V. M. hagi L. P. vastu tehingu tühisuse tunnustamiseks ja eluruumi vabastamiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 05.07.2010 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
14 400 krooni
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
L. P. apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): V. M. (isikukood: XXXXXXXXXXX, elukoht: XXXXXXX, aadress: XXXXXXX X-X, XXXXX XXXXXXX) tehinguline esindaja Tiina Pill; Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): L. P. (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht: XXXXXXX, aadress: XXXXXXX X-X XXXXXXX) esindaja vandeadvokaat Piret Simm
Kohtuistungi toimumise aeg
05.11.2010
Istungil osalenud isikud
Hageja V. M., hageja tehinguline esindaja Tiina Pill, kostja L. P., kostja esindaja vandeadvokaat Piret Simm
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 05.07.2010.a otsuse resolutsioon jätta muutmata, muutes otsuse põhjendusi.
3.Jätta maakohtu menetluskulu 70% ulatuses kostja kanda ja 30% ulatuses hageja kanda. Ringkonnakohtu menetluskulu jätta kostja kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemise avalduse koos menetluskulude nimekirjaga võib esitada
1(8)
Tsiviilasi nr: 2-09-20582 käesolevas asjas otsuse teinud maakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
5.Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hageja esitas 07.05.2009 Harju Maakohtule kostja vastu hagi, milles palus tunnustada kostja ja S. T. vahel sõlmitud eluruumi üürilepingu tühisust ja kohustada kostjat eluruumid vabastama. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid S. T. ja V. P. 09.08.2001 Tallinnas XXXXXXX X asuva ehitise ostu-müügi- ja maa nõudeõiguse loovutamise lepingu. Müüdud elamu oli koormatud kahe kehtiva üürilepinguga – Tallinna linna ning T. K. ja hageja vahel sõlmitud üürilepingutega. Üürnikud teostasid ostueesõigust ORAS § 121 lg 10 alusel. Jõustunud Harju Maakohtu 06.12.2007 otsusega tunnustati hageja ostueesõigust ja omandiõigust Tallinnas XXXXXXX X asuva elamu suhtes. 20.02.2009 aktiga andis S. T. elamu otsese valduse hagejale üle. Peale elamu üleandmist sai hagejale teatavaks, et kostja on sõlminud S. T. esindajana elamu suhtes üürilepingud 55 aastaks iseendaga, M. R., K. K. ja J. T.. Hageja arvates on kostjaga sõlmitud üürileping eluruumi nr X osas tühine, kuna üürilepingut pole tegelikkuses sõlmitud sellel näidatud kuupäeval. J. T. ja K. K. kinnitustel sõlmiti lepingud tegelikkuses 2009ndal aastal, kostja palvel märgiti lepingu sõlmimise ajaks 14.08.2001. Lepingu näilisust kinnitab viide võlaõigusseadusele, mis ei olnud 2001.a vastu võetud. Kostja on sõlminud selle 2008.a lõpus või 2009.a alguses pahatahtlikult, eesmärgiga koormata hageja omandit pikaajalise tähtajalise lepinguga. Üürilepingut pole kunagi täidetud, üürnikud S. T. üüri ei maksnud. Samuti vaidlustas hageja volikirja ehtsuse. Lisaks on leping tühine selle vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Kostja kasutab õigusliku aluseta eluruumi nr X, mis on iseseisev elamu (endine pesuköök). Kuna kostjal puudub eluruumide kasutamiseks igasugune õiguslik alus, palus hageja kohustada kostjat tagastama hagejale Tallinnas XXXXXXX X asuvad eluruumid nr X ja X. Eluruumide vabatahtlikust tagastamisest keeldumise korral palus hageja määrata otsuse täitmise viisiks kostja väljatõstmine nimetatud eluruumidest. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja asus eluruumi nr X elama 2003.a augustist ja sellest ajast on ta eluruumi sisse kirjutatud. Kostjale teadaolevalt on eluruum nr X olnud eluruum nr X, mida ta reaalselt kasutab ning mille suhtes on tal sõlmitud S. T. üürileping juba 2001.a. Üürilepingut uuendati 2009.a. Üürilepingu sõlmis kostja S. T. volituse alusel ning seda aitas täita J. T. (S. T. tütar). Hageja pidi olema üürilepingutest teadlik elamu üleandmise ajal. Kostja on saatnud hagejale raha, kuid hageja on keeldunud üüri vastu võtmast. Samuti esitas hageja üürilepingu ülesütlemise avalduse, mille kostja vaidlustas üürikomisjonis. Üürilepingu ülesütlemine on vastuolus VÕS § 325 lg-ga 2. Hageja pole tõendanud, et ta on elamu omanik. Menetluse käik
