KÜ Facio hagi OÜ Aires Liising vastu põhivõlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17.05.2010 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
168 806,11 krooni
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
16.12.2010, avalik kohtuistung Hageja KÜ Facio (registrikood 80018994, asukoht Sõpruse pst 222, Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Veso; Kostja OÜ Aires Liising (registrikood 10995828; asukoht Estonia pst 7, Tallinn), esindaja Jaanus Silm; Kolmas isik Margarita Jenina (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX XXX XXX.X XXXXXXX), esindaja Reet Vokk
OÜ Aires Liising apellatsioonkaebus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 17.05.2010 otsus KÜ Facio hagis OÜ Aires Liising vastu põhivõlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks muutmata.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud jaotus Jätta apellatsioonimenetluse kulud OÜ Aires Liising kanda.
Edasikaebe kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti vastuväited ja seisukohad teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik
1.19.01.2009 esitas CKE Inkasso OÜ Harju Maakohtule hagi Aires Liising OÜ (kostja) vastu võlgnevuse 59 173,25 krooni ja viivise väljamõistmiseks. 09.04.2009 rahuldas kohus hagi tagaseljaotsusega. 27.05.2009 kohtumäärusega rahuldas kohus kaja ja taastas asjas menetluse. 28.09.2009 teatas hageja, et loovutas 02.09.2009 nõude kostja vastu tagasi esialgsele võlausaldajale KÜ-le Facio. 09.10.2009 KÜ Facio esitas kohtule taotluse hageja asendamiseks ja nõude suurendamiseks. 15.09.2009 ja 01.12.2009 esitas kostja taotluse iseseisva nõudeta kolmanda isiku Margarita Jenina menetlusse kaasamiseks. 10.12.2009 kohtumäärusega asendas kohus senise hageja CKE Inkasso OÜ hagejaga KÜ Facio (hageja) ning kaasas kolmanda isikuna menetlusse M. Jenina.
2.Kostja omandas korteriomandi XXXXXXX XXX XXX-X (registriosa nr XXXXXXXX, ruumide pindalaga 90,5 m2). Vastavalt liisingulepingu nr 0600170 lisale 1 volitas kostja M. Jeninat lahendama kõiki selle korteriomandiga seotud juriidilisi ja tehnilisi probleeme, korteriomandit vabalt valdama ja kasutama ning teostama sellest tulenevalt kõiki vajalikke toiminguid.
3.Nimetatud korteriomandile vahendab ja osutab hooldus- ja kommunaalteenuseid hageja, kes esitab kostjale viimase volitatud esindaja M. Jenina kaudu igakuiselt hooldus- ja kommunaalmaksete arved. Arvetel kajastub teostatud ja vahendatud teenuste loetelu, tariifid ja maksumus, alustariifid on fikseeritud majandustegevuse aastakavas ja vastu võetud üldkoosolekul. Kostja esitab hagejale vee- ja elektritarbimise näite, kasutab korteriomandit, saab igakuiselt arve, kuid on jätnud arved tasumata alates 2006.a maikuust kuni 31.08.2008. Seisuga 15.01.2009 on kostja võlgnevus eelnimetatud perioodi eest 59 173,25 krooni.
4.Kostja ei ole esitanud taotlust, et arveid saadetaks mõnele teisele aadressile. Kostja väited, et korter on ebaseaduslikus valduses, ei mõjuta poolte vahelist õigussuhet ning ei anna alust arvete mittetasumiseks.
5.Kuna hageja on viivitanud arvete tasumisega, on hageja arvestanud viivist. Hageja palub mõista kostjalt seisuga 30.09.2009 välja põhivõlgnevus 114 821,83 krooni, viivis 35 658,72 krooni ja mõista kostjalt välja viivis alates 01.10.2009 protsendina põhivõlast määraga 0,07 % viivitatud summast päevas. Menetluskulud jätta kostja kanda.
6.Hageja tugineb nõude esitamisel korteriomandi seaduse (KOS) § 13 lg-le 1, korteriühistu seaduse (KÜS) § 13 lg-le 4 ning AÕS § 75 lg-le 1, kuid juhul, kui kohus leiab, et antud asja
lahendamisel ei saa rakendada korteriomandi- ja korteriühistuseadust, palub alternatiivselt kohaldada alusetu rikastumise sätteid.
