Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

Alates 01.05.2009 hakkas kostja lisama arvetele tasu korrapidamise eest suuruses 1 000 krooni. OÜ AT keeldus arvete maksmisest põhjendades seda asjaoluga, et tal on ruumi eraldi sissepääs ning elamu pääslas istuva valvuri teenust ei kasuta. Pandimajal on sõlmitud oma turvaleping. Alates 2009 detsembrist (novembrikuu arve) oli korrapidamise tasu arvatud juba halduskulu koosseisu. Ka keeldus OÜ AT tasumast oktoobri 2009 arvel oleva inkassoteenuse eest 813,86 krooni, kuna seda teenust ei ole osutatud. Alates 01.02.2010 lugesid pooled hooldamise-haldamise lepingu lõppenuks ja kostja esitab arveid Põhja-Tallinna Valitsusele. Kostja 29.06.2010 üldkoosolekul arutati korrapidamise tasu määramist Põhja-Tallinna Valitsusele äriruumile. Linnaosavalitsuse esindaja tegi ettepaneku seda mitte määrata teenuse mittekasutamise tõttu. Tasu määramise poolt oli koosolekul 59 häält, vastu 17 häält, Linnaosavalitsuse esindaja esitas vastuväite, mis protokolliti. Valvurite põhikohustus on sisenejate kontrollimine. OÜ-l AT on sõlmitud 23.05.2006 tähtajatu valveleping AS-ga L , kellele osaühing teenuse eest tasub. Kostja põhjendus, et valvur kõnnib aeg-ajalt ka territooriumil, ei tähenda kvalifitseeritud valveteenuse osutamist. Pealegi ei ole OÜ AT esindajad pandimaja sissepääsu läheduses valvureid näinud. Kostja tähelepanu on korduvalt juhitud asjaolule, et pandimajale korrapidamise eest tasu määramine ei ole põhjendatud. Hageja taotleb juhindudes KÜS § 13 lg 3 kostja 29.06.2010 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist osas, mis puudutab halduskulude koosseisus tasu määramist korrapidamise teenuse eest Põhja-Tallinna Valitsuse valitsemisel olevale äriruumile M1 teenuse mitteosutamise tõttu. Nimetatud otsuse alusel on Põhja-Tallinna Valitsus sunnitud tasuma kostjale teenuse eest, mida talle tegelikult ei osutata ja mida ei olegi võimalik ülalnimetatud äriruumile osutada. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Korrapidamise tasu näol on tegemist majandamise kuluga (KÜS § 151 lg 1), mille üle otsustamine on üldkoosoleku pädevuses. Tasu määramine otsustati juba 09.03.2009 ja 20.10.2009 üldkoosolekute otsustega, neid otsuseid hageja ei vaidlustanud. Trepikojas asub valvuri ruum (ruum nr 92 tlk 66 plaanil), ruumis nr 90 asub soojussõlm, mida paratamatult kasutab ka hageja rentnik. Treppideni pääseb vaid valvurist möödudes. Praktika on näidanud korrapidamise vajalikkust ja efektiivsust majja võõraste ning alkoholi ja narkouimas isikute pääsemise takistamisel. Hageja rentnikul on küll teine sissepääs ja oma valve, sellele vaatamata asub ta kostjaga samas majas. Asjaolu, et majas tegutseb pandimaja, tõstis kostja riske. Hageja ei osuta turvateenust kostjale – ei valva maja sissepääsu, maja ennast ja selle elanikke. Hageja ise on loonud olukorra, kus täiendavad turvameetmed on möödapääsmatud. Hageja rentniku tegevus tingis korrapidamise teenuse vajalikkuse. Pole tähtis, kas hageja rentnik korrapidamise teenust kasutab või mitte. Tema tasumise kohustus tuleneb AÕS §-st 75 (lg 1). Hageja loogika järgi ei peaks I korruse elanikud maksma ka lifti eest, kuna nad seda ei kasuta või katuse remondi eest need, keda läbijooks ei puuduta. Korteriühistu liikmena peab hageja alluma üldkoosoleku otsustele ja kandma kulutusi võrdselt teiste ühistu liikmetega. 29.06.2010 ei võetud vastu otsust halduskulude koosseisus korrapidamise teenuse tasu arvestamist Põhja-Tallinna Valitsuse äriruumile. Koosolekul (p 5) arutati majandustegevuse

