Võlaõigus › Võõrandamislepingud

viivis leppetrahvilt (180 000 krooni) 19 080 krooni ja alates 03.09.2009 tasumata osalt 0,025 % päevas.

Hageja nõue ja põhjendused Hageja palus kostjalt välja mõista 2 060 977,81 krooni, millele lisandub viivis alates 09.10.2008 kuni põhinõude täitmiseni. 16.10.2007 sõlmisid hageja ja kostja korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ning 13.02.2008 asjaõiguslepingu, millega kostja müüs hagejale korteriomandi Tallinnas XXXXX XX-XX. Lepingu p 2.1.4 kohaselt kohustus kostja lõpetama kõik ehitus- ja siseviimistlustööd korteris hiljemalt 31.01.2008 ja p 6.4 kohaselt pidi müüja ostjale lepingust taganemise korral tasuma leppetrahvi 10% ostuhinnast ehk 180 000 krooni. Leppetrahv kuulus tasumisele 15 päeva jooksul taganemisavalduse saamisest ning tasumisega viivitamise korral kuulus tasumisele viivis 0,025% päevas. Hageja tasus korteri ostuhinna esimese osamakse 180 000 krooni 19.10.2007 ning teise osamakse 1 620 000 krooni 16.02.2008. 12.02.2008 andis kostja korteri valduse hagejale üle. Korteri vastuvõtmisel ilmnes korteris ebameeldiv lõhn. 03.06.2008 andis hageja kostjale korteris esinevate puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja kuni 15.06.2008. Korteri probleemide väljaselgitamiseks tellis hageja juunis 2008 ekspertiisi. P.P.Ehitus OÜ eksperdiarvamuse kohaselt on korteri ventilatsioonilahendus ebapiisav, mistõttu ei tule korterisse värsket õhku ning kanalisatsioonitorudest imetakse korterisse ebameeldivat lõhna. Ventilatsioon on ebapiisav kui aknad on kinni ja ka siis kui aknad on mikrotuulutusasendis. Perioodil 23.05.200813.06.2008 oli kostja esindaja U. O. ööpäevaringne juurdepääs korterile. Hageja ja kostja pidasid kuni 08.07.2009 läbirääkimisi olukorra lahendamiseks. 11.08.2009 kohtuistungil avaldas hageja, et korteri valduse sai ta 12.02.2008, kuid kasutusjuhendi koos ventilatsioonisüsteemi tutvustusega märtsi lõpus. Enne võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist oli hagejal võimalus ehitusprojektiga tutvuda, projektis olid ainult asendiskeemid ja plaanid, seletuskirja ega tekstilehekülgi ei olnud. Hageja ei teadnud ega pidanudki 2008 veebruaris teadma ventilatsioonisüsteemi olemusest. Korter asub tiheda liiklusega tänaval ja praegune lahendus võib kaasa tuua liigse müra. Filtri olemasolul oleks müratase väiksem. Haisu probleem ei kao isegi juhul, kui hoida aknaid mikrotuulutusasendis. Asjaolu, et pooled korteri üleandmise-vastuvõtmise aktis haisu ei fikseerinud, ei vabasta müüjat vastutusest. Taganemise aluseks ei ole siseviimistlustööde puudused, vaid ebameeldiv hais ja ventilatsioonisüsteemi puudulikkus. Ventilatsioonisüsteemi võimalik nõuetele vastamine ei vabasta müüjat vastutusest, sest ventilatsioon on ebapiisav vaidlusalusele korterile. Ventilatsioonisüsteem on ebamõistlik, sest ventileerimiseks peaksid korteri aknad pidevalt lahti olema, mis vähendab soojapidavust ja turvalisust. Hageja teavitas kostjat puudustest 29.03.2008. Kostja on 09.06.2008 tunnistanud, et korteris on hais. Kuna kostja ei kõrvaldanud korteri puudusi ja hageja taganes 15.07.2008 notariaalse avaldusega müügilepingust, siis oli kostja kohustatud tagastama ostuhinnana tasutud 1 800 000 krooni ning tasuma leppetrahvi 180 000 krooni. Kostja sai taganemisavalduse kätte 17.07.2008. Samuti tuli kostjal tasuda alates ostuhinna tasumisest intressi aastamääraga 4% ning viivist alusetult makstud ostuhinnalt alates 17.07.2008 ning leppetrahvilt alates 02.08.2008. Intressi summa on 32 350,69 krooni, viivis lepingu alusel üleantud summalt on 45 567,12 krooni ja viivis leppetrahvilt 3 060 krooni. Hageja on lepingust taganenud mõistliku aja jooksul ja ei ole käitunud pahauskselt, sest juba 03.06.2008 kirjas on hageja teavitanud, et puuduste kõrvaldamata jätmisel kavatseb ta lepingust taganeda.

16.12.2008 vastuse kohaselt hageja vastuhagi ei tunnistanud. VÕS § 110 lg 1 alusel on hagejal õigus nõude rahuldamisest keelduda kuni haginõude rahuldamiseni. Kostja vastuväited hagile Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja on korteri üleandmisel tutvunud korteri seisukorraga ning kinnitanud, et korter vastab lepingutingimustele. Kostja on hagejale andnud üle infovoldiku, kus sisaldub ventilatsioonisüsteemi tutvustus. Hageja pöördus kostja poole pretensiooniga haisu kohta korteris 29.03.2008. Samal päeval tutvus hageja esindaja olukorraga korteris ja teistkordselt 30.03.2008. Kostja korraldas töömehe korterisse olukorda parandama 07.04.2008, kuid töömees ei tuvastanud haisu põhjust. Hageja ei maininud haisu enam 13.04.2008 ja 14.04.2008 kirjades. Pooled olid pidevalt kontaktis 23.05.2008-30.05.2008. 03.06.2008 saatis hageja kostjale kirja, milles nõudis haisuprobleemi lahendamist 15.06.2008. Korteri külastused toimusid 13.06.2008 ja 16.06.2008. 20.06.2008 lasi kostja paigaldada köögi ventilatsioonitoru otsa otsiku. Kostja lasi uurida AS-il Tesman, kas mikrotuulutusavad on töökorras. Hageja teavitas kostjat 30.06.2008, et on tellinud ekspertiisi. Kostja palus 07.07.2008 hagejalt infot ekspertiisi tulemuste kohta. 17.07.2008 sai kostja kätte taganemisavalduse. Taganemisavalduses viidatud siseviimistlusprobleemid ei saa olla taganemise aluseks, sest neist ei ole hageja kostjat varem teavitanud. Korteri ventilatsioonisüsteem ei ole puudulik. P.P. Ehitus OÜ eksperthinnang on paljasõnaline ja ei tõenda ventilatsiooni puudulikkust. Ventilatsiooni paigaldaja AS Hiieko on andnud arvamuse, et ventilatsioonilahendus vastab kehtivatele normidele. Ebameeldiv lõhn korteris võis tekkida ka korteri kütmata jätmisest. Enne lepingute sõlmimist tutvustas kostja hagejat korteri plaanide ja asjakohaste dokumentidega. Hageja ei ole andnud kostjale puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega, sest oma pretensioonis ei ole hageja puudust piisavalt selgelt kirjeldanud. Hageja ei ole lepingust taganenud mõistliku aja jooksul pärast puudustest teavitamist või puuduste kõrvaldamiseks antud täiendava tähtaja möödumist. Hageja ei ole lepingust taganedes käitunud heauskselt, sest taganemise ajal käisid poolte läbirääkimised ja kostja tegi ettepaneku enne olukorra lahendamist oodata ära hageja tellitud ekspertiisi tulemused. 11.08.2009 kohtuistungil avaldas kostja, et jääb varasemate seisukohtade juurde ja lisas, et hagi on tõendamata. Lõhna tajumine on subjektiivne, mistõttu ei saa ebameeldiv lõhn olla korteri puuduseks. Tõendamata on ka lõhna põhjus. Mõlemad eksperdiarvamused ventilatsioonisüsteemi kohta on paljasõnalised. Eksperdid ei ole pädevad hindama mõju korteri turvalisusele. Hageja ei ole õigeaegselt esitanud oma väiteid seoses müra, filtreerimise ja kondenseerumisega. Vastuhagi Hageja on tellinud kostjalt mitmeid lisatöid korteris, kuid on jätnud lisatööde eest tasumata 12 945,78 krooni. Kostja palus välja mõista võlgnevuse ning viivise alates 23.01.2008. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas nii hagi, kui ka vastuhagi. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ja vastuhagi menetlemisega seotud kulud poolte endi kanda. Kohus tuvastas, et kostja tellis ehitajalt AS Tesman uue korterelamu ehitamise Tallinnas

aadressil XXXXX XX ning pakkus ostjatele müügiks uusi kortereid koos siseviimistlusega. Hageja ja kostja sõlmisid 16.10.2007 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ning 13.02.2008 asjaõiguslepingu korteriomandi üleandmiseks, millega kostja müüs hagejale korteriomandi Tallinnas XXXXX XX-XX. Lepingu p 2.1.4 kohaselt kohustus kostja lõpetama kõik ehitus- ja siseviimistlustööd korteris hiljemalt 31.01.2008. Lepingu p 6.4 kohaselt pidi müüja ostjale lepingust taganemise korral tasuma leppetrahvi 10% ostuhinnast ehk 180 000 krooni. Leppetrahv kuulus tasumisele 15 päeva jooksul taganemisavalduse saamisest ning tasumisega viivitamise korral kuulus tasumisele viivis 0,025% päevas. Hageja tasus korteri ostuhinna esimese osamakse 180 000 krooni 19.10.2007 ning teise osamakse 1 620 000 krooni 16.02.2008. Korteri valduse andis kostja hagejale üle 12.02.2008. 29.03.2008 pöördus hageja kostja poole pretensiooniga haisu kohta korteris. 03.06.2008 saatis hageja kostjale kirja, milles nõudis haisuprobleemi lahendamist 15.06.2008. Hageja saatis kostjale avalduse lepingust taganemiseks, mille kostja sai kätte 17.07.2008. Hageja tellis kostjalt korteris lisatöid, mille eest leppisid pooled kokku tasus 12 945,78 krooni. 16.10.2008 teatas hageja kostjale, et keeldub lisatööde eest tasumast kuni kostja on tasunud hageja müügilepingust tuleneva nõude 2 060 977,81 krooni. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejale üle antud korter vastas lepingutingimustele ventilatsioonisüsteemi ja siseõhu kvaliteedi osas ning kas hagejal oli alus lepingust taganemiseks. Kui ostja ja müüja ei ole müügilepingus asja kvaliteedi või muude tunnuste osas erikokkuleppeid sõlminud, tuleb täiendavalt kontrollida kohustuse täitmise üldnõudeid, mis on sätestatud VÕS §-s 77. Müüdud asi peab vastama samale kvaliteedile, mida tavaliselt omavad samasse kaubagruppi kuuluvad sarnased asjad. Seejuures uute asjade müügi puhul võib eeldada igasuguste asja kasutusomadusi või kasutusväärtust mõjutavate puuduste puudumist. Korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu kohaselt oli lepingu esemeks korteriomand asukohaga Tallinnas XXXXX XX, mille reaalosaks oli korter nr XX üldpinnaga 50,8 m2, mille juurde kuulus rõdu suurusega 8,5 m2. Müügilepingus täpsemaid sätteid üleantava korteri seisukorra ja omaduste kohta sätestatud ei olnud, ühtegi ventilatsiooni kajastavat dokumenti müügilepingule lisatud ei olnud. Selliseid sätteid ega dokumente ei kaasnenud ka asjaõigusliku lepinguga. 11.08.2009 kohtuistungil avaldas hageja, et korteri valduse sai ta 12.02.2008, kuid kasutusjuhendi koos ventilatsioonisüsteemi tutvustusega alles märtsi lõpus. Enne võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist oli hagejal võimalus küll ehitusprojektiga tutvuda, kuid projektis olid ainult asendiskeemid ja plaanid, seletuskirja ega tekstilehekülgi ei olnud. Kostja eitas kohtuistungil ventilatsiooni osas mingisuguste tingimuste, sealhulgas värskeõhuklappide, lubamist. Müügilepingu p 2.2.1 kohaselt kinnitas hageja, et on üle vaadanud lepingu eseme, tutvunud kostja poolt esitatud maaüksuse plaaniga ja ehitise plaanidega ning on teadlik korteriomandi olemusest ja paiknemisest. Müügilepingu p 4.1.1 kohaselt korteri ehitus- ja siseviimistlustööde teostamise nõuetekohase lõpetamise all mõistavad lepinguosalised olukorda, kus korterit on võimalik kasutada elamiseks. Nimetatud punkti kohaselt on lepingu tingimuseks üksnes see, et korteris peab olema toimiv ventilatsioon, kuid puudub erikokkulepe ventilatsioonisüsteemi kvaliteedi või tööpõhimõtte osas. Lepingu p 4.5 kohaselt on lepinguosalised kokku leppinud, et müüja kohustub tagama korteriomandi reaalosaks oleva korteri vastavuse hoone ehitusprojektis ja selle muudatustes sätestatud nõuetele ja kehtivatele

