Otsuse tegemise aeg ja koht 27.02.2026 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-25-107865
Tsiviilasi
MTÜ Kallasmaa kaasomanikud hagi Granat Company OÜ, OÜ Granat Global ja Granat Gigant OÜ vastu majandamiskulude võlgnevuse nõudes
Hagihind
hagi hind kostja 1 vastu 2908,55 eurot, kostja 2 2404,93 eurot ja kostja 3 vastu 2805,18 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: MTÜ Kallasmaa kaasomanikud (registrikood 80378439, Kallasmaa tn 3, Maardu); esindajad Hageja lepinguline esindaja: J K (OÜ Esgalia õigusbüroo, e-post: xxx); Kostja 1: OÜ Granat Company (registrikood 12482145, Sikupilli 3-83, Tallinn); Kostja 2: OÜ Granat Global (registrikood 12257974, Sikupilli 383, Tallinn); Kostja 3: OÜ Granat Gigant (registrikood 12847316, Sikupilli 383, Tallinn). Kostjate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Arina LiskmannGetsu (Liskmann & Partnerid Advokaadibüroo, e-post: xxx). Menetluse liik Lihtmenetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu hageja loobumine nõudest kostja 3 vastu summas 144,81 eurot ja lõpetada eeltoodud nõude osas menetlus käesolevas tsiviilasjas.
2.Hagi rahuldada.
3.Mõista kostjalt 1 OÜ-lt Granat Company (registrikood 12482145) hageja MTÜ Kallasmaa kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks välja 2908,55 (kaks tuhat üheksasada kaheksa eurot ja 55 senti) eurot.
4.Mõista kostjalt 2 OÜ-lt Granat Global (registrikood 12257974) hageja MTÜ Kallasmaa kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks välja 2404,93 (kaks tuhat nelisada neli eurot ja 93 senti) eurot.
5.Mõista kostjalt 3 OÜ-lt Granat Gigant (registrikood 12847316) MTÜ Kallasmaa
kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks välja 2805,18 (kaks tuhat kaheksasada viis eurot ja 18 senti) eurot. Menetluskulude jaotus
1.Jätta hageja menetluskuludest 35,8% kostja 1 OÜ Granat Company kanda, 29,62% kostja 2 OÜ Granat Global kanda ja 34,58% kostja 3 OÜ Granat Gigant kanda.
2.Mõista kostjalt 1 OÜ-lt Granat Company (registrikood 12482145) hageja MTÜ Kallasmaa kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks menetluskuludena välja 669,46 (kuussada kuuskümmend üheksa eurot ja 46 senti) eurot.
3.Mõista kostjalt 1 OÜ-lt Granat Company (registrikood 12482145) hageja MTÜ Kallasmaa kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks välja viivis menetluskuludelt 669,46 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
4.Mõista kostjalt 2 OÜ-lt Granat Global (registrikood 12257974) hageja MTÜ Kallasmaa kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks menetluskuludena välja 553,90 (viissada viiskümmend kolm eurot ja 90 senti) eurot.
5.Mõista kostjalt 2 OÜ-lt Granat Global (registrikood 12257974) hageja MTÜ Kallasmaa kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks välja viivis menetluskuludelt 553,90 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
6.Mõista kostjalt 3 OÜ-lt Granat Gigant (registrikood 12847316) MTÜ Kallasmaa kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks menetluskuludena välja 646,64 (kuussada nelikümmend kuus eurot ja 64 senti) eurot.
7.Mõista kostjalt 3 OÜ-lt Granat Gigant (registrikood 12847316) MTÜ Kallasmaa kaasomanikud (registrikood 80378439) kasuks välja viivis menetluskuludelt 646,64 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Kohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja selle põhjendused
1.Hagiavalduse kohaselt on hageja omanike mittetulundusühing, mille eesmärgiks on üldkasutatava territooriumi ühine majandamine ja ühingu liikmete ühiste huvide esindamine. Hageja võib oma nimel
omandada varalisi ja mittevaralisi õigusi ning kanda kohustusi, olla hagejaks või kostjaks kohtus. Hagejal on oma vara, iseseisev bilanss ja pangaarve.
2.Hageja valdab, kasutab ja käsutab iseseisvalt kogu talle kuuluvat vara: tal on õigus vara osta, müüa, koormata piiratud asjaõigusega, anda üürile, kinkida, rentida. Hagejal on põhikirja järgi õigus iseseisvalt määrata kindlaks oma teenuste tariifid ja hinnad. Hageja liikmeteks on Maardu Kallasmaa 3 asuva hoone kaasomanikud. Teised isikud ei saa olla hageja liikmeteks. Hagejal on õigus sõlmida elamu teenindamiseks ja korrashoiuks lepinguid juriidiliste ning füüsiliste isikutega või teha neid töid ise. Hageja haldab ja majandab hoonet Maardus, asukohaga Kallasmaa tn 3.
