Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Gaida Kivinurm, Malle Seppik
Otsuse tegemise aeg ja koht
17.12.2008, Tallinn
Tsiviilasja number
2-07-10542
Tsiviilasi
AS Arkaadia Kapital (endine OÜ Piiri Kinnisvara) hagi Eesti Vabariigi vastu 6 000 750 krooni, intressivõlgnevuse 66 912,47 krooni ja viivisvõlgnevuse saamiseks Harju Maakohtu 26.06.2008 otsus
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
Arkaadia Kapital AS (OÜ Piiri Kinnisvara üldõigusjärglane) apellatsioonkaebus 27.11.2008 Hageja Arkaadia Kapital AS (endine OÜ Piiri Kinnisvara, registrikood 10979864, asukoht Mustamäe tee 5c, Tallinn 10616), esindajad Triin Biesinger-Jussmann ja Alice Salumets; Kostja Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu, asukoht Narva mnt 7a, Tallinn 15172), esindaja Tiia Nurm.
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 26.06.2008 otsus AS Arkaadia Kapital (endine OÜ Piiri Kinnisvara) hagis Eesti Vabariigi vastu 6 000 750 krooni, intressivõlgnevuse 66 912,47 krooni ja viivisvõlgnevuse saamiseks ning saata tsiviilasi maakohtule uueks menetlemiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.
1.Keskkonnaministri 17.02.2006 käskkirja nr 173 alusel müüdi avalikul kirjalikul enampakkumisel Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 19606001 sisse kantud kinnistu, katastritunnusega 78404:701:0256; sihtotstarbega – transpordimaa 100%, asukohaga Harjumaa, Tallinna linn, Mustamäe tee 17; pindalaga 1625m2 (edaspidi kinnistu), kus Piiri Kinnisvara OÜ (edaspidi kui hageja ja ostja) tegi enampakkumisel nimetatud kinnistule kõige kõrgema pakkumise, pakkudes hinnaks 8 001 000 krooni.
2.Maa-ameti peadirektori käskkirjaga nr 118 18.04.2006 kinnitati enampakkumise tulemus ning nähti ette sõlmida müügileping enampakkumise võitja s.o hagejaga kõnealuse kinnisasja võõrandamiseks eeldusel, et võitja tasub enne müügilepingu sõlmimist müüja poolt näidatud arveldusarvele 7 676 000 krooni.
3.05.06.2006 sõlmisid Eesti Vabariik Keskkonnaministeeriumi (edaspidi kui kostja ja müüja) kaudu ja hageja kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi leping). Müüja on lepingus üheselt kinnitanud, et kinnistu on vaba koormatistest ja kolmandate isikute õigustest ning kinnistul ei ole mingeid varjatud puudusi. Kinnistusraamatu väljavõttelt nähtuvalt ei ole kinnistu koormatud asjaõigustega. Ka ei nähtunud mingite puuduste või koormatiste olemasolu 08.03.2006 Ametlikes Teadaannetes avaldatud enampakkumisteatest. Samuti ei ole Maa-ameti poolt peetava kitsenduste registri väljavõttelt nähtuvalt registreeritud kitsenduste kaardile vaidlusaluse kinnistu osas ühtegi kitsendust põhjustavat objekti.
4.Pärast lepingu sõlmimist, seoses kinnistu osas detailplaneeringu algatamise taotluse esitamisega 8-korruselise büroohoone ehituseks koos maa-aluse parklaga, sai hagejale kolmandate isikute kaudu teatavaks, et kinnistut läbib diagonaalselt AS-le Tallinna Vesi kuuluv maa-alune tunnelkollektor ning maa-alune küttetrass, mille võrguvaldajaks on AS Tallinna Küte. Nimetatud kitsenduste olemasolust ei teavitanud kostja hagejat enampakkumise käigus ega ka lepingu sõlmimisel. Ka ei olnud võimalik nimetatud koormatiste olemasolu tuvastada hageja poolt enne lepingu sõlmimist teostatud kinnistu visuaalse ülevaatuse käigus, kuna tegemist on maa-aluste objektidega, ega ka lepingu sõlmimisel müüja poolt esitatud dokumentatsiooniga tutvumisel. Seega on tegemist pärast lepingu sõlmimist ja kinnistu üleandmist ilmnenud varjatud puudustega, mille olemasolust müüja ostjat ei teavitanud.
5.Tunnelkollektori ja küttetrassi olemasolu toovad kinnistu omanikule kaasa olulisi piiranguid kinnistu arendamisele ja käsutamisele kinnistu omal vabal äranägemisel, seega on nende asjaolude näol tegemist olulise teabega, mis tulnuks müüja poolt ostjale avaldada hiljemalt lepingu sõlmimisel. Kuna kinnistut diagonaalselt läbivale tunnelkollektorile peab olema tagatud kaitsevöönd vähemalt 2 x 5 m ning selle kohale ehitamine on äärmiselt piiratud ja eeldab märkimisväärsete lisakulutuste tegemist, on kinnistu käsutamine ostja poolt soovitud viisil osutunud võimatuks. Kostja väide, et hageja oli müügilepingu sõlmimisel teadlik asjaolust, et kinnistut läbib tunnelkollektor ja küttetrass ning et kinnistu iseseisev arendamine ei ole võimalik, on paljasõnaline ja tõendamata.
6.Kogu müügihind 8 001 000 krooni on hageja poolt kostjale tasutud, seega on hagejal võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 3 alusel ülemäära tasutu tagastamise nõue, mille suurus on võrdne puuduste maksumusega. Enam on tasutud 6 000 750 krooni, mis on ühtlasi puuduste maksumuseks. Intressinõude periood on lepingu sõlmimisest kuni tagastamiskohustuse sissenõutavaks muutumiseni, s.t alates 05.06.2006 kuni 31.10.2006 ja on kokku 66 912,47 krooni.
