XX-i hagi osaühingu Apollona vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 133/2021/521
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja XX (isikukood XXX), lepinguline esindaja Kaspar Noor Kostja osaühing Apollona (registrikood 10066715), lepinguline esindaja vandeadvokaat Aleksei Ratnikov
Asja läbivaatamine
29.08.2024 kohtuistung, edasi kirjalikus menetluses
8.Pärnu Maakohtu 05.07.2021 hagi tagamise määrus, millega peatati kohtutäitur Tarvi Söömeri menetluses olevas täiteasjas nr 133/2021/521 toimuv täitemenetlus kuni tsiviilasjas nr 2-21-10546 tehtava lahendi jõustumiseni, jääb kehtima kuni tsiviilasja nr 2-21-10546 tehtud lõpplahendi jõustumiseni.
9.Jätta menetluskulud kostja kanda.
10.Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus pärast otsuse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 alusel. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse 1(20)
avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle läbivaatamist istungil. Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (hageja, omanik) esitas 03.07.2021 Pärnu Maakohtule hagi osaühingu Apollona (kostja, sissenõudja, hüpoteegipidaja) vastu nõudega tunnistada sundtäitmine täiteasjas nr 133/2021/521 hageja suhtes lubamatuks ja lõpetada täitemenetlus. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt viiakse täiteasjas nr 133/2021/521 sissenõudja avalduse alusel läbi täitemenetlust hageja kinnistule (registriosa nr xxx; edaspidi XX kinnistu) seatud hüpoteegi täitmiseks. Täitedokumendiks on Tallinna notari Maive Ottase 06.08.2018 notariaalne dokument nr 1627 (Hüpoteegi seadmise leping, hüpoteegi järjekoha muutmise kokkulepe ja asjaõigusleping) (edaspidi notariaalakt nr 1627 või täitedokument), millega seati hagejale kuuluvale XX kinnistule kostja kasuks hüpoteek kõikide Overbun OÜ (registrist kustutatud 25.05.2021, edaspidi Overbun) vastu suunatud nõuete rahuldamise tagamiseks. Kostja ja Overbun sõlmisid 08.12.2017 laenulepingu nr A71208-1 ja täiendavaid laenulepingu lisasid. Laenulepingu ja lisade alusel anti Overbunile laenu.
3.Hageja ja kostja vahel on käimas ka täitemenetlus täiteasjas nr 133/2020/409, mille sundtäitmiseks lubamatuks tunnistamiseks on hageja esitanud kostja vastu hagi tsiviilasjas nr 2-21-9129. Pärast tsiviilasja nr 2-21-9129 algatamist, pöördus sissenõudja uuesti ja pahauskselt sama kohtutäituri poole ning algatas uue täiteasja nr 133/2021/521. Täiteasjas nr 133/2020/409 on samuti täitedokumendiks Tallinna notari Maive Ottase 06.08.2018 koostatud ja tõestatud notariaalakt nr 1627.
4.Overbun on alates 25.05.2021 äriregistrist kustutatud. Hageja oli Overbun juhatuse liige. Täitemenetluses on poolteks hageja ja kostja. Hageja leiab, et nõude saab esitada täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 alusel ning TMS § 221 lg 2 kohaselt saab muu kui kohtulahendi sundtäitmise korral esitada kõik vastuväited nõude olemasolule ja kehtivusele. Hagejal puudub teave selle kohta, kas nõude aluseks olevad lepingud on sissenõudja poolt kohaselt üles öeldud, kas võlgniku vastu on üldse nõue ja kui suur see on.
5.29.06.2021 täitmisteatest täiteasjas nr 133/2021/521 nähtub, et nõude suuruseks on 282 077,25 eurot. Overbun on saanud kostjalt tegelikult laenu 112 000 eurot. Nõude kirjelduse kohaselt sisaldub nõudes trahv summas 11 200 eurot väidetava XX kinnistu kindlustuskohustuse mittetäitmise eest, kuid selline leppetrahvi summa on ebaproportsionaalne. Pole teada, kas leppetrahvi nõudmise eeldused on täidetud. Pole teada, milles seisneb nõutud kahjuhüvitised summas 5151,60 eurot ja 33 600 eurot. Samuti on arusaamatu, milles seisnevad sissenõudmiseks tehtud kulutused summas 1629 eurot.
6.Sissenõudja nõue on ajas ebamõistlikult kasvanud. 12.12.2019 on olnud võlgnevus 11 612 eurot, 05.03.2020 124 688 eurot, kuid 25.06.2021 täitmisteatest selgub, et võlgnevus on juba 282 077,25 eurot, mis ei sisalda väidetavalt mh viivist. Lisaks nõuab sissenõudja sama võlasuhte alusel võlgnevust 50 000 eurot, mis on vaidluse all tsiviilasjas nr 2-219129. Sellisel juhul on sissenõudja võlgnevus tõusnud 332 077,25 euroni. Võlgnevus ei
2(20)
saa olla 332 077,25 ega 282 077,25 eurot, arvestades tõsiasja, et Overbun on tegelikult kostjalt laenu saanud kokku 112 000 eurot, mh seda tagasi maksnud. Kostja on kunstlikult nõuet suurendanud.
7.Hageja 28.05.2024 ja 09.09.2024 vastuste kohaselt tuleb kostjal enda nõuet tõendada. Hagejal ei ole võimalik esitada sisulisi vastuväiteid kostja nõudele, kui hagejale ei ole selge, kuidas kostja nõue kujuneb. Nõude üle arvestuse pidamine ja vaidluse korral selle suuruse ja aluse tõendamine on sissenõudja ehk kostja kohustus. Tsiviilasjad nr 2-21-9129 ja 2-21-10546 on seotud ühe ja sama laenuga. Tsiviilasjas nr 2-21-9129 on leidnud tuvastamist, et võlgnetavast laenust kogusummas 112 000 eurot, on tagastamata põhivõlgnevus 37 312 eurot ja tasumata intress 12 688 eurot. See tähendab, et eeltoodud summade osas tuleb käesolevas asjas põhilaenu osa kui ka intressi vähendada. Vähemalt selles osas ei saa täitemenetlust läbi viia. Käesolevas kohtuvaidluses saaks laenu põhisummaks olla 74 688 eurot (112 000 – 37 312 = 74 688 eurot). Üksnes sellele summale on võimalik rajada intressi nõue kuni lepingu ülesütlemiseni, s.o kuni 20.05.2020 ning viivise nõue. Olukorras, kus algne summa on vale, ei saa õiged olla ka valele algsummale rajatud kõrvalnõuded.
8.27.12.2024 vastuses selgitab hageja, et hageja ei ole soovinud kinnisasja müügiga venitada. Kostja poolt oli initsieeritud täitemenetluses hagejale kuuluva kinnistu müük, mida tõendab veebikeskkonnas www.oksjonikeskus.ee olnud müügikuulutus. Nimetatud kuulutuse kohaselt pidi XX kinnistu osas oksjon algama 03.12.2024 kl 12:00 ning lõppema 11.12.2024 kl 14:00. Keset käimasolevat enampakkumist saadeti oksjoni keskkonna poolt 11.12.2024 välja teated, mille kohaselt oksjon (enampakkumine) on tühistatud. 12.12.2024 selgitas kohtutäitur Tarvi Söömer, et enampakkumine tühistati sissenõudja ehk kostja avalduse alusel.
9.Eksitavad on kostja 15.11.2024 vastuses (p.2.2.) väljatoodud väited selles osas, et hageja oli teadlik võlgnevuse kujunemisest ning võlgnevust tõendavatest dokumentidest. Kostja pole siiani suutnud vastavaid tõendeid (vähemalt osaliselt) ega adekvaatset võlgnevuse arvestamise metoodikat esitada. Kostjal võib küll olla hüpoteek, aga hüpoteek saab tagada üksnes tegelikke ning vaidluse korral tõendatavaid nõudeid. Hüpoteek ei anna abstraktset õigust suuruse poolest absurdsuseni küündivate nõuete rahuldamiseks. Vaidlust ei ole selle üle, et Overbun on kostjale tagasi maksnud 11 417 eurot ja Overbun on saanud laenu 112 000 eurot. Vaidlus on selle üle, kui palju kostjale veel võlgnetakse. Omab tähtsust, millest koosneb tsiviilasjas nr 2-21-9129 nõutud 50 000 eurot. Tsiviilasjas nr 2-21-9129 on tuvastatud, et kostja nõudis hagejalt võlgnevust sama lepingu alusel, mis on aluseks käesolevas menetluses. Nimetatud tsiviilasjas leidis tuvastamist, et 50 000 eurot koosnes põhivõlast 37 312 eurot ja intressist 12 688 eurot. Neid summasid tuleb käesolevas asjas arvesse võtta. Samuti tuleb arvesse võtta, et intressi arvestus peatus 20.05.2020, eeldusel, et laenuleping on üles öeldud kohaselt ja viivist saab arvestada üksnes põhivõlalt.