3.Kallasmaa tn 3 hoones olid kostja 1 kasutuses alates 2016 kuni 01.11.2024 eluruumid nr 86, nr 88 ja nr 93a. Kostja 2 kasutuses oli alates 04.09.2014 kuni 01.11.202 eluruum nr 83. Kostja 3 kasutuses oli alates 2016 kuni 01.11.2024 eluruum 85. Kuni avalduse esitamiseni on kostja 3 kasutuses eluruum nr
91.Eluruumide kuuluvust tõendab registri väljavõte ja hageja seadusliku esindaja J P seletus. Kostjad müüsid eluruumid nr 83, 85, 86, 88 ja 93 18.10.2024 müügilepingu ja asjaõiguslepinguga. Eluruumid anti 01.11.2024 aktiga ostjale üle.
4.Kuna kostjad tasusid eluruumide ülalpidamise eest ebaregulaarselt, pöördus hageja 14.03.2025 võlgnevuse sissenõudmiseks nende vastu maksekäsu kiirmenetluse avaldusega kohtusse. Vaatamata sellele, et kostjad ei olnud hageja liikmed, kasutasid nad igakuiselt oma eluruumide ülalpidamiseks koos teiste hoone kaasomanikega hageja osutatud hooldusteenuseid: hoone ja hoone ümbruse koristamine, elektriku, santehniku, raamatupidaja ja juhataja teenused ning kommunaalteenused ehk prügivedu, külm vesi, kanalisatsioon ja elektrienergia. Kuna hoones on ainult elektriküte, on kulutused elektrienergiale kaasomanikele olulised. Teenused olid kostjatele kasulikud. Hagejal oli tahe tegutseda kostjate kasuks. Kohtusse pöördumise ajaks oli kostjate võlgnevus teenuste ja kantud kulutuste eest 8549,75 eurot. Pärast seda, kui hageja oli kohtusse pöördunud, tasus kostja 3 ajavahemikul 01.04.2025 kuni 15.05.2025 tema omandisse jäänud eluruumi 91 a ülalpidamise eest 286,28 eurot.
5.Kostjate võlgnevus 8263,47 eurot kujunes järgmiselt. Kostjal 1 on vastavalt arvele nr 2711 31.10.2024 eluruumi nr 86 ülalpidamise eest tasumata 1090,52 eurot, eluruumi nr 88 eest vastavalt arvele nr 2713 31.10.2024 tasumata 1395,77 eurot ja eluruumi nr 93a eest vastavalt arvele nr 2720 31.10.2024 tasumata 422,26 eurot. Kokku on kostja 1 võlgnevus 2908,55 eurot. Viimati tasus kostja 1 eluruumide nr 86 ja nr 88 eest mais 2024 ja eluruumi nr 93a eest oktoobris 2024.
6.Kostjal 2 on vastavalt 31.10.2024 arvele nr 2709 eluruumi nr 83 eest tasumata 2404,93 eurot. Viimati tasus kostja 2 eluruumi nr 83 eest 2023. a novembris. Kostjal 3 on vastavalt 31.10.2024 arvele nr 2728 eluruumi nr 85 ülalpidamise eest tasumata 1314,06 eurot ja eluruumi nr 91a eest vastavalt 31.03.2025 arvele nr 3121 tasumata 1922,21 eurot. Kostja 3 tasus 01.04.2025 eluruumi nr 91a eest 96,28 eurot. 23.04.2025 tasus kostja 3 selle eluruumi eest 90 eurot ja 15.05.2024 tasus ta 100 eurot. Kokku tasus kostja 3 ajavahemikul 01.04.2025-15.05.2025 286,28 eurot. Eluruumi nr 91 a eest on kostjal 3 tasumata 1635,93 eurot ning kahe eluruumi eest kokku on kostja 3 võlgnevus 2949,99 eurot.
7.Kõik arved saatis hageja õigeaegselt kostjate e-posti aadressile: xxx. Laekumised tõendavad, et kostjad tasusid eluruumide ülalpidamise eest osaliselt. Osaliste maksetega tunnistasid kostjad oma kohustust tasuda hagejale osutatud teenuste eest ja hüvitada kantud kulutused. Kostjad ei ole esitanud pretensioone teenuste kvaliteedi või kulutuste vajaduse ning suuruse osas. Vaatamata hageja korduvatele meeldetuletustele pole kostjad võlgnevust tasunud. Hageja viitas VÕS § 1018 lõigetele 1 ja 2.
8.Hageja palus kostjalt 1 hageja kasuks välja mõista 2908,55 eurot, kostjalt 2 2404,93 eurot ning kostjalt 3 2949,99 eurot.
9.Hagivalduse täienduses korrigeeris hageja nõuet ja palus kostjatelt kogumis välja mõista 8263,47
eurot. Kostjal 1 on vastavalt 31.10.2024 arvele nr 2711 eluruumi nr 86 ülalpidamise eest tasumata 1090,52 eurot, eluruumi nr 88 eest vastavalt 31.10.2024 arvele nr 2713 tasumata 1395,77 eurot ja eluruumi nr 93a eest vastavalt 31.10.2024 arvele nr 2720 tasumata 422,26 eurot. Kokku on kostja 1 võlgnevus 2908,55 eurot. Kostjal 2 on vastavalt 31.10.2024 arvele nr 2709 eluruumi nr 83 ülalpidamise eest tasumata 2404,93 eurot. Kostjal 3 on vastavalt 31.10.2024 arvele nr 2728 eluruumi nr 85 ülalpidamise eest tasumata 1314,06 eurot ja eluruumi nr 91a eest vastavalt 31.03.2025 arvele nr 3121 tasumata 1922,21 eurot. Kostja 3 tasus 01.04.2025 eluruumi nr 91 a eest 96,28 eurot. 23.04.2025 tasus kostja 3 90 eurot ja 15.05.2023 veel 100 eurot. Kokku tasus kostja 3 perioodil 01.04.-15.05.2025 286,28 eurot. Eluruumi nr 91a eest on tasumata 1635,93 eurot. Kostja 3 võlgnevus kahe eluruumi eest kokku on 2949,99 eurot.