7.Hageja taotleb alternatiivselt kahju hüvitamist samas summas. Hageja nõue on kvalifitseeritav VÕS § 115 lg 1 alusel kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Kuna kinnistul on maa-alused kitsendused, mille olemasolu müüja lepingus tingimuseks ei seadnud, on hageja sunnitud kandma kitsendustest tulenevate 2(11)
negatiivsete tagajärgede kõrvaldamiseks märkimisväärseid kulutusi, mis väljenduvad ehitamise eeltingimuseks seatud kollektori sildamise ja küttetrassi ümbertõstmise kuludes.
8.Eeltoodu põhjal palub hageja mõista kostjalt välja enamtasutud ostuhind summas 6 000 750 krooni, intressivõlgnevus summas 66 912,47 krooni ja viivisvõlgnevus enamtasutu tagastamisega viivitamisel summas kuni 100% täitumiseni põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Alternatiivse nõudena palub hageja mõista kostjalt välja kahju hüvitis summas 6 000 750 krooni ühes viivisenõudega kahjuhüvitiselt summas kuni 100% täitumiseni kahjuhüvitisnõudest kuni kahjuhüvitisnõude täitmiseni. Kohtukulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited
9.Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt vastab lepingu objektiks olev kinnistu lepingu tingimustele ning hageja väited vastupidise kohta ei vasta tõele.
10.Lepingu p-s 3.1 sätestatut tuleb lugeda lepinguobjektiks oleva kinnistu lepinguga kokkulepitud omadusteks. Lepingu objekti puuduseks saab seega olla omaduse puudumine, mille olemasolus pooled lepingus kokku leppisid. VÕS § 217 lg 1 p 2 tähenduses ei ole asja puuduseks kinnitus koormatiste ja kitsenduste puudumise kohta juhul, kui võimalikud koormatised ja kitsendused ei mõjuta asja kokkulepitud omadusi.
11.Maa omanikul on õigus maad kasutada ainult sellel sihtotstarbel, mis on maaüksusele määratud õigusaktidega sätestatud korras. Lepingu kohaselt müüs kostja hagejale transpordimaa sihtotstarbega kinnistu, millisel otstarbel on hagejal ka õigus nimetatud maatükki kasutada. Kostja ei ole loonud hagejale väärkujutlust sellest, et maatükki on võimalik kasutada mõnel muul suuremat kasumlikkust võimaldaval otstarbel. Kinnistut on võimalik kasutada lepingus toodud otstarbel transpordimaana ning seetõttu on kinnistul kokkulepitud omadused. Juhul, kui hageja soovib kasutada maatükki mõnel muul otstarbel, siis eeldab see uue detailplaneeringu kehtestamist, mille algatamise, vastuvõtmise ja kehtestamise otsustab kohalik omavalitsus.
12.Asjaoluga, et tegemist on transpordimaaga, arvestati ka kinnistu müügi alghinna kujundamisel. Lepingu objekti kokkulepitud omaduseks ei olnud võimalus püstitada kinnistule ärihoone, mistõttu ei ole tunnelkollektori ja küttetrassi ning nendega seotud õiguste olemasolu käsitletav asja mittevastavusena lepingu tingimustele. Hageja poolt soovitud spetsiifilise kasutusviisi võimalikkust ei ole lepingu tingimuseks seatud. Asja müügi korral enampakkumisel ei saa müüja teada, kellega lõppkokkuvõttes ostumüügileping sõlmitakse. Nimetatu välistab juba iseenesest müüja võimaluse teada erilisi eesmärke, milleks enampakkumise võimalik võitja soovib tulevikus vara kasutada.
13.Hageja puhul on tegemist professionaalse kinnisvaraga tegeleva äriühinguga, kellel on piisavalt kogemusi sellest, millised riskid on seotud kinnistu sihtotstarbe muutmisega. Hageja pidi oma tegevuse spetsiifikast tulenevalt olema juba lepingu sõlmimisel teadlik ostetava kinnistu kasutamise võimalustest. Samuti oleks hageja oma kogemustele tugineva tavapärase hoolsuse ilmutamisel tuvastanud tunnelkollektori ja küttetrassi paiknemise maatükil.
14.Hinna alandamise kui kujundusõiguse kasutamise eelduseks on kohustuse mittekohane täitmine. Hagiavalduse kohaselt on kohustuse mittekohaseks täitmiseks lepingu objektiks oleva kinnistu mittevastavus lepingu tingimustele. Seega on täitmata hinna alandamise kohaldamise esmane materiaalõiguslik eeldus ja hinna alandamine ei ole lubatud. Samuti on hageja arvutus ebaõige sisuliselt, kuivõrd tulemuseni jõudmisel lähtus hageja ebaõigetest algandmetest. Hageja intressinõue ja viivisenõue enamtasutu väljaandmisega viivitamise eest ei kuulu rahuldamisele.
15.Hinna alandamine ja kahju hüvitamise nõue õiguskaitsevahenditena on teineteist välistavad. Kuna kujundusõigusena 31.10.2006 esitatud hinna alandamise avaldus on tagasivõtmatu, siis ei saa hinna alandamise avalduse esitanud pool nimetatud õiguskaitsevahendilt ilma teise poole nõusolekuta minna üle kahju hüvitamise nõudele. Kuivõrd kostja ei ole rikkunud müügilepingust tulenevat kohustust anda üle 3(11)
lepingutingimustele vastav asi, puudub kahju hüvitamise nõude esmane õiguslik alus. Kinnistul paiknes asfaltkattega parkla. Seega ei ole kulutused, mis kaasnevad hageja poolt püstitatud eesmärkide saavutamisega, seotud mitte lepingu tingimustega, vaid hageja sooviga kasutada kinnistut muul moel, kui on sätestatud lepingus.
16.Hageja oli müügilepingu sõlmimisel täielikult teadlik asjaolust, et kinnistut läbivad tunnelkollektor ja küttetrass ning sellest, et kinnistu iseseisev arendamine ei ole võimalik. Samuti oli hageja teadlik, et Mustamäe tee 17 kinnistu iseseisev hoonestamine ei ole võimalik. Hageja lisas detailplaneeringu taotluse juurde nii planeeringu lahendusskeemi, kui ka selge nägemuse tulevase hoonestuse kohta. Nimetatu viitab sellele, et hageja konsulteeris juba enne detailplaneeringu taotluse koostamist arhitektidega, kelle vahendusel pidi kostjale juba enne detailplaneeringu algatamise taotluse esitamist 16.05.2006 saama teatavaks asjaolu, et kinnistu hoonestamine on seoses küttetrassi ja tunnelkollektori paiknemisega kinnistul takistatud.
