Kümnesse! OÜ hagi RIA Stanteks OÜ vastu kahju summas 10 992,90 eurot hüvitamiseks ning viivise saamiseks
Tsiviilasja hind
Hagi hind 16 116,73 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: Kümnesse! asukoht XXX)
OÜ
(registrikood:
16462912;
Hageja lepinguline esindaja advokaat Katrin Paulus (epost: XXX) Kostja: RIA Stanteks OÜ (registrikood: 11242522; asukoht XXX, e-post: XXX) Kostja lepinguline esindaja: Rainer Osanik, e-post XXX Asja läbivaatamine
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Kümnesse! OÜ hagi RIA Stanteks OÜ vastu kahju summas 10 992,90 eurot hüvitamiseks, saamata jäänud tulu samiseks ning viivise saamiseks rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
Välja mõista hagejalt Kümnesse! OÜ kostja RIA Stanteks OÜ kasuks menetluskulu summas 1 668 eurot.
4.Välja mõista hagejalt Kümnesse! OÜ kostja RIA Stanteks OÜ kasuks viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni (TsMS § 177 lg 4). Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus
2-22-13736 menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Kümnesse! OÜ esitas 15.09.2022 Harju Maakohtule hagi RIA Stanteks OÜ vastu kahju hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 01.06.2022 viieks aastaks äriruumi üürilepingu nr xxxx, mille üüriesemeks oli äripind aadressil XXX, üldpindalaga ligikaudu 306m2. Hageja soovis kasutada üüritud äriruumi lasketiiruna ning hagejale oli oluline üüripinna juurdepääsetavus. Hageja valmistas pärast üürilepingu sõlmimist üüritud äripinna ette õhupüssi lasketiiruks. Lasketiiru valmimiseks tegi hageja juunikuus investeeringuid summas 4 418,90 eurot. Lepingu kohaselt tasus hageja jooksva ehk 2022 juunikuu üüri summas 960 eurot, tagatisraha summas 960 eurot. Hageja tasus maaklerile vahendustasu summas 960 eurot (ühe kuu üür käibemaksuga).
2.Hageja on seisukohal, et kostja rikkus oluliselt üürilepingut, kuivõrd hageja ei saanud alates 20.06.2022 ehk umbkaudu 3 nädalat pärast üürilepingu sõlmimist ning seega ruumi valduse saamist ruumi sihtotstarbeliselt kasutada, kuivõrd ruumid ei vastanud sellistele tingimustele, et seal saaks pidada lasketiiru. Lasketiiru pidamine eeldab, et ruumide tingimused vastavad sellele, et seal saaks hoiustada relvi ning inimesed saaksid seal mugavalt ja terviseriskideta viibida. Ruumid olid liigniisked ja külmad niiskus 71% ja temperatuur südasuvel 17,3C. Ebasobivad ning häirivad ruumi tingimused tõid kaasa klientide lahkumise ning hageja majandustegevuse halvenemise ja hääbumise.
3.Pärast lepingu sõlmimist püstitati maja juurde ka ehistustellingud, mille tõttu oli üüripinnale sissepääs jäänud ehitustsooni selliselt, et hageja klientidele ning hageja juhatuse liikmele ei olnud tagatud turvaline sissepääs ruumidesse. Viimane oli vastuolus üürikuulutuses lubatuga, et äripind on nähtav ja lihtsasti juurdepääsetav. Üürilepingu sõlmimisel ning ruumi valduse üleandmisel ehitustellinguid ei olnud ja kostja nende püstitamisest hagejat ei teavitanud.
4.28.06.2022 alustas kostja üüriruumis puuduste kõrvaldamist, asudes ruume kütma. See aga ei mõjutanud midagi ja ei viinud ruumi kasutuskõlbliku seisu. Hageja on kostjale korduvalt teatanud äriruumi puudustest, kuid kostja ei ole teinud mitte midagi selleks (v.a katsed ruumi soojendada), et ruumi puudusi kõrvaldada.
5.Hageja esitas 29.06.2022 kostjale pretensiooni, mille aluseks oli võimatus üüritud ruume sihtotstarbeliselt kasutada ning kostja üürinõue tulevase juulikuu eest. Nimelt esitas kostja 28.06.2022 hagejale üüriarve ja ähvardas viivisega kohe kuu esimesest kuupäevast, kuigi lepingujärgne maksetähtaeg oli 10. kuupäev. Hageja leidis, et üürinõue on alusetu, kuna äriruumi puuduse tõttu ei saa hageja oma majandustegevust arendada. Hageja viitas ka äriruumi puudustele. Kostja tagastas hagejale tasutud üüri, kuid ei kõrvaldanud ega püüdnud kõrvaldada ruumi puudusi isegi pärast hagejalt kirjaliku pretensiooni saamist.