7.Hagi on esitatud õige kostja vastu. Hageja esitas 19.01.2009 hagi kostja vastu, kes oli kuni 29.09.2009 korteri omanik. Kostja viidatud kohtulikult kinnitatud kompromissist tsiviilasjas 208-18820 selgub, et M. Jeninale on korteriomandi omand üle antud ajutiselt ja tingimuslikult, et M. Jenina kohustus tasuma kostjale 1 800 000 krooni hiljemalt 01.10.2009, mida M. Jenina tema esindaja R. Vokki kinnitusel teinud ei ole. Viidatud kohtuliku kokkuleppe punktis 1.4. on kokku lepitud, et M. Jenina annab kostjale volituse kehtivusega alates 02.10.2009 kandeavalduse esitamiseks kostja korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Samuti on eelnimetatud kompromissi alusel kinnistusraamatusse kantud korteriomandi omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks eelmärge kostja kasuks. Kostja lasi teadlikult septembri lõpus vormistada M. Jenina korteriomandi omanikuks, lootuses vabaneda käesolevast vaidlusest. Tuginedes Tallinna Ringkonnakohtu lahendile tsiviilasjas 2-05-3291 ja Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-9-06 on kohtumenetluse kestel kostja suhtes eriõigusjärgluse ilmnemisel võimalik menetluse jätkamine ja vaidluse sisuline lahendamine samade menetlusosalistega. Kostja püüab näilise korteriomandi omanikuvahetusega pääseda hageja poolt nõutavate summade tasumisest, kuigi M. Jenina ja kostja vahelise kompromissi kohaselt on kostjal täielik õigus ja volitus vormistada ennast tagasi korteriomandi omanikuks. Kostja ei kasuta oma õigusi heas usus, kuna M. Jeninaga sõlmitud kompromissist nähtuvalt oli kostja vaieldamatuks sooviks saada korteriomandi omanikuks, kui M. Jenina ei tasu hiljemalt 01.10.2009 kostjale 1 800 000 krooni. M. Jenina seda teinud ei ole, kuid kostja venitab enda korteriomandi omanikuks tagasi vormistamisest ning soovib vabaneda hageja nõudest viitega asjaolule, et formaalselt kostja ei ole korteri omanik. KÜS § 51 ja § 7 lg 3 ei välista KÜ nõudeõigust enne korteriomandi võõrandamist sissenõutavaks muutunud võlgade osas senise KÜ liikme vastu. Kostja vastuväited
8.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
9.Hagi on tõendamata, hageja ei ole esitanud nõude alust ja suurust tõendavaid dokumente. Hageja ei ole tõendanud arvete väljastamise õiguslikku alust ja tõendamata on arvetel kajastatud tariifide seaduslikkus. Samuti ei ole hageja tõendanud kommunaalteenuste osutamist sellises koguses, nagu on kajastatud esitatud arvetel. Hageja ei ole tõendanud, et kostja on tarbinud hageja poolt märgitud koguses kommunaalteenuseid, tõendamata on kommunaalteenuste maksumus ja selle õiguslik alus.
10.Kostja ei ole korteriühistu liige. Kostja omandas Tallinnas XXXXXXX XXX-X asuva korteriomandi eelduslikult 12.07.2006 sõlmitud müügilepingu alusel M. Jeninalt, kes omakorda omandas nimetatud korteriomandi sama tehinguga A. A. ja D. N.-A., kes omakorda omandasid korteriomandi samal kuupäeval AS-lt Hansa Liising Eesti. Samal päeval, 12.07.2006 sõlmisid kostja ja M. Jenina lihtkirjaliku liisinglepingu, mille esemeks oli kinnisasja tagasiomandamine M. Jenina poolt kostjalt. Viimatinimetatud tehing oli vorminõude rikkumise tõttu tühine. See tõi kaasa notariaalse müügilepingu tühisuse, kuna üht tehingut ei oleks tehtud teiseta. Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kuna 12.07.2006 toimunud korteriomandi müügitehing, millega M. Jenina võõrandas korteriomandi kostjale, on tühine, siis ei too see kaasa ka õiguslikke tagajärgi, selle tehingu alusel tehtud kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Kostja ei ole seega kunagi saanud korteriomandi omanikuks ega korteriühistu liikmeks ning tal ei saanud tekkida kohustusi korteriühistu ees. Korteriühistu poolt osutatud teenuseid on tarbinud korteriomandi otsene valdaja M. Jenina.
