Võlaõigus › Võõrandamislepingud

lepingu sõlmimist ja kinnistu üleandmist ilmnenud varjatud puudustega, mille olemasolust müüja ostjat ei teavitanud. Tunnelkollektori ja küttetrassi olemasolu toovad kinnistu omanikule kaasa olulisi piiranguid kinnistu arendamisele ja käsutamisele kinnistu omal vabal äranägemisel, seega on nende asjaolude näol tegemist olulise teabega, mis tulnuks müüja poolt ostjale avaldada hiljemalt lepingu sõlmimisel. Kuna kinnistut diagonaalselt läbivale tunnelkollektorile peab olema tagatud kaitsevöönd vähemalt 2 x 5 m ning selle kohale ehitamine on äärmiselt piiratud ja eeldab märkimisväärsete lisakulutuste tegemist, on kinnistu käsutamine ostja poolt soovitud viisil osutunud võimatuks. Kostja väide, et hageja oli müügilepingu sõlmimisel teadlik asjaolust, et kinnistut läbib tunnelkollektor ja küttetrass ning et kinnistu iseseisev arendamine ei ole võimalik, on paljasõnaline ja tõendamata. Kogu müügihind 8 001 000 krooni on hageja poolt kostjale tasutud, seega on hagejal VÕS § 112 lg 3 alusel ülemäära tasutu tagastamise nõue, mille suurus on võrdne puuduste maksumusega. Enam on tasutud 6 000 750 krooni, mis on ühtlasi puuduste maksumuseks. Intressinõude periood on lepingu sõlmimisest kuni tagastamiskohustuse sissenõutavaks muutumiseni, s.t alates 05.06.2006 - 31.10.2006 kokku 66 912,47 krooni. Hageja taotleb alternatiivselt kahju hüvitamist samas summas. Hageja nõue on kvalifitseeritav VÕS § 115 lg 1 alusel kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Kuna kinnistul on maa-alused kitsendused, mille olemasolu müüja lepingus tingimuseks ei seadnud, on hageja sunnitud kandma kitsendustest tulenevate negatiivsete tagajärgede kõrvaldamiseks märkimisväärseid kulutusi, mis väljenduvad ehitamise eeltingimuseks seatud kollektori sildamise ja küttetrassi ümbertõstmise kuludes. Eeltoodu põhjal palub hageja mõista kostjalt välja enamtasutud ostuhind summas 6 000 750 krooni, intressivõlgnevus summas 66 912,47 krooni ja viivis enamtasutu tagastamisega viivitamisel summas 1642 025,60 krooni seisuga 03.06.2009 ja sealt edasi seadusjärgne viivis TsMS § 367 järgi kuni põhinõude täitmiseni. Alternatiivse nõudena palub hageja välja mõista kostjalt kahju hüvitis summas 6 000 750 krooni ühes viivisenõudega kahjuhüvitiselt summas kuni 100% täitumiseni kahjuhüvitisnõudest kuni kahjuhüvitisnõude täitmiseni. Kohtukulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Vastuväidete kohaselt vastab lepingu objektiks olev kinnistu lepingu tingimustele ning hageja väited vastupidise kohta ei vasta tõele. Lepingu p-s 3.1 sätestatut tuleb lugeda lepinguobjektiks oleva kinnistu lepinguga kokkulepitud omadusteks. Lepingu objekti puuduseks saab seega olla omaduse puudumine, mille olemasolus pooled lepingus kokku leppisid. VÕS § 217 lg 1 p 2 tähenduses ei ole asja puuduseks kinnitus koormatiste ja kitsenduste puudumise kohta juhul, kui võimalikud koormatised ja kitsendused ei mõjuta asja kokkulepitud omadusi. Maa omanikul on õigus maad kasutada ainult sellel sihtotstarbel, mis on maaüksusele määratud õigusaktidega sätestatud korras. Lepingu kohaselt müüs kostja hagejale transpordimaa sihtotstarbega kinnistu, millisel otstarbel on hagejal ka õigus nimetatud maatükki kasutada. Kostja ei ole loonud hagejale väärkujutlust sellest, et maatükki on võimalik kasutada mõnel muul suuremat kasumlikkust võimaldaval otstarbel. Kinnistut on võimalik kasutada lepingus toodud otstarbel transpordimaana ning seetõttu on kinnistul kokkulepitud omadused. Juhul, kui hageja soovib kasutada maatükki mõnel muul otstarbel, siis eeldab see uue detailplaneeringu kehtestamist, mille algatamise, vastuvõtmise ja kehtestamise otsustab kohalik omavalitsus. Asjaoluga, et tegemist on transpordimaaga, arvestati ka kinnistu müügi alghinna kujundamisel. Lepingu objekti kokkulepitud omaduseks ei olnud võimalus püstitada kinnistule ärihoone, mistõttu ei ole tunnelkollektori ja küttetrassi ning nendega seotud õiguste

olemasolu käsitletav asja mittevastavusena lepingu tingimustele. Hageja poolt soovitud spetsiifilise kasutusviisi võimalikkust ei ole lepingu tingimuseks seatud. Asja müügi korral enampakkumisel ei saa müüja teada, kellega lõppkokkuvõttes ostu-müügileping sõlmitakse. Nimetatu välistab juba iseenesest müüja võimaluse teada erilisi eesmärke, milleks enampakkumise võimalik võitja soovib tulevikus vara kasutada. Hageja puhul on tegemist professionaalse kinnisvaraga tegeleva äriühinguga, kellel on piisavalt kogemusi sellest, millised riskid on seotud kinnistu sihtotstarbe muutmisega. Hageja pidi oma tegevuse spetsiifikast tulenevalt olema juba lepingu sõlmimisel teadlik ostetava kinnistu kasutamise võimalustest. Samuti oleks hageja oma kogemustele tugineva tavapärase hoolsuse ilmutamisel tuvastanud tunnelkollektori ja küttetrassi paiknemise maatükil. Hinna alandamise kui kujundusõiguse kasutamise eelduseks on kohustuse mittekohane täitmine. Hagiavalduse kohaselt on kohustuse mittekohaseks täitmiseks lepingu objektiks oleva kinnistu mittevastavus lepingu tingimustele. Seega on täitmata hinna alandamise kohaldamise esmane materiaalõiguslik eeldus ja hinna alandamine ei ole lubatud. Samuti on hageja arvutus ebaõige sisuliselt, kuivõrd tulemuseni jõudmisel lähtus hageja ebaõigetest algandmetest. Hageja intressinõue ja viivisenõue enamtasutu väljaandmisega viivitamise eest ei kuulu rahuldamisele. Hinna alandamine ja kahju hüvitamise nõue õiguskaitsevahenditena on teineteist välistavad. Kuna kujundusõigusena 31.10.2006 esitatud hinna alandamise avaldus on tagasivõtmatu, siis ei saa hinna alandamise avalduse esitanud pool nimetatud õiguskaitsevahendilt ilma teise poole nõusolekuta minna üle kahju hüvitamise nõudele. Kuivõrd kostja ei ole rikkunud müügilepingust tulenevat kohustust anda üle lepingutingimustele vastav asi, puudub kahju hüvitamise nõude esmane õiguslik alus. Kinnistul paiknes asfaltkattega parkla. Seega ei ole kulutused, mis kaasnevad hageja poolt püstitatud eesmärkide saavutamisega, seotud mitte lepingu tingimustega, vaid hageja sooviga kasutada kinnistut muul moel, kui on sätestatud lepingus. Hageja oli müügilepingu sõlmimisel teadlik asjaolust, et kinnistut läbivad tunnelkollektor ja küttetrass ning sellest, et kinnistu iseseisev arendamine ei ole võimalik. Samuti oli hageja teadlik, et Mustamäe tee 17 kinnistu iseseisev hoonestamine ei ole võimalik. Hageja lisas detailplaneeringu taotluse juurde nii planeeringu lahendusskeemi, kui ka selge nägemuse tulevase hoonestuse kohta. Nimetatu viitab sellele, et hageja konsulteeris juba enne detailplaneeringu taotluse koostamist arhitektidega, kelle vahendusel pidi kostjale juba enne detailplaneeringu algatamise taotluse esitamist 16.05.2006 saama teatavaks asjaolu, et kinnistu hoonestamine on seoses küttetrassi ja tunnelkollektori paiknemisega kinnistul takistatud. Hageja tegevus on hea usu põhimõtte vastane. Hagi rahuldamisel hüvitatakse hagejale kulutused, mille tegemisega ta pidi arvestama juba müügilepingu sõlmimisel ja millest ta oli teadlik. Kitsenduste selgitamiseks tellis kitsendusi põhjustava objekti omanik katastrimõõdistamise. Seega pidid kinnistu maapõues asuvate trasside omanikud esitama Maa-ametile hiljemalt 15.11.2005 seaduses sätestatud korras katastrimõõdistamise toimiku, milles on kitsendusi põhjustavad objektid välja selgitatud. Paraku ei ole seda tehtud ning kostja ei saa vastutada kolmanda isiku poolt pandud kohustuse täitmata jätmise eest. Menetluse käik Harju Maakohus jättis 26.06.2008 otsusega hagi rahuldamata ja kostja menetluskulud hageja kanda.