17.Hageja tegevus on hea usu põhimõtte vastane. Hagi rahuldamisel hüvitatakse hagejale kulutused, mille tegemisega ta pidi arvestama juba müügilepingu sõlmimisel ja millest ta oli teadlik.
18.Kitsenduste selgitamiseks tellis kitsendusi põhjustava objekti omanik katastrimõõdistamise. Seega pidid kinnistu maapõues asuvate trasside omanikud esitama Maa-ametile hiljemalt 15.11.2005 seaduses sätestatud korras katastrimõõdistamise toimiku, milles on kitsendusi põhjustavad objektid välja selgitatud. Paraku ei ole seda tehtud ning kostja ei saa vastutada kolmanda isiku poolt pandud kohustuse täitmata jätmise eest. Maakohtu põhjendused
19.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja kostja menetluskulud hageja kanda.
20.Otsuse põhjenduste kohaselt on poolte vahel vaidlus selle üle, kas hagejal on õigus nõuda enamtasutud ostuhinda summas 6 000 750 krooni, intressivõlgnevust ja viivisvõlgnevust või alternatiivselt kahju hüvitamist summas 6 000 750 krooni.
21.Hageja sooviks oli osta enampakkumise teel transpordimaa. Kuivõrd leping on sõlmitud notariaalses vormis, siis nimetatud asjaolu kinnitab, et sõlmitud leping kajastab ammendavalt kõiki pooltevahelisi kokkuleppeid. Kuivõrd hageja ei märkinud sõlmitud lepingus, et soovib kinnisasja kasutada muul viisil kui transpordimaana, siis ei saanud ka kostja midagi muud eeldada. Hageja pidanuks juba enampakkumise dokumentide esitamisel või lepingu sõlmimisel seadma tingimuseks võimaluse muuta ostetava kinnisasja kasutamise sihtotstarvet. Sellist tingimust aga hageja ei ole seadnud. Seega olid hageja poolt ostetud kinnisasjal (transpordimaa) kokkulepitud omadused, s.t. kinnisasja sai kasutada transpordimaana. Kui hageja soovis hiljem maa sihtotstarvet muuta ning püstitada kinnistule vaatamata sellele, et sellel asusid koormatised, maa-aluse garaažiga ärihoonet, on see juba hageja enda majandus- ja kutsetegevuse riisiko, mille kandmise kohustust ei saa panna kostjale. Samas ei ole kohtule esitatud tõendeid, et ehitustegevus oleks kinnistul keelatud, küll on see aga asja materjalidest nähtuvalt seotud oluliste kulutustega, millega hageja ei olnud ilmselt varasemalt arvestanud. Millegagi ei ole tõestatud, et hageja oleks esitanud omi tingimusi (tahet) enampakkumisel või müügilepingu sõlmimisel. Kohus nõustus hagejaga selles, et kinnistu ostja võib ja saab kinnistut ostes eeldada ja loota, et saab selle sihtotstarvet muuta, kuid see jääb kohtu hinnangul alati ostja riskiks selles, kas tema lootused on ka tegelikkuses rakendatavad. Pooltevahelisest lepingueelsest suhtlusest ei ilmne, et ostja subjektiivseks huviks oli kinnistu arendamine ja sellele hoonete rajamine.
22.Kinnisasja omaduste kohta lepingus kokkulepet ei ole. Seega tuleb hinnata objekti sobivust otstarbeks, milleks hageja asja vajas, kui kostja sellisest kasutussoovist lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma. Kohus nõustus kostja seisukohaga, et hageja ei ole kohtule esitanud ühtegi tõendit, millest võiks järeldada, et hageja on varasemalt, s.o enne lepingu sõlmimist või lepingu sõlmimise ajal teavitanud kostjat enda tahtest kasutada 4(11)
ostetud kinnistut kinnisvara arendamiseks. Lähtudes hageja majandus- ja kutsetegevusest võiks seda küll eeldada, kuid tõlgendades käesolevat seadusepunkti grammatiliselt, tulnuks hagejal soovist asja kasutada eriliseks otstarbeks kostjat teavitada, mida antud juhul tehtud ei ole. Kuivõrd hageja ostis nimetatud kinnistu enda majandus- ja kutsetegevuse raames, pidi just tema kontrollima, kas kinnistu sobib kasutamiseks soovitud spetsiifilisel viisil, s.t kas kinnistule on võimalik ehitada soovitud ärihoonet ühes maa-aluse garaažiga. Kui hageja ei avalda kostjale lepingu sõlmimise ajal asja spetsiifilist kasutusviisi, tuleb asja lepingu tingimustele vastavuse kontrollimisel lähtuda asja tavalisest kasutusviisist, mida hageja tavaliselt sellisest ajast oodata võib. Hageja võis eeldada, et kinnistut on võimalik kasutada transpordimaana. Arvestatav on kostja vastuväide, et hageja, kelle näol on tegemist professionaalse kinnisvaraga tegeleva äriühinguga, pidi oma tegevuse spetsiifikast tulenevalt olema teadlik ostetava kinnistu kasutamise võimalustest kui ka sellel asuvatest koormatistest tavapärase hoolsuse ilmutamise korral.