kvaliteedinormidele (ehitustööde kvaliteet peab vastama RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele). Seega olid pooled kokku leppinud, et korteris peab olema toimiv ventilatsioon, mille ehituskvaliteet vastab II klassi nõuetele. Tõendamata oli kostja väide, et hageja tutvus enne müügilepingu sõlmimist korteri projekti selle osaga, mis kajastas ventilatsioonisüsteemi omadusi. Et müügilepingust ega muudest tõenditest ei nähtunud, et hagejale oleks enne müügilepingu sõlmimist detailselt kirjeldatud ventilatsioonisüsteemi olemust, asus maakohus seisukohale, et poolte vahel ei olnud otseste ega kaudsete tahteavalduste vormis erikokkulepet korteri ventilatsioonisüsteemi ega siseõhu kvaliteedi osas. Seega tuli kohtul hinnata, kas korteri ventilatsioonisüsteem ja siseõhu kvaliteet võimaldasid asja selle tavalisel otstarbel kasutada ja kas need vastavad kvaliteedile, mida tavaliselt omavad samasse kaubagruppi kuuluvad sarnased korterid. Sarnase kaubagrupi all tuli mõista uusi keskmise või keskmisest kõrgema kvaliteediga kortereid. Vaidlus puudus selles, et esmakordselt pöördus hageja kostja poole pretensiooniga haisu kohta korteris 29.03.2008. Tunnistaja M. P. ütlustest nähtus, et korteri ülevaatusel 19.06.2008 tajus tunnistaja selgelt häirivat haisu. Tunnistaja tajus haisu laadi kanalisatsiooni-haisuna. Poolte meilivahetusest (tl 37) nähtus, et kostja töötaja M. L. on 09.06.2008 kirjutanud hagejale, et ei vaidle vastu, et korteris on olnud hais, mille päritolu on raske tuvastada. Poolte meilivahetusest (tl 82) nähtus, et kostja töötaja U. O. on enne 18.06.2008 pöördunud AS-i Tesman poole ning palunud kõrvaldada „haisuprobleem“. Samuti on avaldanud, et pärast rõduuste jätmist mikrotuulutusasendisse on seis paranenud, aga mitte niivõrd, et võiks rahule jääda. Seega on hageja esindajad järjepidevalt tunnistanud haisu olemasolu. Hageja on üritanud korduvalt haisuprobleemi lahendada, selleks muuhulgas kontrollinud vanni, kraanikausi ja wc haisulukke, sulgenud pesumasina äravoolutoru ja köögis asuva kanalisatsiooni äravoolutoru, vahetanud köögi äratõmbetorustikus oleva klapi, isoleerinud köögi äratõmbetoru korteripoolse otsa. Probleemi lahendamiseks selliste pingutuste tegemine võimaldab järeldada, et kõik osapooled pidasid haisu intensiivseks ja häirivaks probleemiks, mis väärib tegelemist. Seejuures ei ole hageja pärast tunnistaja M. P. külastust 19.06.2008 korteris mingeid ehitustöid teinud, mistõttu sai järeldada, et vähemalt lepingust taganemise hetkeks 17.07.2008 haisuprobleem kadunud ega leevendunud ei olnud. Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et haisu esinemine on liiga subjektiivne hinnang selleks, et see võiks kujutada endast eluruumi puudust. Kuigi haisu intensiivsuse ja laadi tajumisel võisid esineda inimestel teatud erinevused, oli üldjuhul võimalik hinnata, millist laadi lõhnaga oli tegemist. Sellise aistingu püsivat esinemist oli võimalik kindlaks teha muuhulgas isikute ütluste ja käitumise põhjal. Maakohus leidis, et kvaliteetne siseõhk on elutingimuste kvaliteedi oluline osa. Eluruumi, eriti uue eluruumi, kasutajal oli õigus elementaarse elamistingimusena eeldada, et ruumides puuduks ükskõik milline püsiv negatiivne intensiivne lõhnaaisting. Uute korterite siseõhu keskmisele kvaliteedile ei vastanud ka vähese intensiivsusega, kuid siiski tajutava püsiva negatiivse lõhnaaistingu esinemine. Kuivõrd käesoleval juhul oli tõendatud, et müügilepingu esemeks olnud korteris esines vähemalt kuni 17.07.2008 tugev häiriv kanalisatsioonilõhn, asus kohus seisukohale, et müügilepingu esemeks olnud korter ei sobinud kasutamiseks ega vastanud uuele korterile omasele keskmisele kvaliteedile. Maakohus on tuvastanud, et korteri ventilatsioon on lahendatud mehhaanilise äratõmbega,

millele vastas värske õhu pealevool läbi elutoa ja magamistoa rõduuste avatud mikrotuulutuspilude. Hageja väitel oli selline lahendus ebapiisav, sest tagatud ei olnud piisaval hulgal värske õhu pealevool, ja ebamõistlik, sest rõduuste hoidmine mikrotuulutusasendis vähendas korteri turvalisust, suurendas müra ja põhjustas vee kondenseerumist. Ventilatsioonisüsteemi puuduste kohta oli hageja esitanud tõendina P.P.Ehitus OÜ eksperthinnangu (tl 39 jj), nimetatud eksperthinnangu ühe koostaja M. P. ütlused ja GECC Konsultatsioonid OÜ ekspertarvamuse 08.0.6.2009 (tl 193). P.P.Ehitus OÜ eksperthinnangu kohaselt ei olnud värske õhu pealevool piisav ei suletud uste ega mikrotuulutusasendis rõduuste korral. Tunnistaja M. P. osales ekspertarvamuse koostamisel ja on kohapeal olukorda kontrollinud ning tuvastanud, et kohapeal oli häiriv hais tuntav. Tunnistaja arvates ei olnud vaidlusaluses korteris kasutatud ventilatsioonilahendus tavapärane, värskeõhu pealevool ei olnud piisav, mistõttu tekkis korteris alarõhk ja seetõttu oli tekkinud korterisse hais. Kasutatud lahenduse korral vähenes tunnistaja arvates ka korteri turvalisus. GECC Konsultatsioonid OÜ 08.06.2009 ekspertarvamusest nähtus, et ekspert G. E. on tutvunud korteriga 29.05.2009 ja 03.06.2009 ning kõikide ventilatsiooni puudutavate materjalidega. Arvamuse kohaselt ei vastanud ventilatsioonisüsteem ehitusstandarditele, sest välisõhku ei puhastata enne ruumidesse jõudmist. Mikrotuulutuse lahendus ei võimaldanud tagada müranõudeid, sest suurendas müra 3 db võrra. Arvamuse kohaselt pidi mikrotuulutuspilu suurus selleks, et tagada õhu vool 40 l/s, olema 7 mm, mis oli ebamõistlik, seega ei olnud tagatud piisav värske õhu pealevool ning võis arvata, et õhk voolab peale teistest ruumidest. Arvamuse kohaselt ei olnud mikrotuulutusava suurus fikseeritav ja oli kummalgi rõduuksel erinev. Kostja väitel on värske õhu pealvool korteris piisav. Kostja oli tõendina esitanud AS Glaskek õiendi, Ventilatsiooni Ekspert OÜ arvamuse ja ventilatsioonisüsteemi passi. AS Glaskek õiendist nähtus, et tootja andmetel akende RU-1 ja RU-2 sulusesüsteem mikrotuulutusasendis laseb õhku läbi ligikaudu 40 liitrit sekundis 10 Pa juures. Ventilatsiooni Ekspert OÜ töötaja Heiki Mahlakase arvamusest nähtus, et vaidlusaluses korteris on EVS 845-2 standardi kohaselt nõutav õhuvahetus 24 l/s. Sellise õhuhulga korteris olevad mikrotuulutusavad tagavad. Ventilatsioonisüsteemi passist nähtus, et korteri nr XX tegelikuks õhuhulgaks on kolme väljatõmbeplafooni peale kokku 26 l/s. Hageja ei eitanud, et vaidlusaluses korteris on EVS 845-2 standardi kohaselt nõutav õhuvahetus vähemalt 24 l/s, kuid leidis, et sellist kogust ei saavutata. Maakohus tegi esitatud tõenditest järelduse, et põhimõtteliselt oli kasutatud ventilatsioonilahendus võimeline tagama piisava värske õhu pealevoolu, kuid tagatud ei olnud piisav värske õhu pealevool korteris igal ajahetkel. Kohus pidas usaldusväärseks AS Glaskek õiendit, millest nähtus, et tootja andmetel akende RU-1 ja RU-2 sulusesüsteem mikrotuulutusasendis laseb õhku läbi ligikaudu 40 l/s 10 Pa juures. Eelduslikult on aknatootja parameetreid praktiliselt kontrollinud ja veendunud nende tõelevastavuses. G. E.i arvamus õhuhulkade kohta oli arvutuslik, mistõttu oli see vähem usaldusväärne. G. E. arvamus tugines oletusele, et tuulutuspilu 1 mm juures saavutatav õhu kiirus 7,4 m/s on võimatu. Kohtu arvates ei saanud sellist oletust pidada üldiselt teadaolevaks asjaoluks TsMS § 231 lg 1 mõttes. Kohtule ei olnud esitatud tõendeid selle kohta, millised olid võimalikud reaalsed õhukiirused tuulutussüsteemides. Kohtu arvates ei olnud mõistlik lahendus, et mikrotuulutusavad oleksid 24 tundi ööpäevas iga päev avatud. TsMS § 231 lg 1 mõttes võis üldiselt teadaolevaks asjaoluks lugeda seda, et rõduuste osalisel avamisel, antud juhul mikrotuulutusasendisse seadmisel, uste