10.Hageja palus kostjalt 1 välja mõista eluruumide ülalpidamise võlgnevusena 2908,55 eurot. Hageja palus kostjalt 2 välja mõista eluruumide ülalpidamise eest võlgnevusena 2404,93 eurot. Hageja palus kostjalt 3 välja mõista eluruumide ülalpidamise eest võlgnevusena 2949,99 eurot.
11.25.11.2025 seisukohas ei nõustunud hageja kostjate väidetega, et võlgnevus on ebaõigesti arvestatud ja liiga suur. Hageja ei ole pidanud kostjaid ühistu liikmeteks. Kuna kostjad kasutasid hädavajalikke teenuseid, pidid nad teenuste eest tasuma. Tasumise kohustus tulenes mitte ühingu põhikirjast ja ühingu liikmelisusest, vaid sellest, et tarbitud teenuste eest tuleb tasuda.
12.Kostjad ei ole kunagi teinud ettemakseid hageja remondifondi. Alates eluruumide ostmisest Kallasmaa 3 elamus sõlmisid pooled maja remonditööde ehk remondifondi maksete tasumise osas suulise kokkuleppe. Kokkuleppe kohaselt pidid kostjad maksma remondikulusid kord aastas tegelike tööde tegemise järel ning see summa lisati detsembrikuu arvele. Kostjad varasemalt sellist praktikat ei vaidlustanud ning tasusid kõik varasemad arved aastatel 2022 kuni 2023. Näiteks 2022. aastal moodustasid remondikulud 3,14 eurot/m2, 2023. aastal 0,433 eurot/m2. 2024. aastal olid müüdud eluruumide eest kulud 17,8677 eurot/m2 ja korteri 91a eest 19,5364 eurot/m2.
13.Majal on 5 korrust, kõik kuus kostjatele kuuluvat eluruumi asusid maja 5. korrusel. Majas teostati koridoride remont kolmel korrusel ehk viiendal, neljandal ja kolmandal. Koridorides värviti laed, krohviti ja värviti seinad, vahetati põrandakatted. Remont oli vajalik, sest krohv kukkus inimestele peale ja linoleumis olid augud. Hageja esitas 5. korruse koridorist tehtud fotod enne ja peale remonti. Koridoride remont tõi kostjatele kasu, sest suurendas nende vara väärtust.
14.2024.a. oktoobris müüdi ruumid nr 83, 85, 86, 88 ja 93a, mistõttu oktoobrikuu arvetel kajastati 2024. aastal tehtud tööde remondikulude osa oktoobri 2024 seisuga. Kuna eluruumi ei müüdud, on selle korteri osas remondikulud kajastatud 2024. aasta detsembrikuu arvel vastavalt varem kehtinud praktikale ja suulisele kokkuleppele. Hageja esitas arve nr 2878 2024. a detsembri eest. Kõik arved on esitatud perioodi eest, mil kostjad olid eluruumide omanikud.
15.Kostjad keeldusid remonditööde eest tasumisest, sest kostjate seadusliku esindaja N G sõnul pidi hageja koridoride remondi tellima tema ettevõttelt. Samas selgus kostjate andmete kontrollimisel, et kostjatel polnud üle 4 aasta ühtegi töötajat, mis andis hagejale aluse kahelda nende ettevõtete oskuses teostada kvaliteetseid remonditöid.
16.Hagis on korteri 91a võlasumma toodud seisuga 31.03.2025. Pärast hagi menetlusse võtmist on kostja 3 tasunud eluruumi nr 91 a eest 580 eurot. Kostja 3 märkis maksekorralduses nende arvete numbrid, mida ta tasus. Kõik need arved on kostjale 3 esitatud pärast hagi kohtusse esitamist (arve nr 3283 mai 2025 eest, nr 3364 juuni 2025 eest, nr 3445 juuli 2025 eest ja nr 3527 august 2025 eest). Seega tasus kostja 3 jooksvaid arveid, mitte neid arveid, milliste alusel on nõue esitatud kohtule.
17.Kostjate kompromissettepanekuga hageja ei nõustunud, sest pidas seda alusetuks. Hagi nõudest on tasumata remonditööde summa 3511,52 eurot. Ülejäänud on tasumata hooldustööd ja tarbitud kommunaalteenused. Kompromissi sõlmimisel poleks arusaadav, mille eest kostjad tasuvad.
18.MTÜ Kallasmaa kaasomanikud tegutseb 2014. aastast. Varem maja hooldusega tegelenud MTÜ Kallasmaa 3 kuulutati pankrotis olevaks, mistõttu maja elanikud jäid külmas majas ilma vee, soojuse ja elektrita. Kuna eluruumid ei olnud jagatud korteriomanditeks, ei saanud elamus moodustada korteriühistut. Enne hageja asutamist tegutses elamu ühes osas juriidiline isik, kellele kuulusid kõik eluruumid esimesel ja osa teisel korrusel ning elamu teisest kuni viienda korruseni tegutses eluruumide omanike ühing. Nimetatud ühing asutas hageja.