6.25.07.2022 pöördus hageja lepinguline esindaja kostja poole kohtuväliselt e-posti teel. Hageja esitas kostjale avalduse lepingu erakorraliseks lõpetamiseks ning kompromissiettepaneku vaidluse lahendamiseks. Nimelt esitas hageja nõuded tagatisraha
2-22-13736 ja vahendustasu (maakleritasu) tagastamiseks, üüripinnale tehtud kulutuste, saamata jäänud tulu ning õigusabikulude hüvitamiseks. Kostja hageja kompromissiettepanekutega ei nõustunud.
7.Hageja leiab, et kostja peab tagastama talle tasutud tagatisraha, samuti tuleb kostjal hüvitada hageja tehtud investeeringud ja maakleri vahendustasu, hageja kohtueelsed õigusabikulud ning saamata jäänud tulu. Hageja palub kostjalt välja mõista hageja kasuks varalise kahju hüvitise summas 10 922,90 (4 418,90+2 712+960+960+1 872) eurot, lisaks mõista välja kostjalt hageja kasuks saamata jäänud tulu kohtu õiglasel äranägemisel. Samuti palub hageja mõista välja kostjalt hageja kasuks viivis seadusjärgses määras kindla summana kohtu välja mõistetud kahju hüvitamise summalt alates hagi kohtule esitamise päevast kuni kohtuotsuse tegemise hetkeni ning sealt edasi seadusjärgses määras tähtaegselt kohtu välja mõistetud tasumata kahju hüvitamise nõudelt kuni selle täieliku rahuldamiseni, kuid mitte rohkem kui kahju hüvitamise nõude summa.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
8.Kostja ei tunnista tema vastu esitatud hagi, vaidleb sellele täies ulatuses vastu ning palub jätta see rahuldamata. Kostja nõustub, et pooled sõlmisid 01.06.2022 viieks aastaks äriruumi üürilepingu nr xxxx, mille üüriesemeks oli äripind aadressil XXX, üldpindalaga ligikaudu 306m2. Kuid kostja juhib tähelepanu, et hageja oli teadlik, et hoones, milles paikneb äriruum, teostatakse katuse remonti ning paigaldatakse tellingud. Hageja nägi tellingute paigaldamist juba siis kui ta käis äriruumidega eelnevalt tutvumas aga ka siis, kui ta tuli äriruume vastu võtma.
9.Hoones toimunud tulekahju kustutusveest sai kahjustada hoone ülemine korrus, seetõttu ka tulekahju ega selle likvideerimine ei mõjutanud mitte kuidagi moodi äriruumi. Hagejal oli kogu aeg pidev juurdepääs äriruumile ning mitte kunagi polnud tellingud paigaldatud selliselt, et äriruumile oleks ligipääs piiratud või see oleks takistatud.
10.Hageja ei teavitanud ka kostjat selles, millistele tingimustele peavad vastama äriruumid. Kostja ei tea ega peagi teadma, millised eritingimused kehtivad nt lasketiirule. Selline elementaarne teadmine ja veendumus, kas ruumid vastavad nimetatud nõutele, on ennekõike üürnikul endal. Ei relvaseadus ega ka lasketiiru ja laskepaiga ning laskevõistluse ja treeninglaskmise ohutusnõuded ei sätesta mingeid nõudeid lasketiiru temperatuurile või õhuniiskusele, selle paiknemisele maapinnal (või allpool maapinda), sellele ligipääsu vms.
11.Hageja poolt üüritud äriruumid asuvad hoone keldrikorrusel st. suuremas ulatuses madalamal maapinnast ning on elementaarselt eeldatav, et juhul kui ruumides ei kasutata kütet, on keldripindade temperatuur madalam (sh. ka südasuvel) ja niiskus suurem, kui nendes ruumides mis asuvad maapinna või näiteks katusel. Seetõttu vastab kütmata äriruumi keskmine temperatuur ja õhuniiskus keskmisele välistemperatuurile ja õhuniiskusele. Keskmine välistemperatuur oli 2022 juunis 16,8 kraadi. Keskmine õhuniiskus on Tallinnas aga juunis 74%. On tavapärane, et siseõhk on suvel niiske (5070%) ning talvel langeb see köetavates ruumides väga madalale, jäädes tihti alla 20%.
12.Äriruumid olid varustatud gaasi tarbiva kütteseadmetega, kuid hageja tegelikkuses seda sihipäraselt kasutama ei hakanud. Hageja väide, et ta polnud teadlik sellisest seadmest, ei vasta tõele, kuna kostja ruumide üleandmisel instrueeris hagejat kuidas seadet kasutada ning juba ka üürikuulutuses, oli kirjas, et ruumides on gaasiküte. Kostja oma vestlustest hagejaga korduvalt viitas, et hageja lülitaks sisse gaasikatla, mis tõstaks ruumides temperatuuri ning vähendaks ka seeläbi niiskust, kuid hageja seda ei teinud viidates, et
2-22-13736 gaas on kallis. Lõpuks, kui hageja kütte sisse lükkas, tõusis sisetemperatuur 20 kraadile ning õhuniiskus langes 60%-le.