turvalisusnäitajad vähenevad. Samuti võis eeldada, et värskeõhuklappide kasutamise korral sellist probleemi ei tekiks. Kuna rõduuste mikrotuulutusavad olid korteris ainsad värske õhu allikad, siis oleks pidanud hageja kodust lahkudes jätma uksed tuulutusasendisse. Vastasel korral tekiks korterisse alarõhk ja realiseeruks ekspertide kartus, et korterisse imetakse lisaõhku kanalisatsioonist. Hagejalt ei saanud nõuda, et ta viibiks kogu aeg korteris või jätaks korterist lahkudes uksed tuulutusasendisse. Korteri sihipärasel kasutamisel esineks vältimatult perioode, kus tagatud ei ole piisav värske õhu pealevool. P.P.Ehitus OÜ eksperthinnang, M. P. ütlused ja GECC Konsultatsioonid OÜ ekspertarvamus võimaldasid teha järelduse, et puudulik värske õhu pealevool ja sellest tekkiv alarõhk intensiivistavad korteris esinevat haisu. Kuna on ebamõistlik korterist lahkumisel uste jätmine tuulutusasendisse, ei saanud hagejat, juhul kui ta sulgeb uksed, süüdistada värske õhu pealevoolu takistamises ja haisu intensiivistamises. Tuli arvestada, et tuulutusasendi kasutamisel hais küll leevendus, kuid mitte täielikult. Poolte meilivahetusest (tl 82) nähtus, et kostja töötaja U. O. oli enne 18.06.2008 pöördunud AS Tesman poole ning palunud kõrvaldada „haisuprobleem“. Samuti oli ta avaldanud, et pärast rõduuste jätmist mikrotuulutusasendisse on seis paranenud, aga mitte niivõrd, et võiks rahule jääda. Eeltoodust järeldas kohus, et rõduuste sulgemine oli üks põhjusi, mis korteris haisu tekitas, kuid olemas oli ka teisi põhjusi. Kuna korterisse paigaldatud ventilatsioonisüsteem ei taganud piisavat värske õhu pealevoolu igal ajahetkel, tuli asuda seisukohale, et ventilatsioonisüsteem ei võimaldanud korterit sihipäraselt kasutada ega vastanud uuele korterile omasele keskmisele kvaliteedile. Kohus märkis, et tõendamata oli hageja väide, et ventilatsioonisüsteem ei vasta uuele korterile omasele keskmisele kvaliteedile mürapidavuse ja vee kondenseerumise osas. Tõendeid ei olnud selle kohta, et kvaliteetse ventilatsioonisüsteemi korral oleks mürapidavuse ja vee kondenseerumise olukord teine. Korteri valduse andis kostja hagejale üle 12.02.2008. 29.03.2008 pöördus hageja kostja poole pretensiooniga haisu kohta korteris. 03.06.2008 saatis hageja kostjale kirja, milles nõudis haisuprobleemi lahendamist 15.06.2008. Hageja saatis kostjale avalduse lepingust taganemiseks, mille kostja sai kätte 17.07.2008. Pooled vaidlesid küsimuses, kas hageja on andnud kostjale täiendava tähtaja ventilatsioonisüsteemi puuduste kõrvaldamiseks, kas hageja on lepingust taganemisest teatanud mõistliku aja jooksul ja kas hageja on lepingus taganedes käitunud heas usus. Kostja väitel pöördus hageja kostja poole enne lepingust taganemist üksnes pretensiooniga haisu kohta ning hageja teatas kostjale ventilatsioonisüsteemi puudustest esmakordselt taganemisavalduses 17.07.2008. Kohus oli seisukohal, et hagejal oli taganemisavalduses õigus tugineda ka nendele ventilatsioonisüsteemi puudustele, mis tuvastati P.P.Ehitus OÜ eksperthinnanguga 19.06.2009. VÕS § 220 l g 1 tähenduses mittevastavusest teavitamine ei eelda puuduse üksikasjalikku kirjeldust, vaid piisab, kui ostja viitab, milline müügieseme funktsionaalsus on kannatada saanud. Eelnevalt on kohus tuvastanud, et puudulik värske õhu pealevool ja sellest tekkiv alarõhk intensiivistavad korteris esinevat haisu ning rõduuste sulgemine oli üks põhjusi, mis korteris haisu tekitas, kuid olemas oli ka teisi põhjusi. Kostja oleks haisu likvideerimiseks pidanud looma täiendavaid värske õhu pealevoolu allikaid ja seega kõrvaldama ka ventilatsioonisüsteemi puudused. Kohus leidis, et lisades taganemisavaldusele

P.P.Ehitus OÜ eksperthinnangu ja viidates ventilatsioonisüsteemi puudulikkusele hageja üksnes täpsustas ja põhjendas sama mittevastavust, millest ta oli kostjat teavitanud juba 29.03.2008 ja 03.06.2008. Kohus leidis, et põhjendamatu oli kostja väide, et hageja ei olnud lepingust taganenud mõistliku aja jooksul pärast rikkumisest teada saamist. Hageja saatis kostjale kirja, milles nõudis haisuprobleemi lahendamist 15.06.2008. Hageja saatis kostjale avalduse lepingust taganemiseks, mille kostja sai kätte 17.07.2008. Seega taganes hageja lepingust üks kuu pärast kohustuse täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist, mis oli, arvestades müügieseme olemust, mõistlikuks ajaks. Põhjendamatu oli kostja väide, et hageja on lepingust taganedes käitunud pahauskselt, sest ei ole näidanud kostjale enne lepingust taganemist tellitud ekspertiisiakti ega ole kõrvaldanud puudusi oma jõududega. Hageja on õigesti kasutanud oma õiguskaitsevahendeid ega ole käitunud pahauskselt. Kohus märkis, et puudus kindlus, et värskeõhuklappide paigaldamine oleks haisuprobleemi lõplikult lahendanud, sest nagu kohus on eelnevalt tuvastanud, siis rõduuste sulgemine oli üks põhjusi, mis korteris haisu tekitas, kuid olemas oli ka teisi põhjusi. Tõendamata oli kostja väide, et ta on hagejale pakkunud värskeõhuklappide paigaldust. Arvestades eeltoodut asus maakohus seisukohale, et hageja oli õigustatud lepingust taganema. Kostjalt tuli välja mõista saadud ostuhind 1 800 000 krooni. Lepingu p 6.4 kohaselt pidi müüja ostjale lepingust taganemise korral tasuma leppetrahvi 10% ostuhinnast ehk 180 000 krooni. Kostjalt kuulus välja mõistmisele leppetrahv 180 000 krooni. Kostjalt kuulus väljamõistmisele intress 4% tasutud ostuhinna eest alates 19.10.2007 summalt 180 000 krooni (120 päeva eest) ja edasi alates 16.02.2008 summalt 1 800 000 krooni (152 päeva eest) kuni 17.07.2008. Intressi summaks oli 2 365,2+29 959,2=32 324,4 krooni. Kostjalt kuulus väljamõistmisele viivis alusetult makstud ostuhinnalt alates 17.07.2008 perioodil – 01.01.2009 (167 p) 7+4= 11%, alates 01.01.2009-01.07.2009 (180 päeva) 7+2,5=9,5% ja alates 01.07.2009 (93 päeva) 7+1=8%. Viivise summaks oli 90 591,78+ 84 328,76+36 690,41= 211 610,95 krooni. Kostjalt kuulus väljamõistmisele viivis leppetrahvilt alates 02.08.2008 perioodil – 01.01.2009 (151 p) 7+4= 11%, alates 01.01.2009-01.07.2009 (180 päeva) 7+2,5=9,5% ja alates 01.07.2009 (93 päeva) 7+1=8%. Viivise summaks oli 8 191,23 + 8 432,87+3 669,04= 20 293,14 krooni. Vaidlust ei olnud selles, et hageja tellis kostjalt korteris lisatöid, mille eest leppisid pooled kokku tasus 12 945,78 krooni. Hageja teatas kostjale 16.10.2008, et keeldub lisatööde eest tasumast kuni kostja on tasunud hageja müügilepingust tuleneva nõude 2 060 977,81 krooni. Kuivõrd hageja on võlgnevust tunnistanud, siis tuli see VÕS § 635 lg 1 ja § 108 lg 1 alusel välja mõista. Kostja on palunud välja mõista viivise alates 23.01.2008 kuni kohustuse kohase täitmiseni. Kuna hageja on õiguspäraselt keeldunud kohustuse täitmisest alates 16.10.2008, kuulus hagejalt välja mõistmisele viivis alates 23.01.2008 – 16.10.2008 ehk 266 päeva eest summas 1 037,80 krooni. Apellatsioonkaebus Kostja Compakt Kinnisvara OÜ palus tühistada maakohtu otsuse osas millega hagi rahuldati ja osas millega jäeti hagejalt välja mõistmata vastuhagiga taotletud viivis 1 037,80 krooni

ületavas osas ehk perioodi eest alates 17.10.2008 ning osas milles vastuhagi menetlemisega seotud kulu jäeti poolte enda kanda ja teha tühistatud osas asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega jätta Laivi Tootsi hagi täies ulatuses rahuldamata ja mõista Laivi Tootsilt Compakt Kinnisvara OÜ kasuks täiendavalt välja viivis perioodi eest alates 17.10.2008 arvestatuna summalt 12 945,78 krooni VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras kuni võla tasumiseni. Juhul, kui apellatsioonkaebus jääb Laivi Tootsi hagi rahuldamata jätmise taotluses rahuldamata, määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord selliselt, et Compakt Kinnisvara OÜ-lt väljamõistetud summade osas kohtuotsuse täitmise eelduseks on Tallinnas, XXXXX XX asuva korteriomandi registriosa nr XXXXXXXX (korter XX) samaaegne tagastamine Compakt Kinnisvara OÜ-le vabana mistahes Laivi Tootsi või kolmanda isiku õigustest või nõuetest. Apellandi arvates ei ole häiriva haisu olemasolu ja haisu põhjus korteris piisavalt tõendatud. Haisu ei saa pidada lepingutingimustele mittevastavuseks. Apellant saab haisu eest olla vastutav ainult juhul, kui selle põhjus on käsitletav lepingutingimustele mittevastavusena. Kui haisu põhjuseks võib olla hageja enda tegevus või tegevusetus, ei saa väita, et hais korteris tähendab, et müüdud asi ei vastanud lepingutingimustele. Ventilatsiooni osas on apellant seisukohal, et müüdud korter vastab müügilepingule, sest hagejal oli ventilatsioonilahendus teada juba lepingu sõlmimisel. Kui hüpoteetiliselt eeldada, et ventilatsioon ei vastanud lepingutingimustele (milleks apellandi arvates alust ei ole), siis ei saanud hageja sellele enam lepingust taganemisel tugineda. Pole tõendatud, et ventilatsioonisüsteemil esineks üldse mingisugune puudus, mille eest apellant vastutaks. Apellant leiab, et ventilatsioonilahendus vastas lepingule. Kui eeldada, et müügilepingu rikkumine leiab tõendamist ja tegemist on olulise lepingurikkumisega, mille eest apellant vastutab ja millele hageja saab tugineda, on vaidlus ka selles, kas lepingust taganemise teised eeldused olid täidetud. Apellant leiab, et ka muud lepingust taganemise eeldused ei olnud täidetud. Maakohus tugines tunnistaja M. P. 30.04.2009 kohtuistungil antud ütlustele, mille kohaselt oli korteris viibides tunda haisu. Samas ei ole 30.04.2009 kohtuistungi protokollis fikseeritud aega, millal tunnistaja korteris viibis ja haisu tundis. Seetõttu on alusetu maakohtu oletus, et tunnistaja tajus haisu 19.06.2008. Isegi, kui tunnistaja mingit haisu tundis, on meelevaldne maakohtu oletus, et tegemist on kindlasti kanalisatsioonihaisuga, sest tunnistaja märkis, et hais võis tekkida ka muudel põhjustel peale alarõhu korteris. Maakohus on tõendeid ebaõigesti hinnanud, märkides, et hageja esindajad on järjepidevalt tunnistanud haisu olemasolu. Apellandi esindajate sõnakasutusega, mis järgis hageja sõnakasutust, ei saa tõendada apellandi omaksvõttu. Samuti viitab maakohus apellandi töötaja U. O. e-kirjale (tl 82), milles kirjutati: „Selle korteriga on ikkagi veel nn haisuprobleem õhus. Pärast rõduuste jätmist mikrotuulutuse asendisse on seis paranenud, aga mitte niivõrd, et võiks jääda rahule. 13.06 käisime omanikuga korterist läbi ja tundus, et asi sai lahendatud lõpuks, kuid see nädal on haisuteema taas päevakorral.“ Apellant märgib, et esimeses lauses on viidatud „nn“ ehk niinimetatud haisuprobleemile. Selline sõnavalik näitab, et apellandi töötajad mitte ise ei tunnistanud haisu olemasolu, vaid viitasid ostja poolt tõstatatud probleemile. Tsiteeritud kirjast võib otseselt järeldada, et 13.06.2008 korterit külastades ei tundnud apellandi töötaja väidetud haisu olemasolu korteris. Sellele viitab lauseosa „tundus,

