Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Kentmanni kohtumaja · 15.06.2010

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja
Kohtuasja number: 2-08-23514/27
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 15.06.2010
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 10 949

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Harju Maakohus

Kohtunik

Viivi Villemson

Otsuse tegemise aeg ja koht

15.juuni 2010.a Tallinn, Kentmanni kohtumaja

Tsiviilasja number

2-08-23514

Tsiviilasi

Korteriühistu hagi SM vastu võlgnevuse 23 299,65 krooni ja viiviste saamiseks ning SM vastuhagi Korteriühistu vastu 23.03.2005 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks

Hagihind ja vastuhagi hind

23 299,65 krooni ja 20 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

Hageja Korteriühistu (registrikood xxx, asukoht xxx)

esindajad

Hageja seaduslik esindaja A A Hageja nõustaja Marina S Kostja SM (isikukood xxx, elukoht xxx) Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Raini N

Kohtuistungi toimumise aeg

12.mai 2010.a

RESOLUTSIOON

1.Rahuldada hagi.

2.Välja mõista SM 33 104,12 krooni (kolmkümmend kolm tuhat ükssada neli krooni 12 senti) Korteriühistu kasuks.

3.Välja mõista SM viivis 0,07% päevas põhinõudest (23 299,65 krooni) alates 01.oktoobrist 2009 kuni põhinõude täitmiseni Korteriühistu kasuks.

4.Jätta vastuhagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta SM kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Sarnased lahendid

Võlaõigus

Selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja selle põhjendused Korteriühistu esitas 12.06.2008.a hagi SM vastu võlgnevuse 13 804,045 krooni ja viiviste saamiseks. Hageja suurendas nõuet 09.02.2009 ja 20.10.2009 ning palus kostjalt välja mõista 23 299,65 krooni ja viivist 9 804,47 krooni ning alates 01.10.2009 viivist 0,07% põhinõudest. Hageja esitas 14.05.2009 hagi tervikteksti SM kuulub Xxx asuv korteriomand. Kostja on Korteriühistu liige alates 21.03.2006 (I kd, tl 129). Korterühistuseaduse (KÜS) § 7 lg 3 järgi korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Seega peab kostja tasuma enne omandamist tekkinud võlad. Korteri nr 9 omanikuna oli eelneval perioodil D M. Maja hooldamist korraldab hageja (I kd tl 8). Kostja on kohustatud tasuma korteriühistule elamu majandamise kulud ja tarbitud kommunaalkulude eest KÜS § 151 lg 1 järgi. Perioodil 05.08.2005 kuni 30.09.2009 on kostjale arvestanud [ümberarvestusega: mais 2009 tegi hageja kostja maksete ümberarvestuse vastavalt korteri pinnale 66,7m2 (III kd, tl 89-116; IV kd, tl 117, 88-91)] majandamis- ja kommunaalkulude eest kokku 94 410,13 krooni ja viivis 9804,47 krooni (III kd, tl 117-118, IV kd tl 92. Perioodi jooksul maksis kostja 71 110,48 krooni. Seega põhivõlg 01.10.2009 seisuga on 23 299,65 krooni (94 410,13 - 71110,48) ja viiviste võlg – 9 804,47 krooni. Kostja vaidlustab vee, suuregabariidilise prügi, hoolduse, remondi, laenu tagastamise maksete ja viivise arvestamise. Kostja vastuväide, et ta tasus selle eest, mida on hagejalt tegelikult saanud, on alusetu. Majandamiskulude, s.o hooldus, remont, laen, nõude õiguslik alus on KÜS § 13 lg 4, § 15 ja § 15-1 samuti korteriomandiseaduse (KOS) § 22 lg 2, mille järgi teevad korteriomanikud majandustegevuse aastakava alusel perioodilisi ettemakseid. Oma nõude tõendamiseks esitas hageja üldkoosoleku otsused, majanduskavad ja juhatuse aruanded. 23.03.2005 üldkoosolekul otsustati kinnitada remondifondi makse suuruseks 3,50 krooni/m2, mille arvelt toimub laenumaksete tasumine 2 krooni/m2 (I kd, tl 120-121, 152-156). 21.04.2006 üldkoosolekul otsustati remondifondi määraks 4 krooni/m2 suuruses, mis oli tingitud vajalikest remonditöödest. Remonditööde kava kinnitas üldkoosolek, seejuures on jäänud laenutagastamismaksed remondifondist välja. Hageja ei ole nõus kostja väitega, et KÜ 08.06.2009 üldkoosoleku otsused on tühised. Puuduvad mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 241 lg-s 1 sätestatud üldkoosoleku tühisuse tunnused, s.o otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. Ekslik on kostja seisukoht, et osakapitali suurendamist ei saanud üldkoosolek otsustada majandustegevuse aastakava küsimuse all. Korteriomanikele enne

üldkoosoleku välja antud 2009. majandustegevuse aastakavas oli kajastatud juhatuse ettepanek suurendada osakapitali 75 891 krooni võrra (s.o. 10 kr/m2 * 7589,1 m2) seoses vajadusega suurendada käibevahendeid kommunaalmaksete suurendamise tõttu remondifondi arvel (fondi ümberstruktureerimise viisil), seejärel jätta remondifondi tariif muutmata (seega korteriomanike koormus aastas oleks 7589,1 m2 * 4 kr * 12 kuu= 364 276,80 krooni. Üldkoosolek aga otsustas vähendada remondifondi tariifi kuni 2,20 kr/m2 ning koguda osakapital eraldi 0,80 kr/m2 järgmise 12 kuu jooksul, mis on kajastatud üldkoosoleku stenogrammis viimasel lehel. Seega korteriomanike rahalist koormust aastas vähendati 25% võrra 2008 aasta võrreldes kuni 273207,60 kroonini = 7 589,1 m2 * (2,20+0,80) * 12 kuud. Osakapitali suurendati aasta jooksul 0,80*12=9,60 kr/m2 * 7589,10 m2= 72 855,36 krooni võrra. Hageja leiab, et kostja pidi olema teadlik, et üldkoosolekul planeeritakse suurendada osakapitali koosoleku päevakorra punkti 2009. majandusaastakava kinnitamise all. Kostja õigustab perioodiliste ettemaksete tasumata jätmist sellega, et ei saavat teenuseid korteriühistult nõutud summas. Hageja on seisukohal, et antud asjas ei ole kostja pretensioonid asjakohased, sest perioodilised ettemaksed, n.o tariifid kinnitatakse korteriühistu üldkoosoleku otsustega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 33 lg 1 järgi on hääle andmine juriidilise isiku organi otsuse tegemisel tahteavaldus. Hääle andmisele kohaldatakse seaduses tehingu kohta sätestatut. TsÜS § 67 lg 2 järgi on üldkoosolek mitmepoolne tehing (leping) ning korteriühistu liikmed on selles tehingus ühisvõlausaldajad, kes VÕS § 72 lg 1 järgi võivad nõuda korteriühistust kohustuse täitmist ainult ühiselt, s.o üldkoosolekul. Seega ei või kostja rakendada antud asjas VÕS §-s 101 lg 1 loetletud õiguskaitsevahendid, s.h oma võlgnetava kohustuse täitmisest keeldumine või hinda alandamine üksinda, vaid ainult teiste korteriühistu liikmetega ühiselt vastava üldkoosoleku otsuse alusel. VÕS § 200 lg 1 punkti 1 järgi tasaarvestada teise poole kahju õigusvastasest ja tahtlikust tekitamisest tulenevat nõuet, mis teisel poolel on tasaarvestava poole vastu; samuti lg 4 järgi ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Hageja ei ole nõus kostja kahjupretensiooniga ning ei soovi tasaarvestusi teha. Kahju nõuded tuleb kostjal esitada vastuhagina, kus tuleb tõendada kahju olemasolu ja suurus, kahju ja korteriühistu tegevusega põhjuslik seos ja kahju tekitamise õigusvastasus. Hageja ei ole nõus kostja poolt esitatud paljasõnaliste väidetega, et tema korter on halvas olukorras hagejast tingitud põhjusel. Hageja esitas kostjale tõendid oma töö kohta (juhatuse 2005-2008. aruanded ja revisjonikomisjoni arvamused). Korteriühistu täidab siseministri

229 lg 1 järgi tuleb esitada eksperdi arvamus, kostja aga seda ei teinud. Seega kostja väide, et tema korteri seisund on kahjustunud hagejast, on paljasõnaline ja tõendamata.Kostja väited kanalisatsiooni, valgustuse ja koristamise kohta on paljasõnalised ning tõendamata. Korteriühistu (edaspidi KÜ) 23.03.2005 üldkoosolekul (I kd, tl 120-124, 152-156) otsustati punktis 3 kinnitada remondifondi makse suuruseks 3,50 krooni/m2, mille arvelt toimub laenumaksete tasustamine (2,00 krooni/m2). Selle otsuse alusel esitati kostjale arved alates 05.08.2005 kuni 05.04.2006. Üldkoosoleku läbiviimise seisuga oli korteriühistu liikmeks D M, kostja abikaasa, kes osales vaidlustataval üldkoosolekul, samuti osales üldkoosolekul ka SM algusest lõpuni. Seega said D M ja SM teada üldkoosoleku otsustest vahetult üldkoosolekul. Asjaolu, et D M ja SM võtsid otsused õigeks tõendavad korralikud maksed remondi (400,20 krooni/kuus), hoolduse (1166,5 krooni/kuus) ja laenu tagastamise eest (169,42 krooni/kuus) kahe aasta (2005-2007) jooksul. Laenu arvel tehti remonditöid summas 1 797 141,50 krooni. Remonditööde teostamise kohta esitas juhatus aruande koos revisjonikomisjoni arvamusega, mis kinnitati KÜ 21.04.2006 üldkoosolekul punktis 5. Kostjale esitati 2005.a remondifondi kasutamise tabel 01.08.2008. Kostja ei tõendanud, et remonditööde suurus või juhatuse/revidendi aruanded ei vasta tõele. Hageja leiab, et kostjal puudub vastav kompetentsus, et anda oma hinnang korteriühistu majandustegevusele. Kostja pidanuks esitama eksperdi (audiitori) arvamuse. KÜ 13.04.2007 üldkoosoleku protokollist nähtub, et kostja ei tõstnud ühtegi küsimust laenu tagastamise ja eraldi remondifondi maksete kohta. 25.04.2008 üldkoosolekul ei olnud kostja vastu KÜ 2007.a majandusaasta aruandele, s.h. remondifondi kogutud 405 720 krooni (4 krooni/m2) ning remondifondi jooksvate kulude 577 372 kroonile. Kostjale esitati 2007. a remondifondi kasutamise tabel 01.08.2008. Seega kostja sai aru, et kogutakse remondifondi makseid ja laenu tagastamise makseid eraldi ning oli sellega nõus. 2006.a keeldus kostja laenu tagastamise maksete tasumisest. Seega kostja käitumine perioodil 2006-2008 ei kinnita esitatud versiooni, et üldkoosolekutel ei otsustatud remondifondi maksete ja laenu tagastamise maksete eraldi tasumist. Hageja andmetel elasid korteris ja tarbisid vett perioodi jooksul vähemalt 2 inimest, s.o. kostja abikaasa D M, kes korraldas endale korteris töökoja ja poeg M M (isikukood xxx), kes õppis elamu kõrval asuva TÕVL 14.01.2002 alates ja J M, sünd xxx, kes õppis sama Lütseumis 03.01.2006 alates. Tunnistaja D M kinnitas, et töötas korteris nr 9 xxx, kus temal oli töökoda, mõnikord (1 kord kuus) magaski seal, korterisse käis poeg, kes vahetas riideid pärast kooli ja läks trenni, pärast seda uuesti käis krt 9, võttis oma asju ja sõitis K. Hageja leiab, et oleks uskumatu, et ruumis tööpäeva jooksul olev inimene või korterisse pidevalt käinud poeg ei kasutanud üldse vett (WC või joomiseks). Hageja on seisukohal, et kostja tarbiski vett ise ja tõenäoliselt andis poegadele lõunasööki pärast kooli xxx, mitte Koplis. Samuti J M 05.03.2002 avalduse järgi ilmus, et iga päev ujus üks pois vannis ning laupäeviti olid saunapäevad kogu M perele, s.o. 4 inimesele (I kd, tl 132-135 ja 147). Hageja leiab, et J M avaldus on TsMS § 299 lg 2 dokumentaalne tõend, mis peab kohus hindama koos teiste asjasse esitatud tõenditena ning kostja ja tema abikaasa isikomadusi arvestades. Juulist 2005 kuni jaanuarini 2006 polnud krt 9 paigaldatud veemõõtjaid, seega ei tahtnud kostja täpselt veetarbimise arvestust pidada ja tarbis vett suvaliselt. Samuti ei kooskõlastanud juhatusega ega korteriomanikega oma korteri ümberplaneerimist ja ümberehitamist ning on tarbinud tasuta lisakütet ühendatud lodža kaudu. Juhatuse 28.06.2005 koosoleku otsusega arvestati kostjale veetarbimist lähtudes kahest inimesest, s.o. 7,5m3 x 2 inim = 15m3 külma vee, sh 3m3 x 2 inim =6m3 vee soojendamiseks.