23.Asja materjalidest nähtub, et kostjale on 01.06.2006 saadetud vastus detailplaneeringu algatamise taotlusele, mis on hageja poolt Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (edaspidi TLPA) saadetud 26.05.2006. Nimetatud vastusest nähtub, et hageja on varasemalt pöördunud AS-i Tallinna Küte poole ning sellest tulenevalt oli/ pidi olema teadlik kinnistut läbivatest küttetrassidest. Vastuses märgiti, et kinnistul asub ka AS-ile Tallinna Vesi kuuluv tunnelkollektor. Kuivõrd hageja igapäevane tegevus on seotud kinnisvaraarendusega, siis oleks pidanud hageja käituma tulenevalt oma tegevuse eripäradest hoolsalt, s.t eelkõige seda, et tundma huvi selle kinnistu võimaliku detailplaneeringu (kui ka koormatiste) kohta. Samuti oli hagejal võimalik esitada vastavasisuline järelepäring kostjale, kuid asja materjalidest ei nähtu, et seda oleks tehtud.
24.Hageja on kohtule esitanud AS-i Tallina Küte kirja K-Projekt AS-ile, kes tegeles hageja kinnistu projektiga, 12.06.2006, ning nimetatud on vastus K-Projekt AS-i poolt 06.06.2006 saadetud avaldusele. Kirjas toodud vastused eeldavad selliste küsimuste püstitamist, millest võib järeldada K-Projekt AS-i poolset teadmist, et kinnistul lasuvad koormatised. Kuivõrd K-Projekt AS eelduslikult teadis kinnistul lasuvatest koormatistest, pidi seda teadma ka hageja. Nimetatu juures omab määravat tähtsust asjaolu, et K-Projekt AS-i poolt on avaldus AS-ile Tallinna Küte saadetud ainult üks päev peale hageja ja kostja vahel sõlmitud müügilepingut ning asjaõiguslepingut.
25.Kuivõrd kostja ei teadnud hageja soovist ehitada kinnisasjale ärihoone, ei oma olulist tähtsust kostja teadmine või teadma pidamine asja sellisel otstarbel kasutamist välistavatest õigusaktidest.
26.Vaidlus puudub selle üle, et tegelikkuses on vaidlusalusel kinnistul AS-le Tallinna Vesi kuuluv maa-alune tunnelkollektor ja maa-alune küttetrass, mille võrguvaldajaks on AS Tallinna Küte ja mille suhtes on nimetatud isikutel õigused. Et nimetatud asjaoludest oleks kostja kui müüja hagejat teavitanud, asja materjalidest, s.h 05.06.2006 lepingust, ei nähtu. Sellest järeldub, et asi ei vasta lepingu tingimustele. Samas ei ole asjas piisavat usaldusväärset tõendamist tunnistaja T. L. ütlustega leidnud asjaolu, et hageja lepingu sõlmimisel nimetatud koormatistest tegelikkuses ei teadnud. Kuna hageja vajas oma majandus- ja kutsetegevuses nimetatud kinnisasja väidetavalt üksnes eesmärgil ehitada sellele ärihoone, siis pidi tema huviks enne müügilepingu sõlmimist olema teada saada, kas vaidlusalusele kinnistule on võimalik rajada soovitud ehitist.
27.Pooltevaheline lepinguline suhe on teoks saanud tänu sellele, et hageja võitis kostja poolt välja kuulutatud enampakkumise. VÕS § 10 lg 1 järgi enampakkumisel loetakse leping sõlmituks parimale pakkumisele nõustumise andmisega. Enampakkumise olemusega ei saa pidada kooskõlas olevaks hinnaalandamise kui ühe õiguskaitsevahendi kohaldamise võimalust enampakkumise võitjale. See oleks muuhulgas vastuolus teiste enampakkumisel osalenute huvidega. Arvestades asjaolu, et antud juhul on tegemist hinnaga, milline on saavutatud enampakkumise, mitte läbirääkimiste tulemusena, tuleb analoogia alusel rakendada VÕS § 224 p 3 sätestatud ostuhinna alandamise piirangut. Olenemata 5(11)
võimalike materiaalsete eelduste olemasolust hinda alandada, ei saa käesolevas vaidluses pidada enampakkumise olemust arvestades õigeks ega õiglaseks alandada vaidlusaluse müügitehingu objekti hinda. Seega ei kuulu rahuldamisele hageja nõue hinda alandada ühes intressi ja viivise nõudega. Kuivõrd jääb rahuldamata põhinõue, puudub vajadus analüüsida poolte seisukohti seoses intressi ja viivisenõudega.
28.Pooled vaidlevad selle üle, kas hinna alandamise ja kahju hüvitamise nõue õiguskaitsevahendina on teineteist välistavad. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et kostja on hageja avalduse hinna alandamiseks kätte saanud. Olenemata sellest, et vastavalt VÕS § 101 lg 2 võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest ja lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab kasutada üheaegselt, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti, ei saa müügilepingu tingimuste mittevastavuse korral samaaegselt nõuda hinna alandamist ja kahju hüvitamist. Nimetatud õiguskaitsevahendite, s.o hinna alandamise ja kahju hüvitamise nõue teineteist kattuvas osas samaaegne esitamine on sisult sarnasele huvile suunatuse tõttu välistatud. Asjaolu, et hageja on esitanud kahju hüvitamise nõude samas summas, mis ostuhinna alandamise nõude, näitab ilmselgelt hinna alandamise ja kahju hüvitamise nõude kattumist. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-131-05 p-s 18 leidnud, et asja müügilepingu tingimustele mittevastavuse korral ei saa ostja nõuda üheaegselt hinna alandamist ja kahju hüvitamist (VÕS § 112 ja 127 lg 1). Seega nii hageja alternatiivne nõue kahju hüvitamiseks summas 6 000 750 krooni kui ka kõrvalnõudena esitatud viivise nõue ei kuulu rahuldamisele. Apellatsioonkaebuse põhjendused
29.Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
30.Kohus on vääralt tõlgendanud lepingu sisu ning on ebaõigesti käsitlenud vaidlusaluse kinnistu omadusi, mis tulenevad poolte vahel sõlmitud müügilepingust. Kohus on lähtunud üksnes kinnistu sihtotstarbest maakatastriseaduse (MKS) tähenduses ning on asunud põhjendamatule seisukohale, et kinnistu lepingu tingimustele vastavuse hindamise ainus ja oluline kriteerium on sihtotstarve ning muud lepingust nähtuvad kinnistu omadused ei ole olulised. Kinnistu kokkulepitud omadused tulenevad lepingust tervikuna (s.h müüja toodud kinnitustest kitsenduste puudumise kohta), mitte aga ainult lepingu p-st 3.1, mis määratleb kinnistu sihtotstarbe. Lepingust nähtuvalt müüdi kinnistu mitte lihtsalt transpordimaana, vaid sellise transpordimaana, mille suhtes müüja kinnitusel puudusid igasugused kitsendused ja koormatised. Müüja poolt lepingu sõlmimisel esile toodud kinnistu omadused (st eeskätt kitsenduste puudumine) andsid ostjale aluse eeldada, et ta saab omandiõigust piiranguteta teostades kinnistut vabalt kasutada ja käsutada ning et puuduvad kinnistust lähtuvad objektiivsed takistused (st kitsendused) kinnistu kasutamiseks ja käsutamiseks suuremat kasumit võimaldaval viisil. Kohus on jätnud eeltoodu täielikult tähelepanuta.