et asi sai lahendatud lõpuks“. Sellest võib teha järelduse, et 13.06.2008 korteris mingit haisu ei levinud. Haisuteema päevakorda tõusmist saab mõista selliselt, et hageja on väidetavale probleemile uuesti hiljem tähelepanu juhtinud. Sellest ei saa aga järeldada, et ka tegelikult korteris mingi hais levis. Apellant osundab maakohtu poolt käsitlemata jäänud U. O. 01.07.2008 e-kirjale (tl 102), kus on järgmine küsimus: „Kas see ekspertiis peaks tuvastama ka nn haisu asukoha või on tegemist haisu tuvastamisega üleüldse?“ Sellise küsimuse esitamist ei saa kuidagi eeldada, kui apellandi töötajad oleksid ise olnud veendunud, et see nn haisuprobleem tõepoolest ka tegelikult (või vähemalt veel) eksisteerib. Samuti pole vähetähtis asjaolu, et nn haisuprobleemi ei ole nimetatud 12.02.2008 üleandmise-vastuvõtmise aktis (tl 33-34) (p 2.2.19 jj). Sellel ülevaatusel osales mitu inimest. Maakohus peab haisu olemasolu toetavaks fakti, et hageja on korduvalt üritanud haisuprobleemi lahendada. Mis puutub hageja tegevusse, siis hageja pingutused nn haisuprobleemi kõrvaldamiseks ei ole asjakohased, kuna hageja ei saa enda tegevusega tõendada oma väiteid. Kui hageja pöördus apellandi poole väidetava probleemiga, on enesestmõistetav, et apellant heauskselt tegutsedes instrueeris elamu ehitajat väidetavat puudust kontrollima ning astuma samme, et kliendi probleem lahendada. Apellant ei ole ehitusettevõtja ning ehitajale vastava ülesande andmiseks ei pidanud apellant tingimata minema hageja korterit kontrollima ja probleemi olemasolu tuvastama. Kliendi rahulolu tähtsakspidav ettevõte püüab mõistlikult astuda samme kliendi mure lahendamiseks ilma esmalt veendumata, kas mure tõepoolest ka põhjendatud on. Apellandi püüdlusi hageja tõstatatud probleemi lahendamiseks ei saa kasutada apellandi vastu. Otsuse p-s 33 arvab maakohus, et lepingust taganemise hetkeks ei olnud nn haisuprobleem kadunud ega leevendunud. Sellist oletust ei ole põhjendatud. Tõendamata on väide, et hageja ei ole pärast tunnistaja väidetavat külastust 19.06.2008 korteris mingeid ehitustöid teinud. Hageja on korteri omanik ja tal on pidev juurdepääs korterile. Maakohus ei ole üldse käsitlenud seda, kas haisu kadumist ja taastekkimist võis põhjustada hageja enda käitumine. Viitamist väärib ka hageja 30.06.2008 e-kiri (tl 102), milles ta vastas apellandi töötajale, et töömees käis korteris kaant paigaldamas 20.06.2008. Kui tunnistaja käis korteris väidetavalt 19.06.2008, ei saa selle tunnistaja ütlusega tõendada asjaolu, et väidetav probleem eksisteeris ka pärast 20.06.2008, kui ventilatsiooni osas teatav töö teostati. Järelikult ei saa tunnistaja M. P. ütlusest eeldada, et nn haisuprobleem eksisteeris ka pärast 20.06.2008. Apellant on seisukohal, et maakohtu otsuses viidatud tõendite pinnalt ei saa üheselt väita, et korteris oli püsiv hais. Selleks, et pidada haisu tagajärjeks korteri täielikku kasutamiskõlbmatust (mitte lihtsalt teatud puudust kvaliteedis, mis ei takista kasutamist), oleks tulnud tuvastada eriti intensiivse haisu olemasolu. Sellise haisu olemasolu ei saa kindlasti analüüsitud tõendite pinnalt eeldada. Isegi kui kohus peaks asuma seisukohale, et on piisavalt tõendatud asjaolu, et korteris oli teatud aegadel tunda teatud haisu, saab see lepingust taganemise aspektist olla oluline üksnes juhul, kui selle haisu põhjustas mõni müüjapoolne lepingurikkumine. Väidetav hais on korterisse ilmunud kaua aega pärast korteri vastuvõtmist ja ülevaatamist. Teistes sama planeeringuga korterites sellist nn haisuprobleemi ei ole olnud ega ole. Hageja peab tõendama, et nn hais või selle põhjus on käsitletav lepingutingimustele mittevastavusena ja välistama ka muud haisu võimalikud põhjused. Seda ei ole hageja teinud. Apellant leiab, et hageja ei ole piisavalt tõendanud, mis on haisu põhjuseks. Viidatud on võimalikule alarõhule, kuid seda ei ole kinnitatud mõõtmistega. Samuti ei ole üheselt tõendatud, et tegemist on kanalisatsioonihaisuga. Maakohus on seda üksnes tunnistaja hüpoteesi pinnal oletanud (otsuse p 31), vaatamata sellele, et tunnistaja pidas võimalikuks ka

teisi haisu põhjusi (tl 164-165). Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta leiab, et hais ei saa olla tingitud ostja poolsest asja ebaõigest või ebatavalisest kasutamisest. Esitatud tõenditest nähtub, et nn haisuprobleem muutus poolte vahel aktuaalseks 2008. aasta juunis ehk ca 4 kuud pärast seda, kui hageja oli korteri omandanud ja selle valduse saanud. 2008. aastal toimus kinnisvaraturul hindade langus ja hagejal võis tekkida soov korterist vabaneda. Kui selline hüpoteetiline võimalus kõrvale jätta, on oluline, et hageja on kinnitanud, et ta ei ole korteris elanud ega seal pikemalt viibinud (tl 35-36). See asjaolu tekitab kahtluse, et kui ostja ei kasutanud pikemate ajavahemike jooksul kanalisatsiooni, võisid kanalisatsiooni äravoolu haisulukud kuivada. Kahtlusele lisab ainest hageja 30.06.2008 e-kiri (tl 102), milles hageja palub saata vee-ettevõtjale sama veenäit, mis eelneval kuul. Kui pidada õigeks maakohtu väidet, et tunnistaja M. P. käis korteris 19.06.2008, langeb see samasse kuusse, mil korteris vett üldse ei kasutatud. Kui samal ajal ruume köetakse (nt põrandaküttega) või suvisel ajal suure klaaspinnaga ruumid soojenevad väljast tuleva soojuse mõjul, on haisulukkude kuivamine küllaltki tõenäoline. Tunnistaja M. P. ei osanud öelda, kas mikrotuulutusavad olid korteris käies avatud. 30.04.2009 kohtuistungi protokollis (tl 164-165) ei ole fikseeritud, kas tunnistaja veendus, et kanalisatsiooni haisulukkudes on piisavalt vett. Hageja on 11.08.2009 kohtuistungil seletanud, et ta ei teadnud, et tuulutusavasid tuleb lahti hoida, kuigi ventilatsioonisüsteemi tutvustuses on seda soovitatud. Kui hageja ei teadnud, kuidas ventilatsioonisüsteemi kasutada, võib eeldada, et hageja hoidis tuulutusavad pidevalt kinni. Järelikult võis hais levida korterisse kanalisatsioonisüsteemi kuivanud haisulukkude kaudu, kui tuulutusavasid hoiti pidevalt kinni. Kui leiaks tõendamist, et hais on käsitletav lepingutingimustele mittevastavusena, mille eest apellant põhimõtteliselt vastutab, oleks hageja kaotanud õiguse sellele mittevastavusele tugineda. Ostja on asjaõiguslepingu p 3.4.1 kinnitanud, et ostja poolt müügilepingus antud kinnitused on tõesed ka asjaõiguslepingu sõlmimise päeval, so 13.02.2008. Müügilepingu p 2.2.1 on ostja muuhulgas kinnitanud, et ta on üle vaadanud lepingu eseme (st korteri), tutvunud ehitise plaanidega ning on teadlik korteriomandi olemusest ja paiknemisest. Ülevaatuse tegelik teostamine nähtub poolte vahel 12.02.2008 allkirjastatud üleandmise-vastuvõtmise aktist. Aktis on ostja kinnitanud, et ta on korteriomandi üle vaadanud, tutvunud selle seisukorraga, tal ei ole pretensioone ja ta tunnistab korteriomandi vastavaks lepingus toodud tingimustele. Vaegtööde loetelus ei ole pooled müügilepingu p 7.7 kokku leppinud, et ülevaatuse aktis kirjeldatakse kõik kõrvaldamist vajavad puudused „ammendava loeteluna“. Apellant leiab, et hageja pidanuks avastama väidetava nn haisuprobleemi ülevaatuse ajal, arvestades, millise olulise tähenduse olid pooled lepinguga ülevaatuse aktile andnud. Hageja, kes osales korteri ülevaatusel ja vaegtööde nimekirja koostamisel, oleks pidanud vastavast puudusest (selle esinemise korral) teatama apellandile ülevaatuse ajal või viivitamatult pärast seda. Hageja seda ei teinud. Väidetavast puudusest mitteteatamise õigusliku tagajärje sätestab VÕS § 220 lg 3, mille kohaselt, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Apellant on eeltoodu alusel seisukohal, et isegi kui haisu levik korteris oleks tõendatud ja tegemist on puudusega, mis on käsitletav lepingutingimustele mittevastavusena, mille eest müüja vastutab, ei saanud hageja sellele lepingust taganemisel tugineda.