10.Lisaks märgib hageja, et kostja pole ühtegi leppetrahvinõuet esitanud väidetavast rikkumisest mõistliku tähtaja jooksul. Samuti pole määratud täiendavat tähtaega väidetava rikkumise kõrvaldamiseks ega eelnevalt teada antud lepptrahvi kohaldamise kavatsusest rikkumise kõrvaldamata jätmise korral. Pole ka ühtegi põhistust selle kohta, miks just leppetrahvi peab kohaldama eelduslikult maksimaalses määras. Sama olukord on väidetavate kahjuhüvitistega. Kostja pole suutnud tõendada ühegi väidetava kahju olemasolu või selle suurust. Hageja palub kohtul vähendada kostja poolt nõutava viivise ja leppetrahvi (sh kahjuhüvitise) suurust kohtu äranägemisel mõistliku suuruseni, kuna kostja poolt küsitavad määrad on ebamõistlikult kõrged. Hageja on tarbija. Ka Riigikohus on leidnud, et põhivõlast suurema viivisenõude korral peab tõendama vastava kahju olemasolu võlausaldaja. 3(20)
11.05.04.2025 seisukoha kohaselt ei ole kostja nõude kujunemine jälgitav ning on tervikuna arusaamatu. Kord väidab kostja, et Overbuni poolt laekus kostjale 11 883,50 eurot, seejärel siiski 11 417 eurot. Kostja väidab, et laekunud 11 883,50 euro arvelt vähendati nii põhi- kui ka kõrvalkohustusi, samas väidab kostja, et seisuga 06.12.2024 on põhiosa jääk jätkuvalt 112 000 eurot. Hageja leiab, et kostja soovib oma seni tõendamata nõuet maksma panna mitmekordselt ja erinevates menetlustes. Kostja on pöördunud hageja (kui käendaja) vastu täiendavalt samast laenusuhtest tuleneva nõudega 140 000 euro. Nõue on esitatud Notarite Koja Vahekohtule.
12.14.07.2025 hageja seisukoha järgi esindas Overbuni laenulepingu sõlmimisel juhatuse liige XX. Overnuniga laenulepingu sõlmimisega samal ajal sõlmiti hagejaga ka 08.12.2017 käendusleping. Kostja esindaja selgitas hagejale eelnevalt, et laenu väljastamise eeltingimuseks on (täiendavalt seatavatele hüpoteekidele) ka isikliku käenduse andmine. Ühtlasi selgitati hagejale, et tegemist on pelgalt formaalsusega ning hageja käenduslepingust tulenev maksimaalne vastutuse summa (140 000 eurot) ongi maksimaalse vastutuse määraks, millises ulatuses võib mistahes nõudeid, mis tulenevad 08.12.2017 laenulepingust nr A71208-1 ja selle võimalikest sõlmitavatest lisadest, täita. Hageja sai ühemõtteliselt aru, et olenemata seatud või seatavatest hüpoteekidest on summa 140 000 eurot maksimaalseks määraks, millises ulatuses ta enda kinnis- ja vallasvaraga vastutab. Vastasel puhul puuduks sõlmitaval käenduslepingul sisu ja mõte.
13.Hageja käendajana on alates lepingute sõlmimisest (lähtudes laenuandja ehk kostja selgitustest) saanud aru, et käendusleping ja hüpoteekide seadmine on alternatiivsed tagatised. See tähendab, et kui kostja võimalikud nõuded rahuldatakse hüpoteekide arvelt (maksimaalselt 140 000 euro ulatuses), ei ole enam põhjust realiseerida käendust ja vastupidi. Kokku oli lepitud, et hageja kui käendaja vastutuse – igasugusel kujul ning olenemata vara liigist – rahaliseks maksimumsummaks 140 000 eurot. See piirab ka hüpoteekide realiseerimist suuremas summas, kui viimati osundatu.
14.Hageja leiab, et Overbunile laenu andmise ja hageja käenduse andmise protsess ei olnud piisavalt läbipaistev ehk kooskõlas võlaõigusseadusest tuleneva vastutustundliku laenamise põhimõtetega. Kuigi laenuvõtjaks oli äriühing, siis käendajaks oli tarbijana hageja, kelle laenuvõimekust ehk võimekust täita käendajana võetud kohustusi, ei analüüsinud keegi. Kostja laenuandjana ja käenduse nõudjana ei ole täitnud nõuetekohaselt oma hoolsuskohustust. Välistatud ei ole, et käendaja vastutuse maksimumsumma suuruse tõttu võib käendusleping olla vastuolus heade kommetega. Hageja leiab, et selle tõttu ei saa panna maksma nõudeid suuremas summas kui seda on 140 000 eurot kokku. Käendaja vastutus ei saa ületada 140 000 eurot ning seda vastutust ei saa suurendada ka käendajat koormavate hüpoteekide arvelt.
15.23.01.2026 seisukoha järgi on õige, et pole selge, miks kostja ütles juba tähtaja saabumisega lepingu üles. Overbuniga sõlmitud laenuleping lõppes maksegraafiku lõppemisega 15.12.2019, kuid kostja ütles eraldi lepingu veel üles 20.05.2020. Laenulepingust nr A71208-1 ei nähtu, et pooled oleks kokku leppinud laenulepingu lõppemises muudel alustel. Laenuleping lõppes graafikus kokkulepitud tähtpäeval, s.o. 15.12.2019 saabumisega ning peale seda pole kostjal alust intressi arvestada. Lisaks on kostja meeldetuletuskirjades selgitatu segane ja nõuded suuruste osas muutuvad.
16.Juhul, kui peaks leidma tõendamist kostja poolt esitatud kindlustusarve tasumine, puudutab see üksnes ühte kvartaalset perioodi ajavahemikul 15.04.2020-14.07.2020. Ülejäänud kindlustusperioodide kohta ei ole kostja tõendanud kindlustusmaksete tasumist, mis tähendab, et a) ei ole ta seda teinud; b) ei ole ta seda pidanud oluliseks või c) on seda
4(20)
teinud hageja. Olenemata millise olukorraga on tegu, on selge, et kindlustustrahvidega hageja sanktsioneerimine ei ole põhjendatud. Kostja vastuväited
17.Kostja palub jätta hagi läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata ning jätta menetluskulud hageja kanda.
18.28.11.2023 kostja esitatud esmase hagi vastuse kohaselt ei ole hageja esitanud enda poolset arvestust ega selgitust, milline on tema arvates võlgnevuse summa. Hageja ei või esitada umbusaldavat väidet, et tema pole võlgnevusest teadlik. Tegemist on valega, sest hageja oli Overbuniga seotud. Overbun sai laenu täies ulatuses, s.o 112 000 eurot ning tasus 11 883,50 eurot.
19.29.08.2024 istungil väljendas kostja, et juhtum on üks ja sama, nõue on üks ja sama. Tegemist on erinevate hüpoteekidega, otsustatud on jagada asi kaheks menetluseks. Esitatud on kaks täitemenetluse avaldust, aga nõue tuleneb samadest lepingutest ja alustest.
20.Kostja 15.11.2024 hagi vastuse ja hagi täienduste kohaselt alustas kohtutäitur kostja avalduse alusel täitemenetlust täiteasjas nr 133/2020/409. Nimetatud täiteasjas, nagu ka käesolevas asjas, oli aluseks Tallinna notari Maive Ottase 06.08.2018 notariaalne dokument nr 1627. Hageja esitas täiteasjas nr 133/2020/409 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks hagi (tsiviilasi nr 2-21-9129). Pärnu Maakohus tegi 07.07.2022 otsuse, millega jättis hageja hagi kostja vastu rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis 29.01.2024 otsusega Pärnu Maakohtu 07.07.2022 otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muutis osaliselt otsuse põhjendusi ning sõnastas kohtuotsuse resolutsiooni p 1.1. Riigikohus ei võtnud hageja kassatsioonkaebust tsiviilasjas nr 2-21-9129 menetlusse.
21.Hagi on põhjendamatu ja alusetu. Overbun on registrist kustutatud just hageja tegevusetuse tõttu, kuna hageja ei esitanud teadlikult majandusaasta aruandeid. Hageja väide, et tema ei teadnud võlgnevustest midagi, ei ole õige. Hageja ei andnud kostjale teada, et ta tegeleb Overbun kustutamisega. See näitab hageja pahatahtlikku käitumist. Hagejal on tulenevalt hüpoteegilepingust kohustus võlgnevus tasuda. Õige ei ole ka hageja väide, et enne 29.06.2021 täitmisteadet ei ole hagejalt keegi midagi nõudnud. Kostja ja hageja on varasemalt võlgnevuste teemal suhelnud ning see on ka tõendatud. Kostja soovib, et hageja täidaks enda kohustust, mis tuleneb hüpoteegilepingust. Kostjal on õigus nõuda hüpoteegilepingust tulenevate nõuete realiseerimist ja kostja ei pea pöörduma kohtusse laenu sissenõudmiseks ja hüpoteegiga koormatud vara müügi teostamiseks. Hüpoteegipidaja saab lepingus sisalduva kohesele sundtäitmisele allumiskokkuleppe alusel esitada lepingu vahetult kohtutäiturile sundenampakkumise läbiviimiseks (TMS § 2 lg 1 p 19).
22.Kostja selgitab, et laenulepingute sõlmimine ja hüpoteekide seadmine toimus järgmiselt: -
08.12.2017 – sõlmiti Overbun ja kostja vahel laenuleping nr A71208-1 summas 60 000 eurot; hiljem sõlmiti ka laenulepingu lisad seoses asjaoluga, et Overbun võttis täiendavat laenu;
-
08.12.2017 – sõlmiti kostja ja hageja vahel käendusleping summas 140 000 eurot. Käenduslepinguga võttis hageja endale kohustuse vastutada laenulepingu nr A71208-1 nõuetekohase täitmise eest, kuivõrd hageja oli Overbun juhatuse liige;
-
08.12.2017 sõlmiti poolte vahel hüpoteegi seadmise leping;
5(20)
-
23.01.2018 – vormistati Overbun ja kostja vahel laenulepingu lisa seoses sellega, et Overbun võttis lisalaenu 10 000 eurot;
-
15.03.2018 – vormistati Overbun ja kostja vahel laenulepingu lisa seoses sellega, et Overbun võttis lisalaenu 7 000 eurot;
-
01.06.2018 – vormistati Overbun ja kostja vahel laenulepingu lisa seoses sellega, et Overbun võttis lisalaenu 10 000 eurot;
-
06.08.2018 – vormistati Overbun ja kostja vahel laenulepingu lisa seoses sellega, et Overbun võttis lisalaenu 25 000 eurot.