2(8)
Tsiviilasi nr: 2-09-20582
3.28.04.2010 kohtuistungil sõlmisid hageja ja kostja M. R. kompromissilepingu. Kohus kinnitas kompromissi 03.05.2010 määrusega ja lõpetas asja menetluse (II köide lk 92-5). Esimese astme kohtu otsus
4.Harju Maakohus tegi 05.07.2010 otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt. Kohus kohustas kostjat vabastama Tallinnas XXXXXXX X asuva eluruumi nr X (eksplikatsioonil märgistusega elamu nr X ja pesuköök) ja XXXXXXX X asuva eluruumi nr X (eksplikatsioonil märgistusega ruumid nr X ja X) ning eluruumide vabatahtliku tagastamata jätmise korral tõsta kostja XXXXXXX X eluruumidest nr X ja X välja. Kohus jättis hageja menetluskulud 70% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 30% ulatuses hageja kanda. Asjaolu, et hageja on Tallinnas XXXXXXX X asuva elamu omanik, on tõendatud Tallinna Ringkonnakohtu 27.06.2008 jõustunud otsusega, millega kohustati S. T. üle andma hagejale XXXXXXX X asuva elamu omand ja valdus (köide I lk 30-43). Elamu omand ja valdus on hagejale üle antud 20.02.2009 aktiga (köide I lk 46). XXXXXXX X asuv elamu on vallasasi. Ehitisregistri andmetel on ehitise omanikuks hageja (köide I lk 18-19). Asjas esitatud tõenditega ja tunnistajate ütlustega leidis tõendamist, et üürilepinguid, mis on sõlmitud kostja poolt iseendaga, J. T., K. K. ja M. R., ei ole sõlmitud 14.08.2001, vaid vaidlusalune leping on koostatud 2009.a alguses ning vahetult enne, kui XXXXXXX X elamu omand ja valdus hagejale üle anti. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 sätestab, et näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on näilik tehing tühine. TsÜS § 86 lg 1 kohaselt on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine. Üürilepingu tühisuse tuvastamist saab hageda üksnes isik, kelle õigusi leping mõjutab. Selliseks isikuks on üldjuhul vaid lepingu pool. Kuna üürilepingu esemeks oli vallasasi, mille omanik ostueesõiguse teostamise käigus vahetus, siis üürileandja õigused ja kohustused vallasasja omandajale üle ei lähe (VÕS § 291 lg 1). Käesoleval juhul ei ole hageja üürilepingu pooleks ning talle ei ole üle läinud ka üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Seega ei saa hageja üürilepingu tühisuse tuvastamist nõuda. Kohus on nimetatud asjaolule tähelepanu pööranud 28.04.2010 kohtuistungil (köide II lk 83). Sellest tulenevalt tuleb hageja nõue üürilepingu tühisuse tuvastamiseks jätta rahuldamata. Üürileping, millele kostja eluruumi kasutamise õigusliku alusena tugineb, on sõlmitud 2009ndal aastal, so vahetult enne XXXXXXX X elamu omandi ja valduse hagejale üleandmist. Käesolevas asjas ei ole elamu, kus vaidlusalune eluruum nr X asub, kinnisasi. Seega puudub kostjal igasugune õiguslik alus eluruumi nr X kasutamiseks VÕS § 291 lg-st 1 tulenevalt, mille kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Kuna kostja pole kordagi väitnud, et ta eluruumi nr X ei kasuta ning ta tugineb vaidlusalusele üürilepingule, kus on märgitud üüritavaks eluruumiks XXXXXXX XX X krt X (köide I lk 9), siis õiguskindluse huvides kuulub hageja nõue selles osas rahuldamisele. Tulenevalt asjaõigusseadus (AÕS) § 80 lg-st 1 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Seega on hagejal õigus asja omanikuna eluruumide väljanõudmiseks kostja ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Kostjal ei ole alust asja väljaandmisest AÕS § 83 lg-st 1 tulenevalt keelduda, kuna tal ei ole õigust asja vallata.
