2-09-20582/64 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

ruumid nr 5 ja 6) ning vabatahtliku tagastamata jätmise korral määrata kindlaks otsuse täitmise viis selliselt, et kui LP keeldub XXXja XXXasuvaid eluruume vabatahtlikult vabastamast, siis tõsta LPmärgitud eluruumidest välja. Menetluskulude kindlaksmääramine Hageja menetluskulud jätta 70 % ulatuses kostja kanda. Kostja menetluskulud jätta 30 % ulatuses hageja kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest (05.07.2010.a). Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. TsMS § 187 lg 6 kohaselt seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavaldus ja selles sisalduvad asjaolud VM(hageja) esitas 07.05.2009 Harju Maakohtule hagi LP(kostja) ja MR’i vastu tehingu tühisuse tunnustamise ja eluruumi vabastamise kohustamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid STja VP09.08.2001 XXXasuva elamu müügi ja maa nõudeõiguse loovutamise lepingu. Elamu oli koormatud kahe üürilepinguga – TK ja hagejaga. Üürnikud teostasid ostueesõigust ning jõustunud kohtulahendiga on tunnustatud hageja omandiõigust XXXelamule. 20.02.2009 aktiga on STelamu otsese valduse hagejale üle andnud. Pärast elamu üleandmist sai hagejale teatavaks, et kostja on sõlminud STesindajana elamu suhtes üürilepingud 55 aastaks iseendaga, MR’iga, KK’ega ja JT’ga. JT ja KK on kinnitanud, et need lepingud on tegelikkuses sõlmitud 2009.a ning kostja palvel märgiti lepingu sõlmimise ajaks 14.08.2001. Samuti kinnitab lepingu näilisust ka asjaolud et: lepingus on viidatud võlaõigusseadusele, mis ei olnud 2001.a vastu võetud; MR’i telefoninumber on märgitud ilma 0-ta, kuigi 2001.a algasid kõik käibelolevad mobiiltelefoni numbrid 0-ga; numbrid algusega 53 tulid kasutusele 08.03.2005; üürnikud üüri ST’le ei maksnud. Samuti vaidlustab hageja volikirja ehtsuse. Käesolevas hagis vaidlustab hageja kostjaga sõlmitud üürilepingut eluruumi nr 2 osas. Hageja leiab, et tehing on tühine, kuna üürilepingut pole tegelikkuses sõlmitud sellel näidatud kuupäeval. Hageja tugineb kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 69 lg 1 sättele ning leiab, et tegemist on näiliku tehinguga. Üürilepingut pole kunagi täidetud. Kostja on sõlminud selle 2008.a lõpus või 2009.a alguses pahatahtlikult, eesmärgiga koormata hageja omandit pikaajalise tähtajalise lepinguga. Samuti on leping tühine selle vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Kostja kasutab õigusliku aluseta eluruumi nr 5, mis on iseseisev elamu (endine pesuköök). Kuna kostjal puudub eluruumide kasutamiseks igasugune õiguslik alus, siis palub hageja kohustada kostjat tagastama hagejale Tallinnas XXXasuv eluruum ja XXXasuv eluruum ning nende eluruumide vabatahtlikust tagastamisest keeldumise korral määrata otsuse täitmise viisiks kostja väljatõstmine eelpool nimetatud eluruumidest.