Vee arvestamisel juhindus juhatus Tallinna Linnavalitsuse 28. veebruari 1992.a. määrusest nr 36 "Vee tarbimisnormid tarbija poolt kulutatud või tänavakraanidest võetud veekoguse määramiseks veemõõtjate puudumisel" (kehtinud kuni 02.09.2002). Vastavalt KÜ põhikirja p 3.2.7 on kohustatud ühistu liige tasuma elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste eest makseid juhatuse poolt kehtestatud korras. Seejuures vee tarbimise arvestatakse mõõturi näidu järgi. Põhikirjas puudub regulatsioon vee arvestamise puhul, kui mõõturid puuduvad, samuti puudub keeld arvestada elanike kohta. Korteri nr 9 veetarbimise küsimust arutati ka KÜ 21.04.2006 üldkoosolekul. Perioodi eest (07.2005 kuni 01. 2006) arvestati kostjale külma vee tarbimise eest 90 m3 summas 1 899,96 krooni + vee soojendamiseks 36 m3 summas 811,98 krooni. Kostja tasus ainult 523,65 krooni. Tasumata jäänud on 2188,29 krooni, s.o. 1527,40 külma vee eest + 660,90 krooni vee soojendamise eest. Analüüsides sama perekonna poolt järgmise poolaasta (veemõõtja mõõdetud) tarbitud vee maht, mis oli 96,50 m3 (sh külm vee 51,50 m3 ja soe vee 45 m3) on selge, et selle perekonna harjumuses oli tarbima mitte vähem kui 8,58 m3 külm vett +7,5m3 soe vett kuus, kokku aga 16,08 m3 vett kuus. Hageja on seisukohal, et kostjale tehtud 2005.a tarbitud vee eest arvestused olid õiglased. Olles veetarbimise arvestustega mittenõusolev ei paigaldanud kostja tahtlikult veearvestit oma korteris, abieluvara jagamise tõttu eelmise naisega vaatamata juhatuse korduvale ettepanekule. Vastavalt KÜ põhikirja p 3.2.6 on kohustatud ühistu liige tasuma juhatuse poolt kindlaksmääratud elamu majandamise jooksvate kulutuste, s.h. prügivedu. Korter nr 9 oli D M le antud üle 30.12.2005. jaanuaris-veebruaris 2006 tegi kostja ja tema abikaasa korteris remont, mille käigus viskasid suuregabariidilise prügi konteineri kõrvale. Hageja tellis prügiveo, et suuregabariidiline prügi ära vedada. Arvestused kostjale on tehtud AS Cleanaway arvete ja hinna alusel(II kd, tl 79,80). Nii arves nr TLNO105496 – prahi vedu 1 m3 x 233,05 + 18% km= 275 krooni (arves 206010092) ning arves TLNO113374 - prahi vedu 1 m3 x 250 + 18% km= 295 krooni (esitatud 275 krooni arves 206020092). Hageja esitas kütte arvestuse suvekuude perioodil metoodika ja tarnija arved perioodil juuni august 2007 ja antenni (kaabel TV) kasutamise määrad jaanuaris-veebruaris 2008, prügiveo 2009. a (II kd, tl 89-97-99, IV kd, tl 99-102). Erinevus antenni määra arvestamisel on tingitud sellest, et 2007.detsembris kasutasid antenni 141 korterit, 2008.a jaanuaris aga – 140 korterit. Veemõõtjate taatluseks kogus hageja raha 2008.a sihtfondi. KÜS § 151 lg 1 järgi tegutseb korteriühistu n.o isemajandamise alusel, mis tähendab korteriomanike rahavahendite arvel. Selleks võib korteriühistu koguda ka sihtmakseid. Hageja palub mõista SMlt välja põhivõlg 23 299,65 krooni ja viiviste võlg 9 804,47 krooni, samuti põhinõudest viivis 0,07% iga päeva eest alates 01.10.2009 kuni kohustuse täieliku täitmiseni; menetluskulud jätta kostja kanda. Kostjate vastuväited ja selle põhjendused ning vastuhagi Kostja vaidleb hagile vastu. Hagist pole võimalik aru saada, kuidas on hageja otsused ja märgitud rahasummad vaadeldavad hageja majandamiskuludena: millised arvetel näidatud artiklid ja nendega seonduvad rahasummad ning kuidas on hageja vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele hageja elamu ja selle elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ja/või tasu hageja poolt hageja elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta (KÜS § 13 lg 4, § 151 lg 1).

Hagis pole lahti kirjutatud, kuidas, millal jne on hageja teostanud hageja maja hooldamist ehk milliseid hüvesid, millal jne on hageja liikmed sellisest väidetavast hooldamisest saanud. Hageja ei märgi hagis, millised hageja elamu majandamise kulud ning millal on hagejal olnud, milliste eest peaks kostja hagejale tasuma, ning milliseid kommunaalteenuseid ja millal on kostjale osutatud (sealhulgas kelle poolt), milliseid on kostja tarbinud, kuid milliste eest pole kostja justkui tasunud. Tõendamata on väide, mille järgi on kostjale perioodil 05.08.2005-06.05.2008 määratud majandamis- ja kommunaalmaksed kogusummas 58 420,13 krooni, samuti on tõendamata vastav väide viivise arvestamise kohta summas 3 445,77 krooni. Kostja ei mõista, kuidas on olnud võimalik arvestada temale majandamis- ja kommunaalmakseid alates 05.08.2005.a, kui kostja omandas kõnealuse korteriomandi alles 21.03.2006.a. KÜS § 5 lg 2 on näinud ette, et korteriühistusse kuuluva korteriomaniku korteriomandi võõrandamisel loetakse omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva. AÕS § 641 on sätestanud, et kinnisomandi üleandmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kinnistusregistri andmete väljatrüki järgi on kostjale kuuluva korteriomandi reaalosa üldpind 66,70 m2. Hagile lisatud 2008.a maikuu arvel on korteri nr 9 üldpinnaks märgitud aga 69 m2, kusjuures selle pindalalise näitajaga on vastavalt tehtud ka arvelt tuletatavad tehted (nt, 2,85 x 69 = 196,65; 6 x 69 = 414). Vee, kanalisatsiooni ning vee soojendamise osas on kostjale jäänud mõistetamatuks maksemäärad-põhimõtted, milliseid on hageja varasemalt määranud-kohaldanud. 05.08.2005.a arvel, mis esitati D M , on vee ja kanalisatsiooni eest ette nähtud 158,33 krooni justkui inimese kohta maksumusega 316,66 krooni ja vee soojendamise eest 60,15 krooni inimese kohta maksumusega 120,30 krooni, kusjuures tarbijaid pidavat olema kaks. Väide D.M osas kahe tarbija olemasolust on arusaamatu ja samas ka väär. J.M osas on märgitud vaid üks tarbija. D.M ja J.M esitati toona eraldi arved, tingituna nende kui kunagiste abikaasade ühisvara jagamisest. Kostjale teadaolevalt nõutakse temalt ka suuregabariidilise prügi veo eest tasumist, mille kohta näidati 06.01.2006.a arvel (arve on seejuures väljastatud D M ) vastav võlg, kirjeldatuna mõistega lisamaks. Mingit suuregabariidilist prügi ei ole kostja ega tema perekond tekitanud, mistõttu hagejapoolne sellise prügi väidetava äraveo eest raha küsimine jääb arusaamatuks. Selline prügi viiakse seoses hagejaga minema üks korda nädalas, mille eest hageja liikmed ka tasuvad seejuures sõltumata sellest, kes on vastava prügi tekitanudtoonud. 2008.a maikuu arvelt on eraldi näha prügiveo rida. Kostja teada pole hageja liikmete üldkoosolek õiguspäraselt vastu võtnud otsust seoses laenu võtmise, laenu tagastamise igakuuliste tagasimaksetega hageja liikmete poolt jne. Kostjale on saanud teatavaks, et mitmete hageja liikmete allkirju võltsiti laenu võtmise otsustuse tegemisel, mistõttu on selles osas alustatud ka kriminaalmenetlust 2006.a detsembris. 30.11.2006.a esitas D M Põhja Ringkonnaprokuratuurile avalduse koos lisadega, millega sooviti kriminaalmenetluse alustamist seoses hageja üldkoosoleku protokollide võltsimisega. Avalduses oli ka juttu sellest, et hageja juhatus on ebaseaduslikult korraldanud laenu võtmise summas ca 2 miljonit krooni. Avalduses on samuti detailselt kirjas, seoses millise hageja protokolliga ja milliste isikutega on allkirju võltsitud. Avaldaja esiletoodult ei olnud 2005.a võimalik laenu võtmise otsust ligikaudu summas kaks miljonit krooni vastu võtta, kuna

