2-08-11099/42 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Viru Maakohus Rakvere kohtumaja

lahend.ee

ligipääs puudub (redelit ei ole katusel). Korstnal puudub kälik. Küttekollete ja küttetarindite vastu ulatub puitmaterjal, peab olema küttekolletel põlevmaterjalini vähemalt 100 mm vahe. Kaminal puudub põrandaplekk./“ ning 31.01.2008 koostatust, et „kõikidel küttekolletel asub põlevmaterjal vastu küttekoldeid, peab olema vähemalt 100 mm vahe põlevamaterjalini! Korstnate vastu ulatub toas kui pööningul põlevmaterjal (katuselaudis, pilpad, puud, sarikas) vahe põlevmaterjalini vähemalt 100 mm. Saunaahju suitsutorul peab olema saunaruumis külgsuunas vähemalt 600 mm vahemaa põlevmaterjalini. Saunaahju korsten ulatub katuse läbiviigul vastu katuse roovi, peab olema vahemaa vähemalt 600 mm põlevmaterjalini, sest see on metallist isoleerimata toru . Malmsüdamikuga kaminal on ukse all ja ukse peal puitpruss, see on keelatud, kuna see vahemaa peaks olema vähemalt 500 mm kaugusel tulisest pinnast“. Lisaks korstnapühkija poolt tähelepanu juhitud puudustele ilmnesid hoonel ja kinnistul veel täiendavad puudused, millistest hagejad teavitasid kostjat 19.12.2007suuliselt. Kostja ei reageerinud sellele ning seejärel, pärast jõulupühi, s.o. 27.12.2007 esitasid hagejad kostjale kirjaliku pretensiooni, andes kostjale pretensioonis kirjeldatud puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja kuni 09.01.2008. 08.01.2008 saatis kostja hagejatele vastuse, väites selles paljasõnaliselt, et ei kõrvalda hagejate poolt avastatud puudusi, kuid samas ei eita vastavate puuduste olemasolu. Kostjalt vastuse saamise järel tellisid hagejad ehitusspetsialistilt arvamuse,tehes selleks täiendavalt kulutusi. 28.01.2008 OÜ-lt AKAT Ehitus saadud hinnapakkumise seletuskirjas on märgitud, et elamus on suur tuleoht, kogumiskaevud ei vasta keskkonnanõuete, puitpõrandaid ei olegi ehitatud, vaid on lihvitud ja viimistletud; puudub soojustus ja tuuletõke; puudub vahelagede soojustus; elektrikaablid on laotatud lagedel heina sisse; elamu katuse harjalauad on väändunud, tuulekoja katus viltu, sarikad toestamata; kaevumaja soojustamata, mistõttu külmaga vesi kaevus jäätus. Puuduste kõrvaldamiseks oli vajalik ahjusleppe ja pliidi ning korstnakrae lammutus ja uue ehitus koos soojamüüriga, kanalisatsioonimahuti paigaldus, tuuletõkke ja soojustuse paigaldus, sauna ja eluruumide lagede soojustamine, elektritöödest – uus kaabeldus, vajalik oli ka katuse remont ning kaevumaja soojustamine. Lepinguesemel ilmnenud varjatud puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumuseks kokku oli 331 993 krooni (koos käibemaksuga). Hagejad leiavad, et nimetatud summas kulutuste tegemine on vältimatu ja vajalik, et hagejatel oleks võimalik ostetud kinnistul asuvat elamut elamispinnana kasutada. Kostja poeg M K oli enne lepingu sõlmimist väidetu kohaselt vahetult ise soojustanud põrandad, ladunud üles pliidiahju ja teinud kamina. Hagejad küsisid korduvalt kostjalt enne

lepingu sõlmimist, kas maja küttekolded toimivad korrapäraselt ning alati kinnitas kostja, et kuivõrd on ise küttekolded üles ehitanud, siis nendega mingisuguseid probleeme ei ole. Lisaks kinnitas kostja, et ehitas ise elamu laed, sel juhul pidi ta teadlik olema, et laelauad asuvad lubamatult vastu korstnajalga ning on selliselt tuleohtlikud. Kostja on andnud valeteavet ka kanalisatsiooni kohta, kuivõrd on paigaldatud üksnes väike kogumistünn, millise põhja on tehtud augud, seega on tegemist imbsüsteemiga, mille kasutamine ei ole lubatud; köögist läheb vesi aga otse maapinda, mitte kogumistünni. Kostja pidi olema puudustest teadlik - ta on korduvalt kinnitanud enne müügilepingu sõlmimist, et ehitustöid teostas majas tema poeg M K, kes viibis pidevalt kohapeal. Eelnevast tulenevalt nõuavad hagejad lisaks ehituslike puuduste kõrvaldamise maksumusele kostjalt otsese varalise kahjuna lepingueseme soetamisega seotud igakuiseid laenu tagasimakseid 7 539 krooni (kogusummas 22 617 krooni), laenulepingu kindlustusleppe igakuiseid makseid summas 1320 krooni ning elamu elektrikulu summas 1378.80 krooni hüvitamist. Elektrikulu on vältimatu torude külmumise ärahoidmiseks. Täiendavalt nõuavad hagejad kostjalt saamata jäänud üüritulu summas 7500 krooni seoses asjaoluga, et hageja M M oli sõlminud 14.12.2007 üürilepingu üürnik H V`ga senise hagejate eluruumina kasutatud korteri väljaüürimiseks üürisummaga 2500 krooni kuus. Vastav üüritulu jääb hagejatel saamata – nad ei saa ostetud elamut eluruumina kasutada ning peavad kasutama ise senist eluruumi edasi. Hagejad on hagiavalduses toodud asjaoludele ning esitatud tõenditele tuginedes seisukohal, et kostja oli puudustest teadlik. Samas, TsMS § 218 sätestatule tuginedes leiavad, et olenemata sellest, kas kostja teadis nendest puudustest või mitte, vastutab ta ilmnenud puuduste eest. Hagejad esitavad haginõude kahju hüvitamiseks kostja vastu VÕS §-de 217 lg 1, 217 lg 2 p 2, 218 lg 1, 100, 101 lg 1 p 3, 127 lg 1, 128 lg 3 ja 4 alusel, kuivõrd müüja poolt hagejatele müüdud asi ei ole sobilik elamiseks, millisel eesmärgil hagejad selle ostsid ning kasutada kavatsesid.

4.Kostja hageja väidetega müügilepingu objektil esinevate varjatud puuduste osas ei nõustu. 4.1 Pliit ja soemüür olid majas juba mitukümmend aastat. Kostja ei ole seda ise ehitanud ja ei ole seda ka väitnud. Kostja võttis ainult pliidil raua pealt ning puhastas nõest ja mustusest ja seejärel pani selle tagasi. Ehitustöid pliidi juures kostja ei teinud. Pliit küdes tööde tegemise käigus külmemate ilmade puhul pidevalt ja töötas. Hagejad nägid ise, kuidas küttekehad korrapäraselt funktsioneerisid, mistõttu väide selle kohta, et kostja on varjanud küttekehade olukorda, on otsitud ja tõendamata. 4.2 Kamin on kostja poolt uuesti ehitatud, ostetud on kamina südamik ja ümber ehitatud kest. Kamina suitsulõõr ühendati olemasolevasse soojamüüri lõõri. Ka kaminat köeti ehitustööde ajal, mida hagejad on korduvalt elamus viibides näinud. 4.3 Kostja ei nõustu ka hagejate väidetega puitpõrandate osas esinevate puudustega. Remondi käigus võttis kostja põrandad üles 20-40cm laiuselt välisseinte äärest ja täitis ääred liivaga külma tõkkeks. Põranda alust kogu ulatuses ei ole võimalik täita, kuivõrd vana ehitise puhul tuleb mädanemise vältimiseks arvestada, et põranda all liiguks õhk. Põrandalauad olid heas seisukorras, mistõttu need säilitati. Hagejad olid seoses maja pideva külastamisega teadlikud, mida põrandaga tehti ja olid sellega nõus. 4.4 Kostja ei nõustu ka hagejate etteheidetega lagede soojustamise, korstnajala vastu laelaudade paigaldamisest tingitud tuleohtlikkuse ning vahelael oleva elektrikaabli suhtes. Esialgne lagi oli samuti ehitatud korstna lähedale ning uuesti ehitati lagi korstna lähedale seetõttu, et plaanis oli korstnakatiku valamine ja kuna valu vajab saalungeid ehk tugesid valu püsimiseks, siis jäeti lauad vastu korstent. Pooled leppisid kokku (kuna ostjal oli kiire ja soov tööde pealt hinnas kokku hoida), et hagejad valavad katiku hiljem ilmade soojenedes ja seetõttu ei võetud laudu korstna juurest lühemaks enne müüki. Asjaolu, et laelauad olid korstnale liiga lähedal, oli ka silmaga vaadeldav ja tuvastatav. Hagejad olid sellest teadlikud ja nõustusid, et vahelagesid soojustati osaliselt heinaga, mille peale paigaldati lisaks ehitusvill. Elektrikaabli asetsemine vahelael on igati lubatav. 4.5 Kostja ei nõustu hageja väidetega kanalisatsiooni keskkonnatingimustele mittevastavuse osas. Kostja paigaldas maasse mitte kogumistünni, mille põhjas on tehtud augud, vaid ametlikult passi omava jääkveemahuti sauna ja WC poolsesse maja külge maa sisse. Sinna on suunatud sauna ja WC vesi ning jäätmed. Tegemist on kogumiskaevuga, mida tuleb perioodiliselt tühjendada. Mahuti paigaldamisel sellesse auke ei tehtud. Köögivee äravool on suunatud maasse, mis on eeskirjadega lubatud. Selleks on viidud majast toru maasse, mis ühendatakse maasse paigaldatava 6 m drenaažtoruga, mille kaudu vesi ära imbuks. Drenaaži saanuks paigaldada alles ilmade soojenemisel. Kokkuleppe jäi, et hagejad paigaldavad selle ilmade soojenedes ise. 6 m drenaažtoru oli valmis ostetud ja see oli kuuri all. 4.6 Kostja ei tunnista ka hagejate väiteid katuse harjalaudade ja tuulekoja viltu vajunud katuse suhtes. Kostja paigaldas uued harjalauad peale katusekatte vahetamist. Müügilepingu sõlmimise ajal olid harjalauad terved ning kostja katkisi harjalaudu ei ole paigutanud, samuti oli üleandmise hetkel tuulekoja katus korras.

