Kaspar Parkja avaldus Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistu 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 28. veebruari 2025. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Kaspar Parkja määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
Kirjalik menetlus Määruskaebuse esitaja (avaldaja) Kaspar Parkja (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Karina Lõhmus-Ein Puudutatud isik Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistu (regitrikood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Aet Sepman
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja materjalide juurde Kaspar Parkja määruskaebusega esitatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärus nr 662182023.
2.Jätta rahuldamata taotlus vaadata asi läbi kohtuistungil.
3.Tühistada Tartu Maakohtu 28. veebruari 2025. a määrus tsiviilasjas nr 2-24-9407 ja teha uus määrus, millega rahuldada avaldus osaliselt ja tunnistada Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistu 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsuse p 3 osas, mis puudutab korterelamu fassaadi ja rõdude renoveerimiseks võetud laenu laenumakse jagamist korteriomanike vahel ja majanduskava p-e 5.2 ja 5.3, kehtetuks. Jätta rahuldamata Kaspar Parkja taotlus kohustada Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistu juhatust koostama ja esitama üldkoosolekule kinnitamiseks uus renoveerimiskulude jaotus, mis on kooskõlas notariaalse eriomandi kokkuleppega. Jätta maakohtus tekkinud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad.
5.Jätta määruskaebuse menetlemisega tekkinud menetluskulud Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistu kanda.
6.Välja mõista Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistult Kaspar Parkja kasuks määruskaebemenetluse kulud 1305 eurot 25 senti ja viivis menetluskulude tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva kohtumääruse jõustumisest kuni täitmiseni.
7.1.Rahuldada Kaspar Parkja avaldus Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistu vastu osaliselt.
7.2.Tunnistada Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistu 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsuse p 3 osas, mis puudutab korterelamu fassaadi ja rõdude renoveerimiseks võetud laenu laenumakse jagamist korteriomanike vahel ja majanduskava p-e 5.2 ja 5.3, kehtetuks.
7.3.Jätta rahuldamata Kaspar Parkja taotlus kohustada Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistu juhatust koostama ja esitama üldkoosolekule kinnitamiseks uus renoveerimiskulude jaotus, mis on kooskõlas notariaalse eriomandi kokkuleppega.
7.4.Jätta maakohtus tekkinud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad.
7.5.Jätta määruskaebuse menetlemisega tekkinud menetluskulud Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistu kanda.
7.6.Välja mõista Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistult Kaspar Parkja kasuks määruskaebemenetluse kulud 1305 eurot 25 senti ja viivis menetluskulude tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva kohtumääruse jõustumisest kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Kaspar Parkja (avaldaja) esitas 17. juunil 2024 Tartu Maakohtule avalduse, milles palus tunnistada kehtetuks Kambja vald, Ülenurme alevik, XXXXXX korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsus majanduskava renoveerimiskulude jaotamise osas (majanduskava read 5.2 ja 5.3). Samuti palus avaldaja kohustada korteriühistu juhatust koostama ja esitama üldkoosolekule kinnitamiseks uue renoveerimiskulude jaotuse, mis on kooskõlas notariaalse eriomandi kokkuleppega. Avalduse kohaselt on kortermajas 41 rõduga korterit ja viis rõduta korterit. Korteriühistu remontis elamu rõdud ja fassaadi. Enne tööde alustamist, s.o 15. mail 2023, sõlmisid kõik korteriomanikud notariaalse eriomandi kokkuleppe, mille p 2.1.2 kohaselt tasuvad rõdude remontimisega seotud kulud korteriomandite omanikud, kelle eluruumidest on juurdepääs rõdudele. Kokkuleppe p-s 2.3 on toodud eriomandi kokkuleppe väärtused notaritasu ja
