Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Margo Klaar ja Ulvi Loonurm
Otsuse tegemise aeg ja koht
30.06.2010, Tallinn
Tsiviilasi
AS Triple Invest hagi OÜ Fastling Grupp (endine ärinimi OÜ Pesukaru) vastu 190 909,54 krooni väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Vaidlustatud kohtulahend
190 909,54 krooni Pärnu Maakohtu 02.11.2009 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS Triple Invest apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Aktsiaselts Triple Invest (registrikood 10250206, asukoht Hommiku 2, Pärnu, 80010), esindaja vandeadvokaat Elise Vasamäe Kostja FASTLING GRUPP OÜ (endine ärinimi OÜ Pesukaru, registrikood 10550084, asukoht Pikk 26-M3 Pärnu 80013)
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 02.11.2009 otsus ja saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebe kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.
TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.AS Triple Invest ja OÜ Pesukaru sõlmisid 30.12.2006 äriruumi üürilepingu, mille punkti 2 kohaselt oli lepingu esemeks Pärnus, Lai tn 11 asuva kaubanduskeskuse esimesel korrusel asuv üüripind pindalaga 51,1 m2. Leping oli sõlmitud tähtajalisena ning pidi kehtima kuni 01.03.2012.Leping nägi ette, et juhul kui üürnik soovib lepingut ennetähtaegselt lõpetada lepingus või seaduses nimetamata alustel, on ta kohustatud oma soovist vähemalt 12 kuud ette teatama.
2.28.05.2008 saatis OÜ Pesukaru AS-le Triple Invest avalduse, milles teatas soovist lõpetada üürileping poolte kokkuleppel alates 15.06.2008, kuna nad ei suuda kasumlikult majandada.
3.03.06.2008 ütles OÜ Pesukaru lepingu ennetähtaegselt üles alates 15.06.2008 kuna seoses kaubanduskeskuse laienduse ehitustöödega on sellistes tingimustes keemilise puhastuse töö jätkamine ärikasumiga võimatu.
4.AS Triple Invest vastas OÜ Pesukaru avaldusele 06.06.2008, et nad ei ole nõus lepingu lõpetamisega ning palus OÜ-l Pesukaru jätkata kohaselt lepingu täitmist.
5.04.07.2008 saatis AS Triple Invest OÜ-le Pesukaru nõude seoses lepingu rikkumisega leppetrahvi maksmiseks summas 25 000 krooni ja 26.09.2008 ülesütlemisavalduse, milles teatas, et seoses OÜ Pesukaru poolt lepingust tulenevate kohustuste rikkumisega ütleb AS Triple Invest lepingu üles alates 01.10.2008 ning palus OÜ-l Pesukaru tasuda leppetrahv summas 47 032,44 Eesti krooni.
6.Ajal mil AS Triple Invest võttis üle üüripinna valduse, so 22.09.2008 sai AS-le Triple Invest teatavaks, et OÜ Pesukaru tegevuse tulemusena on üüripind rüüstatud ja lõhutud. Üüripinna remontimine ja korrastamine tõi AS-le Triple Invest kaasa täiendavaid kulusid kokku summas 80 962,85 krooni.
7.Kostjal puudusid materiaalsed eeldused lepingu ülesütlemiseks. Kostja viidatud VÕS §-d 278 ja 279 lepingu ennetähtaegse ülesütlemise alusena ei saa olla antud juhul kohaldatavad, kuivõrd lepingu ülesütlemine VÕS § 279 lg-le 1 tuginedes eeldab puuduse olemasolu üüritud asjal või olulist takistust üüritud asja lepingujärgseks kasutamiseks. Antud juhul ei olnud üürnikul üüripinna kasutamine takistatud, samuti ei esinenud üüripinnal mitte mingisuguseid puuduseid.
8.Isegi juhul, kui kaubanduskeskuse parklas teostatavad ehitustööd oleksid mingil määral mõjutanud kostjal üüripinna kasutamist, siis oleks kostja tulenevalt VÕS §-dest 283 ja 284 olnud kohustatud taluma asja suhtes tehtavaid töid ja muid mõistlikult koormavaid mõjutusi.
