Alexandra Romi hagi Linda White vastu üürilepingu tähtajalisuse tunnustamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetlus Vaidlustatud kohtulahend
25 000 krooni Harju Maakohtu 15.01.2009 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Alexandra Romi apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
17.06.2010, avalik kohtuistung Hageja Alexandra Rom (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXX XXX-XX XXXXXXX XXXXX), esindaja Lembit Ülper; Kostja Linda White (sünd. XX.XX.XXXX, elukoht XX
XXXXXXX XXXXX, XXXXXXX, XXXXX XXXXXXXXXX
XXXXXXX, XXXXXXXXXX), esindaja Martin Teder.
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 15.01.2009 otsus Alexandra Romi hagis Linda White vastu üürilepingu tähtajalisuse tunnustamiseks ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
2.Tuvastada, et hageja ja Tallinna linna vahel 26.07.1994 sõlmitud ja 12.03.1998 kirjalikult vormistatud üürileping on tähtajaline.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud Linda White kanda. Edasikaebe kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult
teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti vastuväited ja seisukohad teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.16.04.2008 esitas hageja Harju Maakohtule hagi kostja vastu, milles palus tunnustada üürilepingu tähtajalisust.
2.Hageja kasutab alates 26.07.1994 Tallinnas XXXXXX XXX-XX asuvat eluruumi (edaspidi eluruum). 12.03.1998 allkirjastasid hageja ja Tallinna linn eluruumi üürimise jätkamiseks tähtajalise üürilepingu parandatud redaktsiooni. Üürilepingu p 2.4 järgi, kui enne lepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks järgnevaks viieks aastaks. Pooled ei taotlenud lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, mistõttu leping pikenes tähtajalise lepinguna järgnevaks viieks aastaks, selle tähtaja saabudes aga järgnevaks viieks aastaks. Üürileping ei ole lõppenud, seda ei ole lõpetatud ning hageja elab vaidlusaluses eluruumis praeguseni.
3.20.12.2006 Tallinna Linnavalitsuse korraldusega otsustati Tallinnas XXXXXX XXX asuv elamu tagastada kostjale. 23.05.2007 anti elamu vara üleandmise-vastuvõtmise aktiga kostjale üle. Hageja pöördus 31.12.2007 Tallinna Üürikomisjoni, paludes tunnustada 12.03.1998 sõlmitud üürilepingu tähtajalisust. Üürikomisjon jättis hageja avalduse 28.03.2008 otsusega rahuldamata.
4.Hageja palub tunnustada, et hageja ja Tallinna linna vahel 26.07.1994 sõlmitud üürileping ja 12.03.1998 sõlmitud üürileping on tähtajalised. Kostja vastus
5.Kostja vaidles hagile vastu, palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
6.Hageja ei ole tõendanud, et 1994.a sõlmiti temaga tähtajaline üürileping. Asjaolu, et hageja on registreeritud eluruumi elanikuks alates 26.07.1994, ei tõenda, et temaga sõlmiti sel kuupäeval tähtajaline üürileping. Hagejaga sõlmiti üürileping 12.03.1998. Selle üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 18 lg 1 sätestas üheselt, et kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni võib seda vara üürile anda üksnes tähtajatult ning tähtajatule üürilepingule ei kohaldu ORAS § 121. Hageja pidi olema teadlik, et tema eluruumi elanikuks registreerimise ajaks oli kostja õiguseellane esitanud avalduse hoone tagastamiseks ning toimus tagastamismenetlus. Hageja oli teadlik Tallinna Ringkonnakohtu jõustunud otsusest haldusasjas nr II-3144/00, millega tuvastati, et õigustatud subjekt muutis 1993.a oma tahteavaldust ja soovis vara tagastamist. Halduskohtumenetlusse oli kolmanda isikuna kaasatud ka hageja. Hageja pidi üürilepingut sõlmides teadma, et tegemist on omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud varaga, mida võidakse õigusjärgsele omanikule tagastada. Hoone õigusjärgsele omanikule tagastamise ajal ei elanud eluruumis keegi. Ka praegusel ajal ei ela selles eluruumis keegi. Maja kostjale üleandmise ajal oli korteris välja lülitatud elekter ja vesi, korter oli lõhutud ja muudetud elamiskõlbmatuks. Hageja on kostjale teatanud, et ta ei tarbi kommunaalteenuseid.
