Tsiviilasja number
2-08-92025
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Tiit Kollom (eesistuja), Reet Allikvere ja Kaupo Paal
Otsuse tegemise aeg ja koht
22.11.2011 Tallinnas
Tsiviilasi
Hexanor Haldus OÜ hagi OÜ Rondill vastu üürilepingust tuleneva võlgnevuse ja viiviste väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind maakohtus
6572,73 eurot (98 146,86 kr.)
Apellatsioonkaebuse hind Vaidlustatud kohtulahend
10 198,69 eurot (159 584,75 kr.) Harju Maakohtu 30.04.2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Rondill OÜ apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Hexanor Haldus OÜ (registrikood 11175263, asukoht Pärnu mnt 67a Tallinn), esindaja Marge Juur Kostja Rondill OÜ (registrikood 10102658, asukoht Mahtra 72-173 Tallinn), esindaja advokaat Ilja Santašev
Jätta Harju Maakohtu 30.04.2010 otsus tsiviilasjas nr. 2-08-92025 muutmata, kostja apellatsioonkaebus rahuldamata ja poolte apellatsiooniastmega seotud menetluskulud OÜ Rondill kanda. Edasikaebamise kord Otsusele võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusosaline võib nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates menetluskulude jaotuse kohta tehtud
kohtulahendi jõustumisest. Asjaolud Hexanor Haldus OÜ esitas 31.12.2008 Harju Maakohtule hagi Rondill OÜ vastu üürivõla 98 146,86 krooni ning alates 13.02.2008 kuni hagi esitamiseni viivise 61 427,89 krooni ja edasi kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni viivise väljamõistmiseks. Hageja ja kostja sõlmisid 23.04.2007 äriruumi üürilepingu kaubanduspinna kasutamiseks Punane 50 asuvas Euromekka kaubanduskeskuses. Hageja andis üüritud 60m2 kaubanduspinna kostja valdusesse 30.05.2007 üleandmis-vastuvõtmisaktiga. Lepingu kohaselt oli üüri suuruseks 270 kr/m2, seega 16 200 krooni kuus. Kostja ei tasunud üüri ja kõrvalkulusid tähtaegselt, tasumata on arved märtsist kuni juunini 2008. Kostja esitas 1.02.2008 hagejale üürilepingu lõpetamise avalduse, millele hageja vastas omapoolse teatega 12.02.2008, et kostjal puudus õigus leping erakorraliselt üles öelda. Kostja saatis 20.02.2008 hagejale uue teate, et soovib üürilepingut lõpetada. Hageja üürilepingu lõpetamist õigustatuks ei pidanud, teatas oma seisukoha kostjale ja palus muuhulgas likvideerida üürivõlgnevus Kostja saatis hagejale 18.03.2008 kirja, mille teatas, et üürileping on ühepoolselt lõpetatud. Kostja lahkus üüripinnalt 01.03.2008. Poolte vaheline leping on endiselt jõus, seda ei ole lõpetatud ja kostja on kohustatud tasuma kokkulepitud üüri. Kostjal on tasumata üüri ja kõrvalkulude eest jaanuarist kuni juunini 2008 esitatud arvete eest 98 146,86 krooni. Pooled leppisid üürilepingus kokku, et lepingus ettenähtud rahaliste kohustuste täitmata jätmisel tasub viivitanud pool viivist 0,25% tasumata makselt päevas. Kostja viivis hageja ees on 61 427,89 krooni. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja ütles hagejaga sõlmitud üürilepingu erakorraliselt üles, sest kaupluse pidamine hageja kaubanduskeskuses ei olnud majanduslikult kasulik. Üüripinna kasutamise eest saab hageja nõuda üüri üksnes selle aja eest, mil üürilepingu ese oli kostja valduses. Kostja andis valduse, st võtmed hagejale üle 01.03.2008 ja vabastas üüripinna. Veebruari 2008 kõrvalkulude suurus ei olnud lepingu eseme üleandmiseks veel teada, seetõttu leppisid pooled kokku, et veebruari kõrvalkulude summa arvestatakse kostja poolt makstud tagatisrahast maha. Arvet