31.Kohus on vääralt käsitlenud kinnistul ilmnenud puuduste iseloomu. Kohus on jätnud põhjendamatult tuvastamata, et pärast lepingu sõlmimist kinnistul ilmnenud trasside näol on tegemist varjatud puudustega. Kitsenduste olemasolu ei nähtu ühestki müüja poolt enampakkumise raames ja müügilepingu sõlmimisel koostatud või esitatud dokumendist ega ka avalikest andmebaasidest (sh kinnistusraamatust, Maa-ameti koduleheküljel avatavalt katastriüksuse kaardilt ega ka Maa-ameti poolt peetavast kitsenduste registrist). Riigikohtu praktikas on väljakujunenud seisukoht, et vaatamata sellele, et ostja tegutseb majandustegevuses, ei olnud ostjal kohustust eeldada, et talle müüakse puudustega asi ning seetõttu ei olnud ostjal ka kohustust kontrollida, kas müüja poolt müüdava asja kohta esitatud informatsioon asja omaduste kohta peab paika või mitte (Riigikohtu lahend nr 32-1-50-06). Ostja, teostades vajalikku hoolsuskohustust silmas pidades kinnistu visuaalse vaatluse (mille käigus maa-aluste kitsenduste olemasolu ei nähtunud) ja järelepäringu avalikesse registritesse, ei pidanud asuma välja selgitama, kas müüja kinnitused kitsenduste puudumise kohta vastavad tõele või esinevad kinnistul varjatud puudused. 6(11)
32.Kohus on vääralt tuvastanud, et kinnistut saab piiranguteta kasutada ja käsutada olemasoleva sihtotstarbega. Kinnistut ei saa ilmnenud puuduste tõttu ka transpordimaana vabalt kasutada ja käsutada. Trassid takistavad kinnistule igasuguste, s.h transporti ja liiklust teenindavate ehitiste rajamist. Seega ei ole kinnistul kokkulepitud omadusi ka juhul, kui lähtuda üksnes transpordimaa sihtotstarbest.
33.Kohus on vääralt tuvastanud, et TLPA 01.06.2006 kirjast nähtuvalt on hageja varasemalt pöördunud AS-i Tallinna Küte poole ning sellest tulenevalt oli/pidi olema hageja teadlik kinnistut läbivatest küttetrassidest. Samuti on kohus jätnud tuvastamata, et ostja sai nimetatud kirja kätte alles pärast lepingu sõlmimist ning et nimetatud kirjast ei ole võimalik järeldada ostja teadmist või teadmapidamist kinnistu puudustest enne lepingu sõlmimist. Ostja ei teadnud ega pidanud teadma lepingu sõlmimisel vaidlusaluste kitsenduste olemasolust. TLPA 01.06.2006 kirjast ei nähtu, et ostja oleks varasemalt pöördunud AS-i Tallinna Küte poole tehniliste tingimuste saamiseks kinnistu osas. Kõnealust asjaolu on kohus hinnanud erinevalt mõlemast vaidluspoolest, mis on TsMS § 436 lg 4 kohaselt lubamatu.
34.Kohus on täielikult jätnud tähelepanuta selle, et arvestades kinnistul paikneva tunnelkollektori erilisust ja mastaapsust, ei saanud ega pidanud ostja teadma tunnelkollektorist tulenevate tegelike mõjude ulatust kinnistu kasutus- ja käsutusõigusele enne, kui Tallinna Vesi AS väljastas tehnilised tingimused. Kinnistu puuduste täpne iseloom sai ostjale teatavaks alles 16.10.2006. Märkimisväärsed piirangud kaasnevad kinnistu kasutamisele ja käsutamisele just eriliselt mastaapse ja väga erandliku d2300 kanalisatsioonikollektori olemasoluga. Oma erilisusest tingituna on kollektori kaitseehitise rajamine seotud märkimisväärselt suurte kulutustega – eksperthinnangust nähtuvalt 9 962 000 krooni. Enne lepingu sõlmimist ei olnud hagejale teada isegi seda asjaolu, et kinnistul üldse mingid kitsendused (trassid) paiknevad. Kohus on eeltoodud asjaolud jätnud tähelepanuta ja tuvastamata.
35.Kohus on AS-i Tallina Küte 12.06.2006 kirja ebaõigesti hinnates vääralt tuvastanud, et kuna K-Projekt AS eelduslikult teadis kinnistul lasuvatest koormatistest, pidi seda teadma ka hageja. Kohtu selline järeldus ei tugine ühelegi asjas kogutud tõendile ega õiguslikule alusele.
36.Kohus on jätnud tuvastamata, et pooltel puudub vaidlus selle üle, et kinnistu enampakkumise toimumise ajal ei teadnud ega pidanud hageja teadma trasside olemasolust kinnistul. Kohus on käsitlenud kinnistu müümist just enampakkumise raames, mitte aga müügilepingu sõlmimise kaudu. Kui lähtuda kostja ja kohtu käsitlusest, et kinnistu müüdi enampakkumisel, siis ei ole vaidluse all ka see, et enampakkumise hetkel ei teadnud ostja ega pidanudki teadma trasside olemasolust ning et müüja ei teavitanud ostjat enampakkumisel nimetatud asjaoludest.