9.Hageja palus kostjalt välja mõista kokku 190 909,54 krooni, mis moodustub maksmata üürisummast 19 142,50 krooni, asjale tekitatud kahju hüvitamisest 80 962,85 krooni, viivitusintressist 18 771,75 krooni ja leppetrahvist 72 032,44 krooni. Kostja vastuväited
10.Kostja vaidles hagile vastu. Ekslik on hageja seisukoht, et kõne all oleval juhul pidi kostja lepingu ülesütlemiseks sellest 12 kuud ette teatama. Kostja ütles lepingu üles
2(6)
seadusest (VÕS § 278 ja 279) tuleneval alusel, seega juba lepingu p. 13.4 järgi ei kehti sellele 12 kuuline ette teatamise tähtaeg. Pealegi võib VÕS § 196 lg 1 alusel kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või ette teatamise tähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Antud juhul need tingimused esinesid ja seda kinnitab ka asjaolu, et ka hagejal oli huvi lepingu lõpetamise vastu, mida ta oli väljendanud eelpool viidatud kostjale saadetud meilis. Seega leping lõppes 15.06.2008. Eeltoodust tulenevalt on alusetud kõik lepingu rikkumisest tulenevad nõuded.
11.Hagejal puudub õigus kostjalt kahju hüvitamist nõuda. 15.06.2008 ei ilmunud hageja üüripinda vastu võtma ega fikseerinud üüripinnal esinevaid väidetavaid puudusi. Vastavalt lepingu p. 10.2 annab üürnik üüripinna üle seisukorras, nagu üüripind anti üürnikult üle lepingu sõlmimise järel, arvestades loomulikku kulumist. Kohtule esitatud tõendid ei kinnita väidetavalt kostja tekitatud kahju. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
12.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
13.Kohus nõustus kostja põhjendustega, et hoone juurde kuuluva parkla sulgemisega piiras hageja oluliselt kostja äritegevust. Kõik Pärnu linna elanikud teavad, et remondi ajal oli hoone kõrval asuval platsil, kus muidu parkisid autod, tsirkusetelk, samas oli kahe hagejale kuuluva hoone vaheline autode parkimisplats suletud ümberehitustöödeks. Hageja väited, et kedagi ei häiritud renoveerimistöödega, on paljasõnalised ja ei vasta tegelikkusele. Arvestades kostja tegevuse spetsiifikat (pesu pesemine ja riiete keemiline puhastus), sai kostja tegevus häiritud, kuna raske on ette kujutada, kuidas, kuidas täis riidekottidega inimesed kostjani jõuavad.
14.Tuginedes kogutud tõenditele, võlgnes kostja hagejale üüritasu seisuga 15.06.08 26 379,95 krooni. Kostja oli tasunud hagejale ettemaksuna üüri tagatisraha 65 923,20 krooni ning kostja ettepanekul, arvestades maha sellest üürivõlgnevuse, jääks hagejale kahjude hüvitamiseks 39 534,25 krooni.
15.Hageja on remonditööde maksumust põhjendamatult tõstnud. Väide, et ta ei leidnud 10-12 m2 vahetamist vajavaid põrandaplaate, pole piisav argument, et vahetada plaadid tervel põrandal. Esimesel juhul maksnuks plaatide vahetus 6200 krooni, teisel juhul maksis plaatimine 31 320 krooni. Peale selle, võrreldes kogutud tõendeid, selgub, et hageja plaatis 60 m2 põrandat, kui põrandapinna suuruseks oli 51 m2. Põhjendamatu on lammutus ja prahivedu 6234 krooni eest, kui hageja märgib tema poolt ruumi ülevaatuse aktis, et põrandal on paar paberilehte ja torujupp. Põhjendamatu oli hageja poolt terves ruumis seinte ehitus ja remont. Hageja kahju hüvitamiseks on piisav 39 534,25 krooni.
16.Hageja on põhjendamatult keeldunud lepingu lõpetamisest. Ekslik on hageja seisukoht, et kostja pidi lepingu ülesütlemisest 12 kuud ette teatama. Kostja ütles lepingu üles VÕS § 278 ja 279 alusel. Seega juba lepingu p. 13.4 järgi ei kehti sellele 12 kuuline etteteatamise tähtaeg.
17.Hageja teadis või vähemalt pidi ehitustööde kavandamisel teadma, et kostjal tekib seonduvalt ehitustöödega takistusi ja kostja klientidel ebamugavusi. Kostjale oli selge, et hageja ei kavatse ja ei saagi muuta oma plaane seonduvalt planeeritava ehitustegevusega ega kõrvalda takistusi mõistliku aja jooksul. Ehitustegevus kestab kuni käesoleva ajani.
