Määruse tegemise aeg ja koht 23. märts 2026, Tallinn Kohtuasja number
2-23-130817
Kohtuasi
Kentmanni 11A avaldus COU & Partners OÜ vastu majandamiskulude võla väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11. juuni 2025. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
COU & Partners OÜ määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja: Tallinn, Kentmanni tn 11a korteriühistu (registrikood 80028128), lepinguline esindaja Tuulikki Laesson Puudutatud isik: COU & Partners OÜ (registrikood 14498587), lepinguline esindaja Siiri Pajupuu
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu Tallinn, Kentmanni tn 11a korteriühistu loobumine COU & Partners OÜ vastu esitatud põhinõudest 6,57 euro ulatuses ja viivisenõudest 6,57 euro ulatuses ning lõpetada selles osas asja menetlus.
2.Jätta Harju Maakohtu 11. juuni 2025. a määrus muutmata.
3.Jätta COU & Partners OÜ määruskaebus rahuldamata.
4.Jätta määruskaebemenetluse kulud COU & Partners OÜ kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.
1.Tallinn, Kentmanni tn 11a korteriühistu (avaldaja) esitas 15.09.2023 (täiendatud 30.08.2024 ja 30.04.2025) Harju Maakohtule avalduse, milles palus mõista COU & Partners OÜ-lt (puudutatud isik) avaldaja kasuks välja põhivõla 1476,83 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 146,82 eurot ja viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumata põhivõlalt alates 01.09.2024 kuni põhivõla tasumiseni. Avaldaja loobus 30.04.2025 põhinõudest 6,57 euro ja viivisenõudest 6,57 euro ulatuses. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.
1.1.Avalduse kohaselt on puudutatud isik Kentmanni tn 11a korterelamus asuva korteri nr 4 omanik. Avaldaja on osutanud ja vahendanud puudutatud isikule temale kuuluva korteri sihipäraseks kasutamiseks ja kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikke teenuseid.
1.2.Avaldaja esitas puudutatud isikule ajavahemikus 30.11.2022–31.07.2024 arved, mis on osaliselt või täielikult tasumata.
1.3.Korteriühistu põhikirja punkti 2.2.1 kohaselt on korteriomanik kohustatud täitma õigusakte, põhikirja, ühistu otsuseid ning juhatuse ettekirjutusi. Punkti 2.2.14 kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma tähtaegselt (regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt üldkoosoleku poolt kindlaksmääratud ja seadusega kooskõlas kuupäevaks) ühistu arvetel märgitud kululiikide (kommunaalteenused jms) eest ning sihtotstarbelisi makseid ühistu pangaarvele. Põhikirja punkt 2.2.15 näeb ette, et korteriomanik on kohustatud tasuma ühistule elamu majandamiskulusid võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi osa suurusega, kui põhikirjaga või eriomandikokkuleppega ei ole otsustatud teisiti. Põhikirja punktis 2.3 ja selle punkti alapunktides on kindlaks määratud majandamiskulude arvestuse alused.
1.4.Majandamis- ja kommunaalkulude tasumise nõude aluseks on avaldaja üldkoosoleku otsused ning üldkoosolekutel kinnitatud majanduskava. Üldkoosoleku 01.09.2022 protokolli punktiga 2 kinnitati 2022. a majanduskava. 18.06.2023 üldkoosolekul võeti vastu 2023. a majanduskava. Vastavalt üldkoosoleku otsusele ja 2023. a majanduskavale arvestati alates 01.06.2023 majandamis- ja kommunaalkulu vastavalt uuele kinnitatud majanduskavale. Avaldaja esitatud arved on kooskõlas majanduskavadega. Puudutatud isiku seisukohad
2.Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
2.1.Õige ei ole avaldaja väide, et puudutatud isikule esitatud arved on kooskõlas üldkoosoleku kinnitatud majanduskavadega. 01.09.2022 üldkoosoleku protokolli punktis 2 ega 18.06.2023 üldkoosoleku protokolli punktides 2 ja 3 ei ole majanduskava kinnitamist otsustatud. Seega esitas avaldaja arved üldkoosoleku poolt kinnitamata ühikhindadega.
