Ajaks Capital OÜ hagi aktsiaseltsi Meka vastu 218 415,65 krooni saamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetlus Vaidlustatud kohtulahend
218 415,65 krooni
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ajaks Capital OÜ apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
15.10.2009, avalik kohtuistung Hageja Ajaks Capital OÜ (registrikood 10960787, asukoht Hõbeda 6, Tallinn), esindaja Alvar Kaljurand; Kostja aktsiaselts Meka (registrikood 10002782, asukoht Järve 16, Tallinn), esindaja vandeadvokaat Taivo Ruus
Harju Maakohtu 27.05.2008 otsus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 27.05.2008 otsus Ajaks Capital OÜ hagis aktsiaseltsi Meka vastu 218 415,65 krooni saamiseks ning saata tsiviilasi maakohtule uueks menetlemiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada maakohtu otsuse tühistamise nõude osas. Edasikaebe kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti vastuväited ja seisukohad teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige
esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.27.03.2007 esitas Ajaks Capital OÜ (hageja) Harju Maakohtule hagi aktsiaseltsi Meka (kostja) vastu, milles palus kostjalt välja mõista tekitatud kahju hüvitamiseks 218 415,65 krooni.
2.Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 29.09.2004 müügilepinguga kostjalt Tallinnas Punane 50 ja Punane 52 asuvad kinnistud, koos neid koormavate üüri(rendi)lepingutega. Kostja on rikkunud müügilepingu p 1.4.6, milles kinnitas, et ei ole sõlminud üürnike ega kolmandate isikutega kokkuleppeid, millest tulenevalt võiks hagejale tekkida lisakohustusi, ning et kostja on nõuetekohaselt täitnud lepingu eset koormavatest üürilepingutest tulenevad üürileandja kohustused. Tõele ei vasta müügilepingu lisa 1 p-s 3.3 sisalduv kostja kinnitus, et lepingu esemel ei ole kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud. 17.06.2004 kostja ja OÜ NDX Development vahel sõlmitud üürilepingu p 6.5 lubas üürnikule elektrivõimsust 150 kW, kuigi kostjal sellise võimsuse kasutamiseks luba ei olnud. 24.09.2004, kui kinnistute omanik oli veel kostja, kontrollis AS Elektrikontrollkeskus OÜ NDX Development kaupluse elektripaigaldisi ja fikseeris nende olukorda. Nende materjalide alusel kontrollis 07.12.2004 olukorda Eesti Energia AS ja koostas kontrollakti. Sel ajal oli kinnistute omanik juba hageja. Aktis tuvastati, et OÜ NDX Development tarbis elektrit omavoliliselt. Elektritööd kaupluses olid küll tehtud, kuid alajaamas olid tööd tegemata ja kokkulepe elektri tarbimiseks sõlmimata. Tekkinud olukorra oli sunnitud lahendama hageja. Hageja pidi rekonstrueerima kinnistul asuva alajaama, et saada seaduslik elektrikasutus. Tööde maksumus oli 218 415,65 krooni.
3.Rikkudes müügilepingu p 1.4.6, ei teatanud kostja lepingu sõlmimisel hagejale, et esineb ülalkirjeldatud probleem ja Eesti Energia AS-il võivad olla pretensioonid kinnistu omaniku vastu. Tõendatud on müüdud asja lepingutingimustele mittevastavus VÕS § 217 lg 2 p 4 kohaselt ja sellega kahju tekitamine. Kostja ei esitanud hagejale dokumente, mis oleksid aluseks elektrikaabli kasutamisel, rikkudes VÕS § 211 lg 1 sätteid. Kostja vastus
4.Kostja vaidles hagile vastu ja palus selle rahuldamata jätta.
5.Vastuväidete kohaselt ei ole kostja rikkunud ei seadusest tulenevaid ega Eesti Energia AS-i kehtestatud nõudeid. 24.09.2004, mil kinnistu omanik oli kostja, tegi AS Elektrikontrollikeskus Punane 52 kinnistul elektripaigaldise tehnilise kontrolli, mille kohta koostas aruande ning väljastas elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistuse. Väidetava mittevastavuse fikseeris Eesti Energia AS alles 07.12.2004, mistõttu ei saanud kostja kuni hageja sellekohaste pretensioonide esitamiseni olla rikkumistest teadlik. Maakohtu otsuse põhjendused
6.Harju Maakohus jättis 27.05.2008 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
7.Maakohtu otsuse kohaselt peab isik VÕS § 127 lg 4 järgi kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Tõendatud ei ole kostja süü ja õigusvastane käitumine ning põhjuslik seos kostja käitumise ja hagejal seeläbi tekkinud kahju vahel.
