AS AK(endine OÜ PK) hagi Eesti Vabariigi vastu 6 000 750 krooni, intressivõlgnevuse 66 912,47 krooni ja viivisvõlgnevuse saamiseks 03.juuni 2009.a
Eelistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja AKAS (endine OÜ PK, registrikood XXX, asukoht XX), esindajad Triin B -J ja Alice S ; Kostja Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu ), esindaja Tiia N .
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista Eesti Vabariigilt (Keskkonnaministeeriumi kaudu) põhivõlg 5 610 063 krooni, intress 62 271,70 krooni ja viivis 1 535 120,73 krooni AS AK kasuks.
3.Välja mõista Eesti Vabariigilt (Keskkonnaministeeriumi kaudu) viivis alates 04.06.2009 põhinõudelt (5 610 063 krooni) VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.
4.Ülejäänud osas jätta hagi rahuldamata.
5.Menetluskulud jätta 7% ulatuses AS AK kanda ja 93% ulatuses Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada põhjendatud apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotluse esitamine ei vabasta kaebuse tähtaegse esitamise nõudest. Hageja nõue ja põhjendused
1.Keskkonnaministri 17.02.2006 käskkirja nr 173 alusel müüdi avalikul kirjalikul enampakkumisel Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX sisse kantud kinnistu, katastritunnusega XXX; sihtotstarbega – transpordimaa 100%, asukohaga Harjumaa, Tallinna linn, XXX; pindalaga 1625m2 (edaspidi kinnistu), kus PK OÜ (edaspidi kui hageja ja ostja) tegi enampakkumisel nimetatud kinnistule kõige kõrgema pakkumise, pakkudes hinnaks 8 001 000 krooni.
2.Maa-ameti peadirektori käskkirjaga nr 118 18.04.2006 kinnitati enampakkumise tulemus ning nähti ette sõlmida müügileping enampakkumise võitja s.o hagejaga kõnealuse kinnisasja võõrandamiseks eeldusel, et võitja tasub enne müügilepingu sõlmimist müüja poolt näidatud arveldusarvele 7 676 000 krooni.
3.05.06.2006 sõlmisid Eesti Vabariik Keskkonnaministeeriumi (edaspidi kui kostja ja müüja) kaudu ja hageja kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi leping). Müüja on lepingus üheselt kinnitanud, et kinnistu on vaba koormatistest ja kolmandate isikute õigustest ning kinnistul ei ole mingeid varjatud puudusi. Kinnistusraamatu väljavõttelt nähtuvalt ei ole kinnistu koormatud asjaõigustega. Ka ei nähtunud mingite puuduste või koormatiste olemasolu 08.03.2006 Ametlikes Teadaannetes avaldatud enampakkumisteatest. Samuti ei ole Maa-ameti poolt peetava kitsenduste registri väljavõttelt nähtuvalt registreeritud kitsenduste kaardile vaidlusaluse kinnistu osas ühtegi kitsendust põhjustavat objekti.
4.Pärast lepingu sõlmimist, seoses kinnistu osas detailplaneeringu algatamise taotluse esitamisega 8-korruselise büroohoone ehituseks koos maa-aluse parklaga, sai hagejale kolmandate isikute kaudu teatavaks, et kinnistut läbib diagonaalselt AS-le TVkuuluv maaalune tunnelkollektor ning maa-alune küttetrass, mille võrguvaldajaks on AS TK. Nimetatud kitsenduste olemasolust ei teavitanud kostja hagejat enampakkumise käigus ega ka lepingu sõlmimisel. Ka ei olnud võimalik nimetatud koormatiste olemasolu tuvastada hageja poolt enne lepingu sõlmimist teostatud kinnistu visuaalse ülevaatuse käigus, kuna tegemist on maa-aluste objektidega, ega ka lepingu sõlmimisel müüja poolt esitatud dokumentatsiooniga tutvumisel. Seega on tegemist pärast lepingu sõlmimist ja kinnistu üleandmist ilmnenud varjatud puudustega, mille olemasolust müüja ostjat ei teavitanud.