37.Täiesti väär ja seadusele mittetuginev on kohtu käsitlus, et transpordimaa sihtotstarbega kinnistu müümisel on müüja vabastatud koormatistest teavitamise kohustusest. AÕS 127 lg 1 ja VÕS § 14 tulenevalt pidi müüja, kes pidi teadma vaidlusaluste kitsenduste olemasolust ning sellest, et kinnistu kasutamist takistavad õigusaktide sätted, enne lepingu sõlmimist ostjat informeerima kitsenduste olemasolust sõltumata kinnistu sihtotstarbest. Kohus on eiranud Riigikohtu lahendites korduvalt rõhutatud teavitamiskohustuste tähtsust ning selle rikkumisest tulenevaid tagajärgi (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-71-07; 3-2-1111-07; 3-2-1-113-07).
38.Kuna ka transpordimaa sihtotstarve võimaldab ehitiste rajamist kinnistule, oli ostjal igal juhul äratuntav ja põhjendatud huvi kõige suhtes, mis mõjutavad ehitusõigust (sh maaalused trassid). Kuna ehitusõigus on asja kasutamis- ja käsutamisõiguse üks väljendusviis (st omandiõiguse üks osa) ning seda nii transpordimaa sihtotstarbega kinnistute puhul kui ka muude sihtotstarvete puhul, tuleb selle teostamise võimatust tingivad asjaolud asja müügi korral selgelt esile tuua.
39.Kohus on VÕS § 217 lg 2 p 1, 2 ja 3 vääralt sisustades võtnud asja kokkulepitud omaduste tuvastamisel põhjendamatult aluseks ainult kinnistu transpordimaa sihtotstarbe, mitte aga 7(11)
lepingus sisalduvaid müüja kinnitusi koormatiste ja varjatud puuduste puudumise kohta. Kinnistu ei vasta lepingutingimustele, kuna kinnistul ei ole kokkulepitud omadusena seda, et kinnistu suhtes puuduvad kitsendused ja koormatised. Müüja sai ja pidi teadma, et ostja soovib kinnistut kasutada suurimat kasumlikkust võimaldavalt otstarbel ning müüja ei saa oma kohustuste rikkumist vabandada sellega, et ta ei teadnud, et müüja soovib kinnistut arendada ja kinnistule ehitisi rajada. Samuti on kohus jätnud tähelepanuta, et tähtsust ei oma asja avalik-õiguslik sihtotstarve, vaid objektiivse asjaoluna see, et kinnistu suhtes kehtivad asja kasutamist takistavad õigusakti sätted.
40.Kinnistu ostja võib ja saab kinnistut ostes eeldada ja põhjendatult loota, et ta saab sihtotstarvet muuta ning kinnistut tulevikus kasutada teisel sihtotstarbel kui hetke sihtotstarve. Ostjal on äratuntav huvi kõikide asjaolude vastu, mis võivad sihtotstarbe muutmise võimalikkust mõjutada (sh trasside olemasolu). Kindlasti on just maa-alused trassid need, mis võivad sihtotstarbe muutmist mõjutada (nagu ka antud juhul) ning seega oli ostjal nendest kitsendustest teadasaamise vastu äratuntav huvi.
41.Kinnistu puudused ilmnesid alles pärast lepingu sõlmimist. Ostja, teostades vajalikku hoolsuskohustust silmas pidades kinnistu visuaalse vaatluse (mille käigus maa-aluste kitsenduste olemasolu ei nähtunud) ja järelepäringu avalikesse registritesse, ei pidanud puuduste olemasolu eeldama ning ei pidanud asuma välja selgitama, kas müüja kinnitused kitsenduste puudumise kohta vastavad tõele või esinevad kinnistul varjatud puudused (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-50-06). Põhjendamatu on kohtu poolt tehtud etteheide ostjale, et ta oleks pidanud minema võimalike kitsenduste otsingus veelgi kaugemale ning enne lepingu sõlmimist tutvuma varasemalt kinnistu suhtes kehtestatud ja algatatud detailplaneeringutega, samuti välja selgitama võrguvaldajatelt võimalike trasside ja nendega kaasnenud piirangute olemasolu. Ostjal puudus seadusest või lepingust tulenev kohustus teostada enne müügilepingu sõlmimist järelepärimisi kohaliku omavalitsuse asutustesse, selgitamaks välja, kas kinnistu või naaberkinnistute osas on algatatud või kehtestatud varasemalt detailplaneeringuid, samuti ei ole mõistlik eeldada, et kinnistu ostmisel pidi ostja tegema „igaks juhuks“ järelepärimisi kõikvõimalikele võrguvaldajatele, selgitamaks välja trasside ja nendega kaasnevate piirangute olemasolu. Enne lepingu sõlmimist ei olnud ostjal aimu, et kinnistul võivad mingid maa-alused trassid paikneda. Juhul, kui kinnisasja ostmisel seada ostjale sedavõrd ulatuslik ülevaatamis- ja väljaselgitamiskohustus, kaotaksid igasuguse sisu ja mõtte mitte üksnes VÕS § 217 lg 2 p 1-6 regulatsioon, vaid ka VÕS §-st 14 tulenev müüja teavitamiskohustus. Seega on müüja kohustatud ostjat teavitama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. VÕS § 218 lg 1 tulenev asja ülevaatamiskohustus ei sätesta ka majandus- ja kutsetegevuses tegutsevale ostjale suuremat hoolsuskohustust kui asi füüsiliselt üle vaadata. Kõikidest asja puudustest ja koormatistest peab ostjat teavitama müüja ning teavitamise osas lasub tõendamiskoormus müüjal. Müüja hoolsuskohustus piirdub asja ülevaatamiskohustusega VÕS § 218 lg 1 tähenduses.