13.Hageja ja tema klientide sissepääs äriruumidesse oli tagatud ega polnud takistatud. Samuti olid hoonet ümbritsevad tellingud varjestatud sirmiga ning alt kaetud, mis välistab juhuslike esemete alla kukkumise või oleks seadnud ohtu hagejat külastavaid kliente.
14.Kostja seisukohal, et hageja poolt lepingu ülesütlemine ei olnud põhjendatud ega õiguspärane ning seetõttu on ka kõik hageja poolt kostjale esitatud nõuded esitatud põhjendamatult ja alusetult. Hageja hagis toodud väited on paljasõnalised ning tõendamata ja nendest ei selgu millist lepingu punkti või millist kehtivat seadust või regulatsiooni ei ole kostja konkreetselt täinud, mis on kaasa toonud kostja poolse lepingu rikkumise. Hageja poolt lepingu ülesütlemise põhjus on otsitud ning hageja ei ole käitunud heauskselt. Hageja ei ole tõendanud, et ta on olnud ise piisavalt hoolas lepingu sõlmimisel ning näidanud ette piisavat hoolsust ja täitnud elementaarset hoolsuskohustust äriruumide kasutamisel. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ning kõik menetluskulud hageja kanda.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
15.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
16.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas: Pooled sõlmisid 07.08.2017 äriruumi üürilepingu, mille kohaselt üürileandja annab ja üürnik võtab kasutusse äripinna aadressil XXX üldpindalaga ligikaudu 306 m 2 (dtl 2229).
Hageja pöördus kostja poole 29.06.2022 kirjaliku pretensiooniga, milles avaldas, et hagejal on hetkel võimatu üüritud ruumide kasutamine temast mitte olenevatel põhjustel. Samuti heitis hageja kostjale ette ruumides olevat niiskust 61% ja rõskuse haisu. Samuti heitis hageja kostjale ette 28.06.2022 arve ning sellel kajastuva viivisenõudega seonduvat. Ühtegi tähtaega puuduste kõrvaldamiseks hageja kostjale ei määranud (dtl 84-85).
Hageja lepinguline esindaja esitas 25.07.2022 kostjale üürilepingu ülesütlemise avalduse, milles ütles üürilepingu üles alates30.07.2022. Hageja tugines lepingu ülesütlemisel sellele, et üürnikul on tekkinud lepingu objekti kasutamisel tõsised esineb probleemid, kuivõrd puudub ruumidesse ohutu sissepääs ning ruumides liigniiskus ning ruumide temperatuur ei vasta nõuetele, mille tulemusena ei ole lasketiirus võimalik kliente teenindada ega ka relvi hoiustada (dtl 86-92).
17.Hageja palub kostjalt välja mõista varalise kahju hüvitis 10 922,90 eurot ning saamata jäänud tulu kohtu äranägemisel ning mõista kostjalt välja viivis seadusest tulenevas määras (VÕS § 113) alates hagi esitamise päevast kuni põhinõude täitmiseni ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduses tõi hageja esile, et tema nõue 10 922,90 eurot koosneb äripinna lasketiiruks ettevalmistamise investeeringutest summas 7 130,90 eurot (4 418,90 + 2 712), kostjale tagatisrahana tasutud summast 960 eurot, maakleri
18.Riigikohus on selgitanud, et „hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (RKTKo nr 3-2-1-5-12, p 27): kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4; RKTKo 08.01.2013.a, nr 3-2-1-173-12). Samas lahendis osundas tsiviilkolleegium, et põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja. VÕS § 103 lg 1 teise lause järgi eeldatakse siiski, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.
19.Hageja leiab, et kostja rikkus üürilepingut, kuivõrd andis üle varjatud puudustega ruumid ning üüripinnale juurdepääs oli takistatud tellingute tõttu ning kostja ei paigaldanud vajalikku varikatust. Kostja vaidleb hagejale vastu.
20.Lepingu ülesütlemise õigust teostatakse ühe poole tahteavaldusega, st tegemist on lepingulist suhet lõpetava kujundusõigusega, seega piisab lepingu lõppemiseks tahte väljendamisest. Lepingu ülesütlemise avaldus muutub kehtivaks vastaspoole poolt kättesaamisega. Vaidlust ei ole selles, et kostja on hageja lepingulise esindaja 25.07.2022 avalduse kätte saanud ja sellele vastanud 29.07.2022 (dtl 96-97). Seega on täidetud lepingu ülesütlemise formaalne eeldus.