5.Tunnelkollektori ja küttetrassi olemasolu toovad kinnistu omanikule kaasa olulisi piiranguid kinnistu arendamisele ja käsutamisele kinnistu omal vabal äranägemisel, seega on nende asjaolude näol tegemist olulise teabega, mis tulnuks müüja poolt ostjale avaldada hiljemalt lepingu sõlmimisel. Kuna kinnistut diagonaalselt läbivale tunnelkollektorile peab olema tagatud kaitsevöönd vähemalt 2 x 5 m ning selle kohale ehitamine on äärmiselt piiratud ja eeldab märkimisväärsete lisakulutuste tegemist, on kinnistu käsutamine ostja poolt soovitud viisil osutunud võimatuks. Kostja väide, et hageja oli müügilepingu sõlmimisel teadlik asjaolust, et kinnistut läbib tunnelkollektor ja küttetrass ning et kinnistu iseseisev arendamine ei ole võimalik, on paljasõnaline ja tõendamata.
6.Kogu müügihind 8 001 000 krooni on hageja poolt kostjale tasutud, seega on hagejal võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 3 alusel ülemäära tasutu tagastamise nõue, mille suurus on võrdne puuduste maksumusega. Enam on tasutud 6 000 750 krooni, mis on ühtlasi puuduste maksumuseks. Intressinõude periood on lepingu sõlmimisest kuni tagastamiskohustuse sissenõutavaks muutumiseni, s.t alates 05.06.2006 kuni 31.10.2006 ja on kokku 66 912,47 krooni.
7.Hageja taotleb alternatiivselt kahju hüvitamist samas summas. Hageja nõue on kvalifitseeritav VÕS § 115 lg 1 alusel kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Kuna kinnistul on maa-alused kitsendused, mille olemasolu müüja lepingus tingimuseks ei seadnud, on hageja sunnitud kandma kitsendustest tulenevate negatiivsete tagajärgede kõrvaldamiseks märkimisväärseid kulutusi, mis väljenduvad ehitamise eeltingimuseks seatud kollektori sildamise ja küttetrassi ümbertõstmise kuludes. 2(7)
8.Eeltoodu põhjal palub hageja mõista kostjalt välja enamtasutud ostuhind summas 6 000 750 krooni, intressivõlgnevus summas 66 912,47 krooni ja viivisvõlgnevus enamtasutu tagastamisega viivitamisel summas kuni 100% täitumiseni põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Alternatiivse nõudena palub hageja mõista kostjalt välja kahju hüvitis summas 6 000 750 krooni ühes viivisenõudega kahjuhüvitiselt summas kuni 100% täitumiseni kahjuhüvitisnõudest kuni kahjuhüvitisnõude täitmiseni. Kohtukulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited
9.Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt vastab lepingu objektiks olev kinnistu lepingu tingimustele ning hageja väited vastupidise kohta ei vasta tõele.
10.Lepingu p-s 3.1 sätestatut tuleb lugeda lepinguobjektiks oleva kinnistu lepinguga kokkulepitud omadusteks. Lepingu objekti puuduseks saab seega olla omaduse puudumine, mille olemasolus pooled lepingus kokku leppisid. VÕS § 217 lg 1 p 2 tähenduses ei ole asja puuduseks kinnitus koormatiste ja kitsenduste puudumise kohta juhul, kui võimalikud koormatised ja kitsendused ei mõjuta asja kokkulepitud omadusi.
