Tagaseljaotsus Kohus
Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Epp Haabsaar
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
Tsiviilasi
OB hagi VB ́i (pankrotis) ja AS I vastu 30.11.1997.a rendilepingu tühisuse tuvastamiseks. Hagihind 25 000 krooni.
Menetlusosalised ja nende
Hageja: OB (isikukood xxx, elukoht xxx)
esindajad
Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaadi vanemabi Triinu Hiiob (Advokaadibüroo Lepik & Luhaäär LAWIN, Niguliste 4, 10130 Tallinn)
2-03-429 (endine nr 2/27-6893/03)
Kostja I: VB (pankrotis, isikukood xxx elukoht xxx) – pankrotihaldur PAllikvere Kostja I esindaja: A Pihlak (Advokaadibüroo Legalia, Narva mnt 13, 10151 Tallinn) Kostja II: AS I(registrikood xxx, asukoht xxx) – juhatuse liige GB Kolmas isik hageja poolel: OÜ T (registrikood xxx, asukoht xxx) Asja läbivaatamine
16. november 2009.a, avalikul kohtuistungil
Resolutsioon
esitada
kohtuotsuse
peale
apellatsioonkaebus
Tallinna
Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Hagiavalduse ning selle täienduste kohaselt sõlmisid kostja VB kui rendileandja ja OÜ S kui rentnik 30.11.1997. a rendilepingu. Lepingu järgi rentis kostja VB hoone asukohaga xxx Tallinn OÜ S 99 aastaks. Esimesed 49 kuud oli rentnik rendist vabastatud. Alates 31.12.2001.a oli rendi suurus 10 000.00 krooni kuus. 01.09.1999.a loovutas OÜ S oma lepingujärgsed õigused ja kohustused OÜ P . 30.06.2003.a loovutas OÜ P lepingujärgsed õigused ja kohustused AS I . Hageja andmetel oli vaidlusalune hoone (renditud vara) hageja OB ja tema endise abikaasa VBi ühisvara. 16.05.2003.a määrusega kinnitas Tallinna Linnakohus ühisvara jagamise kokkuleppe ja hoone läks üle hageja omandisse. Hageja andmetel puudus hoone rendileandmiseks hageja nõusolek ning rendileping sõlmiti tagantjärele, et ühisvarasse kuuluva hoone hinda alandada. Rendileping on hageja arvates heade kommetega vastuolus, kuna rentnik oli 49 kuuks rendist vabastatud, lepingu õigused ja kohustused on rendileandja kahjuks mõõdutundetult disproportsioonis. Rendileandja kanda jäi elektri, soojuse, vee, kanalisatsiooni, telefoni jms eest tasumise kohustus, samuti kapitaalremondi tegemise kohustus, kusjuures rentniku kohustuseks jäi vaid sanitaarremondi kohustus ja sedagi rendileandja kulul. Rentnik võis ilma rendileandja nõusolekuta hoonet allrendile anda, teha ümberehitusi ja parendusi või lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle anda kolmandatele isikutele. Leping sisaldab rendileandja jaoks rea ülikõrgeid sanktsioone, kusjuures rentniku suhtes, juhul kui ta jätab rendi tasumata, sanktsioon puudub. Leping on sõlmitud 99 aastaks rendiga 10 000.00 krooni kuus, kusjuures rendileandjal puudub võimalus renti tõsta. 01.09.1999.a loovutas rentnik rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused OÜ P , kuigi viimane kanti registrisse alles 11.01.2000. a. Lähtuvalt eeltoodust palus hageja, tuvastada, et 30.11.1997. a VB ja OÜ S vahel sõlmitud ning hiljem OÜ P ning AS-ile I loovutatud rendileping on tühine. Tallinna Linnakohtu 07.10.2004. a otsusega kuulutati välja VB ́i pankrot ja pankrotihalduriks määrati PAllikvere. 13.10.2004.a esitas pankrotihaldur hageja vastu hagi ühisvara jagamise kokkuleppe vaidlustamiseks (tsiviilasi nr 2/25-8688/04). Muuhulgas nõudis pankrotihaldur xxx asuva hoone tagastamist kostja VB omandisse s o pankrotivarasse. Käesoleva kohtuasja menetlus oli seoses tsiviilasja nr 2/25-8688/04 menetlusega peatatud. Menetlus on uuendatud.