Pooltel on ventilatsiooni osas vaidlus selles, kas värske õhu pealevoolu lahendus läbi mikrotuulutusavade vastab lepingu tingimustele. Apellant on seisukohal, et kui leiab tõendamist, et hageja enne müügilepingu sõlmimist oli teadlik, et värske õhu pealevool on lahendatud läbi mikrotuulutusavade, ei saa ühelgi juhul rääkida lepingu rikkumisest, kuna vastava lahendusega korteriomand ongi hagejale müüdud. Maakohus ei ole vastanud apellandi väidetele, et hageja oli ventilatsioonisüsteemi olemusest ja toimimisest teadlik juba enne müügilepingu sõlmimist. Apellant viitab seejuures hageja kinnitusele 16.10.2007 müügilepingu p 2.2.1. Kohtutoimikus olevatest tõenditest võib viidata ka hageja 25.09.2007 e-kirjale, millele on lisatud korteri plaan. See näitab, et juba enne müügilepingu sõlmimist töötasid pooled korteri detailse lahenduse kallal. 11.08.2009 kohtuistungil märkis hageja, et enne võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist oli tal võimalus ehitusprojektiga tutvuda ja seda hageja ka tegi. Ehitusprojekti koosseisu kuulub õigusaktide kohaselt ka ventilatsiooniosa (Majandus- ja kommunikatsiooniministri 27.12.2002 määrus nr 70 „Nõuded ehitusloa taotlemisel esitatavale ehitusprojektile“ § 2 lg 3 p 3). Need asjaolud annavad aluse eeldada, et hageja teadis juba enne müügilepingu sõlmimist, et värske õhu pealevool on lahendatud läbi mikrotuulutusavade. Olukorras, kus pooled on ülevaatusele omistanud poolte vahelises lepingus väga olulise tähenduse (vt müügilepingu p 7.7) ja ülevaatuse aktis väidetavaid puudusi ei ole kirjeldatud, võib eeldada, et müügiobjekti omadused kirjeldamata osas vastavad poolte vahel kokkulepitule. Hageja peaks esitama tõendid sellise eelduse ümberlükkamiseks, mida ta ei ole teinud. Kui lähtuda eeldusest, et pooltel ei olnud otsest kokkulepet ventilatsioonilahenduse osas, siis leiab apellant, et kui hageja peab lepingutingimustele mittevastavuseks seda, et värske õhu pealevool on lahendatud läbi mikrotuulutusavade, oleks ta VÕS § 220 lg 1 järgi pidanud sellest apellandile teatama. Kuna korteris teostati 12.02.2008 ülevaatus, võib lugeda, et mõistlikuks ajaks vastavast mittevastavusest teavitamiseks oligi ülevaatuse aeg. Sellisest väidetavast mittevastavusest hageja apellandile ülevaatusel ei teatanud. Hageja osundas ventilatsiooni vastavale väidetavale puudusele alles ülesütlemisavalduses ehk 5 kuud hiljem, mida ei saa pidada mõistlikuks ajaks. Kui kohus eeltooduga ei nõustu, käsitleb apellant edasiselt teisi maakohtu seisukohti seoses ventilatsioonisüsteemiga. Maakohus on ventilatsiooniga seoses tõendeid analüüsides teinud järelduse, et põhimõtteliselt on kasutatud ventilatsioonilahendus võimeline tagama piisava värske õhu pealevoolu (otsuse p 41). Seda maakohtu järeldust ei ole apellandil põhjust vaidlustada. Hageja on samuti oma 15.12.2008 vastuses võtnud omaks, et ventilatsioonisüsteem vastab nõuetele. Samuti ei vaidlusta apellant maakohtu järeldust, et tõendamata on hageja väide, et ventilatsioonisüsteem ei vasta uuele korterile omasele keskmisele kvaliteedile mürapidavuse ja vee kondenseerumise osas (otsuse p 47). Apellant mõistab maakohtu põhjendusi selliselt, et maakohus nägi ventilatsioonisüsteemi puudusena asjaolu, et ventilatsioonisüsteem ei taga piisavat värske õhu pealevoolu igal ajahetkel (otsuse p 44, 46). Maakohus näib leidvat, et korteris peab olema värske õhu pealevool igal ajahetkel sõltumata mikrotuulutuse kasutamisest, kuid ei selgita, millest selline nõue tuleneb ja miks ta on leidnud, et igal ajahetkel värske õhu pealevoolu puudumine on käsitletav lepingutingimustele mittevastavusena. Apellandi arvates saab olukord, kus mikrotuulutusavade sulgemisel on värske õhu pealevool takistatud, olla lepingutingimustele mittevastavus juhul, kui kusagilt tuleneb nõue, et värske õhu pealevool peab olema tagatud sõltumata mikrotuulutusavade kasutamisest ja müüja oli kohustatud tagama korteris vastava nõude täitmise. Kui mikrotuulutusavad hoitakse pikka aega kinni, siis pole värske õhu pealevool tagatud, kuid selle eest ei vastuta asja müüja.

Mikrotuulutusavade kohta märgib maakohus, et ei pea mõistlikuks lahenduseks, et mikrotuulutusavad peavad olema 24 tundi ööpäevas iga päev avatud. Apellant märgib, et kohtuotsusest pole jälgitav, miks maakohus leiab, et avad peavad olema tingimata avatud 24 tundi ööpäevas. Kohtu poolt ebamõistlikuks peetav ei ole käsitletav automaatselt lepingutingimustele mittevastavusena. Apellandi jaoks ei ole mõistetav, millest lähtub maakohus, kui ta otsuse p 44 leiab, et põhjendatud ei ole nõuda, et hageja jätaks korterist lahkudes uksed tuulutusasendisse. Tunnistaja M. P. on 30.04.2009 kohtuistungil selgitanud, et mikrotuulutusavade näol on tegemist tavapärase süsteemiga, mis on laialt levinud ning tegemist ei ole uudse süsteemiga. Ventilatsioonisüsteemi töötamise eelduseks ongi see, et sissevõtu avasid ei sulgeta. Maakohus viitab lahenduse ebamõistlikkuse osas eeskätt turvalisuse probleemile. Maakohus pidas üldiselt teadaolevaks asjaoluks, et rõduuste mikrotuulutusasendisse seadmisel uste turvalisusnäitajad vähenevad. Kuna see vabastas hageja tõendamiskohustusest, peab kohus millegi üldiselt teadaolevaks asjaoluks lugemiseks sellisest võimalusest teada andma ja arutama seda pooltega (RKTsK 13.04.2004 otsus asjas nr 3-2-1-44-04 p 14-15). Seda kohus ei ole teinud, millega on oluliselt rikutud menetlusõigust. Pidades väidet turvalisusnäitajate vähenemisest õigeks (mida küll pole tõendatud), jääb otsusest arusaamatuks, millest tuleneb, et kui turvalisusnäitajad vähenevad, oleks tegu lepingurikkumisega. Oluline on, et antud juhul on tegemist 3. korrusel asuva korteriga. Mikrotuulutusasendis aken/uks ei ole võrdsustatav avatud akna/uksega. Mikrotuulutusasendis akna vahele mõnemillimeetrise prao tekkimist ei saa pidada turvalisusriskiks, aken jääb endiselt sulgemissüsteemiga suletuks. Tavakogemusele tuginedes pole põhjust eeldada, et selline pragu turvalisust oluliselt mõjutaks. Olulisem on, et mikrotuulutuse lahendus vastab lepingule. Asjas ei ole tõendatud, et värke õhu pealevoolu lahendus mikrotuulutusavade kaudu oleks keskmise kvaliteediga korteris midagi ebatavalist. Maakohtu otsuse p 44 ja 45 ilmneb, et maakohus on ventilatsioonile esitatavad nõuded seadnud sõltuvusse ka nn haisuprobleemist. Asjas ei ole üheselt tõendatud, et korteris nn hais levis, mis oli haisu põhjuseks ning välistatud hageja osa haisu levikus, seetõttu ei saa ventilatsioonisüsteemi puudusi demonstreerida läbi väidetava haisu leviku. Ventilatsioonisüsteemi ei saa pidada lepingutingimustele mittevastavaks põhjusel, et võib levida hais. Lisaks ei põhine kogutud tõenditel kohtu järeldus (otsuse p 45), et tuulutusasendi kasutamisel hais küll leevendus, kuid mitte täielikult. Kohtumenetluses on esitatud projekteerija AS Hiieko selgitus ventilatsioonisüsteemi kohta, milles on märgitud, et ventilatsiooni projekteerimisel on aluseks võetud vastavad standardid. Korteris XX võetakse kompensatsiooniõhk korterist läbi akende mikrotuulutusavade. Ventilatsioonisüsteemi passist nähtub, et ventilatsioonisüsteemide mõõdetud parameetrid tagavad lubatud kõikumiste piires projektis ettenähtud õhuhulgad. Venilatsiooni Ekspert OÜ spetsialist Heiki Mahlakase arvamuses on märgitud, et välisõhuhulk peab olema vähemalt 24 l/s. AS Glaskek on kinnitanud, et vastavate akende sulusesüsteem laseb õhku läbi ligikaudu 40 l/s. Korteris on kaks rõdu ust/akent. Venilatsiooni Ekspert OÜ on leidnud, et ventilatsioonisüsteemi nõuetekohase kasutamise korral tagavad akende mikrotuulutused Eesti standardi EVS 845:2-le ning hoone projektile vastavad ja küllaldased värske õhu kogused korteris. Samuti on märgitud, et korteri tegelikud õhuhulgad vastavad projektile. Korterelamule on väljastatud kasutusluba. Apellant leiab, et esitatud tõendid kinnitavad ventilatsioonisüsteemi nõuetele vastavust. Hageja esitatud hinnangutes on leitud, et ventilatsiooni lahendus on „ebapiisav“ ja korterisse tekib alarõhk, eriti kui keegi korteris ei viibi ja aknad on suletud. Samas ei ole selgitatud, mida tähendab „ebapiisavus“ ja millest