Kostja vastuväited Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja asus eluruumis nr 2 elama augustist 2003.a ja tal on olemas sellest ajast eluruumi sissekirjutus. Kostja selgitab täiendavalt, et eluruum nr 2 on tema teada olnud eluruum nr 5, mida ta reaalselt kasutab ning mille suhtes on tal sõlmitud ST’ga juba 2001.a üürileping. M.R ’i ja tema üürileping ei ole sõlmitud 2009.a, vaid need lepingud uuendati 2009.a. Üürilepingu sõlmis tema ST volituse alusel ning seda aitas täita JT (ST tütar). Hageja pidi olema teadlik üürilepingutest elamu üleandmise ajal. Kostja on saatnud hagejale raha, kuid hageja on keeldunud üüri vastu võtmast. Samuti on hageja teinud üürilepingu ülesütlemise avalduse, mille kostja on vaidlustanud üürikomisjonis. Üürilepingu ülesütlemine on vastuolus VÕS § 325 lg 2. Samuti märgib kostja, et hageja pole tõendanud, et ta on elamu omanik. Menetluse käik 28.04.2010 toimunud kohtuistungil sõlmisid hageja ja kostja MR kompromissilepingu, mille kohus 03.05.2010 määrusega kinnitas ja asjas menetluse lõpetas (kd II t lk 92-95). Kohtuotsuse põhjendused Kohus leiab, et hagi kuulub osaliselt rahuldamisele. Käesolevas asjas on hageja esitanud nõude kostja vastu, et tuvastada üürilepingu tühisus ning kohustada teda tagastama XXXasuvad eluruumid nr 2 ja 5. Kostja on ühe vastuväitena esitanud asjaolu, et hageja ei ole tõendanud, et on XXXasuva elamu omanik ning et tal saaks olla nõudeõigust kostja vastu. Kohus sellise väitega ei nõustu. Hageja on esitanud jõustunud Tallinna Ringkonnakohtu 27.06.2008 kohtuotsuse, millega kohustati ST üle andma hagejale XXXasuva elamu omand ja valdus (kd I t lk 30-43). 20.02.2009 aktiga on tõendatud, et elamu omand ja valdus on hagejale üle antud (kd I t lk 46). XXXasuva elamu näol on tegemist vallasasjaga. Ehitisregistri andmetel on ehitise omanikuks hageja (kd I t lk 18-19). Hageja leiab, et 14.08.2001 kostjaga sõlmitud üürileping on näilik ja seetõttu tühine (kd I t lk 9-14). Hageja toob välja asjaolu, et tegelikult nimetatud üürilepingut 14.08.2001 ei sõlmitud, vaid see sõlmiti 2009.a. Teise alternatiivse alusena vaidlustab hageja üürilepingut põhjusel, et see on vastuolus hea usu põhimõttega. Samadel tingimustel ja samal ajal on sõlmitud veel teisigi üürilepinguid, kus STesindaja LPon sõlminud üürilepingud MR’iga (kd I t lk 16-22), KK’ega (kd I t lk 228-233) ja JT’ga (kd I t lk 250-255). Tunnistaja JT ütluste kohaselt sõlmiti LPpoolt eelmisel aastal üürileping tema, KK’e ja MR’iga. JT täitis enda, LP, KK’e ja MR’i lepingud ja ta ei oska öelda, miks on lepingul sõlmimise ajaks 2001.a kuigi need sõlmiti reaalselt 2009.a jaanuaris või natukene enne seda (kd II t lk 84). Tunnistaja KK’e ütluste kohaselt sõlmis ta LP’ga korteri suhtes üürilepingu 2009.a jaanuari lõpus või veebruari alguses. Lepingu täitis JT ning lepingul olevat aastaarvu põhjendati mingi omanditeemaga. KK kinnitab, et ei ole maksnud kunagi üüri LP’le ega ST’le korteri kasutamise eest (kd II t lk 85). Tunnistaja STütluste kohaselt ei ole tema volikirja LP’le väljastanud 09.08.2001 (volikiri, kd I t lk 181), kuigi dokumendil olev allkiri on tema oma. Ta avaldab, et on andnud allkirja puhta paberi peale. STütluste kohaselt ei olnud ta teadlik LPpoolt sõlmitud 55 aastastest üürilepingutest, mis LPon sõlminud iseenda, MR’i, JT ja KK’ega ning ta sai sellest teada 2009.a, kui andis maja hagejale üle (kd II t lk 86). Lisaks sellele, et üürilepinguid ei ole sõlmitud 14.08.2001 tõendavad kohtu hinnangul järgmised asjaolud: lepingus on viidatud võlaõigusseadusele, mis ei olnud 2001.a vastu võetud; MR’i telefoninumber on märgitud ilma 0-ta, kuigi 2001.a algasid kõik käibelolevad