11.Maa omanikul on õigus maad kasutada ainult sellel sihtotstarbel, mis on maaüksusele määratud õigusaktidega sätestatud korras. Lepingu kohaselt müüs kostja hagejale transpordimaa sihtotstarbega kinnistu, millisel otstarbel on hagejal ka õigus nimetatud maatükki kasutada. Kostja ei ole loonud hagejale väärkujutlust sellest, et maatükki on võimalik kasutada mõnel muul suuremat kasumlikkust võimaldaval otstarbel. Kinnistut on võimalik kasutada lepingus toodud otstarbel transpordimaana ning seetõttu on kinnistul kokkulepitud omadused. Juhul, kui hageja soovib kasutada maatükki mõnel muul otstarbel, siis eeldab see uue detailplaneeringu kehtestamist, mille algatamise, vastuvõtmise ja kehtestamise otsustab kohalik omavalitsus.
12.Asjaoluga, et tegemist on transpordimaaga, arvestati ka kinnistu müügi alghinna kujundamisel. Lepingu objekti kokkulepitud omaduseks ei olnud võimalus püstitada kinnistule ärihoone, mistõttu ei ole tunnelkollektori ja küttetrassi ning nendega seotud õiguste olemasolu käsitletav asja mittevastavusena lepingu tingimustele. Hageja poolt soovitud spetsiifilise kasutusviisi võimalikkust ei ole lepingu tingimuseks seatud. Asja müügi korral enampakkumisel ei saa müüja teada, kellega lõppkokkuvõttes ostumüügileping sõlmitakse. Nimetatu välistab juba iseenesest müüja võimaluse teada erilisi eesmärke, milleks enampakkumise võimalik võitja soovib tulevikus vara kasutada.
13.Hageja puhul on tegemist professionaalse kinnisvaraga tegeleva äriühinguga, kellel on piisavalt kogemusi sellest, millised riskid on seotud kinnistu sihtotstarbe muutmisega. Hageja pidi oma tegevuse spetsiifikast tulenevalt olema juba lepingu sõlmimisel teadlik ostetava kinnistu kasutamise võimalustest. Samuti oleks hageja oma kogemustele tugineva tavapärase hoolsuse ilmutamisel tuvastanud tunnelkollektori ja küttetrassi paiknemise maatükil.
14.Hinna alandamise kui kujundusõiguse kasutamise eelduseks on kohustuse mittekohane täitmine. Hagiavalduse kohaselt on kohustuse mittekohaseks täitmiseks lepingu objektiks oleva kinnistu mittevastavus lepingu tingimustele. Seega on täitmata hinna alandamise kohaldamise esmane materiaalõiguslik eeldus ja hinna alandamine ei ole lubatud. Samuti on hageja arvutus ebaõige sisuliselt, kuivõrd tulemuseni jõudmisel lähtus hageja ebaõigetest algandmetest. Hageja intressinõue ja viivisenõue enamtasutu väljaandmisega viivitamise eest ei kuulu rahuldamisele.
15.Hinna alandamine ja kahju hüvitamise nõue õiguskaitsevahenditena on teineteist välistavad. Kuna kujundusõigusena 31.10.2006 esitatud hinna alandamise avaldus on tagasivõtmatu, siis ei saa hinna alandamise avalduse esitanud pool nimetatud õiguskaitsevahendilt ilma teise poole nõusolekuta minna üle kahju hüvitamise nõudele. Kuivõrd kostja ei ole rikkunud müügilepingust tulenevat kohustust anda üle lepingutingimustele vastav asi, puudub kahju hüvitamise nõude esmane õiguslik alus. Kinnistul paiknes asfaltkattega parkla. Seega ei ole kulutused, mis kaasnevad hageja poolt 3(7)
püstitatud eesmärkide saavutamisega, seotud mitte lepingu tingimustega, vaid hageja sooviga kasutada kinnistut muul moel, kui on sätestatud lepingus.