tuleneb nõue, et värsket õhku peab korterisse tingimata tulema ka siis, kui välisõhu sissevõtu avad ehk mikrotuulutusavad on suletud. Lahendusena pakutakse fresh-klappide paigaldust. On põhimõtteline vahe, kas hinnatakse seda, kas ventilatsioon vastab nõuetele või seda, kuidas ventilatsiooni täiustada. Ettepanekust paigaldada eraldi klapid ei saa järeldada, et olemasolev ventilatsiooni lahendus on käsitletav lepingutingimustele mittevastavusena. Apellant leiab, et lepingust taganemine ei olnud õiguspärane sest lepingutingimustele mittevastavused ja müüja vastutus nende eest pole tõendatud ning hageja on kaotanud õiguse vastavatele mittevastavustele tugineda. Kui eelnevalt nimetatud eelduste esinemist hüpoteetiliselt jaatada (milleks apellandi arvates alust ei ole), soovib apellant selgitada, et lisaks ei ole täidetud ka muud lepingust taganemise eeldused. VÕS § 114 lg 1 tuleneb reegel, et kui võlausaldaja on andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani. Apellant on seisukohal, et antud täiendav tähtaeg (10 päeva, arvestades kirja kättesaamist) ei olnud asjaolusid arvestades mõistlik. Tähtaja mõistlikkuse hindamisel tuleb arvestada, kas puudus on ilmne, kas selle põhjused on mõistlikult teada ja millised võimalused on selle kõrvaldamiseks. Tõenditest on näha, et ei hageja ega apellant ei teadnud täiendava tähtaja jooksul ega enne seda põhjust, mis võiks nn haisuprobleemi põhjustada. Hageja on 03.06.2008 kirjas viidanud abstraktselt nn haisuprobleemile, pakkumata probleemi tekkepõhjust. Olukorras, kus probleemi põhjus ei ole teada, on loomulik, et proovitakse erinevaid lahendusi, jäädes ootama, kas rakendatud lahendused probleemi kõrvaldavad või mitte. Sellele viitab ka apellandi esindaja M. Lember oma 09.06.2008 e-kirjas (tl 37-38) järgmiselt: „Hea meelega ootaksin ära selle tegevuse tulemused.“. Samas selgitati ka tuulutuslahendust ning apellant võis eeldada, et hageja kasutab ka tuulutust vastavalt projekteeritule. Tulenevalt nn probleemi olemusest kulub teatud aeg, enne kui pärast järjekordse meetme rakendamisest saab veenduda meetme toimes või selle puudumises. M.Lemberi 09.06.2008 e-kirjast (tl 37-38) ja hageja 03.06.2008 kirjast (tl 35-36) nähtub, et ehitajad on teinud korteris erineval ajal mitmeid töid, et hageja poolset haisuga seotud pretensiooni lahendada. M.Lemberi 09.06.2008 e-kirjast nähtub ka, et tööde tegemise järgselt jäädi ootama, kas need tagavad hageja probleemile lahenduse. Kirjas on viidatud, et pärast teatud tööde tegemist oli hageja ja apellandi vahelises suhtluses pikk paus. Kuna just hageja korteri omanikuna ja valdajana saab probleemi taasilmnemisest apellandile teatada sai apellant mõistlikult eeldada (arvestades mh VÕS § 23 lg 2), et hageja poolne passiivsus tähendab, et probleem on hageja jaoks lahenenud. Pärast 09.06.2008 e-kirja saatis apellant veelkord töömehe hageja korterisse. Hageja 30.06.2008 e-kirjast (tl 101) nähtub, et töömees sai hageja korteris teha töid 20.06.2008. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks võimaldanud apellandile pideva võimaluse korteris tööde tegemiseks, seega puudub alus väitel nagu oleks apellant viivitanud. Hageja on oma 03.06.2008 kirjas rõhutanud, et korteris käigust peab omanik olema teavitatud. M. Lemberi 09.06.2008 e-kirjas (tl 37-38) on viidatud, et hageja telefoni teel kättesaamine oli raskendatud ja suhtlus on seetõttu veninud. M.Lember märkis, et ilma hageja loata korterisse ei siseneta, viidates vajadusele saada hageja kaasabi juurdepääsu osas. Apellandi töötaja U. O. on 30.06.2008 e-kirjas (tl 103) hagejalt uurinud, kas probleemid on ehitaja poolt lahendatud. Sellele vastas hageja 30.06.2008, et ehitaja 20.06.2008 teatud töid tegi (tl 102). Samas märkis hageja, et probleem ei ole lahendust saanud („asi pole kaugeltki ok“) ja ta on tellinud korterisse ekspertiisi. Järgnevalt on U. O. 01.07.2008 küsinud ekspertiisi valmimise aja ja sisu kohta (tl 103). Hageja vastas, et ekspertiis tehakse haisu põhjuse peale (tl 101). Nagu märgitud, haisu põhjus oli poolte jaoks teadmata. Saanud teada, et tellitud on ekspertiis, võis apellant mõistlikult eeldada, et saab lähiajal hageja tellitud ekspertiisi, mis selgitab haisu põhjuse ja selle tulemuste alusel on võimalik kavandada edasisi meetmeid. U. O. on oma 01.07.2008 e-kirjas (tl 102) kirjutanud

järgmist: „Kui valmib see nädal siis võiks oodata tulemused, et sealt edasi liikuda.“. Sellele hageja ei vastanud. Apellandi arvates tõendab viidatud e-kiri üheselt apellandi valmisolekut ekspertiisi alusel vajadusel rakendada täiendavaid meetmeid hageja pretensiooni lahendamiseks. Hageja on seda suhtlust kuni 08.07.2008 nimetanud „läbirääkimisteks“ nn haisuprobleemi lahendamiseks (hagiavalduse lk 5, 15.12.2008. a vastuse lk 4, tl 134). Selle suhtluse kohta esitatud tõenditest ei saanud apellandile olla arusaadav, et hageja kavandab veel lepingust taganemist. Apellant näitas ka edasiselt initsiatiivi. Kui hageja apellandile lubatud ekspertiisi ei saatnud, siis U. O. küsis 07.07.2008 e-kirjas, kas ekspertiisitulemused on selgunud (tl 104). Sellele vastas hageja 08.07.2008 e-kirjas, et tulemused on selgunud ja apellant saab neid peagi näha (tl 104). Tegelikult saatis hageja P.P. Ehitus OÜ hinnangu apellandile koos taganemisavaldusega, mille hageja sai kätte 17.07.2008. Eeltoodud asjaolud näitavad, et pooltel puudub vaidlus selles, et apellant korraldas teatud töid hageja pretensiooni lahendamiseks, kuigi pooltel ei olnud teada väidetava probleemi täpset olemust ja põhjust. Tõenditest nähtuvalt on teatud töid tehtud veel 20.06.2008. Hageja ei teavita probleemi jätkuvast olemasolust enne, kui apellandi töötaja seda 30.06.2008 temalt küsib. Tõendatud on ka see, et igal ajal hageja korterisse ei saanud siseneda. Korteris sai nn probleemi olemasolu igal ajal kontrollida ainult hageja. Kuna probleemi keerukusest ja olemusest tulenevalt kulub teatud aeg selleks, et veenduda rakendatud meetmete tõhususes, ei saa pidada hageja poolt antud tähtaega mõistlikuks tähtajaks. Olukorras, kus pooled vahetasid informatsiooni selle kohta, et hageja on tellinud ekspertiisi, saaks apellandi arvates sellistel asjaoludel lugeda mõistliku tähtaja algust mitte enne 17.07.2008, mil apellant sai kätte oodatud ekspertiisi. Apellant leiab, et kuna väidetava puuduse kõrvaldamiseks antud tähtaeg ei olnud taganemisavalduse tegemise ajaks möödunud, ei ole vastav avaldus kehtiv. Maakohus on leidnud (otsuse p 51), et hagejal oli õigus tugineda taganemisel ka nendele ventilatsioonisüsteemi puudustele, mis tuvastati P.P. Ehitus OÜ hinnanguga. Apellant sellega ei nõustu. Hageja ei olnud varem apellandile teatanud, et peab puuduseks värke õhu pealevoolu võimalust läbi mikrotuulutusavade. Isegi kui hüpoteetiliselt eeldada, et hageja saab sellele kui puudusele tugineda, ei ole hageja andnud apellandile tähtaega selle nn puuduse kõrvaldamiseks. Järelikult ei olnud sellel alusel lepingust taganemine lubatav. Arvestades poolte kommunikatsiooni 2008 juunis ja juulis, tuleks lugeda, et täitmise tähtaeg pikenes. Alternatiivselt märgib apellant, et kui lugeda, et apellandile väidetavalt täiendava tähtajana antud tähtaeg kuni 15.06.2008 oli tõepoolest mõistlik, tähendab see, et hageja taganes sellest enam kui 1 kuu hiljem, kusjuures hiljem toimus eelkäsitletud kommunikatsioon ekspertiisi teemal, mida hageja on nimetanud ka „läbirääkimisteks“ (hagiavalduse lk 5, 15.12.2008 vastuse lk 4, tl 134). Apellant leiab, et sellel taustal ei saanud ta mõistlikult eeldada, et hageja soovib veel lepingust taganeda. Seetõttu tuleb hageja lugeda taganemisõiguse kaotanuks VÕS § 118 lg 1 p 2 alusel. Kui pidada õigeks maakohtu seisukohta, et müüdud asja väidetavad puudused teevad võimatuks asja otstarbekohase kasutamise, tähendaks see, et tegemist oleks müüdud asja olulise puudusega (mida apellant ei mööna). Kuid sellisel juhul kuuluks samuti kohaldamisele VÕS § 118 lg 1 p 1, mis sätestab, et taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Hageja pidi väidetavatest puudustest saama teada juba korteri ülevaatuse ajal 12.02.2008 ehk enam kui 5 kuud enne taganemisavalduse tegemist. Seega saab hageja lugeda taganemisõiguse kaotanuks ka sellel alusel. Lepingust taganemise lubatavuse üheks eelduseks on ka kooskõla hea usu põhimõttega

(RKTsK 01.04.2009 kohtuotsus asjas nr 3-2-1-18-09 p 14). Apellant on eelnevalt selgitanud, et ta ei ole keeldunud hageja pretensioonidega tegelemast ning on rakendanud jõupingutusi hageja väidetud probleemidega tegelemiseks. 2008 juuli alguses toimunud kirjavahetusest on näha, et hageja ei andnud apellandile üle oma tellitud ekspertiisi, kuigi apellant selle vastu otseselt ja korduvalt huvi tundis. Hageja tekitas apellandis ootuse, et varsti saabub ekspertiis ja apellant jäi selle tulemusi ootama. Ühtlasi väljendas apellant valmisolekut rakendada ekspertiisi alusel täiendavaid meetmeid hageja probleemi lahendamiseks. Ekspertiisi üleandmise asemel saatis hageja ekspertiisiakti apellandile alles koos taganemisavaldusega. Sellist käitumist ei saa pidada heauskseks. Hinnata tuleb ka taganemise proportsionaalsust. Tunnistaja M. P. on hinnanud, et tema pakutud lahenduse ehk nn fresh klappide paigalduse maksumus oleks olnud 4 000 krooni. Selline summa on väga väike, arvestades maakohtu otsusega apellandilt väljamõistetud summat. Hageja esitatud P.P. Ehituse OÜ hinnangus on leitud, et märkusi arvestamata on tegemist „korraliku korteriomandiga“ (tl 56). Alternatiivselt oleks hageja võinud kasutada VÕS § 222 lg 5 sätestatud õigust. Lepingust taganemise mõistlikkuse hindamisel on asjakohane pöörata tähelepanu, millised lepingust taganemise aluseid on pooled pidanud vajalikuks lepingus nimetada. Müügilepingu p 6.2 on nimetatud aluseid, mis puudutavad lepingu eset kui sellist, mitte aga lepingu eseme väidetavaid kõrvaldatavaid ehituslikke puudusi. Järelikult ei ole pooled eeldanud, et korteri ehituslike või muude sarnaste puuduste korral oleks lepingust taganemine üldjuhul kohane õiguskaitsevahend. Kui hageja sai enda tellitud ekspertiisist teada, et soovitatav oleks paigaldada fresh-klapid, oleks olnud igati mõistlik (sh VÕS § 116 lg 4 silmas pidades), kui hageja oleks andnud apellandile võimaluse need klapid paigaldada. On enesestmõistetav, et apellant ei saa omal initsiatiivil hakata hageja korteris tegema ehitustöid, mis eeldavad puurimisi või sisselõikeid seintesse või aknaraami. Klappide paigaldus muudab ka korteri otsaseina välimust. Kui apellant oleks saanud hagejalt kinnituse, et aktsepteerib väidetava puuduse kõrvaldamisena täiendavate klappide paigaldust, oleks apellant saanud seda kaaluda ja tõenäoliselt hagejale ka vastu tulnud. Apellandi arvates ei saa pidada heauskseks käitumiseks seda, kui hageja varjas ekspertiisi tulemusi ja ei andnud põhimõttelistki võimalust tulemuste alusel mingeid täiendavaid meetmeid rakendada. Kuna lepingust taganemine ei ole kehtiv, ei ole alust ka intressi ja leppetrahvi nõuetel. Harju Maakohus on mõistnud apellandilt muuhulgas välja viivise ostuhinnalt ja leppetrahvilt. Apellant on seisukohal, et viivis on välja mõistetud alusetult. Maakohus on jätnud kohaldamata asjassepuutuvad õigusnormid. VÕS § 189 lg 1 kohaselt peavad lepingupooled täitma taganemisest tulenevad kohustused üheaegselt, arvestades VÕS § 111 sätestatut. Olukorras, kus üks pool ei ole oma taganemisest tulenevaid kohustusi täitnud või täitmist pakkunud, võib teine pool keelduda oma kohustuste täitmisest. See omakorda tähendab, et teine pool ei satu ka viivitusse. Kui eeldada, et taganemisavaldus oli kehtiv, pidi apellant tagastama ostuhinna ja tasuma leppetrahvi eeldusel, et hageja tagastab müüjale müüdud korteriomandi. Müüdud korteriomand on aga käesoleva ajani ostja omandis ja seda koormab ostja poolt seatud hüpoteek summas 1 872 000 krooni AS Sampo Pank kasuks. Omapoolsete kohustuste täitmiseks peaks ostja korteriomandi hüpoteegist vabastama. Apellant leiab, et teda ei saa pidada ostuhinna ja leppetrahvi tasumisega viivituses olevaks kuni hetkeni, mil hageja on apellandile pakkunud korteriomandi tagastamist, vabana mis tahes koormatistest. Sellise pakkumisena saaks käsitleda näiteks korteriomandi üleandmiseks (tagastamiseks) apellandile tähtaja määramist ja notaribüroos aja reserveerimist.