3(8)
Tsiviilasi nr: 2-09-20582 Apellatsioonkaebus
5.Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jäetakse hagi rahuldamata. Kostja leiab jätkuvalt, et hageja omandiõigus kõnesolevale elamule ei ole tõendatud, üürilepingut saab üles öelda vaid omanik. Kostja selgitas kohtule, et kõnesolev elamu soetati 2001.a, mil kostja ja S. T. olid abielus. Kuna abielu on lahutamata ja ühisvara jagamata, siis kostja leiab, et elamu on kostja ja S. T. ühisvara, millest kostjale kuulub pool. Seega on kostjal õigus kasutada osa ühisvarast oma äranägemisel. Kuna kostja tervislik seisund ei võimaldanud kohtuistungil osaleda, ei saanud ta üürilepingut ka esitada. Kuigi kohus tuvastas, et hageja ei saa lepingu tühisuse tuvastamist nõuda, kuna ta ei ole lepingu pool, rahuldas kohus hagi osas, millega kohustati kostjat eluruum vabastama. Hagiavalduses on märgitud kostja elukohaks eluruum nr X, kuid hageja taotles eluruumide nr X ja X vabastamist. Kostja on XXXXXXX X elamusse sisse kirjutatud juba 2003.a. Hageja saatis kostjale 18.03.2010 üürilepingu ülesütlemise teate, millega väljendas, et üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused olid üle läinud temale. Asjaolu, et hageja pidas üürilepinguid tühiseks, ei oma tähtsust, kuna ta ei olnud üürilepingu pool. Kuna kostja oli teadlik, et tal on kehtiv üürisuhe, pöördus ta ülesütlemise vaidlustamiseks üürikomisjoni. Kostja saatis hagejale üüriraha, kuid see tagastati. Hageja tunnistas enda kirjavahetusega kostjale üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekut ja sellekohaselt kostja käitus. Hagejale oli juba enne 20.02.2009 teada, et elamut koormavad üürilepingud, ka üleandmise aktis kinnitati, et S. T. ja hageja on kolmandate isikute õigustest teadlikud. Ehitisregistri kohaselt asub XXXXXXX X aadressil kaks elamut, seega pole teada, millise elamu valdus üle anti. Vastustaja seisukoht
6.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
7.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, muutes kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
8.Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust üksnes osas, mille peale on esitatud apellatsioonkaebus. Maakohus rahuldas hagi üksnes väljatõstmisnõude osas ja hageja ning kostja vahel üürilepingu puudumise tuvastamise nõudes jättis maakohus hagi rahuldamata. Kuivõrd hageja apellatsioonkaebust ei esitanud, siis ringkonnakohus tuvastusnõude rahuldamata jätmise osas maakohtu otsust muuta ei saa ning selle seaduslikkust ei kontrolli.