riigilõivu määramiseks, mille järgi hinnati rõdude remondi ligikaudseks väärtuseks 70 000 eurot. Rõdude ja fassaadi remondikulu oli kokku üle 250 000 euro. Kalkulatsioonis ei ole selgelt välja toodud, millised kulud on seotud rõdudega, millised fassaadiga ning millised on n-ö segakulud. Juhatus saatis 30. aprillil 2024 üldkoosoleku kutse, mille manuses oleva majanduskava järgi oli remondi laenukulude jaotus tehtud suhtega 50:50. Päev enne üldkoosolekut saatis juhatus meeldetuletuse, mille manuses olevas majanduskavas olid remondikulud jaotatud suhtega 31,1:68,9 ehk rõdude remondikuluks oli arvestatud 70 000 eurot. Üldkoosolek kinnitas juhatuse esitatud majanduskava. Majanduskava kinnitamisel küsiti vaid vastuhääli, ei loetud poolt ega erapooletuid hääli. Kuna osad ühistu liikmed tulid koosolekule hiljem ja osad lahkusid varem, siis ei ole selge, palju liikmeid tegelikult hääletuse ajal kohal viibis.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Üldkoosolek oli otsustusvõimeline (osalejate arv 28). Üldkoosolekul võeti otsus vastu lihthäälteenamusega, s.o 27 poolthääle ja ühe vastuhäälega. Oleks äärmiselt ebaõiglane, et kasutuskorra alusel rõdusid kasutavad eriomandi esemete omanikud peaksid kandma ka kaasomandi esemeks olevate rõdude renoveerimiskulud ainuisikuliselt. Kokkuleppe p 2.1.2 praegusel juhul ei kohaldu. Kui kokkuleppe p 2.1.2 kohaldub, siis on p-s 2.3 kokku lepitud maksimumsumma, mis jaguneb nende korteriomanike vahel, kelle eluruumidest on juurdepääs rõdudele. Seega on õiguspärane ja õiglane, et notariaalses kokkuleppes nimetatud summa piirides kaasnev remondikulu (sel eesmärgil võetud osa laenusumma tagasimaksed) jagatakse rõdu kasutusõigust omavate kaasomanike vahel võrdsetes osades ja 70 000 eurot ületav osa jagatakse vastavalt kehtivatele õigusaktidele, s.o korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lõigetes 1 ja 2 sätestatud põhimõttele ehk kaasomandi suurusele.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 28. veebruari 2025. a määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Maakohus mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja puudutatud isiku menetluskulud 1151 eurot 68 senti. Määruse kohaselt esitas avaldaja avalduse, milles palub tunnistada kehtetuks korteriühistu 8. mai 2024 üldkoosoleku otsuse. Otsuse p 3 kohaselt otsustati järgmist: kinnitada 2024. aasta majanduskava. Koguda edaspidi porivaipasid ja tehnohooldust vastavalt tekkele. Negatiivne tulem katta remondifondist. Suurendada reservkapitali 2704 euro võrra remondifondist. Laenumakse kajastada edaspidi 31,1% korterite vahel võrdselt, kes omavad ligipääsu rõdule ja 68,9% kõigi korterite vahel vastavalt kaasomandi suurusele. Kuigi avaldaja taotles otsuse kehtetuks tunnistamist, on tema eesmärgiks vaidlustatud otsusest vabaneda. Seega analüüsis kohus nii tühisuse tuvastamise kui ka kehtetuks tunnistamise nõuet. Avaldaja tugineb sellele, et üldkoosoleku otsus on vastuolus 15. mail 2023 sõlmitud korteriomanike notariaalse kokkuleppega. Kokkuleppe p 2.1.2 sätestab, et korteriomandite, mille eriomandi esemeteks olevatest eluruumidest on käesoleval hetkel olemas juurdepääs rõdudele, rõdude remontimisega seotud kulud tasuvad nimetatud korteriomandite igakordsed omanikud võrdsetes osades. Praegusel juhul on korteriomanikud sõlminud kokkuleppe selle kohta, kuidas jagunevad rõdude remontimisega seotud kulud. Selles osas asendab korteriomanike kokkulepe seadust. Kui üldkoosoleku otsus on vastuolus korteriomanike kokkuleppega, on see maakohtu hinnangul analoogne olukord, kus üldkoosoleku otsus on vastuolus seadusega. Seega toob