Tallinna Ringkonnakohus tühistas 17.12.2008 otsusega Harju Maakohtu otsuse ja saatis tsiviilasja maakohtule uueks menetlemiseks, kuna kohus on jätnud vaidluse lahendamise seisukohalt olulised hageja väited ja nende kinnituseks esitatud tõendid põhjendamatult tähelepanuta ning hageja alternatiivse nõude osas ekslikult sisulise seisukoha võtmata. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt välja põhivõla 5 610 063 krooni, intressi 62 271,70 krooni ja viivise 1 535 120,73 krooni ning alates 04.06.2009 viivise põhinõudelt seaduses sätestatud määras. Otsuse kohaselt puudub vaidlus, et pooled sõlmisid 05.06.2005 kinnistu müügilepingu ning asjaõiguslepingu, millega hageja ostis kostjalt Tallinnas, Mustamäe tee 17 asuva kinnistu hinnaga 8 001 000 krooni. Lepingu p 2.1.8 järgi ei oma kinnistu kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejat teavitanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kinnistu müüdi enampakkumise tulemusena. Hageja on kantud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse. Puudub vaidlus ka selles, et kinnistut läbib diagonaalselt AS Tallinna Vesi maa-alune tunnelkollektor ja AS Tallinna Küte maa-alune küttetrass. Hageja väidetel täitis kostja lepingu mittekohaselt, kuna müüs hagejale puudustega asja. Puudub vaidlus selles, et kostja ei teavitanud müügilepingu sõlmimisel hagejat tunnelkollektorist ja küttetrassist. Hageja soovis maale ehitada 8-korruselist büroohoonet. AS Tallinna Vesi 16.10.2006 kirjast nr PR/0612276-3 nähtub, et kinnistut läbivale ühiskanalisatsioonikollektorile on võimalik teostada hoone pealeehitus kui on täidetud järgmised tingimused: vältimaks kollektori vigastamist ja pinnase mõju muutust kollektori ümber tuleb enne ehitustööde algust rajada kollektori teljest 5 meetri kaugusele mõlemale poole puurvaiadest veetihedad seinad, puurvaiad peavad olema rajatud sügavusega vähemalt 3 meetrit allapoole kollektori põhja stabiilsele pinnasele, pikisuunas tuleb rajada seinad kogu hoonealuse pinna ulatuses ja vähemalt 5 meetrit viimasest seinast ja kandekonstruktsioonist, kollektori peal ei tohi ehituskonstruktsioonid ulatuda kollektori laele lähemale kui 3 meetrit. 21.11.2006 kooskõlastas AS Tallinna Vesi detailplaneeringu tingimustel, et kollektorile nähakse ette isikliku kasutusõigusega ala 5 meetrit kummalegi poole kollektori teljest ja planeeritava hoone vundament tuleb kollektori kohal sillata vaiadel. AS Tallinna Küte nõudis aga uue soojusvõrgu rajamist, mis võimaldaks planeeritava hoonestuse ehitamist. Selliste tingimustega kiideti Mustamäe tee 17, 19 ja 21 kruntide detailplaneeringu eskiislahendus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt heaks. Seega nõuavad kinnistul paiknevad tunnelkollektor ja küttetrass 8-korruselise büroohoone ehitamiseks hagejalt täiendavaid kulutusi. Kohus ei nõustunud hageja seisukohaga, et AS Tallinna Vesi tehnilistest tingimustest tuleneb piirang igasugusele ehitustegevusele, sest AS Tallinna Vesi tehnilised tingimused korrespondeeruvad K-Projekt AS-i projektile nr 06209, mitte igasugusele ehitustegevusele. Ehitamise mõiste on ehitusseaduse § 2 lg 6 järgi väga lai hõlmates mh ka ehitiste rekonstrueerimist ja laiendamist, ehitised omakorda ei ole sama seaduse § 2 lg 1 alusel mitte ainult hooned, vaid ka rajatised (aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklikud asjad). Seetõttu ei nõustunud kohus hagejaga samale seisukohale, et igasugune ehitamine on viidatud tehniliste tingimuste tõttu seotud lisakulutustega. Samas leidis kohus, et lepingus kokku leppimata tunnelkollektori ja küttetrassiga transpordimaa müük moodustab lepingu mittekohase täitmise, seda eriti olukorras, kus ostja tahe ei ole müüjale teada. Nimelt võib ostja huvi hõlmata

mitmekorruseliste või maa-aluste ehitiste ehitamist ning sellisel juhul tõusetubki antud probleem. Kostja tõendi kohaselt ei pruugi vaidlusalusel kinnistul teatud ehitustegevus kaasa tuua lisakulutusi. Ekspert on selles tõendis välja pakkunud erinevaid lahendusmudeleid. Ekspert ei ole välja pakkunud, kuidas saaks hageja projekti (8-korruselist ärihoonet) ehitada ilma kulude kandmiseta. Kohus leidis, et eksperdi poolt välja pakutud lahendusvariandid on väljaspool hageja huve. Iga omanik võib oma omandit arendada vastavalt oma tahtele ja kooskõlas õigusaktidega. Asjaõigusseaduse § 127 lg 1 järgi kinnisomand ulatub maapinnale ning õhuruumile ülalpool ja maapõuele allpool seda pinda sellise kõrguse või sügavuseni, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel. Omanikule (hagejale) ei saa antud juhul dikteerida mingit huvi, mida tal tegelikult ei ole. Ostja huvi on võimalik lepingu sõlmimisel kindlaks teha ning sellega lepingu kohast täitmist sisustada, kuid seda antud juhul tehtud ei ole. Kuivõrd hageja huvi ei ole lepingu sõlmimisel tuvastatud, pidi kostja arvestama hageja igasuguse huviga, sh 8-korruselise hoone ehitamise huviga. See mõte kehtib ka enampakkumisega müügi puhul. Nagu ringkonnakohus on varem märkinud, ei ole õige lähtuda üksnes maa sihtotstarbest. See seisukoht tähendab ühtlasi seda, et müüja peab arvestama ostja igasuguse huviga kõikide maa sihtotstarvete korral. Õigusaktid võimaldavad maa sihtotstarvet muuta. Kui omaniku huvi ulatub allapoole maapinda, peab antud juhul hageja arvestama Keskkonnaministri 16.12.2005 määruse „Ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni kaitsevöödi ulatus“ § 2 lg 2 p-ga 5, mille ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni maa-aluste vabavoolsete torustike kaitsevööndi ulatus torustiku telgjoonest on mõlemale poole – 5 meetrit, millega antud juhul haakuvad AS Tallinna Vesi tehnilised tingimused. Nende tingimuste täitmine toob kaasa olulisi lisakulutusi. Seega on tuvastatavad kinnistu kasutamiseks (ka transpordimaana) objektiivsed takistused. Tunnelkollektori ja küttetrassi olemasolu tuleb käesoleval juhul pidada puuduseks. Kostja leidis, et lepingulises suhtes peab lepingu sõlmimisel olema lepingu poole jaoks ettenähtav lepingu sõlmimisega kaasnev risk ja vastutus. Ettenähtavuse reegliga ei ole kooskõlas, et asja kasutusotstarbe muutmisega kaasnevad riskid peab kandma müüja. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et lepingutes peab kehtima nn ettenähtavuse reegel. Ka hageja möönab seda. Ettenähtavuse reegliga ei ole vastuolus nõue, et müüja saab aru sellest, et maa ostja eesmärk võib suure tõenäosusega olla rajada linnas asuvale maatükile ehitis. Tallinna Ringkonnakohus on leidnud, et müüja peab kõikidest asja puudustest ja koormatistest ostjat teavitama ning teavitamise osas lasub tõendamiskoormus müüjal. Kostja väide, et ta ei olnud asja müües hiljem ilmsiks tulnud kitsendustest teadlik, ei saa seaduse poolt ettenähtud tõendamiskoormist ümber pöörata. Kui asja puudused on sedavõrd varjatud, et müüja ei ole asja omanikuna neist teadlik, on ebamõistlik asja puuduste teadmatust ostjale ette heita. AS-i Tallinna Küte poolt 12.06.2006 K-Projekt AS-le edastatud kirjast ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt hageja detailplaneeringu algatamise taotlusele 01.06.2006 esitatud vastusest tehtud maakohtu järeldus, et hageja oli või pidi olema kinnistut ostes puudustest teadlik, takerdub ringkonnakohtu arvates maakohtu poolt käsitlemata jäetud hageja väitele, et kinnistuga seotud piirangute tegelik iseloom ja ulatus selgus lõplikult alles pärast seda, kui AS Tallinna Vesi väljastas 16.10.2006 kinnistu arendamise eelduseks olevad tehnilised tingimused. Seega on ringkonnakohus asunud seisukohale, et müüja peab kõikidest asja puudustest ja koormatistest ostjat teavitama. Puudub vaidlus, et kostja seda teinud ei ole. Samuti puudub vaidlus, et tegemist on selliste puudustega, mida ei saanud asja ülevaatamisel märgata, s.o varjatud puudustega – nagu märgib ringkonnakohus ka kostja ise ei olnud nendest puudustest