-
06.08.2018 sõlmiti poolte vahel uus hüpoteegi leping, mille peatükis 4 leppisid pooled kokku, et omanik seab hüpoteegipidaja kasuks selle lepingu punktis 1.1. nimetatud kinnistule esimesele vabale järjekohale hüpoteegi summas 50 000 eurot ja igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks.
-
17.12.2018 sõlmiti Overbuni ja kostja vahel laenulepingu lisa, seoses sellega, et Overbun soovis pikendada laenu tagastamise tähtaega. Overbuni ja kostja vahel lepiti kokku, et laenu tagastamise tähtajaks on 15.12.2019.
Eeltoodust tulenevalt väljastati Overbunile laenu kokku summas 112 000 eurot ning hagejaga sõlmiti hüpoteegi lepingud (08.12.2017 ja 06.08.2018) kokku hüpoteekide järgmistes väärtustes: 65 000 eurot + 65 000 eurot + 10 000 eurot + 50 000 eurot, s.o kokku summas 190 000 eurot.
23.Esialgne 08.12.2017 sõlmitud notariaalne leping keelumärke kustutamiseks, hüpoteegi üleandmiseks, hüpoteekide seadmiseks, kinnistamisavaldusteks ja asjaõiguslepinguks, sätestab järgmist: punktides 5.3. ja 5.4. lepiti kokku: -
Omanik, Hüpoteeklaen AS ja hüpoteegipidaja ehk kostja lepivad kokku, et alates selle lepingu sõlmimisest on lepingu punktis 1.1. toodud kinnistusraamatu neljandasse jakku kande number 3 all nimetatud hüpoteegiga tagatud hüpoteegipidaja nõuded järgnevalt:
-
Kõik nõuded Overbun vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ning Overbun vahel 08.12.2017 sõlmitud laenulepingust nr A71208-1 ja selle võimalikest lisadest ning muudatustest (5.3.1.).
-
Kõik nõuded hageja vastu, mis tulenevad kostja kui hüpoteegipidaja ja hageja vahel 08.12.2017 sõlmitud käenduslepingust ja selle võimalikest lisadest ning muudatustest (5.3.2.).
-
Hüpoteegiga on tagatud ka nõuete sissenõudmisest tekkivad kulutused, sissenõudja sundtäitmisekulud, kindlustushüvitis, hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmisest ja omanikule tagasi loovutamisest tekkivad kulutused, kulud notarile ja kinnistusosakonnale (5.4.).
punktides 6.2. ja 6.3. lepiti kokku, hüpoteegiga on tagatud hüpoteegipidaja nõuded järgnevalt: -
Kõik nõuded Overbuni vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ning Overbuni vahel 08.12.2017 sõlmitud laenulepingust nr A71208-1 ja selle võimalikest lisadest ning muudatustest (6.2.1.).
6(20)
-
Kõik nõuded hageja vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja hageja vahel 08.12.2017 sõlmitud käenduslepingust ja selle võimalikest lisadest ning muudatustest (6.2.2.).
-
Hüpoteegiga on tagatud ka nõuete sissenõudmisest tekkivad kulutused, sissenõudja sundtäitmise kulud, kindlustushüvitis, hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmisest ja omanikule tagasi loovutamisest tekkivad kulutused, kulud notarile ja kinnistusosakonnale (6.3.).
punktides 7.2. ja 7.3. lepiti kokku, et hüpoteegiga on tagatud hüpoteegipidaja nõuded järgnevalt: -
Kõik nõuded Overbuni vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ning Overbuni vahel 08.12.2017 sõlmitud laenulepingust nr A71208-1 ja selle võimalikest lisadest ning muudatustest (7.2.1.).
-
Kõik nõuded hageja vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja hageja vahel 08.12.2017 sõlmitud käenduslepingust ja selle võimalikest lisadest ning muudatustest (7.2.2.).
-
Hüpoteegiga on tagatud ka nõuete sissenõudmisest tekkivad kulutused, sissenõudja sundtäitmise kulud, kindlustushüvitis, hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmisest ja omanikule tagasi loovutamisest tekkivad kulutused, kulud notarile ja kinnistusosakonnale (7.3.).
24.Teise notariaalse kokkuleppega, mis sõlmiti 06.08.2018, leppisid pooled kokku, et XX kinnistu omanik ehk hageja seab kostja ehk hüpoteegipidaja kasuks selle lepingu punktis
1.1.nimetatud kinnistu esimesele vabale järjekohale hüpoteegi summas 50 000 eurot ja igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Antud hüpoteegiga on tagatud järgmised kostja nõuded (täitedokumendi punkt 4.2 ja jj): -
Kõik nõuded Overbuni vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja Overbuni vahel 08.12.2017 sõlmitud laenulepingust nr A71208-1 ja selle võimalikest lisadest ning muudatustest.
-
Kõik nõuded Overbuni vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ning Overbuni vahel 23.01.2018 sõlmitud laenulepingu nr A71208-1 lisadest 2 ja 3.
-
Kõik nõuded Overbuni vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja Overbuni vahel 15.03.2018 sõlmitud laenulepingu nr A71208-1 lisadest 4 ja 5.
-
Kõik nõuded Overbuni vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja Overbuni vahel 01.06.2018 sõlmitud laenulepingu nr A71208-1 lisadest 6 ja 7.
-
Kõik nõuded Overbuni vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja Overbuni vahel 06.08.2018 sõlmitud laenulepingu nr A71208-1 lisadest 8 ja 9 ning selle laenulepingu tulevikus sõlmitavatest võimalikest lisadest ja muudatustest.
-
Kõik nõuded Overbuni vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja Overbuni vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest ning muudatustest.
-
Kõik nõuded Overbuni vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ning Overbuni vahel sõlmitavatest tagatud nõude täitmise asendamise eesmärgil võetud uutest kohustustest, mh võlatunnistusest või kompromissist tagatud nõude kohta.
-
Kõik nõuded hageja vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja hageja vahel 08.12.2017 allkirjastatud käenduslepingust.
7(20)
-
Hüpoteegiga on tagatud ka maksmata intressid, viivised, leppetrahvid ja nimetatud nõuete sissenõudmisest tekkivad kulutused, sissenõudja sundtäitmise kulud, kindlustushüvitis, hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmisest ja omanikule tagasi loovutamisest tekkivad kulutused, kulud notarile ja kinnistusosakonnale, Hüpoteegipidaja poolt tasutud kindlustusmaksed ja muud nõuete alusel tekkinud kõrvalnõuded.
Seega tekkisid kostjal seadusega ettenähtud alused hagejalt võlgnevuse sissenõudmiseks. Overbun jättis kostjale laenulepingutest tulenevad võlgnevused tasumata. Selle tõttu esitas kostja kohtutäiturile avalduse täitemenetluse alustamiseks hageja vastu tulenevalt 08.12.2017 laenulepingust nr A71208-1 ja 06.08.2018 notariaalsest lepingust nr 1627. Kostja esitas hageja vastu täitemenetluses nr 133/2021/521 nõude summas 282 077,25 eurot. Samuti sõlmiti 08.12.2017 avaldus keelumärke kustutamiseks, hüpoteegi üleandmise leping, hüpoteekide seadmise leping, kinnistamisavaldused ja asjaõigusleping. Antud lepinguga loovutati kostja kasuks hüpoteek summas 65 000 eurot ning seati kostja kasuks hüpoteek summas 65 000 eurot ja 10 000 eurot.
25.Overbun ei ole laenulepinguid nõuetekohaselt täitnud. Selle tõttu ütles kostja laenulepingud üles 20.05.2020. Seejärel pöörduski kostja kohtutäituri poole täitemenetluse nr 133/2020/409 algatamiseks. Kostja täpsustab, et pöördus kohtutäituri poole 14.07.2020 võlgnevuse 50 000 euro sissenõudmiseks. Asjaolu, et Overbun on äriregistrist kustutatud, ei oma käesolevas asjas tähendust. Samuti on hagejale arestimisakt kätte toimetatud. Hageja väide, et temal puudub teave selle kohta, kas nõude aluseks olevad lepingud on sissenõudja poolt kohaselt üles öeldud, kas võlgniku vastu üldse on nõue ja kui suur see on, on kostja poolt juba tsiviilasjas nr 2-21-9129 ümber lükatud ja kohtuotsus hageja hagi rahuldamata jätmise kohta antud asjas on jõustunud. Hageja Overbuni juhatuse liikmena teab väga hästi, kuidas võlgnevus kujunes ja millises suuruses tuli Overbunil võlgnevus tasuda. Kõik nõuded tulenevad eeltoodud laenulepingutest ja nende lisadest.
26.Kostja edastas hagejale meeldetuletuskirjad 30.08.2018, 08.10.2018, 22.10.2018 ja 05.03.2019. Kostja selgitab, et peale 05.03.2019 meeldetuletuse ja lepingu ülesütlemise hoiatuse edastamist laekus võlgnikult viimane makse 22.03.2019. Peale 22.03.2019 ei ole laenulepingu kohaselt makseid laekunud. Pärast seda saatis kostja hagejale meeldetuletuskirjad 29.04.2019, 24.05.2019, 31.07.2019, 12.12.2019, 05.03.2020, 13.04.2020. 22.05.2020 kirjaga kinnitas hageja, et sai lepingu ülesütlemise avalduse kätte. Pärast seda esitas kostja kohtutäiturile avalduse ja täitmisavalduse kohaselt oli kostja nõue seotud hüpoteegiga väärtuses 50 000 eurot, täiteasi nr 133/2020/409. Samuti kasutas kostjale temale seadusest tulenevat õigust ning esitas 25.06.2021 täitmisavalduse kohtutäiturile, täiteasi nr 133/2021/521. Täitmisavalduse kohaselt oli kostja nõue seotud hüpoteegiga väärtuses 140 000 eurot.