2.2.Avaldaja arvetel toodud kommunaalkulude arvestused ei ole põhjendatud. 2022. a ja 2023. a kinnitamata majanduskavades on arusaamatult märgitud objekti maksustatavaks pinnaks 689,2 m2. Avaldaja üüris 28.02.1997 üürinud eraisikule välja Kentmanni 11a asuvad mitteeluruumid kasuliku pinnaga kokku 75,8m2. Avaldaja ja üürnik on puudutatud isikule kinnitanud, et nimetatud pinnale majandamis- ja kommunaalkulusid ei jagata. Nimetatud asjaolu peaks avalduma ka avaldaja maksustatavas majanduskavas ja objekti maksustatava pinna arvestamisel, kuid seda ei nähtu. 2
2-23-130817
2.3.Avaldaja arvestused majandamis- ja kommunaalkulude kohta esitatud arvetes ei ole õiged. Puudutatud isikul ei ole kohustust tasuda suvaliste andmetega arveid. Maakohtu määrus ja põhjendused
3.Harju Maakohus rahuldas avalduse ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja põhivõla 1470,26 eurot ja 30.08.2024 seisuga sissenõutavaks muutunud viivisest 140,25 eurot. Lisaks mõistis kohus välja põhivõlalt arvestatud viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 01.09.2024 kuni võla tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku kanda.
3.1.Maakohus tuvastas, et 2022. a majanduskava kinnitati 01.09.2022 üldkoosolekul. Koosoleku protokollist on selgelt jälgitav majanduskava kinnitamise otsuse vastuvõtmine 74,17% poolthäälega. 2023. a majanduskava kinnitati avaldaja 18.06.2023 üldkoosoleku otsusega. Arvestades, et ühistul on 11 liiget, on koosoleku protokollist jälgitav, et otsus majanduskava kinnitamiseks võeti vastu 7 poolthäälega.
3.2.Korteriühistu põhikirja punkt 2.2.15 järgi on korteriomanik kohustatud tasuma ühistule elamu majandamiskulusid võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi osa suurusega, kui põhikirjaga või eriomandikokkuleppega ei ole otsustatud teisiti. Seega saadakse kulu hind ruutmeetri kohta kulu koguhinna jagamisel kogu kaasomandi pinnaga. Saadud tulemuse korrutamisel korteriomanikule kuuluva eriomandi ruutmeetrite arvuga saadakse korteriomanikule langeva kulu osa hind.
3.3.Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on puudutatud isiku korter 55 m 2. Puudutatud isikule kuulub seega 550/6892 mõtteline osa kaasomandist. Pööningukorrusele on küll juurde ehitatud eluruumid pinnaga 278,4 m2, kuid seal ei ole veel korteriomandeid moodustatud. Siinses vaidluses ei saa lahendada küsimust, kas korteriomanikud on kohustatud andma uute korteriomandite moodustamiseks nõusolekud. Kuni uute eriomandite moodustamiseni ja sellest tulenevalt kaasomandi osade suuruse muutumiseni, tuleb majandamiskulude jaotamisel juhinduda kinnistusraamatu andmetest. Hoone keldrikorrusel paikneb 27.01.1997 üldkoosoleku otsusega välja üüritud mitte-eluruum pinnaga 75,8 m 2, kuid kuna see on korteriomanike kaasomandis, ei saa seda arvestada kõigi eriomandite summaarse pindala sisse.
3.4.Keldrikorrusel asuva pinna suhtes sõlmitud lepingus ei ole kokkulepet üürniku osalemises üldvee, -elektri jm kulu jaotamisel. Ühistu põhikiri on aga siduv ja kohustuslik üksnes ühistu liikmetele ega laiene kolmandatele isikutele. Seetõttu saab korteriühistu ja kolmandate isikute vahelistes suhetes juhinduda vaid lepingust. Korteriühistu jättis majanduskulude jagamisel korteriühistu liikmeks mitte olevate isikutega õigesti arvestamata.
3.5.Majandamiskulude jaotus ei ole ebaõiglane. Majanduskavad on korteriühistu üldkoosolekutel kinnitatud ja neid ei ole vaidlustatud. Puudutatud isikule jaotatud majandamiskulud vastavad korteriühistu põhikirjale, üldkoosoleku kinnitatud majanduskavadele ja korteriühistu kantud kuludele. Määruskaebus
4.Puudutatud isik palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata. Kaebuse kohaselt hindas maakohus tõendeid ebaõigesti ja kohaldas ebaõigesti materiaalõigust. 3
2-23-130817
4.1.Maakohus tuvastas ebaõigesti, et 2022. a ja 2023. a majanduskavad on üldkoosolekutel kinnitatud. Asjas esitatud üldkoosolekute protokollid seda ei kinnita.