teadlik. Kostja on viidanud, et hageja ei teavitanud kostjat puudustest mõistliku aja jooksul VÕS § 220 tähenduses. Kui lähtuda ringkonnakohtu poolt tuvastatud kuupäevast, mil hageja sai puudustest lõplikult teada, s.o 16.10.2006 ning arvestada, et hageja esitas teate lepingu objekti puudustest/nõude enamtasutu tagastamiseks 30.10.2006, ei saa seda pidada esitatuks mõistliku aja möödumisel. Kuivõrd puuduste tegelik iseloom ja ulatus sai hagejale teatavaks alles 16.10.2006, ei ole hageja rikkunud ka kostja poolt viidatud hea usu põhimõtet. Kohus leidis, et kinnistu müümisel maa-aluse küttetrassi ja tunnelkollektoriga sellest ostjat teavitamata, on tegemist asja mittevastavusega kokkulepitud omadustele VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustused täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustuse mittenõuetekohasel täitmisel on võlausaldajal VÕS § 101 p 5 ja §112 järgi õigus alandada hinda. 30.10.2006 esitas hageja kostjale teate lepingu objekti puudustest/nõude enamtasutu tagastamiseks, milles palub enamtasutu tagastamist summas 6 000 750 krooni. VÕS § 112 lg 1 kohaselt hinda alandatakse võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohus tuvastas, et pooled ei olnud lepingus kokku leppinud, et kinnistut läbivad tunnelkollektor ja küttetrass ning nimetatu ongi mittevastavus lepingutingimustele. Seega on kostja lepingut täitnud mittekohaselt ning hagejal on õigus hinda alandada. Hageja soovib kostjalt enamtasutu 6 000 750 krooni saamist. Hageja hinnangul on kinnistu väärtus puudusteta 8 000 000 krooni ja puudustega 2 000 000 krooni. Hageja arvutus tugineb Oberhaus Hindamisteenuste OÜ 04.10.2006 ekspertarvamusel, mida kohus hindas kirjaliku tõendina. Samuti on toimikus riiklikult tunnustatud ekspert Riho Lubi eksperthinnang, mille järgi on kinnistu turuväärtus seisuga 05.06.2006 piiranguid arvestades 3 000 000 krooni ja piiranguid arvestamata 8 000 000 krooni. Kostja poolt esitatud Kinnisvaraekspert eksperthinnangu kohaselt on hoonestamata kinnistu turuväärtus seisuga 04.04.2006 summas 9 100 000 krooni ja seisuga 23.11.2007 summas 11 620 000 krooni. Kohus lähtus lepingu sõlmimise ajale võimalikult lähedastest hinnangutest ja jättis viimase hinnangu (seisuga 23.11.2007) kõrvale. Kostja on kritiseerinud Oberhaus Hindamisteenuste OÜ arvamust, kuna hindaja on lähtunud ärimaa hindadest, mis on kõrgemad kui transpordimaa turuhind. Kohus peab võimalikuks selle hindamisaktiga arvestada, sest riiklikult tunnustatud ekspert on jõudnud samale järeldusele ning võrdlusmeetodi kasutamisel on lähtunud ka teistest maa sihtotstarvetest. Arvamused kinnistu turuväärtuse osas (nii puuduste kui puudusteta) on alati hinnangulised ning seetõttu on arusaadav, et need hinnangud teatud määral kõiguvad. Seetõttu ei ole kohtu arvates õige lähtuda ühest hinnangust, vaid võtta aluseks hinnangute keskmine. Kohtul puudub alus arvata, et mõni hindajatest oleks asjatundmatu. Kohus leidis, et kohase täitmise väärtus on (8 000 000 krooni + 8 000 000 krooni + 9 100 000 krooni : 3) 8 366 666 krooni. Mittekohase täitmise väärtus on (3 000000 krooni + 2000 000 krooni : 2) 2 500 000 krooni. Alandatud hind kujuneb seega (2 500 000 krooni x 8 001 000 krooni : 8 366 666 krooni) 2 390 937 krooni. Kostja peab hagejale tasuma enammakstud müügihinna (8 001 000 krooni – 2 390 937 krooni) 5 610 063 krooni. Hageja nõuab kostjalt VÕS § 113 alusel viivist alates 31.10.2006. Kohus leidis, et kohustuse täitmisega viivitamisel on võlgnikul kohustus tasuda viivist. Kohus tuvastas kostja vastava kohustuse. Arvestades põhinõude rahuldamise ulatust mõistis kohus kostjalt viivist seisuga 03.06.2009 kokku 1 535 120,73 krooni. TsMS § 367 alusel mõistis kohus alates 04.06.2009 viivise välja seaduses (VÕS § 113 lg 1) sätestatud määras. VÕS § 112 lg 3 ning 189 lg 1 kohaselt tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha saamisest arvates. Intressi perioodiks on hageja arvestanud 05.06.2006 – 31.10.2006 ning suuruseks seaduses (VÕS § 94 lg 1) sätestatud määras. Kostja ei ole intressi arvestusele vastu vaielnud.