27.Täitemenetluse lubamatuks tunnistamise hagiga on võimalik vaidlustada täitedokumenti või nõuet eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hageja aga ei ole hagis selliseid vastuväiteid esitanud. Pole õige, et hageja ei teadnud laenulepingu ülesütlemise kohta midagi. Ta oli sellest teadlik Overbun juhatuse liikmena. Samuti osales hageja läbirääkimistes ning palus mitmeid kordi laenu tagastamise ajapikendust.
28.Kostja selgitab, et seisuga 06.12.2024 oli hageja võlgnevus alljärgmine: -
põhiosa jääk 112 000 eurot;
-
võla sissenõudmisega seotud kulud (lepingu p. 7.8.) 1629 eurot;
-
tasumata intress 13 288 eurot;
8(20)
-
meeldetuletuste eest kokku summa (lepingu p. 7.9.) 220 eurot;
-
kahjuhüvitis/leppetrahv (lepingu p. 7.7.) 5511,60 eurot;
-
kindlustustrahv (lepingu 6.7.) 11 200 eurot;
-
laenuandja poolt tasutud kindlustusmakse 55,10 euro;
-
leppetrahv lepingu ülesütlemise eest (lepingu p. 9.2.) 33 600 eurot; kokku: 289 503,70 eurot.
29.Viivis on arvestatud 0,032% päevas, mis on väga madal. Kostja tagastas saadud laenust vaid 11 417 eurot. Seejuures ei tasunud intressi, leppetrahve, pole kindlustanud vara, jättis reageerimata korduvatele kirjadele, ei tasunud viivist, viivitas oma kohustuste täitmisega. Arvestades hulgalisi ja korduvaid rikkumisi oli hageja sunnitud põhivõlgnikuga laenulepingu üles ütlema. Tegemist on olnud ärilaenuga ja laenusaajaks ettevõte. Jääb ebaselgeks hageja õiguslik positsioon, mille kohaselt hageja leiab, et kostjal ei ole õigust nõuda lepinguga ettenähtud kahju hüvitamist.
30.Igal juhul sellises olukorras tekib kostjale kahju. Kostja väljastatud rahalt enam tulu ei teeni, kostja kulutab ressurssi, et üritada võlgnikega kontakti saada, pidada nendega läbirääkimisi, koostada avaldusi, teostada arvestusi. Samuti tuleb kostjal suhelda kohtutäituriga, koostada võlgnevuse plaane selliselt, et oleks arvestatud maksimaalselt võlgnike huvid, kuna laenu summa on suur.
31.Kostja hinnangul on leppetrahvi kohaldamise nõuded antud juhul täidetud ning leppetrahvid on põhjendatud. Lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel jääb laenuandja ilma sellest intressitulust, mida ta oleks teeninud kui laenusaaja oleks oma kohustused kohaselt täitnud. Hagis ei ole esitatud ühtegi selgitust või alust, millest võiks järeldada, et viivise määr on kõrge. Tegemist oli ärilaenuga ja laenusaajaks oli ettevõte. Ühtegi põhjendust, miks oli tegemist ebaproportsionaalselt suure viivisemääraga, ei ole välja toodud.
32.18.07.2025 kostja seisukoha järgi tuleneb tema nõue hüpoteegilepingust, mitte käenduslepingust. Kostjale kuulub diskretsiooniõigus laenukohustuse rikkumise puhul kuidas, mis ulatuses ja millal tema realiseerib tagatislepingutest tulenevaid õigusi. Hageja ei või kostja sellesse valikusse sekkuda. Kostja kasutas temale seadusest tulenevat õigust ning esitas 15.07.2020 täitmisavalduse kohtutäiturile, täiteasi nr 133/2020/409. Täitmisavalduse kohaselt oli kostja nõue seotud hüpoteegiga väärtuses 50 000 eurot. Samuti kasutas kostja temale seadusest tulenevat õigust ning esitas 25.06.2021 täitmisavalduse kohtutäiturile, täiteasi nr 133/2021/521. Täitmisavalduse kohaselt oli hageja nõue seotud hüpoteegiga väärtuses 140 000 eurot. Käesoleva asja esemeks ongi hüpoteegilepingust tulenevate järgmiste hüpoteekidega tagatud nõuete realiseerimine: 65 000 eurot + 65 000 eurot + 10 000 eurot. Kuna hageja võlgnevuse summa on ajaga juurde kasvanud, siis oli kostja sunnitud realiseerima ka käenduslepingust tulenevaid õigusi. Kostja esitas hagi hageja vastu käenduslepingu alusel. Praegu käenduse alusel esitatud hagi on Notarite Koja vahekohtu menetluses. Pärnu Maakohus ei saa arutada käendusega seonduvat, kuna see ei ole hagi aluseks (hagi aluseks on hüpoteegis väärtusega kokku 140 000 eurot). Liiati, kohtualluvuselt kuuluvad käenduslepingust tulenevad vaidlused lahendamisele Notarite Koja vahekohtu poolt (lepingu p.6.3).
33.31.12.2025 kostja vastuse kohaselt omab käesolevas asjas 08.12.2017 sõlmitud käendusleping sellist tähendust, et kostja esitas hagi teises menetluses, kuna hüpoteekidest ei piisanud enam kostja nõuete rahuldamiseks. Laenu tagastamise tähtaeg (tagasimaksegraafiku lõpp) ei ole lepingu lõppemise tähtajaks. Lepingu punkti 18.1. kohaselt: „Leping jõustub allakirjutamise hetkest ja on kehtiv kuni Lepingu nõuetekohase 9(20)
täitmiseni.“ See tähendab, et leping jäi kehtima ka pärast tagasimaksegraafikus märgitud lõpptähtaja saabumist, kuna laenusaaja ei olnud oma kohustusi nõuetekohaselt täitnud ning laenu ei olnud tagastatud. See tähendab seda, et hageja sattus oma kohustuste täitmisega viivitusse lepingu kehtivusaja jooksul. Hageja pidi tagastama laenu lepinguga kokkulepitud tähtajaks; hageja pole seda teinud, kuid vaatamata sellele oli leping, tulenevalt lepingu sõnastusest, jätkuvalt kehtiv, kuna see kehtis kuni lepingu nõuetekohase täitmiseni, mitte graafiku lõppemiseni. Lepingu lõppemine ei ole seotud konkreetse kuupäevaga, vaid konkreetse sündmusega – ehk antud juhul lepingu nõuetekohase täitmisega. 20.05.2020 lepingu ülesütlemine ei olnud formaalne toiming, vaid vajalik õiguskaitsevahend edasiste nõuete ja täitemenetlustes sissenõudmise alustamiseks. Ülesütlemisega muudeti hagejal tekkinud kohustused sissenõutavaks ja loodi alus kahju hüvitamise nõude esitamiseks, kuna lepingu rikkumine jätkus ka pärast graafiku lõppu.
34.Kulu 1629 euro puhul on tegemist õigusabikuluga, mida kostja oli sunnitud kandma seoses hagejapoolse lepingu rikkumisega. Kui hageja ei oleks lepingut rikkunud, siis poleks kostjal olnud vajadust õigusnõustaja poole pöörduda. Arvest on nähtav, et õigusabi toimingud on seotud hageja ja laenulepinguga. Ühe meeldetuletuskirja maksumus on 20 eurot (lepingu p.7.9). Kokku oli saadetud 11 kirja. Seega kokku on meeldetuletuskirjade maksumus 220 eurot. Seoses 11 200 euro suuruse kahjuga seoses märgib kostja, et 15.04.2020 seisuga pole hageja esitanud kostjale kindlustuspoliisi. Laenusaaja ei täitnud lepingu punkt 6.2. Lepingu punkti 6.6. kohaselt on kostjal õigus ilma täiendava etteteatamisega tagatisvara ehk XX kinnistu ise kindlustada ning nõuda laenusaajalt sisse kõik kindlustamisega seotud kulud. Kostja sõlmis kindlustuslepingu laenusaaja eest. Lepingu punkti 6.7. kohaselt kindlustuskohustuse mittetäitmisel on laenusaaja kohustatud tasuma laenuandjale ehk kostjale leppetrahvi 10% rikkumise hetkeks tagastamata laenusummalt. Kostja oli sunnitud ise tagatisvara kindlustama ja seisuga 15.04.2020 oli hageja kostjale võlgu 112 000 eurot. Sellest tagastamata laenusummast 10% moodustab 11 200 eurot.
KOSTJA TAOTLUSTE LAHENDAMINE
Kostja hagi läbi vaatamata jätmise taotlus
35.Kohus jätab kostja 28.11.2023 hagi läbi vaatamata jätmise taotluse rahuldamata.
36.Kostja esitas 28.11.2023 hagi läbi vaatamata jätmise taotluse, mille kohaselt puudub maakohtu 25.10.2023 hagi menetlusse võtmise määruses viide Tallinna Ringkonnakohtu 19.05.2023 määrusele ja selgitus miks ja mille alusel asus maakohus seisukohale, et hagi tuleb tsiviilasjas nr 2-21-10546 menetlusse võtta. Ringkonnakohtu selgituste kohaselt pidi maakohus kontrollima, kas hagi menetlusse võtmine on võimalik TMS § 221 alusel. Vastav menetluslik kontroll 25.10.2023 kohtumääruses puudub. Seega jättis maakohus ringkonnakohtu menetlusliku ülesande täitmata.