üldkoosoleku otsuse vastuolu korteriomanike kokkuleppega kaasa selle otsuse kehtetuse (tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 38 lg 1). Maakohtu hinnangul on avaldaja esitanud vastuväite otsusele TsÜS § 38 lg 4 teise lauses tähenduses. Seega oli avaldaja õigustatud esitama üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude. Maakohus leidis, et korteriomanike ühiseks tahteks oli leppida kokku rõdudega seotud kulude kandmises. Seejuures ei ole määrav, et korteriomanike kokkuleppes on kasutatud väljendit „rõdude remontimine“, mitte „rõdude renoveerimine“. Korteriomanikud ei ole juriidilise haridusega isikud ning nende jaoks on rõdude remontimine või renoveerimine samaväärsed mõisted. Ka puudutatud isiku seaduslik esindaja on kohtuistungil kinnitanud, et selleks saigi korteriomanike kokkulepe sõlmitud, et saaks renoveerimist üldse tegema hakata. Eelneva tõttu peab 8. mai üldkoosoleku otsus vastama ka korteriomanike kokkuleppele. Kokkuleppe p 2.3 kohaselt hindavad omanikud p-s 2.1.1 nimetatud kokkuleppe väärtuseks (juurde ehitatavate rõdude ligikaudne väärtus) 36 000 eurot, p-s 2.1.2 nimetatud kokkuleppe väärtuseks (olemasolevate rõdude remontimise ligikaudne väärtus) 70 000 eurot ja p-s 2.1.3 nimetatud kokkuleppe väärtuseks (olemasolevate ja juurde ehitatavate rõdude, mille suhtes eriomandi kokkulepe sõlmitakse, ligikaudne väärtus kokku) 106 000 eurot. Praegusel juhul on rõdude ja fassaadi remondikulude maksumus üle 250 000 euro. Üldkoosoleku otsusega otsustati kajastada laenumakse järgmiselt: 31,1% korterite vahel võrdselt, kes omavad ligipääsu rõdule, ja 68,9% kõigi korterite vahel vastavalt kaasomandi suurusele. Seejuures on üldkoosolek lähtunud kokkuleppe p-s 2.3 sätestatud olemasolevate rõdude remontimise piirmäärast 70 000 eurot (need kulud on võrdselt jagatud nende korteriomanike vahel, kelle korteril on juurdepääs rõdule) ning kõik muud kulud, mis ületavad 70 000 eurot, on jagatud kõigi korteriomanike vahel. Seega tuleb kohtul lahendada küsimus, kas üldkoosolek sai otsuse tegemisel lähtuda kokkuleppe p-s 2.3 sätestatud maksumusest (70 000 eurost) või tuli kõik rõdude remontimisega seotud kulud jagada nende korteriomanike vahel, kellel on juurdepääs rõdule. Maakohus leidis, et sõlmitud korteriomanike kokkuleppega on korteriomanikud kaldunud kõrvale korteriomandi- ja korteriühistuseaduses sätestatud põhimõttest, mille kohaselt peaks elamu (ka rõdude) remontimisega seotud kulud kandma kõik korteriomanikud (vastavalt oma kaasomandi osa suurusele) ning seda sõltumata sellest, kas nendel korteritel on juurdepääs rõdudele. Maakohus nõustus korteriühistuga, et selles osas on suurem osa korteriomanikest tulnud vastu viiele korteriomanikule, kelle korteritel ei olnud juurdepääsu rõdudele. Maakohtule esitati korteriomanike kokkuleppe ettevalmistamisega tegelenud notaribüroo ja korteriühistu vaheline e-kirjavahetus. Korteriühistu selgitas, et seniste hinnapakkumiste põhjal on hinnanguline rõdude renoveerimise maksumus ca 70 000 eurot. Ka korteriühistu seaduslik esindaja selgitas kohtuistungil, et notariaalse kokkuleppe sõlmimise ajal (2023. aastal) saadud hinnapakkumise kohaselt oli rõdude remontimisega seotud kulu ca 70 000 eurot, kuid kuna tööde tegemiseni jõuti aasta hiljem, oli kulu suurenenud. Maakohus pidas põhjendatuks ja usutavaks tõlgendust, mille kohaselt on korteriomanikud kokkuleppe sõlmimisel lähtunud hinnapakkumises toodud maksumusest (70 000 eurost) ning arvestanud, et vastavas osas jaguneb kulu nende korteriomanike vahel, kelle korteril on juurdepääs rõdule. Eelnevat arvestades pidi korteriomanike üldkoosolek otsuse tegemisel lähtuma korteriomanike kokkuleppe p-dest 2.1.2 ja 2.3. Kuivõrd üldkoosoleku otsusega otsustati jagada laenumaksed selliselt, et 31,1% jagatakse korterite vahel võrdselt, kes omavad ligipääsu rõdule, ja 68,9% kõigi korterite vahel vastavalt kaasomandi suurusele, ning üldkoosolek on lähtunud rõdude remontimise piirmäärast (70 000 eurost), on üldkoosoleku