Arvestades hagi rahuldatud osa, arvutas kohus intressi ümber ning mõistis kostjalt välja intressi 62 271,70 krooni. Kuivõrd kohus rahuldas hagi osaliselt hinna alandamise nõude osas, siis jättis käsitlemata alternatiivse nõude. Arvestades hagi rahuldamise ulatust jättis kohus menetluskulud 93% ulatuses kostja kanda ja 7% ulatuses hageja kanda. Apellatsioonkaebus Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu) palub Harju Maakohtu 28.09.2009 otsuse tühistada osas, milles kohus vastustaja nõude rahuldas. Apellant leiab, et kohus kohaldas otsuse tegemisel ebaõigesti materiaalõiguse norme, s.h. jättis kohaldamata kohaldamisele kuulunud materiaalõiguse normid ning rikkus oluliselt kohtumenetluse norme. Maakohus on rikkunud otsuse tegemisel TsMS § 436 lg-t 1, mille kohaselt otsus ei tohi olla vastuoluline. Apellant on menetluses tuginenud väitele, et lepingulistes suhetes peab olema lepingu poole jaoks ette nähtav lepingu sõlmimisega kaasnev risk ja vastutus ning nimetatud ettenähtavuse reegel määrab ära lepingupoole vastutuse piirid. Maakohus on otsuses nõustunud apellandi seisukohaga, mille kohaselt ei ole ettenähtavuse reegliga kooskõlas põhimõte, et asja kasutamise otstarbe muutmisega kaasnevad riskid peab kandma müüja. Samas on kohus vastuolus eeltoodud seisukohaga leidnud, et müüja peab müügilepingu sõlmimisel arvestama ostja igasuguse huviga, s.h. huviga ehitada kinnistule 8-korruseline hoone, kuivõrd iga omanik võib oma omandit arendada vastavalt oma tahtele ja kooskõlas õigusaktidega. Sisuliselt on maakohus leidnud, et ettenähtavuse reegel müügilepingu puhul ei kehti ning müüja peab asja müües arvestama ostja mistahes huviga asja kasutamise suhtes olenemata sellest, kas ostja seda müüjale väljendab või mitte. Kohtu seisukohast järeldub, et näiteks müüja, kes müüb kinnistu, mille paikneb elumaja, peab arvestama ostja huviga hoone lammutada ja ehitada kinnistule ilma täiendavaid kulusid kandmata 5-korruseline korterelamu. Maakohtu järelduste kohaselt vastutab müüja VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses ka sellise ostja huvi realiseerumise eest. Nimetatud seisukoht ei ole õige, kuivõrd VÕS § 217 lg 2 p 1 sätestatud kokku lepitud omaduste sisustamisel on oluline poolte vahel sõlmitud müügileping ning lepingu objekti puuduseks saab olla omaduse puudumine, milles pooled kokku leppisid, mitte ostja hüpoteetiliste soovide realiseerumise võimalikkus. Erandiks on vaid olukord, kus müüja annab müügilepingus kinnituse, et asja kasutamine ostja poolt soovitud moel on võimalik. Käesoleval juhul apellant sellist kinnitust lepingu sõlmimisel andnud ei ole. Asja puuduseks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses ei ole kinnitus koormatise ja kitsenduse puudumise kohta juhul, kui koormatised ning kitsendused ei mõjuta lepingu objekti kokkulepitud omadusi. 05.06.2006 sõlmitud lepingu alusel müüs vastustaja enampakkumisel Mustamäe tee 17 asuva kinnistu. Kinnistu oli hoonestamata ja sellel paiknes asfaltkattega parkla. Kinnistu kokkulepitud omadused on toodud lepingu p-s 3.1. Lepingu objekti puuduseks saab olla vaid omaduse puudumine, milles pooled lepingus kokku leppisid, mitte vastustaja hüpoteetiliste soovide realiseerumise võimalikkus. Maakohus sisustab müügilepingu rikkumist lähtuvalt takistustest, mis ilmnesid vastustaja poolt soovitud ehitusõiguse realiseerumisel. Nimetatud seisukoht ei ole õige.

Maakohus jättis tähelepanuta ja hinnangu andmata apellandi väitele, mille kohaselt ei ole VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi asja puuduseks kinnitus koormatiste ja kitsenduste puudumise kohta juhul, kui võimalikud koormatised ja kitsendused ei mõjuta asja kokku lepitud omadusi. Kokku lepitud omadused sisaldusid lepingu p-s 3.1. Apellant ei ole kinnistu müügil kinnitanud, et kinnistut on võimalik hoonestada ning sellele on võimalik rajada 8-korruseline büroohoone. Apellant ei saanud sellist kasutussoovi ka eeldada, kuivõrd vastustaja talle seda enampakkumise läbiviimisel ning müügilepingu sõlmimisel ei avaldanud. Tunnelkollektor ja küttetrass takistavad just kinnistu hoonestamist vastustaja poolt soovitaval viisil. Maakohus tuvastas õigesti, et mitte igasugune ehitamine ei ole AS Tallinna Vesi tehniliste tingimuste kohaselt seotud lisakulutustega, vaid lisakulutused korrespondeeruvad vaid K-Projekt AS projektile nr 06209. Maakohtu poolt antud tõlgendus, mille kohaselt kehtivad mistahes lepingus toodud kinnitused ka juhul, kui peale lepingu sõlmimist soovitakse kasutada kinnistut senisest otstarbest erineval viisil, on väär ja kahjustab ülemääraselt müüja õigusi. Vastustaja ei saanud lepingu objekti kokku lepitud omadustest tulenevalt eeldada, et lepingu p-des 2.1.1. ja 2.1.8. toodud kinnitused kehtivad samavõrd ka olukorras, kus vastustaja soovib kinnistu senist kasutusotstarvet muuta. Selline soov ei ole müüja jaoks ette nähtav. Kinnistu kokkulepitud omadustest tulenevalt ei pidanud apellant üldse arvestama vastustaja võimaliku sooviga rajada kinnistule ehitisi. Nimetatu välistab kinnistu lepingutingimustele mittevastavuse sisustamise lähtuvalt mistahes ehitiste püstitamise võimalikkusest. Kinnistule mistahes ehitiste püstitamise võimalikkus ei olnud lepingu tingimuseks ning seetõttu ei ole ehitiste, s.h. vastustaja poolt soovitud ehitiste püstitamisega seotud takistused ja ettenägematud lisakulud VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi asja puudusteks. Maakohus ei ole andnud hinnangut apellandi väitele, mille kohaselt ei olnud ehitusõigus lepingu tingimus ning on ebaõigesti sisustanud lepingus kokkulepitud omadusi lähtuvalt vastustaja eesmärkidest kinnistu hoonestamisel. Õige ei ole maakohtu seisukoht, mille kohaselt moodustab kokkuleppimata tunnelkollektori ja küttetrassiga transpordimaa müük lepingu mittekohase täitmise, seda eriti olukorras, kus ostja tahe ei ole müüjale teada. Kohus põhjendab nimetatud järeldust asjaoluga, et ostja huvi võib hõlmata mitmekorruseliste või maa-aluste ehitiste ehitamist ning müüja peab arvestama ostja mistahes huviga olenemata sellest, kas müüja seda müügilepingu sõlmimisel teab või peab teadma. Nimetatud käsitlus ei ole õige. Lepingulistes suhetes peab lepingu poole jaoks olema ette nähtav lepingu sõlmimisega seotud risk ja vastutus. Nimetatud ettenähtavuse reegel määrab ära lepingupoole vastutuse piirid. Ettenähtavuse põhimõttega ei ole kooskõlas maakohtu seisukoht, mille kohaselt kehtivad müüja poolt antud kinnitused samaväärselt ka olukorras, kus ostja soovib peale müügilepingu sõlmimist asja kasutusotstarvet muuta. Ettenähtavuse printsiibiga on vastuolus maakohtu seisukoht, mille kohaselt on asja kasutusotstarbe muutmisega seotud riskid igal juhul müüja kanda ning apellant igal juhul vastutab AS K-Projekt projekti realiseerumise võimalikkuse eest. Müügilepingu objektiks olev kinnistu oli hoonestamata ja sellel paiknes lepingu sõlmimisel parkla. Apellant on lisanud asja materjalide juurde OÜ Ehitusekspert poolt koostatud eksperthinnangu, mille kohaselt on tuvastatud, et vastustaja poolt esile toodud summades (9 962 000 krooni) kulutuste tegemine ei kaasne mistahes ehitiste rajamisega kinnistule. Eksperthinnang kinnitab, et mitte igasugune hoonestamine ei eelda tingimata lisakulutuste tegemist, vaid võimalik on kinnistu hoonestada ka lisakulutusi kandmata. Samuti toob ekspert välja erinevad lahendusvariandid kinnistu hoonestamisel lähtudes eeldusest, et kinnistul