21.Järgnevalt kohus kontrollib, kas hagejal oli ka sisuline alus üürileping erakorraliselt üles öelda. Hageja hinnangul on kostja rikkunud üürilepingut sellega, et andis hagejale üle oluliste varjatud puudustega üürilepingu eseme, äripinna aadressil XXX. Hageja leiab, et üüripind ei vastanud sellistele tingimustele, et seal saaks pidada õhkrelvade lasketiiru üüripind oli liigniiske ja külm – niiskus 71% ja temperatuur südasuvel 17,3C. Samuti puudus juurdepääs üüripinnale. Enne lepingu sõlmimist oli majal, kus asus üüripind alustatud remonti, kuid väliselt ei olnud võimalik aru saada remondi alustamisest. Pärast lepingu sõlmimist püstitati maja juurde ehitustellingud, mille tõttu üüripinnale sissepääs jäi ehitustsooni ja ei olnud tagatud turvaline sissepääs ruumidesse. Üürilepingu sõlmimisel ehitustellinguid ei olnud. Kostja vaidleb hagejale vastu.
22.VÕS § 271 kohaselt kohustub üks isik (üürileandja) üürilepinguga andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 276 lg 1 järgi on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Vaidlust ei ole selles, et üürileandja andis ruumi hagejale üle üürilepingus kokkulepitud tähtajal so 01.06.2022. VÕS § 277 lg 2 järgi kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib käesoleva seaduse §-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Seega on üürnik üürilepingu eseme vastu võtnud ja hageja saab tugineda vaid neile varjatud puudustele, mida ei olnud võimalik üürilepingu eseme vastuvõtmisel märgata. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 277 lg 2 eesmärgiks ei ole võtta üürnikult ära õigust kasutada õiguskaitsevahendit puuduse osas, mille üürileandja on lubanud kõrvaldada, vaid selle sätte eesmärgiks on
2-22-13736 tagada see, kui üürnik võtab asja pretensioonideta vastu, ei asu ta hiljem üllatuslikult kasutama õiguskaitsevahendeid puuduse osas, mille olemasolust ta oli teadlik (RKTKo 32-1-112-15, p 17).
23.Hageja heidab kostjale kõigepealt ette seda, et üüripind oli külm ja niiske ning lõhnas rõskelt ning ei sobinud seega õhkerelvade lasketiiruks. On põhjendamatu hageja etteheide kostjale, et üüripind ei vastanud õhkrelvade lasketiiruks sobivatele tingimustele. Kõigepealt kohus juhib tähelepanu, et kostja ei üürinud ruume välja konkreetselt lasketiiruks sobivate ruumidena vaid hageja ise otsustas pärast üürikuulutuse ning ruumidega tutvumist, et ruumid on lasketiiruks sobivad. Kas lasketiir vastab tervisekaitse-, keskkonnakaitse- ja tuleohutusnõuetele, selle eest vastutab ikkagi lasketiiru pidav ettevõtja. Kohtule teadaolevalt ei ole ei „airsofti“-relvade, piiramata ega ka piiratud tsiviilkäibega õhkrelvade lasketiirudele kehtestatud kindlaid tingimusi. Seega pidi eelkõige hageja ise lasketiiru pidajana olema teadlik, millistele tingimustele pidid ruumid vastama ja seda ruumide vastuvõtmisel ka kontrollima. Hageja ei ole esile toonud, et ta kirjeldas kostjale tingimusi, mida ta lasketiiru pidamiseks vajas.
24.Vaidlust ei ole selles, et käesolevas kaasuses asus üüripind keldrikorrusel (dtl 81). Tegemist on vana, nõukogude aegse hoonega, mille välisel vaatlusel ei nähtu, et hoonet sh keldrikorrust oleks hoone renoveeritud ja selle käigus täiendavalt soojustatud (dtl 76-78). Vundament on laotud paekividest ning täiendavat välist soojustust ei nähtu. Keldriruumide fotodest nähtub, et kelder ei olnud ka seest soojustatud (dtl 30-31). Samuti ei ole vaidlust selles, et hageja vaatas enne lepingu sõlmimist üüripinna üle. Üüripinnaga tutvumisel ja ka selle vastuvõtmisel pidi hageja olema teadlik sellest, et tema üüritav pind asub keldrikorrusel ja on soojustamata. Sellele vaatamata otsustas hageja üüripinna vastu võtta ja pidas seda lasketiirule sobivaks.
25.Kohtu hinnangul ei ole hageja poolt kostjale etteheidetav ruumide liigniiskus ning klientide teenindamiseks liiga madal temperatuur olla käesoleval juhul selliseks varjatud puuduseks, mille alusel saaks hageja lepingu kostjale erakorraliselt üles öelda. On üldteada asjaolu, et hoonete keldrikorrusel on lisakütet kasutamata üldjuhul ka südasuvel temperatuur märksa madalam ja niiskus kõrgem, kui maapealsetes ruumides. Hageja ei saanud seega kuidagi eeldada, et tema üüritud keldriruumides on sama kõrge temperatuur, kui näiteks esimesel või teisel korrusel asuvates ruumides. Hageja poolt etteheidetud äriruumi madal temperatuur ja kõrge õhuniiskus vastavadki kütmata keldriruumide tingimustele.