11.Hageja alternatiivselt esitatud alusetu rikastumise nõude põhjendus ja käsitlus kostjast kui hageja arvel alusetult rikastunust jääb kostjale arusaamatuks. Kostja ei ole korteriomandiga seotud kommunaal- ja hooldusteenuseid kasutanud, mistõttu ta ei ole saanud ka alusetult rikastuda hageja arvel. Kuna kostja ei tunnista põhinõuet, siis puudub alus ka viivisenõude rahuldamiseks. Samas on hageja hagiavalduses esitatud viivise arvestus määraga 0,1 % ebaõige.
12.Hagi tuleb jätta rahuldamata, kuna see on esitatud vale kostja vastu. Vastavalt tsiviilasjas nr. 208-18820 sõlmitud ja kohtu poolt 13.03.2009 kinnitatud kompromissile andis kostja korteriomandi asukohaga XXXXXXX XXX XXX-X, Tallinn omandiõiguse üle M. Jeninale. Vastavalt nimetatud määrusele on Harju Maakohtu registriosakond 29.09.2009 kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna sisse kandnud M. Jenina. Seega ei ole kostja puhul tegemist korteriomandi omanikuga ega ka korteriühistu liikmega, mistõttu ei saa tema vastu ka hageja poolt koostatud nõuet esitada. Eeltoodust tulenevalt on ebaõige ja eksitav hageja väide, et korteriomand on kostja omanduses. Korteriomandi võõrandamisega läksid korteriühistu liikme õigused ja kohustused KÜS § 51 alusel üle M. Jeninale. KÜS § 7 lg 3 kohaselt on M. Jenina vastutav ka kostja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Seega kohustuse üleminekuga on kostja kohustused hageja ees lõppenud. Seadusest tulenev õigusjärglus ei riku hageja õigusi, kuna hagejal on õigus asendada senine kostja õige kostjaga, st korteriomandi omanikuga. Tulenevalt KÜS §-st 51 ei ole võimalik tema vastu esitatud hagiavaldust rahuldada. Hagi on jätkuvalt tõendamata ning hageja poolt esitatud arved kontrollimatud. Iseseisva nõudeta kolmanda isiku seisukoht
13.M. Jenina nõustub kostja vastuväidetega hagi tõendamatuse kohta. Hageja ei ole nõude alust ja suurust tõendavaid dokumente esitanud, hageja ei ole tõendanud arvete väljastamise õiguslikku alust, kommunaalteenuste osutamist arvetel kajastatud kogustes, hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks teenuseid tarbinud ning viivise nõue on tõendamata.
14.Nõue on tõendamata külma vee ja kanalisatsiooni ning vee soojendamise (veetarbimine) osas. Hageja ei ole selles osas esitanud nõude suurust tõendavaid dokumente. Vaidlusaluses korteris ei ole veemõõtjaid. Ühestki hageja esitatud dokumendist (AS Tallinna Vesi poolt KÜ-le esitatud arved, KÜ majandustegevuse aastakavad ja hageja arved korteriomanikele) ei nähtu veetarbimise arvestust. KÜ majandustegevuse aastakava kohaselt esitab vee-ettevõtja hagejale arve maja mõõdiku näidu alusel. Korterid, kus on veemõõdikud, tasuvad vee ja kanalisatsiooni eest oma mõõdikute näitude alusel ning mõõtmata vee kulu jaotatakse kõigi veemõõtjata korterite omanike vahel. Hageja ei ole tõendanud, kuidas on kujunenud kostja võlg veetarbimise eest just arvetel märgitud suuruses. Kolmas isik ei olnud vaidlusalusel perioodil korteriomanik, kellel oleks lasunud kohustus tasuda makseid, mida tuleb tasuda korteriomanikul seoses tema omandi alalhoidmise, kasutamise ja valdamisega. Maakohtu otsuse põhjendused
15.17.05.2010 rahuldas Harju Maakohus hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 168 806,11 krooni (sh põhivõlg 114 821,83 senti ja sissenõutavaks muutunud viivis 53 984,28 krooni) ja viivise 0,07 % põhivõla jäägilt (otsuse tegemise seisuga 114 821,83 krooni) päevas alates 18.05.2010 kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Menetluskulud jäid kostja kanda.