9.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata ka resolutsiooni p-i 4 osas, so osas, milles kohus kohustas kostjat eluruume vabastama. Ringkonnakohtu hinnangul saab hagi selle nõude osas siiski rahuldada teistsugustel motiividel. Maakohus leidis õigesti, et ruumide hagejale üleandmise nõue võiks rahuldamisele kuuluda AÕS § 80 lg 1 alusel. Sellel alusel hagi rahuldamine eeldab seda, et hageja oleks vaidlusaluste eluruumide omanik, et kostja oleks ruumide valdaja ja et kostja valdaks ruume ilma õigusliku aluseta.
10.Hageja leiab, et ta on vaidlusaluste eluruumide omanik. Kostja vaidleb sellele vastu ja leiab, et hageja omandiõigus on tõendamata. Ringkonnakohus leiab, et hageja sai vaidlusaluse ehitise (XXXXXXX XX X, Tallinn) omanikuks seeläbi, et teostas 23.08.2001.a notariaalselt
4(8)
Tsiviilasi nr: 2-09-20582 tõestatud ostueesõiguse teostamise avaldusega (t I kd lk 44) ostueesõigust. Käesoleva tsiviilasja raames ei vaidle pooled selle üle, et hageja puhul oli tegemist tagastatud maja üürnikuga ORAS § 121 tähenduses ja et V. P. ja S. T. sõlmisid 09.08.2001.a vaidluse ehitise müügilepingu, mille raames leppisid kokku ka ehitise omandiõiguse üleminekus ostjale. Kuivõrd ostueesõiguse teostamine toimus 2001. aastal, tuleb ostueesõiguse teostamise tagajärgede hindamisel lähtuda sellel ajal kehtinud seadusest. Ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud asjaõigusseaduse § 256 lg 1 kohaselt astus ostueesõiguse järgi õigustatud isik ostueesõiguse teostamise korral omandaja asemele, st ostueesõiguse järgi õigustatud isik astus täpselt samasse õiguslikku positsiooni, milles oli ehitise omandaja. Kuivõrd S. T. oli 09.08.2001.a lepingu alusel saanud vaidlusaluse ehitise omanikuks, astus hageja ostueesõiguse teostamisega samasse positsiooni, st ta sai ostueesõiguse teostamise hetkest S. T. asemel ehitise omanikuks. See, millisel viisil S. T. ja hageja omavahelised rahalised nõuded lahendasid ning kuidas hageja ja S. T. lahendasid ehitise valduse üleandmise ja ehitise omandiõiguse sujuva teostamise eelduseks oleva hooneregistri omanikuandmete muutmise küsimused, ei puutu käesolevasse vaidlusesse, sest hageja sai ehitise omanikuks sellest hetkest, kui müüja sai ostueesõiguse teostamiseks 23.08.2001.a tõestatud avalduse kätte (AÕS § 264 lg 1). Ringkonnakohus leiab, et hageja sai vaidlusaluse ehitise omanikuks eespool kirjeldatud asjaoludel. See, et S. T. oli abielus kostjaga, hageja ehitise omanikuks saamist ei muuda, sest isegi siis, kui asuda seisukohale, et S. T. poolt ehitise omandamisega hakkas vaidlusalune ehitis perekonnaseadusest tulenevalt kuuluma S. T. ja kostja ühisomandisse, astus hageja ostueesõiguse teostamisel kõikide omandajate asemele ning ostueesõiguse teostamise tagajärjed laienesid seega ka kostjale, mistõttu ei saanud ostueesõiguse teostamise tagajärjel kostja kui võimaliku ehitise ühisomaniku õigused säilida. Eespool toodust tulenevalt on AÕS § 80 lg-s 1 sätestatud nõudenormi esimene eeldus täidetud.
11.Hageja ja kostja ei vaidle selle üle, et kostja valdab aadressil XXXXXXX X asuvates vaidlusalustes hoonetes ruume. 05.11.2010.a kohtuistungil kinnitas kostja esindaja kohtule, et juhul, kui kohus peaks leidma, et väljatõstmise nõude osas tuleb hagi rahuldada, siis võib kohtuotsuse resolutsiooni jätta muutmata. Sellest tulenevalt ei kontrolli ringkonnakohus eraldi, kas maakohtu otsuse resolutsioonis tähistatud ruumid on märgitud õigesti. Käesolevas lõigus sätestatud põhjustel leiab ringkonnakohus, et AÕS § 80 lg-s 1 sätestatud nõudenormi teine eeldus on täidetud.
