageja poolt 26.09.2008.a. lepingu ülesütlemine on tühine, kuivõrd ei saa üles öelda lepingut, mis on üles öeldud ja lõppenud. Antud juhul ei võinud ülesütlevalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani. Seega leiab kostja, et hageja väited, mille kohaselt sai kostja lepingu erakorraliselt üles öelda vaid etteteatamistähtaega järgides ja andes eelnevalt hagejale mõistliku aja takistuste kõrvaldamiseks, on põhjendamatud ega ole kooskõlas seadusega. Kostja on jätkuvalt seisukohal, et hageja poolt ühepoolselt tehtud tasaarvestus on põhjendamatu ja õiguslikult alusetu. Kuigi hageja on märkinud, et ta on taolise avalduse teinud, ta seda tõendanud ei ole. Kuivõrd avalduse tegemist tõendatud ei ole, siis ei ole tasaarvestust toimunud. Kui hageja peab õigeks tema poolt lepingu ülesütlemist 26.09.2008.a avaldusega, siis ei mõista kostja, miks ei ole 01.10.2008.a vormistatud nõuetekohast üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti. Vähe sellest, üüripinna avas hageja väidetavalt 22.09.2008.a. Kui hageja leidis, et sel ajal kehtis üürileping kostjaga, siis miks ei kutsutud kostjat üüripinna avamise juurde või vähemalt ei teavitatud kostjat sellest ning ei vormistatud nõuetekohast üüripinna üleandmisevastuvõtmise akti. Kostja leiab, et sisuliselt puudub hagejal õigus kostjalt kahju hüvitamist nõuda. Hageja tasaarveldas oma nõude kostja vastu kohaselt ning saatis 16.10.2008 kostjale e-kirja teel vastava tasaarvestuse avalduse. Seadus ei kehtesta tasaarvestuse avaldusele mingeid vorminõudeid. Arusaamatuks jääb siinkohal kostja väide tasaarveldusavalduse tõendamatuse kohta. Hageja on tasaarveldusega seotud asjaolusid selgitanud arusaadavalt. Hageja soovib juhtida kostja tähelepanu ainult asjaolule, et isegi juhul, kui hageja ei oleks oma nõuet kostja vastu varasemalt tasaarveldanud, tuleks hageja poolt hagiavalduse esitamist käsitleda tasaarvestuse avalduse tegemisena.

9 (13)

Tsiviilasi nr 2-08-76479 29.03.2011.a toimunud Pärnu Maakohu kohtueelistungile kostja ei ilmunud, kohtukutse oli kätte toimetatud kostja uue juhatuse liikme poolt antud aadressile hoiustamisega postkasti. Hageja esindaja jäi esitatud nõuete juurde ning palus kohtul lahendada asi sisuliselt, millise taotluse kohus rahuldas. Kohaldatav õigus, tuvastatud asjaolud, kohtu seisukohad VÕS § 278 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik muuhulgas nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt VÕS §-s 279 sätestatule. VÕS § 279 lg 1 sätestab omakorda, et kui üürileandja VÕS §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Hageja on õigesti esile toonud, et VÕS § 279 lg 1 kohaldamine eeldab asjaolu, et üürnik tõendab (i) puuduse (s.o lepingutingimustele mittevastavus) olemasolu, (ii) asjaolu, et üürileandja puudusest teadis ning (iii) asjaolu, et viidatud mittevastavus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piirab seda olulisel määral. VÕS § 314 lg 1 sätestab, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt võib üürnik lepingu üles öelda ainult erilisel põhjusel, kui tema võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral. VÕS § 8 lg 1 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 76 lg 3 alusel loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumiseks võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittenõuetekohane täitmine, sh täitmisega vüvitamine. VÕS § 101 lg 1 järgi võib kohustuse rikkumise korral võlausaldaja võlgnikult nõuda kohustuste täitmist, kahju hüvitamist, viivise maksmist, oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda, alandada hinda ning taganeda lepingust või öelda lepingu üles. VÕS § 101 lg 2 sätestab, et võlausaldaja võib kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Juhul kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, siis võib võlausaldaja VÕS § 108 lg 1 kohaselt nõuda võlgnikult rahalise kohustuse täitmist. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.