16.CKE Inkasso OÜ, kellele hageja oli vahepeal nõude kostja vastu loovutanud, esitas 19.01.2009 kohtule hagi kostja kui korteriomandi omaniku vastu korteriomandi haldamise, hooldus- ning kommunaalteenuste võlgnevuse väljamõistmiseks. Võlg on tekkinud perioodil 2006.a maikuust
kuni 30.09.2009. Vaidlust ei ole, et kostja oli vaidlusaluse Tallinnas XXXXXXX XXX XXX-X asuva korteriomandi omanikuks 10.08.2006 kuni 29.09.2009. Enne kostja kinnistusraamatusse kandmist tekkinud võlgnevus oli korteriühistuseaduse (KÜS) § 51 kohaselt üle läinud kostjale kui korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Korteriomandi majandamiskulude võlgnevuse tasumise kohustuse üleminekut reguleerib otseselt sama seaduse § 7 lg 3, mille kohaselt on korteriomandi võõrandamisel või pärimisel omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude või muude maksude eest.
17.Hagi rahuldamata jätmiseks ei anna alust asjaolu, et kostja on korteriomandi menetluse kestel võõrandanud iseseisva nõudeta kolmanda isikuna menetlusse kaasatud M. Jeninale ja sellega on M. Jeninale võlgnevuse tasumise kohustus üle läinud KÜS § 51 alusel. Hageja ei nõua kostjalt võlgnevust, mis on tekkinud pärast M. Jenina 29.09.2009 kinnistusraamatusse kandmist. TsMS § 210 lg 2 sätestab, et vaidlusaluse eseme omandi või muu sellesarnase õiguse üleandmine või nõude loovutamine kolmandale isikule (eriõigusjärglus) ei mõjuta iseenesest asja menetlust. Riigikohus on 29.03.2006 lahendis nr 3-2-1-9-06 asunud seisukohale, et poolte vahetumine kohtumenetluses ei tohi tekitada teistele menetlusosalistele raskusi oma õiguste maksmapanekul ning et seda tagab kehtiva TsMS-i normistik. TsMS-i § 210 lg 2 kohaselt ei mõjuta vaidlusaluse eseme omandi või muu sellesarnase õiguse üleandmine (eriõigusjärglus) iseenesest asja menetlust. Küll aga võib sama sätte lg 3 kohaselt õigusjärglane vastaspoole ja õiguseelneja nõusolekul astuda menetlusse poole õiguseelneja asemel. Vastaspoole või õiguseelneja nõusolekuta võib õigusjärglane astuda menetlusse ja teda võib sinna kaasata kolmanda isikuna õiguseelneja poolel. Eeltoodust järeldub, et kohtumenetluse kestel kostja suhtes eriõigusjärgluse ilmnemisel on võimalik menetluse jätkamine ja vaidluse sisuline lahendamine samade menetlusosalistega, kui ei taotleta asendamist/kaasamist või ei anta menetlusse astumiseks nõusolekut. Käesolevas tsiviilasjas on M. Jenina menetlusse kaasatud kolmanda isikuna kostja poolel.
18.M. Jenina ei ole soovinud menetlusse astuda kostjana ning hageja ei soovinud kostja asendamist. Asjaoludest nähtuvalt M. Jenina korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kandmine on toimunud kostja enda initsiatiivil, kuigi kande aluseks olevad tingimused ei olnud täidetud. Kostja ja M. Jenina sõlmisid tsiviilasjas 2-08-18820 kompromissi. Kompromissis nägid pooled ette M. Jenina kandmise vaidlusaluse korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse ning M. Jenina kohustus hiljemalt 01.10.2009 tasuma kostjale 1 800 000 krooni. Juhul, kui M. Jenina ei täida täielikult eelnimetatud raha maksmise kohustust, kohustus M. Jenina 15.10.2009 korteriomandi tagasi kandma kostjale. Korteriomandi omandiõiguse tagasikandmise kohustuse täitmiseks andis M. Jenina kostjale volikirja, mille kehtivus algas 02.10.2009, kandeavalduse esitamiseks kostja korteriomanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Samuti pidi kinnistusraamatusse kantama eelmärge kostja omandiõiguse ülekandmise nõude tagamiseks. Kompromissipunkti 1.8 kohaselt leppisid kostja ja M. Jenina kokku, et juhul, kui M. Jenina ei täida täielikult raha maksmise kohustust, loetakse, et M. Jeninal ja tema emal L. Jeninal puudub mistahes seadusest või lepingust tulenev alus korteriomandi valdamiseks ning M. Jenina ja L. Jenina on kohustatud korteriomandi vabastama ja valduse kostjale üle andma hiljemalt 15.10.2009. Selle tähtpäeva möödumisel kuuluvad M. Jenina ja L. Jenina väljatõstmisele. Kirjeldatud kompromiss kinnitati 13.03.2009 kohtumäärusega, mis Kohtute Infosüsteemi andmetel jõustus 06.05.2009. Kompromissi alusel tehti kanded kinnistusraamatusse alles 29.09.2009, s.o vahetult enne M. Jeninale 1 800 000 krooni tasumiseks määratud tähtpäeva 01.10.2009. Asjas ei ole vaidlust, et M. Jenina kostjale midagi maksnud ei ole. Seega oli M. Jenina omanikuna kinnistusraamatusse kandmise ajaks
tegelik olukord selline, et kostjal oleks olnud õigus esitada M. Jenina volituse alusel kinnistamisavaldus omandiõiguse kostjale tagasikandmiseks. Kohtu hinnangul on paljasõnalised kostja väited, et ta andis omandi üle M. Jeninale juba 13.03.2009 kompromissiga. Kostja ega kolmas isik ei ole ka nimetanud, millal tegelikult esitati kompromiss kinnistusosakonnale kannete tegemiseks.