16.Hageja oli müügilepingu sõlmimisel täielikult teadlik asjaolust, et kinnistut läbivad tunnelkollektor ja küttetrass ning sellest, et kinnistu iseseisev arendamine ei ole võimalik. Samuti oli hageja teadlik, et XXX kinnistu iseseisev hoonestamine ei ole võimalik. Hageja lisas detailplaneeringu taotluse juurde nii planeeringu lahendusskeemi, kui ka selge nägemuse tulevase hoonestuse kohta. Nimetatu viitab sellele, et hageja konsulteeris juba enne detailplaneeringu taotluse koostamist arhitektidega, kelle vahendusel pidi kostjale juba enne detailplaneeringu algatamise taotluse esitamist 16.05.2006 saama teatavaks asjaolu, et kinnistu hoonestamine on seoses küttetrassi ja tunnelkollektori paiknemisega kinnistul takistatud.
17.Hageja tegevus on hea usu põhimõtte vastane. Hagi rahuldamisel hüvitatakse hagejale kulutused, mille tegemisega ta pidi arvestama juba müügilepingu sõlmimisel ja millest ta oli teadlik.
18.Kitsenduste selgitamiseks tellis kitsendusi põhjustava objekti omanik katastrimõõdistamise. Seega pidid kinnistu maapõues asuvate trasside omanikud esitama Maa-ametile hiljemalt 15.11.2005 seaduses sätestatud korras katastrimõõdistamise toimiku, milles on kitsendusi põhjustavad objektid välja selgitatud. Paraku ei ole seda tehtud ning kostja ei saa vastutada kolmanda isiku poolt pandud kohustuse täitmata jätmise eest. Menetluse senine käik
19.Harju Maakohus jättis 26.06.2008 otsusega hagi rahuldamata ja kostja menetluskulud hageja kanda.
20.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 17.12.2008 otsusega Harju Maakohtu otsuse ja saatis tsiviilasja maakohtule uueks menetlemiseks, kuna kohus on jätnud vaidluse lahendamise seisukohalt olulised hageja väited ja nende kinnituseks esitatud tõendid põhjendamatult tähelepanuta ning hageja alternatiivse nõude osas ekslikult sisulise seisukoha võtmata.
21.TsMS § 658 lg 2 kohaselt on ringkonnakohtu seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud.
22.03.06.2009 eelistungil leidsid pooled, et antud asja võib lahendada kirjalikus menetluses. Mõlemad pooled esitasid kohtukõne teesidena pealkirjastatud menetlusdokumentides oma kokkuvõtvad lõplikud seisukohad, millest kohus otsuse tegemisel ka juhindus. Kohtu põhjendused
23.Puudub vaidlus, et pooled sõlmisid 05.06.2005 kinnistu müügilepingu ning asjaõiguslepingu, millega hageja ostis kostjalt Tallinnas, XXX asuva kinnistu hinnaga 8 001 000 krooni. Lepingu p 2.1.8 järgi ei oma kinnistu kostjale teadaolevaid varjatud puudusid, millest kostja ei ole hagejat teavitanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel (I kd, t lk 11-17, 45-50, edaspidi leping). Kinnistu müüdi enampakkumise tulemusena (I kd, t lk 19-29, 51-52). Hageja on kantud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse (I kd, t lk 18). Puudub vaidlus ka selles, et kinnistut läbib diagonaalselt AS-i TVmaa-alune tunnelkollektor ja AS-i TK maa-alune küttetrass. Need asjaolud saab lugeda tuvastatuks.