mobiiltelefoni numbrid 0-ga; numbrid algusega 53 tulid kasutusele 08.03.2005 (kd I, t lk 244); MR’i üürilepingus märgitud mobiilitelefoni number anti kliendile kasutamiseks 08.01.2005 sõlmitud liitumislepingu alusel (kd II tlk 36); üürnikud üüri ST’le ei maksnud (tunnistaja KK’e ütlused, kd II t lk 85); üürilepinguid reaalselt ei täidetud, sest nimetatud eluruume kasutasid teised üürnikud teiste üürilepingute alusel (kd I, t lk 256-258, II t lk 21, 22-25, 68-70, 71). Tunnistaja STütluste kohaselt tegeles tema eluruumide väljaüürimisega maakleri vahendusel ning lepingud olid tavaliselt sõlmitud 3 või 5 aastaks (kd II t lk 86, 87). Tunnistaja STütluste kohaselt kasutas kostja korterit nr 5 tööruumina ja võttis seal inimesi vastu. Korteris nr 2 kedagi ei elanud kuni 2003.a taastamiseni ning pärast seda üüris seda Ardi nimeline inimene (kd II t lk 86). STütlustest nähtub, et kostja ei ole korterit nr 2 kunagi üürnikuna kasutanud. Tunnistaja JT ütluste kohaselt on kostja aeg-ajal viibinud ruumides, mis on eraldi õue peal hoones (kd II t lk 84). Tunnistaja KK’e ütluste kohaselt kostjat elamus ei ole elanud selle aja jooksul, kui tunnistaja ise selles majas on elanud. Küll aga võtab kostja eraldiseisvas hoones (endine pesuköök) vastu kliente (kd II t lk 85). Eeltoodu alusel on kohus tuvastanud, et vaidlusalune leping on koostatud 2009.a alguses ning seda vahetult enne, kui XXXelamu omand ja valdus anti hagejale üle. TsÜS § 89 lg 1 kohaselt näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on näilik tehing tühine. TsÜS § 86 lg 1 kohaselt heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine. Üürilepingu tühisuse tuvastamist saab hageda üksnes isik, kelle õigusi leping mõjutab, kelleks on üldjuhul vaid lepingupool. Kuna üürilepingu esemeks oli vallasasi, mille omanik ostueesõiguse teostamise käigus vahetus, siis üürileandja õigused ja kohustused vallasasja omandajale üle ei lähe (VÕS § 291 lg 1). Käesoleval juhul ei ole hageja üürilepingu pooleks ning talle ei ole üle läinud ka üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ega kohustused. Seega ei saa hageja üürilepingu tühisuse tuvastamist nõuda. Kohus on nimetatud asjaolule tähelepanu pööranud 28.04.2010 kohtuistungil (kd II t lk 83). Sellest tulenevalt tuleb hageja nõue üürilepingu tühisuse tuvastamiseks jätta rahuldamata. Teise nõudena nõuab hageja kohustada kostjat tagastama XXXja XXXasuvad eluruumid ning eluruumide vabatahtlikust tagastamisest keeldumise korral määrata otsuse täitmise viisiks kostja väljatõstmine. Selle nõude lahendamisel tuleb tuvastada, kas kostjal on õiguslik alus eluruumide nr 2 ja 5 kasutamiseks. Kohtuistungil on kohus tuvastanud ning pooled on nõustunud, et eluruumi nr 2 koosseisu kuuluvad ruumid eksplikatsioonil märgistatud numbritega 5 ja 6 (plaan kd I t lk 56) ja eluruum nr 5 asub teises hoones, mis on eksplikatsioonil märgistatud numbriga 2 (endine pesuköök, plaan kd I t lk 53). Kostja on seejärel selgitanud, et tema arusaama järgi on vaidlusalune üürileping sõlmitud eluruumi nr 5 kasutamiseks (ehk väidetav eluruum nr 2 oli tema arvates eluruum nr 5, kd II t lk 100-101). Kohus on eelnevalt tuvastanud, et üürileping, millele kostja eluruumi õigusliku alusena tugineb, on sõlmitud 2009.a vahetult enne XXXelamu omandi ja valduse hagejale üleandmist. Käesolevas asjas ei ole elamu, kus vaidlusalune eluruum nr 5 asub, kinnisasi. Seega puudub kostjal igasugune õiguslik alus eluruumi nr 2 kasutamiseks VÕS § 291 lg 1 tulenevalt. VÕS § 291 lg 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Kuna kostja pole kordagi väitnud, et ta eluruumi nr 2 ei kasuta ning ta tugineb vaidlusalusele üürilepingule, kus on märgitud