19.Kostja väidab, et kuna kostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmise aluseks olev võlaõiguslik tehing oli tühine vorminõude rikkumise tõttu, on ebaõige ka kinnistusraamatu kanne ning kostjal ei ole omandiõigust kunagi tekkinud; seega kostja ei ole kunagi olnud korteriühistu liige ning tal ei ole tekkinud kohustusi hageja ees. Kohus selle käsitlusega ei nõustu. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt oli kostja kantud kinnistusraamatusse omanikuna 12.07.2006 asjaõiguslepingu alusel. AÕS § 119 lg 2 sätestab, et kohustuslikku vorminõuet järgimata tehtud kinnisasja omandamisele või võõrandamisele suunatud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Eeltoodust tulenevalt oli kostja omanikukanne kolmandate isikute jaoks kehtiv ning hageja võis sellele tugineda. Korteriomandi omanikuna oli kostja KÜS § 5 lg-te 1 ja 2 alusel korteriühistu liige.
20.Kostja ei nõustu võlgnevuse suurusega, leides, et hageja ei ole tõendanud teenuste tarbimist just hageja arvetel näidatud koguses. Kohus leidis, et kostja sellised väited ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. 12.07.2006 liisingueseme üleandmise-vastuvõtmise aktiga on kostja andnud M. Jeninale volituse teostada kuni 15.07.2021 kõiki XXXXXXX XXX XXX-X korteriomandi kasutamisest ja valdamisest tulenevaid vajalikke toiminguid. Sealhulgas on M. Jenina selle volikirja alusel volitatud esindama kostjat korteriühistus ja sõlmima kinnisvarahoolduslepinguid. Hageja on esitanud igakuiselt korteriühistu liikmetele, sealhulgas kostjale, arveid majandamiskulude eest. Arvetel (tl 8-34, 123-141) on kululiikidena välja toodud teenused, mida korteriühistu liige on tarbinud ja mille eest ta on kohustatud tasuma, samuti maksete tasumise tähtaeg. Asjas ei ole tõstatatud küsimust, et arveid ei oleks M. Jenina kui korteri valdaja ja kostjast korteriomaniku volitatud esindaja kätte saanud. M. Jenina korteri otsese valdajana on regulaarselt esitanud korteriühistule elektrinäitusid. M. Jenina ei ole esitanud arvetele vastuväiteid, v.a 2006.a näitude teatamise lehtedele kahel korral kantud märkused valvekulu 184,68 krooni kohta (tlk 178-179). Pärast seda on M. Jenina aga 14.03.2008 (tlk 193-194) taotluses hageja juhatusele tunnistanud võlgnevust korteriühistu ees ja taotlenud võla tasumiseks pikendust kuni 13.04.2008. Samuti ei ole M. Jenina ega kostja vaidlustanud korteriühistu üldkoosoleku otsuseid. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.