24.Hageja leiab, et kostja on täitnud lepingu mittekohaselt, kuna müüs hagejale puudustega asja. Puudub vaidlus selles, et kostja ei teavitanud müügilepingu sõlmimisel hagejat tunnelkollektorist ja küttetrassist. Hageja soovis maale ehitada 8-korruselist büroohoonet. AS TV 16.10.2006 kirjast nähtub, et kinnistut läbivale ühiskanalisatsioonikollektorile on võimalik teostada hoone pealeehitus kui on täidetud järgmised tingimused: vältimaks kollektori vigastamist ja pinnase mõju muutust kollektori ümber tuleb enne ehitustööde algust rajada kollektori teljest 5m kaugusele mõlemale poole puurvaiadest veetihedad seinad, puurvaiad peavad olema rajatud sügavusega vähemalt 3 meetrit allapoole kollektori põhja stabiilsele pinnasele, pikisuunas tuleb rajada seinad kogu hoonealuse 4(7)
pinna ulatuses ja vähemalt 5 meetrit viimasest seinast ja kandekonstruktsioonist, kollektori peal ei tohi ehituskonstruktsioonid ulatuda kollektori laele lähemale kui 3 meetrit (I kd, t lk 33). 21.11.2006 kooskõlastas AS TV detailplaneeringu tingimustel, et kollektorile nähakse ette isikliku kasutusõigusega ala 5 meetrit kummalegi poole kollektori teljest ja planeeritava hoone vundament tuleb kollektori kohal sillata vaiadel (I kd, t lk 158). AS TK nõudis aga uue soojusvõrgu rajamist, mis võimaldaks planeeritava hoonestuse ehitamist (I kd, t lk 159-161). Selliste tingimustega kiideti XXX,19 ja 21 kruntide detailplaneeringu eskiislahendus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt heaks (I kd, t lk 162-166). Seega nõuavad kinnistul paiknevad tunnelkollektor ja küttetrass 8-korruselise büroohoone ehitamiseks hagejalt täiendavaid kulutusi.
25.Tallinna Ringkonnakohus on leidnud, et antud vaidlust on esialgselt põhjendamatult asutud lahendama üksnes lähtudes maa sihtotstarbest.
26.Tallinna Ringkonnakohus kohustas maakohut ka tuvastama, kas tunnelkollektor ja küttetrassid takistavad oma eripära ja mastaapsuse tõttu kinnistul igasugust ehitustegevust ning muudavad ka transpordimaale lubatud piirides ehitamise oluliselt kulukamaks. Hageja leiab, et igasugune pealeehitamine (ka transpordimaale pealeehitamine) eeldab küttetrassi ümberrajamist ja kollektori sildamist, viidates AS TV16.10.2006 tehnilistele tingimustele. Kostja on esitanud tõendi, mille kohaselt kinnistule oluliselt väiksemas mahus hoone (näiteks mingi teenindushoone transpordimaa sihtotstarbe säilimisel) ehitamisel täiendavaid kaasnevaid kulutusi tunnelkollektori ja küttetrassi olemasolust ei teki (II kd, t lk 326-402). Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et AS TV tehnilistest tingimustest tuleneb piirang igasugusele ehitustegevusele, sest AS TV tehnilised tingimused korrespondeeruvad K-P AS-i Pile , mitte igasugusele ehitustegevusele. Ehitamise mõiste on ehitusseaduse § 2 lg 6 järgi väga lai hõlmates mh ka ehitiste rekonstrueerimist ja laiendamist, ehitised omakorda ei ole sama seaduse § 2 lg 1 alusel mitte ainult hooned, vaid ka rajatised (aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklikud asjad). Seetõttu ei saa kohus jõuda hagejaga samale seisukohale, et igasugune ehitamine on viidatud tehniliste tingimuste tõttu seotud lisakulutustega. Samas leiab kohus, et lepingus kokku leppimata tunnelkollektori ja küttetrassiga transpordimaa müük moodustab lepingu mittekohase täitmise, seda eriti olukorras, kus ostja tahe ei ole müüjale teada. Nimelt võib ostja huvi hõlmata mitmekorruseliste või maa-aluste ehitiste ehitamist ning sellisel juhul tõusetubki antud probleem. Kostja tõendi kohaselt ei pruugi vaidlusalusel kinnistul teatud ehitustegevus