5.1 Riigikohtu tsiviilkolleegium oma 26.09.2007 otsuses nr 3-2-1-71-07 on kinnitanud, et juhul, kui ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud. Seadusest ei tulene, et müüdav korteriomand peab olema elamiskõlblik. Kui hagejad olid nõus omandama kinnistut puudustega, millest nad pidid olema teadlikud, siis ei saa nad väita, et kostja on lepingut VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt rikkunud. Seega on alusetud hagejate väited lepingu tingimustele mittevastava põranda, lagede, kanalisatsiooni osas.. Enne lepingu sõlmimist oli nendes puudustes kokku lepitud ja hagejad pidid nendest puudustest teadma. Hagejad ei ole ka tõendanud, et augud kogumiskaevus olid seal ka müügiobjekti üleandmise hetkel. 5.2 Küttekehade mittevastavust lepingutingimustele ei ole hagejad korrektselt tõendanud. Esitatud korstnapühkija poolt vormistatud aktidest ei vasta ükski Siseministri 04.05.1998 määruse nr. 7 “Kütteseadmete puhastamise tuleohutusnõuded“ nõuetele, kuna aktid ei ole koostatud vastavalt määruse lisas 1 toodud vormi nõuetele, samuti oleks tuleohutusnõuete rikkumise avastamisel pidanud koostama määruse lisas 2 toodud vormile vastava kirjaliku ettepaneku puhastatud kütteseadme kontrollimise käigus avastatud puuduste kõrvaldamiseks ning andma selle esimese eksemplari allkirja vastu üle töö tellijale ja teise eksemplari edastama hiljemalt kümne tööpäeva jooksul pärast töö lõpetamist päästeasutusele. Pädeva asutuse või ametniku poolt ei ole ettekirjutust elamu tuleohutusnõuetele mittevastavuse kohta tehtud. 5.3 Kostja vastutab VÕS § 218 lg 3 alusel peale juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekut tekkinud lepingutingimuste mittevastavuse eest üksnes siis, kui hageja tõendab, et mittevastavus on tingitud kostja kohustuse täitmata jätmisest.. Katuse harjalauad on väidetavalt väändunud ja katki läinud pärast juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekut hagejatele. Seega ei ole hagejad tõendanud, et asja mittevastavus tekkis müüja kohustuste rikkumisest tulenevalt. Samuti ei ole hageja tõendanud tuulekoja lepingutingimustele mittevastavuse tekkimist kostja tegevusest tingitult. 5.4 AKAT Ehituse poolt hagejatele 28.01.2008 esitatud hinnapakkumine ei ole piisav tõendamaks selliseid fakte, mida peaks tõendama eksperdi arvamusega.

kokku lepitud, et teatud tööd jäävad hagejate teostada, siis oleks see fikseeritud müügilepingus. Hagejad märgivad, et nad ei oma ehitus- ega tuleohutusalast väljaõpet, mistõttu ei tuvastanud nimetatud puudust objekti ülevaatuse käigus, kuivõrd neil puudusid eelnevad teadmised selle kohta, mitme millimeetri kaugusel võib puitmaterjal olla küttekehast. Kostja on omaks võtnud, et ta ehitas ehitusnõuetele mittevastava lae, millisest asjaolust ta hagejaid ei teavitanud, kuivõrd eeldas, et see on kõigile nähtav. 6) Elektrikaablite asetsemine vahelael heinte sees kujutab endast kõrgendatud tuleohtu. 7) Täiendavate tööde tegemist hagejate endi poolt ei sätesta ka lepingu eseme üleandmise ja vastuvõtmise akt, milles on märgitud vaid üks müügilepingu sõlmimise järgne kohustus – kostja kohustus ehitada parklat ääristav looduslikust kivist müür valmis hiljemalt 01.05.2008. Hagejad esitavad kostja vastu VÕS § 108 tuginedes kiviaia ehitamise osas täitmise nõude ning juhul, kui kostja ei asu oma lepingujärgset kohustust täitma, kohustub ta hagejatele sellega tekitatud kahju hüvitama. 8) Kostja paigaldatud jääkveemahuti ei vasta keskkonnanõuetele; selle passi ei ole hagejatele üle antud. Kostja poeg M K väitis hagejatele, et kanalisatsioonisüsteemiga on kõik korras ja see toimib. Kokkulepet drenaažtoru paigaldamise osas hagejate endi poolt ei olnud; puudub ka väidetud drenaažtoru. 9) Kostja on kinnitanud katuse katmist ja harjalaudade paigaldamist, seega pidi olema ka teadlik töö halvast kvaliteedist. Töö on ilmselgelt ebakvaliteetne, kuna katus laseb läbi ning saju korral tilgub vesi läbi rehetoa lae tuppa. 10) Asjaolu, et korstnapühkija A L koostatud akt ei ole vormikohasel blanketil ei muuda selle tõendamisväärtust. IV Kostja esitas 26.07.2008 oma kirjaliku vastuse koos lisatud tõenditega ja taotlusega tunnistajate ülekuulamiseks (I, lk 120120-122). 1) Kostja palub üle kuulata tunnistajana tema poeg M K, kes teab anda ütlusi majas tehtud tööde osas („isik, kes organiseeris kõike objektiga seonduvat“) ja ka selles, et hagejad lubasid mitmed tööd majas ise peale lepingu sõlmimist lõpetada. 2) Kiviaia osas tööde lõpetamine ei ole võimalik hagejatest tingituna ning vastavat asjaolu teab tõendada kostja palgatud töömees. 3) Ida-Eesti Päästekeskuse andmetel (I, lk 123) ei ole neid Tatruse külas asuva elamu tuleohutusnõuetele mittevastavusest teavitatud,, mistõttu kostja leiab, et elamu tuleohutusnõuetele mittevastavus ei ole tõendatud. 25.09.2008 esitab kostja veel kohtule järgmised dokumendid:: 1) Maasse paigaldatud AS Fertil 15.10.2007 väljastatud jääkveemahuti sertifikaadi (kogumismahuti 3m3, toote nr 5765)(I, lk 142); 2) Elektrikaablisertifikaadi (I, lk 143); 3) OÜ Elektrikontroll töötaja R P arvamuse kaablite nõuetekohase paigaldusest (I, lk 144); 4) Eesti standardi EVS 812-3.2002 „Ehitiste tuleohutus. Küttesüsteemid“ (I, lk 145-161), tõendamaks, et küttekolde lihtne viimistlus ei muuda küttekollet lepingutingimustele mittevastavaks. Vastava standardi p 6.2.4 järgi võib põrandalaudis, seinavooder, vahelae alumise pinna vms põlevmaterjalist vooder ka ulatuda suitsulõõri seina välispinnani, kui laudise või voodri paksus on kuni 30 mm. Kostja esitas ka vaidlusalusel objektil tema poolt tehtud fotosid, tõendamaks, et hagejad on eemaldanud kaevu ühe osa, mistõttu on vihm sadanud kaevu sisse ja teinud soojustuse läbimärjaks (I, lk 162-163), samuti seda, et „elamu katusega ja tuulekoja on kõik korras“ (I, lk 165-167, 168) ning et kivimüüri ladumisega kostja küll alustas, kuid lõpuni ei saanud ehitada – „hageja on kivid juba laiali ajanud“ (I, lk 169-173).