21.Esitatud tõenditega on vaidlusaluse korteriomandiga seoses arvetel kajastatud mahus teenuste osutamine tõendatud. Hageja esitas korteriühistu majandustegevuse aastakavad 2006-2009, mis on kinnitatud üldkoosolekute otsustega, samuti aprillist 2006.a detsembrini 2009.a hagejale teenust (vesi, kanalisatsioon, soojus, elekter, prügivedu, liftihooldus) osutanud ettevõtete arved. Kohtuistungil 26.03.2010 kinnitas kostja, et esitatud tõendite alusel loeb kostja arved asjakohasteks ja põhjendatuteks selle perioodi osas, mil kostja oli kinnistusraamatusse kantud omanikuna. Kostja seletas, et arveid oskab sisuliselt hinnata kolmas isik. M. Jenina esitas vastuväited hagile külma vee ja kanalisatsiooni ning vee soojendamise osas, leides, et hageja ei ole selles osas esitanud nõude suurust tõendavaid dokumente. Üldkoosoleku otsustega kinnitatud hageja 2006., 2007., 2008. ja 2009.a majandustegevuse aastakavade kohaselt jaotatakse külma vee ja kanalisatsiooni kulud veemõõtjate näitude alusel, nende puudumisel jaotatakse kulud omanike vahel vastavalt neile kuuluvate korteriomandite reaal- ja mõtteliste
osade suurusele (aastatel 2006-2007). 2008-2009.a majandustegevuse aastakava järgi jaotatakse külma vee ja kanalisatsiooni kulud vastavalt maja veega varustava ettevõtte esitatavale arvele (aluseks maja vastava mõõdiku näit) järgmiselt: taadeldud veemõõtjat omavate korterite omanikud tasuvad vastavalt tähtjajaks esitatud veemõõtja näidule, korteri veemõõtja puudumisel jaotatakse mõõtmata vee kulud kõigi veemõõtjata korterite omanike vahel. Kohtule on esitatud ka AS Tallinna Vee arved hagejale ning hageja poolt korteriomanikele esitatud arved. Samuti hageja esitas hageja vee- ja elektri tariifide kujunemise ajaloo perioodil 2006.a mai-detsember 2009.a. Kohtu hinnangul on nende tõendite põhjal kostja võlgnevuse kujunemine jälgitav ning kolmanda isiku vastuväited on põhjendamatud.
22.VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine (VÕS § 100). VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 alusel võib võlausaldaja juhul, kui võlgnik on rikkunud raha maksmise kohustust, nõuda võlgnikult kohustuse täitmist (raha maksmist). Eeltoodu alusel rahuldas kohus hageja nõude kostjalt võlgnevuse 114 821,83 krooni väljamõistmiseks.
23.Tulenevalt VÕS § 101 lg 1 p-st 6 ja § 113 lg-st 1 on võlausaldajal õigus nõuda viivist. KÜS § 7 lg 4 sätestab, et majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Hageja palub mõista kostjalt 30.09.2009 seisuga välja sissenõutavaks muutunud viivis 35 658,72 krooni ja alates 01.10.2009 kuni põhivõla tasumiseni viivis 0,07 % põhinõudest päevas iga viivitatud päeva eest. Kostja ei ole hageja viivisearvestust vaidlustanud. TsMS §-st 367 tulenevalt mõistab kohus viivise välja kohtuotsuse tegemiseni sissenõutavaks muutunud osas summaliselt ja edasi protsendina põhinõudest. Seisuga 30.09.2009 on viivis 35 658,72 krooni. Alates 01.10.2009 kuni kohtuotsuse 17.05.2010 tegemise päeva seisuga on viivis täiendavalt muutunud sissenõutavaks summas 18 325,56 (0,07 % x 114 821,83 x 228 päeva) krooni. Seega on otsuse tegemise päeva seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 53 984,28 krooni, mille kohus otsustas kostjalt välja mõista. Samuti rahuldas kohus hageja taotluse ja mõistis kostjalt välja alates 18.05.2010 viivise protsendina põhivõlast. Kostja apellatsioonkaebus
24.Kostja palus tühistada Harju Maakohtu 17.05.2010 otsuse ja teha asjas maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
25.Kohtu eeldus, et kostja oli vaidlusaluse korteriomandi omanikuks 10.08.2006 kuni 29.09.2009, on ebaõige. Peamiseks vaidluse esemeks ongi asjaolu, et kas kostja oli korteriomandi omanikuks ja juhul kui oli, siis millise ajani. Kostja ei ole 10.08.2006 saanud vaidlusaluse korteriomandi omanikuks.