Maakohtu otsuse põhjendused
7.Harju Maakohus jättis 15.01.2009 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
8.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejaga sõlmiti 1994.a tähtajaline üürileping, mis võis lepingu järgi pikeneda samaks tähtajaks, või sõlmiti vastuolus sellel ajal kehtinud ORAS § 18 lg-ga 1 tähtajaline üürileping esimest korda 1998.a. Pooled ei vaidle selle üle, et linnaosavalitsuse korraldusel vormistati hagejale eluruumi asustamise tõend ning hageja kasutas eluruumi alates 1994.a õiguslikul alusel. Kuna üüri suurus määrati Vabariigi Valitsuse kehtestatud aluste ja metoodika järgi, ei olnud vaja sõlmida kirjalikku üürilepingut. Seega on tõenäoline, et 1994.a hagejaga kirjalikku üürilepingut ei vormistatud. Samas ei ole üüri suurust kokku lepitud ka 1998.a kirjalikus üürilepingus. Hageja ei ole väitnud, et temaga sõlmiti 1994.a suuline üürileping, ega esitanud tõendeid üürisuhte tingimuste tõendamiseks. Samuti ei ole hageja esitanud kohtule väidetavat 1994.a kirjalikku lepingut.
9.Hageja üürilepingute sõlmimisega seotud väited on vastuolulised. Hageja väitel ei ole 1994.a sõlmitud kirjalikku lepingut säilinud ning 1998.a allkirjastati parandatud redaktsiooniga kirjalik tähtajaline üürileping, mis asendas esialgse lepingu. 12.03.1998 sõlmitud leping on vormistatud Tallinna Linnavalitsuse 24.09.1993 määrusega nr 308 kinnitatud eluruumi üürilepingu blanketile, millele on käsitsi juurde kirjutatud poolte, üürilepingu sõlmimise alusdokumendi ja eluruumi andmed ning lepingu tähtaeg. Seega oli lepingublankett täpselt samal kujul olemas ka väidetavalt 1994.a üürilepingu sõlmimise ajal. 1998.a vormistatud leping saab väidetavast varasemast lepingust erineda üksnes tähtaja poolest. Selle üürilepinguga anti hageja kasutusse ühiskorteri kolm tuba. Kuna üürilepingu uue redaktsiooni allkirjastamine oli hageja väitel vajalik tingimuste täpsustamiseks ja seaduse nõuetega kooskõlla viimiseks, kuid muid tingimusi peale üürilepingu lõpptähtaja ei ole lepingublanketil muudetud, tuleb järeldada, et varem kirjalikku üürilepingut ei sõlmitud.
10.12.03.1998 sõlmiti eluruumi üürileping viieks aastaks, s.o tähtajaga 12.03.2003. Kuna lepingu blankett on 1993.a olnud samasugune, pidi ka 1994.a väidetavalt sõlmitud tähtajaline kirjalik leping sisaldama samu tingimusi. Seega oleks ka 1994.a leping tähtaja lõppemisel pikenenud järgmiseks viieks aastaks. Hageja ei ole tõendanud, milliseks tähtajaks sõlmiti 1994.a leping. Kuna hageja väitel üksnes täpsustati 1998.a lepingu tingimusi, pidanuks ka 1994.a leping olema sõlmitud viieaastase tähtajaga. Hageja ei ole põhjendanud, miks oli eluruumi elama asumisest kolme aasta möödumisel vaja lepingu tähtaeg uuesti määrata. Eeltoodu tõendab, et üürisuhe vormistati kirjalikult esimest korda 12.03.1998 ja määrati üürilepingu tähtaeg. Juhul kui 1994.a oleks sõlmitud kirjalik tähtajaline leping, tuleks 1998.a üürileping lugeda uueks lepinguks, sest selle üürilepingu p 2.4 järgi loetakse leping pikenenuks viieks aastaks, kui kumbki pool ei teata lepingu lõpetamisest või uue lepingu sõlmimisest. Kuna Tallinna linn ei ole soovinud lepingu automaatset pikenemist, vaid esitas hagejale allkirjastamiseks lepingu, millel puudub viide varasemale lepingule, on tegemist uue lepinguga. Varasema üürilepingu puudumist tõendab ka asjaolu, et 1998.a üürilepingu aluseks on Tallinna Linnavalitsuse 27.06.1994 korraldus nr 265 ja vahetusorder nr 1105. 1998.a üürilepingus ei ole viidet varasemale lepingule. Seega on 1998.a sõlmitud leping ainus kirjalik üürileping, mis sõlmiti hagejale antud eluruumi asustamistõendi alusel.