Täiendavas hagiavalduses selgitas hageja, et xxx kinnistu, mida vaidlusalune leping koormab, kuulub käesoleval ajal hageja ja T OÜ kaasomandisse. OÜ T on kaasatud hageja taotlusel iseseisva nõudeta kolmandaks isikuks hageja poolel. Kostja VB (pankrotis) esindaja ning kostja AS-ile I esindajad kohtuistungile ei ilmunud. Kostjaid on hoiatatud, et istungile mitteilmumise korral võib kohus tagaseljaotsusega hagi rahuldada. Tagaseljaotsuse tegemise korral hageja menetluskulusid ei nõua ja on nõus jätma oma menetluskulud enda kanda. OÜ T esitas taotluse VB lt ja AS I menetluskulude väljamõistmiseks summas 9 507.00 krooni.
TsMS § 410 kohaselt teeb kohus kohale ilmunud hageja taotlusel tagaseljaotsuse, kui kostja ei ilmu asja arutamiseks määratud kohtuistungile. TsMS § 413 lg 1 järgi, kui hageja taotleb kohtuistungile ilmumata jäänud kostja vastu tagaseljaotsuse tegemist, teeb kohus hageja kasuks tagaseljaotsuse tingimusel, et hagi on hagiavalduses märgitud ulatuses ja asjaoludega õiguslikult põhjendatud. Tagaseljaotsuse tegemine on kohtu hinnangul põhjendatud ning toimib menetlusosaliste huvides. AS I peamiseks menetlushuviks on seni olnud rendilepinguga seotud kulutuste hüvitamise problemaatika. Tagaseljaotsuse jõustumisel on rendilepingu tühisus tuvastatud ning nimetatud kostjal (või tema õigusjärglasel) on võimalik väidetavate kulutuste väljanõudmiseks hagi esitada ning selliselt oma menetlushuvi realiseerida. Samuti on tagaseljaotsus menetluskulude aspektist soodsam, kuna hageja oma menetluskulusid kostjatelt ei nõudnud. Menetluse taastamise korral tuleb kostjal arvestada, et rendilepinguks vajaliku nõusoleku tõendamiskoormus lasub johtuvalt tsiviilkolleegiumi seisukohtadest (tsiviilasi nr 3-2-1-123-07) kostjal. Järgnevalt analüüsib kohus nõude õiguslikku põhjendatust. Rendilepingu sõlmimise ajal oli vaidlusalune hoone hageja ja kostja VB ühisomandis. Vastavalt perekonnaseaduse § 14 lg 1 on ühisvaraks abielu kestel abikaasade omandatud vara. Sama seaduse § 17 lg 2 kohaselt abikaasad valdavad, kasutavad ja käsutavad ühisvara kokkuleppel. Vara käsutamine hõlmab selle suhtes kasutuslepingute sõlmimist. Rendilepingu sõlmimise ajal 30.11.1997.a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 66 lg 2 kohaselt on seadusega vastuolus olev tehing tühine, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Ühisvarasse kuuluva asja käsutamine ilma abikaasa nõusolekuta on seaduse oluline rikkumine, mistõttu rendileping on tühine. AÕS § 70 lg 6 järgi kohaldatakse ühisomandile kaasomandi kohta käivaid sätteid, kui ühisomandit sätestavas seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib kaasomandis olevat asja tervikuna koormata ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel (enne 01.07.2002. a, s.o rendilepingu sõlmimise ajal kehtinud redaktsioon). Kohus asub seisukohale, et tehingu tühisuse õiguslikuks põhjendamiseks piisab asjaolust, et rendilepingu sõlmimiseks puudus hageja nõusolek. Tulenevalt hagi aluse alternatiivsusest annab kohus ülejäänud asjaolude osas üksnes oma põhimõttelise seisukoha. Kohus nõustub hagejaga, et lepingu üleandmine OÜ P on samuti tühine põhjusel, et OÜ P ei olnud väidetava lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste omandamise ajal registrisse kantud (seega õigusvõimeline) ega isegi asutatud. Kuna OÜ P ei saanud hoone xxx suhtes sõlmitud rendilepingu pooleks, ei ole kehtivad ka temapoolne ning sellele järgnevad lepingu loovutused. Õigusaktid ei näe ette lepingu pooleks saamist heausksuse teel. Heauskne omandamine on asjaõiguslik instituut, mis on kohaldatav ainult asjade puhul ning rendileping ei saa üle minna heauskse omandamise korras. Õiguste ja kohustuste tekkimine heausksuse alusel on TsÜS § 109 (enne 01.07.2002. a kehtiv redaktsioon) KOHASELT võimalik üksnes juhul, kui selline tagajärg on seadusega otseselt ette nähtud. Antud juhul sellist tagajärge sätestatud ei ole.
