Tsiviilasi nr.2-08-92025
Kohus
Harju maakohus, Tartu maantee kohtumaja
Kohtukoosseis
Kohtunik Kai Härmand
Otsuse tegemise aeg ja koht 30.04.2010 Tallinn Tsiviilasja number
2-08-92025
Tsiviilasi
HHOÜ hagi OÜ R
vastu üürilepingust tuleneva võlgnevuse ja
viiviste nõudes Menetlusosalised ja nende
Hageja HHOÜ, registrikood XXX, asukoht XXX, hageja esindaja
esindajad
M J Kostja R OÜ, registrikood XXX, asukoht XXX, kostja seaduslik esindaja M K , lepinguline esindaja advokaat Ilja Santašev
Kohtuistungi toimumise aeg 29.03.2010
Hagi rahuldada. Välja mõista R OÜ üüri ja kõrvalkulude eest 98 146,86 (üheksakümmend kaheksa tuhat ükssada nelikümmend kuus krooni ja 86 senti) krooni HHOÜ kasuks. Välja mõista R OÜ HHOÜ kasuks perioodi 13.02.2008-31.12.2008 eest sissenõutavaks muutunud viivis 61 427,89 (kuuskümmend üks tuhat nelisada kakskümmend seitse krooni ja 89 senti) krooni ja edasi alates 1.01.2009 viivis 0,25 % põhinõudelt päevas kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni, kuid mitte rohkem kui põhinõue 98 146,86 krooni Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud kostja kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja
pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hageja esitas kohtule 31.12.2008 hagi kostja vastu, milles palus kostjalt välja mõista üürivõlg 98 146,86 krooni ning viivised alates 13.02.2008 kuni hagi esitamiseni summas 61 427,89 krooni ja edasi viivis põhinõudelt kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja aj kostja 23.04.2007 äriruumi üürilepingu nr XXX kaubanduspinna kasutamiseks XXX asuvas E kaubanduskeskuses. Hageja andis üüritud 60 ruutmeetrise kaubanduspinna kostja valdusesse 30.05.2007 üleandmis-vastuvõtmisaktiga. Lepingu kohaselt oli üüris suuruseks 270 krooni ruutmeetrilt, seega 16 200 krooni kus. Kostjal ei tasunud üüri ja kõrvalkulusid tähtaegselt, tasumata on arved alates märtsist kuni juunini 2008. Kostja esitas 1.02.2008 hagejale üürilepingu lõpetamise avalduse, millele hageja vastas omapoolse teatega 12.02.2008. Hageja leiab, et kostjal puudus õigus leping erakorraliselt üles öelda. Kostja saatis 20.02.2008 hagejale uue teate, et soovib üürilepingut lõpetada. Hageja üürilepingu lõpetamist õigustatuks ei pidanud, teatas oma seisukoha kostjale ja palus muuhulgas likvideerida üürivõlgnevus Kostja saatis hagejale 18.03.2008 kirja, mille teatas, et üürileping on ühepoolselt lõpetatud. Kostja lahkus üüripinnalt 1.03.2008. Hageja leiab, et poolte vaheline leping on endiselt jõus, seda ei ole lõpetatud ja kostja on kohustatud tasuma kokkulepitud üüri. Kostjal on tasumata üüri ja kõrvalkulude eest jaanuaris, märtsis, aprillis, mais ja juunis 2008 esitatud arvete eest kogusummas 98 146,86 krooni. Pooled leppisid üürilepingu kokku, et lepingus ettenähtud rahaliste kohustuste täitmata jätmisel tasub viivitanud pool viivist 0,25 % tasumata makselt päevas. Kostja viivis hageja ees on 61 427,89 krooni.
Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Kostja ütles hagejaga sõlmitud üürilepingu erakorraliselt üles, sest kaupluse pidamine hageja kaubanduskeskuses ei olnud majanduslikult kasulik. Üüripinna kasutamise eest saab hageja nõuda üüri üksnes selle aja eest, mil üürilepingu ese oli kostja valduses. Kostja andis valduse st võtmed hagejale üle 1.03.2008 ja vabastas üüripinna. Kostja möönab, et veebruari kõrvalkulude suurus ei olnud lepingu eseme üleandmiseks veel teada, seetõttu leppisid pooled kokku, et veebruari kõrvalkulude summa arvestatakse kostja poolt makstud tagatisrahast maha. Arvet veebruari kõrvalkulude kohta hageja kostjale esitanud ei ole. Lepingueelsete läbirääkimiste käigus leppisid pooled kokku, et kui kostja majandustegevus ei võimalda lepingu tähtaega järgida, võib kostja lepingu ka varem lõpetada. Tähtaegsete üürilepingute sõlmimine olevata vaid hageja praktika ja seetõttu sõlmiti tähtajaline üürileping. Kohtuistungil teatas kostja, et hageja väide selle kohta, et ta ei ole leidnud üüripinnale uut üürnikku, ei ole õige. Kostja seaduslik esindaja nägi, et üüripind oli uuesti kasutusele antud.