Hageja juhatus ei andnud enne KÜ 23.03.2005.a üldkoosolekut igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava tutvumiseks selle projekti koos eelmise majandusaasta aruande ja bilansiga. Tulenevalt hageja põhikirjast on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest (p 6.5.). Otsustusvõimelisuse olemasoluks pidanuks seega 23.03.2005.a osalema üldkoosolekul vähemalt 77 hageja liiget (st 76 liiget + 1 liige). Kuna ka üldkoosolekule tulnud inimesed rääkisid kvoorumi puudumisest, teatasidki koosoleku organiseerijad, et kokku tuleb kutsuda uus (teistkordne) üldkoosolek. Hageja põhikirja p 6.5. näebki ette, et kui üldkoosolekule ei ilmunud nõutav arv liikmeid, tuleb koosolek uuesti kokku kutsuda sama päevakorraga hiljemalt kolme nädala jooksul. Sellises teadmises inimesed selt üldkoosolekult ka lahkusid. Mingeid otsuseid 23.03.2005.a hageja üldkoosolekul ka seetõttu vastu ei võetud. Kui võtta aluseks vormistatud 23.03.2005.a hageja liikmete üldkoosoleku protokoll (üldkoosoleku otsuse protokoll nr 1), siis nähtub sellest, et koosolekul olevat osalenud 81 ühistu liiget, mis ei vasta aga tõele. Kostja abikaasale, D.M on isiklikult kinnitanud V T (korteriomandi aadressil xxx, Tallinn omanik), LO (korteriomandi aadressil XXX, Tallinn omanik), YS (korteriomandi aadressil XXX, Tallinn omanik), B B (korteriomandi aadressil XXX, Tallinn omanik), L K (korteriomandi aadressil XXX, Tallinn omanik), A A (korteriomandi aadressil xxx, Tallinn omanik), V S (korteriomandi aadressil XXX, Tallinn omanik) ja T G (korteriomandi aadressil XXX, Tallinn omanik), et tema allkiri on 23.03.2005.a hageja liikmete üldkoosoleku protokollile lisatud liikmete nimekirjas võltsitud. IS(korteriomandi aadressil XXX, Tallinn omanik) ei ole olnud kindel, kas üldkoosoleku liikmete nimekirjas olev temaga seonduv allkiri on ikka tema kirjutatud või mitte (ta nimelt ei mäletanud, kas ta sel koosolekul osales). Kuigi kõnealuse üldkoosoleku protokolli on allkirjastanud ka hageja juhatuse liikmena näidatud E.M (korteriomandi aadressil XXX, Tallinn omanik), siis tegelikult ta nähtuvalt protokollile lisatud liikmete nimekirjast vaidlusalusel üldkoosolekul ei osalenud ehk ka seda isikut ei saa kvoorumi tuvastamisel arvestada. Protokolli ja liikmete nimekirja võrdlusest nähtub selgelt, et E. M seonduv allkiri on pandud protokollile hiljem. Et üldkoosolekul osales ca 40 liiget, siis järeldub sellest, et ligikaudu pooled protokollile lisatud liikmete nimekirjas olevad allkirjad ei vasta tõele. Lisaks võltsimisele võidi allkirju võtta ka tagantjärgi. Kostja märgib täiendavalt valikuliselt, et kõnealusel üldkoosolekul ei viibinud ka V G (XXX), R U (XXX), I K (XXX), M V (XXX), S A (XXX), A S (XXX), N L (XXX), SV (XXX), A P (XXX), L M (XXX), O K (XXX), M R (XXX) ja M S (XXX). Kõnealusel üldkoosolekul ei osalenud ka protokollis märgitud juhatuse liikmed L Š (XXX), T S (XXX) ja N B (XXX). 23.03.2005.a üldkoosolekul tegelikult osalenute arvu kindlakstegemiseks tuleb seega liikmete nimekirjast maha arvata need, kes tegelikult sellele üldkoosolekule ei tulnud ning kelle allkiri on kas võltsitud või antud tagantjärgi. Lähtudes kõnealuse üldkoosoleku protokollist, selgub, et 23.03.2005.a kavandatud üldkoosoleku päevakord ei näinud ette laenu võtmise ega majandustegevuse aastakava kinnitamise otsustamist. Kuivõrd hageja põhikirja p 6.2. alap 6 järgi kuulub üldkoosoleku pädevuses laenu võtmise otsustamine, kusjuures seda eristatakse majandustegevuse aastakava kinnitamise otsustamisest, mis kuulub samuti üldkoosoleku pädevusse (põhikirja p 6.2. alap 7), siis pidanuks nii laenu võtmise otsustamine kui ka majandustegevuse aastakava kinnitamise otsustamine olema selgelt ning eraldi päevakorras ära märgitud. Hageja põhikirja järgi tuleb üldkoosoleku toimumise teates ära näidata koosoleku päevakord (p 6.4.).

Kui võtta aluseks vormistatud 23.03.2005.a hageja liikmete üldkoosoleku protokoll, siis nähtub sellest muuhulgas järgmine. Otsus nr 1 olevat olnud teostada korterelamu säilitamiseks vajalikud remonditööd (katuse remont, maja nr 67 lõuna seina soojendamine, maja seinte vuukide remont ja trepikodade välisuste vahetamine ning fonolukkude paigaldamne). Otsus nr 2 olevat olnud protokolli p-s 1 nimetatud remonttööde finantseerimiseks AS-st Hansapank laenu taotlemine summas 1 800 000 krooni tagasimakse tähtajaga kuni 10 aastat ning nimetatud krediidiasutusega laenulepingu sõlmimine. Otsus nr 3 olevat olnud uue remondifondi makse suuruseks 3,50 krooni/m2 kinnitamine, mille arvelt toimuvat laenumaksete tasumine eelviidatud pangale (2,00 krooni/m2). Kuni pangalaenu saamiseni tulnuks remondifondi maksed jätta justkui eelmise aasta tasemele. Otsus nr 4 olevat olnud jagada laenusumma proportsionaalselt kõikide korteriühistu liikmete vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta ning laenumaksed olevat tulnud tasuda kõikide korteriühistu liikmete poolt igakuiselt vastavalt korteriühistu poolt esitatud arvetele. Otsus nr 5 olevat olnud volitada juhatust korraldama ehitusettevõtete vahel remonttööde läbiviimiseks konkurss, valima välja ühistu jaoks parim pakkumine ning sõlmida vastavad töövõtulepingud. Otsus nr 6 olevat olnud laenumaksete võlgnevuste tekkimisel sõlmida eelviidatud krediidiasutuse esimesel nõudmisel viivisvõlgnevuste menetlemise leping selle krediidiasutuse poolt aktsepteeritud inkassofirmaga. Otsus nr 7 olevat olnud tellida energiaaudit. Otsus nr 8 olevat olnud kinnitada uue hooldusfondi makse suuruseks 2,50 krooni/m2. Kõikide eelmärgitud otsuste vastuvõtmise poolt olevat hääletanud 80 hageja liiget, vastu olevat olnud 1 liige – see ei vasta tõele. Otsuse nr 10 järgi olevat tulnud teha vastuvõetud otsused teatavaks kõikidele hageja liikmetele – faktiliselt seda ei tehtud. Protokolli on allkirjastanud lisaks koosoleku juhatajale ja protokollijale ka näidatud juhatuse liikmed, kuigi niisugust nõuet ei ole (hageja põhikirja p 6.8. alusel kirjutavad üldkoosoleku protokollile alla juhataja ja protokollija). Nii kostja kui ka mitmed teised isikud on aegade jooksul korduvalt pöördunud hageja juhatuse poole järelepärimistega seoses sooviga saada selgust selles, mis ühistus teoksil (sealhulgas seoses väidetava laenu võtmisega ja vastavate maksete määrade kinnitamisega). Soovitud infot pole aga hageja juhatus soostunud üldjuhul andma. Kuna hageja oli esitanud kostja vastu hagi, mida käesoleva asja raames menetletakse, siis pöördus kostja uuesti hageja juhatuse poole 18.06.2008.a avaldusega, et viimane annaks kostjale ka selle hageja üldkoosoleku protokolli koopia, mil justkui otsustati laenu võtmine, koos protokollile lisatud hageja liikmete nimekirja koopiaga. Hageja juhatus sai kostja avalduse kätte 25.06.2008.a. Teatava üllatusena (tingituna ehk kohtumenetluse olemasolust) nõustus hageja juhatus esitama kostjale 23.03.2005.a üldkoosoleku, mille raames olevat justkui vastu võetud erinevad otsused, protokolli koopia koos sellele lisatud ühistu liikmete nimekirja koopiaga (kostjale edastati allkirjastamata hageja juhatuse 30.06.2008.a vastus, lisa nr 9. Kostja sai temale saadetu kätte 02.07.2008.a. Seisuga 23.03.2005.a kehtinud MTÜS-redaktsiooni § 21 lg 1 määratles, et üldkoosolek võib vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid Kui üldkoosoleku kokkukutsumisel on rikutud seaduse või põhikirja nõudeid, ei ole üldkoosolek õigustatud otsuseid vastu võtma,