paiknevad küttetrass ja tunnelkollektor. Seega on esitatud eksperdiarvamusega tuvastatud, et iseenesest ei eelda kinnistu hoonestamine mistahes viisil kulutusi vähemalt summas 9 962 000 krooni ja nimetatud kulutuste kandmise kohustus ei ole absoluutne. Kohus on ekspertarvamuses toodud järeldustega nõustunud, kuid on müüja kohustusi ebaõigesti sisustades leidnud, et eksperdi poolt välja pakutud alternatiivsed lahendusvariandid on väljaspool vastustaja huve ning müüja vastutab mistahes ostja huvi järgimise eest. Nimetatud seisukoht ei ole õige, kuivõrd asja kokku lepitud omaduseks ei olnud võimalikkus kasutada kinnistut piiranguteta mistahes viisil. Juhul, kui see nii oleks olnud, siis oleks see vaieldamatult mõjutanud lepingu objekti hinda. Käesoleval juhul lähtuti müügihinna kujundamisel eeldusest, et lepingu objektiks on transpordimaa sihtotstarbega ehitusõiguseta kinnistu. Vastustaja huvi võib hõlmata kinnistu hoonestamist vastavalt K-Projekt AS-i poolt koostatud projektile, kuid apellant ei vastuta müüjana VÕS § 217 järgi sellise võimaluse realiseerumise eest, kuivõrd see ei ole müüja jaoks ette nähtav. Erandiks on olukord, kus müüja annab lepingus vastava kinnituse. Käesoleval juhul seda ei tehtud ning kohtu seisukoht, mille kohaselt on apellant rikkunud lepingu tingimusi, kuivõrd kinnistul paiknevad küttetrass ja tunnelkollektor takistavad kinnistu hoonestamist vastustaja poolt soovitud moel, on väär. Kuivõrd maakohus leidis ebaõigesti, et apellant vastutab mistahes vastustaja huvi realiseerumise võimalikkuse eest, mis käesolevas vaidluses tähendab vastustaja huvi ehitada kinnistule hoone vastavalt K-Projekt AS projektile, siis on kohus ebaõigesti jätnud tähelepanuta OÜ Ehitusekspert poolt välja pakutud alternatiivsed, oluliselt odavamad lahendusvariandid kinnistu hoonestamisel. Juhul, kui kohus leidis, et apellant vastustab kinnistu hoonestamise võimalikkuse eest, on kohus lähtunud alandatud ostuhinna arvutamisel ebaõigesti kinnistu väärtusest, millele on võimalik püstitada kõige enam kulutusi nõudev hoonestus. Kohtu otsuse tagajärjeks on olukorra tekkimine, kus apellant peab hüvitama vastustajale kulutused, mis on seotud vastustaja soovidega ehitada kinnistule konkreetse projektijärgne hoone, mitte ei taasta poolte kohustuste tasakaalu. Kohus on ebaõigesti jätnud tähelepanuta OÜ Ehitusekspert poolt pakutud alternatiivsed lahendusvariandid kinnistu hoonestamiseks, mis ei eelda kulutuste tegemist vastustaja poolt taotletud määras. Õige ei ole kohtu järeldus, mille kohaselt peab müüja selgitama müügilepingu sõlmimisel välja ostja võimaliku huvi lepingu sõlmimise suhtes. Ostja võimaliku huvi välja selgitamine ei ole müüja kohustus nagu maakohus ekslikult leiab. Nimetatu tuleneb otseselt VÕS § 217 lg 2 p-st 2, mille kohaselt vastutab müüja selle eest, kas asi sobib eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab vaid juhul, kui müüja seda lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Seega ei ole müüja kohustus selgitada välja ostja võimalik huvi asja kasutamise suhtes tulevikus, vaid vastava asjaolu avaldamise kohustus lasub ostjal. Juhul, kui ostja müügilepingu sõlmimisel oma huvi ei avalda, siis ei vastuta müüja ka viidatud huvi realiseerumise võimalikkuse eest. Vastustaja ei ole käesolevas menetluses tõendanud, et ta oleks enne lepingu sõlmimist avaldanud apellandile, kuidas ta soovib kinnistut edaspidi kasutada, k.a. seda, et ta soovib muuta kinnistu senist kasutusotstarvet ja hoonestada kinnistu vastavalt K-Projekt AS projektile. Nimetatu välistas omakorda apellandi võimaluse informeerida vastustajat võimalikest takistustest vastustaja eesmärkide realiseerumisel. VÕS § 14 lg 2 järgi saab müüja teavitada ostjat vaid kõigist asjaoludest, mille suhtes võib ostjal lepingu eesmärke arvestades olla äratuntav huvi.

Kuivõrd vastustaja ei avaldanud apellandile oma huvi lepingu objektiks oleva kinnistu kasutamise suhtes tulevikus, siis ei vastuta apellant nimetatud eesmärkide realiseerumise eest. Kinnistut on võimalik ilma täiendavaid kulutusi kandmata kasutada senisel viisil ja apellant ei ole rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi. Tunnelkollektori ja kütterassi paiknemine kinnistul ei takista selle kasutamist senisel moel ja seega ei moodusta viidatud rajatistega kinnistu müük lepingu mittekohast täitmist. Maakohus on ebaõigesti tõlgendanud Tallinna Ringkonnakohtu 17.12.2008 otsust. Nimetatud rikkumise tagajärjeks on VÕS § 218 lg 4 ja VÕS § 220 lg 3 ebaõige kohaldamata jätmine maakohtu poolt. Apellant on käesolevas menetluses tuginenud väitele, mille kohaselt on apellandi vastutus kinnistu lepingutingimustele mittevastavuse eest välistatud isegi juhul, kui kohus tuvastab, et kinnistu ei vasta lepingutingimustele. Apellant leidis, et vastutus lepingu rikkumise eest on igal juhul välistatud: esiteks VÕS § 218 lg 4 järgi, kuivõrd vastustaja teadis lepingu sõlmimisel kinnistu lepingutingimustele mittevastavusest ja teiseks VÕS § 220 lg 3 järgi, kuivõrd vastustaja ei teatanud apellandile mittevastavusest õigeaegselt. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et Tallinna Ringkonnakohus ei ole oma 17.12.2008 otsuses võtnud seisukohta VÕS § 218 lg 4 ja § 220 lg 3 kohaldatavuse osas käesolevas vaidluses. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud, et vastustajale sai puuduste tegelik iseloom lõplikult selgeks alles 16.10.2006, nagu ekslikult leiab maakohus. Ringkonnakohus on otsuses leidnud, et esimese astme kohus on jätnud käsitlemata vastustaja väite, mille kohaselt selgus kinnistuga seotud piirangute tegelik iseloom ja ulatus lõplikult alles pärast seda, kui AS Tallinna Vesi väljastas 16.10.2006 kinnistu arendamise eelduseks olevad tehnilised tingimused. Ringkonnakohus viitab asjaolule, et esimese astme kohus on vastustaja väidete käsitlemata jätmisel rikkunud kohtumenetluse norme. Kuivõrd ringkonnakohus ei võtnud otsuses seisukohta VÕS § 218 lg 4 ja § 220 lg 3 kohaldatavuse osas käesolevas vaidluses, siis pidi asja uuesti läbi vaatav maakohus võtma otsuses põhjendatud seisukoha viidatud normide kohaldatavuse küsimuses käesolevas vaidluses. Maakohus on TsMS § 436 lg 1 sätestatud normi rikkudes jätnud täielikult tähelepanuta kassaatori poolt esitatud seisukohad ja tõendid, mis käsitlesid viidatud normide kohaldatavust käesolevas vaidluses. Kohus on lisaks rikkunud TsMS § 438 lg-s 1 sätestatud nõuet, mille kohaselt peab kohus otsuses võtma põhjendatud seisukoha kõigi kostja poolt esitatud vastuväidete ja tõendite osas. Käesoleval juhul ei nähtu otsusest, miks jättis kohus täielikult tähelepanuta apellandi poolt esitatud tõendid, mis kinnitasid, et vastustaja teadis küttetrassi ja tunnelkollektori paiknemisest kinnistul juba enne müügilepingu sõlmimist ning ostis kinnistu tuginedes nimetatud teadmisele. Tegemist on olulise menetlusõiguse normi rikkumisega. Menetlusõiguse normide rikkumine on toonud kaasa ebaõige kohtulahendi tegemise. TsMS §st 656 tuleneb, et menetlusnormi rikkumine on esimese astme kohtu otsuse tühistamise aluseks juhul, kui menetlusnormi on oluliselt rikutud. Menetlusõiguse normi rikkumist saab pidada oluliseks juhul, kui rikkumise tõttu tuleks apellatsioonmenetluses teha senisest erinev otsus. Apellant leiab, et eelmises alajaotuses toodud menetlusõiguse normi rikkumine on oluline ning toob kaasa esimese astme kohtu otsuse tühistamise ja uue otsuse tegemise apellatsioonimenetluses.

