Võlaõigus › Võõrandamislepingud

1 (10)

2-09-36706 osas. Hagi tagamise abinõude tühistamine otsustada kohtuotsuse jõustumisel. Tagastada hageja poolt kohtu tagatiste kontole kantud hagi tagamiseks kautsjon 30 000 krooni hagejale- Kohtute Raamatupidamiskeskusel välja maksta kohtu tagatiste kontolt A.L. Isikukood xxxxxxxxxxx poolt maksekorraldusega 14.09.09 kantud tagatis 1917,35€ (üks tuhat üheksasada seitseteist eurot ja 35 senti)(30 000 krooni) arveldusarvele nr. EE.... Menetluskulude jaotus. Jätta menetluskulud jätta täielikult poolte kanda- TsMS § 163 lg. 1. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. Poolte vahel vaidlus puudub järgmiste asjaolude üle. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et asjaõigusleping sõlmiti 02.04.2007. Vaidlust ei ole ka selles, et ostjad ei tasunud ostuhinda õigeaegselt ja osa summast on siiani tasumata. Hageja väited Hagi aluseks olevad asjaolud:

Hagiavalduse lisa 1. Hagiavalduse lisa 2.

Hagiavalduse lisa 4.

Hagiavalduse lisa 5.

2 (10)

2-09-36706

Hagiavalduse lisa 3. Hageja 12.10.2009 lisad 1 ja 2.

P. Varul jt. Võlaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne I. Kirjastus Juura, 2006, lk 348.

3 (10)

2-09-36706 VÕS § 101 lg 1 p 4 kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja taganeda lepingust või öelda leping üles. Vastavalt 04.08.2006 sõlmitud võlaõigusliku lepingu p-le 9.1 on müüjal õigus lepingust taganeda, kui ostjad ei tasu lepingu p-s 4 nimetatud makseid tähtaegselt ja kui kohustus on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga. Taganemisavaldus on tehtud 07.04.2009, milliseks hetkeks oli kohustus endiselt täitmata. Lähtudes eeltoodust on taganemisavaldus tehtud kooskõlas seaduse ja lepinguga. Kuna müüja on müügilepingust taganenud, siis on võlaõiguslik müügileping VÕS § 188 lg 2 kohaselt lõppenud. VÕS § 189 lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Seega on muutunud poolte vaheline võlasuhe tagasitäitmise suhteks (Riigikohtu 01.12.2005 lahend nr 3-2-1-129-05). Lähtudes eeltoodust on hageja nõue suunatud omandi tagasikandmisele, s.t sisuliselt asjaõiguslepingu sõlmimisele AÕS § 641 kohaselt. Kuna kostja ei ole andnud hagejale nõusolekut kinnisomandi tagasikandmiseks, siis esitab hageja hagi kostja nõusoleku hagemiseks kinnistute tagasikandmiseks ja kinnistusraamatu kannete muutmiseks. Leppetrahvi nõue: VÕS § 158 lg 1 sätestab, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Vastavalt võlaõigusliku lepingu p-le 9.4 lepingu lõpetamisel p-i 9.1 alusel või muu ostjate poolse lepingurikkumise tõttu on ostjad kohustatud tasuma müüjale leppetrahvi 600 000 krooni, mida võib tasaarveldada osas, mis on juba tasutud müügihinnast ning ülejäänud summa kohustuvad ostjad kandma müüja poolt näidatavale arveldusarvele 3 pangapäeva jooksul arvates müüja poolt vastava nõude saamisest. Kuna hageja on lepingust taganenud võlaõigusliku müügilepingu p-i 9.1 alusel on ostjatel, sh kostjal kohustus tasuma hagejale leppetrahvi summas 600 000 krooni. Lähtudes kinnistute võlaõiguslikust lepingust on leppetrahvi tasumise kohustuse näol tegemist solidaarse kohustusega. VÕS § 65 lg 1 sätestab, kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. VÕS § 65 lg 2 sätestab, et solidaarkohustus tekib, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra. Sama paragrahvi lg 4 sätestab, kui mitu isikut kohustuvad lepinguga täitma kohustust ühiselt, siis eeldatakse, et nad on solidaarvõlgnikud. Kostja tasaarvestusavalduse alusetus: Hagejale jääb arusaamatuks kostja poolt hagejale esitatud vastuväide tasaarvestusele summas 100 000 krooni. Hageja ei ole esitanud ühtegi tasaarvestusavaldust, seega ei ole võimalik kostjal esitada ka olematule tasaarvestusele vastuväidet. Juhul, kui kostja esitab hagejale nõude tasaarvestamiseks, siis vaidleb hageja kostja nõudele vastu. VÕS § 200 lg 4 sätestab, et tasaarvestav pool ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Hageja on seisukohal, et kostja nõue on tõendamata, otsitud ja tõenäoliselt aegunud. Kulutused, mis on tehtud enne 2007.a on aegunud, lähtudes TsÜS § 146 lg-st 1. Lisaks ei ole kostja esitanud oma nõude suuruse tõendamiseks mitte ühtegi kuludokumenti.

