Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-41-09 Tartu, 11. mai 2009. a Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Lea Laarmaa Ajaks Capital OÜ hagi aktsiaseltsi Meka vastu 218 415 krooni 65 sendi saamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 3. detsembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-12034 Ajaks Capital OÜ kassatsioonkaebus 218 415 krooni 65 senti Hageja Ajaks Capital OÜ (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Eva Tibar Kostja aktsiaselts Meka (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Taivo Ruus 13. aprill 2009. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 3. detsembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-12034 ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Ajaks Capital OÜ-le kassatsioonkaebuselt 19. detsembril 2008. a tasutud kautsjon 2184 (kaks tuhat ükssada kaheksakümmend neli) krooni 15 senti.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.
Ajaks Capital OÜ (hageja) esitas 27. märtsil 2007 Harju Maakohtule hagi aktsiaseltsi Meka (kostja) vastu, milles palus kostjalt välja mõista tekitatud kahju hüvitamiseks 218 415 krooni 65 senti.
2.Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 29. septembri 2004. a müügilepinguga kostjalt Tallinnas Punane 50 ja Punane 52 asuvad kinnistud, koos neid koormavate üüri(rendi)lepingutega. Kostja on rikkunud müügilepingu p 1.4.6, milles kinnitas, et ei ole sõlminud üürnike ega kolmandate isikutega kokkuleppeid, millest tulenevalt võiks hagejale tekkida lisakohustusi, ning et kostja on nõuetekohaselt täitnud lepingu eset koormavatest üürilepingutest tulenevad üürileandja kohustused. Tõele ei vasta müügilepingu lisa 1 p-s 3.3 sisalduv kostja kinnitus, et lepingu esemel ei ole kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud. 17. juunil 2004 kostja ja OÜ NDX Development vahel sõlmitud üürilepingu p 6.5 lubas üürnikule elektrivõimsust 150 kW, kuigi kostjal sellise võimsuse kasutamiseks luba ei olnud. 24. septembril 2004, kui kinnistute omanik oli veel kostja, kontrollis AS Elektrikontrollkeskus OÜ NDX Development kaupluse elektripaigaldisi ja fikseeris nende olukorda. Nende materjalide alusel kontrollis 7. detsembril 2004 olukorda Eesti Energia AS ja koostas kontrollakti. Sel ajal oli kinnistute omanik juba hageja. Aktis tuvastati, et OÜ NDX Development tarbis elektrit omavoliliselt. Elektritööd kaupluses olid küll tehtud, kuid alajaamas olid tööd tegemata ja kokkulepe elektri tarbimiseks sõlmimata. Tekkinud olukorra oli sunnitud lahendama hageja. Hageja pidi rekonstrueerima kinnistul asuva alajaama, et saada seaduslik
elektrikasutus. Tööde maksumus oli 218 415 krooni 65 senti. Rikkudes müügilepingu p 1.4.6, ei teatanud kostja lepingu sõlmimisel hagejale, et esineb ülalkirjeldatud probleem ja Eesti Energia AS-il võivad olla pretensioonid kinnistu omaniku vastu. Tõendatud on müüdud asja lepingutingimustele mittevastavus VÕS § 217 lg 2 p 4 kohaselt ja sellega kahju tekitamine. Kostja ei esitanud hagejale dokumente, mis oleksid aluseks elektrikaabli kasutamisel, rikkudes VÕS § 211 lg 1 sätteid.
3.Kostja vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt ei ole kostja rikkunud ei seadusest tulenevaid ega Eesti Energia AS-i kehtestatud nõudeid. 24. septembril 2004, mil kinnistu omanik oli kostja, tegi AS Elektrikontrollikeskus Punane 52 kinnistul elektripaigaldise tehnilise kontrolli, mille kohta koostas aruande ning väljastas elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistuse. Väidetava mittevastavuse fikseeris Eesti Energia AS alles 7. detsembril 2004, mistõttu ei saanud kostja kuni hageja sellekohaste pretensioonide esitamiseni olla rikkumistest teadlik.