otsus kooskõlas korteriomanike otsusega. Seega ei ole kohtul alust tunnistada seda otsust kehtetuks. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt oli kohal 28 korteriomanikku ja otsuse nr 3 poolt on hääletanud 27 ja vastu üks korteriomanik. Seega ei saanud maakohtu hinnangul asuda seisukohale, et üldkoosoleku otsuse vastuvõtmiseks ei olnud piisavalt hääli. Avaldaja ei ole kohtu ette toonud muid asjaolusid, mis annaks aluse üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks (KrtS § 29 lg 1) või selle kehtetuks tunnistamiseks (KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 1). Eelneva tõttu jättis maakohus avalduse rahuldamata.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles taotleb maakohtu määruse tühistamist ning uue määruse tegemist, millega tuvastada korteriühistu 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsuse nr 3, s.o otsuse 2024. a majanduskava kinnitamise kohta ning korterelamu fassaadi ja rõdude renoveerimiseks võetud laenu laenumakse jagamise kohta, tühisus. Alternatiivselt palub avaldaja tunnistada korteriühistu 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsus nr 3, s.o otsus 2024. a majanduskava kinnitamise kohta ning korterelamu fassaadi ja rõdude renoveerimiseks võetud laenu laenumakse jagamise kohta, kehtetuks. Avaldaja taotles asja läbivaatamist istungil. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus hinnanud korteriomanike kokkulepet ebaõigesti. Lepingupoolte selgelt mõistetav ühine tahe (võlaõigusseadus (VÕS) § 29 lg 1 esimene lause) oli, et vaid need korteriomanikud, kes saavad rõdusid kasutada, kannavad rõdude renoveerimisega seotud kulud. Kõnealuste kulude kandmisel ei pidanud osalema korteriomanikud, kes rõdusid kasutada ei saanud. Viimati nimetatud korteriomanike kanda jäid eriomandi kokkuleppe kohaselt kulud, mis kaasneksid nende korterite juurde rõdude ehitamisega (eriomandi kokkuleppe p 2.1.1). Pooled ei ole leppinud kokku, et korteriomanikud, kelle eluruumidest on juurdepääs rõdule, võtavad enda kanda vaid osa rõdude renoveerimisega seotud kuludest. Maakohus on ebaõigesti tuginenud eriomandi kokkuleppe punktile 2.3. Selles ei ole lepitud kokku rõdude renoveerimise kulude nn piirmääras. Eriomandi kokkuleppe punkt ei sisalda korteriomanike vahelisi kokkuleppeid. Eriomandi kokkuleppe punktis 2.3 on korteriomanikud andnud hinnangu tehingu ligikaudsele väärtusele, mille alusel omakorda on arvutatud notaritasu. See tuleneb otseselt punkti 2.3. sõnastusest: „pooled hindavad kokkuleppe väärtuseks“. Maakohus on jätnud osa tõenditest hindamata ja analüüsimata. Maakohus on jätnud eriomandi kokkuleppe sõlmimisele eelnenud kirjavahetusega, sh puudutatud isiku juhatuse poolt korteriomanikele avaldud infoga kokkuleppe sisu kohta, arvestamata. Eriomandi kokkuleppe sõlmimisele eelnenud notari ja korteriühistu seadusliku esindaja e-kirjavahetus, korteriühistu juhatuse liikmete 21. aprilli 2023. a e-kiri korteriomanikele ning notaribüroo vastus avaldaja päringule kinnitavad avaldaja väiteid selle kohta, et korteriomanike kokkuleppes ei lepitud kokku rõdude renoveerimise kulude nn piirsummas, mille kandmisel osalevad üksnes need korteriomanikud, kelle korteriomandi eriomandi koosseisu kuuluvatest eluruumidest on juurdepääs rõdule. Kokkulepe oli, et need korteriomanikud, kelle eluruumidest on juurdepääs rõdule, kannavad kõik kulud, mis nende rõdude renoveerimisega kaasnevad. Puudutatud isiku 8. mai 2024. a üldkoosolekul vastu võetud otsus nr 3, s.o otsus 2024. a majanduskava kinnitamise kohta ja korterelamu fassaadi ja rõdude renoveerimiseks võetud laenu laenumakse jagamise kohta on tühine. Korteriomanikud on leppinud eriomandi
kokkuleppes kokku rõdude renoveerimise kulude kandmises ja jagamises korteriomanike vahel. Vastav kokkulepe on korteriomanikele siduv ning selle muutmine on võimalik vaid korteriomanike kokkuleppega. Vaidlust ei ole selles, et vaidlustatud üldkoosoleku otsuses ei ole laenumaksete jagamisel võetud aluseks rõdude ja fassaadi remondiks tegelikult kulunud summasid. Korteriühistu ei ole seda, kui palju kulus rõdude ja kui palju fassaadi remondiks, välja selgitanud. Samuti ei ole vaidlust selles, et üldkoosoleku otsusega ei ole jäetud kõiki rõdude renoveerimiskulusid korteriomanike, kelle korteriomandite eriomandi koosseisu kuuluvatest eluruumidest on juurdepääs rõdudele, kanda. Üldkoosoleku otsusega on osa rõdude