18.VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei
3(6)
või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või ette teatamise tähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Antud juhul need tingimused esinesid ja seda kinnitab ka asjaolu, et ka hagejal oli huvi lepingu lõpetamise vastu. Seega on ebaõige hageja järeldus, et üürilepingu ülesütlemiseks puudusid materiaalsed eeldused. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
19.AS Triple Invest palub tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses ja teha uus otsus, millega rahuldada AS Triple Invest hagi OÜ Pesukaru vastu 190 909,54 krooni väljamõistmiseks. Mõista OÜ-lt Pesukaru välja AS Triple Invest kasuks viivitusintress tasumata üürisummalt ning leppetrahvilt 0,25% iga tasumisega viivitatud päeva eest kuni kohustuse täieliku täitmiseni. Muuta menetluskulude jaotust ja jätta menetluskulud täielikult kostja kanda.
20.Kostjal puudus lepingu ülesütlemiseks ilma etteteatamistähtaega järgimata mõjuv põhjus, mistõttu kostja 03.06.2008 ülesütlemisavaldus on tühine.
21.Kohus on jätnud ebaõigesti kohaldamata VÕS § 313 lg 1, mille kohaselt võib lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Samuti näeb VÕS § 313 lg 2 ette, et erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Kostjapoolse lepingu ülesütlemiseks ei olnud materiaalset alust, kostja ei ole toonud kohtumenetluse käigus välja ega selgitanud, milles seisnes mõjuv põhjus lepingu lõpetamisel.
22.Kohtu viidatud VÕS §-d 278 ja 279 lepingu ennetähtaegse ülesütlemise alusena ei saanud olla kohtuotsuse tegemisel kohaldatavad, kuivõrd lepingu ülesütlemine VÕS § 279 lg-le 1 tuginedes eeldab puuduse olemasolu üüritud asjal või olulist takistust üüritud asja lepingujärgseks kasutamiseks. Antud juhul ei olnud üürnikul üüripinna kasutamine takistatud, samuti ei esinenud üüripinnal mitte mingisuguseid puuduseid. Kostja vastupidist tõendanud ei ole.
23.Kohus ei ole võtnud arvesse hageja väiteid, et ta oli sunnitud teostama üüripinnal ka mitmeid remonditöid, mis tulenesid kostja spetsiaalsete nõudmiste kohaselt tehtud üüripinna modifitseerimisest tulenevate puuduste kõrvaldamisest. Kostja osutas üüripinnal pesupesemisteenuseid, milleks ta tarvitas ka spetsiaalset tehnikat. Samuti olid kostja palvel demonteeritud üüripinnal akende all asuvad radiaatorid, mille tagasipaigaldamine ei peaks toimuma hageja kulul. Kõik teostatud remonditööd pärast lepingu lõppemist üüripinnal, mille maksumuse tõendamiseks esitas hageja ka vastavad arved, olid läbi viidud selleks, et taastada üüripind sellisena nagu see oli olnud enne vastustajale üleandmist.
24.Kohus on kohtuotsuse tegemisel kohaldanud ebaõigesti VÕS § 127, 128, 132 ja 334 sätteid. Nimetatud sätete eesmärgiks on asetada lepingu rikkumise tõttu kahju kandnud lepingupool olukorda, mil lepingu rikkumist ei oleks toimunud. Kohus ei saa meelevaldselt asuda seisukohale nagu antud kohtuasjas tuleks hagejale tekitatud kahju hüvitamisel eelnimetatud põhimõttest kõrvale kalduda.
25.Vastavalt TsMS § 436 lg-le 1 peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Kohus oleks pidanud otsuse tegemisel andma omapoolse põhjendatud hinnangu asjaoludele, kas üüritud asjal tekkis lepinguperioodi kestel puudus, mida üürileandja ei parandanud, või kas asja lepingujärgne kasutamine oli takistatud seoses sellega, et kaubanduskeskuse parklas teostati remonditöid ja kas juhul, kui kaubanduskeskuse parklas teostatavaid ehitustöid oleksid mingil määral üüripinna kasutamist mõjutanud, oli üürnik kohustatud taluma asja suhtes tehtavaid töid ja muid mõistlike mõjutusi,
4(6)
olles õigustatud kasutama muid leebemaid õiguskaitsevahendeid. Samuti ei ole kohus motiveerinud mitmeid omapoolseid järeldusi.
26.Kohus on ebaõigesti hinnanud tõendeid ning sellest tulenevalt tuvastanud asjaolud ebaõigesti. Täiesti tähelepanuta on kohus jätnud tunnistaja K. V. ütlused, mille kohaselt oli kaubanduskeskuse klientidele kogu aeg tagatud võimalus parkimiseks ja kostjal juba enne kaubanduskeskuse parklas alustatud remonttöid olemas tegelikult tahe leping lõpetada. Vastustaja seisukoht
27.OÜ Pesukaru ei ole apellatsioonkaebusele vastust esitanud. Ringkonnakohtu seisukoht
28.Tsiviilkolleegium, tutvunud kirjalikus menetluses tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. TsMS § 656 lg 1 p 5 kohaselt tühistab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendustest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule, kui esimese astme kohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud ja ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada.