11.12.03.1998 oli elamu tagastamise otsustamine pooleli. 04.09.1995 tunnistati XXXXXX XXX ehitiste ja krundi õigustatud subjektiks kostja õiguseellane R-A. Galins. Asjas kohaldub 02.03.1997 jõustunud ORAS § 18 lg 1, mille kohaselt kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni võib vara valdaja seda rentida või muul viisil valdusesse anda üksnes tähtaega määramata, välja arvatud, kui õigustatud subjektid on nõus tähtajalise suhtega. Hageja ei
ole tuginenud asjaolule, et kostja või tema õiguseelneja oleksid andnud nõusoleku tähtajalise üürilepingu sõlmimiseks. Tõendatud ei ole, et õigustatud subjekt oleks andnud notariaalselt tõestatud nõusoleku sõlmida 12.03.1998 tähtajaline leping. Seega on 1998.a sõlmitud üürileping vastuolus lepingu sõlmimise ajal kehtinud ORAS § 18 lg-ga 1.
12.Seadusega vastuolus olev tehing on enne 01.01.2006 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg 2 järgi tühine, v.a kui seadust ei ole rikutud oluliselt. Õigusvastaselt võõrandatud vara kasutusse andmisele piirangute seadmise eesmärk on vältida vara koormamist uute nn eelisüürilepingutega õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamise ajal, kuid võimaldada siiski ruumide kasutamist. Seadusandja on pidanud vajalikuks õigustatud subjektide kaitseks määrata, et kuni vara tagastamise otsustamiseni võib vara kasutamiseks sõlmida üksnes tähtajatuid üürilepinguid. Tähtajatutele üürilepingutele ei laiene ORAS §-s 121 sätestatud üürilepingu pikenemise kord ning lepingud saab lõpetada kolmekuulise etteteatamisega. Seega tähtajalise lepingu sõlmimise keeldu rikkudes sõlmitud üürileping toob õigusvastaselt võõrandatud vara tagasisaajale kaasa kohustuse taluda pärast vara tagasisaamist üürilepingut, mille lõpetamise võimalused on tähtajatu üürilepinguga võrreldes piiratumad. Seega on tähtajalise lepingu sõlmimise keelu rikkumine oluline seaduse rikkumine. TsÜS § 68 järgi ei too tehingu ühe osa kehtetus kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka kehtetu osata. Kuna enne 1998.a üürilepingu sõlmimist kasutas hageja eluruumi kirjaliku lepinguta, oleksid pooled sõlminud üürilepingu ka tähtaja tingimuseta.
13.Hageja ei ole aastaid kasutanud XXXXXX XXX-XX asuvat eluruumi ega tasunud kommunaalteenuste eest. Eluruumis ei ole elektrit ega vett ning eluruum on muudetud kasutamiskõlbmatuks. Hageja elab aastaid teises kohas. Apellatsioonkaebus
14.Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada hagi ning jätta menetluskulud kostja kanda.