V. 03.10.2008 esitavad hagejad avalduse nõude suurendamisest, suurendamisest samuti kiviaia ehitamise osas kostja vastu kohustuse täitmata jätmisega kahju hüvitamise nõude ning saamata jäänud kasutuseelise nõude (I, lk 175 - 179). Seisuga oktoober 2008 on nõue suurenenud saamata jäänud tulu arvel. Tulenevalt H V`ga katkestatud üürilepingust on seisuga 14.10.2008 saamata jäänud tulu summaks kokku 25 000 krooni. Varem esitatud nõuet laenulepingu nr 07-219295 –EL ning kindlusleppe järgsete maksete osas (summas 7 979 krooni) paluvad hagejad käsitleda saamata jäänud kasutuseelistena VÕS § 132 lg 4 tähenduses. Hagejad ei kasuta samaväärset asja, s.o. ei üüri samaväärset maja, mistõttu on õigustatud nõudma saamata jäänud kasutamiseeliste hüvitamist, milline summa on samastatav sarnase maja üürimisega seotud kulutustega. Samaväärse maja üürimisega ning hetkel laenu tagasimaksmisele tehtavad kulutused on hagejatele teadaolevalt samas suurusjärgus, s.o. ligikaudu 8000 krooni. Hagejad on õigustatud laenu tagasimaksmiseks tehtavaid kulutusi käsitlema saamata jäänud kasutuseelisena, s.o. kokku 2008.a. oktoobrikuu seisuga summas 79 790 krooni. Kokku taotlevad hagejad kahju hüvitamist summas 364 808.80 krooni. 09.10.2008 toimunud kohtuistungil kuulas kohus üle hageja poolt esitatud tunnistajad tunnistajad OÜ Akat Ehitus juhataja A K`, kes oli koostanud hageja tellimusel elamu rekonstrueerimistööde hinnapakkumise (I, lk 36-37; II, lk 21-23), samuti HH N` (II, lk 24) ja T A`e (II, lk 25), kes koos hagejatega käisid enne maja ostmist seda vaatamas; kostja tunnistajatena kuulati üle kostja poeg M K (II,lk 29-33), kinnisvaramaaklerina tehingu tegemisel pooli vahendanud M P (II, lk 26-28), töömeestena koos M K`iga objektil töötanud E P (II, lk 34-35) ja A T (II, lk 3637). 12.01.2009 esitasid hagejad kohtule taotluse ehitustehnilise ekspertiisi määramiseks (II, lk 41-42). VI . 20.04.2009 ekspertiisi, mille viis läbi riiklikult 20.04.2009 määras kohus antud asjas ehitustehnilise ekspertiisi tunnustatud ekspert Ülo Lainsalu. Ekspertiisiakt nr C-4909 koos lisadega laekus kohtule 24.09.2009 (II, lk 123 -214). Ekspert on arvamusel, et ekspertiisi käigus lepinguesemel tuvastatud puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde hinnanguline kogumaksumus koos käibemaksuga moodustab summas 281 347 krooni (II, lk 151; lk 208-211). VII. Hagejad esitavad tulenevalt tulenevalt ekspertiisi käigus tuvastatust 30.09.2009 oma nõude täpsustuse täpsustuse (II, lk 215215-218): Hagejate nõudeks jääb kahju summas 397 402 krooni hüvitamine, millest puuduste kõrvaldamise maksumus moodustab summas 281 347 krooni, maakivist aia ehitamise maksumus vastavalt Tolira Ehitus OÜ hinnapakkumisele – 28 055 krooni ( II, lkm (II, lk 220), viivis puuduste kõrvaldamisega seotud kahju hüvitisnõudelt (hetkest, mil kahju hüvitama kohustatud isik sai kahju tekkimisest teada või pidi sellest teada saama - alates 04.02.2008 hageja saadetud kirjalikust kahju hüvitamise nõudest) summas 42 764.70 krooni ning kiviaia ehitamise täitmiskohustusest teadlikuks saamisest (alates 01.05.2008) – summas 3 545.70 krooni. Kokku moodustab viivis kahju hüvitamise nõudelt summas 46 310.40 krooni (II, lk 221). Saamata jäänud üüritulu nõue seisuga 14.oktoober 2009 moodustab 55 000 krooni ning; saamata jäänud kasutuseelis sama aja seisuga (üüriga 1500 krooni kuus) – summas (22 x 1500 krooni) = 33 000 krooni. Elamuga seoses üürihinna suuruse tõendamiseks on lisatud Uus Maa Virumaa atesteeritud hindaja Tõnu Kuhi teatis Tatruse külas Kivivälja kinnistul elamuga sarnaste objektide üürihindadest perioodi detsember 2007 kuni 2008 lõpp vahe8

3) Katuse harjalauad on kohati katki ja väändunud ning ebakvaliteetse ehitustööna ei kata vajalikul määral katuse harja, mille tulemusena ei täida oma põhifunktsiooni – sulgeda vihma ja lume sattumise võimalus katusealusesse ruumiosasse ja seda eriti külgtuulega. Tehtud töö tulemuseks on katuse harjaosa lume ja vee mittepidavus. Hoone parempoolsel katuseosal on kate kohati lahti (vähene kinnitus) ja tuulega plaadid liiguvad. Aja jooksul selliselt kinnitatud plaadid murduvad ja katusekate hakkab vihma läbi laskma. Katuseharja läbiva elamu korstna ning katusekatte ühendussõlm on valesti ja ebakvaliteetselt väljaehitatud: korstnaplekk on liiga madal, pleki vertikaalse osa ülaääre liitumine korstna kiviosaga on mittenõuetekohaselt ehitatud; korstna ümber olev kaitseplekk ei ole veetihe. Ühenduskohad/vuugid plekielementide vahel on silikoonitud, mis aga kohati on lahti tulnud. Korstnaplekki ei ole pandud ümber korstna perimeetri, mille tõttu katuse ja korstna ühendussõlm ei ole vettpidav. Korstnaotsad vajavad remontimist (tagada müüritise kohtkindlus ja vuukide veetihedus). Katuse harjalaudade väljavahetamise maksumus koos tihendamisega on 1 872 krooni; katusekatte osalise remondi (5%) maksumus - 4 864 krooni; korstna ümbruse isoleerimistööde maksumus - 666 krooni ning korstna otsa remonttööd - 1 634 krooni. 4) avatäited. avatäited. Ehitustööde käigus on maja otsaseinas toas nr 4 paigaldatud uks, mis ei ole soojustatud. Välispiirdes olev uks peab olema soojapidav ja tema soojusjuhtivus peab vastama kehtestatud nõuetele. Käesoleval juhul paigaldatud uks ei oma vajalikku soojapidavust, puudub ka vastavussertifikaat. Ukse demontaaži maksumus on 207 krooni ning soojustatud välisukseploki paigaldamise maksumus on 6 077 krooni. 5) korstnad. korstnad. 5.1 Kivist korstn korstna rstna ümber ei ole ehitatud nõuetekohast katikut; vahelaes ja pööningul ulatub korstna vastu puidust põlevmaterjal, milleni vahe olema minimaalselt 100 mm. Korstnaümbrusesse paigaldatud puitmaterjalil ei ole vajalik vahekaugus kivikorstende puhul kehtivate nõuetega kooskõlas, v.a. paigaldatud laelaudisel. Pööningul tuleb korstna läbiviigu koht vahelaest ja selle ümbrus puhastada seal olevatest heintest ning teha korstna läbiviik nõuetele vastavaks.

5.2.saunakorsten. saunakorsten. Elamusse on sauna ehitamisel suitsugaaside ärajuhtimiseks paigaldatud isevalmistatud nõuetele mittevastav metallkorsten tsinkplekist ümbrisega.. Selliselt valmistatud ja paigaldatud metallkorsten ei vasta tuleohutuse nõuetele ega oma vajalikku tootesertifikaati või –deklaratsiooni. Omavalmistatud metallist korstna isoleerimise ebapiisavust ehk nõuetele mittevastavust näitab tavalisest õhukesest (0,45 mm) plekist hülsil olevad tumedamad kohad. Korstna katusest läbiviigu sõlme lahendus on tehtud ebaprofessionaalselt, tuleohtlikult ja nõuetevastaselt.. Korstna ja katusel oleva kattepleki vaheline osa on püütud veekindlaks teha sellele paigaldatud Al-kattega paberiga, mis ei taga aga läbiviigu koha veetihedust. Pööningul puudub korstnal metallhülss. Suitsutoru on pööningul allosas heinte sees isoleeritud tavalise soojustusvillaga, mis on äärmiselt tuleohtlik. Korstna läbiviik katusest on üldse isoleerimata, olles lubamatult ligidal katuse laastuosale. Selle kohta on teinud ettekirjutuse ka korstnapühkija. Sauna suitsutoru läbiviiguks vahelast on ehitatud tsementmördist katik, millel on järgmisel puudused: katik on ehitatud vähese tsemendikasutusega/-kuluga, kuna sõrmega üle katiku pinna tõmmates pudeneb kaasa kihis olev liiv ja muu materjal ehk valatud osa survetugevus ei vasta nõuetele. Katiku valupinna sees on heina, mis on lubamatu ning katiku vaheosa armeerimiseks ei ole kasutatud armatuuri AI läbimõõduga 3-4 mm, vaid tavalist peenikest traati. Katiku valuosa ja laevooderdis on märg, põhjuseks on korstna ja katusesõlme mitteveepidavus. Sauna suitsutoru/ühenduslõõr on tehtud õhukesest plekist, mis ei vasta nõuetele. Ekspert leiab, et tuleohustusnõuetele mittevastavuse tõttu tuleb ehitada uus nõuetele vastav saunakorsten koos sauna leiliruumis oleva osaga, tagades uue katiku ehitamisel vajaliku vahemaa põlevast materjalist. Ehitusekspert märkis ka, et kõige tuleohtlikum ja enim seni tulekahjusid põhjustanud variandiks on saunakeris pluss isevalmistatud metallist moodulkorsten (nagu käesoleval juhul) ning kogemused näitavad, et samas on ka 70% juhtudel tehtud