välja arvatud siis, kui üldkoosolekus osalevad või on esindatud kõik liikmed (MTÜS § 21 lg 3). Korteriühistu juhatus annab igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga (KÜS § 15 lg 2). Et nõutavad dokumendid jäid nõuetekohaselt eelnevalt ühistu liikmetele esitamata ning kuivõrd need dokumendid on seotud vastavate otsuste vastuvõtmisega (oma arvamuse eelneva väljakujundamisega), siis ei olnud ka selles mõttes järgitud üldkoosoleku kokkukutsumise nõuded ehk otsuseid ei olnud võimalik vastu võtta. Üldkoosolek on pädev vastu võtma otsuseid küsimustes, mis on üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti; küsimustes, mida ei ole üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud, võib vastu võtta otsuseid, kui üldkoosolekus osalevad või on esindatud mittetulundusühingu kõik liikmed (MTÜS § 21 lg 4). Vastavalt hageja põhikirja p-le 6.7. küsimustes, millest üldkoosoleku kokkukutsumisel ei ole teatatud, ei või üldkoosolek otsust vastu võtta, välja arvatud juhul, kui osalevad või on esindatud kõik ühistu liikmed. 23.03.2005.a kavandatud üldkoosoleku päevakord ei näinud eeskätt ette laenu võtmise ega majandustegevuse aastakava kinnitamise otsustamist. Hageja põhikirja järgi kuulub üldkoosoleku pädevuses laenu võtmise otsustamine (p 6.2. alap 6) ja majandustegevuse aastakava kinnitamise otsustamine (p 6.2. alap 7). Kuna protokollist nähtuva päevakorra järgi ei olnud kumbki küsimus lülitatud sõnaselgelt üldkoosoleku päevakorda, siis ei olnud võimalik ka sel põhjendusel neid küsimusi üldkoosolekul arutadaotsustada. Hageja põhikirja järgi tuleb üldkoosoleku toimumise teates ära näidata koosoleku päevakord (p 6.4.). Et tegu on väga põhimõtteliste küsimustega, ei ole õiguspärane, kui nimetatud küsimusi näidatakse mingite muude päevakorrapunktide all. Seega ei olnud hageja üldkoosolek pädev ka sel motiivil vastavaid otsuseid vastu võtma. 23.03.2005.a kehtinud KÜS-redaktsiooni § 101 määras kindlaks, et üldkoosolekul võib osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Üldkoosolekul osalemine ja seal hääletamine on käsitatav tehinguna. TsÜS § 67 lg 1 on näinud ette, et tehing on toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. Ühepoolne tehing on tehing, mille tegemiseks on vajalik ühe isiku tahteavaldus (TsÜS § 67 lg 2). Üldkoosolekul osalemine ja seal hääletamine saab toimuda otsese tahteavalduse kaudu. Otsene on tahteavaldus, milles sõnaselgelt avaldub tahe tuua kaasa õiguslik tagajärg (TsÜS § 68 lg 2). TsÜS § 69 lg 1 on sätestanud, et kindlale isikule (tahteavalduse saaja, antud juhul lõpptulemina korteriühistule) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kui pooled (antud juhul hageja liikmed, teades, et korteriühistu liikmete kui korteriomandite omanike vaheline suhe on vaadeldav lepingulisena) on teinud tehingu teatud vormis või on tehingu vormis kokku leppinud, siis eeldatakse, et kehtivad selle vormi kohta seaduses sätestatud nõuded (TsÜS § 77 lg 2). Seoses 23.03.2005.a üldkoosolekuga oli koosoleku organiseerijate ettepandult sisuliselt kokku lepitud, et koosolekul osaleda ja hääletada sooviv liige (või tema volitatud esindaja) peab eelnevalt kirjalikult end koosolekule registreerima (see tähendab kandma isiklikult oma allkirja hiljem üldkoosoleku protokollile lisatavale ühistu liikmete nimekirja). Allkirja andmine on samuti tehing. Kui seaduses on sätestatud tehingu kirjalik vorm, peab tehingudokument olema tehingu teinud isikute poolt omakäeliselt allkirjastatud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (TsÜS § 78 lg 1). Seaduses sätestatu

tuleneb selles osas antud juhul TsÜS § 77 lg-st 2 ehk asjaosalised kasutasid seadusest tulenevalt võimalust teha vastav tehing teatavas (kirjalikus) vormis. TsÜS § 83 lg 2 on määratlenud, et kokkulepitud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti. Et vastavate isikute eest kirjutas liikmete nimekirja allkirja keegi teine, siis saab väita, et kokkulepitud vorm ehk kirjalikult omakäeliselt antav allkiri jäi vastavate isikute osas järgimata. See tähendab, et teise isiku eest allkirja andmine kui tehing, millega näidatakse justkui vastava isiku tahet osaleda 23.03.2005.a üldkoosolekul ning hääletada sel koosolekul, oli tehinguna tühine. Isikud, kes tegelikult üldkoosolekul osalemiseks eelnevalt oma allkirja andmisega ei registreerunud, ei väljendanud ka tahet 23.03.2005.a koosolekul osaleda ning hääletada. TsÜS § 87 kohaselt on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. KÜS-st (eeskätt §-st 101) tuleneva keeluga vastuolus on see, kui keegi annab teise inimese eest (tema asemel) korteriühistu liikmete nimekirja allkirja, proovides samas näidata, nagu oleks allkirja andnud siiski isik, kes on liikmete nimekirjas vastava allkirja juures märgitud. Samuti on eelviidatud sättest tuleneva keeluga vastuolus see, kui üks isik üritab teise asemel üldkoosolekul osaleda ja hääletada. Pole kahtlust, et teise isiku eest (asemel) allkirja andmise, teise isiku asemel üldkoosolekul osalemise ja hääletamise keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus. Kuna isikud, kes tegelikult 23.03.2005.a üldkoosolekule end kirjalikult ei registreerinud, seal osalemiseks ja hääletamiseks oma tahet ei väljendanud, on kõnesolevad tehingud – üldkoosolekul osalemiseks allkirja andmine (TsÜS § 87 on täiendav tühisuse alus allkirja andmise (kirjaliku vorminõude järgimata jätmise) osas TsÜS 83 lg 2 kõrval), üldkoosolekul osalemine ja üldkoosolekul hääletamine – tühised TsÜS § 87 tähenduses. Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1). Seega, erinevatel põhjendustel, on lõpptulemina eelmärgitud hageja üldkoosoleku otsused õigusvastased, kuivõrd selliste otsuste väidetav vastuvõtmine seondub erinevate tühiste tehingutega. Seisuga 23.03.2005.a kehtinud MTÜS-redaktsiooni § 21 lg 1 määratles, et mittetulundusühingu põhikirjas võib sätestada, kui suure osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku sel juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv mittetulundusühingu liikmeid. MTÜS § 22 lg 1 kohaselt üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekus osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Et tulenevalt hageja põhikirjast ei olnud 23.03.2005.a kostja üldkoosolek otsustusvõimeline, polnud ka võimalik sel päeval mingeid otsuseid vastu võtta. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus ja vastavalt lg-le 2 ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Ka neid kohustusi pole järgitud, sealhulgas kostja suhtes. Vastuhagis esitatud nõue ei ole aegunud, kuna vaidlusalused otsused said kostjale (ja ka tema abikaasale, kes oli varem hageja liige) teatavaks alles 2008.a juulis.

Hageja 22.01.2009.a tabeli osas pälvib tähelepanu näiteks ka järgmine: hageja näitab kostja tasutud summasid niinimetatud põhiosa eest maksmisena, mitte aga enam vastavalt viivise katteks arvestatuna. 22.01.2009.a tabelis näidatakse vastava tasumisvahe põhjusena vee tarbimist: tegelikult tuleb rääkida veest ja kanalisatsioonist ja vee soojendamisest, 2006.a jaanuari ja veebruari osas on hageja jätnud märkimata arvetel näidatud lisamaksu summas 275 krooni, mis seondub prügiga. Kostja vaidlustab 09.02.2009.a avalduse lisaks nr 1 olevast tabelist nähtuva väidetava põhivõla, väidetavalt viivitatud päeva arvu ja viivissummade suurused. Viivitatud päevade osas pole jälgitav-mõistetav päevade ja summade kujunemine vastava arve esitamise ajaks juba olemas olnud võla ja vastava arve järgselt tasumata jäetud summa (arvel näidatud miinus tegelikult tasutud) osas. Nende summade osas ei saa olla samasugune viivitatud päevade arv ja sealt tulenev samasugune väidetav viivisvõlg (kuu alguses esitatavas arves ei saa näidata, et summa, mis tuli tasuda vahetult eelmise kuu lõpuks, tasumisega ollakse viivituses näiteks 27 päeva). Kui võrrelda omavahel 09.02.2009.a avalduse lisaks nr 3 olevat tabelit ja hageja 08.10.2008.a õigusdokumendi lisaks nr 2 olevat tabelit, siis ilmneb näiteks asjaolu, et arvestatud summa veerus ei lähe tabelite summad omavahel kokku. Tallinna Linnavolikogu 26.08.1999.a määrusega nr 25 kinnitatud Tallinna ühisveevärgi ja kanalisatsiooni kasutamise eeskirja (mis kehtis ka 2005.a teises pooles) p 3.2.2 kohaselt tuli veearvesti puudumisel määrata veetarvitus linnavolikogu (seega mitte linnavalitsuse) poolt kinnitatud vee kasutamise normide järgi. Selle eeskirja p 3.2.4 nägi ka ette, et veearvesti rikke korral, kui klient ei ole selles süüdi, arvestatakse tarbitud vett rikke avastamisele eelnenud mõõteperioodi kolme kalendrikuu keskmise ööpäevase tarbimise järgi. Vee arvestamisel on Tallinna linnas peetud asjakohaseks just eluruumide üldpinda, nähtub näiteks ka Tallinna Linnavalitsuse 16.10.1998.a määrusega nr 65 kinnitatud elamus tarbitud vee arvestamise korrast. Selle korra kohaselt on tulnud teha vastavad tehted ka seoses eluruumide üldpindalaga, kusjuures see kord on puudutanud ka juhtumeid, kui elamus pole täielikult kasutusel veemõõturid. 31.10.2005.a sõlmitud korteriomandi mõttelise osa võlaõigusliku müügilepinguga müüs J M endale kuuluva 1⁄2 mõttelise osa korteriomandist aadressil XXX, Tallinn D M’le. Selle müügilepingujärgse lepingu eseme otsene valdus tuli ostjale üle anda hiljemalt 30.12.2005 (vt lepingu p 4.1.). Ka selles müügilepingus leidis kajastamist, et D.M elukoha aadressiks oli tehingu tegemise ajal XXX, Tallinn. Kostja tegutses kõnealuse tehingu raames oma abikaasa, D.M volitatud esindajana. 30.12.2005.a vormistati korteri üleandmis-vastuvõtmisakt, mille järgi andis J.M 30.12.2005.a üle ja D.M, mida esindas üleandmise-vastuvõtmisel kostja, võttis samal päeval vastu korteri aadressil XXX, Tallinn. Kostja abikaasa, D.M eestvedamisel vormistati 2006.a jaanuaris akt, millega soovis perekond M end kaitsta alusetu etteheite eest, nagu oleks see perekond tekitanud hagejale vastavat prügi, mille äraveo peaks hageja korraldama jne. Kostja korteri nr 9 ümberplaneerimise projekt koosneb kahest lehest. Nähtuvalt sellest joonisest on projekti kuupäevaks 11.01.2006, põhimõtteline plaanilahenduse muudatus on kooskõlastatud mitmete Tallinna linna instantsidega, korteri üldpind ja ruumide pinnad ümberehituse käigus ei muutu. Analoogselt kostja korteriga nr 9, on korteri osas muudatus tehtud ka maja nr 67 korteritega nr 7 (omanik L Š on kuulunud hageja juhatusse; kostja ei välista, et korteri ümberplaneerimiseks on kasutatud kostja korteri ümberplaneerimise