15.Seaduse kohaselt on eluruumi üürileping tähtajaline, algusega 26.07.1994. Seega ei ole põhjendatud kohtu järeldus, et kuna kirjalikku üürilepingut ei ole kohtule esitatud, siis puudub hagejal tähtajaline üürileping XXXXXX XXX-XX korteri üürimiseks vaatamata sellele, et üürileandja andis märgitud korteri hageja kasutada. 1994.a üürilepingu tingimused ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel olulised, kuivõrd vaidlus käib üksnes üürilepingu tähtajalisuse üle ning ES kohaselt oli üürileping igal juhul tähtajaline. Seega on vaidlusaluse üürilepingu tähtaegsus seadusest tulenevalt tõendatud, samuti on tõendatud, et 26.07.1994 sõlmitud üürilepingut kuni üürilepingu nr 95/S allkirjastamiseni ei lõpetatud ning see ei olnud ka lõppenud, vaid jätkus üürilepingu nr 95/S vormis edasi.
16.Hageja sai ES tulenevalt 1994.a sõlmida üksnes tähtajalise üürilepingu ja see ka sõlmiti. Kuna hagejaga sõlmitud tähtajaline üürileping ei olnud lõppenud ning seda ei lõpetatud, siis ei ole hagejaga 12.03.1998 allkirjastatud tähtajaline eluruumi üürileping nr 95/S esmane üürileping, millele tähtaja kandmine enam ei oleks olnud võimalik. Seega ei ole kohtu järeldused 12.03.1998 allkirjastatud tähtajalise eluruumi üürilepingu nr 95/S sõlmimise tähtaja osas õiged.
17.Samuti ei ole õige kohtu järeldus, et 12.03.1998 allkirjastatud tähtajaline eluruumi üürileping nr 95/S on esmane üürileping, mida tähtajalisena sõlmida ei oleks seaduse kohaselt saadud.
18.Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga, et ta ei ole tõendanud, et 1998.a tähtajaline eluruumi üürileping oleks seotud 1994.a allkirjastatud tähtajalise eluruumi üürilepinguga ning et 1998.a allkirjastatud eluruumi üürilepingut nr 95/S tuleb pidada uuesti sõlmitud lepinguks. Kohus ei selgita, milliseid täiendavaid seoseid tulnuks veel esitada üürilepingu järjepidevuse tõendamiseks ja millist tähtsust need oleksid omanud hagi tõendamiseks - tunnustada
26.07.1994 sõlmitud tähtajalise üürilepingu ja 12.03.1998 allkirjastatud tähtajalise eluruumi üürilepingu nr 95/S varasema üürilepingu jätkuna, tähtajalisust korteri üürimise jätkamiseks. Muud üürilepingu tingimused ei oma hagi aluse ja nõude seisukohalt tähtsust ning neid ei ole selles hagis vaidlustatud.
19.Kohus on jätnud tähelepanuta, et vaidluse all on üksnes hagejaga sõlmitud üürilepingu, mis algas 26.07.1994 ning mis jätkus katkematult tähtajalise eluruumi üürilepingu nr 95/S vormis, tähtaegsus. Muud tingimused ja sätted ei ole olulised, sõltumata sellest kas neid muudeti või mitte. Hageja on väitnud, kinnitanud ja tõendanud, et temaga sõlmitud üürilepingu tähtaegsust ei muudetud. Tähtaja pikkuse üle ei ole vaidlust.