37.Kostja leiab, et selleks, et maakohus oleks saanud kontrollida, kas hagi saab TMS § 221 kohaselt menetlusse võtta, oleks hageja pidanud esitama selge väite selle kohta, et nõue on rahuldatud või ajatatud või tasaarvestatud. Hageja ei ole ühtki sellist väidet esitanud. Hageja üksnes spekuleerib võlgnevuse suuruse üle ning selgitab, et põhivõlgnik on kustutatud. Muid asjaolusid ei ole hageja esile toonud. Samas saab hageja selliseid väiteid esitada üksnes siis, kui on tuvastatud alus hagi menetlemiseks ja TMS § 221 kohaldamiseks. Kostja kinnitab, et nõue ei ole rahuldatud, ajatatud ega tasaarvestatud. Kuna hagi menetlusse võtmise alused puuduvad, siis jääb menetluslikult selgusetuks, mille alusel maakohus otsustas hagi menetlusse võtta. Juhul, kui hageja jättis hagi
10(20)
menetlusse võtmise kohustusliku asjaolu välja toomata ja selle eksisteerimise kohta tõendi esitamata, siis tulenevalt TsMS § 423 lg-st 2, ei ole kohtul menetluslikult võimalik hagi menetleda ja hagi tuleb jätta läbi vaatamata.
38.Kostja tugineb hagi läbi vaatamata jätmise taotluse esitamisel TsMS § 423 lg-le 2. TsMS § 423 lg 1 p 1 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata ka juhul, kui ilmneb, et hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust; p 2 kohaselt hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada.
39.Kohus jättis 25.03.2022 hagi menetlusse võtmata. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 19.05.2023 määrusega maakohtu määruse määruskaebuse väidetest sõltumata. Ringkonnakohtu seisukoha järgi keeldus kohus ennatlikult hagi menetlusse võtmisest ning ei ole hinnanud, kas hagi võiks olla võimalik rahuldada TMS § 221 alusel. Ringkonnakohus leidis, et maakohtu määrus tuleb tühistada ja saata asi hagi menetlusse võtmise uueks otsustamiseks.
40.Maakohus ei nõustu kostjaga, et maakohus ei ole järginud ringkonnakohtu juhiseid ja kontrollinud, kas hagi saab menetlusse võtta ning kuuluda rahuldamisele TMS § 221 alusel. Kohus hindas enne hagi menetlusse võtmise määruse tegemist hagi menetlusse võtmise võimalikkust ning jõudis seisukohale, et hageja nõude aluseks on TMS § 221. Arvestades, et täitedokumendiks on hagis esile toodud asjaolude kohaselt TMS § 2 lg 1 p 19 mõttes notariaalakt, saab hageja TMS § 221 ja § 221 lg 1 1 kohaselt esitada vastuväiteid nõude olemasolule ja kehtivusele. Kohtu kontroll ja seisukoht väljendus sellega, et kohus võttis hagi 25.10.2023 määrusega menetlusse. Kohtu hinnangul võis sellest järeldada, et kohus ei pea võimatuks hagi rahuldada TMS § 221 alusel.
41.Juhul, kui kostja leiab, et menetlusliku selguse huvides oleks kohus pidanud hagi menetlusse võtmise määruses selgitama, milline on kohtu hinnangul hageja nõude alus ning kuidas kohus jõudis järeldusele, et hagi saab menetlusse võtta, parandab kohus hagi menetlusse võtmise ebaselguse käesolevalt kostja hagi läbi vaatamata jätmise taotluse lahendamisega.
42.Kohus leiab, et kohus sai hagi menetlusse võtta, kuivõrd hageja nõude aluseks on TMS § 221 lg 1 ja 11. Hagiavalduses on esile toodud väited ja põhjendused selle kohta, miks hageja leidis, et sundtäitmine on lubamatu. Hagiavalduse kohaselt on kostja nõue ebaselge ja muutunud ajas liiga suureks, arvestades Overbuni poolt saadud laenu suurust. TMS § 221 lg 2 kohaselt võib selliseid väiteid esile tuua ning kohtul tuleb nõude lahendamisel antud asjaolusid kontrollida. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamine on hageja peamine viis, mille alusel on tal võimalus esitada kõik vastuväiteid kostja nõudele. Hageja on hagis esile toonud mh TMS § 221 lg 2 asjaolud. Sellel põhjusel leidis kohus, et hageja on toonud hagis esile piisavalt asjaolusid, mis annavad aluse hagi menetlusse võtta.
43.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et puudub alus hagi läbi vaatamata jätmiseks ning hagi tuleb lahendada sisuliselt.
44.Seadus ei võimalda hagi läbi vaatamata jätmise taotluse rahuldamata jätmise peale määruskaebuse esitamist. Kostja taotlus nõuda hagejalt hagi tagamise jätkumiseks tagatist
11(20)
45.Kohus jätab kostja 22.07.2021 taotluse ja korduva 28.11.2023 taotluse, milledega ta palub nõuda hagejalt hagi tagamise jätkumiseks tagatist, rahuldamata.
46.Hageja esitas 03.07.2021 koos hagiga hagi tagamise taotluse. Hageja taotles peatada hagi tagamise abinõuna kohtutäitur Tarvi Söömeri juures algatatud täitemenetlus täiteasjas nr 133/2021/521 (menetlus 2, dtl 43).
47.05.07.2021 rahuldas kohus hagi tagamise taotluse ning peatas täiteasjas nr 133/2021/521 toimuva täitemenetluse kuni tsiviilasjas nr 2-21-10546 tehtava lahendi jõustumiseni. 25.03.2022 hagi menetlusse võtmisest keeldumise määrusega määras kohus, et tühistada Pärnu Maakohtu 05.07.2021 määrusega seatud hagi tagamise abinõu kohtumääruse jõustumisel. 19.05.2023 määrusega tühistas Tallinna Ringkonnakohus Pärnu Maakohtu 25.03.2022 määruse ja saatis tsiviilasja menetlusse võtmise otsustamiseks samale maakohtule. Kuivõrd Pärnu Maakohtu 05.07.2021 määrus ei jõustunud, jäi 05.07.2021 määrus ja hagi tagamine jõusse.
48.Kostja esitas 22.07.2021 (korduv 28.11.2023) taotluse, millega palub teha Pärnu Maakohtu 05.07.2021 määrus sõltuvaks tagatise 14 103,86 euro andmisest kostjale võimaliku kahju hüvitamiseks. Hageja poolt tagatise tähtaegselt mittetasumise korral tühistada 05.07.2021 kohtumäärus.
49.Kostja taotleb 05.07.2021 hagi tagamise määruse sidumist tagatise määramisega 5% ulatuses täitemenetluses hagejalt nõutavalt summalt ehk 282 077,25 eurolt. 5% viidatud summalt on 14 103,86 eurot. Alternatiivselt palub kostja määrata tagatis kohtu poolt peetud mõistlikus ulatuses.
50.Kostja leiab, et kuivõrd tsiviilasjas nr 2-21-9129 on kohus pidanud hagi tagamise tagatise määramist põhjendatuks, peab kohtupraktika olema ühtlane. Kui Pärnu Maakohus pidas vajalikus sarnases tsiviilasjas määrata hagejale hagi tagamiselt tagatist, siis kostja arvates sarnases vaidluses ei või sama maakohus keelduda tagatise määramisest. Kostja leiab, et tagatise määramine ei ole ebaõiglane ning, et hagi tagamisega ja täitemenetluse peatamisega on kostja kaotanud võimaluse kasutada täitemenetluses seaduslikult nõutud summat. Kostja on laenuandmisega tegelev ettevõtte ja tagastatud laenusummad investeeritakse või laenatakse uuesti välja. Arvestades, et kostja laenab raha välja keskmiselt 10% intressiga aastas, siis hetkel hagi tagamise korral jääb kostjal aastas 282 077,25 eurolt saamata 28 207,72 eurot.
51.TsMS § 383 lg 1 sätestab, et kohus võib teha hagi tagamise või tagamise jätkumise sõltuvaks tagatise andmisest vastaspoolele ja kolmandale isikule tekkiva võimaliku kahju hüvitamiseks. TsMS § 383 lg 12 kui tagatise nõudmise eeldused on täidetud, võib kohus jätta tagatise siiski täielikult või osaliselt nõudmata või määrata selle tasumise osade kaupa, kui hagejalt ei saa majanduslikel või muudel põhjustel mõistlikult oodata tagatise andmist ja hagi tagamata jätmisega võivad hagejale kaasneda rasked tagajärjed või kui tagatise nõudmine oleks hageja suhtes muul põhjusel ebaõiglane.
52.Riigikohtu lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-10-10 punktis 14 on selgitatud, et kuigi TsMS § 383 lg 11 annab kohtule õiguse tagada rahalise nõudega hagi üksnes tagatise vastu, võimaldab sama paragrahvi lg 12 jätta tagatise nõudmata, kui hagejalt ei saa majanduslikel või muudel põhjustel mõistlikult oodata tagatise andmist ja hagi tagamata jätmisega võivad hagejale kaasneda rasked tagajärjed või kui tagatise nõudmine oleks hageja suhtes muul põhjusel ebaõiglane. Tagatise nõudmine on kohtu kaalutlusotsus, mille tegemisel peab kohus arvestama hageja võimega anda tagatist ja hagejale kaasneda võivate raskete tagajärgedega. Asjaolu, et teises tsiviilasjas nõuti hagejalt hagi tagamise tagatist, ei välista tagatise nõudmata jätmist praeguses asjas.
12(20)
53.Taotluses on märgitud, et kostjal võib kahju tekkida selle tõttu, et ta ei saa täitemenetluses hagejalt nõutavat raha uuesti investeerida või välja laenata. Sellest võib aru saada, et kostja peab enda võimalikuks kahjuks potentsiaalset intressi, mis ta täitemenetluses nõutava raha investeerimisel või laenamisel võib teenida. Kohtu hinnangul võib intressitulu saamata jäämine olla iseenesest kahju, mis kostjal võib hagi tagamisel tekkida.