19.Tehnosüsteemide liitumispunktid olid mõlemale maja osale eraldi välja ehitatud. See andis võimaluse sõlmida kõik vajalikud lepingud ja iseseisvalt ning eraldi. Kui kulud olid seotud elamu üldkonstruktsioonidega, näiteks katuse remondiga, jaotati need kulud kogu maja eluruumide omanike vahel. Siseruumide ehk koridoride vms eest tasub kumbki ühing kulusid eraldi.
20.Elamus ei ole keskkütet ning eluruume köetakse elektriga. Kõiki kommunaalteenuseid saavad eluruumide omanikud hageja kaudu. Eluruumide omanikel puudub võimalus sõlmida lepinguid otse hankijatega, kuna eluruumid pole jagatud korteriomanditeks. Seega on hageja teenuste vahendajaks eluruumide omanike ja hankijate vahel. Vahendustegevusest saavad kostjad kasu ja see vastas nende huvidele ja tahtele, sest muul viisil ei saaks kostjad ühtegi eluruumide ülalpidamise- ja kommunaalteenust, mis teeks eluruumide kasutamise võimatuks. Lisaks tegi hageja majas hädavajalikke renoveerimistöid, mis parendasid elamu seisundit ja ohutust. Remonditi elamu katus ja koridorid kolmandal, neljandal ja viiendal korrusel. Hageja esitas katuse remondi kohta fotod.
21.Remondi tulemusena suurenes kostjate eluruumide väärtus. Kui mõni aeg tagasi osteti majas eluruume 10 000 euro eest, siis nüüd maksavad need keskmiselt 40 000 eurot. Järelikult tõid hageja remonditööd kostjatele olulist kasu.
22.Aastatel 2017 kuni 2023 tunnistasid kostjad nende kasuks ja nende eest hageja kantud kulutusi ning tasusid neile esitatud arveid. Järelikult kiitsid kostja hageja majandamise heaks. Hageja selgitas elamu hooldus- ja kommunaalteenuste kulude kujunemist ning jagunemist. Maja hoolduse tariif on kehtiv alates 2018. aastast ja on 0,40 eurot eluruumi ruutmeetri kohta. Hoolduse tasusse kuulub majajuhi, raamatupidaja ja koristaja töötasu koos maksudega, tehnosüsteemide hooldustasud (elektrisüsteem, vee- ja kanalisatsiooni süsteemid), koristustarbed, bürootarbed, muruniitmine ja muud maja hooldusega seotud kulud.
23.2025. aastal oli koristaja palk koos maksudega 535,20 eurot (muutus 2024. aastal), raamatupidaja palk maksudega 200,70 eurot (ei ole muutunud 2015. aastast), majajuhi palk maksudega 199,50 eurot (ei ole muutunud 2015. aastast), elektri käidukorraldaja tasu 58 eurot (muutus 2025. aastal), santehnilise hoolduse tasu 50 eurot (ei ole muutunud 2015. aastast). Sellele lisanduvad koristustarbed 5 eurot vastavalt vajadusele, pangateenused 2 eurot, muru niitmine 19,14 eurot ja raamatupidamise tarkvara 65,10 eurot (alates 2024. aastast). Kui jagada eeltoodud summa 2625,10 m 2 kohta, mis on hageja hoolduses olev eluruumide pindala, on tulemuseks 0,432 eurot ruutmeetri kohta.
24.Kommunaalteenuste saamiseks on hageja sõlminud lepingud ehk lepingu AS-ga xxx vee tarbimiseks ja heitvee ärajuhtimiseks, AS-ga xxx elektrienergia ja võrguteenuse saamiseks, xxx AS-ga prügiveoks, xxx OÜ-ga käidukorralduseks ja xxx OÜ-ga santehniliseks hoolduseks. Kogu majaosa arved tarbitud kommunaal- ja hooldusteenuste eest maksab hageja ja jagab kulud eluruumi omanike vahel. Elekter jaotatakse vastavalt iga korteri arvesti näitude alusel vastavalt tarbitud kogusele AS xxx tariifide alusel. Üldelektri kulu, milleks on kuu- ja ampritasu ning üldvalgustuse kulu, samuti vee soojendamise kulu külmal ajal jaotatakse eluruumide vahel. Vee- ja kanalisatsioonikulu jaotatakse iga korteri näitude alusel vastavalt tarbitud mahtudele AS xxx tariifide alusel. Prügiveo kulu jaotatakse võrdselt kõigi eluruumide omanike vahel. Kostjad said teenuseid vastavalt nende tarbimistele.
25.Kostjad kasutasid hageja teenuseid ning andsid oma eluruumid üürile, saades igakuiselt kasu. 31.12.2024 on arve nr 2878 esitatud eluruumi nr 91a eest, mis kuulus kostjale 3. Arve näitab, kuidas
on kulud kujunenud ja kuidas on neid arvestatud. Kulude kujunemist kinnitavad hankijate arved.