paigaldusvigu. Katiku mahavõtmise ja uue ehitamise maksumuseks hindab ehitusekspert 1 816 krooni, sauna korstna mahavõtmise maksumuseks 1 774 krooni. Metallist moodulkorstna paigaldamise, läbiviigu ehitamise ja soojustamise maksumuseks 9 288 kooni, pööningust läbiviigu ja katiku ehitamise maksumuseks 2 121 krooni. 6) Küttekollete ehituslik seisukord ekspertiisi teostamisel oli alljärgnev: a) Plekkahjul oli tõmme, kuid kütmise algperioodil ajas suitsu sisse ahju laeosast, mis näitab selle osa mittetihedust ja remondivajadust. Plekkahju remonttööde maksumuseks hindab ekspert 2 988 krooni. b) Soojamüüriga pliidi pliidiplaadi ja ääreraua vahelt tuleb kütmisel suitsu sisse, kuna nimetatud elemendid on vanad ja pikaealise kasutamise tõttu osaliselt deformeerunud. Praeahi on pliidil täielikult amortiseerunud, kuna metallist praeahju on kuumad põlemisgaasid augu sisse põletanud. Pliidi kasutamine on käesoleval juhul keelatud.. Vajalik on teha pliidi osaline remont koos amortiseerunud elementide väljavahetamisega ning kogu pliidisisese osa puhastamisega ja kohtpuuduste likvideerimisega, mis ilmnevad pliidi remondil konstruktsiooni avamisel. Pliidi osaliste remonttööde maksumus on 7 388 krooni. c) Ahju kivist müüritises on praod, vuugisegu nõrk, kohati pudeneb, müüritise vuuki on pandud mingi metallelement. Ahju müüritise teine külg on müüja poolt viimistletud, seetõttu tema seisundit ei ole võimalik hinnata. Kuna ahju müüritise tihedus ilmselgelt ei vasta nõuetele, siis teda sellisel ehk olemasoleval seisukorral kasutada ei saa ja seetõttu vajab ahi remontimist. Ahjuga seonduvate remonttööde maksumuseks hindab ekspert 7 240 krooni. d) Sleppe suhtes märgib eskpert järgmist: kuna elamul on ahjude ja pliidi jaoks ainult üks korsten, siis suits ja eralduvad gaasid juhitakse küttekollete juurest korstnasse ühise sleppega. Sleppe on ära vajunud, tema asendit on püütud fikseerida metalllindiga, mis on lubamatu, kuna sleppe konstruktsioon töökorras olekus peab võimaldama tema kohtkindlat asetust. Sleppet moodustavatel kividel on praod sees ja müüritise vuugid on lahtised, kohati auklikud. Tulemuseks on sleppe mittetihedus väljuvatele gaasidele ja suitsule. Kuna läbi sleppe liiguvad kõikide küttekehade suitsu- ja muud gaasid, siis tuleb elamu ja kütteseadmete kasutamiseks olemasolev remontivajav sleppe lammutada ja ehitada uus, millise maksumuseks hindab ekspert 3 720 krooni. Sellega tagatakse vajalik tuleohutus ja ei põhjustata ohtu inimese tervisele ning elule (vingugaasid). e) Kamin (ehitatud kostja poolt) on malmsüdamikuga.. Kamina ees puudub puitpõrandat kui põlevmaterjali kaitsev plekk. Kamina kolde alla ja peale on müüritisele pandud puidust elemendid. Kamina suitsutoru ühenduskoht kõrvaloleva soojamüüri lõõriga ei ole ehitatud õhutihedalt, mille tõttu kamina ülaosas on sisepind tahmunud. Kamina töökorda ja nõuetele vastavaks viimiseks on vajalik kamina ülaosa avada tehes korda suitsutoru ühenduskoha viimalõõr, eemaldada puitelemendid kamina välispinnalt korrastades seejuures välisviimistluse ja panna kamina enne põrandale kaitseplekk. Kamina parandus- ja viimistlustööde ning kaitsepleki paigaldamise maksumuseks on 6 902 kooni.

b) põrandad. põrandad Elu- ja magamistoas on vanad põrandalauad alles jäetud, täiendavalt põranda soojustamist ei tehtud. Uued laudpõrandad tehti laste-ja rehetoas, keraamilistest plaatidest kattega köögis, esikus ja sahvrist ümberehitatud wc-s. Esiku ja köögi põrandate konstruktsiooni avamisel selgus, et need on ehitatud nõuetele mittevastavalt – puudub polüstüreenist soojuskiht ja selle peab olev hüdroisolatsioon. Täiesti uued põrandad on ehitatud ehitatud uutes elamu lisaruumides – saun ja dušš. Kuna puuduvad kaetud tööde aktid väljaehitatud põrandakonstruktsiooni kohta ja märgades ruumides lisanduvad põrandate ehitamisel erinõuded, avas ekspert nimetatud ruumides põrandad. Saunas ja dušširuumis osutus tsementsegu niiskeks ja madalamargiliseks olevaks. Saunaruumis oli põrandas seina ääres ruumi perimeetril sinna jäetud puitpruss, mis oli pehme ja juba mädanemistunnustega. Ekspert rõhutas, et tegemist on äärmiselt tõsise puudusega/ilminguga, kuna on loodud algtingimused seenkahjustuste tekkeks,, mis eriti puitehituses võib viia tõsiste kahjustuste tekkeni (vamm). Köögi ja esiku põranda lammutamise ja uue ehitamise maksumus on vastavalt 2 364 krooni ja 14 896 krooni. Ekspert tuvastas, et väljaehitatud niiske ruumi põrandakonstruktsioon ei vasta nõuetele, kuna puudub hüdroisolatsioon aluspõranda ning soojusisolatsiooni peal, soojusisolatsiooni kiht ei vasta nõuetele, liivast tasanduskihi all puudus filterriie. Olemasoleva põranda lammutamise ja uue põranda ehitamise (soojustamine, kile, betoon, hüdroisolatsioon ja keraamilised plaadid) maksumus on 9 715 krooni. c) Pesuruumi ja sauna seinad ning lagi. Sauna leili- ja kõrvalolevas dušširuumis teostatud seinte avamisel ilmnes, et seinakonstruktsioonide väljaehitus ei ole tehtud nõuetekohaselt. Uus vahesein, mis piirneb külma rehealusega, ei ole ehitatud vajaliku soojapidavusega. Dušširuumi seintele tuleb panna sisevoodri alla aluspinnaks sobivad niiskusekindlad ehitusplaadid, millele kantakse hüdroisolatsioon märgade ruumide normide ja juhendite kohaselt, milliseid nõudeid on käesoleval juhul oluliselt eiratud. Dušširuumi olemasoleva seina lammutamise maksumus on 3 776 krooni ning uue puitkarkassil seina ehitamise maksumus koos niiskuskindla kipsplaadi, niiskustõkke ja vooderduse ning olemasoleva ukse paigaldamisega on 15 712 krooni. Saunaruumi seinte ja lagede ehitamine koos vana mahavõtmisega ning soojutamise ja vooderduse maksumus moodustab 18 253 krooni.

Väliskanalisatsiooni ehitustööde (septiku paigaldamine ja imbväljaku ehitamine koos ehitustöödega) maksumuseks hindab ekspert 51 280 krooni, millisele summale lisandub väliskanalisatsiooni kontrollkaevu paigaldamise maksumus 1 530 krooni. Eeltoodust tulenevalt paluvad hagejad seisuga 11.11.2009 kostjalt välja mõista nende nõude katteks summas 446 086 krooni, sellest kahjude hüvitamiseks summas 397 402 krooni ja viivisnõude katteks summas 48 684 krooni. Hagejad tuginevad oma nõudes § 77 lg 1 sätestatule ning leiavad, et kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Hagejad tuginevad veel VÕS §-de 100, 101, 217 lg 2 p 1 ja 2, 218 lg 1 sätestatule ning leiavad, et omandatud lepinguese ei vastanud lepingutingimustele ja kostja on kohustatud nende kahjud korvama. Kostjal oli teada, et hagejad soovivad elamut kasutada eluruumina ja sinna elama kolida ning vastavat asjaolu on kostja ka ise kinnitanud oma vastuses elamu kasutus- ja müügikõlbulikuks ehitamise kohta. Hagejatele müüdi kostja poolt elamu, millise küttekolded on seisukorras, millises neid on keelatud kasutada, kuivõrd esineb suur tuleoht; kanalisatsioon ei vasta keskkonnanõuetele, olles praktiliselt olematu; elektrikaablid on isoleerimata, laotatud lahtiselt heinte sisse, põhjustades suure tuleohu; katus on viltu ning sajab läbi; korsten tuleohtlik; pesuruumi ja sauna lagi, põrand ja seinad ei ole ei niiskuskindlad ega soojapidavad, esinevad mädanemistunnused, mis võib põhjustada vammi; ventilatsioon puudub; kaevumaja soojustamata jne. Eelkirjeldatud elamu ei vasta lepingu tingimustele ega otstarbele, milliseks hagejad seda vajavad, s.o. elamuks. Vastavalt VÕS §-le 218 lg 1 sätestatust ja ka Riigikohtu lahendist tsiviilasjas nr. 3-2-1-11504 tuleneb, et VÕS § 218 ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest. Seega, olenemata asjaolust, kas kostja teadis või ei teadnud nendest puudustest, vastutab ta ilmnenud puuduste eest. VÕS § 14 lg-st 2 tuleneb kostja kohustust teatada hagejatele kui lepingueelsete läbirääkimiste teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu hagejatel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-71-07 rõhutanud, et