8.AS-i Elektrikontrollikeskus väljastatud elektripaigaldise tehnilise kontrolli dokumentidest nähtub, et 24.09.2004, s.o ajal, mil kinnistu Punane 52 omanik oli kostja, on välja antud elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistus. Rikkumine on tuvastatud 07.12.2004 aktis, s.o ajal, mil kinnistu omanik oli hageja. Seega ei ole tuvastatud, et kostja on toime pannud rikkumise, ning tõendatud ei ole põhjusliku seose olemasolu kostja käitumise ja hagejal seeläbi tekkinud kahju vahel. Punane 52 kinnistu alajaama ümberehitus oli investeering ning asjaolu, et investeering on seotud kulutustega, ei tähenda, et selle tõttu saaks esitada kahju hüvitamise nõude müügilepingu rikkumise eest.
9.Hageja on väitnud, et ostis vaidlusaluse kinnistu üüritulu saamiseks, kuid pooled ei ole võlaõiguslikus lepingus kokku leppinud tingimuses, et lepingu esemeks olnud kinnistu peab andma hagejale üüritulu.
10.Hageja nõudis kostjalt kahju hüvitamist pärast vaidlusaluse kinnistu kasumiga edasivõõrandamist. Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-70-06 on märgitud, et hea usu põhimõtte oluliseks funktsiooniks on muuhulgas ka õiguste piiramine õiguste kaotamise kaudu ning pikema aja jooksul õiguse kasutamata jätmine võib sõltuvalt asjaoludest kaasa tuua selle teostamise lubamatuse. Hageja ei ole kasutanud õigust kahju sisse nõuda heas usus, sest on esitanud oma nõude pärast kinnistu võõrandamist. Seetõttu on hageja kinnistust tuleneva nõudeõiguse minetanud. Apellatsioonkaebus
11.Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud kostja kanda.
12.Hagejale on ebaselge, millistele õigusnormidele tuginedes kohus hagi rahuldamata jättis.
13.Kohus ei analüüsinud AS Eesti Energia 28.09.2006 vastust hagejale, kus otseselt osundatakse asjaolule, et omavolilise ühendusega on hakkama saanud kostja. Oluline ei olnud millal on rikkumine tuvastatud, vaid kes rikkumisega hakkama sai. Seetõttu on meelevaldne kohtu järeldus, et tõendatud ei ole kostja süü ja õigusvastane käitumine ning põhjuslik seos kostja käitumise ja hagejal seeläbi tekkinud kahju vahel.
14.Meelevaldne on kohtu järeldus, et kinnistu Punane 52 alajaama ümberehituse näol oli tegemist investeeringuga. Hageja pidi kostja tekitatud segaduse likvideerima ja kandis seoses sellega rahalisi kulutusi. Hagejal puudus igasugune vajadus teha investeeringuid, kuna kostja kinnitas, et kõik on korras.
15.Kostja ei ole vaidlustanud hagejal kahju tekkimise fakti, vaid leidis, et kahju tekitajaks on hoopiski OÜ NDX Development.
16.Kohus jättis hindamata müügilepingu p-d 1.4.6, 1.4.3, 1.4.5, 1.5.4, ja lisa 3, millest otseselt järeldub, et müügilepingu puhul on peetud oluliseks just üürilepinguid.
17.Asjas puuduvad igasugused erandlikud asjaolud, mis võiksid tingida seaduses toodust erinevate aegumistähtaegade kohaldamise. Alates veebruarist 2005 on kostjale esitatud arvukalt nõudekirju tekitatud kahju hüvitamiseks, kuid kokkulepet ei saavutatud. Seetõttu pöördus hageja kohtusse. Vastus apellatsioonkaebusele
18.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Edasine menetluskäik
19.Tallinna Ringkonnakohus jättis 03.12.2008 otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.
20.Riigikohus tühistas 11.05.2009 otsusega ringkonnakohtu otsuse ja saatis tsiviilasja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
21.Juhindudes Riigikohtu poolt esiletoodud vajadusest asjaolusid täpsustada ja esitada vajadusel uusi tõendeid, esitas hageja ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse täienduse ja lisas menetlusse uued tõendid. Ringkonnakohtu otsus
22.Ringkonnakohus, tutvunud hageja poolt apellatsioonkaebuse täienduse ja esitatud uute tõenditega, leiab, et maakohtu otsuses tuleb tühistada ja saata tsiviilasi maakohtule uueks arutamiseks.
23.Riigikohtu seisukoha kohaselt ei ole hageja järginud kohtumenetluses TsMS § 363 lg 1 p-i 3 ja on jätnud viitamata tõenditele, millega ta oma põhiväidet tõendab. Sellises olukorras pidi hagi menetlev kohus Riigikohtu hinnangul TsMS § 351 lg-st 1 tulenevalt arutama menetlusosalisega vaidlusaluseid asjaolusid ja laskma vajadusel täpsustada, milliste tõenditega hageja oma põhiväidet tõendab. Samuti oli kohtul võimalik küsida hagejalt, millise valemi abil ta leiab, et müügilepingu sõlmimise ajal puudus kostjal seaduslik võimalus kasutada üürilepingus lubatud elektrivõimsust 150 kW.