üüritavaks eluruumiks „ XXX“ (kd I t lk 9), siis õiguskindluse huvides kuulub hageja nõue selles osas rahuldamisele. Kostja väidab, et tal on eluruumi nr 5 kasutamise osas üürileping endise elamu omanikuga (ST). Tunnistaja STei ole sellise võlasuhte olemasolu kinnitanud. Kuna käesolevas asjas ei olnud elamu, kus eluruum asub, omaniku vahetamisel kinnisasi, siis kostja ei saa tugineda VÕS § 291 lg 1 sättele. Kui üürilepingu esemeks on vallasasi, siis üürileandja õigused ja kohustused vallasasja omandajale üle ei lähe (Võlaõigusseadus II kommenteeritud väljaanne, 2007.a, lk 191). Samuti ei oma tähtsust, kas kostja omab eluruumi sissekirjutust. Tunnistaja STon selgitanud sissekirjutamise asjaolusid, mille kohaselt sissekirjutust oli vaja selleks, et kostja poeg saaks seal koolis käia. 2003.a elas STkoos kostjaga Muugal (kd II t lk 86). Sissekirjutus ei anna eluruumi kasutamiseks õiguslikku alust. Seega pole kostjal õiguslikku alust eluruumi nr 5 kasutamiseks, kuna tal ei ole hagejaga kehtivat üürilepingut sõlmitud. Kostja viitab asjaolule, et hageja on 18.03.2009 teinud üürilepingu ülesütlemise avalduse ning kostja vaidlustas selle Tallinna üürikomisjonis, kus 02.09.2009 määrusega lõpetati menetlus kostja nõudes hageja vastu üürilepingu pikendamiseks (kd I t lk 47, 189-190). Kostja kohustus on käesolevas asjas tõendada, et tal on õiguslik alus eluruumi nr 5 kasutamiseks. Asjaolu, et hageja on 18.03.2009 saatnud teate, kus muuhulgas on viited ka üürilepingu ülesütlemisele, ei tõenda pooltevahelise üürilepingu olemasolu. Nimetatud teates tugineb hageja esimese asjaoluna üürilepingu tühisusele ning on selgelt ja arusaadavalt avaldanud, et ei tunnistaja üürilepingulist suhet kostjaga. Samuti ei ole piisav üürisuhte tõendamiseks esitatud kolm kviitungit (kd I t lk 178-179), kuna hageja nimetatud summasid vastu ei võtnud ning need tagastati (kd I t lk 176). Kohus on tuvastanud, et hageja on XXXasuva elamu omanik ning kostjal puudub õiguslik alus eluruumide nr 2 ja 5 kasutamiseks. Tulenevalt AÕS § 80 lg 1 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Seega on hagejal õigus asja omanikuna eluruumide väljanõudmiseks kostja ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Kostjal ei ole alust asja väljaandmisest AÕS § 83 lg 1 tulenevalt keelduda, kuna tal ei ole õigust asja vallata. Kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra tulenevalt TsMS § 445 lg 1. Kinnisasja väljaandmist reguleerib täitemenetluse seadustiku (TMS) § 180, mille lõikest 3 tulenevalt, kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui ka isikud. Vajaduse korral kaasab kohtutäitur kinnisasja väljaandmiseks politsei. Kostja esitas 10.06.2010 vastuväite kohtu tegevusele. TsMS § 333 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline esitada vastuväite kohtu tegevuse kohta menetluse juhtimisel, samuti vastuväite menetlussätte rikkumise, eelkõige menetlustoimingu tegemise vorminõuete rikkumise kohta. Kostja vaidlustab kohtu tegevust, millega kohus jättis tõendina vastu võtmata kostja poolt 07.05.2010 esitatud üürilepingu. Vastavalt TsMS § 329 lg 1 peavad menetlusosalised esitama menetluses oma avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. Pärast eelmenetluse lõppemist võib uusi avaldusi, taotlusi, väiteid, tõendeid ja vastuväiteid esitada üksnes juhul, kui neid ei olnud mõjuval põhjusel võimalik varem esitada. Avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited, mille kohta ei ole vastaspoolel esitatuga tutvumata tõenäoliselt võimalik seisukohta võtta, tuleb TsMS § 330 lg 1 kohaselt esitada enne asja arutamiseks määratud kohtuistungit nii, et vastaspoolel oleks võimalik esitatuga vajalikul määral tutvuda ja kujundada oma arvamus. Vastavalt TsMS § 331 lg 1