54.Samas leiab kohus, et põhjendatud on kohaldada TsMS § 383 lg 12 ning jätta hagejalt tagatis nõudmata. Kohtul on võimalik jätta tagatis nõudmata sõltumata sellest, kas hageja on seda tingimata taotlenud (Juuraveeb.ee, tsiviilkohtumenetluse seadustiku kommenteeritud väljaanne II. § 383 kommentaarid, p 3.2.3. (d)). Kohus leiab, et tagatise nõudmine oleks hageja suhtes ebaõiglane. Hageja ei ole täitemenetluses nõutava võlgnevuse osas põhivõlgnik, vaid tema kinnisasjale on seatud üksnes hüpoteegid, mis tagavad laenulepingu pooleks olnud Overbuni võlgnevust. Hageja vastutab teise isiku võlgnevuse eest enda varaga. Hageja on vaidlustanud kostja nõude olemasolu ja suuruse. Juhul, kui hagejal ei oleks võimalik tagatist maksta, jätkuks hageja suhtes täitemenetlus ja kinnisasja müümisel muutuks hagimenetlus perspektiivituks. Sellisel juhul ei oleks võimalik hagejal saada kohtu kontrolli selle üle, kas täitemenetluse on põhjendatud või mitte. Sel põhjusel peab kohus põhjendatuks jätta hagejalt hagi tagamise tagatis nõudmata.
55.Seadus ei näe ette võimalust esitada määruskaebust juhul, kui kohus jätab kostja taotluse hagi tagamise tagatise küsimiseks rahuldamata. Kostja tõendite kogumise taotlus
56.Kohus jätab kostja 15.11.2024 ja 18.07.2025 tõendite kogumise taotlused rahuldamata.
57.15.11.2024 esitas kostja taotluse, millega palub tsiviilasja nr 2-21-9129 materjalid lisada käesoleva asja juurde. Sama taotluse esitas kostja 18.07.2025.
58.Taotluse selgituste kohaselt saab kostja pärast taotluse lahendamist asuda seisukohale, milliseid tõendeid tuleb veel juurde lisada. Juhul, kui kohus võtab tsiviilasja nr 2-21-9129 materjalid käesoleva asja juurde, ei pea kostja topelt tõendeid esitama. Tulenevalt asjaolust, et kohtumenetlus tsiviilasjas nr 2-21-9129 on lõppenud jõustunud kohtuotsusega (hageja hagi ei rahuldatud, sundtäitmist lubamatuks ei tunnistatud) ning et käesolev tsiviilasi on alustatud samadel alustel (sama notariaalne 06.08.2018 dokument nr 1627) ja sama laenuleping (08.12.2017 laenuleping nr A71208-1), siis taotleb kostja, et tsiviilasja nr 2-21-9129 materjalid lisataks käesoleva tsiviilasja juurde.
59.Hageja palub jätta kostja taotlus rahuldamata. Taotluse rahuldamine üksnes suurendaks tarbetult materjalide mahtu, poolte ning kohtu töökoormust.
60.TsMS § 236 lg 2 kohaselt kui tõendit esitada sooviv menetlusosaline ei saa tõendit ise esitada, võib ta taotleda kohtult tõendite kogumist. Tõendite kogumine on kohtu tegevus menetluses tõendite kättesaadavaks tegemiseks ja nende uurimise võimaldamiseks. TsMS § 236 lg 3 kohaselt tõendi esitamisel või tõendite kogumise taotlemisel peab menetlusosaline põhjendama, millise asjas tähtsust omava asjaolu tõendamiseks ta soovib tõendit esitada või tõendite kogumist taotleb. Tõendite kogumise taotluses tuleb märkida ka kogumist võimaldavad andmed.
61.TsMS § 230 lg 1 esimese lause kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 230 lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised.
62.Kohus leiab, et taotlus ei ole põhjendatud. Kohus jättis 05.03.2025 määrusega kostja 15.11.2024 taotluse tsiviilasja nr 2-21-9129 käesoleva materjalide juurde võtmiseks käiguta ja andis kostjale tähtaja esitada soovi korral täiendavad tõendid tsiviilasja 13(20)
nr 2-21-9129 materjalide hulgast hiljemalt 21.03.2025. Seega on kostjale antud võimalus esitada täiendavaid tõendeid, mh tõendeid tsiviilasja nr 2-21-9129 hulgast.
63.Kostja ei ole esile toonud, miks ta tõendeid ise ei esita. TsMS § 236 lg 2 näeb ette, et kohus kogub tõendeid üksnes siis, kui menetlusosaline ei saa tõendit ise esitada. Lisaks ei kogu kohus tõendeid „igaks juhuks“ ning omal algatusel. Menetlusosaline peab ise esile tooma, millist asjaolu ta millise tõendiga tõendab ning tõendid esitama. Praegusel juhul on kostja soovinud, et kohus võtaks tsiviilasja materjalide juurde sisuliselt põhjusel, et siis ta ei pea tõendeid ise esitama. Kostja ei ole mh esile toonud, et millise konkreetse asjaolu tõendamiseks ta soovib tsiviilasja nr 2-21-9129 materjali käesoleva asja juurde võtmist. Eeltoodud põhjustel jätab kohus kostja tõendite kogumise taotluse rahuldamata.
64.Seadus ei võimalda tõendite määruskaebuse esitamist.
kogumise
taotluse
rahuldamata
järgmise
korral
Taotlus kohtu selgituste saamiseks
65.Kohus jätab kostja 31.12.2025 taotluse, millega ta palub kohtul anda täiendavaid selgitusi, rahuldamata.
66.Kohus määras 27.11.2025 määrusega menetlusosalistele tähtajad täiendavate seisukohtade ja tõendite esitamiseks. Kostja esitas 31.12.2025 taotlused, millega ta palub: -
Taotluse p 5: Seonduvalt määruse p-ga 15 märgib kostja, et ta vajab rohkem kohtu selgitusi selles osas, kas kohus soovib mingite tõendite esitamist, täiendavate arvestuste esitamist (mis kuupäeva seisuga). Kohtu nõue on jäänud kostjale teatud määral selgusetuks.
-
P 6: Seonduvalt määruse p-ga 16 märgib kostja, et ta vajab rohkem kohtu selgitusi selles osas, kas kohus soovib mingite tõendite esitamist, täiendavate arvestuste esitamist (mis kuupäeva seisuga). Kohtu nõue on jäänud kostjale teatud määral selgusetuks.
-
P 7.2: Seonduvalt antud määruse osaga märgib kostja, et ta vajab rohkem kohtu selgitusi selles osas, kas kohus soovib mingite tõendite esitamist, täiendavate arvestuste esitamist (mis kuupäeva seisuga). Kohtu nõue on jäänud kostjale teatud määral selgusetuks.
-
P 7.4: Seonduvalt antud määruse osaga märgib kostja, et ta vajab rohkem kohtu selgitusi selles osas, kas kohus soovib mingite tõendite esitamist, täiendavate arvestuste esitamist (mis kuupäeva seisuga). Kohtu nõue on jäänud kostjale teatud määral selgusetuks (kas kohus pidas silmas lepingu p 7.7. märgitut).
-
Selgitada täiendavalt kostjale, mida ta peaks kohtule esitama: kas vastused (mis osas, kui täpsed), arvestused (mis kuupäeva(de) seisuga, mida arvestused peavad kajastama/sisaldama), tõendid (millised, mille kohta) vms, et kohus loeks, et kostja esitas kohtule ammendavad ja kohtule selged vastused seonduvalt 27.11.2025 määrusega. Peale kohtu täiendava selgituse andmist määrata kostjale täiendav tähtaeg seisukoha ja tõendite esitamiseks.
67.Hageja vaidles selgituste andmisele vastu ning tõi esile, et kostja küsib kohtult seda, mida ta ise peab esitama. Eeltoodu on vastuolus TsMS § 5 lg-ga 1 (menetluse toimumine poolte esitatu alusel) ja TsMS § 230 lg-tes 1 ja 2 toodud põhimõtetega, millistest lähtuvalt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel ning kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kui kostjal on hageja vastu selline nõue, nagu ta väidab, on kostja ülesanne seda ka
14(20)
tõendada. Erinevalt kostjast, on hagejale maakohtu 27.11.2025 määruses toodu täiesti arusaadav ning üheselt arusaadav ka see, mille osas kostja pidi esitama täiendavad tõendid või mida täiendavalt tõendama (osundatud kohtumääruse p-d 9, 12-17). Samuti on kostja 31.12.2025 täiendavas selgituses esitatud menetlustähtaja taotluse näol tegemist korduva menetlustähtaja pikendamise taotlusega. Hageja ei ole tähtaja pikendamisega nõus.
68.Kohus leiab, et kostja taotlus, millega ta palub kohtul anda täiendavaid selgitusi, ei ole põhjendatud. Kohus tõi 27.11.2025 määruses selgelt välja, mida kostja pidi selgitama ja mille kohta tõendid esitama. Kohus tõi esile, et kostjal tuleb selgitada ja tõendada seda, millest koosneb nõue. Kostja on taotlenud läbivalt menetluse jooksul tähtaja pikendamist pea iga kohtu poolt määratud tähtaja määramise korral. Kohus leiab, et täiendavate selgituste andmine ja uute tähtaegade andmine üksnes venitaks menetlust. Kohtu soovid olid selged ja arusaadavad.
69.Seadus ei võimalda esitada määruskaebuse esitamist määrusele, millega kohus keeldub andma menetlusosalisele täiendavaid selgitusi.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
70.Maakohus leiab, et hagi tuleb rahuldada.
71.TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
72.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: -
Overbun (laenusaaja) on saanud laenu kokku 112 000 eurot.
-
Esmase, s.o 08.12.2017 sõlmitud laenulepingu nr A71208-1 p-i 2.5. kohaselt oli laenusumma 60 000 euro tagastamise lõpptähtaeg 15.12.2018. Kuupäev 15.12.2018 oli ka teiste, s.o täiendavate lisalaenude tagastamise lõpptähtaeg.