veebruari kõrvalkulude kohta hageja kostjale esitanud ei ole. Lepingueelsete läbirääkimiste käigus leppisid pooled kokku, et kui kostja majandustegevus ei võimalda lepingu tähtaega järgida, võib kostja lepingu ka varem lõpetada. Tähtaegsete üürilepingute sõlmimine olevat hageja praktika ja seetõttu sõlmiti tähtajaline üürileping. Maakohtu otsus Maakohus rahuldas hagi ning mõistis välja kostjalt hageja kasuks üüri ja kõrvalkulude eest 98 146,86 krooni ning perioodi 13.02.2008-31.12.2008 eest sissenõutavaks muutunud viivise 61 427,89 krooni ja edasi alates 1.01.2009 viivis 0,25% põhinõudelt päevas kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni, kuid mitte rohkem kui põhinõue 98 146,86 krooni. Menetluskulud jäid kostja kanda. Pooled ei vaidle selle üle, et sõlmisid 23.04.2007 äriruumi üürilepingu, mille alusel sai kostja enda kasutusse kaubanduspinna Punane 50 asuvas Euromekka kaubanduskeskuses. Kostja asus kaubanduspinda kasutama 30.05.2007. Pooled ei vaidle ka üürilepingus sätestatud üüri suuruses. 2(5)
Üürilepingu lõpetamine ülesütlemisega on sätestatud VÕS § 314-319 ning VÕS § 313 lg 1 sätestab täiendava ülesütlemise aluse. Pooled on lepingu ülesütlemise õiguse sätestanud lepingu p-s 2.11.4. Nimetatud punktis ei ole pooled välistanud ega piiranud erakorralise ülesütlemise aluseid selliselt, et lisaks lepingus äratoodud ülesütlemisalustele oleks välistatud seaduses ettenähtud muude aluste kasutamine. Kostja on esitanud 01.02.2008 avalduse, milles palub lõpetada äriruumi üürileping alates 01.03.2008 seoses koha mitterentaablusega ja 20.02.2008 dateeritud kirja üürilepingu ülesütlemise kohta. Ülesütlemise avaldusena tuleb käsitleda 01.02.2008 avaldust, sest 20.02.2008 kirjas kostja lihtsalt kinnitab veelkord oma 01.02.2008 avalduses väljendatud tahet. Kostja 01.02.2008 avaldus vastab vormilt VÕS § 325 lg 2 p 1-3 ja poolte vahel sõlmitud lepingu p 2.11.4.2 nõuetele. Avalduse tekstist, mis viitab üürilepingu numbrile, on aru saada üüritud ese, märgitud on lepingu lõppemise päev ning ülesütlemise alusena on välja toodud mitterentaablus. Üürilepingu ülesütlemise avalduses endas ei pea olema põhjalikult selgitatud ja tõendatud ülesütlemise aluse olemasolu, vaid see tuleb üksnes ära mõrkida. Majanduslik mittetasuvus on piisava täpsusega näidatud ülesütlemise alus. Pooled ei ole lepingu kokku leppinud, et üürnik saab lepingu üles öelda mitterentaabluse tõttu, samuti ei ole sellist ülesütlemise alust sätestatud VÕS § 314-319, seega tuleb järeldada, et ülesütlemise alusena on tuginetud VÕS § 313 lg 1. Ülesütlemise avaldusele sätestatud vorminõudeid on kostja järginud, kuid ülesütlemise kehtivuseks peab lisaks ülesütlemise aluse äranäitamisele tõendama ka selle tegelikku olemasolu. Eraõiguslikku juriidilist isikut ei saa sundida olema majanduslikult kahjulikes õiguslike suhetes. Äriühingu eesmärk on teenida kasumit ning kõik tema tehingud peavad seda eesmärki täitma. Mõjuva põhjuse olemasolu tõendamine on kostja kui sellisele ülesütlemise alusele tugineva poole kohustus, kuid kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et lepingu jätkamine oli majanduslikult põhjendamatu. Kostja väited ülesütlemise aluse olemasolu kohta on paljasõnalised ning lepingu lõpetamine seetõttu tühine, kuna ülesütlemisel ei olnud alust. Poolevaheline üürileping oli haginõudes esitatud üüri tasumise perioodil kehtiv ja kostjal tuleb tasuda üüri. Kostja ei ole esitanud sisulisi vastuväited