kaasa tuua lisakulutusi. Ekspert on selles tõendis välja pakkunud erinevaid lahendusmudeleid. Ekspert ei ole välja pakkunud kuidas saaks hageja Pi (8-korruselist ärihoonet) ehitada ilma kulude kandmiseta. Kohus leiab, et eksperdi poolt välja pakutud lahendusvariandid on väljaspool hageja huve. Iga omanik võib oma omandit arendada vastavalt oma tahtele ja kooskõlas õigusaktidega. Asjaõigusseaduse § 127 lg 1 järgi „kinnisomand ulatub maapinnale ning õhuruumile ülalpool ja maapõuele allpool seda pinda sellise kõrguse või sügavuseni, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel.“ Omanikule (hagejale) ei saa antud juhul dikteerida mingit huvi, mida tal tegelikult ei ole. Ostja huvi on võimalik lepingu sõlmimisel kindlaks teha ning sellega lepingu kohast täitmist sisustada, kuid seda antud juhul tehtud ei ole. Kuivõrd hageja huvi ei ole lepingu sõlmimisel tuvastatud, pidi kostja arvestama hageja igasuguse huviga, sh 8korruselise hoone ehitamise huviga. See mõte kehtib ka enampakkumisega müügi puhul. Nagu ringkonnakohus on varem märkinud, ei ole õige lähtuda üksnes maa sihtotstarbest. See seisukoht tähendab ühtlasi aga seda, et müüja peab arvestama ostja igasuguse huviga kõikide maa sihtotstarvete korral. Õigusaktid võimaldavad maa sihtotstarvet muuta. Kui omaniku huvi ulatub allpoole maapinda, peab antud juhul hageja arvestama Keskkonnaministri 16.12.2005 määruse „Ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni kaitsevöödi ulatus“ § 2 lg 2 p-ga 5, mille ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni maa-aluste vabavoolsete torustike kaitsevööndi ulatus torustiku telgjoonest mõlemale poole – 5 meetrit, millega antud juhul haakuvad AS TV tehnilised tingimused. Nende tingimuste täitmine toob kaasa 5(7)
olulisi lisakulutusi. Seega on tuvastatavad kinnistu kasutamiseks (ka transpordimaana) objektiivsed takistused. Tunnelkollektori ja küttetrassi olemasolu tuleb käesoleval juhul pidada puuduseks.
27.Kostja leiab, et lepingulises suhtes peab lepingu sõlmimisel olema lepingu poole jaoks ettenähtav lepingu sõlmimisega kaasnev risk ja vastutus. Ettenähtavuse reegliga ei ole kooskõlas, et asja kasutusotstarbe muutmisega kaasnevad riskid peab kandma müüja. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et lepingutes peab kehtima nn ettenähtavuse reegel. Ka hageja seda möönab. Samas leiab kohus, et ettenähtavuse reegliga ei ole vastuolus nõue, et müüja saab aru sellest, et maa ostja eesmärk võib suure tõenäosusega olla rajada linnas asuvale maatükile ehitis.
28.Tallinna Ringkonnakohus on leidnud: müüja peab kõikidest asja puudustest ja koormatistest ostjat teavitama ning teavitamise osas lasub tõendamiskoormus müüjal. Kostja väide, et ta ei olnud asja müües hiljem ilmsiks tulnud kitsendustest teadlik, ei saa seaduse poolt ettenähtud tõendamiskoormist ümber pöörata. Kui asja puudused on sedavõrd varjatud, et müüja ei ole asja omanikuna neist teadlik, on ebamõistlik asja puuduste teadmatust ostjale ette heita. AS-i TK poolt 12.06.2006 K- P AS-le edastatud kirjast (I kd, tl 159) ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt hageja detailplaneeringu algatamise taotlusele 01.06.2006 esitatud vastusest (I kd, tl 297) tehtud maakohtu järeldus, et hageja oli või pidi olema kinnistut ostes puudustest teadlik, takerdub ringkonnakohtu arvates maakohtu poolt käsitlemata jäetud hageja väitele, et kinnistuga seotud piirangute tegelik iseloom ja ulatus selgus lõplikult alles pärast seda, kui AS TV väljastas 16.10.2006 kinnistu arendamise eelduseks olevad tehnilised tingimused (tl 33).