Käesolevas vaidluses esitatud tõendid tõendavad üheselt seda, et vastustaja teadis küttetrassi ja tunnekollektori paiknemisest kinnistul juba enne müügilepingu sõlmimist ning ta ostis kinnistu nimetatud teadmisele tuginedes. VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Riigikohus rõhutab oma 26.09.2007 lahendis nr 3-2-1-71-07, et müüja võimaliku vastutuse müügilepingu rikkumise eest ja ostja õiguse alandada hinda, välistab VÕS § 218 lg 4 järgi see, kui müüja tõendab, et ostja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel lepingu objekti lepingutingimustele mittevastavusest. Apellant on käesolevas menetluses tõendanud (07.12.2007 ja 10.01.2008 menetlusdokumendile lisatud tõendid), et vastustaja teadis müügilepingu sõlmimisel asjaolust, et kinnistul paiknevad tunnelkollektor ja küttetrass ning et kinnistu hoonestamine on raskendatud. Apellant esitas asja materjalide juurde vastustaja poolt enne kinnistu omandamist koostatud detailplaneeringu algatamise taotluse ja selle lahendusskeemi, millel on näha nii tunnelkollektor kui küttetrass. Vastav taotlus on vastustaja poolt esitatud 16.05.2006, s.o. enne müügilepingu sõlmimist 05.06.2006. Taotlusel on näha, et vastustaja soovib ehitada ostetavale kinnistule 8-korruselise ärihoone. Samuti on apellant esitanud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 01.06.2006 kirja, milles selgitatakse põhjalikult kinnistu hoonestamisega seotud takistusi. Samuti tõendab K-Projekt AS 06.06.2006 kiri AS-ile Tallinna Küte, et vastustaja teadis juba enne lepingu sõlmimist kinnistul asuvatest koormatistest. Maakohus on menetlusõiguse norme rikkudes nimetatud tõendeid eiranud. Eeltoodud tõenditega on ümber lükatud vastustaja paljasõnalised väited, mille kohaselt ilmnesid puudused alles peale lepingu sõlmimist. Tunnelkollektori ja küttetrassi näol ei ole tegemist varjatud puudustega, kuna vastustaja teadis tunnelkollektori ja küttetrassi paiknemisest kinnistul juba enne lepingu sõlmimist. Vastustaja ei ole vastupidist tõendanud. Tunnistajana üle kuulatud T. Laane ütlused on vastuolus asjas esitatud dokumentaalsete tõenditega. Tunnistaja T. Laane ütlused ei ole usaldusväärsed, kuivõrd tegemist on vastustaja seadusjärgse esindajaga, kes istungil ettearvatult kinnitas vastustaja versiooni õigsust. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastutaks apellant nimetatud põhjustel vastustaja ees isegi juhul, kui menetluses tuvastatakse, et kinnistu ei vasta lepingutingimustele mistahes VÕS § 217 lg-s 2 toodud alusel. Maakohtu otsuses puudub õiguslik analüüs VÕS § 218 lg 4 kohaldamise osas ning kohus on jätnud nimetatud sätte kohaldamise eeldused täielikult kontrollimata ja tähelepanuta. Harju Maakohus on rikkunud jämedalt TsMS § 442 lg.8 tulenevat kohustust võtta põhjendatud seisukoht kõigi poolte poolt esitatud väidete osas. Asjas tähtsust omavatele tõenditele hinnangu andmata jätmine on toonud kaasa VÕS § 218 lg 4 ebaõige kohaldamata jätmise kohtu poolt. VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevaid õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kuivõrd apellant leidis, et ta ei vastuta kinnistu lepingutingimustele mittevastavuse eest VÕS § 218 lg-e 4 tähenduses, siis pidi maakohus tuvastama, kas nimetatud sätte kohaldamiseks esinevad alused. Harju Maakohus seda ei teinud.

Kuivõrd vastustaja selgitas juba enne lepingu sõlmimist välja kinnistu senisest erineval moel kasutamise võimalikkuse, siis ei saa küttetrassi ja tunnelkollektori paiknemist kinnistul ning nendest tulenevat mõju kinnistu hoonestamisele käsitleda varjatud puudusena. Asjas esitatud tõenditega on ümber lükatud vastustaja väide, mille kohaselt ilmnesid väidetavad puudused alles peale lepingu sõlmimist. Nimetatud põhjusel ei ole õige maakohtu seisukoht, mille kohaselt on tunnelkollektori ja küttetrassi näol tegemist varjatud puudustega. Tegemist ei ole varjatud puudusega, kuna vastustaja teadis küttetrassi ning tunnelkollektori paiknemisest kinnistul juba enne lepingu sõlmimist. Vastustaja tuginemine käesolevas menetluses väidetavatele puudustele, millest ta oli teadlik juba lepingu sõlmimisel, on vastuolus hea usu põhimõttega. Vastustaja ei saa vaidluses tugineda väitele, et ta ei teadnud müügilepingu sõlmimisel küttetrassi ja tunnelkollektori paiknemisest kinnistul, kuivõrd ta sõlmis lepingu selles toodud tingimustel nimetatud teadmisele tuginedes ja nõustus ostma kinnistu sellisena nagu ta müügilepingu sõlmimisel oli ning pakutud hinnaga. Riigikohus rõhutab oma lahendis nr. 3-2-1-71-07, et kui ostja on asja üle vaadanud, siis eeldatakse, et ostja nõustus asja omandama koos ülevaatusel avastatud puudustega ilma, et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud. VÕS § 220 lg 3 sätestab, et kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Asjas esitatud tõenditega on tõendatud, et vastustaja sai küttetrassi ning tunnelkollektori paiknemisest teada enne müügilepingu sõlmimist. Müügileping sõlmiti 05.06.2006. Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas vastustaja 16.05.2006 kirjale 01.06.2006. Vastustaja on kinnitanud, et ta sai nimetatud kirja kätte hiljemalt 06.06.2006. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastuses kirjeldatakse asjaolusid, millele vastustaja tugineb käesolevas vaidluses. Vastustaja teatas puudustest alles 30.10.2006, s.o. enam kui 5 kuud hiljem. Seega on vastustaja ka VÕS § 220 lg 3 tähenduses minetanud võimaluse lepingutingimuste mittevastavusele tugineda. Maakohus ei ole nimetatud asjaolu otsuses analüüsinud ning on otsuses jätnud käsitlemata, miks apellandi väited VÕS § 220 lg 3 kohaldamise võimaluste kohta ei ole asjakohased. Maakohtu seisukoht, mille kohaselt loetakse isik puudustest teada saanuks alles peale seda, kui ilmnenud on puuduste täpne iseloom, ei tulene seadusest. VÕS § 218 lg 4 ja 220 lg 3 järgi on oluline faktiline puudustest teada saamine, mitte aga puuduste täpsest iseloomust teada saamine. VÕS tähenduses on oluline, millal sai vastustaja teada sellest, et kinnistul paiknevad küttetrass ja tunnelkollektor. Sellest sai vastustaja teada enne 16.05.2006, kuid teatas mittevastavusest alles 5 kuud hiljem. Asjaolu, millal sai vastustaja teada puuduste täpsest iseloomust, ei oma õiguslikku tähendust ning maakohtu vastupidine seisukoht ei tulene seadusest ja on väär. Seega on apellandi vastutus lepingu objekti mittevastavuse eest VÕS § 218 lg 4 ja VÕS § 220 lg 3 järgi välistatud ka siis, kui kohus oleks tuvastanud, et asi ei vasta lepingutingimustele. Maakohus on ebaõigesti jätnud VÕS § 218 lg 4 ja VÕS § 220 lg 3 kohaldamata. Maakohus ei ole andnud hinnangut apellandi väitele, mille kohaselt on vastustaja tegevus vastuolus hea usu põhimõttega.