12.Järgnevalt tuleb kontrollida, kas kostja valdab asja ilma õigusliku aluseta. Kostja leiab, et õigus vaidlusaluseid ruume vallata tuleneb tema jaoks hageja ja kostja vahel kehtivast üürilepingust. Hageja vaidleb sellele kostja väitele vastu, leides, et hageja ja kostja vahel kehtivat üürisuhet ei eksisteeri. AÕS § 80 lg-st 1 ja § 83 lg-st 1 tulenevalt saab kostja asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Seega peab kostja tõendama, et tema ja hageja vahel eksisteerib kehtiv üürisuhe, mis annab kostjale õiguse vaidlusaluseid ruume vallata. Kostja tõi käesoleva kohtumenetluse raames esile, et ta sõlmis 14.08.2001.a kirjaliku üürilepingu S. T., ning et see üürileping läks ehitise omandiõiguse üleminekul hagejale üle. Maakohus leidis, et vastav üürileping S. T. hagejale üle minna ei saanud, sest VÕS § 291 lg 1 vallasasjade suhtes ei kehti. Ringkonnakohus ei saa nõustuda maakohtu järeldusega sellest, et üürileping hagejale üle minna ei saanud. Kuivõrd ehitise omandiõigus läks hagejale üle 2001. aasta augusti lõpus (vt eespool toodud kohtuotsuse põhjendusi) ja võlaõigusseadus jõustus alles 01.07.2002.a, ei oma VÕS § 291 lg 1 käesoleva vaidluse lahendamisel tähendust. Üürilepingu üleminek sai toimuda elamuseaduse alusel. Ringkonnakohus peab siiski oluliseks märkida, et juhul, kui ehitise omandiõiguse üleminek oleks toimunud võlaõigusseaduse kehtivusajal, oleks VÕS § 291 lg 1 võinud kohalduda ka vallasasjana käibiva ehitise või ehitiseosa üürilepingu osas. Kuigi maakohus märkis õigesti, et
5(8)
Tsiviilasi nr: 2-09-20582 VÕS § 291 lg 1 teksti grammatiline sõnastus räägib üksnes kinnisasja üürilepingust ning ka võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande autor viitab sellele, et VÕS § 291 lg 1 vallasasjadele ei kohaldu, tuleneb VÕS § 291 lg 1 vallasasjade suhtes kohaldumine otsesõnu VÕSRS § 15 lg-st 2. Ringkonnakohtule teadaolevalt peeti maakohtu poolt viidatud võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes silmas klassikalisi vallasasju, mitte ehitisi, mis loetakse AÕSRS § 13 lg 1 kohaselt tsiviilkäibes vallasasjadeks.
13.Ringkonnakohus leiab, et üürileping võis hagejale üle minna elamuseaduse (kuni 30.06.2002.a kehtinud redaktsioonis) § 34 alusel. Vastava normi kohaselt eeldas üürilepingu hagejale üleminek muuhulgas seda, et enne eluruumi omandiõiguse üleminekut oli ehitise omanik oma omanikuks olemise ajal sõlminud üürnikuga eluruumi üürilepingu. Kostja leiab, et S. T. sõlmis temaga S. T. omanikuks olemise ajal eluruumi üürilepingu (t II kd lk 103 jj). Hageja vaidleb sellele väitele vastu. Ringkonnakohus leiab, et käesoleva menetluse raames esitatud asjaolude ja kogutud tõendite alusel ei saa järeldada, et kostjal oleks olnud vaidlusaluste eluruumide omandiõiguse hagejale ülemineku ajal kehtivat eluruumi üürilepingut. Selline järeldus tuleb ringkonnakohtu hinnangul teha kahel põhjusel.