4.Harju Maakohus jättis 27. mai 2008. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsuse kohaselt peab isik VÕS § 127 lg 4 järgi kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Tõendatud ei ole kostja süü ja õigusvastane käitumine ning põhjuslik seos kostja käitumise ja hagejal seeläbi tekkinud kahju vahel. AS-i Elektrikontrollikeskus väljastatud elektripaigaldise tehnilise kontrolli dokumentidest nähtub, et
24.septembril 2004, s.o ajal, mil kinnistu Punane 52 omanik oli kostja, on välja antud elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistus. Rikkumine on tuvastatud 7. detsembri 2004. a aktis, s.o ajal, mil kinnistu omanik oli hageja. Seega ei ole tuvastatud, et kostja on toime pannud rikkumise, ning tõendatud ei ole põhjusliku seose olemasolu kostja käitumise ja hagejal seeläbi tekkinud kahju vahel. Punane 52 kinnistu alajaama ümberehitus oli investeering ning asjaolu, et investeering on seotud kulutustega, ei tähenda, et selle tõttu saaks esitada kahju hüvitamise nõude müügilepingu rikkumise eest. Hageja on väitnud, et ostis vaidlusaluse kinnistu üüritulu saamiseks, kuid pooled ei ole võlaõiguslikus lepingus kokku leppinud tingimuses, et lepingu esemeks olnud kinnistu peab andma hagejale üüritulu. Hageja nõudis kostjalt kahju hüvitamist pärast vaidlusaluse kinnistu kasumiga edasivõõrandamist. Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-70-06 on märgitud, et hea usu põhimõtte oluliseks funktsiooniks on muuhulgas ka õiguste piiramine õiguste kaotamise kaudu ning pikema aja jooksul õiguse kasutamata jätmine võib sõltuvalt asjaoludest kaasa tuua selle teostamise lubamatuse. Hageja ei ole kasutanud õigust kahju sisse nõuda heas usus, sest on esitanud oma nõude pärast kinnistu võõrandamist. Seetõttu on hageja kinnistust tuleneva nõudeõiguse minetanud.
5.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 3. detsembri 2008. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus jättis menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on õige maakohtu järeldus, et hageja ei ole tõendanud, et kostja rikkus müügilepingut. Samuti ei ole tõendatud põhjuslikku seost kostja käitumise ja hagejal kahju tekkimise vahel. Hageja tugineb oma nõudes VÕS § 217 lg 2 p-le 4, mille kohaselt asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui kolmandal isikul on asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib esitada. Üürniku õigus nõuda kinnistu omanikult elektrienergiaga varustamist ei muuda kinnistut lepingutingimustele mittevastavaks. Üürilepingu olemasolu ja üürniku eelnimetatud õigus oli ostjale teada juba müügilepingu sõlmimisel. Samuti ei muuda kinnistut lepingutingimustele mittevastavaks omavoliline elektrienergia tarbimine üürniku poolt, kuigi ebaseaduslik elektriühendus võidi teha juba eelmise omaniku ajal. Kinnistu puuduseks võis olla elektripaigaldiste niisugune seisukord, mis ei vasta tavaliselt esitatavatele nõuetele või poolte kokkulepitule. Milles seisnes elektripaigaldiste mittevastavus, ei ole hageja täpsemalt kirjeldanud ega sellekohaseid tõendeid esitanud. Hageja käsitab lepingu rikkumisena lepingu eseme mittevastavust lepingutingimustele ja nõuab kahjuna asja parandamiseks tehtud kulutuste hüvitamist. Hageja ei ole algusest peale tuginenud asjaoludele, millest nähtuks, et asja parandamiseks tehtud kulutuste hüvitamise eeldused oleks täidetud. VÕS § 220 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Oma majandus- või kutsetegevuses müügilepingu sõlminud ostja peab lepingule mittevastavust sellest teatamisel piisavalt täpselt kirjeldama. VÕS § 222 lg 5 kohaselt võib kostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist üksnes siis, kui ta on õigustatult nõudnud asja parandamist ja müüja ei ole seda mõistliku aja jooksul teinud. Hageja ei ole esile toonud, et ta oleks enne hagiga kohtusse pöördumist teatanud kostjale müügieseme puudustest ja palunud need kõrvaldada.