renoveerimiskuludest pandud nende korteriomanike kanda, kelle korteritest puudub juurdepääs rõdudele. Nende korteriomanike, kelle korteriomandite eriomandi koosseisu kuuluvatest eluruumidest on juurdepääs rõdudele, ja kes peaksid vastavalt korteriomanike kokkuleppele kandma kõik rõdude renoveerimisega seotud kulud, kanda on jäetud rõdude renoveerimise kulusid üksnes 70 000 euro ulatuses. Korteriühistu on samas möönnud, et rõdude ja fassaadi tegelikud renoveerimiskulud olid suuremad kui 15. mai 2023 eriomandi kokkuleppe sõlmimisel arvati. Kuna kokkulepe rõdude renoveerimise kulude kandmise kohta sisaldub eriomandi kokkuleppes, siis peab korteriomanike kokkulepe selle muutmiseks olema sõlmitud notariaalses vormis (KrtS § 3 lg 3, § 5). TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Alternatiivselt on täidetud eeldused, et tunnistada üldkoosoleku otsus laenumaksete jagamise ja 2024. a majanduskava kinnitamise kohta kehtetuks. Kõnealune üldkoosoleku otsus eirab korteriomanike kokkulepet, mis on üldkoosoleku otsuse suhtes ülimuslik (KrtS § 13 lg 1). Kuna rõdude renoveerimise kulude kandmine ja jagamine on reguleeritud korteriomanike kokkuleppega, ei saanud nimetatud küsimusi lahendada üldkoosoleku otsusega, sh teha seda korteriomanike kokkuleppes kokkulepitust erinevalt. Üldkoosoleku otsus on seega seadusega vastuolus ja see tuleb KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks tunnistada. Lisaks eeltoodule näeb KrtS § 12 lg 2 ette, et korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Rõdude renoveerimisega ja ehitamisega seotud kulude jagamine nii, et uute rõdude rajamisega seotud kulud kannavad vaid need korteriomanikud, kes soovivad rõdusid ehitada, kuid olemasolevate rõdude renoveerimise kulude kandmisel peavad osalema kõik korteriomanikud, ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega ega arvesta nende korteriomanike, kellele hetkel rõdusid ei ole, huvidega. Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.
VASTUSTAJA VASTUVÄITED
5.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ning taotleb jätta see rahuldamata. Vastuväidete kohaselt on avaldaja väljunud määruskaebuse esitamisel enda esialgse kaebuse alusel esitatud nõuetest ja esitanud määruskaebuses õiguslikus mõistes uusi nõudeid. Avaldaja taotles maakohtus algselt majanduskava renoveerimiskulude ridade 5.2 ja 5.3 kehtetuks tunnistamist, siis määruskaebusmenetluses taotleb avaldaja otsuse nr 3 tühisuse tuvastamist ja alternatiivselt kehtetuks tunnistamist. Avaldaja ei ole uue tõendi esitamist määruskaebemenetluses põhjendanud.
6.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle läbivaatamiseks ja lahendamiseks TsMS § 663 lg 5 alusel Tartu Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalide ja määruskaebusega, leiab, et määruskaebus on põhjendatud ja maakohtu määrus tuleb tühistada (TsMS § 667 lg 2). Ringkonnakohus teeb uue määruse, millega rahuldab avaldaja avalduse osaliselt ja tunnistab korteriühistu 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsuse p 3 osas, mis puudutab korterelamu fassaadi ja rõdude renoveerimiseks võetud laenu laenumakse jagamist korteriomanike vahel ja majanduskava p-te 5.2 ja 5.3, kehtetuks. Avaldaja taotlus kohustada korteriühistu juhatust koostama ja esitama üldkoosolekule kinnitamiseks uus renoveerimiskulude jaotus, mis on kooskõlas notariaalse eriomandi kokkuleppega, jääb rahuldamata. Ringkonnakohus muudab maakohtu määratud menetluskulude jaotust ning jätab maakohtus tekkinud menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad. Määruskaebus rahuldatakse. Ringkonnakohus jaotab määruskaebemenetluse kulud ja määrab kindlaks hüvitatavate menetluskulude suuruse.
8.Ringkonnakohus esitab TsMS § 654 lg 22 ja § 659 järgi määruse resolutsiooni juures määruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
9.Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 alusel asja materjalide juurde avaldaja määruskaebusega esitatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemääruse nr 662182023.