menetleb kohus pärast selleks ettenähtud tähtaja möödumist või TsMS § 329 või 330 sätestatut rikkudes esitatud avaldust, taotlust, tõendit või vastuväidet üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Viimati viidatud normist tuleneb kohtule diskretsiooniõigus lubada menetlusosalisel erandjuhtudel esitada tõendeid hilinenult. Kohtul ei ole selle sätte järgi kohustust võtta uusi tõendeid vastu. Käesolevas asjas oli määratud kohtuistung 28.04.2010 kell 10:00 ning kirjalik eelmenetlus oli lõppenud. 28.04.2010 kohtuistungil väitis kostja esindaja, et kostja ei saanud istungile ilmuda tervislikel põhjustel ning kostja on haiglas (kd II t lk 82). Kohus määras kostja esindajale kirjaliku seisukoha esitamiseks tähtaja 14.05.2010 kuna kostja tahtis anda selgitusi asjas tähtsust omavate asjaolude kohta (kd II t lk 82, 87). Kostja esitas kirjaliku seisukoha, mis sisaldas uusi asjaolusid ning tõendit – üürilepingut (kd II t lk 100-104). Kostja põhjendas tõendi hilinenult esitamist asjaoluga, et ei leidnud seda varem üles ning tahtis seda tõendit esitada kohtuistungil, kuid kahjuks jäi ta haigeks. Haigestumise kohta esitas kostja ka tõendi (saatekiri, kd II t lk 102). Kuna haigestumise kohta esitatud tõend oli ebamäärane, tegi kohus tõendi väljastanud arstile järelepäringu. Tõendi väljastanud sisearst dr. Riina Männik on selgitanud, et kostja viibis haigla vastuvõtutoas 27.04.2010.a kell 12:40 ja 28.04.2010 kell 13:46. Kostja oli 27.04.2008 jälgimisel mõned tunnid ning oma tervisliku seisundi tõttu oleks patsient saanud kohtuistungile ilmuda, kuid kõnelemisel ei oleks saanud välistada vähesel määral esinevat kõnedefekti (kd II t lk 111). Eeltoodust lähtuvalt asub kohus seisukohale, et kostja on esitanud uue tõendi pärast kohtu poolt määratud ja seaduses sätestatud tähtaega, omamata selleks mõjuvat põhjust (TsMS § 330 lg 1, 3). Kostja poolt vastuväites toodud argumendid ei lükka ümber kohtu eelnevalt avaldatud seisukohta tõendi vastuvõtmisest keeldumise kohta. Oluline on ka see, et kostja ei ole üheski oma vastuses kohtule märkinud, et tal võib selline tõend olemas olla. Seega pole veenev kostja väide, et ta ei leidnud seda dokumenti enne kohtuistungit üles. Lisaks märgib kohus, et kostja poolt esitatud tõend (kd II t lk 103-104) ei saa olla asja lahendamisel otsustava tähendusega ning käesoleval juhul ei esine olukorda, kus otsus võidakse teha tõendi esitamist taotleva poole kahjuks tõendamatuse tõttu, kuna käesolevas asjas on nimetatud asjaolu kohta tõendid esitatud ja kogutud. Kohtu järelduste kohaselt ei saaks kostja tugineda endise omaniku ST’ga sõlmitud üürilepingule, kuna VÕS § 291 lg 1 rakendub üksnes kinnisasja üürilepingutele ning kuna käesolevas asjas on üürilepingu esemeks vallasasi, mille omanik on vahetunud, siis sellisel juhul üürileandja õigused ja kohustused vallasasja omandajale üle ei lähe ning kostja lepingu täitmist enam täitmise võimatuse tõttu nõuda ei saaks. Vastuväite pealkirjas on märgitud ka kostja vastuväide tunnistajate ülekuulamisest keeldumise kohta. Kuna tunnistajate ülekuulamise taotluse osas oli kohus seisukoha võtnud enne kohtuistungit ja kohtuistungil osales kostja esindaja, siis tulenevalt TsMS § 333 lg 2 ei saa vastuväidet enam esitada. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus on hagi osaliselt rahuldanud. Hinnates nõuete mahtu ja keerukust jätab kohus hageja menetluskulud 70 % ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 30 % ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 tulenevalt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. TsMS § 174 lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, käesoleva paragrahvi lõikes 2