Apellant on eelnevas menetluses juhtinud tähelepanu asjaolule, et vastustaja proovib käesolevas vaidluses saavutada olukorda, kus ta ei pea kandma kulutusi, mis on seotud kinnistul paikneva küttetrassi ja tunnelkollektori ümberpaigutamisega. Samal ajal on apellant trasside olemasolust lepingu sõlmimisel teadnud ning tasunud nimetatud teadmisele tuginedes ostuhinna. Apellant on seisukohal, et vastustaja käitumine on hea usu põhimõtte vastane ning viib vastustaja rikastumisele apellandi arvel. Hagi rahuldamisel hüvitatakse vastustajale kulutused, mille tegemisega ta pidi arvestama juba müügilepingu sõlmimisel ja millest ta oli teadlik. Apellant leidis, et juhul, kui kohus leiab, et vastustaja nõuded on põhjendatud ning esinevad alused hagi rahuldamiseks, siis tuleb esitatud nõuded jätta rahuldamata tuginedes VÕS § 6 lgle 2, kuivõrd vastustaja teadis juba lepingu sõlmimisel seda, et kinnistul paiknevad küttetrass ja tunnelkollektor ning et kinnistu hoonestamine on nimetatud kitsenduste tõttu kulukam. Maakohus ei ole otsuses võtnud seisukohta apellandi väite osas seoses VÕS § 6 lg 2 kohaldamisega. Maakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 112, rahuldades vastustaja nõude ostuhinna alandamiseks. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Maakohus on leidnud, et alandatud ostuhind on 2 390 937 krooni (2 500 000 x 8 001 000 : 8 366 666). Seejuures on kohus kohase täitmise väärtuse arvutamisel lähtunud Oberhaus Hindamisteenuste OÜ 04.10.2006 eksperdiarvamuse, riiklikult tunnustatud ekspert Riho Lubi eksperthinnangu kinnistu turuväärtuse koha seisuga 05.06.2006 ja apellandi poolt esitatud OÜ Kinnisvaraekspert BPE Tallinn eksperdihinnangu kinnistu turuväärtuse kohta seisuga 04.04.2006 alusel arvutatud keskmisest. Mittekohase täitmise väärtuse on kohus leidnud lähtuvalt vastustaja poolt esitatud kahe eksperdihinnangu keskmisest (8 000 000 + 8 000 000 + 9 100 000 : 3 = 8 366 666). Kohus on arvestanud eeltoodud eksperdiarvamustes toodud seisukohtadega, jättes samas tähelepanuta, et kõigis viidatud eksperdiarvamustes on kinnistu võimaliku väärtuse leidmisel arvestatud asjaoluga, et tegemist on ärimaaga. Sealjuures lähtub apellandi poolt esitatud eksperdiarvamuses ekspert Mustamäe tee 17 turuväärtuse leidmisel eeldusest, et kehtiv detailplaneering on muudetud ja maaüksusele on lubatud ehitada 8-korruseline ärihoone pinnaga 430 m2 Hindaja jõudis järeldusele, et sellise kinnistu turuväärtus seisuga 04.04.2006 oli 9 100 000 krooni. Kohase täitmise väärtus ei ole aga leitav läbi ärimaa sihtotstarbega asja väärtuse, kuivõrd ärimaa väärtus on alati kõrgem. Apellant leiab, et kohus on ebaõigesti tuginenud kohase täitmise väärtuse määramisel apellandi poolt esitatud OÜ Kinnisvaraekspert BPE Tallinn eksperdihinnangule, kuivõrd apellant ei ole avaldanud, et ta soovib viidatud arvamisega tõendada kohase täitmise väärtust. Kohtu seisukoht, mille kohaselt lähtub kohus kohase täitmise väärtuse määramisel viidatud eksperdihinnangust, on apellandi jaoks üllatuslik. Apellant soovis viidatud eksperdiarvamusega tõendada asjaolu, et juhul, kui müügilepingu objektiks oleks olnud ärimaa sihtotstarbega kinnistu, millele saab eelduslikult ehitada 8korruselise büroohoone, siis oleks kinnistule määratud enampakkumise alghind olnud kõrgem. Kohus on viidatud tõendit hinnanud erinevalt mõlemast poolest ning on seeläbi rikkunud TsMS § 436 lg-t 4. Apellandil ei ole olnud menetluses võimalust esitada vastuväiteid seoses asjaoluga, et kohus tugineb alandatud ostuhinna arvutamisel apellandi poolt esitatud eksperdiarvamusele.

Seega ei saanud maakohus kohase täitmise väärtuse keskmise arvutamisel lähtuda apellandi poolt esitatud eksperdihinnangust ning viidatud põhjusel on lõppastmes matemaatiliselt ebaõige ka kohtu järeldus, mille kohaselt on alandatud ostuhind 2 390 937 krooni. Kui mitte arvestada apellandi poolt esitatud eksperdihinnangut, siis oleks alandatud ostuhind 2 500 312,50 krooni (2 500 000 x 8 000 000 : 8 000 000). Teiseks leiab apellant, et kuivõrd kinnistu võõrandati avalikul enampakkumisel, siis ei saa kohase täitmise väärtus olla VÕS § 112 järgi võrdne asja hariliku väärtusega. Harilikust väärtusest saab asja müügi puhul rääkida vaid alghinna määramisega seonduvalt. Seega on kohtu poolt leitud kohase täitmise väärtus ebaõige. Kolmandaks leiab apellant, et VÕS § 112 sätestatud hinna alandamise kui kujundõiguse kasutamise eelduseks on kohustuste mitte kohane täitmine. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et 05.06.2006 sõlmitud müügilepingu objektiks olev kinnistu ei vasta lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses ning et esinevad alused ostuhinna alandamiseks. Kuivõrd lepingu objektiks olev kinnistu vastab lepingutingimustele, siis on maakohus ebaõigesti leidnud, et täidetud on VÕS § 112 sätestatud nõude materiaalõiguslikud eeldused. Samuti oleks apellandi vastutus lepingu rikkumise eest igal juhul välistatud VÕS § 218 lg 4 ja § 220 lg 3 järgi. Maakohtu otsuse tühistamisel kuulub apelleeritav otsus muutmisele ka menetluskulude jaotust puudutavas osas. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste esindajad ning tutvunud toimiku materjalidega, ei tuvastanud maakohtu poolt materiaalõiguse normi ebaõiget kohaldamist, kuid otsus kuulub muutmisele menetlusõiguse normi rikkumise tõttu. Maakohus tuvastas alljärgnevad olulised faktilised asjaolud:

VÕS § 217 lg 2 p 4 järgi asi ei vasta muuhulgas lepingutingimustele, kui kolmandal isikul on asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib esitada. Maakohus tuvastas, et kinnistut läbib AS Tallinna Vesi maa-alune tunnelkollektor ja AS Tallinna Küte maa-alune küttetrass, seega on kolmandatel isikutel kinnistu osas õigused, mis võivad takistada ostja poolt oma omandiõiguse piiramatut teostamist. Asjaolu, et kinnistu müüdi transpordimaana ei oma VÕS § 217 lg 2 p 4 mõttes tähendust. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 26.09.2007 otsuse nr 3-2-1-71-07 p-s 13 asunud seisukohale, et tulenevalt VÕS § 14 lg-st 2 on müüja kohustus lepingueelsete läbirääkimiste käigus teavitada teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu on ostjal lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kuivõrd hageja huvi ei ole lepingu sõlmimisel tuvastatud, pidi kostja arvestama hageja igasuguse huviga. See mõte kehtib ka enampakkumisega müügi puhul. Samas tuleb nõustuda apellandiga, et kavatusest ehitada transpordimaale ärihoone, oleks mõistlik müüjat teavitada, mis võimaldaks ostjal saada enam teavet kinnistu kohta. Samas nimetatud teabe mitteedastamine ostja poolt ei võtnud müüjalt kohustust teavitada ostjat kinnistul olevast küttetrassist ja tunnelkollektorist, millised asusid maa-all ning ei saanud olla nähtavad kinnistu ülevaatamisel. Vaidlusaluse lepingu p-s 2.1.2 müüja avaldas, et kinnistul ei ole kolmandate isikute õigusi ning p 2.1.8 järgi ka varjatud puudusi. Faktiliselt oli kinnistul kolmandatele isikule kuuluv küttetrass ja tunnelkollektor. Seega ei vastanud asi lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 4 mõttes. Õige on, et VÕS § 218 lg 4 järgi müüja ei vastuta lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Maakohus tuvastas, et tegemist oli varjatud puudustega ning maa-aluse tunnelkollektori ja maa-aluse küttetrassi olemasolust sai hageja ostjana teada alles pärast lepingu sõlmimist. Kolleegium nõustub apellandiga, et kohtul tulnuks vastata kostja vastuväidetele ning tuginemisest ringkonnakohtu lahendile ei piisanud, kuid nimetatud menetlusõiguslikku puudust on võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Apellatsioonkaebuses viidatud menetlusdokumentidest, mis on esitatud kostja poolt 07.12.2007 (t. lk. 234-273) ja 10.01.2008 (II lk.436-465) ning Tallinna Küte 06.06.2006 kirjast AS-le Tallinna Küte (I kd lk. 159) ei ilmne, et hageja oli teadlik või pidi teadlik olema enne lepingu sõlmimist kinnistul olevast tunnelkollektorist ja küttetrassist. Hageja õiguseellase Piiri Kinnisvara OÜ juhatuse liikme T. Laane ütlustest ilmneb, et lepingu sõlmimise ajal ei teadnud ta kitsendustest (II kd.lk.522). Apellandi väidetel tuleb nimetatud tõendit hinnata kriitiliselt, kuid tulenevalt TsMS § 230 lgst 1 tulnuks kostjal oma vastuväidet tõendada ning ümber lükata hageja poolt esitatud väited ja tõendid. Toimiku materjalidest ei ilmne, et kostja on seda suutnud teha. Maakohus tuvastas, et hageja sai puuduste ulatusest lõplikult teada alles 16.10.2006, kui AS Tallinna Vesi esitas tehnilised tingimused Mustamäe tee 17 kinnistu detailplaneeringu koostamiseks, millest nähtus, et tuleb teha olulisi rahalisi kulutusi seonduvalt kollektori olemasolust (I kd. lk. 33) ning enamtasutu tagastamiseks esitas hageja kostjale nõude 30.10.2006. VÕS § 220 lg 3 järgi, kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Seega asjaolu, et hageja ei teatanud pärast Tallinna Linnaplaneerimise Ametist teate saamist küttetrassi ja kollektori olemasolust, ei võtnud hagejalt õigust esitada hinna alandamise nõue. Kolleegium nõustub maakohtuga, et nõue on esitatud mõistliku tähtaja jooksul.