10.Avaldaja vaidlustab korteriühistu 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsuse p-i 3 osas, mis puudutab korterelamu fassaadi ja rõdude renoveerimiseks (remontimiseks) võetud laenu jagamist korteriomanike vahel ja majanduskava p-te 5.2 ja 5.3. Menetlusosalised vaidlevad ringkonnakohtus jätkuvalt selle üle, kuidas tuleb tõlgendada 15. mail 2023 sõlmitud korteriomanike eriomandi kokkuleppe p-te 2.1.2 ja 2.3 osas, mis puudutab olemasolevate rõdude renoveerimiskulude jaotust korteriomanike vahel. Sellest tulenevalt on vaidlus ka selle üle, kas vastu võetud otsuse p 3 on vaidlustatavas osas vastuolus korteriomanike eriomandi kokkuleppega ja seetõttu tühine või tuleb kehtetuks tunnistada. Puudutatud isiku etteheide, mille kohaselt esitas avaldaja määruskaebuses uue taotluse, ei ole põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu selgitustega selles osas, et avaldaja avaldust tuleb käsitada ühtse, puudustega otsusest vabanemisele suunatud nõudena ja selliselt ka menetleda (vt nt RKTKo 11.06.2014, 3-2-1-55-14, p 31). Asjas ei ole vaidlust, millise ja mis osas üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks avaldaja kohtusse pöördus. Ringkonnakohus ei pea asja arutamist kohtuistungil vajalikuks, mistõttu jätab avaldaja vastava taotluse rahuldamata. Korteriühistu organi otsuste vaidlustamisel tuleb kohtul esmalt kontrollida, kas esile toodud ja tuvastatud asjaoludel on otsus tühine, sest otsuse tühisuse korral ei saa seda kehtetuks tunnistada. Alles tühisuse eitamise järel saab kontrollida, kas esineb alus tunnistada otsus kehtetuks (vt RKTKo 05.06.2019, 2-16-19017, p 17.2).
11.KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Lõike 2 kohaselt lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse TsÜS-is juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut KrtS §-s 29 sätestatud erisustega. Arvestades KrtS § 29 lg-s 2 sätestatut, reguleerib korteriühistu organi otsuse kehtetust üldnormina TsÜS § 38, mille lõike 2 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud
seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Riigikohtu praktika kohaselt toovad otsuse tühisuse kaasa raskemad sisu- ja protseduurivead, sh sellised vead, mis rikuvad juriidilise isiku liikme õigust saada teada koosoleku toimumisest või mis takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad õigust olla koosolekul kohal ja hääletada. Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega on tegemist ka siis, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis nõuavad põhikirja muutmist ja üldkoosoleku kokkukutsumise teates pole päevakorra osas märgitud põhikirja muutmist (vt RKTKo 25.05.2011, 3-2-1-28-11, p 13). Otsuse kehtetuks tunnistamise toob kaasa otsuse vastuolu seaduse või põhikirjaga (TsÜS § 38 lg 1). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kui üldkoosoleku otsus on vastuolus korteriomanike kokkuleppega, on see analoogne olukord, kus üldkoosoleku otsus on vastuolus seaduse või põhikirjaga. Selline üldkoosoleku otsuse vastuolu korteriomanike kokkuleppega toob kaasa selle otsuse kehtetuse (TsÜS § 38 lg 1).
12.Avaldaja leiab määruskaebuses, et 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsus on tühine, sest eriomandi kokkuleppe muutmine on võimalik vaid korteriomanike kokkuleppega ning see peab olema sõlmitud notariaalses vormis. Maakohus on õigesti leidnud, et 8. mai 2024. a üldkoosoleku otsus peab vastama ka 15. mail 2023 sõlmitud korteriomanike eriomandi kokkuleppele. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole avaldaja väited vaidlustatud otsuse tühisuse kohta põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et käesoleva asja lahendamisel on kasutatud mõisted „renoveerimine“ ja „remontimine“ samatähenduslikud. Korteriomanike eriomandi kokkuleppe p 2.1.2 sisuks oli rõdude remontimiskulude jaotus korteriomanike vahel ja p 2.3 sätestas punktis 2.1.2 nimetatud kokkuleppe väärtuse (olemasolevate rõdude remontimise ligikaudne väärtus) 70 000 eurot. Kokkuleppe p 3.1 kohaselt kanti kinnistusraamatusse kanne eriomandi kokkuleppe muutmise kohta vastavalt kokkuleppe punktile 2.1 (dtl 13). Sama nähtub ka määruskaebusele lisatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärusest nr 662182023 (dtl 226 jj). Vaidlustatud üldkoosoleku otsusega ei muudetud ega soovitud muuta kokkuleppe p 2.1.2 kohast kulude jaotust, mistõttu on üldkoosoleku otsus selles osas kooskõlas korteriomanike notariaalse eriomandi kokkuleppega ega ole määruskaebuses esitatud asjaoludel tühine. Seda, kas kokkuleppe p 2.3 on eriomandi kokkuleppe osa ja kas see näeb ette p-s 2.1.2 märgitud kulutustele piirmäära, mida vaidlustatud üldkoosoleku otsusega kohaldati, hindab ringkonnakohus üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise küsimuse lahendamisel. Seega saaks avaldaja ebaseaduslikust otsusest vabanemise nõuet rahuldada üksnes juhul, kui esineb alus otsuse kehtetuks tunnistamiseks.