4.2.Majandamiskulude jaotus on ebaõiglane, kuna keldri- (75,8 m2) ja pööninguruumide (278,4 m2) kasutajad ei osale majanduskulude kandmises, kuigi nad saavad kasu ühistu hallatavatest teenustest. Kohus leidis ebaõigesti, et keldriruumide üürileping ei kohusta üürnikku tasuma üldkulusid, vaid ainult tarbitud kommunaalteenuseid vastavalt arvestitele. Üürileping ei vabastanud üürnikku üldkulude tasumisest. Maakohus jättis analüüsimata, kas avaldaja oleks pidanud kulude õiglasemaks jaotuseks rakendama üürilepingu punkti 3.2.3, mis sätestab, et juhul, kui kommunaalteenuste kasutamist ei saa fikseerida arvestite näitude alusel, võetakse kommunaalteenuste eest tasumise aluseks arvestuslikud näitajad. Avaldaja tegevusetus rikub hea usu põhimõtet, kuna see toob korteriomanikele kaasa suurema kulu.
4.3.Seisukoht, et kuni uute korteriomandite moodustamiseni tuleb kulusid jaotada vastavalt kinnistusraamatusse kantud andmetele, on vastuolus KrtS § 40 lg-ga 2. Põhikirjaga saab kehtestada kaasomandi osa suurusest erineva kulude jaotuse, kui see on mõistlik ja ei kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku huve.
4.4.Kuna suur osa kaasomandis olevast pinnast (33,9% kogupinnast) on üürnike või teiste klientide valduses, ei vasta majanduskava tegelikule olukorrale, rikkudes KrtS § 40 lg-t 2 ja hea usu põhimõtet. Seisukoht määruskaebuse osas ja menetluse edasine käik
5.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
6.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel jätta rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata. Lisaks võtab ringkonnakohus vastu avaldaja osaline nõudest loobumise ja lõpetab osaliselt menetluse. Menetluskulud jäävad puudutatud isiku kanda.
8.Pooled vaidlevad selle üle, kas avaldaja nõue majandamiskulude hüvitamiseks on põhjendatud. Avaldaja nõuab puudutatud isikult tasu haldusteenuse, remondimaksete, heakorra, üldelektri, prügiveo ja kindlustuse eest (dtl 160–169), mille eest tuleb vastavalt korteriühistu põhikirjale tasuda võrdeliselt korteriomanikule kuuluva kaasomandi osa suurusega (dtl 27–32) ja arvestades majanduskavas kinnitatud tariife (dtl 53 ja 58). Maakohus leidis õigesti, et 2022. a ja 2023. a majanduskavad on üldkoosoleku otsustega nõuetekohaselt kinnitanud ning majanduskulude jaotus ei ole puudutatud isiku suhtes ebaõiglane. Maakohus ei ole määruse tegemisel hinnanud ebaõigesti tõendeid ega kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust seda tühistada. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel neid ei korda. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.
4
2-23-130817
9.Maakohus ei eksinud 2022. a ja 2023. a üldkoosoleku protokollide hindamisel. Maakohtu järeldus, mille kohaselt on protokollidest majanduskava kinnitamise otsustamine jälgitav, on kooskõlas asjas esitatud tõenditega. Maakohus ei ole neid tõendeid ebaõigesti hinnanud.
10.Maakohus tuvastas õigesti, et puudutatud isiku kaasomandi mõttelise osa suurus on 550/6892. Puudutatud isik ei ole seda iseenesest ka vaidlustanud, kuid leiab, et majandamiskulude jaotamisel tuleks lähtuda muudest andmetest, kui kaasomandi mõtteliste osade suurusest, nimelt võtta osaliselt arvesse ka pinnad, mis on korteriomanike kaasomandis. Puudutatud isiku selline seisukoht ei ole aga kooskõlas korteriühistu põhikirjas sätestatud majandamiskulude jaotamise põhimõtetega.