29.Ringkonnakohtu hinnangul viis maakohus asjas läbi puuduliku eelmenetluse, mis tõi kaasa ebaõige lahendi tegemise. Eelmenetluse ülesanded on sätestatud TsMS §-s 392. Kohus peab eelmenetluses välja selgitama hageja nõuded ning poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, samuti tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. TsMS § 230 lg-te 1 ja 2 järgi peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
30.Esiteks vaidlevad pooled selle üle, kas üürnikul oli olemas mõjuv põhjus tähtajalise üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 196 lg 1 alusel ilma etteteatamistähtaega järgimata või mitte. Ringkonnakohus nõustub hageja seisukohaga selles, et VÕS §-d 278 ja 279 ei kuulu käesolevas asjas kohaldamisele, kuna kostja ei ole esitanud mingeid pretensioone üürilepingu esemele. Üürileping ei sisalda kindlate parkimiskohtade olemasolu. Ülesütlemisavalduses on üürnik esitanud lepingu ülesütlemise kohta põhjenduse, mille kohaselt üürileandja poolt üürnikule saadetud teatest maja muudatuste kohta seoses kaubanduskeskuse laienduse ehitustöödega ja teatele lisatud joonistest nähtub, et sellistes tingimustes keemilise puhastuse töö jätkamine ärikasumiga on ilmvõimatu. Seega põhjuseks on ümberkorraldused üüripinda ümbritseval territooriumil ja selle pinnalt üürniku poolt tehtud hüpoteetiline oletus, et seoses ehitustegevusega keemilise puhastuse klientide arv oluliselt väheneb. Maakohus on sellise oletuse võtnud aluseks otsuse tegemisel, selgitamata välja asja lahendamiseks tähtsust omavaid asjaolusid. Üürileandja 02.06.2008 teade ja sellele lisatud joonis, mille kohaselt suletakse maja taga asuva parkla sissesõit Laialt tänavalt ja Laiale tänavale paigaldatakse klientide jaoks suunavad viidad, mis pakuvad alternatiivset parkimisvõimalust Lai tn 10 territooriumil, kus on umbes 200 parkimiskohta, iseenesest ei anna alust oletuseks, et kliendid kaubanduskeskust enam ei külasta või et kaubanduskeskuse kliendid ei tule enam keemilisse puhastusse. Asjaolust, et kõik Pärnu linna elanikud teavad parkimise olukorda Port Artur 2 kaubanduskeskuse juures, ei piisa otsuse põhjendamiseks. Kohtu järeldused peavad olema kontrollitavad ja tuginema toimikus asuvatel tõenditel. Kohus peab juhtima poolte tähelepanu tõendite esitamise vajadusele.
5(6)
31.Teiseks vaidlevad pooled kahju hüvitamise nõude üle, milleks on üüripinna taastamiseks tehtud kulutused. Kohus on selle vaidluse jätnud sisuliselt lahendamata ja otsustanud, et kostja tekitas hagejale kuuluvale üüripinnale kahju summas 39 534, 25 krooni, nõude osalist rahuldamist ja konkreetset summat millegagi põhjendamata. Kostja üüripinna kahjustamist ei tunnistanud ja väitis, et hageja ei ilmunud üürilepingu lõppemisel 15.06.2008 üüripinda vastu võtma ega fikseerinud võimalikke puudusi, samuti ei teatatud ta kostjale 22.09.2008 toimunud väidetavast üüripinna ülevõtmisest. Kohus ei ole neile kostja vastuväidetele mingit hinnangut andnud, ehkki luges üürilepingu lõppenuks 15.06.2008.
32.Hageja on esitanud tõendid teostatud tööde ja nende maksumuse kohta. Maakohus suhtus kriitiliselt osade tööde vajalikkusesse, kuid ei ole lahti kirjutanud, milliseid töid ja kui suures mahus tuleb arvestada. Seetõttu ei ole otsus kontrollitav ka kahju suuruse osas.
33.Ringkonnakohus ei pea antud asjas võimalikuks kohtuotsuse tühistamisel uue otsuse tegemist, sest laiaulatusliku tõendite kogumise ja hindamise juures, samuti uute faktiliste asjaolude tuvastamisel peab olema pooltele tagatud põhiseaduse § 24 lg-s 5 sätestatud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks tulenevalt TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 sätestatust.
34.Menetluskulud tuleb esimese astme kohtul jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.
Margo Klaar
Gaida Kivinurm
Ulvi Loonurm
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.