13.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et avaldaja on esitanud vastuväite (dtl 56) otsusele TsÜS § 38 lg 4 teise lauses tähenduses ja seega on avaldaja õigustatud esitama üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude.
14.Maakohus pidas põhjendatuks ja usutavaks tõlgendust, mille kohaselt on korteriomanikud kokkuleppe sõlmimisel lähtunud hinnapakkumises toodud maksumusest (70 000 eurost) ning arvestanud, et vastavas osas jaguneb kulu nende korteriomanike vahel, kelle korteril on juurdepääs rõdule ning üldkoosoleku otsus on kooskõlas korteriomanike otsusega. Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu. Korteriomanike 15. mail 2023 sõlminud notariaalse eriomandi kokkuleppe p 2.1.2 sätestab, et korteriomandite, mille eriomandi esemeteks olevatest eluruumidest on käesoleval hetkel olemas juurdepääs rõdudele, rõdude remontimisega seotud kulud tasuvad nimetatud korteriomandite igakordsed omanikud võrdsetes osades. Kokkuleppe p 2.3 näeb ette, et omanikud hindavad punktis kaks üks üks (2.1.1) nimetatud kokkuleppe väärtuseks (juurde
ehitatavate rõdude ligikaudne väärtus) kolmkümmend kuus tuhat (36 000) eurot, punktis kaks üks kaks (2.1.2) nimetatud kokkuleppe väärtuseks (olemasolevate rõdude remontimise ligikaudne väärtus) seitsekümmend tuhat (70 000) eurot ja punktis kaks üks kolm (2.1.3) nimetatud kokkuleppe väärtuseks (olemasolevate ja juurde ehitatavate rõdude, mille suhtes eriomandi kokkulepe kokku lepitakse, ligikaudne väärtus kokku) ükssada kuus tuhat (106 000) eurot. Üldkoosoleku otsuse kohaselt olid rõdude ja fassaadi remondikulud kokku 225 000 eurot (dtl 56). Üldkoosoleku otsuse p-s 3 a kirjeldatu kohaselt jagati kulud tuginedes eriomandi kokkuleppele viisil, et 70 000 eurot (31,1%) jagatakse võrdselt korterite vahel, kes omavad ligipääsu rõdule, ja 155 000 eurot (68,9%) kõigi korterite vahel vastavalt kaasomandi suurusele (dtl 56). Korteriühistu selgituste kohaselt lähtuti üldkoosolekul kokkuleppe p-s 2.3 sätestatud olemasolevate rõdude remontimise piirmäärast 70 000 eurot (need kulud on võrdselt jagatud nende korteriomanike vahel, kelle korteril on juurdepääs rõdule) ning kõik muud kulud, mis ületavad 70 000 eurot, on jagatud kõigi korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi suurusele. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kokkuleppe p-s 2.3 sätestatu korteriomanike eriomandi kokkuleppe osa ning see ei näe ette kokkuleppe p-i 2.1.2 järgi jagatavatele kulutustele piirmäära. See tuleneb nii viidatud punktide sõnastusest kui ka lepingu sõlmimisele eelnenud korteriomanike kokkuleppe ettevalmistamisega tegelenud notaribüroo ja korteriühistu vahelisest e-kirjavahetusest. Ligikaudsete kokkulepete väärtuste sätestamine lepingus oli vajalik notaritasu arvestamiseks – seda ka notar korteriühistule selgitas, kui tehinguväärtuste suurust küsis (dtl 169). Ka lepingus on näha, et notar on notaritasu arvestamisel eriomandi kokkuleppe tõestamisel võtnud aluseks kokkuleppe p-s 2.3 välja toodud (ligikaudse) tehinguväärtuse summa 212 000 eurot (36 000+70 000+106 000; dtl 12; 14). Ka riigilõivu suuruse määramisel eriomandi kokkuleppe muutmise kande tegemiseks on lähtutud tehinguväärtusest 212 000 eurot (dtl 14). Lepingu p 2.3 sõnastust „omanikud hindavad /---/ 2.1.2 nimetatud kokkuleppe väärtuseks (olemasolevate rõdude remontimise ligikaudne väärtus) 70 000 eurot /---/“ arvestades ei saa tuletada korteriomanike soovi sätestada kulutuste piirmäära. Samuti nähtub see korteriühistu poolt korteriomanikele 21. aprillil 2023 saadetud e-kirjast (dtl 203). Ringkonnakohtu hinnangul oleks vastav kokkulepe pidanud sel juhul olema sätestatud eriomandi kokkuleppe p-s 2.1 (2.1.2), mille kohta paluti teha esimesse jakku kanne eriomandi kokkuleppe muutmise kohta. Korteriühistu nimel 6. märtsil 2023. a notarile saadetud e-kirjas on kirjutatud, et seniste hinnapakkumiste põhjal on hinnanguline rõdude renoveerimise maksumus umbes 70 000 eurot (dtl 167). On ka eluliselt usutav, et tegelikud kulud selguvad alles pärast kulutuste kandmist ning need võivad ületada lepingu sõlmimisel välja arvutatud ligikaudset väärtust. Korteriühistu väide, et kokkuleppe sõlmimine oli niigi viiele rõduta korteriomanikule vastutulek, ei ole aluseks teistsugusele seisukohale jõudmiseks.