20.Üürilepingu redaktsioonilised eripärad või nende puudumine ei oma hagi lahendamise seisukohast tähtsust. Hageja on tõendanud 26.07.1994 alanud üürisuhte ja-lepingu jätkumist ja järjepidevust kuni käesoleva ajani, viited on lepingul nr 95/S. Hagejaga 26.07.1994 sõlmitud üürilepingut ei ole lõpetatud ning see ei ole lõppenud, vaid jätkub üürilepingu nr 95/S vormis (kus on viited 1994.a alanud üürisuhte ja sellest ES alusel tulenevale vähemalt suulise üürilepingu olemasolule) käesoleva ajani. Vastupidist ei ole tõendatud ega sellist kahtlustustki tõstatatud. Seega on meelevaldne kohtu järeldus, et hagejaga sõlmiti 1998.a täiesti uus ja iseseisev üürileping, mida enam tähtajalisena ilma õigustatud subjekti nõusolekuta sõlmida ei oleks saadud. Hageja ei saa vastutada ega vastuta selle eest, millises vormis või millisel blanketil või mis aastal kinnitatud blanketil temaga üürileping sõlmiti. Vähemalt suuline üürileping oli üürileandja 27.06.2005 korralduse nr 265 ja vahetusorderi nr 1105 alusel sõlmitud ning mida ei ole lõpetatud.
21.Kohtumenetluses on tõendatud, et üürisuhe XXXXXX XXX-XX, Tallinn, korteri üürimiseks tekkis hagejal 26.07.1994. Samal ajal sõlmiti hagejaga vähemalt suuline tähtajaline üürileping XXXXXX XXX-XX, Tallinn, korteri üürimiseks. Tulenevalt ES § 31 lg 2 oli hagejaga sõlmitud üürileping tähtajaline, sõltumata üürilepingu vormist. Varasemat üürilepingut jätkav tähtajaline eluruumi üürileping nr 95/S ei muutnud hagejaga 26.07.1994 sõlmitud vähemalt suulist üürilepingut tähtajatuks, vaid jätkus endiselt tähtajalisena, jätkudes tähtajalisena käesoleva ajani. Hagejaga sõlmitud tähtajaline üürileping XXXXXX XXX-XX, Tallinn, korteri üürimiseks oli kehtiv ka kostjale elamu tagastamise ajal. Kostja võttis elamu tagastamisel üle hagejaga sõlmitud tähtajalise üürilepingu nr 95/S XXXXXX XXX-XX, Tallinn, korteri üürimiseks hageja poolt. Hagejaga sõlmitud tähtajaline üürileping XXXXXX XXX-XX, Tallinn, korteri üürimiseks ei ole lõppenud, seda ei ole lõpetatud ega vaidlustatud. Erinevalt kohtuotsusest leiab hageja, et tal on jätkuvalt XXXXXX XXX-XX, Tallinn, korteri üürimiseks kehtiv tähtajaline üürileping.
22.Meelevaldne on kohtu järeldus, et pooled oleksid üürilepingu sõlminud ka tähtaja tingimuseta. Otsusest ei nähtu, kuidas kohus sellisele järeldusele jõudis. Hageja ei ole kunagi väitnud, et ta oleks sõlminud ka tähtajatu üürilepingu, sest just üürilepingu tähtaegsus oli kodu allesoleku tagamiseks esmatähtis. Hagejale ja tema perekonnale, kus on mitu alaealist last, oli ja on eluliselt tähtis alalise, garanteeritud elukoha olemasolu, mida on võimalik tagada üksnes tähtajalise üürilepingu kaudu.
23.Kogu korter, millest hageja kasutab osa tubasid, ei ole alaliseks aastaringseks elamiseks kõlbulik asjaolude tõttu, millede eest hageja ei vastuta. Üürnik ei saa renoveerida elektri-, kütteja veevarustussüsteemi. Üürileandjaga on peetud palju vaidlusi korteri kordategemiseks, kuid tagajärjetult. Samas tõendas hageja, et ta on kasutanud ja kasutab korterit vastavalt võimalustele ja vajadustele elamiseks, trotsides normaalset elamist segavaid raskusi. Vastupidist ei ole tõendatud. Üürileandja loob kõikvõimalikke takistusi ja ebamugavusi üüritud korteri kasutamiseks, sundimaks sellisel ebaausal teel üürnikku kas korterist lahkuma, üürilepingust
loobuma või saavutamaks üürilandjale ühepoolselt kasulikke üüritingimusi. Toodud asjaolud ei ole seotud hagi alusega ning hagiesemega, mistõttu kohus ei tohiks otsust tehes neid asjaolusid arvesse võtta. Kohus on ka neid asjaolusid hagi rahuldamata jätmisel arvestanud, väljudes sellega hagi raamidest. Kuivõrd kohus on omavoliliselt väljunud hagi raamidest, võttes arvesse hagiväliseid asjaolusid hagi rahuldamata jätmisel, siis on apelleeritav kohtuotsus seadusevastane.