Lisaks eeltoodule on rendileping heade kommetega vastuolus põhjusel, et poolte õigused ja kohustused lepingus ei ole tasakaalus (nt rendileandja, s.t antud hetkel hageja kohustused ei ole proportsioonis makstava rendiga). Selline õiguste ja kohustuste ebaproportsionaalsus esines juba lepingu sõlmimisel, mistõttu tühisuse alus eksisteeris lepingu sõlmimise ajal. Rendilepingu sõlmimise ilmne eesmärk on hoone väärtuse vähendamine. Tühine tehing on kehtetu algusest peale ning tühisus ei saa hiljem seoses seadusandluse muutuse vms asjaoludega ära langeda ega tühine tehing muutuda kehtivaks. Vastavalt lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 69 lg 1 on näilik tehing selline tehing, mille pooled on teinud kavatsuseta luua õiguslikke tagajärgi. Sama paragrahvi 2. lõike alusel on näilik tehing tühine. Riigikohus on korduvalt enda lahendites (nt tsiviilasjas nr 3-2-1-80-02 ja 3-2-1-108-02) leidnud, et TsÜS § 66 lg 1 kohaldamine heade kommetega vastuolu osas tuleb kõne alla neil juhtudel, mis ei ole olemuslikult kaetud TsÜS §-dega 69, 70, 72-74, kuid millega on moraalinorme jämedalt eiratud muul põhjusel. Vastavates lahendites on Riigikohus käsitlenud just lepinguid, milles õigused ja kohustused ei ole kooskõlas, ning leidnud, et sellistel juhtumitel võivad lepingud olla käsitletavad raskete asjaolude kokkusattumise tulemusel sõlmitutena. Riigikohus on lisaks viidanud, et heade kommetega on vastuolus ka tehingu näilikkus (§ 69), teeseldus (§ 70), pettus (§ 72) ning sund (§ 73), kuid viimastel juhtudel tuleb tugineda erisätetele. Samuti on Riigikohus lahendis 3-2-1-111-08 leidnud, et tehing on vastuolus head kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õigustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda ka tehingu tegemise eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. Tsiviilasjas nr 3-2-1-8005 on leitud, et heade kommetega vastuolus on muuhulgas see, kui tehingu tegemise eesmärgiks on võlausaldajate huvide kahjustamine. Menetluskulude väljamõistmisel lähtub kohus TsMS § 60 lg 1 kuni 01.01.2006. a kehtinud redaktsioonist. Tagaseljaotsuse tegemise puhul hageja menetluskulusid ei nõua ja on nõus jätma oma menetluskulud, s.o 25 000,00 krooni enda kanda. OÜ T esitas taotluse VB lt ja AS I menetluskulude väljamõistmiseks summas 9 507.00 krooni. Lähtuvalt nõude olemusest mõistab kohus VB lt ja AS I välja 9507.00 krooni menetluskulusid solidaarselt. Hageja menetluskulud tuleb jätta hageja enda kanda. Epp Haabsaar Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.