eelarve kinnitamist 2010.aastaks. Korrapidamiseteenuse tasu otsustati 20.10.2009 üldkoosolekul (p 4.1). Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastusega ning esitatud kirjalike tõenditega, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Poolte nõusolekul määras kohus asja lahendamiseks 06.12.2010 kirjaliku menetluse. Seoses sellega, et hageja omandis on korteriomand Tallinnas, (tlk 6-8) on ta kostja liige. Vaidlus puudub järgmiste asjaolude üle: 1) et hageja ja AS AT vahel sõlmiti rendileping n(tlk 913) Tallinnas, keldriruumide (194,6m2) kasutamiseks; 2) et ruumides tegutseb pandimaja (tlk 14) ja et rendilepingu lisa (tlk 15) järgi on ruumide suurus alates 01.05.2001 253,4m2; 3) et hageja ja kostja sõlmisid 14.10.2004 mitteeluruumi hooldamise-haldamise lepingu (tlk 16-19), lepingu p-s 4 on kokkulepitud hooldamise ja haldamise kulude tariifid 1m2 kohta; 4) et kostja nõuab hagejalt ka korrapidamise teenuse eest maksmist. Hageja taotleb kostja 29.06.2010 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist osas, mis puudutab halduskulude koosseisus tasu määramist korrapidamise teenuse eest Põhja-Tallinna Valitsuse valitsemisel olevale äriruumile M1. Koosoleku protokollist (tlk 32-34) nähtuvalt päevakord eraldi punkti korrapidamise tasu kohta ei sisalda. Koosoleku protokolli järgi tegi hageja esindaja päevakorra p 5 (majandustegevuse eelarve kinnitamine 2010 aastaks) raames ettepaneku hageja rentnikule korrapidamise tasu mitte arvestada. Kostja 20.10.2009 üldkoosolekul arutati päevakorra p 4 all kostja majandus-aastakava 2010 kinnitamist. Selle päevakorra punkti arutamisel arutati ka küsimust valvuri töötasu kohta. Koosolekul otsustati kinnitada halduskulud, sh valvuri töötasu arvestatuna korteriomandi reaalosa üldpinna järgi alates oktoobrist 2009. Õige on kostja väide, et korrapidamise tasu määramine otsustati kostja 20.10.2009 üldkoosolekul, mitte 29.06.2010 üldkoosolekul. 20.10.2009 üldkoosoleku otsust hageja ei vaidlustanud. Seega on see talle kui ühistu liikmele täitmiseks kohustuslik. Hageja poolt vaidlustatud üldkoosoleku päevakorras puudus korrapidamise tasu küsimus. Hageja esindaja tõstatas hageja tasu maksmisest vabastamise küsimuse päevakorras olnud majandustegevuse eelarve kinnitamine 2010 aastaks (p 5) raames. Kuna üldkoosoleku päevakorras ei olnud korrapidamise tasu arutamist ette nähtud ja vastav tasu määrati 20.10.2009 üldkoosolekul, puudub alus hagi rahuldamiseks. MTÜS § 24 sätestab, et mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuse võib kehtetuks tunnistada, kui otsus on vastuolus seaduse või põhikirjaga. Ka KÜS § 13 järgi võib taotleda ebaseadusliku üldkoosoleku otsuse tühistamist. Hageja ei ole esile toonud, et otsus, mida ta vaidlustab, oleks vastuolus seaduse või kostja põhikirjaga. Hageja on otsuse vaidlustanud motiivil, et tema rentnik teenust ei kasuta. Kohus nõustub kostjaga selles, et AÕS § 75 lg 1 alusel on hagejal kaasomanikuna kohustus vastavalt temale kuuluva osa suurusele kanda ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Kostja on põhjendanud, miks oli vajalik korrapidaja palkamine. Tegemist on asja valitsemisega seotud kulutusega, mille eest tasumisel peab hageja osalema vastavalt oma osa suurusele. Ülalmärgitud põhjendustel tuleb hagi jätta rahuldamata. Juhindudes TsMS § 162 lg 1 tuleb seoses hagi rahuldamata jätmisega menetluse kulud jätta hageja kanda. Kooskõlas § 174 lg 1 on kostjal õigus esitada menetluskulude rahalise

kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Kooskõlas TsMS § 131 on hagihind 1 597,79 eurot (25 000 krooni). Hagi esitamisel maksis hageja riigilõivu 5 000 krooni.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.