29.Seega on ringkonnakohus asunud seisukohale, et müüja peab kõikidest asja puudustest ja koormatistest ostjat teavitama. Puudub vaidlus, et kostja seda teinud ei ole. Samuti puudub vaidlus, et tegemist on selliste puudustega, mida ei saanud asja ülevaatamisel märgata, s.o varjatud puudustega – nagu märgib ringkonnakohus ka kostja ise ei olnud nendest puudustest teadlik. Kostja viitab aga, et hageja oli puudustest teadlik. Tallinna Ringkonnakohus on asunud seisukohale, et hagejale sai puuduste tegelik iseloom ja ulatus lõplikult selgeks alles 16.10.2006. Kostja on viidanud, et hageja ei teavitanud kostjat puudustest mõistliku aja jooksul võlaõigusseaduse (VÕS) § 220 tähenduses. Kui lähtuda ringkonnakohtu poolt tuvastatud kuupäevast, mil hageja sai puudustest lõplikult teada, s.o 16.10.2006 ning arvestada, et hageja esitas teate lepingu objekti puudustest/nõude enamtasutu tagastamiseks 30.10.2006 (I kd, t lk 41-45), ei saa seda pidada esitatuks mõistliku aja möödumisel. Kuivõrd puuduste tegelik iseloom ja ulatus sai hagejale teatavaks alles 16.10.2006, ei ole hageja rikkunud ka kostja poolt viidatud hea usu põhimõtet.
30.Kohus leiab, et kinnistu müümisel maa-aluse küttetrassi ja tunnelkollektoriga sellest ostjat teavitamata, on tegemist asja mittevastavusega kokkulepitud omadustele VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustused täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustuse mittenõuetekohasel täitmisel on võlausaldajal VÕS § 101 p 5 ja 112 järgi õigus alandada hinda. Tallinna Ringkonnakohtu seisukoha järgi ei takista hinna alandamist asjaolu, et kinnistu müügihind kujunes enampakkumise tulemusena. 30.10.2006 esitas hageja kostjale teate lepingu objekti puudustest/nõude enamtasutu tagastamiseks, milles palub enamtasutu tagastamist summas 6 000 750 krooni (I kd, t lk 41-57). VÕS § 112 lg 1 kohaselt hinda alandatakse võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ostjale üleantav asi ei vasta muu hulgas lepingu tingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-59-06 tuleneb hinna alandamise valem: alandatud hind = mittekohase täitmise väärtus x müügihind : kohase täitmise väärtus.