Võttes arvesse eeltoodut ja tuginedes eelviidatud õigusnormidele, palub hageja

4 (10)

2-09-36706

Kostja vastuväited 1.Kostja vastuväidete materiaalõiguslik põhistus. 04.08.2006.a. sõlmisid H – O. R., J.P., osaühing Xxxxxxxx ja kostja Pärnu notari Marje Jürioja juures kinnistute võlaõiguslik müügilepingu, millise lepinguga kostja ostis H.-O. R. ́lt kaks kinnistut ligilähedase suurusega 2,1 ha. Kostja tasus enne lepingu sõlmimist H.-O. R. arvelduskontole 30 000,00 krooni. Lepingu punkti 5.1. kohaselt J.P., osaühing Xxxxxxxx ja kostja kohustusid kinnistute eest tasuma 01.06.2007.a. ja 31.12.2007.a. vastavalt nende poolt omandatud kinnistu suurusele kinnistu hinna. Lepingu punktis 7.1. leppisid pooled kokku, et asjaõigusleping sõlmitakse peale võlaõiguslepingu sõlmimist 6 kuu jooksul, so hiljemalt 04.02.2007.a. (vt. Lepingu punkti nr 9.2.). Asjaõigusleping sõlmiti 02.04.2007.a., millega kostja omandisse läks kinnistu xxxxxxxxx, katastritunnusega xxx ja xxxxx, katastritunnusega xxx. 14.08.2007.a tasus kostja H.-O. R. arvelduskontole 205 423,23 krooni. Maksetähtaeg 01.06.2007.a. oli kostja poolt ületatud, kuid H.-O. R. lepingust taganeda ei soovinud. 29.07.2009.a. hageja poolt esitatud hagiavalduses märgib hageja, et 07.04.2009.a. taganemisavalduse alusel loeb hageja ennast 04.08.2006.a. sõlmitud võlaõiguslikust lepingust taganenuks. Kostja hageja seisukohaga ei nõustu. Hagejal puudus õiguslik alus lepingust taganeda juhindudes VÕS §-st 116, kuna taganemine oli lubamatu VÕS §-is 118 sätestatud mõistliku tähtaja möödumisega. Samas kui hageja kostjaga ei nõustu, leiab kostja, et Lepingust taganenuna on hagejal kohustus tuginedes vastavalt Lepingu punktile 9.2. ja 9.5. tasuda kostjale haginõude tasaarvelduse korras H.-O. R. poolt lepingu rikkumise tõttu leppetrahvi summas 600 00,00 krooni, kuna H.O. R. tegevusetuse tõttu jäi leping 04.02.2007.a. sõlmimata ning nimetatud leppetrahvi summa sisaldub alusetult hageja pärandvaras. VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaselt kaotab taganema õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellelest teada saama. 27.04.2008.a. surnud H.-O. R. avanenud pärandi pärimistunnistus anti välja 30.09.2008.a. ja müügilepingust taganemise avaldus koostati 07.04.2009.a. Avalduse koostamise ajaks oli möödunud igasugune mõistlik aeg Lepingust taganemiseks ja leppetrahvi nõude esitamiseks, kuna hageja poolt väidetud rikkumine toimus juba 01.06.2007.a, mil hageja ei olnud veel pärija.

Kostja arvates tuleb VÕS § 159 lg-s 2 sätestatud mõistlik tähtaeg määratleda selliselt, et tagada võlgnikule õigussuhtes piisav stabiilsus ja ettenähtavus ning välistada leppetrahvi nõue, kui see on esitatud pärast nõude esitamiseks vajalike õigustoimingute tegemiseks vajaliku aja möödumist ja seega ebamõistliku aja jooksul. Käesolevas asjas ei ole hageja esitanud leppetrahvi nõuet enne hagiavaldusega kohtusse pöördumist ning arvestades asjaolu, et hageja poolt Lepingust taganemine ei ole kehtiv mõistliku tähtaja möödumise tõttu, on ka hageja poolt esitatud leppetrahvi nõue alusetu eeltoodud põhjendustel.