ülevaatuse käigus, mistõttu oli tegemist varjatud puudustega, mis hakkasid ilmnema alles pärast seda, kui hagejad avastasid, et küttekoldeid pole võimalik kütta, kuna need ajavad suitsu sisse ning korstnapühkija tuvastas elamus suure tuleohu. Hagejad teavitasid ilmnenud puudustest koheselt ka kostjat, täites seega nõuetekohaselt VÕS §-s 220 sätestatud teavitamiskohustust.. Mitmed olulised puudused tuvastati alles käesolevas tsiviilasjas kohtu poolt määratud ekspertiisi teostamise järgselt,, mille käigus avati elamu konstruktsioone – põrandad, laed ja seinad. Nendest puudustest said hagejad teada ekspertiisiakti kättesaamise järgselt, s.o 22.09.2009 ning teavitasid kostjat sellest nõude suurendamisel 30.09.2009, seega on hagejate nõue esitatud tähtaegselt VÕS § 219 lg 1 kohaselt on ostjal kohustus ostetud asja eraldi ülevaatamiseks vaid juhul, kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Antud juhul ei ole sellega tegemist. Maja ostmisel ei ole seega ostja mõistlikuks hoolsuskohustuseks küttekollete korrasoleku kontrollimine, maa üleskaevamine kanalisatsioonisüsteemi olemasolu tuvastamiseks, põrandate, seinte ja lagede konstruktsioonide avamine tuvastamaks niiskuskindlust ja soojapidavust jne. VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 kohaselt on müüja vastutuse eelduseks siiski ostja poolt müüjale puudusest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puuduse avastas või avastama pidi. Tähtaega tuleb VÕS § 220 lg 1 järgi arvestada alates puudusest teadasaamise ajast. Hagejad said elamu esmalt avaldunud puudusest – küttekollete mittetoimimisest – teada pärast sissekolimist 2007. a. detsembris, kui hakkasid maja kütma, ning teatasid müüjale avaldunud puudustest koheselt. Hagejad teavitasid kostjat koheselt puudustest nende ilmnemisel, samuti pidi kostja lema avastatud puudustest ka teadlik, kuivõrd kõik ebakvaliteetsed ja ebaseaduslikud ehitustööd teostati tema poja poolt. Seega on käesoleval juhul ka tulenevalt VÕS § 221 lg 1 täidetud kõik müüja vastutuse eeldused ning kostja on kohustatud hagejatele puuduste kõrvaldamise maksumuse hüvitama. Eesti klimaatilisi tingimusi arvestades kuulub elamu soojaks kütmise võimalus, samuti elamu piisav soojustus, kütmise võimalus, tuleohtlikkuse puudumine, veevõtuvõimalus, katuse veepidavus elementaarsete elamistingimuste juurde. Riigikohus on leidnud lahendis

lükkas ümber aga kostja enda tunnistaja A T, kes kinnitas, et 2008.a. ei ole tema maja juures käinudki. Lisaks on hagejad õigustatud nõudma kostjalt tekitatud kahju hüvitamata jätmise eest seadusjärgset viivist alates hetkest, mil kahju hüvitama kohustatud isik sai kahju tekkimisest teada või pidi sellest teada saama (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-46-09). Hagejate esindaja saatis kostjale 04.02.2008 kirjaliku kahju hüvitamise nõude vastavalt OÜ AKAT Ehitus hinnapakkumisele. Seega on kostja kahju hüvitamise kohustusest teadlik alates 05.02.2008, kuid pole tekitatud kahju hagejatele hüvitanud. Kiviaia ehitamiseks tehtavate kulutuste hüvitamise kohustusest sai kostja teadlikuks 01.05.2008, mil aed pidi juba valmis olema. Kostja ei olnud aia ehitusega nimetatud ajaks isegi mitte alustanud, mistõttu hagejad on õigustatud nõudma kostjalt seadusjärgset viivist kahju hüvitamise kohustuse täitmata jätmise eest. Seisuga 11.11.2009 on hagejate arvestatud viivisnõude suuruseks kokku 48 684 krooni. Kooskõlas TsMS § 367 paluvad hagejad alates otsuse tegemisest mõista kostjalt hagejate kasuks seadusjärgne viivis protsendina väljamõistetavalt põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni. Hagejad on õigustatud nõudma kostjalt ka saamata jäänud tulu hüvitamist VÕS § 128 lg 4 alusel Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Riigikohus on 19. novembril 2008 tsiviilasjas nr 3-2-1-94-08 tehtud otsuse p-s 12 osutanud, et saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. 14.12.2007 on H V `ga kui üürnikuga sõlmitud üürileping Haljalas Tallinna 6-3 asuva korteri üürimiseks igakuise üüriga 2 500 krooni. Üürileping lõpetati ennetähtaegselt otseselt kostja tegevuse tõttu, kuivõrd kostja müüs hagejatele elamiskõlbmatu maja ning hagejad ei saanud seda elamispinnana kasutada ning olid sunnitud oma korterisse tagasi kolima, seega ei oma käesoleval juhul tähtsust asjaolu, et hagejad olid sunnitud üürilepingu ennetähtaegselt lõpetama –üürileping tõendab üheselt, et hagejatel oli soov ja kavatsus oma korter välja üürida mitte maha müüa ning asuda korteri väljaüürimisega teenima igakuist üüritulu. Hagejate saamata jäänud tulu seisuga 14.10. 2009 moodustab 55 000 krooni (22*2 500). Kostja poolt hagejatele elamiskõlbmatu maja üleandmisega, kus on suure tuleohu tõttu keelatud ka kütmine ning ka katus laseb vett läbi, on otseselt kostja tegevuse tagajärjel rikutud hagejate valdust,, kuivõrd nad ei saa majas elada ega seda kasutada tänu kostja poolt teostatud ebaseaduslikule ja ebakvaliteetsele ehitustegevusele. Eelnevast tulenevalt on hagejad VÕS § 134 lg 4 alusel õigustatud nõudma kostjalt ka saamata jäänud kasutuseelise hüvitamist kuni asja parandamiseni, milline asjaolu sõltub kostjapoolsest kahju hüvitamisest hagejatele.. Hagejad ei ole saanud kogu vahepealse aja majas elada, kuna katus laseb läbi ning suure tuleohu tõttu on kütmine majas keelatud, olles sunnitud jätkuvalt elama neile kuuluvas korteris, millist nad ei saa seetõttu välja üürida ega saa ka üüritulu. Valduse rikkumise korral on hüvitatavaks kahjuks eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 mõttes (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-46-09 p 14; nr 3-2-1-64-05 p-d 15, 16 ja 19 ja nr 3-2-1-123-05 p 28) Kaotatud kasutuseeliste väärtust arvestatakse abstraktselt - võrreldakse valdaja kasutusõiguse väärtust sarnase asja keskmise kasutusõiguse väärtusega ning kui valdaja kasutusõigus oli suurema väärtusega, tuleb talle hüvitada väärtuste vahe (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-137-07 p 13. Samuti tuleneb Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-136-05, et kinnisasja kasutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha. Käesoleval juhul ei kasuta hagejad samaväärset asja, s.o. ei üüri samaväärset maja, mistõttu on õigustatud VÕS § 134 lg 4 alusel ja tulenevalt riigikohtu lahenditest nõudma kostjalt saamata jäänud kasutamiseeliste hüvitamist, milline summa on samastatav sarnase maja üürimisega seotud kulutustega ning millise puhul saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida hagejad oleksid saanud oma maja välja üürides. Uus Maa Kinnisvarabüroo riiklikult