26.Kuivõrd keldriruumid on maa all, on õhu ja esemete temperatuur nendes ruumides suvel oluliselt jahedam kui mujal majas või õues, sest ümbritsev maapind jahutab neid. Kui ka südasuvel kaevata maasse auk, siis maapind ise võib olla soe, kuid juba 1m sügavusel on pinnas märksa jahedam. Suvekuudel sisaldab välisõhk aga oluliselt rohkem niiskust kui talvel. Soe välisõhk aga hakkab külmadel kiviseintel (ja külmadel relvadel) kondenseeruma. Seega toimus vaidlusalusel üüripinnal kõik elementaarsete loodusseaduste kohaselt. Niiskus üüripinnal ei saanudki kuidagi väheneda ega temperatuur tõusta, sest hageja laskis tema enda väidete kohaselt akendest sooja ja niisket välisõhku maapinnast jahutatud ruumidesse juurde, kuid ruumide temperatuuri tõstmiseks soojast välisõhust ei piisa ning vaja oleks läinud täiendavat kütet.
27.Kostja on selgitanud, et üüritud ruumides on autonoomne gaasiküte. Kostja tõi esile, et üüripinda küttev gaasikatel asus üüripinnal asuvas tualettruumis, seega oli gaasikatla sisselülitamine pärast ruumide hageja poolt vastuvõtmist 01.06.2022 hageja enda kontrolli all. Kostja väidab, et hageja esindajale tutvustati ja selgitati gaasikatla toimimist ruumide üleandmisel. Oma väidete kinnituseks esitas kostja kohtule üüripinda vahendanud
2-22-13736 maakleri M. M. kirjalikud selgitused. Maakleri kirjast kostja esindajale nähtub, et hagejale esialgse ruumide tutvustamise ajal näidati hagejale ette nii ruumid kui ka küttelahendusgaasikatel radiaatoritega. Üleandmise hetkel näitas maakler koos üürileandja esindajaga hagejale katla toimimist, reguleerimist ning juhtimist (dtl 157). Hageja omakorda esitas oma väidete kinnituseks J. H. kirjalikud selgitused, mille kohaselt esialgselt tutvustas ruume hagejale objekti omanik, kellega oli J. H. kaasas. J. H. selgituste kohaselt vaatasid nad hageja esindajaga ruumid üle, aga neile ei räägitud seal olevast küttesüsteemi sisselülitamise võimalusest. Lepingu allkirjastamise juures J. H.i kohal ei olnud. Kui nad hakkasid ruume lasketiiruks valmis ehitama (see kestis mitu nädalat), siis seal oli nii külm, et kui hageja oleks teadnud, et küte on võimalik sisse lülitada, siis nad oleksid seda ka teinud.
28.Kohtule ei ole veenvad hageja väited selle kohta, et ta sai gaasikatla olemasolust teada alles 28.06 või 29.06.2022 kui kostja gaasikatla sisse lülitas. Üürikuulutuses avaldatu kohaselt on küttevõimalusena esile toodud gaasiküte, tsentraalgaas. Ei ole eluliselt usutav, et ruume viieks aastaks üürile võtnud hageja ei uurinud ruumidega tutvumisel või nende vastuvõtmisel, kuidas on korraldatud ruumide küte, kas tegemist on tsentraalkütte või muu lahendusega ja kellest sõltub kütte sisse lülitamine, kas maja haldavast korteriühistust või kellestki teisest.
29.Lisaks on üüripinna tualettruumis asuv gaasikatel piisavalt kogukas, et olla selgesti nähtav igale isikule, kes tualettruumi sisse astub (dtl 156). Ei ole eluliselt usutav, et hageja ei avanud alates äripinnaga tutvumisest või selle vastuvõtmisest kuni üürilepingu lõpetamiseni kordagi tualettruumi ust või ei tekkinud tal ühtegi küsimust tualettruumis asuva gaasiagregaadi kohta. Kostja on õigesti esile toonud, et mõistlikult ettevõtjalt saab eeldada, et ta tutvub ruumide ja tehniliste lahendustega, mis äriruumides on ega võta vastu ruume, mille osas üürnikul puudub selgus.
30.Kohtu hinnangul ei lükka ka J. H. selgitused ümber kostja väidet ruumide üleandmisel toimunud gaasikatla toimimise ning reguleerimise selgituste andmise kohta. Nimelt on maakleri ütlustega leidnud tõendamist, et konkreetseid juhiseid gaasikatla sisselülitamise ja reguleerimise kohta anti hagejale lepingu allkirjastamisel ja vastuvõtmisel, kuid siis J. H. juures ei viibinud. J. H. hinnang, et kui nad oleksid gaasikatla sisselülitamise võimalusest olnud teadlikud, siis oleks nad seda teinud on oletuslik ega ole ka eluliselt usutav.