üüri ja kõrvalkulude nõude suuruse kohta. Kostja ei ole oma võlgnevust tasunud ning seetõttu on hageja VÕS § 271 lg 1 ja VÕS § 101 lg 1 p 1 järgi õigustatud nõudma kostjalt üüri tasumist. Hageja on kohustuse täitmisega viitamisel õigustatud VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 113 lg 1 järgi viivist, mille määras on pooled lepingus kokku leppinud. Lepingu p 2.10.3 järgi on viivise suuruseks 0,25% tasumata makselt päevas. Apellatsioonkaebus Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus ei ole õigesti hinnanud tõendeid ning on seetõttu vääralt leidnud, et kostja ei ole tõendanud ülesütlemise aluse tegelikku olemasolu. Hageja esitas koos hagiga oma kirja, millest nähtub, et 27.02.2008 seisuga kostjal oli võlg hagejale 2 kuu eest ja kommunaalteenuste eest 2008.a. jaanuari kuu eest 43 555,44 kr. Hageja esitatud tõend kinnitab kostja makseraskuste olemasolu seoses teenuste müügikäive puudumisega ja järelikult tulude puudumisega üüritud koha ebarentaabluse tõttu. Kuna müügikoht ei 3(5)
andnud tulu, siis kostja ei saanud tähtaegselt tasuda üüri ega kommunaalteenuste eest ja oli sunnitud loobuma äripinna üürimisest. Kostja raamatupidamise andmetest järeldub, et alates oktoobrist 2007.a müügikäive kaupluses iga kuu langes (2007.a oktoobris oli käive 293 623,95 krooni, novembris -212 387,56 krooni, detsembris -250 550,25 krooni, 2008.a jaanuaris -146 005,67 krooni, veebruaris -130 866,24 krooni), kusjuures kaupluse tegevuse kulud oli keskmiselt 200 000210 000 krooni kuus, mis tõendab üüritud koha ebarentaabliks muutumise, mis tegigi kostja jaoks üürilepingu täitmine võimatuks. Üürilepingu p 2.8.5.2 kohaselt on üürileandjal õigus tagatisraha realiseerida, kui üürnik ei täida nõuetekohaselt oma lepingust tulenevaid või sellega seoses tekkivaid rahalisi kohustusi üürileandja ees. Tagatisraha realiseerimisel tasaarvestab üürileandja üürniku kohustused tagatisraha arvelt. Kostja palus 18.03.2008 kirjas tasaarvestada tagatisraha 5200 krooni arve nr 2802146 alusel võlgu oleva 5662,47 krooniga. Kostja tasaarvestuse avaldust hageja ei vaidlustanud ja seega aktsepteeris seda. Seepärast on arusaamatu, miks maakohus ei vähendanud hageja nõuet 5200 krooni võrra. Lisaks on 2008.a jaanuari kommunaalteenuste arve 2801146 summas 5323.06 krooni tasutud 17.03.2008. Nimetatud summa tasumise kohta on esitatud kostja 18.03.2008 kiri. Seega on hageja nõue 5323,06 krooni tasumiseks alusetu. Kostja vabastas üüriobjekti 01.03.2008 ja andis selle 03.03.2008 hagejale üle. Eelnimetatud asjaolude kohta poolte vahel vaidlust ei ole. Äripinna enda kasutusse ja valdusse võtmisega hageja nõustus kostja esitatud avaldusega üürilepingu ülesütlemise kohta. Peale kostja lahkumist üüripinnalt kasutas seda teine firma, kes müüs veefiltreid. Nimetatud fakti hageja ei eitanud ega ole vaidlustanud. Seega on tõendatud, et 01.03.2008 võttis hageja äripinna enda kasutusse ja andis edasi üürile, mis välistab asjaolu, et üürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega tekitas kostja hagejale kahju. Üürilepingu p 2.7.1 kohaselt üürileandja osutab või vahendab üürnikule hoone ja üüripinna sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalikke lisateenuseid, ning üürnik kannab kõrvalkulusid, millised on küte ja ventilatsioon, vesi-ja kanalisatsioon, elekter, prügi äravedu, mehitatud valve, telefoniside, andmeside, televisiooni ja/või raadiosignaali vastuvõtt ja muud. Arvestades seda, et kostja vabastas üüritud pinna ja andis selle 03.03.2008 hageja valdusse, siis sellest ajast kostja ei kasutanud kommunaal- ja teisi lepinguga ettenähtud teenuseid. Seega ei ole hagejal õigust nõuda tasu mitteosutatud teenuste eest ning hageja nõue 16 482,86 krooni kommunaalteenuste eest 2008.a märtsis, aprillis ja mais ning viiviste nõue 13 640,88 krooni on alusetu ja põhjendamatu. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Poolte vahel oli 23.04.2007 sõlmitud üürileping tähtajaga kuni 01.06.2012. Vastavalt lepingu tingimustele ja VÕS §-de 271 ja 292 lg. 1 on kostja kohustatud üürilepingu kehtivuse ajal tasuma hagejale lisaks üürile ka kõrvalkulude eest. VÕS § 296 lg. 3 kohaselt 4(5)
peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast olenevatel põhjusel. Maakohtu otsus vastab nimetatud sätetele ja lepingu tingimustele. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et VÕS § 313 lg. 1 märgitud põhjus, mille esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huve kaaludes eeldada, et pool lepingu täitmist jätkab, peab olema eriline. Pelgalt kaupluse ebarentaablus, tingituna võib-olla üldisest majanduslangusest, selliseks eriliseks asjaoluks, pidades silmas ka üürileandja majandustegevusest tingitud huvi, ei ole. Asjaolu, et üürnik oli juba jäänud võlgnevusse enne tema poolt üürilepingu lõpetamise ettepaneku tegemist, võib küll tõendada tema ajutisi makseraskusi, kuid mitte erilisi asjaolusid, mis annaks aluse üürileping erakorraliselt üles öelda. Kostja poolt üüripinna vabastamine ja võtmete üleandmine hageja töötajale ei anna alust järeldada, et toimus üürilepingu lõpetamine poolt kokkuleppel Tegemist oli üürniku ühepoolse tegevusega ja võtme vastuvõtnud isik ei olnud see, kes lepingukohaselt olid lepingu täitmisel määratud hageja volitatud esindajateks; samuti ei olnud tegemist hageja seadusliku esindajaga. 29.03.2010 kohtuistungil on kostja esindaja pärast asja sisulise arutamise lõppemist, s.o. kohtuliku vaidluse käigus väitnud, et peale kostja poolt üüripinnalt lahkumist kasutas üüriboksi üks teine firma, kuid „seda fakti on neil raske tõestada“. Eelnevas menetluses kostja nimetatud vastuväidet ei esitanud. Kuivõrd menetlusosalisel on TsMS § 402 lg. 2 kohaselt õigus kohtuvaidluses (kohtukõnes) viidata üksnes asja sisulisel arutamisel esilepoodud asjaoludele ja kohtuistungil uuritud tõenditele, siis ei saa kostja poolt kohtuvaidluses toodud faktilist asjaolu hageja poolt omaksvõetuks lugeda. VÕS § 308 lg. 3 kohaselt võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Kuivõrd üürileping kehtis, siis ei olnud kostjal õigust tagatisrahaga tasaarvestada oma võlgnevust üürileandja ees. Maakohtus ei väitnud kostja, et ta on 17.03.2008 tasunud jaanuarikuu kõrvalkulude arve. Apellatsioonkaebuses ei põhista apellant, miks ta ei esitanud seda väidet ja kaebusele lisatud maksekorraldust esimese astme kohus. Seetõttu jätab ringkonnakohus nimetatud väite ja esitatud tõendi TsMS § 633 lg. 5 alusel tähelepanuta. Kuivõrd üürilepingut ei lõpetatud, siis on asjakohatu apellandi väide, mille kohaselt alates üüripinna kasutamata jätmisest ei ole üürileandjal õigust nõuda üüri ja kõrvalkulude tasumist (VÕS § 296 lg. 3). Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega apellatsiooniastmega seotud menetluskulud kostja kanda.
Tiit Kollom
Reet Allikvere
jätab
kolleegium
poolte
Kaupo Paal 5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.