42.Kohus on jätnud tähelepanuta, et kostja vastutus kinnistu lepingu tingimustele mittevastavuse eest saaks olla välistatud vaid juhul, kui müüja poolt oleks tõendatud vastutust välistavate asjaolude esinemine VÕS § 218 lg 4 järgi. Müüja tõendamiskoormus oli tõendada ostja teadmist või teadmapidamist kinnistul esinevatest puudustest. Müüja ei ole eelnimetatud asjaolu tõendanud. Kohus ei ole tõenditele tuginedes tuvastanud, et ostja teadis või pidi teadma kinnistu mittevastavusest lepingu sõlmimisel.
43.Kohus on asunud seisukohale, et kinnistu ei vasta lepingu tingimustele ja möönnud hinna alandamise materiaalsete eelduste olemasolu, st puuduste esinemist. Seega on kohus tunnistanud müüjapoolset lepingurikkumist ning seetõttu ka õiguskaitsevahendite esitamise võimalust ostja poolt. Samas on kohus asunud ülaltoodud põhistustel põhjendamatule seisukohale, et ostja oleks pidanud puuduste olemasolu enne lepingu sõlmimist välja selgitama. Hageja on protsessis läbivalt ja kategooriliselt eitanud kinnistu lepingutingimustele mittevastavusest teadmist või teadmapidamist lepingu sõlmimisel. 8(11)
Kui hageja oleks ostjana puudustest teadnud, ei oleks ta kinnistut üldse ostnud (või vähemalt mitte sellise hinnaga ostnud). Eeltoodud asjaolusid on tunnistajana kinnitanud ka ostja esindaja kinnistu ostmisel Toomas Laan.
44.Kohus on vääralt tõlgendanud ja analoogia korras kohaldanud VÕS § 224 p 3 ning on seetõttu asunud põhjendamatult seisukohale, et antud juhul puuduvad hinna alandamise formaalsed eeldused. Eelnimetatud sätte sisustamisel on kohus ebaõigesti kohaldanud VÕS § 10 lg 1 ja jätnud põhjendamatult kohaldamata AÕS § 119 lg 1 ning on ebaõigesti leidnud, et antud juhul toimus kinnistu müük enampakkumisel ja müügileping loeti sõlmituks 04.04.2006 enampakkumisega. Kohus on jätnud nimetatud eksperthinnangud põhjendamatult tähelepanuta.
45.Tunnistades kinnistu lepingutingimustele mittevastavust ning mööndes hinna alandamise materiaalsete eelduste olemasolu, on kohus asunud põhjendamatule seisukohale, et antud juhul välistab hinna alandamise õiguskaitsevahendi rakendamise võimaluse analoogia alusel kohaldatav VÕS § 224 p 3. VÕS § 224 p 3 välistab ostuhinna alandamise nõude esitamise enampakkumisel kasutatud asja ostmisel. Hageja on antud vaidluses läbivalt rõhutanud, et käesolevas vaidluses ei kuulu antud välistus kohaldamisele, kuna pole täidetud viidatud sätte kohaldumise eeltingimused: kinnistu näol ei ole tegemist kasutatud asjaga, kinnistut ei ostetud enampakkumisel, vaid kahepoolselt sõlmitud lepingu alusel. Seega on kohus vääralt kohaldanud VÕS § 10 lg 1 ja AÕS § 119 lg 1 erinormid põhjendamatult kohaldamata jätnud.
46.Kohus on ebaõigesti käsitlenud alternatiivnõude olemust ning on poolte menetlusõiguse käsutamise põhimõtet eirates ebaõigesti tuvastanud, et hageja on esitanud hinna alandamise nõude ja kahjunõude üheaegselt ja kattuvas ulatuses, mitte aga alternatiivselt. Hageja on esitanud põhinõudena hinna alandamise nõude ja kahjunõue on esitatud alternatiivselt, mitte üheaegselt (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-123-96, 3-2-1-33-07, 3-2-188-07, 3-2-1-153-06 ja Tallinna Ringkonnakohtu lahend tsiviilasjas nr 2-04-972). Kohus on jätnud tähelepanuta, et kui kujundusõiguse (nt hinna alandamise) teostamiseks puudub õiguslik alus, siis ei ole kujundusõiguse teostamine kehtiv ning ei too kaasa mingeid õiguslikke tagajärgi. Seega, kui kohus leidis, et hinna alandamiseks puudub formaalne alus, siis oleks kohus pidanud lugema hageja poolt teostatud hinna alandamise mittekehtivaks ning asuma hindama hageja poolt alternatiivselt esitatud kahjunõuet. Kohus on põhjendamatult jätnud hageja poolt alternatiivnõudena esitatud kahjunõude rahuldamata, andmata sellele mingisugust sisulist hinnangut.
47.Kohus on hinnanud tõendeid vääralt ja ühekülgselt, mitmed tõendid aga jätnud üldse tähelepanuta, rikkudes seeläbi TsMS § 232 lg 1 ja 442 lg 8. Ka on kohus jätnud enamuse hageja faktilistest väidetest tähelepanuta, seejuures põhjendamata, miks ta hageja väidetega ei nõustu, rikkudes seeläbi TsMS § 442 lg 8. Vastus apellatsioonkaebusele
48.Kostja ei nõustunud apellatsioonkaebusega, palus jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
49.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusnormide olulise rikkumise tõttu tühistada. Kolleegium nõustub hagejaga, et kohus on jätnud vaidluse lahendamise seisukohalt olulised hageja väited ja nende kinnituseks esitatud tõendid põhjendamatult tähelepanuta ning hageja alternatiivse nõude osas ekslikult sisulise seisukoha võtmata.