-
14.12.2018 sõlmitud laenulepingu nr A71208-1, lisa 10 kohaselt Overbun pikendab laenu tagastamise tähtaega laenusaaja 10.12.2018 taotluse alusel alates 14.12.2018 kuni 15.12.2019, s.o aasta võrra. Lisa 11 (dtl 371) kohaselt tuli edaspidi tasuda laenu lisa 11 märgitud graafiku järgi. Graafikust nähtub, et 15.11.2018 seisuga oli põhivõlgnevuse jääk 112 000 eurot.
-
Laenusaaja on kostjale tasunud 11 417 eurot (kostja seisukoht dtl 332, hageja seisukoht dtl 413), lepingus kokkulepitud tähtajaks ei ole kogu laenu tagastatud.
-
Hagejale kuuluvale XX kinnisasjale on seatud 65 000 euro, 65 000 euro, 10 000 euro ja 50 000 euro suurused hüpoteegid kostja kasuks. Hüpoteekidega on tagatud kõik nõuded laenusaaja vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ning laenusaaja vahel 08.12.2017 sõlmitud laenulepingust nr A71208-1 ja selle võimalikest lisadest ja muudatustest, samuti kõik nõuded hageja vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja hageja vahel 08.12.2017 sõlmitud käenduslepingust ja selle võimalikest lisadest ning muudatustest (lepingud dtl 388, 398).
15(20)
-
Vastavalt täitmisteatele realiseeritakse täiteasjas nr 133/2021/521 võlgnevuse 282 077,25 euro rahuldamiseks hüpoteeke 65 000 eurot, 65 000 eurot ja 10 000 eurot (IV jagu, 3,4,5 kanded).
-
Täitedokumendiks on Tallinna notari Maive Ottase koostatud ja tõestatud notariaalakt nr 1627 (dtl 221-228).
-
Hageja ja kostja vahel on sõlmitud 08.12.2017 käendusleping, mille kohaselt on hageja vastutuse maksimumsumma laenusaaja kohustuste eest 140 000 eurot.
Pooled vaidlevad järgmiste asjaolude üle: -
täiteasjas nr 133/2021/521 nõutud võlgnevuse 282 077,25 euro kujunemine, mh kui suures ulatuses võlgnevus reaalselt esineb;
-
kas kostja nõuab täiteasjas nr 133/2021/521 sama võlgnevust, mida ta nõudis täiteasjas nr 133/2020/409 ja mille osas on kohus seisukoha kujundanud tsiviilasjas nr 2-21-9129;
-
kas asjas omab tähendust 08.12.2017 hageja ja kostja vahel sõlmitud käendusleping, mille kohaselt on hageja maksimummääraks laenusaaja kohustuste eest 140 000 eurot.
Kohus andis menetlusosalistele 27.11.2025 selgituskirjaga (dtl 706-710) võimaluse esitada seisukoht, kas kohus on õigesti aru saanud, mille üle pooled vaidlevad ja mille üle nad ei vaidle. Kumbki pool ei märkinud enda seisukohtades, et kohus oleks vaidluse all olevate ja mitteolevate asjaolude osas poolte seisukohtadest ebaõigesti aru saanud.
73.Hageja on esitanud sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi. Hageja nõude aluseks on TMS § 221 lg 1 ja 11, mille kohaselt võlgnik võib esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. Muu kui kohtulahendi sundtäitmise puhul, iseäranis TMS § 2 lg 1 punktides 18–191 nimetatud täitedokumentide puhul, saab võlgnik sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis esitada ka kõik vastuväited täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele.
74.TMS § 2 lg 1 p 19 kohaselt täidetakse käesoleva seadustiku alusel nõuded, mis tulenevad notariaalselt tõestatud kokkuleppest, mis näeb ette kinnisasja või laevakinnistusraamatusse kantud laeva omaniku või registerpandiga koormatud eseme omaja kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga, laevahüpoteegiga või registerpandiga tagatud nõude rahuldamiseks.
75.Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi eesmärk on täitedokumendi täidetavuse kõrvaldamine ja seda iseloomustab materiaalõiguslik vaidlus võlgniku ja sissenõudja vahel, mis puudutab täitedokumendis dokumenteeritud nõuet (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12, Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p 15). Hagi rahuldamise tagajärjena peab kohtutäitur TMS § 48 p 4 alusel täitemenetluse lõpetama. Sellise hagi esitamine lepinguks oleva täitedokumendi alusel tähendab materiaalõigusliku vaidluse avamist täitedokumendi üle. Hüpoteek annab pandiõigusena hüpoteegipidajale õiguse rahuldada hüpoteegiga tagatud nõue koormatud kinnisasja arvel (AÕS § 276 lg 1, § 325 lg 1, § 352 lg 1). Asjaõigusena annab hüpoteek kinnisasja realiseerimise õiguse, sõltumata sellest, kas kinnisasja omanik on ühtlasi isiklik võlgnik. Sellise realiseerimise õigus saab tuleneda kohtulahendist, millega tunnustatakse hüpoteegipidaja õigust hüpoteegi realiseerimiseks või nn kohese sundtäitmise kokkuleppest TMS § 2 lg 1 p 19 mõttes. Kohese sundtäitmise kokkulepe annab hüpoteegipidajale õiguse esitada kohtutäiturile 16(20)
avaldus hüpoteegi realiseerimiseks, st esmajoones koormatud kinnisasja müümiseks täitemenetluses (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06, p-d 13, 14; Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-10, p 13).
76.Täitmisteate (dtl 236) kohaselt on täitedokumendiks täiteasjas nr 133/2021/521 Tallinna notari Maive Ottase 06.08.2018 notariaalne dokument nr 1627 (jõustus 06.08.2018) (dtl 221-228). Antud notariaalakti nr 1627 punktist 4.1. nähtub (dtl 224), et omanik ehk hageja seab hüpoteegipidaja ehk kostja kasuks selle lepingu punktis 1.1. nimetatud kinnistule esimesele vabale järjekohale hüpoteegi summas 50 000 eurot ja igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Vaidlust ei ole, et hageja on kinnisasja registriosa nr 3063937, millele on notariaalakti nr 1627 alusel hüpoteek seatud, omanik (dtl 34). Seega on tegemist täitedokumendiga TMS § 2 lg 1 p 19 mõttes ja hagejal on õigus esitada TMS § 221 lg 1 1 kohaselt vastuväiteid täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele.
77.Arvestades, et praegusel juhul on täitedokumendiks notariaalakt nr 1627 ning sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamine tähendab materiaalõigusliku vaidluse avamist täitedokumendi üle, tuleb kohtul esmalt kontrollida täiteasjas nr 133/2021/521 täidetavat täitedokumenti. Kohus leiab, et täiteasjas nr 133/2021/521 ei saa täitemenetlust läbi viia notariaalakti nr 1627 alusel.
78.Kostja on esitanud 25.06.2021 täitmisavalduse täitemenetluse algatamiseks (dtl 535-536). Täitmisavaldusest nähtub, et kostja palub täitmisele pöörata I, II ja III järgu hüpoteegid summas 65 000 eurot, 65 000 eurot ja 10 000 eurot ning nimetatud hüpoteekidega tagatud nõuded (IV jagu, 3, 4 ja 5 kanded). Kostja on täitmisavalduses märkinud, et ei soovi loobuda varasemalt, s.o 14.07.2020 esitatud täitmisavaldusest, vaid soovib alustada eraldi uue täiteasja oma ülejäänud nõuete rahuldamiseks. Täiteasja nr 133/2021/521 täitmisteatest (dtl 236) nähtub, et täidetakse I, II ja III järgu hüpoteeke summas 65 000 eurot, 65 000 eurot ja 10 000 eurot (IV jagu, 3, 4 ja 5 kanded). Täitedokumendiks on notariaalakt nr 1627. Kostja on enda vastustes korduvalt kinnitanud, et täiteasjas nr 133/2021/521 on täitedokumendiks notariaalakt 1627 ja realiseeritakse 65 000 euro, 65 000 euro ja 10 000 euro hüpoteeke (dtl 449, p 3; 450, 701).
79.Praegusel juhul esineb olukord, kus täiteasjas nr 133/2021/521 realiseeritakse hüpoteeke summas 65 000 eurot, 65 000 eurot ja 10 000 eurot, mis ei ole seatud täitedokumendiks oleva notariaalakti nr 1627 alusel ning millest ei tulene igakordse omaniku kohustust alluda kohesele sundtäitmisele antud hüpoteekidega tagatud nõuete rahuldamiseks. Täitedokumendist, s.o notariaalaktist nr 1627 tuleneb õigus realiseerida hüpoteek summas 50 000 eurot ja antud hüpoteek on seatud täitedokumendis olevate nõuete tagamiseks. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et 65 000 euro, 65 000 euro ja 10 000 euro suurused hüpoteegid on kantud IV jakku, kande numbrite 3, 4 ja 5 alla (dtl 545-546). Samadele hüpoteekidele on viidanud kostja enda 25.06.2021 täitmisavalduses, mille alusel on algatatud täiteasi nr 133/2021/521. Samas asub notariaalakti nr 1627 alusel seatud 50 000 euro suurune hüpoteek IV jao kande nr 6 all. Antud hüpoteegi realiseerimist ei ole kostja enda 25.06.2021 täitmisavalduses nõudnud. Seega ei reguleeri käesoleval juhul täitedokument hüpoteekide realiseerimist, mille osas käesoleval juhul täitemenetlust läbi viiakse.