projekti, kuivõrd see projekt anti 2006.a jaanuaris hageja juhatusele üle), 9, 12, 34, 36 ja 57, maja nr 69 osas korter nr 12. Kostja esitas mõned fotod, millistelt on muu kõrval tuvastatav pragu välisseinas (mida on üritatud tsemendiga katta), hallitus korteris nr 9, korteri lagede ja seinte seisund. Ebaõige on hageja järeldus, nagu oleks kostja põhivõlg hageja ees 15 019,61 krooni ja viivisvõlg summas 265,04 krooni ning seda seisuga 10.06.2008. Kui ka eeldada 23.03.2005.a hageja liikmete üldkoosoleku otsuse nr 3 õiguspärasust (remondifondi makse suuruseks on 3,50 kr/m2 kohta, millest 2 krooni/m2 kohta läheb laenu tagasimakseteks pangale), siis kostjalt (tema õiguseellaselt) on laenu tagastamiseks nõutud pidevalt rohkem. Kuivõrd 25.04.2008.a hageja liikmete üldkoosoleku protokolli alusel kinnitati uueks remondifondi makse suuruseks 4 kr/m2 kohta (aprillist kuni septembrini 6 kr/m2), siis järelikult oli laenu tagastamise nõudmine summas 190,44 krooni ka sel põhjendusel õigusvastane, teades, et remondifondi makse pidanuks endasse haarama ka väidetava laenu tagastamise makse. Kui liita kokku üksnes liigselt nõutud eelmärgitud laenu tagastamine-kirjega maksed (see tähendab periood 2006.a mai kuni 2008.a mai (kaasaarvatud)), siis alusetult nõutud (ja vastavalt ka saadud) summa suuruseks on 4 552,31 krooni. Taolised ülemäärased ja alusetud hagejapoolsed (tema juhatuse poolsed) kostjalt raha nõudmised on tehinguna tühised. Hageja juhatuse tasandil ei ole võimalik muuta korteriomandite pindalalisi näitajaid, nagu käesoleval juhul on seda üritatud teha. Hageja esitatud juhatuse 15.09.2006.a protokollist nr 8 ei nähtu, milline oleks olnud taolise otsustuse (p 1) õiguslik, aga ka faktiline alus. Kostja omandi suurus seonduvalt korteriomandi esemeks oleva korteriga tuleneb kinnistusraamatust, mitte aga hageja juhatuse koosoleku protokollist (hageja juhatus ei näita oma otsuses siiski kostja korteri uut pindala). Hageja juhatuse asjaajamise stiil seoses 15.09.2006.a koosoleku protokolliga avaldub näiteks ka järgmises: otsuse p 2 järgi viiakse vastav justkui 2006.a ettenähtud töö üle järgmisesse aastasse; kuigi otsuse nr 4 järgi tulnuks üldpinna kinnitamise küsimus suunata üldkoosolekule, seda 2007.a üldkoosolekul vastavalt ei tehtud; kuigi protokolli sissejuhatuse järgi olevat koosolekul osalenud ka juhatuse liige M , ta tegelikult seal siiski ei osalenud, kuivõrd protokollil puudub tema allkiri. Eksitav on hageja väide, nagu oleks hageja liikmete üldkoosolek kinnitanud 25.04.2008.a oma otsusega hageja juhatuse 15.09.2006.a otsustuse seoses korteri pindade vastava suurendamisega – midagi sellist pole olnud, nagu see nähtub väga selgelt ka kõnesoleva üldkoosoleku protokollist. 25.04.2008.a üldkoosolekul ei võtnud ühistu liikmed vastu ühtegi otsust, millega oleks kinnitatud mõni hageja juhatuse otsus seoses hageja liikmetele kuuluvate korterite pindadega. 25.04.2008.a hageja liikmete üldkoosoleku protokolli kohaselt olevat enam häältega vastu võetud ka järgmine otsus: “Kinnitada teenindus fondi tasustamise 2008 aastal 3,50 kr/m2

suurendamiseks töötas ühistu töötajadele”. Taoline otsus on tühine vähemalt järgmistel põhjendustel: - otsustuse sisu on sisuliselt arusaamatu ja/või vastuoluline (muuhulgas pole võimalik teha tehingut, milles kajastuks kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus, kui ei ole üheselt võimalik aru saada, millega seoses tahteavaldust väljendatakse (TsÜS § 67 lg 1)); - hageja liikmete üldkoosoleku pädevuses ei ole teeninduse fondi tasustamise kinnitamine, sealhulgas seoses ühistu töötajate töötamisega (vastuolu ka hageja põhikirja p-ga 6.2. ja MTÜS §-ga 19); - hageja 25.04.2008.a üldkoosoleku päevakorras ei olnud punkti seoses hageja teeninduse fondi tasustamise kinnitamisega (sel juhul vastuolu hageja põhikirja p-dega 6.4. ja 6.7. ning MTÜS § 21 lg-ga 4); - taoline tasustamise kinnitamine rikuks hageja liikmete omandiõigust, kui nad peaksid hakkama kandma kulusid vastavalt eluruumi üldpinnale seoses sellise fondiga. Seega oleks ühistu üldkoosoleku otsus kui korraldus omanikele, et nad peavad hakkama käsutama oma omandis olevat vastavat rahasummat igakuiste maksete tegemiseks hagejale. Selline otsus on sel juhul vastuolus näiteks PS §-ga 32 (iseäranis selle 1. ja 4.lausega) ja AÕS § 68 lg-tega 12. Omandis olevast rahasummast loobumiseks kohustamine peab toimuma õiguslikul alusel, käesoleval juhul selline alus puudub. Kuigi hageja juhatuse 28.06.2005.a koosolekul olevat justkui osalenud ka juhatuse liige Kaidanovitš, pole ta siiski koosoleku protokollile alla kirjutanud ehk ta ei osalenud koosolekul. Hageja juhatusel puudus 06.01.2006.a ja 01.02.2006.a õigus võtta vastu otsused seoses sellega, et kohustada korteriomandi aadressil Xxx omanikku tasuma väidetava suuregabariidilise prügi eest (vastavalt otsus nr 4 ja otsus nr 1). Niisuguste otsuste tegemiseks puudus hageja juhatusel õiguslik alus. Ka faktiliselt on sellise otsustamine väär, kuivõrd hageja esiletoodu (suur remont, suuregabariidiline prügi vms) ei pea täielikult paika. Ka on tõendamata hageja väide, nagu oleks ta tellinud väidetavalt olnud suuregabariidilise prügi, mis seondus justkui korteriga nr 9 äraveo. Seega on alusetud 2006.a jaanuari ja veebruari arvetel näidatud lisamaksu summad (kokku 550 krooni) haakuvalt prügiveoga. Kuigi hageja juhatuse 06.01.2006.a koosolekul olevat justkui osalenud ka juhatuse liikmed Š ja M , pole nad siiski koosoleku protokollile alla kirjutanud ehk nad ei osalenud koosolekul. Hageja juhatuse koosoleku 01.02.2006.a protokolli pole allkirjastanud juhatuse liige Š , kuigi protokolli sissejuhatava osa järgi oleks ta nagu koosolekul osalenud. 06.01.2006.a juhatuse koosolekul otsustati asendada üks revisjonikomisjoni liige teisega, kuigi see küsimus on ühistu liikmete üldkoosoleku pädevuses (hageja põhikirja p 6.2. alap 3). Needki asjaolud näitavad hageja juhatuse asjaajamises korrektsuse puudumist. “Vesi ja kanalisatsioon” ning “Vee soojendamine” rubriikide osas jäävad selgusetuks 2005.a augusti-detsembri ja 2006.a jaanuari arvetelt nähtuvad maksumuse arvestamise näitajad: vee ja kanalisatsiooni osas 21,11 krooni/m3 ja vee soojendamise osas algselt 20,05 kr/m3, alates novembrist 2005.a 25,06 krooni/m3. Võttes aluseks AS Tallinna Vesi veebilehelt pärineva teabe, oli 2005.a keskmine veetarbimine inimese kohta Tallinnas 101 liitrit ööpäevas. Et ühele kuupmeetrile vastab 1000 liitrit, siis ühe ööpäeva kohta tuleb 101 liitrit arvestades 0,101 m3 vett (101 / 1000). Detsembris 2005, milles oli 31 päeva, oli seega keskmine veetarbimine inimese kohta 3,131 m3 (kuus) (31 x 0,101).

Hageja pole tõendanud, et kostja oleks 2006.a ühendanud siseremondi käigus rõdu eluruumiga ilma projektita ja korteriomanike kooskõlastamiseta, suurendanud sellega oma ruume ning et kostja ei tasu vastavalt kütte eest. J M 05.03.2002.a avaldus sisaldab ohtralt valeväiteid, samas pole hetkel kostjal vajadust ja/või põhjust (arvestades ka hageja hagi alust ja eset) hakata selles avalduses olevaid väiteid ümber lükkama. Seejuures, seda avaldust pole kostja ega tema abikaasa varem näinud. Ventilatsiooni toimimise probleem (tegemata puhastus) on tõstatatud ka näiteks 21.04.2006.a hageja liikmete üldkoosolekul. Vastuseks teatati, et otsitakse firmat, mis teeks ära ventilatsiooni puhastuse. Ventilatsiooni puhastamise puudumist puudutati ka 13.04.2007.a üldkoosolekul. Vastuseks märgiti ühistu poolt, et ventilatsiooni puhastus lülitada 2007.a majandusplaani remondi tööks. Selgusetuks on jäänud 21.04.2006.a hageja liikmete üldkoosolekul ühistu poolt antud vastus seoses suvel kütte arvestamisega ja selle eest tasu nõudmisega: sooja vee tsirkuleerimisel pidavat olema sooja kaod, mistõttu jaotatakse suvekuudel need kaod korterite üldpindade peale, kusjuures arvel näidatakse küte. Eksitav on hageja nägemus, nagu tuleks kostjal praegu esitada vastuhagi seoses oma korteris olevate probleemidega, et kostja peaks esitama vastava eksperdiarvamuse või et kostja ei võiks justkui tugineda tunnistajate ütlustele. Kostja on käesoleval juhul õigustatud esitama oma vastuväiteid ka vastuhagi vastavalt esitamata. Kui hageja nõuab kostjalt raha mingite tööde tegemise, teenuste osutamise vms eest, siis on ka hagejal kohustus tõendada, et vastavad tööd on ka tegelikult tehtud, teatavad teenused ka tegelikkuses osutatud jne. Kuna isikud, kes tegelikult 23.03.2005.a üldkoosolekule end kirjalikult ei registreerinud, seal osalemiseks ja hääletamiseks oma tahet ei väljendanud, on kõnesolevad tehingud – üldkoosolekul osalemiseks allkirja andmine (TsÜS § 87 on täiendav tühisuse alus allkirja andmise (kirjaliku vorminõude järgimata jätmise) osas TsÜS 83 lg 2 kõrval), üldkoosolekul osalemine ja üldkoosolekul hääletamine – tühised TsÜS § 87 tähenduses. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus ja vastavalt lg-le 2 ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Ka neid kohustusi pole järgitud, sealhulgas hageja suhtes. Hageja vastuväited vastuhagile KÜ on seisukohal, et vastuhagis esitatud nõue tühistada 23.03.2005 üldkoosoleku otsused on aegunud. KÜS § 13 lg 3 järgi on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. 23.03.2005 seisuga oli korteriühistu liikmeks D M, kostja abikaasa, kes osales vaidlustava üldkoosolekul, samuti osales üldkoosolekul tema kõrval SM isiklikult algusest lõpuni. Seega sai D M ja SM teada üldkoosoleku otsustest vahetult üldkoosolekul. Asjaolu, et D M ja SM võtsid otsused õigeks tõendavad näiteks korralikud maksed remondi (400,20 krooni/kuus), hoolduse (1166,5 krooni/kuus) ja laenu tagastamise eest (169,42 krooni/kuus) kahe aasta jooksul (II kd, tl 192).