50.Põhjendatud on hageja pahameel selle üle, et maakohus on kinnistu lepingu tingimustele vastavuse hindamisel lähtunud põhjendamatult üksnes maa sihtotstarbest ning jätnud hageja poolt esile tõstetud kinnistu puudused käsitlemata. Lepingust nähtuvalt müüdi kinnistu hagejale mitte lihtsalt transpordimaana, vaid sellise transpordimaana, mille suhtes 9(11)
müüja kinnitusel puudusid igasugused kitsendused ja koormatised. Õige on hageja väide, et müüja poolt lepingu sõlmimisel esile toodud kinnistu omadused, s.t eelkõige kitsenduste puudumine, andsid ostjale aluse eeldada, et kinnistu kasutamiseks ei ole objektiivseid takistusi. Maakohus on jätnud käsitlemata hageja väited, et kinnistut ei ole ilmnenud kitsenduste tõttu võimalik piiranguteta kasutada ka olemasoleval otstarbel ehk transpordimaana. Kohus ei ole hinnanud ka hageja poolt esitatud tõendeid selle kohta, et tunnelkollektor ja küttetressid takistavad oma eripära ja mastaapsuse tõttu kinnistul igasugust ehitustegevust ning muudavad ka transpordimaale lubatud piirides ehitamise oluliselt kulukamaks.
51.Otsus on vastuoluline, kuna maakohus on lugenud müüdud kinnistu maa sihtotstarbe tõttu esmalt lepingule kõigiti vastavaks ja seejärel trasside tõttu siiski kokkulepitule mittevastavaks. Nõustuda tuleb hageja seisukohaga, et müüja peab kõikidest asja puudustest ja koormatistest ostjat teavitama ning teavitamise osas lasub tõendamiskoormus müüjal. Kostja väide, et ta ei olnud asja müües hiljem ilmsiks tulnud kitsendustest teadlik, ei saa seaduse poolt ettenähtud tõendamiskoormist ümber pöörata. Kui asja puudused on sedavõrd varjatud, et müüja ei ole asja omanikuna neist teadlik, on ebamõistlik asja puuduste teadmatust ostjale ette heita. AS-i Tallinna Küte poolt 12.06.2006 K-Projekt AS-le edastatud kirjast (tl 159) ja TLPA poolt hageja detailplaneeringu algatamise taotlusele 01.06.2006 esitatud vastusest (tl 297) tehtud maakohtu järeldus, et hageja oli või pidi olema kinnistut ostes puudustest teadlik, takerdub kolleegiumi arvates maakohtu poolt käsitlemata jäetud hageja väitele, et kinnistuga seotud piirangute tegelik iseloom ja ulatus selgus lõplikult alles pärast seda, kui AS Tallinna Vesi väljastas 16.10.2006 kinnistu arendamise eelduseks olevad tehnilised tingimused (tl 33).
52.TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud nõue, et kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud, tähendab muuhulgas ka seda, et kohus ei või jätta tähelepanuta hageja poolt esitatud sisulisi seisukohti ja nende kinnitamiseks esitatud tõendeid. TsMS § 436 lg 2 ja 4 mõtte kohaselt peab kohtuotsus tuginema asjaoludele ja tõenditele, mida pooled on kohtule esitanud ning TsMS § 438 lg 1 nõuab kohtult seisukoha võtmist kõigi hageja poolt nõude põhjendamiseks esitatud asjaolude ja esitatud tõendite kohta. Tõendite hindamisel tuleb juhinduda TsMS § 232 lg-st 1, mille kohaselt peab kohus seadusest juhindudes hindama kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Kui kohus mõne sisulise väitega ei nõustu või mõnda tõendit ei arvesta, tuleb seda TsMS § 442 lg 8 kohaselt kohtuotsuses põhjendada. Poole väidete ja esitatud tõendi selgituseta tähelepanuta jätmine on oluline menetlusnormide rikkumine, mis toob kaasa otsuse tühistamise.
53.Kolleegium ei jaga maakohtu seisukohta, et hagejapoolset hinnaalandamist takistab asjaolu, et kinnistu müügihind on kujunenud enampakkumise tulemusena. VÕS § 224 p-s 3 puudustega kasutatud asja ostu-müügi kohta kehtestatud piirangu laiendamine kinnistu ostu-müügi tehingule on olnud maakohtu poolt meelevaldne. Kasutatud saab olla vaid vallasasi ning seetõttu kehtestab nimetatud säte ostuhinna alandamise piirangu sõnaselgelt üksnes vallasasja ostu-müügi tehingule. Kuna seadusandja on täpselt määratlenud tehingu liigi, mille puhul VÕS § 224 p-s 3 kehtestatud piirang kohaldub, on maakohus piirangut laiendades rajanud hagi rahuldamata jätmise ekslikule eeldusele.
54.Õige on ka kaebuse väide, et kohus on põhjendamatult jätnud menetlemata hageja poolt esitatud kahju hüvitamise nõude. Maakohtu seisukoht, et kahju hüvitamise nõude esitamine alternatiivse nõudena ei ole käesolevas menetluses võimalik, on ekslik. Maakohus on jätnud tähelepanuta või valesti mõistnud hageja poolt esitatud nõuete sisu. Hageja on esitanud nõuded alternatiivsetena TsMS § 370 lg 2 mõttes ning soovib kostjalt 6 000 750 krooni väljamõistmist ja kõrvalnõuete rahuldamist tuginedes kahele erinevale õiguslikule alusele – hinna alandamise tõttu enamsaadu tagastamise kohustusele või talle puudustega asja müümisega põhjustatud kahju hüvitamise kohustusele. See tähendab, et kui kohus leidis, et hinna alandamiseks puudus õiguslik alus, pidi kohus andma hinnangu hageja poolt esitatud alternatiivsele nõude alusele ja tuvastama, kas hagejale on väidetud 10(11)
ulatuses kahju tekitatud. Õigusliku aluse hageja kahju hüvitamise nõudele annab
VÕS § 115.
55.Ringkonnakohtul ei ole võimalik maakohtu poolt menetlusnormide rikkumisest tingitud puudusi kõrvaldada ning asuda esimesena vaidluse lahendamiseks olulisi asjaolusid tuvastama ja esitatud tõenditele sisulist hinnangut andma. Tagamaks pooltele õigust kohtuotsust vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad avaldama esimese astme kohus. Samuti tuleb maakohtul anda esimesena hinnang hageja poolt esitatud alternatiivsele nõude alusele. Eeltoodu põhjal tuleb tsiviilasi saata TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel maakohtule uueks läbivaatamiseks.
56.Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.
Iko Nõmm
Malle Seppik
Gaida Kivinurm
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.