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Hageja leiab kassatsioonkaebuses, et kohtud ei ole motiveerinud, millistele õigusnormidele hagi rahuldamata jätmine tugineb ja kas kohaldati aegumist või mitte. Asjas puuduvad erandlikud asjaolud, mis õigustaksid aegumise kohaldamist. Ringkonnakohus ei ole analüüsinud asjas kõige tähtsamat tõendit - Eesti Energia AS-i kirja, mis selgitab, et omavolilise ühenduse on loonud kostja. Põhjendamatu on ringkonnakohtu järeldus, et hageja ei ole kirjeldanud ega esitanud tõendeid selle kohta, milles seisnes elektripaigaldiste mittevastavus. On arusaamatu, mida ringkonnakohus pidas silmas lausega, et kinnistut ei muuda lepingutingimustele mittevastavaks omavoliline elektrienergia tarbimine üürniku poolt, kuigi ebaseaduslik elektriühendus võidi teha juba eelmise omaniku ajal. Ringkonnakohus ei ole üldse analüüsinud kostja poolt alajaamast sellise elektriühenduse tegemist,
mille hageja oli sunnitud oma vahenditest ümber tegema, et seadustada olukord, mille kostja oli loonud enne kinnistute müügilepingu sõlmimist. Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et hageja ei ole täitnud VÕS § 222 lg 5 nõudeid. Hageja saatis kostjale nõudekirja 2005. a veebruaris ning seda on kirjeldatud nii hagis kui ka kostja vastuses hagile. Isegi kui eeldada, et hageja asja puudustest õigel ajal ei teatanud või puudusi küllaldaselt ei kirjeldanud, ei vabasta see kostjat vastutusest, sest tegemist on VÕS § 221 lg 1 p-de 1 ja 2 kohase müüja tahtlusega asja lepingutingimustele mittevastavuse tekitamises ja sellest ostjale teatamata jätmises. Lisaks ei ole esimeses kohtuastmes ega ka ringkonnakohtus, sh kohtuistungil väidetud, et teatamiskohustust oleks rikutud. TsMS § 436 lg 4 kohaselt ei või ringkonnakohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud.
8.Kostja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et see tuleb jätta rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 alusel samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
10.Praeguses tsiviilasjas vaieldakse eelkõige selle üle, kas kostja on rikkunud hagejaga
29.septembril 2004. a sõlmitud müügilepingu p 1.4.6, mille kohaselt ei teki hagejale kui ostjale lisakohustusi üürnikega sõlmitud üürilepingutest. Ühes üürilepingus oli üürnikule lubatud elektrivõimsust 150 kW, mille kasutamiseks kostjal hageja väidete kohaselt tegelikult luba ei olnud. Hageja väitel pidi ta nimetatud võimsuse tagamiseks seetõttu tegema lisatöid.
11.Kolleegium leiab, et ringkonnakohus ei ole TsMS § 654 lg-t 4 rikkudes hinnanud asjas esitatud tõendeid selle kohta, kas üürniku seaduslikult tarbitava elektri võimsus kilovattides enne asja müümist hagejale oli 150 kW või mitte. Hageja põhiväiteks oli, et kostjal ei olnud luba kasutada üürnikule lubatud 150 kW elektrivõimsust. Kohtud pidid võtma selle hageja väite kohta esitatud tõendite alusel seisukoha. Hageja esitatud
24.septembri 2004. a elektripaigaldise kasutuselevõtule eelneva tehnilise kontrolli aruande kohaselt oli üürniku kaupluse peakaitse suurus 3*250A (amprit) ja nimipinge suurus 0,4kV, ehk 400v (volti). Hageja esitatud remonttööde lepingu p 2.1 teise lause kohaselt: "Lepingujärgsete tööde teostamine võimaldab Tellijal kasutada liitumislepingus määratud 500A ühe elektrienergia arvestussüsteemiga, toitega ühelt alajaama fiidrilt (edaspidi tööd)." Samas juhib kolleegium tähelepanu, et tl 50 asuval dokumendil on nimivoolu suuruseks enne 24. septembri 2004. a akti koostamist märgitud ka 200A. Kolleegium märgib, et hageja ei ole järginud TsMS § 363 lg 1 p 3 ja on viitamata jätnud tõenditele, millega ta oma põhiväidet tõendab. Sellises olukorras pidi hagi menetlev kohus tulenevalt TsMS § 351 lg-st 1 arutama menetlusosalisega vaidlusaluseid asjaolusid ja laskma vajadusel täpsustada, milliste tõenditega ta oma põhiväidet tõendab. Samuti oli kohtul võimalik küsida hagejalt, millise valemi abil ta leiab, et müügilepingu sõlmimise ajal puudus kostjal seaduslik võimalus kasutada üürilepingus lubatud elektrivõimsust 150 kW. Eespool nimetatud rikkumine võis kaasa tuua ebaõige lahendi ning ringkonnakohtu otsus tuleb
seetõttu tühistada.