Alternatiivselt leiab KÜ, et vastuhagi on ebaõigesti menetlusse võetud põhjusel, et avaldaja ei kaitse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks (TsMS § 3 lg 1 nõue). SM esitas avaldus nõudega tühistada KÜ 23.03.2005 üldkoosoleku otsused. Oma avalduses tugineb SM KÜS § 13 lg-s 3 sätestatud korteriühistu liikme õigusele pöörduda kohtu poole korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. KÜ on seisukohal, et nimetatud säte ei oma tagasiulatavat jõudu, vaid kehtib ainult üldkoosoleku läbiviimise hetkel korteriühistu liikmelisust omavale isikule, kelle õigusi saab otsus rikkuda. Seisuga 23.03.2005, millal toimus korteriühistu vaidlustav üldkoosolek ei olnud SM KÜ liige. Ta sai KÜ liikmeks alles 03.02.2006.a. Seega ei saanud 23.03.2005.a üldkoosoleku otsused SM korteriühistu liikme õigusi rikkuda. KÜ on seisukohal, et KÜS § 51 alusel ei tekkinud SMl üleantud õigust nimetatud üldkoosoleku otsust vaidlustada, vaid korteriomandi ülemineku hetkest. Eelmine korteriühistu liige D M osales KÜ 23.03.2005.a üldkoosolekul, sai teada otsustest ja oli nendega nõus ning ettenähtud tähtaja jooksul ei vaidlustanud otsuseid kohtus. Seega endine korteriühistu liige kaotas vaidlustamise õiguse 22.06.2005 ega saanud oma õigust anda järgmisele korteriomanikule üle. KÜ on seisukohal, et 23.03.2005 üldkoosolek oli läbi viidud seaduslikult ja otsused on õiguspärased. Vastuhagis esitatud väited on paljasõnalised ja tõendamata. Kohtu põhjendused Kohtuistungil jäi hageja hagi juurde ja vaidles vastuhagile vastu. Kostja vaidles hagile vastu ja jäi vastuhagi juurde. Kohus asub seisukohale, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele ning vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja (edasipidi KÜ) on registrisse kantud 09.04.1999 ja elamu majandamine on talle üle antud ning SMle (kostja) kuulub Tallinnas XXXasuvas elamus korteriomand nr 9 (I kd lk 6-8, 129, III kd lk 45-53, IV kd lk 5-11, 21-24). Kostja on tulenevalt KÜS § 5 lg-st 1 korteriühistu liige. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et XXXasuvas elamus korteriomand nr 9 kuulus kuni 03.02.2006 kostja abikaasa D M . Poolte vahel on vaidlus selles, kas SMl on õiguslik alus jätta KÜ-le osaliselt tasumata osutatud hooldus- ja kommunaalteenuste eest ning kas KÜ 23.03.2005 üldkoosoleku otsused on tühised. Poolte vahel on vaidlus selles, et SM ei ole saanud ettenähtud ulatuses hooldus- ja kommunaalteenuseid, kas SM on õigustatud jätma tasumata KÜ laenumakseid. Korteriühistu põhikirja (edaspidi põhikiri) p 2.2 kohaselt eelmise korteriomaniku ühistu liikmelisusest tulenevad varalised õigused ja kohustused lähevad üle uuele korteriomanikuleühistu liikmele. KÜS § 5-1 järgi korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Seega pidi SM kandma õiguseelneja kohustused KÜ ees ja ebaõiged kostja väited temale majandamis- ja kommunaalmaksete arvestamisest alates 05.08.2005.a, kui kostja omandas kõnealuse korteriomandi alles 21.03.2006.a ja viited KÜS § 5 lg 2, mille kohaselt korteriühistusse kuuluva korteriomaniku korteriomandi võõrandamisel loetakse omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päev ning AÕS § 641 mille järgi kinnisomandi üleandmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti.

Põhikirja p 3.2.1- 3.2.15 kohaselt on ühistu liige kohustatud täitma põhikirja, ühistu üldkoosoleku ja juhatuse otsuseid ja ettekirjutusi; kinni pidama juhatuse poolt kehtestatud elamu ja selle juurde kuuluva maatüki mõtteliste osade kasutamiskorrast ning nõudma selle korra täitmist oma perekonnaliikmetelt ning teistelt oma korteris alaliselt või ajutiselt elavatelt isikutelt; pidama majas ja majaümbruses puhtust ja korda, täitma elamus ja selle juurde kuuluval maatükil riigi või kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud avaliku korra-, heakorra-, sanitaar-, koduloomade pidamise- ja tuleohutuseeskirju; täitma kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud eluruumide kasutamise, hoolduse ja remondi eeskirju; tasuma sisseastumismaksu üldkoosoleku poolt määratud suuruses ja tähtajaks; tasuma nelja kuu jooksul pärast ühistu asutamist osamaksu (ühekordne) üldkoosoleku poolt otsustatud suuruses; tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised reservfondi, ettemaksed, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, soojus kütte- ja sooja vee valmistamiseks, kanalisatsioon) eest makseid juhatuse poolt kehtestatud korras. Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse: sooja vee valmistamiseks kuluva soojusenergia ja külma vee ning kanalisatsiooni eest tasu arvestamisel mõõturi näidu järgi; kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna suurusest; tasuma ühekordseid erakorralisi makseid elamu mõtteliste osade säilimise tagamiseks hädavajalike edasilükkamatute remonttööde katteks juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras; maksma ühistu poolt osutatud, ühistu eesmärkidest otseselt mittetulenevate teenuste osutamise eest teenustasu juhatuse poolt määratud suuruses ning kehtestatud korras; eelpool nimetatud loetelus toodud majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Korteri omanik vastutab oma korteri võlgade eest oma varaga. Kolme kuu üüri võlgnik antakse kohtusse. Enne korteri ostu-müügilepingu sõlmimist tuleb tasuda kõik võlgnevused. Viiviste tasumisest võib ühistu liiget vabastada juhatus oma otsusega, kui maksmisega viivitamiseks olid mõjuvad põhjused. Esitama juhatusele tõeseid andmeid ühistu liikmete arvestuse ja majaelanike registri pidamiseks; teatama juhatusele kirjalikult hiljemalt arvestusperioodi (kalendrikuu) lõpuks muudatustest korteris elavate isikute isikute, üürnike, allüürnike, ajutiste elanike (5 ja rohkem päeva) arvust selleks, et oleks tagatud kommunaalteenuste eest tasude õiglane arvestus; võtma isiklikult, oma perekonnaliikmete või teiste isikute kaudu osa töödest, mida tehakse elamu ja selle juurde kuuluva maatüki majandamiseks üldkoosoleku või juhatuse otsusel; mitte ehitama ilma juhatuse kirjaliku loata ümber korteri kütte-, elektri-, veevarustus-, televisiooni vastuvõtu- ega kanalisatsioonisüsteemi; korteri ümberehitamisel mitte lõhkuma või nõrgendama hoone kandvaid konstruktsioone; lubama siseneda oma korterisse juhatuse liikmel koos vastava spetsialistiga kütte-, elektri-, veevarustuse- ja kanalisatsioonirikete kõrvaldamiseks, mis võivad ohustada naaberkortereid või elamu põhikonstruktsioone ning veearvestite kontrollimiseks. Põhikirja p 3.2.21 järgi on ühistu liige kohustatud hüvitama seaduses sätestatud korras ühistule ja teistele korteriomanikele tekitatud kahju. Põhikirja p 5.2 järgi korteriühistul on osakapital ja ettemaksed. Osakapital, mis moodustab ühistu liikmete osamaksudest, ei või olla väiksem ühistu asutamise aasta majandustegevuse aastakava ühe kuu oodatavatest kuludest. Ühistu liikme osamaksu suurus korteriühistu varas on võrdeline

tema korteriomandi eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõttelise osa suurusega. Osamaksu tasumine on kohustuslik. Osamaks määratakse ühesugustel alustel kõigile korteriühistu liikmetele. Põhikirja p 5.3 kohaselt ühistu liikmed tasuvad kütte, vee ja kanalisatsiooni, vee soojendamise ja muude kommunaalteenuste eest ühistu kaudu. Nende maksete kohta peab ühistu eraldi arvestust. Ühistu tasub teenuse osutajale lepinguga ettenähtud tähtajaks ning teatab järgmisel kuul igale liikmele tema maksete suuruse, mis määratakse üldkoosoleku otsusega (majanduskavas) kehtestatud korras (I kd lk 46-56, II kd lk 81-88). KÜS § 151 lg 1 kohaselt majandamiskulud on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Järelikult on kostja kui korteriühistu liige kohustatud hagejale tasuma majandamiskulude ja saadud teenuste eest. Kohus analüüsib 23.03.2005.a üldkoosoleku läbiviimise õiguspärasust. Tulenevalt KÜ põhikirja p 6.5 üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Kui üldkoosolekule ei ilmunud nõutav arv liikmeid, tuleb koosolek uuesti kokku kutsuda sama päevakorraga hiljemalt kolme nädala jooksul. MTÜS § 24 lg 1 kohaselt kohus võib mittetulundusühingu liikme või juhatuse liikme avalduse alusel tunnistada kehtetuks seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nõude aegumistähtaeg on kolm kuud otsuse vastuvõtmisest. MTÜS § 21 lg 1 järgi üldkoosolek võib vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Mittetulundusühingu põhikirjas võib sätestada, kui suure osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku sel juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv mittetulundusühingu liikmeid. KÜ põhikirja p 6.6 kohaselt üldkoosolekul annab iga korter (korteriomand) ühe hääle. Seega pidanuks 23.03.2005.a osalema üldkoosolekul vähemalt 77 KÜ liiget. 23.03.2005.a üldkoosoleku protokollist nähtuvalt osales koosolekul 81 KÜ liiget. SM väitel ei osalenud üldkoosolekul nõutav arv KÜ liikmeid ja osa liikmete allkirju on võltsitud. Tunnistaja Ivan K võttis õigeks, et ta ei osalenud 23.03.2005 üldkoosolekul ja puudub ka tunnistaja allkiri osalejate nimekirjast. Tunnistaja V C ütlustest nähtuvalt ei ole tema ega ka abikaasa allkiri osalejate nimekirjas. Ka ei mäletanud tunnistaja V.C , kas käis 23.03.2005.a üldkoosolekul ja kas seal otsuseid vastu võeti. Tunnistja V. C võttis õigeks, et ühistu on laenu võtnud, aga ta ei tea, mis aastast. Tunnistja V. C kinnitas, et maksab korralikult ühistu poolt esitatud arveid. Võlgu tunnistajal KÜ ees ei ole. Tunnistja D M ütlustega on tõendatud, et ta allkirjastas üldkoosoleku osalejate nimekirja. Tunnistaja D. M väitel kinnitab tema allkiri, et ta ilmus 23.03.2005.a üldkoosolekule. Juhatuse esimees nimetas, et kokku tuli 42 inimest. Koosolek läks laiali, kuna ei olnud