26.Kohus on asunud õigele seisukohale, et võlgnevuse tasumise kohustus hagejale on küll üle läinud kostjalt M.Jeninale, kuid siis on kohus teinud ebaõige järelduse, et kohustuse üleminek (seaduse alusel) ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks. Arusaamatu on, kas kohus on lugenud kohustused üle läinuks M.Jeninale või mitte. Kohus ei ole aru saanud KÜS § 51 ja § 7 lg 3 sätestatust ja selle eesmärgist ning ei ole käesolevas tsiviilasjas eristanud olulist ebaolulisest. KÜS § 51 ja § 7 lg 3 sätestatu reguleerib omandi ülemineku hetkeks tekkinud kohustuse üleminekut korteriomandi omaniku muutumisel. Seega ei ole oluline, et ühistu ei nõua peale 29.09.2009 tekkinud võlgnevust, vaid oluline on asjaolu, et KÜS mõtte ja eesmärgi kohaselt liiguvad korteriühistu ees olevad kohustused koos korteriomandiga s.t. omaniku
vahetusel lähevad need üle uuele omanikule ja need on seotud korteriomandi hetke omanikuga. Hageja on asunud seisukohale, et enne kostja kinnistusraamatusse kandmist tekkinud kohustused hageja ees on üle läinud kostjale, kui korteriomandi uuele omanikule, kuid peale kinnistusraamatu kande parandamist ja uue omaniku sissekandmist kohustused enam sama sätte alusel kolmandale isikule üle ei läinud. Nimetatud hageja poolne seaduse tõlgendamine, millega on ühinenud ka maakohus on meelevaldne ja vastuolus seaduse eesmärgiga. Seaduse mõtteks ja eesmärgiks on üheselt reguleerida kohustuste üleminek korteri võõrandamisel selliselt, et kohustused korteriühistu ees lähevad üle (seaduse alusel ja tingimusteta) uuele omanikule. Kohus on nimetatud kostja vastuväite jätnud hindamata ning on sellega rikkunud TsMS § 442 lg 8. Kohus oleks pidanud oma otsuses põhjendama, miks kohus asub seisukohale, et omaniku vahetumisel ei kohalda kohus KÜS § 51 sätestatu. Kohus ei ole seda teinud.
27.Maakohus oleks pidanud arvestama menetluse kestel muutunud olukorraga, kuna tsiviilasja lahendamine hagis esitatud asjaolude pinnalt ja muutunud olukorra arvestamata jätmine (korteriomandi omaniku muutus ja kohustuse üleminek KÜS § 5 1 ja § 7 lg 3 alusel) on endaga kaasa toonud sisuliselt ebaõige kohtuotsuse – kohustuse täitmine on pandud isikule, kes ei vastuta seadusest tulenevalt kohustuse täitmise eest korteriühistu ees (Riigikohtu lahendid nr 32-1-102-02, 3-2-1-116-04 ja 3-2-1-9-06). Omaniku muutus ei tohi takistada hageja õiguste realiseerimist ning hagejale tuleb tagada võimalus uue omaniku menetlusse kaasamiseks. Selline võimalus on/oli hagejale antud juhul tagatud. Kohtumenetluse kestel kostja suhtes eriõigusjärgluse ilmnemisel on võimalik menetluse jätkamine ja vaidluse sisuline lahendamine samade menetlusosalistega, kui ei taotleta asendamist/kaasamist või ei anta menetlusse astumiseks nõusolekut. Kui menetlusosaline aga vaatamata temale antud võimalusele ei kasuta oma õiguse maksmapanekuks poole väljavahetamise võimalust on menetluse jätkamine ebaõige poole suhtes menetlusosalise enda riisiko ning ta peab arvestama olukorraga, kus asja sisulisel lahendamisel võidakse nõue jätta rahuldamata, kuna see on suunatud ebaõige isiku vastu. Kohus oleks pidanud peale hagejale võimaluse andmist poole vahetamiseks ja sellest keeldumisel arvestama muutunud olukorraga ja KÜS § 5 1 ja § 7 lg 3 sätestatuga. Kui hageja ei soovi kasutada võimalust menetlusosalise asendamiseks tuleb jätta hagi kostja suhtes rahuldamata, kuna seadusest tulenevalt on kohustused üle läinud uuele omanikule ning korteriühistu ees vastutab kohustuse täitmise eest uus omanik s.t. M.Jenina.