24.Vastavalt Riigikohtu poolt esiletoodud vajadusele asjaolusid täpsustada ja esitada uusi tõendeid, esitas hageja ringkonnakohtule asja uuel läbivaatamisel apellatsioonkaebuse täienduse ja lisas sellele uued tõendid. Kuna nimetatud tõendeid ei ole seni kohtu poolt hinnatud, tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule eelmenetluse staadiumis. Ringkonnakohus ei pea võimalikuks kohtuotsuse tühistamisel uue otsuse tegemist, sest tõendite esmakordsel hindamisel ja faktiliste asjaolude tuvastamisel, peab pooltele olema tagatud PS § 24 lg-s 5 sätestatud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks tulenevalt TsMS § 688 lg-test 3 ja 4.
25.Tsiviilasjas vaieldakse eelkõige selle üle, kas kostja on rikkunud hagejaga 29.09.2004 sõlmitud müügilepingu p 1.4.6, mille kohaselt ei teki hagejale kui ostjale lisakohustusi üürnikega sõlmitud üürilepingutest. Ühes üürilepingus oli üürnikule lubatud elektrivõimsust 150 kW, mille kasutamiseks kostjal hageja väidete kohaselt tegelikult luba ei olnud. Hageja väitel pidi ta nimetatud võimsuse tagamiseks seetõttu tegema lisatöid. Hageja põhiväiteks on, et kostjal ei olnud luba kasutada üürnikule lubatud 150 kW elektrivõimsust.
26.Riigikohtu juhiste kohaselt tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel hinnata hageja põhiväite aluseks oleva asjaolude kohta esitatud tõendeid s.h neid, mida hageja on täiendavalt esitanud ringkonnakohtus. Kui tõendite hindamise käigus selgub, et kostjale ei olnud enne asja müümist seaduslikult tagatud üürilepingus lubatud võimalus 150 kW kasutamiseks, tuleb hinnata, kas see asjaolu oli hagejaga sõlmitud müügilepingu rikkumine ja kui oli, siis kas rikkumine oli põhjuslikus seoses hagejale tekkinud kahjuga ja muid hagi rahuldamiseks või rahuldamata jätmiseks vajalikke asjaolusid.
27.Lisaks sellele peab maakohus pöörama tähelepanu Riigikohtu poolt esile toodud võimalusele, et ringkonnakohtu 03.12.2008 otsuse seisukoht, et hageja ei ole enne kohtusse pöördumist teatanud müüjale müügieseme puudustest ega ole palunud neid kõrvaldada, võib olla poolte jaoks üllatuslik ning sellest võib sõltuda täiendavate tõendite esitamise kohustus. Võimalik, et hageja on müüjale teatanud asja puudustest ja andnud tähtaja puuduste kõrvaldamiseks (hageja ja kostja kirjavahetusele viitab tl 63jj asuv kostja 04.05.2005 vastus hageja 06.04.2005 kirjale), kuid on jätnud mingil põhjusel selle asjaolu menetluses esitamata. Kuigi nimetatud asjaolu on VÕS § 222 lg 5 koosseisuline tunnus, mille esinemist kohus kontrollib kohtule pooltest sõltumatult kuuluva seaduse kohaldamise õiguse raames, tuleb siiski silmas pidada, et kui
kohus soovib kohaldada seadust, mis seab protsessiosalised olulisel määral uude protsessuaalsesse positsiooni, eelkõige muudab tõendamiskoormuse jaotust, tuleb seda protsessiosalistega arutada ja anda neile võimalus esitada oma seisukohad ning vajadusel ka tõendid (RKTK 14.11.2002 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-135-02).
28.Samuti tuleb maakohtul arvestada Riigikohtu seisukohaga aegumise ja erandlike asjaolude puudumise kohta. Riigikohus ei ole nõustunud sellega, et nõude esitamine pärast kinnistu võõrandamist välistab müügilepingust tekkinud kahju sissenõudmise. Kolleegiumi selgituste kohaselt ei pidanud hageja kinnistu müümisega viivitama seetõttu, et tal võis olla kinnistu ostutehingust tekkinud nõue kostja vastu veel esitamata. Lisaks on maakohus Riigikohtu sõnul segamini ajanud kaks hagi rahuldamata jätmise alust: nõudeõiguse minetamise hea usu põhimõtte rikkumise tõttu ja hagi rahuldamata jätmise nõude aegumise tõttu. Kui hageja oleks hea usu põhimõtte rikkumise tõttu kaotanud nõudeõiguse, siis see ei tähenda, et hagi saaks rahuldamata jätta nõude aegumise tõttu.
29.Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.
Iko Nõmm
Mare Merimaa
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.