Korteriomandi sellisel viisil üleandmist ei ole hageja apellandile pakkunud. Olukorras, kus apellant ei ole viivituses, ei saa tal olla ka kohustust tasuda viivist. Järelikult on hageja viivisenõue tervikuna alusetu. Kui lähtuda eeldusest, et apellandil on leppetrahvilt viivise tasumise kohustus, tuleb märkida, et maakohtu otsuse resolutiivosa p 6 on viivis ebaõigesti arvutatud. Väljamõistetud viivise suuruseks on 211 610 krooni. Apellant märgib, et vastav resolutiivosa punkt ei vasta põhjendavale osale. Põhjendava osa p 59 on maakohus arvutanud leppetrahvilt väljamõistetava viivise suuruseks 20 293,14 krooni ehk 191 316,86 krooni võrra väiksem summa. Viivisearvestus ei ole kooskõlas ka poolte vahel sõlmitud müügilepingu punktiga 6.4. Kui lõpptulemusena hagi rahuldatakse ja vaatamata eeltoodud vastuväidetele tekib küsimus leppetrahvi ja viivise apellandilt väljamõistmises, palub apellant ühtlasi leppetrahvi ja viivise vähendamist (VÕS § 113 lg 8, § 162). Arvestades hageja eeldatavaid reaalseid kahjusid ja hageja käitumist enne lepingust taganemist, on väljamõistetud leppetrahv ja viivised ebamõistlikult suured. Apellant on leppetrahvi ja viiviste vähendamist maakohtus taotlenud (vt 18.11.2008 vastuse p. 3.18), kuid maakohus ei ole taotluse osas seisukohta võtnud, millega on rikutud ka menetlusõigust. Apellant ei vaidlusta maakohtu otsust vastuhagi (põhinõude) rahuldamise osas ning selles osas palub jätta maakohtu otsus muutmata. Maakohus on vastuhagis esitatud viivisenõude rahuldanud ainult osaliselt. Kuna müügilepingust taganemine ei olnud kehtiv, ei ole alust jätta ka viivisenõuet osaliselt rahuldamata. Kui lepingust taganemine oleks kehtiv, on viivisenõue vastuhagilt siiski ebaõigesti osaliselt rahuldamata jäetud. Hageja ei ole õiguspäraselt keeldunud oma kohustuse täitmisest alates 16.10.2008. Hageja tugines oma kohustuste täitmisest keeldumisel VÕS § 110 lg 1, väites, et apellant on jätnud täitmata müügilepingust taganemisest tulenevad nõuded. VÕS § 110 lg 1 alusel on võimalik kohustuste täitmisest keelduda juhul, kui võlgnikul on võlausaldaja vastu sissenõutavaks muutunud nõue. Vastavalt apellatsioonkaebuses kirjeldatule peavad pooled lepingust taganemisest tulenevad kohustused täitma üheaegselt. Hageja ei ole apellandile pakkunud kohustuste täitmist üheaegselt. Sellele tuginevalt ja VÕS § 101 lg 3 alusel leiab apellant, et hageja ei saanud VÕS § 110 lg-le 1 tugineda. Järelikult oli kohustuse täitmisest keeldumine lubamatu ning hagejat saab lugeda viivitanuks kogu vastava perioodi eest. TsMS § 445 lg 1 on sätestatud, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. VÕS § 189 lg 1 kohaselt peavad lepingupooled täitma taganemisest tulenevad kohustused üheaegselt. Seega ei saa apellandilt materiaalõiguslikult nõuda, et ta peaks tagastama ostjale ostuhinna olukorras, kus samaaegselt talle korteriomandit ei tagastata. Samaaegne vastastikune täitmine täitemenetluses on reguleeritud täitemenetluse seadustiku §-s 21. Seetõttu on vajalik, et kui hageja kasuks väljamõistetavate summade osas tehakse kohtulahend, sõltuks selle täitmine hageja poolse kohustuse täitmisest. Eeltoodust tulenevalt palub apellant, juhuks, kui hageja hagi rahuldamine peaks jääma jõusse, määrata kindlaks otsuse täitmise kord selliselt, et kohtuotsuse täitmine sõltub üleantud korteriomandi samaaegsest apellandile tagastamisest. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle täies ulatuses rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

otsus tuleb tühistada osaliselt leppetrahvilt väljamõistetud viivise suuruse osas. Ülejäänud osas ei anna kaebuse väited alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Kolleegium nõustub maakohtu otsusega osas, kus maakohus tuvastas, et hagejal on õigus VÕS § 116 lg 1 ja lg 2 p 5 järgi lepingust taganeda, kuna kostja ei kõrvaldanud müüdud koretriomandi puuduseid talle antud täiendava tähtaja jooksul. Selles osas kolleegium maakohtu otsuse põhjendusi ei korda. Maakohus on õigesti tuvastanud, et taganemise materiaalsed eeldused olid täidetud ja hageja ei ole rikkunud taganemisavalduse esitamiseks sätestatud korda. Poolte vahel oli sõlmitud 16.10.2007 võlaõiguslik müügileping, mille kohaselt müüs kostja hagejale Tallinnas XXXXX X XX asuva kinnistu jagamisel tekkiva korteriomandi nr XX 1 800 000 krooni eest. Lepingu p 4.1.1 järgi oli korteriomand ette nähtud elamiseks. Kuna pooled tingimustes, millele täpselt pidi korteriomand vastama, kokku leppinud ei olnud, siis on maakohus õigesti leidnud, et korteriomand pidi vastama tavapäraselt uutele eluruumidele esitatavatele nõudmistele. Seega pidi olema müüdav eluruum selline, kus ei oleks ebameeldivat lõhna, mida ei ole võimalik kõrvaldada. Hageja on lepingust taganemise avalduses toonud taganemise peamiseks aluseks korteris oleva intensiivse ja ebameeldiva lõhna, mis takistab korteris elamist ja millest kostja on teadlik. Kohtumenetluses on hageja selgitanud, et korteriomand ei vastanud kokkulepitule eelkõige eluruumis oleva ebameeldiva lõhna tõttu. Kolleegium leiab, et kaebuse väited ei anna alust järelduseks, et kostja ei ole lepingut rikkunud ja on andnud hagejale üle korteriomandi, mis vastab lepingus kokkulepitule. Maakohus on õigesti hinnanud tunnistaja M. P. ütlusi, mille kohaselt oli korteris häiriv hais. Tunnistaja ütluste kohaselt käis ta korteris ekspertiisi tegemise ajal, see tähendab 19.06.2008. Seega on ebaõige kaebaja väide, et ei ole tuvastatav, millal tunnistaja korteris viibis ja haisu tundis. Samuti on maakohus hinnanud õigesti poolte kirjavahetust, millest tulenes, et korteris oli ebameeldiv hais ja kostja on sellest olnud teadlik ning pikema aja vältel selle kõrvaldamisega tegelnud. Seda, et korteris on hais, on tunnistanud oma 09.06.2008 e-kirjas (tl 37) ka kostja juhatuse liige M. L.. E-kirjas ei vaidle ta vastu, et hageja korteris oli hais ja kostja on üritanud selle tekkepõhjust selgitada ja haisu kõrvaldada. Ebaõige on kaebaja väide, et U. O., kes kostja töötajana tegeles haisu tekkepõhjuse kõrvaldamisega, kirjast hagejale ei tulene, et korteris oli hais. U. O. e-kirja (tl 82) kohaselt oli 18.06.2008 ikka veel korteris haisuprobleem ja rõduuste mikrotuulutuse asendisse jätmisega ei olnud see kõrvaldatud. Vastupidist ei tulene ka apellandi poolt viidatud U. O. 01.07.2009 e-kirjast (lk 102). Apellant väitis kaebuses, et maakohus pole andnud hinnangut kostja väitele, mille kohaselt võis haisu põhjustada hageja enda tegevus, näiteks ei kasutanud hageja vett ja seetõttu võis läbi kuivanud haisulukkude sattuda korterisse kanalisatsioonisüsteemist hais. Kolleegium leiab, et TsMS § 230 lg 1 järgi pidi kostja oma vastuväiteid hagile tõendama. Kostja oma väiteid tõendanud ei ole ja need on jäänud paljasõnalisteks oletusteks. Kui apellant väidab, et hais pidi olema korterist kõrvaldatud vähemalt 20.06.2008, kui kostja töömees käis korteris parandustöid tegemas, siis oli kostja kohustus seda asjaolu tõendada. Ainuüksi see, et 20.06.2008 korteris mingeid töid tehti, ei anna alust järelduseks, et ebameeldiv lõhn sellega kõrvaldati. Ebaõige on apellandi väide, et maakohus oleks pidanud tuvastama, et tegemist oli eriti intensiivse haisuga. Kolleegiumi arvates ei ole oluline määrata, kui intensiivne oli korteris olev hais. Lepinguese ei vastanud kokkulepitule juba siis, kui selles oli ebameeldiv ja häiriv hais, mida ei olnud võimalik kõrvaldada.