31.Nagu kohus juba eelnevalt märkis, on üüripinna tualettruumis asuv gaasikatel olla selgesti nähtav igale isikule, kes tualettruumi sisse astub (dtl 156). Ei ole eluliselt usutav, et hageja või seal töid teostanud J. H. ei astunud ruume lasketiiruks ümber ehitamise ajal (so J. H. selgituste kohaselt mitme nädala vältel) kordagi tualettruumi sisse ja neil ei tekkinud tal ühtegi küsimust tualettruumis asuva gaasikatla kohta. Seega on leidnud tõendamist kostja väide, et hageja oli teadlik gaasikatla ja radiaatorite olemasolust, nende sisselülitamise ning reguleerimise võimalustest. Samuti oli kütte sisselülitamine hageja kontrolli all.
32.Hageja viited hoones toimunud tulekahju kustutamisest põhjustatud jääkniiskusele ja seega varjatud puudusele ei ole antud juhul põhjendatud. Ei ole iseenesest välistatud, et tulekahju kustutamisest võis sattuda üüritud ruumisesse täiendav niiskus. Samas on hageja esile toonud, et niiskus üüripinnal oli juunis 71%. Kostja omakorda märkis, et keskmine õhuniiskus on Tallinnas juunikuus aastatel 1991-2020 olnud 74%. Seega ei ületa üüripinna niiskus juunis 2022 keskmist juunikuu välisõhu niiskust ega viita seega tulekahju kustutamisest tulenevale täiendavale liigniiskusele. Hageja poolt kirjeldatud tingimused – liigne niiskus ja pikemalt viibimiseks ebamugavalt madal temperatuur valitsevad ka kõikides soojustamata ning kütmata maa-alustes garaažides ja keldrites.
2-22-13736 Tegemist ei ole varjatud puudusega. Samuti ei ole liigniiskus või madal temperatuur tekkinud üüripinna kasutamise käigus sellise puudusena, mida peaks kõrvaldama üürileandja ja mille kõrvaldamata jätmisel saaks hageja üürilepingu erakorraliselt üles öelda. Et hageja ei osanud arvestada loodusseadustega ning ei lülitanud mingil põhjusel sisse kütet, ei ole kostjale etteheidetav.
33.Pooltel on vaidlus selle üle, kas lepingu sõlmimisel oli hageja teadlik hoone ümber paigutatavatest tellingutest. Hageja hinnangul puudus vaba ja ohutu juurdepääs äriruumidele, kuivõrd vahetult pärast lepingu sõlmimist püstitati Pae 25 maja juurde ehitustellingud, mille tõttu oli üüripinnale sissepääs jäänud ehitustsooni selliselt, et hagejale ega hageja klientidele ei olnud tagatud turvaline sissepääs ruumidesse. Maja territooriumil algatatud ehitustööd tõkestasid läbipääsu territooriumile, kuna ehitusaial olevad sildid keelasid läbipääsu territooriumile. Kostja leiab, et lepingu sõlmimisel ja äriruumide üleandmisel 01.06.2022 olid tellingud hoonele ja äriruumi sissepääsu juurde juba paigaldatud. Hageja oli teadlik, et hoones, milles paikneb äriruum, teostatakse katuse remonti ning paigaldatakse ümber hoone tellingud. Hageja nägi tellingute paigaldamist juba siis kui ta käis äriruumidega eelnevalt kahel korral tutvumas aga ka siis, kui ta tuli äriruume vastu võtma. Hageja ja tema klientide sissepääs äriruumidesse oli tagatud ega polnud takistatud. Samuti olid hoonet ümbritsevad tellingud varjestatud sirmiga ning alt kaetud mis välistab juhuslike esemete alla kukkumise või hageja klientide ohtu seadmise.
34.Kohus nõustub kostjaga, et hageja oli lepingu sõlmimisel ja ruumide vastuvõtmisel teadlik sellest, et hoones hakkab toimuma katuseremont ning hoone ümber ning muuhulgas ka äriruumide sissepääsu juurde paigaldatakse tellingud ning territooriumil viibimist takistav piirdeaed. Sellele vaatamata sõlmis hageja üürilepingu ja võttis äriruumid vastu. Kuigi hageja on oma väidete kinnituseks fotod, kus tellinguid praktiliselt näha ei ole (dtl 78-79), vaid hagi lisaks 13.1 olevat foto ülemisest paremast nurgast on tellinguid natuke paista, ei ole need tehtud fotod lepingu sõlmimisel. Fotode failiteabest nähtuvalt on mõlemad fotod tehtud 24.05.2022 kell 18:02. Seega ei ole õige hageja väide, et fotod on tehtud lepingu sõlmimisel. Seega pidi juba 24.05.2022 olema hagejale arusaadav, et hoone ümber tulevad ehitustellingud. Kostja esitas asja materjali juurde tehingut vahendanud maakleri poolt 01.06.2022 kell 12:13 ja 12:26 tehtud fotod, millest nähtub, et tellingud olid paigutatud muuhulgas ka ümber üüriruumi sissepääsu ning samuti ümbritses ehitusterritooriumi aed (dtl 153, 154, 155). Järelikult oli hagejale 01.06.2022 teada, et üüripinnale sissepääs on piiratud ehitustellingute ning aiaga. Sellele vaatamata sõlmis hageja 01.06.2022 kostjaga üürilepingu ja võttis äriruumid vastu. Kuivõrd samasugune vaade avaneb ka hageja poolt 09.07.2022 14:27 tehtud fotodelt, siis ei muutunud juurdepääs üüripinnale ajas ka vähem turvalisemaks või takistatumaks (dtl 76, 77). Aed ümber ehitusobjekti oli juba lepingu sõlmimisel ning üüriruumide vastuvõtmisel ehitusettevõtja poolt paigaldatud.