12.Asja uuel läbivaatamisel tuleb p-s 11 nimetatud asjaolu kohta esitatud tõendeid hinnata. Kui tõendite hindamise käigus selgub, et kostjale ei olnud enne asja müümist seaduslikult tagatud üürilepingus lubatud võimalus 150 kW kasutamiseks, tuleb hinnata, kas see asjaolu oli hagejaga sõlmitud müügilepingu rikkumine ja kui oli, siis kas rikkumine oli põhjuslikus seoses hagejale tekkinud kahjuga ja muid hagi rahuldamiseks või rahuldamata jätmiseks vajalikke asjaolusid.
13.Kolleegium ei nõustu kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus rikkus TsMS § 436 lg-t 4, tuginedes menetluses esitamata asjaolule - sellele, et hageja ei ole enne kohtusse pöördumist teatanud müüjale müügieseme puudustest ega ole palunud neid kõrvaldada. Nimetatud asjaolu on VÕS § 222 lg 5 koosseisuline tunnus ja kohus kohaldab õigust omal algatusel, sh kontrollides kas vastava õigusnormi koosseisulised tunnused esinevad. Küll võib aga tegemist olla poolte jaoks üllatusliku seisukohaga, millest sõltub tõendite esitamise kohustus. Riigikohtu 14. novembri 2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-135-02 on muu hulgas leitud, et kui ringkonnakohus soovib kohaldada seadust, mis seab protsessiosalised olulisel määral uude protsessuaalsesse positsiooni, eelkõige muudab tõendamiskoormuse jaotust, tuleb seda protsessiosalistega arutada ja anda neile võimalus esitada oma seisukohad ning vajadusel ka tõendid. Võimalik, et hageja on müüjale teatanud asja puudustest ja andnud tähtaja puuduste kõrvaldamiseks (hageja ja kostja kirjavahetusele viitab tl 63jj asuv kostja 4. mai 2005. a vastus hageja 6. aprilli 2005. a kirjale), kuid on jätnud mingil põhjusel selle asjaolu menetluses esitamata.
14.Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele erandlike asjaolude puudumise kohta, mis õigustaksid aegumise kohaldamist, märgib kolleegium järgmist. Ringkonnakohus ei ole TsMS § 654 lg-t 5 rikkudes vastanud apellatsioonkaebuse väidetele aegumise ja erandlike asjaolude puudumise kohta, nõustudes samas maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu maakohtu seisukohtadega. Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga, et nõude esitamine pärast kinnistu võõrandamist välistab müügilepingust tekkinud kahju sissenõudmise. Hageja ei pidanud kinnistu müümisega viivitama seetõttu, et tal võis olla kinnistu ostutehingust tekkinud nõue kostja vastu veel esitamata. Lisaks on maakohus segamini ajanud kaks hagi rahuldamata jätmise alust: nõudeõiguse minetamise hea usu põhimõtte rikkumise tõttu ja hagi rahuldamata jätmise nõude aegumise tõttu. Kui hageja oleks hea usu põhimõtte rikkumise tõttu kaotanud nõudeõiguse, siis see ei tähenda, et hagi saaks rahuldamata jätta nõude aegumise tõttu.
15.Asja uuel läbivaatamisel tuleb sõltuvalt asja lahendamise tulemusest otsustada ka menetluskulude jaotus.
16.Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Ants Kull, Henn Jõks, Lea Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.