arvestama, et pooled leppisid müügilepingus kokku kasutatud korteri müügis, s.h. kasutatud küttekolletega./ / Seega peaks hüvitama vaid need kulutused, mis tuleb teha küttekollete viimiseks hüpoteetilisse olukorda, kus need oleksid pidanud olema, et vastata lepingu nõuetele/”. Eeltoodust selgub, et isegi kui kohus peaks kahju hüvitamist põhjendatuks, siis sellisel juhul ei ole põhjendatud hüvitise väljamõistmine täies ulatuses, sest hagejad ei saanud müügilepingut sõlmides eeldada, et nad saavad maja, kus on uued küttekolded. Kostja peab vajalikuks märkida, et hagejad nõuavad kahju hüvitamist selliste ehitustööde eest, mis ei ole takistanud neil asja kasutamast ja mis on vähemalt keskmise kvaliteediga. . Müügilepingu puhul, mille on sõlminud kaks füüsilist isikut ning mille esemeks on eluruum, saab ostja nõuda õiguskaitsevahendina kahjude hüvitamist ainult selliste puuduste eest, mis otseselt välistavad asja kasutamise. Muude puuduste kõrvaldamise või kahju hüvitamise nõudmine saaks siis ainult võimalik olla, kui pooled on lepingus kokku leppinud asja kvaliteedis ja tingimustes, millele asi peab vastama. Kostja peab vajalikuks märkida, et müügilepingus puudusid sellised kokkulepped, millest nähtuks, et kostja oleks kohustunud teostama enne müüki teatud ehitustöid või et need ehitustööd oleksid pidanud olema mingi kindla kvaliteediga.. Algselt nõuti kahju hüvitamist elu- ja magamistoa põrandate soojustamisega seoses, nüüd esitati aga nõue seoses köögi põrandaga, mille kohta seni mingeid pretensioone ei esitatud. Põranda ehituse tingis selliselt osaliselt see, et põranda all olid pinnases paekivid, mistõttu ei peetud võimalikuks põranda üleskaevamist ning seetõttu jäi õhemaks ka valatud kiht. Kostja ehitas maja enda tarbeks eelkõige ning ta ei pidanud vajalikuks järgida ehitusstandardeid. Kostja on seisukohal, et hagejate nõue seoses saamata jäänud tuluga ei ole põhjendatud.. Tegemist on kahju ettenähtavuse reegliga ning selle kohaselt peaks kostja hüvitama kahju, mida ta sai lepingu sõlmimisel ette näha. Kahju hüvitamise eesmärgiks ei ole kohustust rikkunud poole karistamine (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 11). Kostja ei saanud ega pidanud käesolevas asjas ette nägema seda, et hagejad soovivad neile kuuluva korteri üürile anda ning tulu teenida. Hagejad on põhjendamatult soovinud kasutuseelise väljamõistmist. Sõltumata sellest, kas kostja rikkus oma kohustusi või mitte, oli hagejatel asja valdus. Hagejad on samastanud põhjendamatult valduse asja kasutamisega. Teiseks ei ole asjakohane hageja viidatud Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus kohtuasjas nr 3-2-1-136-05, kus on märgitud järgmist: “Võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise

08.septembrist 2000.a. kohaselt on ehitises keelatud muuta ehitise kasutusotstarvet, seda rekonstrueerida, ümber planeerida või kapitaalselt remontida ilma kehtestatud korras heakskiidetud ehitusprojektita. Hagejad said müügilepingut sõlmides eeldada, et neile antakse üle elamu, millises asuvad küttekolded vastavad ohutusnõuetele. Ekspert ei ole välja toonud uute küttekollete ehitamise maksumust, vaid olemasolevate remonditööde maksumuse, milline kuulub kostja poolt täies ulatuses hüvitamisele, kuivõrd nimetatud kulutused on vajalikud, et viia küttekolded ohutusnõuetele vastavasse olukorda.. Elamus ulatuslikke töid läbi viies võttis kostja endale ka vastutuse tehtud tööde eest ning kuivõrd käesoleval juhul on hoone renoveerimistööd teostatud ilmselgelt mittekvaliteetselt ning mittenõuetekohaselt, ei oma tähtsust asjaolu, et tegemist on üle 50 aasta vana majaga eelnimetatud seisukohaga nõustus ka ekspert. Kostja poolt ei ole teostatud töid hagejate juhiste järgi. Pooled ei ole kokku leppinud üheski töös, mida hagejad pidid pärast müügilepingu sõlmimist ise teostama ning kostja vastupidised väited on täiesti alusetud ning paljasõnalised. Kostja on kinnitanud, et müügilepingu sõlmimise ajal olid tuulekoja harjalauad terved. Kuivõrd kostja on kinnitanud, et just nimelt tema oli harjalaudade paigaldajaks, pidi ta ka olema teadlik asjaolust, et tema töö on tehtud äärmiselt ebakvaliteetselt ning täiesti ebanõuetekohaselt. Katusekatte ja harjalaudade paigaldamine on olnud ilmselgelt ebakvaliteetne, arvestades asjaolu, et katus laseb läbi ning saju korral tilgub vesi läbi rehetoa lae tuppa. Kostja väited, et enne tema poolt planeeritavate tööde lõpetamist 2007.a. sügisel ilmusid kinnistule koos kinnisvaramaakleriga hagejad, kes soovisid tungivalt elamu ära osta olles eelnevalt teavitatud, et tööd on lõpetama, on ebaõiged ning vastuolus asjas kogutud tõenditega. Maakler M P kinnitas 09.12.2008 kohtuistungil, et .”Tehinguga seoses pöördus

Hagejad ja kostjad ei ole üheski lepingus kokku leppinud ehitustööde tegemises, rääkimata kokkulepetest seoses ehitustööde kvaliteediga. Sõlmitud müügilepingus puuduvad ka tingimused selle kohta, milliseks otstarbeks või millisena hageja kinnisasja oluliseks osaks olevad hooned ostab. Puudub kokkulepe isegi selle kohta, et kinnisasjal asuvad hooned peaksid olema kasutus- ja elamiskõlbulikud. Hagejad olid teadlikud kõigist ehitustöödest, mistõttu on hagejatele enne ostu sooritamist teatavaks saanud müügieseme omadused muutunud ka lepingutingimusteks. Hagejad pidid ostmisel aru saama ja tõenäoliselt saidki aru, et nad ostavad kinnisasja koos vanade hoonetega, s.t nad pidid aru saama, et võib tekkida vajadus majas teha remonditöid. Hageja ei tee vahet puudusel, mis välistavad asja kasutamise ja puudustel, mis ei välista asja kasutamist. Oluline on hinnata puudusi selle pinnalt, kas konkreetne puudus välistab asja kasutamise. Kostja on seisukohal, et kaks aastat peale võõrandamist ilmnenud puudused seoses põrandate hüdroisolatsiooniga või seinte niiskuskindluse puudumine ei välista asja kasutamist, samuti ei välista asja kasutamist kaevumaja vähene soojustus, varikatuse ning avatäitega seotud puudused - ehitusstandardile mittevastavus ei välista asja kasutamist. Kostja ei saanud ega pidanud ette nägema võimalust, et hagejad soovivad neile kuuluva korteri üürile anda ning tulu teenida. Selliste riskide panemine müüjale tooks kaasa olukorra, kus müüjal on ebamõistlikult suured kohustused ja riskid. XI . Maakohtu otsustus otsustus ja selle põhjendused. Hagejad on esitanud kostja vastu nõude poolte vahel sõlmitud kinnistu müügilepinguga kostja poolt üle antud lepinguesemel (elamul) avastatud puudustega seotud kahjude hüvitamiseks. Kohus, olles ära kuulanud hagejate ja kostja esindaja seisukohad, üle kuulanud poolte esitatud tunnistajad, uurinud esitatud kirjalikke tõendeid, sh. eksperdiarvamust, leiab, et hagejate esitatud kahjunõue lepinguesemel esinenud puuduste kõrvaldamiseks tehtavate tööde ja täitmata kohustuse (kiviaia ehitus) maksumuse hüvitamiseks ning viiviste nõudes, samuti saamata jäänud tulu osas on põhjendatud täielikult ja kuulub vastavalt ka rahuldamisele. Kohus ei pea põhjendatuks saamata jäänud kasutuseeliste nõuet, millises osas kuulub hagejate nõue rahuldamata jätmisele. VÕS § 208 lg 1 kohaselt kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele..