11.Iseenesest on õige, et korteriomanik võib KrtS § 40 lg 3 alusel keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Ainuüksi asjaolu, et puudutatud isik ei osalenud 01.09.2022 ega 18.06.2023 üldkoosolekul, kus majanduskavad kinnitati, ei muuda aga majandamiskulude kandmise nõudmist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. KrtS § 40 lg-s 3 sisaldub korteriomaniku vastuväide majandamiskuludele, mille kandmine on ette nähtud korteriomanike üldkoosoleku otsuse, korteriühistu majanduskava või põhikirjaga, kui selliste kulude kandmise nõudmine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Siinsel juhul leiab puudutatud isik, et hea usu põhimõttega on vastuolus majandamiskulude jaotamine viisil, mis vastab KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud üldpõhimõttele. Kolleegium sellega ei nõustu.
11.1.Asjaolu, et elamu kaasomandis olevad ruumid (pööning ja kelder) on antud kolmandate isikute kasutusse, ei muuda hea usu põhimõtte vastaseks korteriomaniku kohustust kanda elamu majandamiskulusid lähtudes temale kuuluva kaasomandi osa suurusest. Puudutatud isiku väited, mis puudutavad korteriühistu tegevust või tegevusetust kolmandatelt isikutelt kulude kandmise nõudmisel, ei ole seejuures asjakohased. Maakohus märkis õigesti, et siinse vaidluse esemeks ei ole pööningupindade osas eriomandite moodustamine. Samuti ei ole siinse vaidluse esemeks keldrikorruse osas sõlmitud üürilepingu muutmine või selle maksmapanemine.
11.2.Puudutatud isik viitab küll õigesti, et KrtS § 40 lg 2 võimaldab korteriomanike kokkuleppeid arvestades näha korteriühistu põhikirjaga majandamiskulude kandmiseks ette KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra, kuid see ei ole siinsel juhul asjakohane. Korteriomanikud ei ole seaduses sätestatust erinevat kulujaotust kehtestava põhikirja kinnitamist otsustanud. Üldkulude jaotamiseks põhikirjas sätestatust erinevalt ei anna alust ka puudutatud isiku viited sellele, et üürilepingu järgi peab keldrikorruse üürnik tasuma tema poolt tarbitud kommunaalteenuste eest (dtl 258jj).
11.3.Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus õigesti, et majanduskulude jagamisel ei esine puudutatud isiku kui korteriomaniku suhtes ebaõiglust. Kuna maakohus mõistis puudutatud isikult põhivõla välja õigesti, on õigesti rahuldatud ka viivisenõue. Maakohtu määrus jääb seega muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
12.TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused. See kohaldub TsMS § 477 lg 1 kohaselt ka hagita asja lahendamisel. Siinsel juhul on maakohus jätnud avaldaja avalduse osaliselt lahendamata.
12.1.Asja materjali kohaselt loobus avaldaja 30.04.2025 puudutatud isiku vastu esitatud üldvee ja kanalisatsiooniga seotud kulu 6,57 euro väljamõistmise nõudest ja sellest tulenevalt 5
2-23-130817 ka viivise väljamõistmise nõudest samuti 6,57 euro ulatuses. TsMS § 428 lg 1 p 3 ja § 429 lg 1 teise lause kohaselt tuleb avaldusest osaline loobumine vastu võtta määrusega, millega ühtlasi lõpetatakse asja menetlus.
12.2.Maakohus on nõudest osalist loobumist avaldaja nõude suuruse hindamisel küll arvestanud, kuid ei ole avaldusest osalise loobumise kohta otsustust teinud. Seega on maakohus jätnud avaldaja nõude osaliselt lahendamata, rikkudes sellega TsMS § 438 lg-st 1 tulenevat kohustust teha otsus kõigi esitatud nõuete kohta. Ringkonnakohus parandab selle eksimuse ja võtab vastu avaldaja osalise avaldusest loobumise põhinõudest 6,57 euro ulatuses ja viivisenõudest samuti 6,57 euro ulatuses ning lõpetab ka selles osas asja menetluse.
13.Maakohus märkis õigesti, et menetluskulud on TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel õiglane jätta täies ulatuses asjast puudutatud isiku kanda, arvestades ka nõude vähendamise vähest ulatust (0,4%). Seoses määruskaebuse rahuldamata jätmisega jäävad ka määruskaebemenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda.
14.Kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, ei tee seda ka ringkonnakohus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 2 alusel kindlaks maakohus määrusega mõistliku aja jooksul pärast käesoleva määruse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt)
6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.