Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

Hageja ja kostja sõlmisid 26.07.2009 eluruumi üürilepingu XXX eluruumi ja selle juurde kuuluva garaaži kasutamiseks. Leping oli sõlmitud tähtajaga kuni 01.08.2010 ja üüri suuruseks kokku lepitud 2500 krooni kuus, maksetähtpäevaga iga kuu 5.kuupäevaks. Kostja sai eluruumi valduse 26.07.2009 akti alusel. Kostja ei ole tasunud üüri märtsist kuni juulini 2010 ning oli viivituses 2009 a detsembri ning 2010 a jaanuari ja veebruari üürimaksetega. Kostja viie kuu üürivõlg hageja ees on 12 500 krooni. Üürilepingus leppisid pooled kokku, et kostja tasub ka kõrvalkulud vastavalt KÜXXX arvetele seal näidatud tähtajaks. Kostja ei ole alates 2009 a detsembrist kõrvalkulude eest tasunud ning tema võlgnevus kuni juunini 2010 on 13 221,50 krooni. Hageja on teavitanud kostjat 12.01.2010 võla olemasolust. Hageja ütles üürilepingu 15.02.2010 avaldusega üles, kuid kostja ei ole üüritud asja hagejale tagastanud. Hageja palub kostjalt välja mõista üüri ja kõrvalkulude võlg summas 30 581,50 krooni ja üüritasu viivise võlgnevus 4860 krooni ning kõrvalkulude viivis 1113,30 krooni ning pärast kohtuotsuse tegemist sissenõutavaks muutuv viivis.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellel vastu. Kõrvalkulude tasumine ei ole kostja kohustus, sest KÜ XXXarved ei ole adresseeritud kostjale vaid hagejale. Hageja ei ole esitanud kostjale kõrvalkulude arveid. Korteriühistu arved ei kajasta tegelikke kulutusi korteris, KÜ arvetel on näiteks tasu prügikastide laenutuse eest, kuid üürnik peab tasuma lepingu järgi vaid prügiveo eest. Kostjale ei ole teada, kui palju on kõrvalkulude koguste hinnad ja kulutatud kogused. Korteris lülitati alates 13.04. välja elekter ning korteris ei olnud kuni juulini võimalik süüa teha ega pesta. Alates korteri kasutamise võimatusest ei ole kostjal kohustust üüri maksta. Kostja on tasunud üüri 8 kuu eest. Üürikomisjon kohustas hagejat esitama dokumendid, mis võimaldaksid kõrvalkulude õigusust kontrollida. Üürnikul puudus võimalus kontrollida elektritarbimist, näite ei fikseeritud korteri ülendamisel ega ka hiljem.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus arutas asja lihtmenetluses, tutvunud hageja ja kostja seisukohade ja kohtule esitatud tõenditega, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid üürilepingu. Pooled vaidlevad üürilepingus sisalduva kõrvalkulude tasumise kohustuse olemuse üle. Asja lahendamiseks on vaja tõlgendada üürilepingu p 4.4. Pooled vaidlevad ka üüritasu maksmise üle, kusjuures kostja on esitanud vastuväitena asjaolu, et üüritud asja ei olnud võimalik kasutada. Asja lahendamiseks on vaja välja selgitada, kas üürnik on üürileandjale puudustest teatanud, nõudnud puuduste kõrvaldamist ja teinud üüri alandamiseks või üüri maksmisest keeldumiseks tahteavaldusi. VÕS § 271 sätestab, et Üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.