olevate osade ja päraldistega (I, lk 13-20), saades kinnistu kaasomanikeks võrdsetest mõttelistes osades (müügilepingu p 2.1; I, lk 14; kanne kinnistusraamatus 11.12.2007). 4) Müügilepingu p.2.1 kohaselt on kinnistu ostuhinnaks 1 300 000 krooni, milline summa on hagejate poolt kostjale lepingu tingimuste kohaselt täielikult tasutud. 5) Enne müügilepingu sõlmimist olid hagejad tutvunud lepinguesemega ja käinud ka korduvalt kohapeal kostja poolt renoveeritavat objekti vaatamas. 6) Kinnistu anti hagejatele üle kostja esindajana tegutsenud M K`i poolt 14.12.2007 koostatud üleandmise-vastuvõtmise akti alusel (üle anti objekti võtmed ja kogu dokumentatsioon, mis puudutab nimetatud objekti) (I, lk 21). 7) Üleandmise-vastuvõtmise akti p 3 kohaselt lepiti kokku, et pooleli oleva, parklat ääristava looduslikust kivist müüri kohustub müüja lõplikult valmis ehitama hiljemalt 01.mai 2008; akti p 4 kohaselt kohustub müüja puhastama elamu kuurialusest sodi ning prügi. 8) Hagejad teatasid kostjale 15.12.2007 küttekolletes tõmbe puudumisega tekkinud probleemidest. 9) Hagejad said ööbida vaidlusalusel kinnistul asuvas elamus 15.12.2007-20.12.2007 kuni küttekollete kasutamise keelamiseni. 10) Litsentseeritud korstnapühkija A L ́ koostatud aktidest 20.12.2007 ja 31.12.2007 nähtuvalt on küttekollete kasutamine elamus nende tuleohtlikkuse tõttu keelatud (I, lk 22, 23). 11) 27.12.2007 saatsid hagejad kostjale avalduse täiendava tähtaja andmiseks puuduste kõrvaldamiseks kuni 09.01.2008, teatades, et lisaks küttekollete osas tuleohutuse nõuetega ilmnenud puudustele on ilmnenud ehituslikult ka muud puudused (keskkonnanõuetele vastava kanalisatsiooni puudumine, elektrijuhtmete mittenõuetekohane paigaldamine, elamus tuulekindluse puudumine ning põrandalauad olid lahti; üle ei olnud antud kaevu passi ( (I, lk 24-30). 12) 08.01.2008 esitatud vastuses ei nõustu kostja hagejate pretensioonidega, kinnitades, et tema poeg M K on tema kui müüja esindajana andnud 14.12.2007 lepingueseme nõuetekohaselt üle sellises seisus, millest hagejad olid eelneva ülevaatamise käigus teadlikud. 13) OÜ Akat Ehitus juhataja poolt vaadati hagejate tellimusel vaidlusalusel kinnistul olev elamu üle 28.01.2008 ning esitati hinnapakkumine „Eramu rekonstrueerimistööde kohta“ summas 331 993 krooni (I, lk 36-37), milles on välja toodud firma esindaja poolt elamu ülevaatamisel avastatud puudused. 14) Hagejad esitasid 04.02.2008 kostjale nõude kahjude hüvitamiseks summas 355 751 krooni (lisaks OÜ AKAT hinnapakkumisele sisaldas nõutud summa korstnapühkijale tasutud 600 krooni, õigusabikulu, korteri üürilepingu ülesütlemisest saamata jäänud tulu) (I, lk 64-68). 15) Kostja oma vastuses 13.02.2007 hagejate esitatud kahjuhüvitise nõudega ei nõustunud (I, lk 69-70). 16) Müügieseme üleandmise-vastuvõtmise aktis 14.12.2007 ettenähtud töö – parklat ümbritseva looduslikust kivist müüri ehitamine – on käesoleva ajani teostamata. Hagejate nõudes märgitud kiviaia ehitamise maksumust (Tolira Ehituse OÜ 2809.2009 hinnapakkumine summas 28 055 krooni) kostja ei vaidlusta ( (II; lk 220). Pooled vaidlevad nende vahel sõlmitud müügilepingu esemeks olnud asja lepingutingimustele vastavuse ja kostja vastutuse üle.

laeosa mittetihedusest tingitud suitsu sisseajamine, kaminal kolde lubamatus läheduses olevad puitdetailid ja suitsutoru ühenduskoha õhutiheduse puudumine, samuti on pliidi elemendid vanad ja deformeerunud – vajalik on remont; ahju kivist müüritises on praod, sleppe, mis juhib suitsu ja eralduvaid gaase kõigist elamu küttekolletest ainsasse korstnasse, on ära vajunud ja selle asendit on lubamatult fikseeritud metalllindiga, sleppes esinevad praod (esinevate puuduste tõttu on vajalik olemaolev sleppe lammutada ja uus ehitada). Ekspert on toonud esile ka olulised puudused kanalisatsiooni keskkonnanõuetele mittevastavuses, kaevumaja ehituslikes puudustes, elektrikaablite nõuetevastases ja ohtlikus paigaldamises (isoleerimata, lahtiselt heinte sees jne), katusekatte ja peaukse varikatuse puudulikus paigalduses (harjalaudade ebaõige paigaldamine või puudumine, millest on tingitud sademete läbijooks); ehitatud sauna ja pesuruumi lagede, seinte ja põrandate niiskus-kindluse ja soojapidavuse puudumine (esinevad mädanemistunnused), saunas, duširuumis ja WC-s ventilatsiooni puudumine, uute- keraamiliste plaatidega kaetud põrandate ehitamisel kasutatud segu halb kvaliteet, hüdro- ja soojusisolatsiooni puudumine jne (II; lk 137-147). Ehitustehnilise ekspertiisi aktist nr C-4909 nähtub, et eksperdi poolt objekti ülevaatamise juures viibisid nii hagejad kui kostjat esindanud M K, kes on ka eksperdile andnud selgitusi läbiviidud ehitustööde ja ilmnenud ehituslike puuduste kohta, seejuures on ekspertiisi käigus avatud hoone kaetud konstruktsioone, et saada selgust tegelikult väljaehitatud konstruktsioonide kohta. Ekspertiisiaktile on lisatud hulgaliselt fotomaterjali objekti ülevaatamisel ilmnenud puudustest, samuti on ekspert osundanud ehitustegevust reguleerivatele õigusaktidele. Ekspertiisi käigus tuvastatud puudused nähtuvad osaliselt juba hagejate poolt hagiavaldusele lisatud fotodelt (tulekollete seisukord (I, lk 38-42,51), elektrijuhtmete paiknemine heintes (I, lk 43-44) kaevumaja soojustus (I, lk 48), katuse väändunud harjalauad (I, lk 45-47), samuti katuse läbijooksu tõendavad fotod (I, lk 183-185); enamus ekspertiisiga tuvastatud puudustest ilmnes ka juba OÜ Akat spetsialisti A K `poolt objekti ülevaatamise kohta koostatud aktis ja esitatud hinnapakkumises (I, lk 36-37). Ekspertiisi läbiviimisel ja saadud informatsiooni analüüsimisel on ekspert jõudnud järeldusele, et käesoleval juhtumil on ulatuslike renoveerimistööde läbiviimisel tegemist Ehitusseaduses sätestatust tulenevalt ehitamisega (ekspertiisi akt p 4.3, II; lk 147).. Ehitusseaduse (edaspidi: ES) (kuni 01.01.2008 redaktsioonis) § 1 lg 6 kohaselt on ehitamine: 1) ehitise püstitamine; 2) ehitise laiendamine; 3) ehitise rekonstrueerimine; 4) ehitise tehnosüsteemide muutmine; 5) ehitise lammutamine. Enne ehitusseaduse jõustumist ehitatud ehitis ei pea ES § 72 lg 1 kohaselt vastama käesoleva seaduse §-s 3 sätestatud nõuetele, välja arvatud ehitise ohutusele sätestatud nõuete osas. ES § 3 lg 1 vastavalt peab ehitis olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale. Sama paragrahvi lg 4 kohaselt ei või ehitis ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda. Samuti tuleb vältida/ .../ehitisega seonduva heitvee, suitsu ja tahkete või vedelate jäätmete puudulikku ärajuhtimist. Ehitise osades ega pindadel ei või koguneda niiskust inimese elu, tervist või vara ohustaval määral. ES § 12 sätestab ehitamisele esitatavad nõuded, milleks on muu hulgas ehitamine vastavalt ehitusprojektile (lg 1) ja ehitusloa olemasolu (lg 2). Samad nõuded kehtivad ka üksikelamu ehitamisel enda tarbeks (ES § 12 lg 4). ES § 31 kohaselt dokumenteerib tehtavad tööd ehitamist teostav isik ning ehitamise tehnilisteks dokumentideks on ehitusprojekt ja selle muudatused, ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid, ka muud ehitamist iseloomustavad dokumendid, nagu näiteks teostusjoonised ja ehitustoodete vastavussertifikaadid.