26.Samal viisil jagatakse remondikulud ehk kulud tehtud remonditöödele. Kaasomanike õiguslik alus remonditööde teostamiseks ja nende kulutuste hüvitamise nõue tuleneb AÕS § 72 lõikest 4. Kuigi kostjad ei olnud hageja liikmed, olid nad Kallasmaa 3 elamu kaasomanikud. Hageja tegi töid elamu säilitamiseks kostjatele kui kaasomanikele. Hageja viitas AÕS § 75 lõikele 1. Hageja esitas tabeli kostjatele esitatud ning tasutud ja tasumata arvete kohta.
27.Lõplikes seisukohtades jäi hageja oma nõude juurde, kuid täpsustas nõuet kostja 3 vastu. Pärast hagi esitamist tasus kostja 3 eluruumi nr 91 eest 144,81 euro võrra enam, kui oli märgitud hagis. Hageja palus seetõttu mõista kostjalt 3 hageja kasuks välja võlgnevus 2805,18 eurot (hagiavalduses oli nõue varem 2949,99 eurot). Ülejäänud hageja nõuded jäävad samaks. Kostjalt 1 palus hageja välja mõista 2908,55 eurot ja kostjalt 2 2404,93 eurot.
28.Kallasmaa tn 3 hoone oli kaasomandis. Elamu katus, välisseinad, koridorid, trepikojad, koridoride aknad, välisuksed, katus ning tehnosüsteemid kuuluvad kaasomanikele. Kõigil kaasomanikel on kohustus hoolitseda kaasomandi eseme eest. Hageja lähtus kaasomanike huvidest, mitte ainult oma liikmete huvidest.
29.Menetluskuludena palus hageja kostjatelt välja mõista riigilõivu 1120 eurot, maksekäsu kiirmenetluse kulud 60 eurot ning kulud õigusabile. Õigusabi osutati hinnaga 100 eurot tunnis. Dokumentidega tutvumiseks, ühise avalduse ja menetluskulude nimekirja koostamiseks kulus 5,5 tundi ehk 550 eurot. Liitmise taotluse koostamiseks kulus 1,5 tundi ja 150 eurot. 04.06.2025 kohtu määrusega tutvumiseks ja hagiavalduse tervikteksti koostamiseks kulus 3,5 tundi ehk 350 eurot. 22.08.2025 kohtu kirjaga tutvumiseks ja hagi parandamiseks kulus 1 tund ja 100 eurot. Kostjate vastusega tutvumiseks ja vastamiseks kulus 4 tundi ja 400 eurot. Lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirja koostamiseks kulus 2,5 tundi ja 250 eurot. Hageja menetluskulud kokku on 2980 eurot. Hageja palus kostjatelt välja mõista ka viivise seadusjärgses määras. Kostjate vastuväited
30.Kostjad tunnistasid nõuet osaliselt, kuid pidasid kogu nõuet põhjendamatuks. Kostjad leidsid, et hageja on tasutud summasid valesti arvestanud, mille tõttu on hagis nõutav 8263,47 eurot alusetu. Kostjad on valmis tasuma hageja kasuks ühekordse maksena 4000 eurot kogu võlgnevuse katteks.
31.Kuna kostjad ei ole kunagi olnud MTÜ liikmed, ei tulene neile seadusest ega MTÜ põhikirjast liikme kohustusi, sealhulgas kohustust tasuda liikmemaksu, eraldiseisevaid fondimakseid või muid tasusid, mis on kehtestatud üksnes MTÜ liikmete üldkoosoleku otsusega. Tulenevalt eeltoodust on hageja remondifondi nõue alusetu. Käsundita asjaajamise puhul on hagejal õigus nõuda üksnes vajalike ja kasulike kulutuste hüvitamist VÕS § 1023 lg 1 ja 2 alusel.
32.Kostjad ei nõustu remondifondi nõudega, kuna kostjaid ei ole remondist teavitatud ning remonti ei ole tehtud. Fiktiivne fondi kogumine ilma reaalsete või planeeritud tööde aluseta ei vasta VÕS-st tulenevale vajaliku kulutuse kriteeriumile. Kui remondifondi kogutakse püsivalt ja üldiselt tulevasteks ebamäärasteks töödeks, mitte kohese ja vajaliku remondi teostamiseks, on alus väita, et see ei ole VÕS § 1023 lg 1 mõistes mõistlikult vajalik kulutus. Remondifondi maksmise kohustus tuleneb tavaliselt KÜ või MTÜ liikmelisusest ja sellega seotud kohustustest. Kuna kostjad ei olnud MTÜ liikmed, tähendaks maksmise nõudmine seda, et MTÜ surub kostjatele peale liikmelisusele omast kohustust.
33.Hageja peab tõendama, et remondifondi maksete näol oli tegemist konkreetsete ja vajalike tööde finantseerimisega, mis tõid kostjatele selget kasu. Kui tegu oli vaid raha kogumisega tuleviku tarbeks, on nõue ebamäärane ja alusetu. Nõue remondifondi osas on alusetu ka seetõttu, et see tekkis alles siis, kui kostja 1 kinnistud nr 86, 88 ja 93, kostja 2 kinnistu nr 83 ja kostja 3 kinnistu nr 85 olid oktoobris
2024 võõrandatud. Enne seda remondifondi arvetel ei olnud. Sama perioodi arvetel (ehk oktoobris 2024) on võõrandatud korterite arvetel märgitud remondifondi eest nõutav tasu, kuid kostja 3 omandisse jäänud korteri nr 91 arvel on remondifondi real vaid summa 0,00. Tagasiulatuvalt pärast võõrandamist tekkinud kulude hüvitamist nõuda ei saa.