Kohus, kuulanud kohtuistungil ära hageja ja kostja seisukohad, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Hageja on esitanud kostja vastu üüri tasumise nõude vastavalt lepingus kokkulepitule. Asja lahendamiseks on vaja välja selgitada, kas poolte vahel sõlmitud üürileping on lõppenud. Juhul kui leping on lõppenud, ei ole hagejal õigust lepingu täitmist nõuda. Pooled ei vaidle selle üle, et sõlmisid 23.04.2007 äriruumi üürilepingu nr XXX, mille alusel sai kostja enda kasutusse kaubanduspinna XXX asuvas E kaubanduskeskuses. Kostja asus kaubanduspinda kasutama 30.05.2007. Pooled ei vaidle ka üürilepingus sätestatud üüri suuruses. Üürilepingu lõpetamine ülesütlemisega on sätestatud VÕS § 314-319 ning VÕS § 313 lg 1 sätestab täiendava ülesütlemise aluse. Pooled on lepingu ülesütlemise õiguse sätestanud lepingu p 2.11.4 Kohus leiab, et lepingu p 2.11.4.1 ei ole pooled välistanud ega piiranud erakorralise
ülesütlemise aluseid selliselt, et lisaks lepingus äratoodud ülesütlemisalustele oleks välistatud seaduses ettenähtud muude aluste kasutamine. Kostja on oma vastuväites leidnud, et ütles lepingu erakorraliselt üle. Erakorralise ülesütlemise kehtivuse hindamiseks peab ülesütlemine vastama VÕS § 325 lg 2 p 1-3 sätestatud vorminõuetele ning peab esinema mõni lepingus kokkulepitud alus ülesütlemiseks või mõni VÕS § 314 -319 sätestatud alus või oli üürnikul võimalik rakendada VÕS § 313 lg 1 ette nähtud ülesütlemise võimalust. Käesolevas asjas on kostja esitanud 1.02.2008 avalduse, milles palub lõpetada äriruumi üürileping nr XXX alates 1.märtsist 2008 seoses koha mitterentaablusega ja 20.02.2008 dateeritud kirja üürilepingu ülesütlemise kohta. Kohus leiab, et ülesütlemise avaldusena tuleb käsitleda 1.02.2008 avaldust, sest 20.02.2008 kirjas kostja lihtsalt kinnitab veelkord oma 1.02.2008 avalduses väljendatud tahet. Kohus leiab, et kostja 1.02.2008 avaldus vastab vormilt VÕS § 325 lg 2 p 1-3 ja poole vahel sõlmitud lepingu p 2.11.4.2 nõuetele. Avalduse tekstist, mis viitab üürilepingu numbrile, on aru saada üüritud ese, märgitud on lepingu lõppemise päev ning ülesütlemise alusena on välja toodud mitterentaablus. Üürilepingu ülesütlemise avalduses endas ei pea olema põhjalikult selgitatud ja tõendatud ülesütlemise aluse olemasolu vaid see tuleb üksnes ära mõrkida. Kohus leiab, et majanduslik mittetasuvus on piisava täpsusega näidatud ülesütlemise alus. Pooled ei ole lepingu kokku leppinud, et üürnik saab lepingu üles öelda mitterentaabluse tõttu, samuti ei ole sellist ülesütlemise alust sätestatud VÕS § 314-319, seega tuleb järeldada, et ülesütlemise alusena on tuginetud VÕS § 313 lg 1. Ülesütlemise avaldusele sätestatud vorminõudeid on kostja järginud, kuid ülesütlemise kehtivuseks peab lisaks ülesütlemise aluse äranäitamisele tõendama ka selle tegelikku olemasolu. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel, kusjuures põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt poolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Mõjuval põhjusel üürilepingu lõpetamisel peab olema tagatud üürilepingute õiglase lõpetamise võimaluse ja kohus peab kaaluma, kas saab eeldada, et ülesütlemist sooviv pool lepingu täitmist ei jätka Kohus leiab, et eraõiguslikku juriidilist isikut ei saa sundida olema majanduslikult kahjulikes õiguslike suhetes. Äriühingu eesmärk on teenida kasumit ning kõik tema tehingud peavad seda eesmärki täitma. Mõjuva põhjuse olemasolu tõendamine on kostja, kui sellisele ülesütlemise alusele tugineva poole kohustus, kuid kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et lepingu jätkamine oli majanduslikult põhjendamatu. Kohus leiab, et kostja väited ülesütlemise aluse olemasolu kohta on paljasõnalised ning lepingu lõpetamine seetõttu tühine, kuna ülesütlemisel ei olnud alust. Kohus järeldab, et poolevaheline üürileping oli haginõudes esitatud üüri tasumise perioodil kehtiv ja kostjalt tuleb tasuda üüri. Kostja ei ole esitanud sisulisi vastuväited üüri ja kõrvalkulude nõude suuruse kohta. Kohtule on esitatud hageja poolt kostjale esitatud üüriarved perioodil märts-juuni 2008 ja kõrvalkulude arved jaanuari 2008 ning perioodi märts-mai 2008 eest kogusummas 98 146,86 krooni. Kostja ei ole oma võlgnevust tasunud ning seetõttu on hageja VÕS § 271 lg 1 ja VÕS § 101 lg 1 p 1 järgi õigustatud nõudma kostjalt üüri tasumist. Hageja on kohustuse täitmisega viitamisel õigustatud VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 113 lg 1 järgi viivist, mille määras on pooled lepingus kokku leppinud. Lepingu p 2.10.3 järgi on viivise suuruseks 0,25 % tasumata makselt päevas. Kostjalt tuleb välja mõista kuni hagi esitamiseni so 13.02.2008-31.12.2008 sissenõutavaks muutunud viivis 61 427,89 krooni ja edasi alates 1.01.2009 viivis 0,25 % põhinõudelt päevas kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni, kuid mitte rohkem kui põhinõue, sest põhinõuet ületava viivise maksmine on heausu põhimõtte vastane. Menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 ja § 173 lg 1 alusel jätta kostja kanda. Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.