kvoorumit. Tunnistaja D. M ütlustega on tuvastatud, et juhatuse esimees teatas, et kui keegi soovib teada laenu võtmise tingimuste kohta, siis ta lubas selgitada seda lähemalt. Seega andis tunnistaja D. M vastuolulisi ütlusi koosoleku laialiminekust ja samas juhatuse esimehe laenu võtmise selgitusest. Tunnistaja D. M kinnitas, et suvest 2005 tulid KÜ arved, millel olid laenumaksed. Tunnistaja D. M võttis õigeks, et katuse remont tehti mais-juunis 2005. SM vande all antud seletusest nähtuvalt viibis 23.03.2005 üldkoosolekul, kuid tal ei olnud hääle- ega sõnaõigust. Paljasõnaline on SM väide, et koosolekul puudus kvoorum, allkirjad olid võltsitud. 30-st korterist 7 inimest ei olnud registreeritud. 17 allkirja oli võltsitud. Abikaasa käis nende isikute juures, kes kinnitasid, et nemad ei ole allkirja andnud. 23.03.2005 üldkoosolekul ei tahetud laenu võtta. Kui tekkis arvetes laenu tagastamise summa, siis arvas SM, et toimus mingi korduv koosolek, kus otsustati laenu võtta. SM kinnitas, et maksis laenu KÜ-le kuni 2008.a hetkeni kuni selgus, et ei olnud tehtud korduvat üldkoosolekut. Ebausutav on SM väide, et kostja tasus mitu aastat laenumakseid ja siis leidis, et puudub üldkoosoleku vastav otsus. Hageja juhatuse liikme A A vande all antud seletusest nähtuvalt oli 2005.a maja katus väga halvas seisus. Kõik 30 korterit, mis asusid viiendal korrusel olid kriitilises seisus, mitme korteri vuuke oli vaja täita. Soojustatud oli kolm seina ja üks sein jäi soojustamata, samuti ka välisuksed oli halvas seisus. Koguti infot elanikelt, millised tööd on eelkõige vajalikud. Eelnimetatud tööd olid 2005.a majandusplaanis. Raha oli vähe ja otsustati võtta laenu. Peaaegu kõik elanikud said ankeedid, milles olid märgitud vajalikud tööd. Iga ettepaneku kohta oli märgitud kolm firmat. Juhatus esitas need 23.03.2005.a üldkoosolekule. Kuna toimus eelnev töö, siis üldkoosolekust võtsid osa kõik viienda korruse elanikud. Kostja oli ka koos oma abikaasaga kohal, koosolek toimus samal päeval. Kuna pank nõudis koosoleku protokolli ja osalema pidi 50 % + 1 häält. Üldkoosolek viidi läbi rahulikult. Kostja hääletas koos abikaasaga kõikide ettepanekute poolt ning pärast koosolekut ta tegi mulle komplimendi, et kui hästi meil toimuvad koosolekud. Sel hetkel oli kostja XXXühistu esinaine. Koosolekul küsimust, et laenu võtta ei tohi, seda ei olnud. Katus remonditi väga hästi. Vuuke tehti algusest lõpuni, mitte ositi. SM ei vaielnud vastu A A seletusele. SM väide, et 23.03.2005.a protokollis on osa KÜ liikmete allkirjadest võltsitud ei ole tõsikindlalt tõendatud ja vastuolus D M 30.11.2006 Põhja Ringkonnaprokuratuurile avaldusega, milles ei ole ühtki viidet 23.03.2005.a protokolli võltsitusele (I kd lk 42-45, 5760). Põhikirja p 6.8 kohaselt üldkoosoleku kohta koostatakse protokoll, millele kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija. Iseenesest on õige SM osundamine, et üldkoosoleku protokollile on alla kirjutanud peale koosoleku juhataja ja protokollija ka juhatuse liikmed, ei tee üldkoosoleku otsuseid tühiseks. 23.03.2005.a kehtinud KÜS-redaktsiooni § 101 määras kindlaks, et üldkoosolekul võib osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Kohus asub seisukohale, et kui välja arvata tunnistaja V. C puudumine 23.03.2005 üldkoosolekult, siis osales KÜ 150-st liikmest 80 liiget ning 23.03.2005.a üldkoosolek oli otsustusvõimeline ja vastuvõetud otsused kehtivad (I kd lk 120-121, 152-156, II kd 19-25, 129-135). Asjakohane on KÜ seisukoht, et D M ja SM võtsid otsused õigeks tõendavad näiteks korralikud maksed remondi (400,20 krooni/kuus), hoolduse (1166,5 krooni/kuus) ja laenu tagastamise eest (169,42 krooni/kuus) kahe aasta jooksul (II kd, tl 192).

Seega on SM vastuhagi alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. KÜ arvete ja võla arvestuse tabeliga on leidnud kinnitust, et D M ja SM on jätnud süstemaatiliselt osaliselt tasumata majandamiskulud (I kd lk 9-10, 33, 39-41, 63, 83-119, 145, II kd lk 13-17, III kd lk 7-19, 56, IV kd lk 15-18, 48-58, 88-92). Korteri üleandmisvastuvõtuaktiga on tõendatud, et J M andis D Mle 30.12.2005 Xxx asuva korteri ja D M kohustus tasuma kommunaalmaksed. Õige on SM osundamine asjaolule, et alates novembrist 2006 on KÜ arvestanud korteri üldpinnaks 69 m2, mis on vastuolus kinnistusse kantud korteri suurusega 66,7m2 (III kd lk 21-22, 40-44, IV kd lk 144-151). KÜ 15.09.2006 juhatuse koosoleku protokollist nähtub, et tehti ümberarvestus korteri suuruse kohta lähtuvalt rõdude ja lodžade ümberehitusest (I kd 130-131, 146). Küll aga on KÜ teinud kohtumenetluse ajal SMle majandamis- ja kommunaalkulude ümberarvestuse lähtuvalt korteri suurusest 66,7m2 (III kd lk 89-118, 175-176, IV kd lk 117). Kohus jätab tähelepanuta SM esitatud arved M.Galadzhyanile, samuti KÜ arved kostjale kuna need ei oma asjas puutumust (I kd lk 34-36, 37-38). SM avaldusest nähtuvalt on ta pöördunud KÜ ventilatsioonisüsteemi ekspertiisi tegemiseks Tallinna Tervisekaitsetalituse poole, kes on selgitanud 17.11.2006 kirjas, et majasiseste probleemide lahendamine kuulub KÜ pädevusse. Käesoleval ajal puuduvad Eestis hallitusseente kohta normatiivid (I kd lk 61-62). KÜ 21.04.2006.a teistkordse üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on SM püstitanud küsimuse, miks korteris on arvestatud vett kahe inimese pealt kui registrisse on kantud üks inimene ja detsembris arvestati suuremõõtmelise prügi veo eest, olgugi et korter osteti 30.12.2005. KÜ juhatus on andnud SMle väljavõtte koosoleku protokollist ja soovitanud kostjale paigaldada korterisse veemõõtjad. KÜ 28.06.2005 juhatuse koosoleku protokollist nähtub, et otsustati määrata kostja õiguseelnejale vee tarbimise määr lähtudes kahest inimesest s o 7,5 m3 ühele inimesele ning kuuma vett 3 m3 (I kd lk 136, 148). ÕVL09.02.2009 tõenditega on tuvastatud, et M M saabus kooli 14.11.2002 KG ja J M – 03.01.2006 (III kd lk 25-26). Väär on kostja väide, et KÜ on ebaõigesti määranud vee tarbimise määra kuna kostja seletusest nähtuvalt maksab ta vee eest 12 m3 viimastel kuudel. Sooja vett kulub kuus 4-6 m3 ja külma vett 10-16 m3. Hetkel ööbivad korteris 4 isikut. Vanem poeg õpib 11.klassis ja noorem poeg käib LT. Nad ainult ööbivad kodus. Pojad tegelevad spordiga, nad lahkuvad hommikul kell 7 ja tulevad kell 23.00 koju alles. Kostja seletusega on leidnud kinnitust, et käesoleval ajal praktiliselt kasutavad vett kaks isikut kuna lapsed ainult ööbivad korteris. Tunnistaja D.M ütlustest nähtuvalt kui ta elas xxx, siis poeg käis Õismäe koolis kuna lapsel oli hea võimalus koolist otse koju minna riideid vahetama, siis läks vehklemise trenni, pärast seda võttis xxx oma kooli asjad ja sõitis K. Võib-olla paar korda ööbis xxx koos tunnistajaga. J M avaldusest nähtuvalt elas alates septembrist 2001 kostja üks poegadest D M juures ja laupäeviti peeti kogu perega saunapäevi (I kd lk 132-135, 147). Tunnistaja D.M ja SM ei suutnud usaldusväärselt ümber lükata J M avaldust D.M ja lapse elamise ning vee kasutamise kohta xxx asuvas korteris. Seega on KÜ 28.06.2005 otsus kooskõlas kahele isikule määratud vee tarbimise määraga kuna arvestades käesolevat kasutust on KÜ õigesti määranud vee tarbimise määra. KÜ 13.04.2007.a teistkordse üldkoosoleku otsusega on tuvastatud, et D M esitati küsimus, miks ta ei esitanud oma korteri ümberplaneerimise projekti KÜ juhatusele kooskõlastamiseks kuna omavoliliselt ühendas köögi rõduga, millega on suurenenud köetav pind korteris (I kd lk