34.Hageja on esitanud kohtule valeandmeid. 23.04.2025 tasus kostja 3 oma eluruumi eest 90 eurot ja 15.05.2023 veel 100 eurot. Kokku tasus kostja ajavahemikul 01.04.-15.05.2025 286,28 eurot. Seega jääb eluruumi nr 91a eest tasumata 1635,93 eurot. Kokku on kostjal 3 kahe eluruumi eest võlgnevus hageja ees 2949,99 eurot. Kostja on tasunud igakuiselt korteri nr 91/1 eest. Viimane makse on tehtud 30.09.2025. Kostja 3 on teinud veel 6 makset kogusummas 580 eurot, mis tuleb nõudest maha arvata. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata summas, mis ületab kompromisspakkumist 4000 eurot.
35.Hageja remondifondi nõue on alusetu, sest kostjad ei ole MTÜ liikmed. See nõue ei ole põhjendatud VÕS § 1023 lg 1 alusel käsundita asjaajamisena. Kohtuotsuse põhjendused
36.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub rahuldamisele. Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks, kuid kohus peab vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 444 lõikes 1 sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga.
37.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: 1) hageja haldab osaliselt Kallasmaa 3 elamut, kuid elamu ei ole jagatud korteriomanditeks ning kostjad ei ole hageja kui mittetulundusühingu liikmed; 2) kostjale 1 kuulusid kuni 01.11.2024 Kallasmaa 3 elamus eluruumid nr 86, nr 88 ja nr 93; 2) kostjale 2 kuulus kuni 01.11.2024 Kallasmaa 3 elamus eluruum nr 83; 3) kostjale 3 kuulus kuni 01.11.2024 Kallasmaa 3 elamus eluruun nr 85; 4) kostjale 3 kuulub jätkuvalt Kallasmaa 3 elamus eluruum nr 91.
38.Pooled vaidlevad selle üle, millised summas peavad kostjad tasuma hagejale Kallasmaa 3 elamus eluruumide valdamise ja kasutamisega seotud kulusid, sealhulgas remondi teostamisega seotud kulusid. Kostjad avaldasid hagile vastates, et nad tunnistavad nõuet osaliselt, kuid ei toonud selgelt summaliselt välja, millises ulatuses nad hagi õigeks võtavad. Kompromissina pakkusid kostjad hagejale 4000 euro tasumist, toomata seejuures ühegi kostja osas selgelt välja, millise osa see vastava kostja võlgnevusest peaks moodustama. Teisalt ei ole kostjad esitanud hageja nõudele muid sisulisi vastuväiteid peale selle, et kuna nad ei olnud hageja liikmed, ei pidanud nad tasuma makseid remondifondi, sest tegu oli fiktiivse maksega ilma tegeliku remondi teostamiseta.
39.Hageja omakorda leidis, et kostjad kasutasid igakuiselt eluruumide kasutamisega seotud teenuseid, sealhulgas hoone haldamise ja korrasolekuga seotud teenuseid ning kommunaalteenuseid, milliseid said nad kasutada hageja kaudu. Kostjad on varasemalt tasunud hageja esitatud arved ilma vastuväiteid esitamata. Hageja selgitas, millised olid need hoone haldamise ja kasutamisega seotud teenused, milliseid ta kostjale osutas. Kostja selles osas vastuväiteid ei esitanud.
40.Remondifondi maksete osas selgitas hageja, et tegu ei ole ettemaksetega, vaid kostjatega sõlmitud suulise kokkuleppe alusel tasusid nad kord aastas tegelike tööde eest ning summa lisati detsembrikuu arvetele. Kulude suuruse arvutamisel lähtuti eluruumide pindade suurusest. Remondina tehti elamus kolmanda, neljanda ja viienda korruse koridoride remont, mis oli vajalik ning suurendas kostjate eluruumide turuväärtust. Lisaks parandati katus. Kuna enamik kostjatest võõrandas oma eluruumid oktoobris, lisati remondikulude makse viimasele arvele. Nendele hageja väidetele kostjad täiendavaid vastuväiteid ei esitanud.
41.Menetluse kestel vähendas hageja oma nõuet kostja 3 vastu ning palus algse 2949,99 euro asemel välja mõista 2805,18 eurot. Kostjalt 1 palus hageja välja mõista 2908,55 eurot ja kostjalt 2 2404,93 eurot. Ülejäänud kostja 3 maksed ei olnud tasutud mitte hagiavalduses toodud võlgnevuse katteks, vaid jooksvate arvete katteks. Kostja 3 ka sellele vastuväidet ei esitanud. Kuna hageja vähendas menetluse kestel nõuet 3 kostja vastu, tuleb vähendatud ulatuses lugeda hageja nõudest loobunuks. Kohus võtab vastu hageja loobumise kostja 3 vastu nõude summas 144,81 eurot. Eeltoodud osas lõpetab kohus menetluse käesolevas tsiviilasjas.