24.Kohus leidis, et 12.03.1998 oli käimas reformimenetlus ning kuni tagastamise küsimuse otsustamiseni ei saanud ORAS § 12 lg 1 järgi ilma õigustatud subjekti nõusolekuta tähtajalist üürilepingut 12.03.1998 sõlmida. Kohus eirab fakti, et kostja tunnistati õigustatud subjektiks alles 04.09.1995 ning tema vara kompenseerimine otsustati 16.10.1995 Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 2936-k. Seega polnud hagejaga tähtajalise üürilepingu sõlmimisel 26.07.1994 vajalik õigustatud subjekti nõusolek, samuti polnud seda järgnevalt vaja varasema tähtajalise eluruumi üürilepingu jätkuna 12.03.1998 tähtajalise üürilepingu uue redaktsiooni allkirjastamisel. Kuigi Tallinna Halduskohtu 02.02.2000 otsusega haldusasjas nr 3-97/99 tühistati Tallinna Linnavalitsuse 16.10.1995 korraldus nr 2936-k, toimus see siiski mitu aastat peale hagejaga tähtajalise üürilepingu sõlmimist. Iseenesest, see asjaolu, mida pooled siis ei saanud ega pidanudki teadma, ei muuda hagejaga sõlmitud tähtajalist üürilepingut tähtajatuks. Vastus apellatsioonkaebusele
25.Kostja ei nõustunud apellatsioonkaebusega, palub jätta selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu otsus
26.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse väära kohaldamise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada. Ringkonnakohus saab teha uue otsuse ilma asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
27.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja valdas alates 26.06.1994 kostja eluruumi õiguslikul alusel. Seda kinnitavad ka toimiku lk-del 35-36 asuv Tallinna Kesklinna Valitsuse 27.06.1994 korraldus eluruumi asustamise kohta. Sama eluruumi suhtes hagejaga 12.03.1998 linna poolt kirjaliku üürilepingu vormistamine viitab kolleegiumi hinnangul asjaolule, et ka sellele eelnenud eluruumi kasutamine põhines pooltevahelisel üürilepingul. Enne 01.09.1994 kehtinud TsK § 49 järgi ei olnud eluruumi üürileping tühine alates 01.07.1992 kehtinud ES § 31 lg-s 1 sätestatud eluruumi üürilepingu kirjaliku vormi nõude järgimata jätmise tõttu, sest ES § 31 lg 1 ei näinud kirjaliku vormi nõude rikkumise tagajärjena ette eluruumi üürilepingu tühisust. Ka pärast 01.09.1994 ei olnud ES § 31 lg 1 eesmärgiks kaasa tuua muus kui kirjalikus (või kirjalikus ja notariaalselt tõestatud) vormis sõlmitud eluruumi üürilepingu tühisust ning järelikult kehtisid ka alates 01.09.1994 sõlmitud suulised eluruumi üürilepingud.
28.1994. a hagejaga sõlmitud üürileping pidi olema tähtajaline lepingu sõlmimise ajal kehtinud ES § 31 lg 2 järgi. Sellest sättest tulenevalt oli üürileping tähtajaline isegi juhul, kui lepingus ei olnud tähtaega määratud. Viimasel juhul loeti üürileping sõlmituks viieks aastaks. Seega juhul, kui üürileping sõlmiti 26.07.1994. a, tuli see seaduse järgi lugeda sõlmituks tähtajalisena viieks aastaks, s.o kuni 26.07.1999. Kuna üürileping oli alates 26.07.1994 tähtajaline, siis kohaldub lepingule ORAS § 121.