Üürilepingu p 4.1. järgi on üürnikul kohustus tasuda üüri 2500 krooni kuus. Üürilepingu p 4.4 sätestab, et üürnik on kohustatud maksma kommunaalkulud (haldus hooldustasu, vesi ja kanalisatsioon, vee soojendamine, keskküte, üldelekter, elekter, prügivedu) XXXkorteriühistule üks kord kuus arvele märgitud tähtajaks. Maksud loetakse tasutuks alates selle laekumisest vastava asutuse arvelduskontole. Pooled ei ole ühel meelel lepingu p 4.4 sätestatu asjus, seetõttu tuleb lepingut tõlgendada VÕS § 29, eelkõige lõigetes 4 ja 5 sätestatud reeglite järgi. Üürlepingus (p 4.1. ja 4.2.) ei ole pooled kokku leppinud üüriarvete esitamises vaid üksnes üüris suuruses, maksmise kuupäevas ja viisis. Kostja on üüri ka sel viisil st ilma üürileandja poolt arvet esitamata maksnud. Kohtu arvates ei saa seetõttu lepingu p 4.4 nimetatud arvet pidada üürileandja poolt esitatavaks üüri- ja kõrvalkulude arveks. On üldiselt teada, et korteriühistu eesmärgiks on elamu majandamine sh ka arvestuse pidamine ühistu liikmetele vahendatud teenuste kasutamise eest ja arvete esitamine. Lepingu p 4.4 on mainitud korteriühistu poolt vahendatud ja osutatud teenuste loetelu. Üldterminina on märgitud kommunaalkulud, mida on sulgudes lahti seletatud. Tasu saajana on märgitud korteriühistu. Kohus asub seisukohale mõistlik inimene pidi aru saama, et üürnikul on kohustus tasuda korteriühistu poolt koostatud ja esitatud arvete alusel kõik arvetel märgitud kulutused. Kostja vastuväited selle kohta, et tal puudus teatud kommunaalkulude tasumise kohustus, näiteks prügikasti rendi tasu maksmise kohustus, on kohatud. Lepingu p 4.4 mainib kommunaalmakseid, mis tähendab eluruumi kasutamisega seotud makseid. Prügi äravedu ei ole korraldatud prügiveo puhul, mis on Eesti seaduse alusel kohustuslik, muul moel võimalik, kui eelneva prügi kogumisega vastavasse konteinerisse. Tasu jäätmekäitluse eest sisaldab endas nii jäätmete ladustamise tasu, saastetasu kui ka prügi käitlemise ja äraveo tasu. VÕS § 292 lg 2 sätestatud õigus nõuda arvete aluseks olevaid dokumente, ei vabasta kostjat üüri tasumisest aga viivise tasumise kohustusest. Kostja tunnistab oma 29.12.2010 vastuses kohtule, et hageja on üürikomisjoni otsuse täitnud ja esitanud kõrvalkulude alusdokumendid. Hageja on üürilepingu 15.02.2010 avaldusega üles öelnud. Üürikomisjon on oma 20.05.2010 otsusega üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise osas jätnud kostja avalduse rahuldamata. Üürilepingu ülesütlemise avaldus vastab VÕS § 325 lg 2 p 1-4 sätestatud sisu ja vorminõuetele. Avalduses on märgitud ära üüritud asi, üürilepingu lõppemise aeg ja ülesütlemise põhjusena välja toodud üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus. KÜ XXX koostatud arvetest nähtub, et kostja kõrvalkulude võlgnevus on hagi esitamise seisuga 13 221,50 krooni. Ülesütlemisavalduse esitamise aja seisuga oli see kolme kuu üürist suurem. Järelikult on üürilepingu ülesütlemine kehtiv. Kostja on esitanud hagejale 20.04.2010 avalduse üürilepingu täitmise nõudes. Kohus leiab, et üürileping oli hageja 15.02.2010 ülesütlemisavaldusega lõppenud ja seetõttu ei saanud kostja nõuda hagejalt ka pärast lepingu lõppemist selle täitmist või kasutada muid kujundusõiguseid või õiguskaitsevahendeid nagu näiteks hinna alandamine. VÕS § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Kohus leiab, et hageja on õigustatud nõudma ka kõrvalkulusid, kui see on üürilepingus üürist eraldi kokku lepitud. Kohus leiab, et kostjalt tuleb VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel välja mõista kõrvalkulud 13 221,50 krooni ja üür 12 000 krooni. Kostja on viivituses olnud ka üüri tasumisega järgmiselt: Kohustus

Sissenõutavaks muutumise aeg/täitmise aeg

Viivitatud arv

päevade Viivise suurus

Pooled on üürilepingus (p 4.6.) kokku leppinud viivise suuruseks 0,2 % tasumata makselt päevas. VÕS § 101 lg 1 p 6 järgi tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis 4860 krooni. Menetluskulud tuleb jätta kostja kanda TsMS § 162 lg 1 ja § 173 lg 1 järgi. Menetluskulude kindlaksmääramise avaldus tuleb esitada TsMS § 174 lg 1 järgi kohtule 30 päeva jooksul alates kohtulahendi jõustumisest. Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.