31.Kohus on varem tuvastanud, et pooled ei olnud lepingus kokku leppinud, et kinnistut läbivad tunnelkollektor ja küttetrass ning nimetatu ongi mittevastavus lepingutingimustele. Seega on kostja lepingut täitnud mittekohaselt ning hagejal on õigus hinda alandada. Hageja soovib kostjalt enamtasutu 6 000 750 krooni saamist. Hageja 6(7)
hinnangul on kinnistu väärtus puudusteta 8 000 000 krooni ja puudustega 2 000 000 krooni. Hageja arvutus tugineb OH OÜ 04.10.2006 ekspertarvamusel, mida kohus hindab kirjaliku tõendina (I kd, t lk 37-40, 53-56). Samuti on toimikus riiklikult tunnustatud ekspert Riho Lubi eksperthinnang, mille järgi on kinnistu turuväärtus seisuga 05.06.2006 piiranguid arvestades 3 000 000 krooni ja piiranguid arvestamata 8 000 000 krooni (II kd, t lk 416-432, 447-464). Kostja poolt esitatud Kinnisvaraekspert eksperthinnangu kohaselt on hoonestamata kinnistu turuväärtus seisuga 04.04.2006 summas 9 100 000 krooni ja seisuga 23.11.2007 summas 11 620 000 krooni (II kd, t lk 468-488). Kohus lähtub lepingu sõlmimise ajale võimalikult lähedastest hinnangutest ja jätab viimase hinnangu (seisuga 23.11.2007) kõrvale. Kostja on kritiseerinud OH OÜ arvamust, kuna hindaja on lähtunud ärimaa hindadest, mis on kõrgemad kui transpordimaa turuhind. Kohus peab võimalikuks aga selle hindamisaktiga arvestada, sest riiklikult tunnustatud ekspert on jõudnud samale järeldusele ning võrdlusmeetodi kasutamisel on lähtunud ka teistest maa sihtotstarvetest. Arvamused kinnistu turuväärtuse osas (nii puuduste kui puudusteta) on alati hinnangulised ning seetõttu on arusaadav, et need hinnangud teatud määral kõiguvad. Seetõttu ei ole kohtu arvates õige lähtuda ühest hinnangust, vaid võtta aluseks hinnangute keskmine. Kohtul puudub alus arvata, et mõni hindajatest oleks asjatundmatu. Kohus leiab, et kohase täitmise väärtus on (8 000 000 krooni + 8 000 000 krooni + 9 100 000 krooni : 3) 8 366 666 krooni. Mittekohase täitmise väärtus on (3 000 000 krooni + 2 000 000 krooni : 2) 2 500 000 krooni. Alandatud hind kujuneb seega (2 500 000 krooni x 8 001 000 krooni : 8 366 666 krooni) 2 390 937 krooni. Kostja peab hagejale tasuma enammakstud müügihinna (8 001 000 krooni – 2 390 937 krooni) 5 610 063 krooni. Kohus rahuldab põhinõude osaliselt.
32.Hageja nõuab kostjalt VÕS § 113 alusel viivist alates 31.10.2006. Kohus leiab, et kohustuse täitmisega viivitamisel on võlgnikul kohustus tasuda viivist. Kohus tuvastas kostja vastava kohustuse. Arvestades põhinõude rahuldamise ulatust arvestab kohus viivise üle. Kostja viivise arvestuslikule küljele vastuväiteid ei esitanud. Kohus mõistab kostjalt viivist seisuga 03.06.2009 kokku 1 535 120,73 krooni. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 alusel mõistab kohus alates 04.06.2009 viivise välja seaduses (VÕS § 113 lg 1) sätestatud määras.
33.Hageja nõuab kostjalt ka intressi. VÕS § 112 lg 3 ning 189 lg 1 kohaselt tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha saamisest arvates. Intressi perioodiks on hageja arvestanud 05.06.2006 – 31.10.2006 ning suuruseks seaduses (VÕS § 94 lg 1) sätestatud määra. Kostja ei ole intressi arvestusele vastu vaielnud. Arvestades hagi rahuldatud osa, arvutab kohus intressi ümber ning mõistab kostjalt välja intressi 62 271,70 krooni.
34.Seega rahuldab kohus hagi osaliselt ja mõistab kostjalt välja põhivõla 5 610 063 krooni, intressi 62 271,70 krooni ja viivise 1 535 120,73 krooni ning alates 04.06.2009 viivise põhinõudelt seaduses sätestatud määras. Ülejäänud osas jääb hagi rahuldamata.
35.Kuivõrd kohus rahuldas hagi osaliselt hinna alandamise nõude osas, puudub vajadus käsitleda alternatiivset nõuet. Viitamata tõendid ei oma asja lahendamisel tähtsust.
36.Menetluskulude jaotamisel lähtub kohus TsMS § 163 lg-st. Arvestades hagi rahuldamise ulatust jätab kohus menetluskulud 93% ulatuses kostja kanda ja 7% ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Meelis Eerik kohtunik
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.