14.Kostja poolt kohtule esitatud dokumendi (t II kd lk 103 jj) alusel ei saa tõendatuks lugeda, et kostja ja S. T. sellise lepingu 14.08.2001.a sõlmisid. Kuigi viidatud dokumenti tuleb hinnata dokumentaalse tõendina, ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaks määratud jõudu ja kohus hindab kõiki tõendeid kogumis, kõiki asjaolusid arvestades. Selle lepingu puhul esineb suur tõenäosus, et see vormistati tagant järele, so peale vaidlusaluse ehitise omandiõiguse hagejale üleminekut. Sellisele võimalusele viitas hageja. Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et enne hageja omanikuks saamist oleks kostja sõlminud vaidlusaluste ruumide suhtes üürilepingu. Sellist järeldust ei saa teha 14.08.2001.a kuupäeva kandva S. T. ja kostja allkirjadega üürilepingu alusel (t II kd lk 103 j), sest kogu menetluse kestel väitis kostja, et ta sõlmis S. T. üürilepingu selliselt, et lepingu allkirjastas kostja nii üürnikuna kui ka volituse alusel tegutsenud S. T. esindajana. Kostja väitis, et konkreetne üürileping, mille ta enne hageja omanikuks saamist allkirjastas, oli see, mille hageja hagiavaldusele lisas. Kostja väitis kogu menetluse kestel, et hageja poolt hagiavaldusele lisatud üürilepingu dokument on see, mis tõepoolest 2001. aasta suvel vormistati. Alles enne asja arutamise lõpetamist maakohtus esitas kostja kohtule uue tõendi – teistsuguses sõnastuses eluruumi üürilepingu, mis kandis kuupäeva 14.08.2001.a ja mille olid allkirjastanud S. T. ja kostja. Kuni selle ajani kostja sellise üürilepingu olemasolust vaikis. 05.11.2010.a kohtuistungil kinnitas kostja ringkonnakohtule, et hageja poolt hagiavaldusele lisatud üürileping, mis kandis nii üürniku kui ka üürileandja poolt kostja allkirju, oligi aastaid hiljem tagantjärgi vormistatud. Nendel asjaoludel leiab ringkonnakohus, et kostja poolt menetluse kestel esitatud väited on olnud vastuolulised. Kostja väiteid ja kostjapoolset käitumist tuleb 14.08.2001.a üürilepingu sõlmimise kuupäeva hindamise osas arvesse võtta. Kuivõrd kostja terve menetluse kestel t II kd lk 103 jj olevast lepingudokumendist vaikis ja väitis, et 2001. aastal sõlmiti üürileping just selliselt, et selle allkirjastas kostja nii üürniku kui üürileandja eest allkirja andes, ja kuivõrd kostja kinnitas 05.11.2010.a kohtuistungil, et hageja poolt hagile lisatud üürileping sõlmiti kostja poolt kogu menetluse kestel antud kinnitustele vastupidiselt siiski aastaid hiljem, ja kuivõrd ka tunnistajana üle kuulatud S. T. ei kinnitanud kohtule, et ta oleks kostjaga 2001.a üürilepingut sõlminud, ja kuivõrd kostja poolt kohtule esitatud 14.08.2001.a kuupäeva kandev üürileping (t II kd lk 103 jj) kannab kostja ja kostja abikaasa, kellega kostja abielulised suhted on kostja väidete kohaselt lõppenud, allkirju, leiab kohus, et selle dokumentaalse tõendiga ei ole tõendatud, et kostja ja S. T. enne vaidlusaluste ruumide omandiõiguse hagejale üleminekut sellesisulise üürilepingu allkirjastasid. Kohtu sellekohast veendumust süvendab veel see, et kostja teatas 05.11.2010.a kohtuistungil kohtu
6(8)
Tsiviilasi nr: 2-09-20582 küsimusele, milles kohus palus selgitada, miks sõlmis kostja sellise üürilepingu, et kostja on selgeltnägija ja nägi praeguse olukorra tekkimist ette. Kohus ei pea seda usutavaks.