15.Puuduvad andmed, kuidas jaguneksid kulud siis, kui need jagada eraldi rõdude ja fassaadi renoveerimisega seotud kuludeks. Avaldaja hinnangul on rõdude renoveerimise kulud suuremad kui 70 000 eurot ja korteriühistu ei ole tõendanud, et rõdude renoveerimisega seotud kulud olid 70 000 eurot. Kuna otsuse vastuvõtmisel lähtuti lepingu p-s 2.3 märgitud summast 70 000 eurot, mis ei ole käsitatav kulutuste kokkulepitud piirmäärana ja mis ei tulene ka kulude jaotust reguleerivast lepingu punktist 2.1.2, tuleb üldkoosoleku otsuse p 3 osas, mis puudutab korterelamu fassaadi ja rõdude renoveerimiseks võetud laenu laenumakse jagamist korteriomanike vahel ja majanduskava p-e 5.2 ja 5.3, tunnistada kehtetuks vastuolu tõttu eriomandi kokkuleppe punktiga 2.1.2.
16.Avaldaja on palunud kohustada korteriühistut koostama ja esitama üldkoosolekule kinnitamiseks uus renoveerimiskulude jaotus, mis on kooskõlas notariaalse eriomandi
kokkuleppega. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa kohus korteriühistu juhatust taotluses nimetatud toiminguteks kohustada, mistõttu tuleb jätta vastav taotlus rahuldamata. Küll aga tulenevalt sellest, et ringkonnakohus tunnistab vastuvõetud üldkoosoleku otsuse kehtetuks, on korteriühistu juhatusel vaja teha toiminguid uue otsuse vastuvõtmiseks.
17.Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse menetluskulude jaotuse osas. Kuivõrd ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse ja rahuldab avaldaja avalduse osaliselt, tuleb muuta ka maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Seoses avaldaja avalduse osalise rahuldamisega jäävad menetluskulud maakohtus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda ja hüvitatavad menetluskulud puuduvad.
18.Määruskaebuse rahuldamise tõttu jäävad määruskaebuse menetluskulud korteriühistu kanda (TsMS § 172 lg 1 teine lause).
menetlemisega
seotud
Avaldaja menetluskuludeks määruskaebemenetluses on õigusabikulud 1235 eurot 25 senti (sisaldab käibemaksu) ja riigilõiv 70 eurot. Avaldaja lepingulisel esindajal kulus materjalidega tutvumisele ja määruskaebuse koostamisele 6,75 tundi. Avaldajale osutati õigusabi tunnihinnaga 150 eurot, millele lisandub käibemaks 22%, s.o 183 eurot. Avaldaja ei ole käibemaksukohustuslane ning kinnitab, et kulud on kantud seoses käesoleva menetlusega. Avaldaja palub mõista menetluskuludelt välja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses. Korteriühistu ei esitanud avaldaja menetluskulude osas seisukohta. Ringkonnakohus leiab, et arvestades tsiviilasja keerukust, menetlusdokumentide sisu ja mahtu on avaldaja määruskaebemenetluses tekkinud menetluskulud vajalikud ja põhjendatud. Lepingulise esindaja tunnitasu suurus 150 eurot (millele lisandub käibemaks) on põhjendatud ega ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Seega põhjendatud ja vajalik õigusabikulu arvestades toimingute ajal kehtinud käibemaksumäära on 1235 eurot 25 senti (6,75 h x 150 eurot x 22%). Määruskaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 70 eurot on vajalik ja põhjendatud. Seega on vajalikud ja põhjendatud menetluskulud määruskaebemenetluses 1305 eurot 25 senti. Korteriühistult tuleb avaldaja kasuks välja mõista avaldajal määruskaebemenetluses tekkinud vajalikud ja põhjendatud menetluskulud 1305 eurot 25 senti. Ringkonnakohus rahuldab avaldaja menetluskuludelt viivise väljamõistmise taotluse.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.