Müügilepingu tingimustele mittevastavuse korral on ostja õigustatud kasutama õiguskaitsevahendina ostuhinna alandamist VÕS § 220 lg 3 järgi. Hinna alandamise nõude puhul peavad olema täidetud materiaalsed ja formaalsed eeldused. Maakohus tuvastas, et hinna alandamiseks on eeldused täidetud. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga. Hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, mistõttu tuleb arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. Riigikohtu tsiviilkolleegium on lahendis nr 3-2-1-131-05 asunud seisukohale, et nimetatud põhimõtet saab väljendada valemina: alandatud hind═ lepingu eseme väärtus koos puudustega x lepingus kokkulepitud hind: lepingu eseme väärtus ilma puudusteta. VÕS § 112 lg 1 järgi kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Apellandi väidetel hinna alandamine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kolleegium ei tuvastanud apellatsioonkaebuses väidetud asjaolu, et hageja teadis juba lepingu sõlmimisel küttetrassi ja tunnelkollektori olemasolust, kuid vaatamata sellele sõlmis lepingu. Seega ei ole hinna alandamine vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus võttis arvesse kinnistu väärtuse määramisel esitatud eksperthinnanguid ning sai kohase täitmise väärtuseks 8 366 666 krooni ja mittekohase täitmise väärtuseks 2 500 000 krooni. Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga selles, et kinnistu puudustega ja puudusteta väärtuse määramiseks võib ekspertarvamustes olevaid hinnanguid summeerida ja neist võtta keskmise maksumuse. Poolte vaidlus oligi selles, mis oli mittekohasel täitmisel kinnistu turuväärtuseks ja milline tõend on usaldusväärsem. Riigikohtu 3.10.2007 otsuse nr 3-2-1-7707 p-s 14 on juhitud tähelepanu, et olukorras, kus esitatud dokumentaalsetel tõendil märgitud kinnisasja väärtused erinevad oluliselt, ei saa määrata kinnistu väärtust esitatud dokumentaalsest tõendist nähtuvate väärtuste ligikaudse keskmise väärtusega. Seega tulnuks esitatud tõendeid kinnistu väärtuse kohta hinnata TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Hageja on esitanud mitu eksperthinnangut kinnistu väärtuse määramiseks. Kolleegium nõustub apellandiga, et OÜ Kinnisvaraekspert BPE Tallinn arvamuses on võrreldud ärimaade väärtusi ning turuväärtus on antud eeldusel, et objektile on kehtestatud detailplaneering, millist asjaolu käesolevas tsiviilasjas ei esine. Seega nimetatud tõendit ei saa aluseks võtta vaidlusküsimuse lahendamiseks. Riiklikult tunnustatud eksperdi Riho Lubi arvamuse kohaselt on Mustamäe tee 17 kinnistu turuväärtus seisuga 05.06.2006 piiranguid arvestades 3 000 000 krooni ja piiranguid arvestamata 8 000 000 krooni (II kd lk.447-467). Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ arvamuse kohaselt on piiranguteta objekti väärtus 8 000 000 krooni ja puuduste korral 2 000000 krooni (I kd. lk. 53-56). Kolleegium leiab, et riiklikult tunnustatud eksperdi Riho Lubi arvamus, mis on käsitletav dokumentaalse tõendina, on kinnistu väärtuse kindlaksmääramisel usaldusväärsem, kuivõrd selles on analüüsitud põhjalikumalt võrreldes Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ ja OÜ Kinnisvaraekspert BPE Tallinn arvamustega kinnistu väärtust nii piirangu olemasolul kui ka ilma selleta. Seejuures on Riho Lubi oma arvamuses kinnistu turuväärtust hinnanud 05.06.2006 seisuga ning kinnistu väärtuse kindlaksmääramiseks on aluseks võetud tehinguid, mis on tehtud piirkonnas asuvate analoogsete kinnistutega, mille hoonestamine on kas majanduslikult ebaotstarbekas, tehniliselt komplitseeritud või planeeringuliselt suhteliselt ebatõenäoline. Seega on arvesse võetud vaidlusalusel kinnistul olevaid probleeme. Seega, arvesse võttes riiklikult tunnustatud eksperdi Riho Lubi arvamust on kinnistu alandatud hinnaks 3 000 375 krooni, so 3 000 000 krooni (lepingu eseme väärtus koos puudustega) x 8 001 000 krooni (lepingus kokkulepitud hind) : 8 000 000 (lepingu eseme

väärtus ilma puudusteta). Seega hageja nõue ostuhinna tagastamiseks on põhjendatud 5 000 625 krooni osas, so 8 001 000- 3 000 375 krooni. Kõrvalnõuetena on hageja esitanud viivise ja intressi nõude, mille kohus rahuldas osaliselt. Kolleegium leiab, et otsus viivise ja intressi osas kuulub samuti muutmisele. Hageja taotles viivise väljamõistmist VÕS § 113 alusel, esitades viivise arvestuse arvates 31.10.2006, so ostuhinna alandamise nõudele järgnevast päevast. Arvestus on tehtud seisuga 02.06.2009. Kuivõrd põhinõude osas kuulub otsus muutmisele, siis tuleb vastavalt muuta ka kõrvalnõuete suurust. Viivis tuleb välja mõista alljärgneva arvestuse kohaselt: perioodi 31.10.06-31.12.06 eest 81 482,78 krooni, so 5 000 625 krooni x 9,75: 365 x 61päeva; 2007.a. I poolaasta eest- 260 375 krooni, so 5 000 625 krooni x 10,5:365 x 181 päeva; 2007.a. II poolaasta eest- 277 294,91 krooni, so 5 000 625 krooni x 11:365 x 184 päeva; 2008.a eest- 550 068,75 krooni, so 5 000 625 krooni x 11%; 2009.a. kuni 02.06.2009 (incl)– 19 913,44 krooni, so on 5 000 625 krooni x 9,5%. 365 x153 päeva. Seega seisuga 02.06.2009 tuleb välja mõista viivise summas 1 189 134, 88 krooni. Arvates 03.06.2009 kuulub viivis väljamõistmisele TsMS § 367 järgi kuni põhinõude 5 000 625 krooni täitmiseni, lähtudes VÕS § 113 lg-s1 sätestatud määrast. Hageja taotles intressi väljamõistmist VÕS § 112 lg 3 alusel perioodi eest 05.06.2006 kuni 31.10.2006, saades intressisummaks 66 912,47 krooni. Kuivõrd hageja on esitanud intressi arvestuse, lähtudes intressimäärast 0,0075%, millele vastab 452,11 krooni ühe kalendripäeva eest, siis 5 000 625 krooni puhul on hageja nõude kohaselt intressimääraks ühe päeva eest 375,04 krooni ja intressinõue 148 päeva osas on 55 505, 92 krooni. Hageja arvestust ei ole kostja vaidlustanud ning hageja arvestatud intressimäär ei ületa VÕS §-s 94 olevat määra. Kolleegium leiab, et antud osas kuulub otsus muutmisele. Kuivõrd hageja nõue hinna alandamise osas kuulus rahuldamisele, siis ei ole maakohus põhjendatult käsitlenud alternatiivnõuet. Arvestades rahuldatud hagi ulatust 81% osas, tuleb menetluskulud TsMS § 163 lg 1 järgi jätta kostja kanda 81% osas ja hageja kanda 19% osas.

Ele Liiv

Mare Merimaa

Imbi Sidok

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.