42.Kuna hageja on oma nõuet täiendavalt põhistanud ja tõendanud kooskõlas kohtu 15.10.2025 pöördumises toodud selgitustega (dtl 483-485), kuulub hageja nõue täielikus ulatuses rahuldamisele. Kostjad ei ole hageja täiendavatele väidetele ja tõenditele ka vastuväiteid esitanud.
43.Iseenesest ei nõustu kohus poolte väidetega, et kuna kostjad ei olnud hageja kui mittetulundusühingu liikmed, on hageja ja kostjate vahel üksnes käsundita asjaajamisest tulenev õigussuhe. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjad olid samuti Kallasmaa 3 elamu kaasomanikud, kuigi nad ei olnud hageja kui mittetulundusühingu liikmed. Hageja esitas kohtule ka kinnistusregistri väljavõtte (dtl 44-339), mille kohaselt kuulub elamu nende omanike kaasomandisse ja korteriomandeid moodustatud ei ole. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjad 1 ja 2 võõrandasid neile kuuluvad eluruumid ning kostja 3 jäi vaid ühe eluruumi omanikuks (18.10.2024 notariaalselt tõestatud müügileping, dtl 344-359, valduse üleandmise akt 01.10.2024, dtl 360-363).
44.AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Pooled ei vaidle iseenesest selle üle, et kokkuleppe alusel valdasid Kallasmaa 3 osad kaasomanikud oma eluruume hageja kui mittetulundusühingu kaudu ning kostjad tasusid omakorda hagejale varasemalt elamu valdamise ja kasutamisega seotud kulusid. AÕS § 71 lg 4 näeb ette, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Eeltoodust tuleneb, et osad kaasomanikud võivad teha elamu säilitamiseks vajalikke remonditöid ning nõuda nende kulutuste hüvitamist, arvestades teiste kaasomanike omandiosade suurust. Seejuures ei ole selliste kulutuste tegemiseks vajalik teiste kaasomanike eelnev nõusolek.
45.Ühtlasi tuleneb VÕS § 75 lõikest 1, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seega lasus kostjatel seadusest tulenev kohustus kanda eluruumide valdamise ja kasutamisega seotud kulutusi ning hüvitada teistele kaasomanikele elamu vajaliku remontimisega seotud kulutusi. Elamu teistel kaasomanikel oli õigus oma ühiste kulude kandmiseks asutada mittetulundusühing ning hagejal kui mittetulundusühingul on omakorda õigus nõuda oma liikmete eest kulutuste hüvitamist. Teise isiku esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõudeõigust reguleerib iseenesest VÕS § 1042 ning kostjad ei ole esile toonud ühtegi VÕS § 1042 lõikes 2 toodud asjaoludest, mis hageja nõude rahuldamise nende vastu välistaks.
46.Pooled ei vaidle selle üle, et hageja esitas kostjate vastu nõude tulenevalt oma arvetest nr 2711, 2713, 2720, 2709, 2728, 3121 (dtl 364-369), millised kostjad tasusid osaliselt (konto väljavõte dtl 448450). Kostjad esitasid samuti konto väljavõtte enda tasutud summade kohta (dtl 479-481) ning hageja arvestas nõude muutmisel kostjate tasutud neid summasid, mis olid makstud nimelt hagiavalduses viidatud arvetele viidates.
47.Hageja esitas kohtule arved, mis olid kostjatele esitatud 2023. a jaanuaris ja 2024. a jaanuaris (dtl 503-508). Nendel arvetel olid samuti märgitud remondikulud vastavalt elamispindade suurustele. Vaidlus puudub, et kostjad on need arved tasunud. Seega on esitatud tõendid kooskõlas hageja väitega, et poolte kokkuleppe alusel lisati kord aastas kostjate arvetele summad tegelikult tehtud remonditööde eest ning kostjad olid sellise kokkuleppega nõus.
48.Hageja esitas kohtule oma pearaamatu väljavõtte (dtl 509) remondikulude kohta 2024. aastal ning fotod elamu koridorist enne ja pärast remonti (dtl 511-517). Fotodelt nähtub, et koridorid olid remonditud. Hageja esitas fotod ka elamu katusest enne ja pärast remonti (dtl 520-523). Hageja esitas arved remonditööde kohta (dtl 528-533) ning raamatupidamise väljavõtte (dtl 538), mis tõendab, et kulude tasumist nõuti ka teistelt kaasomanikelt. Eeltoodud tõenditega kogumis on tõendatud hageja väide, et hageja ei nõudnud kostjatelt mitte hüpoteetiliste maksete tasumist remondifondi, vaid tegelikult teostatud remondi kulusid vastavalt kostjate eluruumide suurustele. Sellise nõude esitamise õiguslik alus tulenes seadusest.
49.Ühtlasi selgitas hageja seda, kuidas on kujunenud kostjatele esitatud arvetel märgitud summad (dtl 518, 524) koos hagejale endale esitatud kommunaalkulude arvete (dtl 525-526, dtl 534-537) ning raamatupidamise väljavõttega (dtl 543). Viidatud tõendid tõendavad, et hageja kandis tegelikult kommunaalkulud, millised olid vajalikud kostjate eluruumide kasutamiseks. Kostjad ei esitanud sisulisi vastuväiteid hageja kommunaalkuludest tulenevale nõudele. Kuna kostjad ei esitanud vastuväiteid ka hageja täiendavatele tõenditele seoses remondikuludega, loeb kohus esitatud tõendite alusel tõendatuks, et hageja nõudis kostjatelt tegelikult teostatud remondikulude hüvitamist. Eeltoodut kokku võttes kuulub hageja nõue tervikuna rahuldamisele.