9.Kostja väited, et vana maja enda tarbeks renoveerimisel puudus tal vajadus ehitustegevuseks vajalike dokumentide vormistamiseks ja standardite osas esitatavate nõuete järgimiseks, ei ole seadusega kooskõlas. Ehitusseaduse § 7 lg 1 p 1 alusel on kehtestatud Vabariigi Valitsuse määrusega nr 38 „Eluruumidele esitatavad nõuded“, mille p 12 kohaselt võib eluruume hoonetes, kus eluruumidena kasutatavad ruumid ei vasta käesolevate nõuete punktidele 3-10, edasi kasutada eluruumidena, kuid hoone kapitaalremondi või renoveerimise korral tulevad eluruumidena kasutatavad ruumid ümber ehitada vastavalt käesolevatele nõuetele”. Nii on eluruumidele esitatavate nõuete osas sätestatud, et eluruumis peab olema loomulik või mehaaniline ventilatsioon, mis tagab inimese elutegevuseks vajaliku õhuhulga ja selle ringluse; õhu temperatuur eluruumis peab olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ning aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele; õhu niiskus eluruumis peab olema piires, mis ei kahjusta inimeste tervist, väldib veeauru kondenseerumist ning ei tekita niiskuskahjustusi. ES § 72 lg 1 sätestatud ohutusnõuete järgimise kohustusest tulenevalt on põhjendamatud ka kostja väited vana maja küttekollete osas kehtivatest teistsugustest nõuetest. Tulekollete ohutusnõuetele mittevastavus ilmnes juba vastava ala spetsialisti – litsentseeritud korstnapühkija A L`a poolt elamu ülevaatamisel. Nimetatud asjaolu on tõendatud tema poolt 20.12.2007 (I, lk 22) ja 31.12.2007 väljastatud kirjalike aktidega (ehitise) hoone tuleohutuse seisukorra kohta (I, lk 23). Asjaolu, et osa puudustest – laelaudade asetsemine vastu korstnat ja kamina kolde alla ja peale pandud puitdetailid - olid nähtavad ka tavavaatlusel, ei välista veel kostja vastutust. Hagejad on kinnitanud vastavate eriteadmiste puudumist. Samas on kostja omaks võtnud, et kamin on täielikult tema (kostja poja M K`i) poolt ehitatud, nagu ka muud majas teostatud ulatuslikud ehitustööd on M K`i juhtimisel teostatud. Siseministri määrusega nr 55 08.09.2000 on kehtestatud “Tuleohutuse üldnõuded” (edaspidi – määrus) , mille § 3 kohaselt lasub vastutus tuleohutusnõuete täitmise eest objektil selle omanikul või valdajal; sama määruse § 38 kohaselt on keelatud ehitises muuta ehitise või ruumi kasutusotstarvet, seda rekonstrueerida, ümber planeerida, kapitaalselt remontida või tehniliselt ümber seadistada ilma kehtestatud korras heakskiidetud ehitusprojektita. Määruse § 63 kohaselt põlevmaterjalist põrandakattega ruumis kaitstakse küttekolde ees olev põrand süttimise eest tihedalt põranda ja küttekoldega liituva metall-lehega või asendatakse põlevmaterjalist põrandakate mittepõlevaga. Määruse § 66 p 3 tulenevalt ei tohi kütta pragunenud seina, mittekorras koldeukse või muu tulekahju põhjustada võiva defektiga kütteseadet. Ekspertiisi tegemise käigus avastatud puudused ja nende üksikasjalik kirjeldus on täpsemalt ära toodud hagejate terviklikus hagiavalduses.

17.VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Asjas on kostja enda kinnitusel tõendatud, et hagejad teavitasid kostjat küttekolletega seotud puudustest koheselt nende ilmnemisel. Kostja poolt hageja pretensioonidega mittenõustumisel on hageja täitnud VÕS § 220 sätestatud nõuded ja võtnud tarvitusele abinõud selleks, et tuvastatakse asja lepingutingimustele mittevastavus pädeva isiku poolt.. VÕS § 222 lg 1 kohaselt on hagejad nõudnud kostjalt kui müüjalt asja parandamist. Samuti on hagejad alles ehitustehnilise ekspertiisi käigus ilmnenud varjatud puudustest (avatäite puudulikkus, pesuruumi ja sauna seinte ning lagede ja põrandatega seotud ehituslikud puudused, samuti ventilatsiooni puudumine) teadasaamisel sellest teavitanud kostjat nõude osas täpsustava avalduse esitamisega 30.09.2009 (II, lk215-218). Samuti peab kohus vajalikuks märkida, et vastavalt VÕS § 221 lg 1 võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui1) asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu , või 2) müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. VÕS § 222 lg 5 tulenevalt kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Kohus leiab, et kostja on õigustamatult keeldunud hagejate esitatud pretensioonidega seoses ilmnenud puudustega kahjude korvamisest ega ole teinud midagi olukorra parandamiseks, mistõttu hagejad olid õigustatud olukorra lahendamiseks tellima vajalike tööde teostamise hindamiseks eksperthinnanguid.

19.Kohus leiab, et põhjendatud on ka hagejate nõutud kahjuhüvitisnõudelt esitatud viivisnõue. Kuna kostja vabatahtlikult kahju ei ole kõrvaldanud, siis on hagejad õigustatud nõudma ka kahjude hüvitamist, ning kahju hüvitamise kohustuse täitmata jätmise eest kahjuhüvitiselt seadusjärgset viivist vastavalt VÕS § 113 lg 2 sätestatud määras ning alates hetkest, mil kahju hüvitama kohustatud isik sai kahju tekkimisest teada või pidi sellest teada saama (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-46-09).. Hagejate viivisnõude suuruseks seisuga 11.11.2009 on märgitud 48 684 krooni. Vastavalt TsMS § 367 sätestatule on põhjendatud ka hagejate taotlus kahjuhüvitise nõudelt viivise väljamõistmiseks VÕS § 113 lg 2 alusel seadusjärgses viivismääras kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude täitmiseni. VÕS § 113 lg 1 teise lause kohaselt loetakse viivise määraks käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. VÕS § 94 lg 1 tulenevalt, kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. 30.09.2009 esitatud nõude täpsustamise avaldusele lisatud viivisearvestust seisuga 07.10.2009 ja selle arvestamise aluseid kostja ei vaidlustanud. 07.10.2009 oli arvestatud viivist puuduste kõrvaldamiseks esitatud kahjuhüvitise nõudelt (summalt 281 347 krooni) summas 42 764.70 krooni ning kiviaia ehitusega seotud täitmisnõudelt (summa 28 055 krooni) vastavalt 3 545.70 krooni. 2009.a. seadusjärgne viivise määr vastavalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatule moodustab 8 % (7% + Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele (EKP) kohaldatav intressimäär, mis vastavalt Eesti Panga teatele oli enne 1. juulit 2009 1,00%). Alates 08.10.2009 kuni 18.12.2009 arvestab kohus täiendavalt viivist kokku 72 päeva eest, s.o. vastavalt puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumuselt ((281 347 x 0,08) : 365 = 61,67 krooni päevas ning 72 päeva eest kokku 4440.24 krooni; kiviaia ehituskuludelt ((28 055 x 0,08) : 365 = 6,15 krooni päevas x 72 = 442.80 krooni, s.o. kokku 72 päeva eest lisandub viivist 4883.04 krooni. Kohtuotsuse tegemise päevaga moodustab viivis vastavalt lepinguobjektil puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumuse osas esitatud kahjunõudelt (summa 281 347 krooni) seadusjärgses määras (7% aastas +EKP intress) seega alates 05.02.2008 kuni 18.12.2009 kokku summas 47 204.94 krooni, ning kiviaia ehitamise kohustuse täitmisnõudelt

20.Kohtu hinnangul on põhjendatud ka hagejate nõue seoses kostja poolt oma lepinguliste kohustuste rikkumisega hagejatel saamata jäänud tulu hüvitamiseks Vastavalt Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-94-08 väljendatud seisukohale, kui hageja nõuab saamata jäänud tulu hüvitamist kostjalt, siis peab ta sellise kahju põhjustamise tõendamisel arvestama VÕS § 128 lg 4 esimeses lauses sätestatuga, mille järgi on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige enda tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kohus leiab, et käesolevas asjas on hagejad tõendanud nii kavatsust kui ka võimalust tulu saada. Hagejate poolt kohtule esitatud 14.12.2007 H V`ga sõlmitud üürilepingust nähtub, et hagejad on neile kuuluva korteri Haljalas Tallinna 6-3 H V`le üürile andnud igakuise üüriga 2 500 krooni. Hagejad jäid ilma võimalusest nimetatud lepingu alusel üüritulu saada seoses kostja poolt müüdud elamusse elama asumise võimatusega. Kostjad olid sunnitud üürilepingu üles ütlema ning ise juba väljaüüritud korterisse tagasi kolima. Asjaolu, et hagejad käesoleva ajani elavad nimetatud korteris, ei ole kostja vaidlustanud. VÕS § 127 lg 3 tulenevalt peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kostja väide saamata jäänud tulu hüvitamise kohustuse puudumisest seoses hagejate väidetud tulu ettenähtavuse puudumisega, ei ole põhjendatud. Hagejate kinnitusel olid nad kostjale rääkinud, et kavatsevad oma senise korteri välja üürida. Üürilepingu järgi olid neil ka võtmed üürnikule juba üle antud ja leping oli jõustunud. Kohus leiab, et kostja on antud juhul lepingutingimustele mittevastava asja üleandmisega (eelkõige tuleohutuse nõuete mittejärgimisega ja keskkonnanõuete eiramisest mitteteatamisega) hagejatele põhjustanud kahju raske hooletuse tõttu. Kostja pidi olema teostatavate ehitustöödega ja nende kvaliteediga kursis, kuna töid teostas tema enda poeg, kes kostja enda kinnitusel oli ka tema esindajaks. Veel kohtumenetluse käigus kirjalike vastuväidete esitamisel on kostja kinnitanud tööde (kanalisatsiooni mahutite) nõuetekohast teostamist; sama kinnitas kohtus tunnistajana ka kostja poeg M K tunnistajana ütlusi andes: /“Jälgisime

Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Lahendi andmed

Viidatud sätted

Lahendi tekst

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

RESOLUTSIOON:

Sarnased lahendid

VIII.

VIII.

RESOLUTSIOON