15.Ringkonnakohus märgib, et isegi siis, kui oleks tõendatud, et kostja ja S. T. vastavasisulise üürilepingu 14.08.2001.a allkirjastasid, ei saaks järeldada, et üürilepingust tulenevad kohustused hagejale üle läksid, sest ES § 34 eeldab seda, et enne omandiõiguse üleminekut oleks sõlmitud üürileping. Kuigi 14.08.2001.a kuupäeva kandev leping on pealkirjastatud kui „eluruumi üürileping“, ei saa lepingu sisu hindamisel lepingu pealkirjast lähtuda. Vastavat lepingut ei saa käsitleda eluruumi üürilepinguna, sest see on sõlmitud kahe abikaasast ühisomaniku vahel. Sellest tulenevalt ei saa see leping sisuliselt üürileping olla. Tegemist võis olla kahe ühisomaniku vahelise lepinguga, millega ühisomanikud reguleerisid omavahel ühisomandi eseme kasutuskorda. Kuid ES § 34 alusel saab üle minna üksnes eluruumi üürileping ning vastava sätte alusel saab üle minna leping üksnes sellise sisuga, nagu pooled selle sõlmisid. ES § 34 ühisomanikevahelise kasutuskorra lepingut eluruumi üürilepinguks ei muuda. Kuivõrd kostja ja kostja abikaasa vahel väidetavalt sõlmitud lepingut eluruumi üürilepinguks pidada ei saa, ei saanud see leping ka ES § 34 alusel hagejale üle minna.
16.Ringkonnakohus märgib, et kuigi maakohus 14.08.2001.a kuupäevaga vormistatud lepingut (t II kd lk 103 jj) tõendina ei arvestanud, leiab ringkonnakohus, et kuivõrd maakohus selle tõendi siiski toimikusse jättis ja seda otsuses ka sisuliselt käsitles (maakohus leidis otsuses, et vastav tõend ei saaks luua kostjale eluruumi kasutamise õiguslikku alust, sest maakohtu hinnangul vallasasjana käibiva elamu üürileping omandiõiguse ülemineku korral omandajale üle ei lähe), tuleb seda tõendina hinnata. Kuivõrd ringkonnakohus saab sellele tõendile anda ise sisulise hinnangu, ei tingi tõendi arvestamine asja maakohtule tagasi saatmist.
17.Kuivõrd kostja ei ole esile toonud muid õiguslikke aluseid, mis saaksid talle vaidlusaluste ruumide kasutusõiguse luua, leiab ringkonnakohus, et ka kolmas AÕS § 80 lg-s 1 sätestatud eeldus on täidetud ning vaidlusaluste ruumide vabastamise osas tuleb hagi rahuldada.
18.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et see asjaolu, et hageja esitas kostjale üürilepingu ülesütlemise teate, ei tähenda, et hageja oleks tunnistanud hageja ja kostja vahelist üürisuhet. See, et hageja ka kostja poolt viidatud ülesütlemisavalduses (t I kd lk 47) hageja ja kostja vahelist üürisuhet kehtivana ei tunnistanud, tuleneb selgesti ka vastava avalduse tekstist. Seega ei saa hageja poolt lepingu ülesütlemine hageja ja kostja vahele üürilepingut luua. Eespool toodust tulenevalt tuleb maakohtu otsuse resolutsioon jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulude jaotus
19.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Maakohus määras kindlaks maakohtu menetluskulude jaotuse. Kuivõrd maakohtu otsuse resolutsioon jääb muutmata, ei ole ringkonnakohtul põhjust maakohtu menetluskulude osas jaotust muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg-st 1 tulenevalt ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid.
7(8)
Tsiviilasi nr: 2-09-20582 Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Ulvi Loonurm
Kaupo Paal
Malle Seppik
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.