5 (10)

2-09-36706 Kostja on seisukohal, et hageja poolt võlaõigusseaduses sätestatu nõuete mittetäitmine Lepingust taganemise asjas on analoogselt kohandatav ka kostja suhtes poolte võrdse kohtlemise põhimõtte kohaselt ning seega on kostjal põhjendatud nõue hageja vastu leppetrahvi tasumiseks 600 000,00 krooni suuruses summas. Müügilepingus kokkulepitud taganemise korra ja taganemise õiguslike tagajärgede kindlakstegemine eeldab müügilepingu tõlgendamist kooskõlas VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendamisreeglitega. VÕS § 29 lg 5 kohaselt tuleb Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada: 1) lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi; 2) tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud; 3) lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist; 4) lepingu olemust ja eesmärki; 5) vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust; 6) tavasid ja lepingupooltevahelist praktikat. Käesolevas asjas on kostja andnud korduvalt selgitusi selle kohta, milline oli tema (kostja) ja H.-O. R. omavaheline suhe (sh hooldusküsimused) ning nende vahelised kokkulepped. Kostja kinnitab, et H.-O R. tahe ei olnud kostjalt kinnistute eest raha saamine täies ulatuses ning seetõttu ei taganenud H.-O. R. ka notariaalsest lepingust, kuigi tal selleks võimalus olnuks. Arvestades asjaolu, et H.-O. R. suri xx xx xxxx.a. kostja juures, ei ole käesoleval ajal võimalik tuvastada H.O. R. tegelikku tahet, asjaolusid ja kokkuleppeid Lepingu sõlmimisel ning enne ja pärast lepingu sõlmimist. Kuna aga H. -O. R. käitumine ja tegevus nii enne kui ka pärast Lepingute sõlmimist oli suunatud kostjaga koos elamisele, puudub igasugune mõistlik põhjendus arvata, et tema tegelik tahe oli erinev kostja poolt esitatud vastustes korduvalt kirjeldatust. Samuti esitab kostja hagejale tasaarveldamisele suunatud vastuväite 100 000,00 krooni ulatuses, milline summa on kostjal oma vahenditest kulunud xxxxx kinnisasja hooldamisele ja kinnisasjal asuva ehitise hädavajalike remonttööde teostamisele. Kostja on teinud korduvalt kulutusi kinnisasja ja elamu korrashoiuks, ilma milliste kulutusteta hagejale pärandatud kinnisasja väärtus kahanenuks oluliselt. Kostja poolt oma tööjõu panustamist alates aastast 1989 kuni 2008 võivad kinnitada tunnistajad: M.H., J.L., I.H. jt. Kostja esitab tuginedes AÕS §-le 80 taotluse kohustada hagejat kostjale üle andma kostjale kuuluvad isiklikud esemed, sh kõik kostja dokumendid, arhiivimaterjalid, kompuutrid, raamatud, riided ja muud esemed. Taotlus on tingitud asjaolust, et hageja valduses olevas elamus on ka käesolevas tsiviilasjas tähtsust omavad dokumentaalsed tõendid. Kostja otsustab käesolevas asjas ka vastuhagi esitamise kinnisasjal asuva elamu ehitusse panustatud materiaalsete vahendite ja kostjale elamust välja tõstmisega tekitatud ülemääraste kulutuste, sh ka õiguliku aluseta tekitatud materiaalse kahju osas. 2.Kohtupraktika sarnastes asjades. Riigikohus on oma 20.03.2008.a. lahendis nr 3-2-1-15-08 leidnud, et VÕS § 159 lg 2 kohasel kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul

6 (10)

2-09-36706 pärast kohustuse rikkumise avastamist ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Nimetatud sätte eesmärk on tagada, et võlausaldaja subjektiivse õiguse kasutamine oleks võlgniku jaoks piisavalt ettenähtav ja et võlgnik saaks leppetrahvi nõuet oma edasises käitumises arvestada. Seega on eelmainitud eeldus sätestatud võlgniku õiguste ja huvide kaitseks.

VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaselt kaotab taganema õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellelest teada saama. Sellele asjaolule viitab kostja oma vastuväidetes, millele hageja vaidleb vastu. Kostja viitab kohtuistungil veel asjaolule, et pooled elasid kolm kuud koos, milline peaks olema piisav aeg lepingu ülesütlemiseks (tl.186). Kohtupraktika mõistliku aja tuvastamisel. 7 (10)

2-09-36706 20.03.2008 3-2- Mõistlik aeg VÕS § 159 lg 2 tähenduses mahub ajaliselt kohustuse 1-15- rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele. Pooltevaheliste suhete

kontekstis mõistliku aja määramisel peab arvestama kõiki asjaolusid ja poolte käitumist (VÕS § 7), st muu hulgas ka täitmise vastuvõtmise aega ja asjaolusid. 23.02.2010 3-2- VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaselt kaotab taganema õigustatud lepingupool 1õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja 165- jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi

sellelest teada saama. Tegemist on õigust lõpetava, mitte aegumistähtajaga. Mõistliku aja kestus lepingust taganemiseks võib erinevate lepinguliikide puhul olla erinev. Mõistliku aja kestust mõjutab mh see, millises ulatuses on lepingut täidetud. Samuti tuleb arvestada, et lepingu puhul, mille täitmine on lepingut rikkunud poole tõttu võimatu, peaks olema taganemise mõistlik aeg pikem, sest nendel juhtudel ei saa kahjustatud pool esitada täitmisnõuet ja lepingut rikkunud pool ei saa arvata, et ta peaks lepingu täitma. Kahjustatud lepingupoole tegelikuks õiguskaitsevahendiks täitmise võimatuse korral ongi kahju hüvitamise nõue. VÕS § 118 lg-t 1 täiendab sama sätte lg 2, mille kohaselt on lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele või kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast. Arvestades, et aegumistähtajad on küllaltki pikad, on VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlik aeg üldjuhul siiski lühem kui kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, mille järgimisest sõltub VÕS § 118 lg 2 kohaselt lepingust taganemise kehtivus. Kui täitmine on võimatu lepingut rikkunud poole tõttu, ei pruugi VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlik aeg olla lühem kui kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, mille järgimisest sõltub VÕS § 118 lg 2 kohaselt lepingust taganemise kehtivus.

Arvestades käesolevas asjas tuvastatud asjaolusid, kus leping sõlmiti 04.08.2006.a., hageja omandas nõudeõiguse pärimise teel 30.09.08 ja esitas lepingust taganemise avalduse 07.04.2009.a. ning tuginedes kohtupraktikale ja VÕS § 118 lg. 1-2, § 159 lg. 2 kohus järeldab, et hageja ei minetanud õigust lepingust taganeda ja esitas lepingust taganemise avalduse mõistliku aja jooksul. Nagu kohus käeoleva lahendi kirjeldava osa alguses toonitas, et vaidlust ei ole asjaolu üle, et asjaõigusleping sõlmiti 02.04.2007,. vaidlust ei ole ka selles, et ostjad ei tasunud ostuhinda õigeaegselt ja osa summast on siiani tasumata.

Seega on hagejal seaduslik alus lepingu ülesütlemiseks ja ta tegi ülesütlemise avalduse mõistliku aja jooksul, mis on väiksem kui hagi aegumine. Vastavalt seadusele tuleb hagejale lepinguga saadu tagastada, kostjal on samuti nõudeõigus lepingu järgi makstu tagastamiseks. Vastavalt H-O.R. pangakontode väljavõttele tasuti kinnistute eest kokku 684 459.23 krooni. Tasumata jäi 525 540.77 krooni. Seega tuleb hagejal tagastada 684 459.23 krooni, kui kohus tema hagi rahuldab..

Kostja muud vastuväited, nagu talupere moodustamine, pärandaja tahe ja hagejaga kooselu, samuti tema asjade tagastamine pole käesoleva asja lahendamisel olulised ja tuleb jätta kohtu poolt tähelepanuta.

8 (10)

2-09-36706 Leppetrahv. Hageja leppetrahvi nõue tuleneb poolte vahelisest lepingust, eesmärk on, et pooled hoiduksid lepingu rikkumisest. Algses hagis nõuab hageja 300 000 krooni leppetrahvi, siis suurendab nõuet 600 000 kroonini, seejärel vähendab jälle leppetrahvi nõuet 300 000 kroonini (seda kompromissettepaneku raames (tl. 104).. Kostja leppetrahvi nõuet ei tunnista üldse, viidates kohtupraktikale. Riigikohus on oma 20.03.2008.a. lahendis nr 3-2-1-15-08 leidnud, et VÕS § 159 lg 2 kohasel kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Nimetatud sätte eesmärk on tagada, et võlausaldaja subjektiivse õiguse kasutamine oleks võlgniku jaoks piisavalt ettenähtav ja et võlgnik saaks leppetrahvi nõuet oma edasises käitumises arvestada. Seega on eelmainitud eeldus sätestatud võlgniku õiguste ja huvide kaitseks Kohaldatud õigusest ja kogutud tõenditest ning kohtupraktikast juhindudes kohus leppetrahvi osas järeldab. Hageja kohtuvälises nõudes 08.12.08 kostjale (tl. 90) leppetrahvi nõuet ei tulene. Hageja ettepanekus 09.02.09 kostjale (tl. 92) samuti ei märgita, et hageja kavatseb esitada kostja vastu leppetrahvi nõude. Puuduvad tõendid, et hageja oleks kostjale teatanud leppetrahvi esitamise nõudest enne hagiavalduse esitamist. Seega kohus lähtudes antud asjas kindlaks tehtud asjaoludest ja VÕS § 159 lg 2 jätab hageja lepetrahvi nõude kostja vastu täielikult rahuldamata, kuna hageja on kaotanud seaduse järgi õiguse leppetrahvi nõuda.

Rein Pokk Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 15.06.2012 kohtuotsuse resolutiivosa:

RESOLUTSIOON

9 (10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.