Ebaõige on apellandi käsitlus, mille kohaselt oleks saanud hageja lepingust taganeda ainult siis, kui haisu oleks põhjustanud üleantud korteriomandi ehituslik või konstruktsiooniline puudus. Arvestades, et tõendatud ei olnud, et hageja ise oleks haisu tekkimises süüdi, siis oli kostja lepingut rikkunud, andes hagejale üle korteriomandi, mis ei olnud tavapäraseid nõudeid arvestades kõlbulik elamiseks. Hageja ei olnud kohustatud tõendama, millest hais korterisse tekkis. Sellekohane kostja arusaam ei ole seadusega kooskõlas. Kuna kolleegiumi arvates oli lepingu rikkumiseks see, et korteris oli ebameeldiv hais, mida ei olnud võimalik kõrvaldada, siis ei olnud olulise tähtsusega, millisest ehituslikust põhjusest hais tulenes. Poolte vahel oli vaidluse all, kas korteri ventilatsioonisüsteem vastab kehtestatud nõuetele ja kas see toimib piisava efektiivsusega. Ka taganemisavalduse p-s 1.2 on hageja viidanud ventilatsioonisüsteemi puudulikkusele, kuid pole kirjeldanud, milles puudulikkus seisnes. Enne lepingust taganemist on pooled käsitlenud müüdud asja puudusena eelkõige haisu, mille olemasolu korteris oli ilmselt küll seotud ventilatsioonisüsteemiga. Kostja on väitnud ja tõendanud, et ehitatud ventilatsioonisüsteem vastas projektile, kuid samas, kui ehitatud ventilatsioonisüsteemi reeglitekohane kasutamine (korteris peavad olema avatud rõduuste mikrotuulutusavad) ei taganud haisu kadumist, mis järeldus U. O. 18.06.2008 e-kirjast ja kostja toimingutest haisu kõrvaldamiseks 2008 juunis, siis ventilatsioonisüsteemi toimimine ei saanud olla piisav. Sellele viitab ka GECC Konsultatsioonid OÜ eksperthinnang (tl 191207). Ventilatsioonisüsteemi nõuetele vastavuse hindamisel on oluline, et selle toimimisel saavutatakse korteris värske ja puhas õhk. Käesoleval juhul seda saavutada ei õnnestunud. Seega ei täitnud paigaldatud ventilatsioonisüsteem oma ülesannet ja oli seetõttu puudulik. Pooled on maakohtu menetluses vaielnud, kas ventilatsioonisüsteem vastas kehtestatud nõuetele või mitte ja apellatsioonkaebuses on kostja vaidlustanud maakohtu järeldused ventilatsioonisüsteemi ehitusnõuetele vastavuse kohta. Kuna kolleegium eelnevalt leidis, et see, kuidas ventilatsioonisüsteem oli ehitatud, ei olnud vaidluse lahendamisel määrava tähtsusega, siis ventilatsioonisüsteemi ehituslikku osa puudutava kohta esitatud kaebuse väited ei ole asja lahendamisel olulised. Ebaõige on kaebaja väide, et hageja ei ole teda müüdud asja puudusest teavitanud õigel ajal, mis välistaks VÕS § 220 lg 3 järgi tuginemise müüdud asja puudustele. Vaidlust ei ole, et hageja sai korteri valduse 12.02.2008 ja maakohus on tuvastanud, et hageja teatas kostjale probleemist 29.03.2008. Probleemiga tegelemist enne 09.06.2008 tunnistab ka kostja juhatuse liige M. L. oma e-kirjas hagejale (tl 37-38). Ebaõige on kaebaja väide, et hageja oleks pidanud teatama puudustest pärast korteriomandi ülevaatamist 12.02.2008 koheselt, kuna ta pidi haisu siis tajuma. Hageja on veenvalt selgitanud, et korteriomandi ülevaatamisel ei olnud hais sellisel määral häiriv, et oleks tulnud märkida vastuvõtuakti, sest vastvalminud korteris on alati viimistlus- ja pesuvahendite lõhn, mis hiljem kaob. Kuna ventilatsiooni mittevastavus ei olnud põhiliseks aluseks hageja poolt lepingust taganemisel, siis sellest asjaolust puudusena eraldi teatamata jätmine ei tähenda, et taganemine lepingust oleks tühine. Vaidlust ei ole, et haisust teatamisel on kostja asunud kontrollima just ventilatsioonisüsteemi töötamist ja õiget kasutamist hageja poolt. Õige on kaebaja väide, et maakohus oleks pidanud eelnevalt pooltega läbi arutama, kas on üldteada asjaolu, et rõduuste mikrotuulutusasendis hoidmine vähendab turvalisust. Kolleegium leiab, et eeltoodud menetlusnormi rikkumine ei muuda maakohtu järeldust ventilatsiooni ebapiisavuse kohta valeks, sest oluline ei olnud, millisel viisil ventilatsioonisüsteem töötas, vaid see, et ventilatsioon ei taganud eeskirjade kohasel kasutamisel haisu kadumist korterist.

Järgnevalt vaidlustab apellant maakohtu järelduse, et 03.06.2008 antud täiendav tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks (15.06.2008) ei olnud piisav. Kolleegium leiab, et maakohus on õigesti hinnanud, et hageja poolt antud tähtaeg ei olnud liiga lühike. Kostja ei ole põhjendanud maakohtu menetluses, miks ta pidas tähtaega liiga lühikeseks. Kostja ei ole selgitanud, mis takistas tal pärast hageja poolt täiendava tähtaja andmist ja ka enne seda välja selgitamast haisu põhjust ja millised tööd olid selleks vajalikud teha ning kui kaua see aega võtta võis. Hageja on olnud valmis kostjaga koostööks ja andnud kostjale võtme, et ta võiks iseseisvalt hageja korteris probleemiga tegelda. Tähtaega ei saa lugeda ebamõistlikult lühikeseks selle tõttu, et hageja ei teavitanud kostjat haisu põhjustest ja tellitud ekspertiisi tulemustest, kuna haisu põhjused pidi välja selgitama kostja, sest temal oli kohustus anda üle lepingule vastav korteriomand. Kolleegium märgib, et hageja on ka pärast täiendava tähtaja möödumist teinud kostjaga koostööd ja lubanud kostja poolt tellitud töömeestel teha korteris töid haisu kõrvaldamiseks. Ebaõige on kaebaja väide, et hageja on kaotanud õiguse lepingust taganeda VÕS § 118 lg 1 järgi. Maakohus on õigesti tuvastanud, et taganemisavaldus on esitatud mõistliku aja jooksul, arvestades nii lepingu täitmiseks antud täiendavat tähtaega kui ka korteriomandi puudusest teada saamist. Hageja poolt lepingust taganemine ei ole vastuolus hea usuga. Asjaolu, et hageja tellis 2008 juuni lõpus ekspertiisi haisu põhjuste selgitamiseks, ei tähenda, et hageja oleks toiminud lepingust taganedes hea usu põhimõtte vastaselt. Kostja kui korteriomandi müüja oli kohustatud välja selgitama, mis haisu põhjustas ja selle kõrvaldama ning hageja tegutsemine ei saanud mõjuda kostja kohustusele. Apellant väitis, et lepingust taganemine ei ole proportsionaalne õiguskaitsevahend, arvestades, et probleemi likvideeriks 4 000 krooniste „fresh klappide“ paigaldamine korterisse. Kolleegiumi arvates ei ole väide õige, kuna kostja ei ole eeltoodud klappe soovinud hageja korterisse paigaldada ja vaatamata nende maksumusele ei saa hagejalt nõuda, et ta peaks ebamõistlikult kaua ootama kostja poolt puuduse kõrvaldamist. Seega olid täidetud lepingust taganemise materiaalsed ja formaalsed eeldused ja hageja poolt müügilepingust taganemine on kehtiv. VÕS § 189 lg 1 järgi lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad pooled täitma samaaegselt, kusjuures kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Seega on hageja kohustatud andma kostjale üle korteriomandi ja kostja on kohustatud tagastama hagejale saadud raha 1 800 000 krooni, leppetrahvi, intressi ja viivise. Õige on see, et vastastikused sooritused tuleb teha üheaegselt. Eeltoodu tõttu on põhjendatud TsMS § 445 lg 1 järgi rahuldada apellandi taotlus ja määrata, et kostja poolt kohtuotsuse täitmine toimub samaaegselt hageja poolt korteriomandi üleandmisega kostjale. Kuna lepingust taganemine oli kehtiv, siis oli hageja õigustatud kostjalt nõudma leppetrahvi lepingu p 6.4 järgi summas 180 000 krooni, mis tuli tasuda 15 päeva jooksul alates taganemisavalduse saamisest ja tasumisega viivitamisel oli kostja kohustatud tasuma viivist 0.025 % päevas. Hageja soovis viivise väljamõistmist, tuginedes lepingus kokkulepitule, kuid maakohus on kohaldanud VÕS § 113 lg-s 1 sätestatut. Seega on maakohus ületanud hageja nõude piire, mis on TsMS § 439 rikkumine. Kuna hageja nõudis leppetrahvilt viivise väljamõistmist lepingu p 6.4 järgi, siis tuleb selles osas maakohtu otsus tühistada ja välja mõista viivis summalt 180 000 krooni iga viivitatud päeva eest 0,025 % alates 02.08.2008 kuni maakohtu otsuse tegemiseni 02.09.2009 (424 päeva eest). Viivise suuruseks on 19 080

krooni. Alates 03.09.2009 tuleb välja mõista viivis 0,025% iga viivitatud päeva eest tasumata leppetrahvi osalt. Lisaks eeltoodule on maakohus ilmselt eksimuse tõttu märkinud leppetrahvilt väljamõistetava viivise suuruse otsuse reolustioonis ebaõigesti, tuvastades otsuse põhjendustest ühe summa ja resolutsiooni märkides erineva summa. Maakohus on õigesti kostjalt hageja kasuks välja mõistnud VÕS § 189 lg 1 järgi intressi summas 32 350,69 krooni. Hageja on hagis väitnud, et ta on pakkunud kostjale omandi tagasiandmiseks võimalust minna notari juurde ja teatanud ka selleks ajad, kuid kostja ei ole sellega nõustunud. Kostja sellele väitele maakohtu menetluses vastu ei vaielnud ja alles apellatsioonkaebuses on ta sellele tuginenud. Hageja on esitanud kohtule 24.07.2008 e-kirja, milles on pakkunud kostjale võimalikke notari aegasid. Kuna kostja keeldus pärast hageja poolt lepingust taganemist oma kohustust täitmast ja raha tagastamast ning ei nõustunud vastu võtma hageja poolt pakutud korteriomandit, siis on maakohus kolleegiumi arvates õigesti leidnud, et kostja on viivitanud oma kohustuse täitmisega ja välja mõistnud hagejale viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Apellandi taotlus viivise vähendamiseks tuleb jätta rahuldamata, sest ta ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaks aluse VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras või veelgi väiksema (leppetrahvilt oli viivis 0,025% päevas) viivise vähendamiseks. Kolleegium leiab, et apellandi väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks vastuhagis nõutud viivise osaliselt väljamõistmata jätmise osas. Kuna hageja on 16.10.2008 teatanud kostjale, et tal on õigus keelduda oma kohustuse täitmisest ja eelnevalt on kolleegium tuvastanud, et hagejal oli kostja vastu sissenõutavaks muutunud nõue, siis oli hageja õigustatud keelduma kohustuse täitmisest kostjale. Seega on maakohtu otsus vastuhagi alusel väljamõistetud viivise osas õige. Ülejäänud osas ei ole vastuhagis tehtud otsust apellatsioonimenetluses vaidlustatud ja kolleegium TsMS § 651 lg 1 järgi selles osas maakohtu otsust ei kontrolli. Apellant on kaebuses vaidlustanud maakohtu otsuses oleva menetluskulude jaotuse. Kolleegium leiab, et põhjendatud ei ole jagada menetluskulusid eraldi hagi ja vastuhagi osas. Arvestades hagi ja vastuhagi rahuldamise ulatust tuleb TsMS § 163 lg 1 järgi 99,4 % maakohtus kantud menetluskuludest jätta kostja kanda ja 0,6 % hageja kanda. Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse ainult ebaolulises osas (leppetrahvilt viivise väljamõistmine), siis TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.

Margo Klaar

Tiit Kollom

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.