80.Kohus leiab, et hüpoteekide summas 65 000 euro, 65 000 euro ja 10 000 euro realiseerimiseks, oleks täitemenetluses pidanud täitedokumendiks olema Tallinna notar Maive Ottase 08.12.2017 koostatud ja tõestatud notariaalakt nr 2879 (edaspidi notariaalakt nr 2879, dtl 388-397). Antud notariaalakti punktidest 5.2., 6.1. ja 7.1. nähtub hageja kinnisasjale täitmisel olevate hüpoteekide seadmise kokkulepped ning kinnisasja omaniku
17(20)
sundtäitmisele kohese allumise kokkulepped. Notariaalakti nr 1627 alusel saab täita üksnes antud notariaalaktis reguleeritud 50 000 euro suurust hüpoteeki ja kinnisasja omanikul tuleb taluda täitemenetlust kinnisasja suhtes nimetatud hüpoteegist tulenevalt. Praegusel juhul ei ole realiseeritavatel hüpoteekidel ja täitedokumendil seost ning kinnisasja omanikul ei ole kohustust kinnisasjal lasuvate hüpoteekide summas 65 000 eurot, 65 000 eurot ja 10 000 euro realiseerimist taluda notariaalakti nr 1627 alusel.
81.Kostja huvi on olnud täiteasjas nr 133/2021/521 hüpoteekide 65 000 euro, 65 000 euro ja 10 000 euro realiseerimine, võttes arvesse, et 50 000 euro hüpoteegi realiseerimise üle oli vaidlus tsiviilasjas nr 2-21-9129 (dtl 611-631). Vastupidisel juhul võib olla kostja poolt pahatahtliku ja seetõttu hea usu põhimõtete vastase käitumisega, esitades avalduse sundtäitmise läbiviimiseks ajal, millal oli kohtus menetlemisel hageja hagi 50 000 euro hüpoteegi realiseerimise osas, täitedokumendina notariaalakti nr 1627 täitmise ja täiteasjas nr 133/2020/409 sundtäitmise lubamatuks tunnistamise osas. Kostja on ise läbivalt tuginenud sellele, et täidetakse küll sama täitedokumendi alusel, kuid mitte samu hüpoteeke.
82.Arvestades, et täitedokument reguleerib üksnes hüpoteegi 50 000 euro realiseerimise võimalust, kuid täitemenetluses realiseeritakse 65 000 euro, 65 000 euro ja 10 000 euro ulatuses hüpoteeke, tekiks täitemenetluse jätkumisel ja kinnisasja müümisel olukord, kus täitemenetluses realiseeritakse hüpoteeke ja täidetakse nõudeid täitedokumendis reguleeritud hüpoteegisummast, s.o 50 000 eurost, suuremas ulatuses kui täitedokument seda võimaldab. Praegusel juhul võimaldaks täitedokument rahuldada nõudeid maksimaalselt 50 000 euro ulatuses, kuid kinnisasja realiseerimisel ja täitemenetlusega jätkamisel rahuldataks sissenõudja võlgnevus 140 000 euro ulatuses. Selline olukord on lubamatu.
83.Eeltoodule lisaks leiab kohus, et täitedokumendis mittereguleeritud hüpoteekide realiseerimisel tekib mh küsimus tagatiskokkuleppes, mis on sätestatud AÕS § 346 lg-s 2. AÕS § 346 lg 2 kohaselt kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud, peab olema notariaalselt tõestatud. Tagatiskokkulepe kehtib hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vahetumisel ka uue omaniku suhtes ning hüpoteegipidaja vahetumisel uue hüpoteegipidaja suhtes.
84.Hüpoteegist tulenevate õiguste teostamisel on oluline tähendus tagatiskokkuleppel, s.o kokkuleppel, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud (Juuraveeb.ee. Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne II. § 325 kommentaarid, p 3.8.1.). Sisuliselt moodustub täitedokument kehtiva hüpoteegi, kohese sundtäitmise kokkuleppe, tagatud sissenõutava nõude ja tagatiskokkuleppe koostoimes (Juuraveeb.ee, Asjaõigusseaduse II kommenteeritud väljaanne II, § 352 kommentaar, p 3.2.3.3. (b).) TMS § 2 lg 1 p 19 hõlmab ka tagatiskokkulepet ning täitemenetluse eeldusena on vajalik kohtutäiturile esitada ka hüpoteegiga tagatud nõuet ja selle suurust tõendavad dokumendid, kuivõrd hüpoteegi alusel toimuv täitemenetlus ei ole nõudest sõltumatu (Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-10, p-d 10 ja 12; Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-10). Tagatav nõue peab olema tagatiskokkuleppes määratletud (Juuraveeb.ee, Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne II, § 346 kommentaarid, p 3.1.).
85.Kohus leiab, et täitmisel olevate hüpoteekide tagatiskokkulepped, mis määratlevad millist nõuet võib millise hüpoteegi alusel täita, on reguleeritud notariaalaktis nr 2879, mitte täitmisel olevas notariaalaktis nr 1627. Notariaalakti nr 2879 punktidest 5.3., 6.2. ja 7.2. nähtub, et 65 000 euro, 65 000 euro ja 10 000 euro hüpoteekidega on tagatud kõik nõuded Overbuni vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ehk kostja ning Overbuni vahel sõlmitud laenulepingust nr A71208-1 ja selle võimalikest lisadest ning muudatustest. Samuti on
18(20)
tagatud kõik nõuded hageja vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ehk kostja ja hageja vahel 08.12.2017 sõlmitud käenduslepingust ja selle võimalikest lisadest ning muudatustest. Muid tagatiskokkuleppeid pole. Seega hüpoteekidega 65 000 euro, 65 000 euro ja 10 000 euro ulatuses on tagatud eeltoodud nõuded ning nimetatud hüpoteekide realiseerimine on võimalik üksnes eeltoodud nõuete täitmiseks.
86.Samal ajal nähtub täitedokumendiks oleva notariaalakti nr 1627 punktist 4.2., et hüpoteegi 50 000 euro suhtes kehtib oluliselt rohkem tagatiskokkuleppeid võrreldes notariaalaktis nr 2879 sõlmitud tagatiskokkulepetega. Seega praegusel juhul on sisuliselt olukord, kus täitedokumendiks on notariaalakt nr 1627, mis täitmisel olevate hüpoteekide 65 000 euro, 65 000 euro ja 10 000 euro tagatiskokkuleppeid ei reguleeri, kuid reguleerib täitmisel mitteoleva 50 000 euro suuruse hüpoteegiga seotud tagatiskokkulepet. See tähendab, et aluseks on võetud notariaalaktis nr 1627 märgitud tagatiskokkulepped, kuid need ei kehti täitmisel olevate hüpoteekide summas 65 000 eurot, 65 000 eurot ja 10 000 euro suhtes. Kohus leiab, et ei ole võimalik realiseerida notariaalaktist 2879 tulenevaid hüpoteeke, samal ajal kohaldades notariaalaktist nr 1627 sätestatud tagatiskokkuleppeid.
87.Kohus ei hinda käesolevas lahendis tagatiskokkulepete vastavust hea usu põhimõttele, kuid märgib etteruttavalt, et notariaalakti nr 1627 ja 2879 tagatiskokkuleppeid võrreldes ei saa väita, et need reguleerivad samu nõudeid. Täitmisel olevas notariaalakti nr 1627 tagatiskokkulepped on konkreetsemad ja esile toodud sõlmitud lisade täpsusega. Samal ajal on notariaalaktis nr 2879 sätestatud, et 65 000 euro, 65 000 euro ja 10 000 euro hüpoteegid tagavad kõiki nõudeid, mis tulenevad „laenulepingust nr A71208-1 ja selle võimalikest lisadest ja muudatustest“. Notariaalaktis nr 2879 ei ole tagatiskokkulepped reguleeritud lisade täpsusega. Notariaalaktis nr 2879 tagatavad nõuded ei pruugi olla piisavalt määratletud ja võivad olla seetõttu hea usu põhimõtte vastased. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08 punktis 19 selgitanud, et heade kommetega võib olla vastuolus ja tühine tagatiskokkulepe osas, mis ei määratle tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse kõikvõimalikke hüpoteegipidaja nõudeid kinnisasja omaniku või kolmanda isiku vastu ja piiratakse sellega ebamõistlikult kinnisasja omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 30). Hüpoteegiga tagatava nõude piisava määratletuse nõuet on Riigikohus rõhutanud ka otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-41-04 (p 21).
88.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kuivõrd täitedokumendist ehk notariaalaktist nr 1627 ei tulene kostjale õigust nõuda täiteasjas nr 133/2021/521 65 000 eurot, 65 000 eurot ja 10 000 euro hüpoteekide realiseerimist ning notariaalaktist nr 1627 ei tulene täitmisel olevate hüpoteekide tagatiskokkuleppeid, tuleb sundtäitmine täiteasjas nr 133/2021/521 tunnistada lubamatuks.
89.Hageja taotles täitemenetluse lõpetamist, kui kohus tunnistab täiteasjas nr 133/2021/521 sundtäitmise lubamatuks. Kohus ei käsitle antud taotlust hagi esemena, vaid eraldiseisva taotlusena. TMS § 48 lg 1 p 4 kohaselt kohtutäitur lõpetab täitemenetluse kohtulahendi esitamisel, millega täitmisele võetud täitedokument või kohustus see viivitamata täita on tühistatud või sundtäitmine on tunnistatud lubamatuks või on määratud sundtäitmise lõpetamine. TMS § 48 lg 1 p 4 kohaselt lõpetab kohtutäitur täitemenetluse vastavate eelduste olemasolu korral. Kohtul puudub TMS-i alusel pädevus täitemenetluse lõpetamiseks, mistõttu jääb antud taotlus rahuldamata. Hagejal tuleb täitemenetluse lõpetamiseks pöörduda ise kohtutäituri poole.
90.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jätab menetluskulud kostja kanda.
19(20)
91.TsMS § 177 lg 1 p 2 kohaselt kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist. TsMS § 177 lg 2 kohaselt kui kohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks vastavalt käesoleva paragrahvi lõike 1 punktile 1, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
92.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) Agle Lauren kohtunik
20(20)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.