29.Alates 01.07.2002 kehtiv võlaõigusseadus (VÕS) ei sätestanud enam üldise reeglina üürilepingu seaduse alusel tähtajalist pikenemist nii nagu varem kehtinud ES § 32. VÕS § 310 lg 2 kohaselt muutub vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürileping tähtaja
möödumisel tähtajatuks, kui kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist. Selle tulemusena muutus hagejaga 26.07.1994 sõlmitud üürileping tähtajatuks alates 26.07.2004.
30.02.03.1997 jõustunud ORAS § 18 lg 1 viienda lause järgi ei kohaldata ORAS § 121 sätteid tähtajatu üürilepingu suhtes. See ei kehti nende kehtivate üürilepingute kohta, mis sõlmiti enne 02.03.1997, olid tähtajalised seadusest tulenevalt ja muutusid tähtaja lõppemisel pärast võlaõigusseaduse jõustumist VÕS § 310 lg 1 või 2 järgi tähtajatuks. ORAS § 18 lg 1 viienda lausega sätestatud tingimus on otseselt seotud ORAS § 18 lg 1 neljandas lauses sätestatud tingimusega, et õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni on vara valdajatel õigus seda rentida või muul viisil valdusse anda üksnes tähtaega määramata, välja arvatud, kui õigustatud subjektid on nõus tähtajalise suhtega. ORAS § 18 lg 1 neljanda lause mõtte järgi mõjutab see üksnes neid kasutuslepinguid, mis sõlmitakse pärast 02.03.1997. Nimetatud sättele tagasiulatuvat jõudu sätestatud ei ole. Seega saab ORAS § 18 lg 1 neljandat ja viiendat lauset koos tõlgendades järeldada, et ORAS § 121 sätteid ei kohaldata ainult nende tähtajatute üürilepingute suhtes, mis sõlmiti pärast 2. märtsi 1997.
31.Kehtivatele üürilepingutele, mis olid sõlmitud enne 02.03.1997 ja muutusid tähtajatuteks VÕS § 310 lg 1 või 2 alusel, kohaldub ORAS § 121 lg 1, mille järgi elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti. Kuna teistsuguse kokkuleppe kohta ei ole kohtule tõendeid esitatud, ning vaidlust ei ole selles, et vara tagastati kostjale 30.12.2006, tuleb lugeda hageja ja Tallinna linna vahel 26.07.1994 sõlmitud leping eeltoodu põhjal tähtajaliseks ja kehtivaks kuni 30.12.2009.
32.Eraldi võetuna on 12.03.1998 sõlmitud üürilepingu p 2.1, milles on sätestatud tingimus lepingu tähtaja kohta ning p 2.4, milles lepingupooled leppisid kokku, et leping pikeneb viieks aastaks juhul, kui enne lepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, tühine alates 02.03.1997 kehtiva ORAS § 18 lg 1 neljanda lause alusel. Selle sätte järgi oli kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni vara valdajatel õigus seda rentida või muul viisil valdusse anda üksnes tähtaega määramata, välja arvatud, kui õigustatud subjektid olid nõus tähtajalise suhtega. Vaidlust ei ole selles, et 12.03.1998 vormistatud üürilepingu tähtaja ega selle pikenemise kohta ei olnud õigustatud subjekti nõusolekut. Seetõttu ei saanud 12.03.1998 vormistatud üürileping eraldi võetuna olla ORAS § 18 lg 1 neljanda lause tõttu olla tähtajaline. Kuna aga kõnealusel juhul sõlmiti tähtajaline üürileping juba 26.07.1994 ning see pikenes alates 26.07.1999 ES § 32 lg 2 järgi viieks aastaks, siis ei ole üürilepingu tähtajalisuse ja kehtivuse jaoks tähtsust 12.03.1998 vormistatud lepingus märgitud tühistel tähtaja ja lepingu tähtajalise pikenemise tingimustel.
33.Hagi rahuldamise tõttu tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda.
Iko Nõmm
Tiit Kollom
Gaida Kivinurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.