50.Kostjalt 1 tuleb hageja kasuks välja mõista 2908,55 eurot. Kostjalt 2 tuleb hageja kasuks välja mõista 2404,93 eurot. Kostjalt 3 tuleb hageja kasuks välja mõista 2805,18 eurot.
51.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostjate kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostjate kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.
52.Hageja ei toonud oma menetluskulude taotluses välja, milliselt kostjalt tuleb välja mõista milline osa menetluskuludest. Kuna hageja ei esitanud kostjate vastu ühist nõuet ega solidaarset nõuet, tuleb iga kostja kanda jääva menetluskulude summa määratlemisel arvestada antud kostja vastu esitatud nõude suurust. Menetlusse jäänud nõuete kogusumma oli 8118,66 eurot, millest nõue kostja 1 vastu moodustas 35,8%, nõue kostja 2 vastu 29,62% ning nõue kostja 3 vastu 34,58%. Hageja menetluskuludest tuleb seega kostja 1 kanda jätta 35,8%, kostja 2 kanda 29,62% ning kostja 3 kanda 34,58%.
53.Menetluskuludena palus hageja kostjatelt välja mõista riigilõivu 1120 eurot, maksekäsu kiirmenetluse kulud 60 eurot ning kulud õigusabile. Õigusabi osutati hinnaga 100 eurot tunnis. Dokumentidega tutvumiseks, ühise avalduse ja menetluskulude nimekirja koostamiseks kulus 5,5 tundi ehk 550 eurot. Liitmise taotluse koostamiseks kulus 1,5 tundi ja 150 eurot. 04.06.2025 kohtu määrusega tutvumiseks ja hagiavalduse tervikteksti koostamiseks kulus 3,5 tundi ehk 350 eurot. 22.08.2025 kohtu kirjaga tutvumiseks ja hagi parandamiseks kulus 1 tund ja 100 eurot. Kostjate vastusega tutvumiseks ja vastamiseks kulus 4 tundi ja 400 eurot. Lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirja koostamiseks kulus 2,5 tundi ja 250 eurot. Hageja menetluskulud kokku on 2980 eurot. Hageja palus kostjatelt välja mõista ka viivise seadusjärgses määras.
54.Kohus esmalt leiab, et maksekäsu kiirmenetluse kulude 20 euro väljamõistmiseks puudub õiguslik alus. TsMS § 4842 näeb ette, et maksekäsu kiirmenetluses määrab kohus maksekäsus või menetluse lõpetamise määruses võla tasumise tõttu TsMS §-s 4881 ettenähtud juhul lisaks menetluskulude jaotusele kindlaks ka hüvitatava riigilõivu rahalise suuruse ning määrab 20 eurot avaldaja menetluskulude katteks. Muid avaldaja kantud menetluskulusid maksekäsu kiirmenetluses ei hüvitata. Eeltoodust tulenevalt määratakse 20 eurot maksekäsu kiirmenetluse kulude katteks siis, kui maksekäsu kiirmenetluse tulemusena koostatakse maksekäsk või menetlus lõpetatakse võla tasumise tõttu. Ühtegi nendest juhtumitest käesolevas menetluses ei esinenud, mistõttu puudub alus kostjatelt kokku 60 euro väljamõistmiseks.
55.Kuigi hageja lepingulise esindaja tunnitasu suurus on mõistlik, on menetluses dokumentide koostamisele kulunud aeg ülemäärane. Arvestades vaidluse vähest mahtu, saab hagiavalduse koostamise mõistlikuks ajakuluks lugeda 4 tundi ning liitmise taotluse koostamise ajakuluks 0,5 tundi. Hagiavalduse parandamisega seotud menetluskulusid ei saa jätta kostjate kanda, sest hagejal tuli algusest peale arvestada vajadusega esitada nõuetekohane hagiavaldus. Kostjate vastusega tutvumiseks ning sellele vastamiseks võis mõistlikult aega kuluda 2 tundi ning lõplike seisukohtade koostamiseks koos menetluskulude nimekirja koostamisega 1 tund. Kogumis loeb kohus mõistlikuks hageja esindaja ajakuluks õigusabi osutamisel 7,5 tundi ning 750 eurot. Koos hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivuga 1120 eurot on hageja põhjendatud menetluskulud 1870 eurot.
56.Kostjalt 1 tuleb hageja kasuks menetluskuludena välja mõista eeltoodust 35,8% ehk 669,46 eurot. Kostjalt 2 tuleb hageja kasuks menetluskuludena välja mõista eeltoodust 29,62% ehk 553,90 eurot ning kostjalt 3 tuleb hageja kasuks menetluskuludena välja mõista eeltoodust 34,58% ehk 646,64 eurot. Vastavalt hageja taotlusele tuleb kostjalt 1 hageja kasuks välja mõista viivis menetluskuludelt 669,46 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Kostjalt 2 tuleb hageja kasuks välja mõista viivis menetluskuludelt 553,90 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Kostjalt 3 tuleb hageja kasuks välja mõista viivis menetluskuludelt 646,64 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.