71-72, 124-125). Eesti Projekti 2006 D M kuuluva korteri ümberplaneerimise esilehelt nähtub, et see on võetud vastu 13.01.2006 edasiandmiseks KÜ (esimehele) esinaisele loetamatu allkirjaga (I kd lk 76). Seega on ebausaldusväärne eelmärgitud tõend, kuna põhikirja p 3.2.14 pidi D Ml olema juhatuse nõusolek korteri ümberehitamiseks. Kohus leiab, et KÜ 13.04.2007.a teistkordse üldkoosolek on põhjendatult püstitanud küsimuse D M loa puudumisest korteri ümberehitamiseks. Lepingu alusel ostis S. M 30.11.2005 vaidlusaluse korteri ja detsembris-jaanuaris tehti korteris remonti (I kd lk 122-123). Tunnistaja D M ütlustest nähtuvalt hakati jaanuaris 2006 remonti tegema. Ühes toas vahetati ukse koht, pandi lodžale aknad ja tehti põrandale elektriküte, samuti vannitoas on põrandal elektriküte. Lodža ja toa vahel ust ei ole. Remonti tehti siis, kui saadi projekt. Tunnistaja väitel andsid nad projekti KÜ-le, nemad ei andnud remondi tegemiseks nõusolekut. Korteris vahetati tapeedid, sanitaartehnika, parkett laminaadi vastu. Nii tunnistaja D M kui SM on kinnitanud, et tegid 2006.a korteris remonti. Ebaõige on SM väide, et ta ei ole tekitanud KÜ-le sealhulgas ka suuregabariidilist prügi väljavedu. Kostja võttis õigeks,et korterist remondi ajal kõrvaldati kilpparkett kolmetoalisest korterist, tubade ja köögi kilpparkett. Kostja seletusest nähtuvalt ta ei tea, kuidas parkett välja viidi, olgugi et parkett oli lume peal. Abikaasa korjas väljas prahti, mis tekkis parketi väljaviimisel. 2008 ja 2009 paisutati arveid suuregabariidilise prügi väljaveo eest, kuigi neil ei olnud suurt prügi. Parketiga tegeles abikaasa. Ventilatsiooni ei ole puhastatud. A.A seletusega on leidnud kinnitust, et talle helistasid XXX maja elanikud, kes nägid, kuidas kostja viskas põranda tükid korteri aknast alla. Kostja poeg pani ehitusprahi kelgu peale ja viis prügikonteineri juurde. Prügi äravedu on väga kallis. Prügiveofirma esitas arve, mis oli suur, siis juhatus otsustas nõuda kostjalt ühe m3 eest ühes ja ühe m3 suuregabariidilise prügiveo eest teises kuus. KÜ-l puudub info, et keegi teine võttis need parketitükid endale. A.A nägi ise, et parketitükid olid konteineri juures. Kostja viis parketitükke kahel korral, üks kord 1 m3 ja teine kord 1 m3. KÜ-l on sisekorraeeskirjades kirjas, et igaüks viib ise oma ehitusprahi ära. KÜ 06.01.2006 juhatuse koosoleku protokollist nr 1 nähtub, et otsustati esitada D Mle detsembrikuu korteri arves suuregabariidilise prügi eest 275 krooni (arvestusest 275 krooni/m3) (I kd lk 137-139, 149). KÜ 01.02.2006 juhatuse koosoleku protokollist nr 2 nähtub, et otsustati esitada D Mle detsembrikuu korteri arves suuregabariidilise prügi eest 275 krooni (arvestusest 275 krooni/m3) (I kd lk 139, 150). Adelan Prügiveod käibearuannetest nähtub, et KÜ-lt on tellitud prügivedu (IV kd lk 99-102). Loetamatust käsikirjast 07.01.2006 nähtub, et ehituspraht asub korteris, samas on ebausutav, et ehituspraht jääb korterisse (III kd lk 54-55). Seega olid juhatuse 06.01.2006 ja 01.02.2006 koosoleku otsused kostjalt suuregabariidilise prügiveo makse määramine põhjendatud. KÜ 25.04.2008.a teistkordse üldkoosoleku otsusega kinnitati elamu fassaadi remont, korterites veemõõtjate vahetamine, kanalisatsiooni remont, samuti määrati remondifondi makse suurus (I kd lk 126-127). KÜ teatisest nähtuvalt taadeldi korterites asuvaid veemõõtjaid (II kd lk 18, IV kd lk 14). KÜ 08.06.2009.a teistkordse üldkoosoleku otsusega kinnitati 2008.a majandusaasta aruanne ja 2009.a majandusaastakava (IV kd lk 19-20, 35-46, 71-73, 93-98, 115-116).

KÜ 30.06.2008 kirjaga on tuvastatud, et kostjale on saadetud ärakiri 23.03.2005.a üldkoosoleku protokollist koos osalejate nimekirjaga ning majandusaasta aruanded 2003-2007 (I kd lk 128, 151). Ainetu ja vastuoluline on SM väide, et tema poja astmahaigus on põhjustatud ventilatsiooni puudumisest ja hallituse olemasolust korteris kuna Maksim M le 01.02.2005 on diagnoositud bronhiaalastma. Seega oli laps haigestunud astmasse enne vaidlusalusesse korterisse kolimist (I kd lk 74, 75). Asjaolu, et D M põeb diabeeti ei oma asjas tähtsust (I kd lk 73). SM esitatud tõendist nähtuvalt on kostjal 2009.a kevadel diagnoositud bronhiaalastma ja 20.04.2010 hingamisteede haigused, mis ei kinnita, et haigused on põhjustatud eluruumist ega oma puutumust käesoleva asjaga (IV lk 74-79, 108). KÜ 18.11.2009 avaldusest politseile nähtub, et XXXelamu I trepikoja katuse luugi lukk on lõhutud ja kostja on teinud fotosid elamu katuselt, siis palutakse alustada kriminaalmenetlust (IV lk 84-86, 114). SM 18.06.2008 avaldusest KÜ juhatusele ilmneb, et ta on soovinud koosoleku protokolli, kus arutati laenu võtmist, pangakontode väljavõtteid ning remondifondi tulude ja kulude aruandeid aastatel 2003 – 2007 (II kd lk 26-30, 136-140). KÜ esitatud materjalidest nähtub, et KÜ on esitanud SMle nõutud dokumendid, v a pangakontode väljavõtted (II kd lk 40-80, 89-116). SM ja Natalja Midzanovskaja vahel 24.11.2005 sõlmitud korteriomandi müügilepingust nähtuvalt pidi kostja vabastama XXX korteri 25.02.2006.a (II kd lk 162-169). SM esitatud fotod ei kinnita ega lükka ümber, et tegemist on vaidlusaluse elamu ja korteriga (III kd lk 5862, 64-74, 190-197, IV kd lk 28-33). KÜ juhatuse poolt kontrolliti XXXelamu katusel ventilatsiooni olukorda, kuid korteri 9 ventilatsiooni on võimalik kontrollida vaidlusaluses korteris (IV kd lk 87, 112). KÜ on teinud 21.08.2009 SMle ettepaneku korteri ülevaatamiseks, et läbi viia ventilatsiooni ekspertiis (III kd lk 177-180). SM seletusega on leidnud kinnitust, et ta ei ole kohustatud laskma kedagi oma korterisse. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus ja vastavalt lg-le 2 ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kohus leiab, et SM ei ole toiminud oma õiguste teostamisel heas usus, väites, et KÜ on talle kahju tekitanud. Samas tuleb arvestada ka seda, kas kostja on teinud omapoolselt mõistlikult vajaliku, et kahju ära hoida või vähendada. XXXasuvate korterite 6 ja 12 vaatluse aktidega on tõendatud, et sanitaarsõlme ja köögi ventilatsioon töötab, tõmme on olemas. Korteri seintel hallitus puudub (III kd lk 181-184). Seega on paljasõnalised kostja väited ventilatsiooni puudumisest ja hallituse olemasolust korteris, mis on põhjustatud KÜ tegevusest või tegevusetusest. SM on kinnitatud, et KÜ on rõdud üle värvinud, rõdukate on ära vahetatud, vihmavee torustik on välja vahetatud, malmist korralik toru on vahetatud plastiku vastu. Tunnistaja V.C ütlustest nähtuvalt on majas katus remonditud, maja on soojustatud. Kanalisatsioon ja ventilatsioon töötavad, koridore koristatakse normaalselt.

Lõuna politseiosakonna 11.05.2009 teatisest nähtuvalt on D.M suhtes alustatud väärteomenetlust kuna ta käitus agressiivselt 04.05.2009.a KÜ üldkoosolekul (IV kd lk 103104, 113). A.A seletusest nähtuvalt kui varem laekusid kaebused, et on korteris külm, siis pärast katuse soojustamist selliseid kaebusi ei olnud. Kostja hõivas trepikoja lodža ka endale, siis vahetas trepikoja akna enda omaga. Kõik on seotud automaatikaga, kui väljas hakkab pimedaks minema, siis hakkavad tuled põlema trepikojas. Üldelektri arved on vähenenud. Kuna koristaja palk ei ole suur, siis ta peseb üks kord 10 päeva jooksul terve trepikoja, ülejäänud päevadel esimesel korrusel peseb ja ülemistel korrusel pühib. Pretensioone ei ole trepikoja puhtuse üle teistelt elanikelt, välja arvatud kostjal. Korterite ventilatsiooni puhastatakse üks kord aastas, seda teostab EM , kes ei ole enam juhatuse liige, ta aitab ja teeb selle töö vabatahtlikult ja tasuta. Kostja ei ole kordagi kutsunud juhatuse esinaist enda korterisse seoses hallitusega. Kohus asub seisukohale, et kostja väited ventilatsiooni puudumisest, koristamata trepikojast, ebapiisavast valgustusest on ümber lükatud tunnistajate ütluste ja A.A seletusega. Kohus leiab, et KÜ on elamut majandanud ja osutanud teenuseid. Osutatud teenuste ja elamu majandamise eest on hageja väljastanud kostjale arved. Arvetest nähtuvalt lähtutakse makse suuruse kindlaksmääramisel liikme omanduses oleva korteri üldpinna suurusest. Hageja väitel jagatakse teenuste arvete maksumus majas asuvate korteriomandite üldpinnaga ja seejärel tehakse arvestus igale korteriomandile vastavalt omandi üldpinna suurusele. Kostja on jätnud arved osaliselt tasumata. Kostja paljasõnaline ja üldine kahtlus, et arved ja hageja tõendid on ebaõiged, ei anna alust hagejale majandamiskulude tasumata jätmiseks. KÜ juhatuse poolt kontrolliti XXXelamu katusel ventilatsiooni olukorda, kuid korteri 9 ventilatsiooni on võimalik kontrollida vaidlusaluses korteris (IV kd lk 87, 112). Hageja põhikirja punktide 3.2 kohaselt on ühistu liikme kohustuseks muuhulgas tasuda regulaarselt nii sihtotstarbelisi kui kommunaalmakseid, samuti ühekordseid erakorralisi makseid KÜ juhatuse poolt määratud suuruses ja kehtestatud korras. Laen, milline oli KÜ poolt võetud, tuleb laenulepingu tingimusi järgides KÜ-l tagastada. Samuti tuleb igakuiselt hooldada ja remontida elamut. KÜS § 7 lg 4 kohaselt majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Kohus asub seisukohale, et SMlt tuleb välja mõista tasumata majandamiskulud 23 299,65 krooni ja viivis 9 804,47 krooni KÜ kasuks. TsMS § 367 järgi võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja on vastava taotluse esitanud. Alates 01.10.2009 tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis 0,07% päevas põhinõudelt 23 299,65 krooni. Vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulud tuleb jätta SM kanda.