35.Seega ka selle etteheite puhul ei ole varjatud puudusega või pärast ruumide vastuvõtmist tekkinud puudusega, mille kostja oleks pidanud kuidagi kõrvaldama ning mis oleks hagejale andnud õiguse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Üürieseme seisund ei halvenenud võrreldes selle üleandmise hetkega. Kohus juhib tähelepanu, et kui üürnik võttis asja vastu, ehkki teadis või pidi teadma puuduse olemasolust, ning ei esitanud vastuväiteid, on määrav asja tegelik seisund üleandmisel (VÕS § 277 lg 2). Asja materjalist ei nähtu, et hageja oleks endale üürilepingu eseme vastuvõtmisel vastava õiguse reserveerinud.
36.Ühe lepingu ülesütlemise põhjusena on hageja tuginenud sellele, et kostja ei ehitanud üüriruumide sissepääsule varikatust, et klientidel oleks võimalik ohutult ruumidesse siseneda. Varikatuse ehitamata jätmist heidab hageja kostjale ette ka 29.06.2022
2-22-13736 pretensioonis. Samas ei ole hageja tõendanud, et on varikatuse ehitamise nõudega kostja poole kirjalikult pöördunud. Üürilepingu p 11.2 järgi lepinguga seotud teated, taotlused, avaldused ja vastuväited tuleb anda õigeaegselt kirjalikus vormis teise poole sätestatud teadete esitamiseks ettenähtud aadressile või poole registrijärgsele aadressile. Õiguslikku tähendust omavad teated edastatakse teisele poolele kirjalikus vormis käsipostiga, kullerteenistusega, tähitud postiga või e-posti teel. Kirjalikku pöördumist, kus hageja nõuaks kostjalt varikatuse ehitamist asja materjalide hulka esitatud ei ole ja nagu hageja 26.06.2024 seisukohas avaldas, siis eelnevaid kirjalikke pöördumisi kostjale ka ei esitatud. Kohtule on arusaamatu, miks heidab hageja kostjale 29.06.2022 pretensioonis ette varikatuse ehitamata jätmist, kui ta ise sellise nõudmisega kostja poole eelnevalt pöördunud ei ole.
37.Iseenesest on õige hageja seisukoht selles, et piirdeaial asusid märgid, mis keelasid kõrvalistel isikutel objektil viibimise. Samas on kostja esitatud fotodelt näha, et piirdeaed oli olemas juba 01.06.2022. Kohtule ei ole eluliselt usutav, et 01.06.2022 seisuga, so ajal kui hageja kostjaga lepingu sõlmis ja ruumid vastu võttis, ei olnud maja ümbritseval aial kõrvalistel isikutel viibimise keelu silti ja ohutusmärke, kuivõrd tellingute paigaldamine oli täies hoos, muuhulgas ka üüripinnale juurdepääsu võimaldavale uksele. Sellele vaatamata võttis hageja üüripinna vastu ja otsustas seal lasketiiru pidama hakata.
38.Kohus on kokkuvõtlikult seisukohal, et kostja ei ole lepingut rikkunud. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks andnud talle üürilepingu alusel üle varjatud puudusega lepingu eseme. Kuivõrd täidetud ei ole kahju hüvitamise nõude esimene eeldus - lepingu rikkumine kostja poolt - ei ole hageja kahju hüvitamise nõue põhjendatud ning kohus jätab hagi äripinna lasketiiruks ettevalmistamise investeeringute hüvitamiseks summas 7 130,90 eurot, maakleri vahendustasu hüvitamiseks summas 960 eurot ning hageja kohtueelsetest õigusabikulude hüvitamiseks summas 1 872 eurot ning saamata jäänud tulu hüvitamiseks rahuldamata. Ülejäänud kahju hüvitamise nõude komponentidele kohus hinnangut ei anna.