10 (13)

Tsiviilasi nr 2-08-76479 VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg 1 järgi kuulub hüvitamisele nii varaline kui mittevaraline kahju, kusjuures eelvüdatud paragrahvi lg 2 kohaselt võib hüvitamisele kuuluv varaline kahju olla nii otsene varaline kahju kui saamata jäänud tulu. VÕS § 128 lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinenud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muuhulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 132 lg 3 näeb ette, et kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ja võimaliku väärtuse vähenemise. VÕS § 159 lg 1 kohaselt leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Võlausaldajal on VÖS § 113 kohaselt õigus nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlgnikult viivise maksmist, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et viivise määraks on VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% aastas. Kui lepinguga on aga ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne, siis loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. VÕS § 196 lg 1 näeb ette, et kestvuslepingu erakorraline ülesütlemine on võimalik etteteatamistähtaega järgimata eelkõige siis, kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Sama kordab ka VÕS § 313 lg 1, mis sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Samas selgitab VÕS § 196 lg 2, et kui mõjuv põhjus seisneb lepingulise kohustuse rikkumises, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Sellist tähtaega ei pea andma vaid VÕS § 116 lg 2 punktides 2-4 sätestatud juhtudel, s.t juhul, kui - rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu või - kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu või - kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Kohus on seisukohal, et kostja poolt 03.06.2008.a esitatud ülesütlemisavaldus ei vasta ühelegi äsjaviidatud seaduse punktile ja kostja ei saanud üürnikuna etteteatamistähtaega järgimata üürilepingut üles öelda. Ka ülalmärgitud VÕS § 279 räägib mõistliku tähtaja jooksul puuduse kõrvaldamisest, kuigi kohus leiab, et see ei oma antud asjas tähtsust. Erinevalt kostja väidetust ei leia kohus ülesütlemisavaldusest ühtki VÕS §-s 279 nimetatud asjaolu, sest kavandatud remonttööd puudutasid kaubanduskeskust ja selle ümbrust, kuid mitte üürile antud pinda. Hageja 02.06.2008.a teade (mis oli infoks kõigile kaubanduskeskuse üürnikele, mitte ainult kostjale) sisaldas põhjalikku ülevaadet toimuvast, sellele oli lisatud uus kauba toomise ja parkimiskorralduse skeem ning kohus ei jaga kostja arvamust, et ainuüksi planeeritud remonttööd olid aluseks üürilepingu ülesütlemisele 12 päeva pärast. Seega on kostja ülesütlemisavaldus kui ühepoolne tehing tühine tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 84 lg 1 mõttes ning sellel ei ole õiguslikke tagajärgi, s.t pooltevaheline leping kehtis edasi. Kostja väide, et leping lõpetati ja üüritud pinna valdus anti hagejale üle, ei ole kooskõlas kogutud tõenditega. Kostja ei ole ümber lükanud hageja väiteid, et üüripinna üleandmine määrati kostja poolt pühapäevale ning et hageja asemel anti võtmed ja valvesignalisatsiooni koodid üle

11 (13)