28.Kuna kostja ei ole alates 13.03.3009 korteriomandi omanik ja omanikuks on alates nimetatud kuupäevast M.Jenina, siis tulenevalt KÜS § 51 ja § 7 lg 3 on korteriomandi omandajale ülemineku hetkest (hiljemalt 13.03.2009) üle läinud kõik korteriomandi võõrandajale s.o. kostjale kuuluvad õigused ja kohustused ning korteriühistu ees on vastutavaks vastavalt seadusele M.Jenina. Seega on üle läinud M.Jeninale (kui korteriomandi omandajale) korteriomandiga seotud võlgnevus. Sisuliselt ja faktiliselt on võlgnevuse samuti tekitanud M.Jenina, kes on ühistu poolt osutatud teenuseid kasutanud. Vastus apellatsioonkaebusele
29.Hageja palus jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu otsus
30.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Maakohus on õigesti leidnud, et hageja nõue kostja vastu on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
31.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium alljärgnevat. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Ühistu liikmelisus põhineb KÜS § 5 lg 1 kohaselt korterile kuuluval omandiõigusel. KÜS § 13 lg-st 4 tulenevalt on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Majandamiskulude arvestuse kinnitab ühistu üldkoosolek, mis muudab neis ettenähtud maksed liikmetele siduvaks. Lisaks eeltoodud regulatsioonile, on maakohus on õigesti juhindunud ka KÜS § 7 lg-st 3 ja 4, mille kohaselt on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest ning majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 %-i maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates.
32.Maakohus on õigesti leidnud, et kostja oli kinnistusraamatu kohaselt perioodil 10.08.2006 kuni 29.09.2009 Tallinnas XXXXXXX XXX XXX-X asuva korteriomandi omanikuks ning KÜS § 5 lg-te 1 ja 2 alusel korteriühistu liige. Võlg on tekkinud perioodil 2006.a maikuust kuni 30.09.2009. Paika peab maakohtu käsitlus, mille kohaselt on kostja kohustatud enne tema poolt korteri omandamist tekkinud korteriomandiga seotud võlgnevuse KÜS § 7 lg 3 alusel hageja ees likvideerima. Maakohtu otsuse põhjenduste täpsustamiseks märgib kolleegium, et KÜS § 7 lg 3 loob korteromandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse (VÕS § 65) korteriühistu ees ega välista võõrandaja poolt tasumata jäetud maksete viimaselt sissenõudmist. Korteriühistul on korteriomandi võõrandamise korral võimalik valida, kas ta pöörab korteri võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete nõude võõrandaja või omandaja vastu. Hageja on teinud kõnealusel juhul KÜS § 7 lg 3 alusel valiku nõuda enne kostja poolt omanikuks saamist maksmata jäetud maksete tasumist kostajalt kui korteri omandajalt. Kostja poolt korteri omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse osas on hageja valinud jääda vaatamata kostja poolt kohtumenetluse ajal korteri võõrandamisele oma nõude juurde. See tähendab, et hageja nõuab alates korteriomandi võõrandamisest võlgnevuse tasumist kostjalt kui võõrandajalt ehk endiselt ühistu liikmelt, kelle omanikuks oleku ajal korteriomandiga seotud võlg tekkis.
33.Erimeelsust ei ole selles, et hageja teostab nimetatud elamu haldamise, majandamise ning hooldustöid ning teeb jooksvalt kulutusi hoone korrashoiule ja remondile. Hageja on esitanud vaidluse aluseks oleval perioodil kostjale igakuiselt arveid kommunaal- ja hooldusteenuste eest. Asjaolusid ja neid kinnitavaid tõendeid, mis annaksid alust pidada hageja poolt esitaud arveid alusetuks või koostatud võlgnevuse arvestust ebaõigeks, ei ole kostja esitanud. Erinevus hageja arvestatud kulutuste ja võlgnevuse ning kostja poolt tasutud summade vahel moodustab koos viivisega hagisumma.
34.Maakohus on jõudnud õigele järeldusele, et kostja kohustused tulenevad seadusest ja neid kohustusi kinnitavad hageja poolt esitatud ja maakohtu poolt uuritud võlgnevust kajastavad tõendid. Maakohtu hinnang esitatud tõenditele on olnud seadusekohane ning kolleegiumil ei ole alust anda esitatud tõenditele teistsugust hinnangut ega asuda nende pinnalt nõude aluseks olevate asjaolude suhtes maakohtu järeldustega võrreldes erinevale seisukohale. Kuna kostja on kinnitanud, et ta on jätnud teadlikult arved maksmata, on maakohus hagi õigustatult rahuldanud. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb võlasuhetest tulenev kohustus täita vastavalt seadusele ning kohustuse täitmata jätmisel (VÕS § 100) võib võlausaldaja nõuda selle täitmist
(VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1) ning täitmisega viivitamise eest viivist (VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1), mille suuruse sätestab kõnealusel juhul KÜS § 7 lg 4. Viivise väljamõistmise osas nõustub kolleegium maakohtu seisukohtadega ega pea TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid korrata.
35.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellatsioonimenetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.
Iko Nõmm
Gaida Kivinurm
Mart Reino
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.