39.Hageja palus kostjalt välja mõista ka tagatisraha summas 960 eurot. Üürilepingu 6.1 ja 6.2 kohaselt on üürnik kohustatud maksma üürileandjale hiljemalt 01.06.2022 960 eurot tagatisraha üürileandja kontole ja tagab üürileandjal eelmärgitud suuruses tagatisraha olemasolu kuni lepingu kehtivuse lõppemiseni (tagatisraha tasumise kohustus). Tagatisraha tagab üürileandja lepingust ja pärast lepingu lõppemist tekkinud nõuete, sh üüri, kõrvalkulude, leppetrahvi, kahju ja kulutuste tasumise nõude üürniku poolt täitmist. Juhul, kui üürnik ei täida mis tahes rahalist kohustust, võib üürileandja rahuldada üürniku kohustusele vastava nõude tagatisraha arvel (dtl 24). Vaidlust ei ole selles, et hageja on nõutud summa 960 eurot summa üürilepingu sõlmimisel kostjale tasunud.
40.Hageja leiab, et kostja on tagatisraha jätnud põhjuseta tagastamata, kostja leiab, et on tasutud tagatisraha tasaarvestanud kostjal hageja vastu oleva võlgnevuse nõudega. Hageja lahkus äriruumidest ilma neid kostjale üle andmata. Hageja ei taastanud äriruumi lepingueelsesse seisundisse ning ei viinud ruumidest ära ka enda poolt sinna paigaldatud mööblit. Kostja tellis ruumide koristamise ja viimise endisesse seisukorda ja tasus selle eest 5 220 eurot. Kostja esitas 08.08.2022 hagejale arve kõigi oma lepingust tulenevate nõuetega, millest arvestas maha hageja poolt tasutud tagatisraha.
41.Üürilepingu p 8.6 leppisid pooled kokku, et juhul kui leping lõppeb ennetähtaegselt, on üürileandal õigus nõuda kompensatsiooni summas 1 200 + KM, üürniku jaoks ühe kiviseina rajamise eest, suures toas. Kohus leiab, et hagejal puudub antud juhul õigus saada tagasi tasutud tagatisraha summas 960 eurot. Vaidlust ei ole, et kostja lahkus äripinnalt enne lepingu tähtaja lõppu. Seega on kostjal lepingu p 8.6 alusel tekkinud õigus
2-22-13736 saada hüvitist/ leppetrahvi summas 1 200 + km eurot. Kostjale lepingu sõlmimisel tasutud tagatisraha tagas muuhulgas ka leppetrahvi nõude täitmist.
42.Kõige eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et hagi on täies ulatuses põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.
43.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
44.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus jätab hagiavalduse rahuldamata, on kohus seisukohal, et menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.
45.TsMS § 175 lg 1 järgi kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on tema menetluskuluks õigusabikulud kohtumenetluses 1 668 eurot (13,9 h tööd).
46.Taotluse järgi on hagejale osutatud õigusabi 13,9 tundi, hinnaga 120 eurot tund. Kui menetlusosaline peab kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). Põhjendatud ja vajalikus ulatuses kulude kindlaks tegemisel tuleb hinnata esindamisele kulunud aega (töötundide arv) ja eraldi ühe tööühiku hinda (tunnihind) (RKTKo 3-2-1-3916).
47.Kohus, arvestades tsiviilasja keerukust, esitatud menetlusdokumentide sisu ja tõendite mahtu, leiab, et kostja menetluskulud esindajakulule on põhjendatud. Kohus kontrollis kõikide kostja esindaja toimingute ajakulu ning selle vastavust kohtule esitatud menetlusdokumentidele. Kohtu hinnangul vastab tööaeg kostja esindaja poolt esitatud menetlusdokumentide sisule ja mahule ning on seeläbi põhjendatud ja vajalik. Seega on kostja menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud põhjendatud ja vajalikud kokku 13,9 tunni ulatuses.
48.Hageja esindaja ühe töötunni hind on 120 eurot (käibemaksuta). Riigikohtu senises praktikas on mh põhjendatuks ja vajalikuks peetud tunnitasu kuni 153 eurot ilma käibemaksuta (RKTKm 11.02.2015, 3-2-1-115-14, p 14) ja kuni 170 eurot käibemaksuta (RKTKm 27.02.2017, 3-2-1-159-16, p 24). Riigikohus on rõhutanud ka, et lepingulise esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata igas kohtuasjas eraldi (3-2-1115-14, p 14). Kohus leiab, et arvestades tsiviilasja keerukust, materjale ja menetluse käiku, saab tunnihinda 120 eurot (käibemaksuta) pidada põhjendatuks. Eeltoodust tulenevalt on kostja esindaja põhjendatud ja vajalik kulu maakohtus 1 668 eurot (käibemaksuta).
49.Vastavalt kostja taotlusele tuleb hagejal tasuda välja mõistetud menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses otsuse jõustumisest alates kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.
50.TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt menetluskulude
2-22-13736 kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Bergson kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.