Tsiviilasi nr 2-08-76479 kaubanduskeskuse informatsioonipunkti administraatorile. Hageja esindaja allkirja 15.06.2008.a dokumendil ei ole. Kostja väide, et hageja palus esitada vastav lepingu lõpetamise avaldus, millest võis teha järelduse nõusoleku kohta lepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel, on meelevaldne ega anna alust esitada seaduse nõuetele mittevastavat ülesütlemisavaldust. Erinevalt kostjast andis hageja üürnikule korduvalt võimalusi (13.06.2008, 04.07.2008, 26.08.2008) tasuda oma võlgnevused ja täita üürilepingust tulenevaid kohustusi ega öelnud üürilepingut etteteatamistähtajata üles. Üürileping öeldi hageja poolt üles alles pärast seda, kui üüripinna avamise akti järgselt 22.09.2008.a olid seal ilmnenud erinevad kahjustused, millele koos eelmiste lepingurikkumistega on hageja viidanud ka oma 26.09.2008.a ülesütlemisavalduses. Kohus hindab, et hageja ülesütlemisavaldus on seaduslik ja põhjendatud, see sisaldab viiteid konkreetsetele lepingu punktidele, mida üürnik rikkus (jättis mitu kuud järjest tasumata arved, ei kasutanud üüripinda sihtotstarbeliselt (ei kasutanud üldse)) ning on kooskõlas ka seaduse sätetega. Asjaolu, et üürilepingu lõpetamisel ei vormistatud lepingujärgset üleandmise-vastuvõtmisakti, ei saa panna hageja süüks, kuivõrd kostja ei soovinud enam üüripinnaga tegemist teha. Kui lepingut ei ole hageja poolt üles öeldud ja lõpetatud, oleks see kostjale kaasa toonud veel raskemad tagajärjed, kuivõrd üüri jm tasude maksmise kohustus oleks kehtinud senini. Kostja ei ole tõendanud, et hageja oleks pärast võtmete tagastamist 15.06.2008.a üüripinda kasutanud, vastupidist kinnitasid hageja taotlusel üle kuulatud tunnistajad, kes seostasid lisaks toimikus olevad fotod kahjustuste fikseerimise ajaga. Seega saab kohus sellest teha järelduse, et kahjustused said olla tekkinud vaid kostja poolt üüripinna kasutamise ajal ja seega vastutab üürilepingu eseme kahjustumise eest üürnik, kellel lasus lepingu punktist 10.2 kohustus üüritud pind üürileandjale üle anda seisukorras, millises see oli lepingu sõlmimise järel, arvestades loomulikku kulumist. Kahju hüvitamise kohustus tuleneb kostjale lepingu punktist 9.2. On küll õige, et 2002.aastal anti lepingu ese üle selle seisundit fikseerimata, kuid kostja ei ole esitanud vastuväiteid hageja väidetele, et tegemist oli täiesti uue pinnaga, millele kostjal oli oma tegevuse spetsiifikast tulenevad erinõudmised (eemaldati radiaatorid). Kohtule ei ole usutav, et kostjale anti üle üüripind seisundis, millises ta on toimikusse hageja poolt esitatud fotodel, mis on tehtud üüripinna avamise akti päeval. Hageja esitatud tõendid kinnitavad, et ta valis remondipakkumistest odavama ning arvetelt/hinnapakkumistelt nähtub tehtud tööde vastavus üüripinna avamise aktis avastatud puudustele. Tegemist on mõistlike töödega üüripinna parandamiseks, s.t selle viimiseks seisundisse, mis teda uuesti üüripinnana välja üürida võimaldab. Samuti leiab kohus, et hageja avaldus tasaarvestamiseks on kostjale tehtud 16.10.2008.a ekirjaga (kostja ei ole väitnud, et ta ei ole seda saanud või et tema aadress ei olnud õige) ning seadus ei kehtesta tasaarvestusavaldusele vorminõudeid. Avalduses on selgelt märgitud, kuidas ja milliseid summasid on hageja (tasa)arvestanud, summade õigsuse osas ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Reklaamipinna Kõikidelt nõutavatelt summadelt on hageja arvutanud viivise vastavalt lepingu p 9.6, seega vastavalt ülalmärgitud VÕS § 113 lg 1 sätetele. Eelneva põhjal leiab kohus, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada täies ulatuses. Menetluskulud tuleb vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 sätetele jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestatu kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

12 (13)

Tsiviilasi nr 2-08-76479

Toomas Talviste Kohtunik

13 (13)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.