Marek Froši hagi Astrid Jäme vastu müügihinna alandamiseks, intressi saamiseks ja kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
83 686,56 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10.märtsi 2009 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Astrid Jäme apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus Hageja Marek Froš (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxx xx xxxxxxx), esindaja adv Jaanus Tehver Kostja Astrid Jäme (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxx xx/xxxxxxxxx x xxxxxxx), esindaja adv Marko Paabumets
Menetlusosalised ja nende esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 10.märtsi 2009 otsus ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Hageja nõue ja selle põhjendused
Marek Froš esitas 28.01.2008 hagi Astrid Jäme vastu, paludes kostjalt välja mõista müügilepingu järgi enammakstud 76 085 krooni, intressi 1961,55 krooni ja kahju hüvitamiseks 7601,56 krooni. 11.02.2009 suurendas hageja intressinõuet 5096,64 kroonini.
2.Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt sõlmisid pooled 21.05.2007 kinnistu mõttelise osa müügilepingu, millega kostja müüs hagejale 1/2 mõttelist osa Tallinna linnas Xxxxxxxxxx xx asuvast kinnistust. Müügilepingu p 2.1 järgi oli lepingu eseme müügihind 1 200 000 krooni ning hageja on selle summa kostjale tasunud. Enne müügilepingu sõlmimist vaatas hageja lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise üle,
välja arvatud kostja ainukasutuses ja -valduses olevad ruumid. Nimetatud asjaolu on kajastatud ka lepingu p-s 1.8.2. Kostja ainukasutuses olnud ruumide ülevaatust ei saanud hageja teha põhjusel, et kostja seda ei võimaldanud. Müügilepingu sõlmimisel tugines hageja kostja poolt lepingus antud kinnitusele, et lepingu esemel ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel (lepingu p 1.7.3). Pärast lepingu eseme valduse saamist tuvastas hageja, et kostja ainukasutuses ja -valduses olnud ruumides on olulised puudused ja seetõttu on need kasutuskõlbmatud: ruumide laed olid saanud tõsiseid niiskuskahjustusi, aluspõrand ühes ruumis oli umbes 10 cm võrra läbi vajunud, akende paigaldusservad olid vooderdamata ja viimistlemata jne. Ehitiste Riskihalduse OÜ poolt teostatud ekspertiisi käigus tuvastati lepingu eseme ehitustehnilised puudused ja fikseeriti nendest tulenevate vajalike remonttööde maksumuseks 120 468 krooni. Kuivõrd kostja ei olnud nõus lepingu eseme puudusi kõrvaldama, esitas hageja 27.09.2007 kostjale notariaalselt tõestatud avalduse kinnistu mõttelise osa ostuhinna alandamise kohta. Avalduses palus hageja kostjal tagastada ostuhinnast 120 468 krooni 10 päeva jooksul avalduse saamisest. Kostja hinna alandamise avaldusele ei vastanud ja 120 468 krooni hagejale ei tagastanud.
3.Kuivõrd puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste suurus on 120 468 krooni, siis on lepingu eseme väärtus koos puudustega 120 468 krooni võrra väiksem kohase täitmise väärtusest ehk ilma puudusteta lepingu eseme väärtusest. Kohase täitmise väärtus ehk ilma puudusteta lepingu eseme väärtus on 1 900 000 krooni. Puudustega lepingu eseme väärtus on järelikult 1 900 000 miinus 120 468 krooni, s.o 1 779 532 krooni. Ülaltoodut arvestades kujuneb hinna alandamise ulatus järgmiselt: 1 779 532 kr x 1 200 000 kr : 1 900 000 kr = 1 123 915 krooni. Seega on hageja õigustatud alandama lepingus fikseeritud müügihinda 76 085 krooni (s.o 1 200 000 kr – 1 123 915 kr) võrra ja kostjal tuleb see summa hagejale tagastada. Tagastatavalt rahalt tuleb kostjal tasuda intressi raha saamisest alates. Hageja arvutuste kohaselt on tasumisele kuuluv intressisumma 5096,64 krooni. Lisaks on hageja teinud kostjapoolse müügilepingu rikkumise tagajärjel kulutusi lepingu eseme puuduste kindlakstegemiseks. Ehitiste Riskihalduse OÜ-le makstud ekspertiisitasu oli 7601,56 krooni, mis tuleb kostjal hüvitada. Kostja vastuväited
4.Kostja vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt ei ole kostja müügilepingut rikkunud. Kostja ei ole teinud hagejale ruumide ülevaatamiseks takistusi. Kinnistu pidi algselt ostma hageja isa O. F., kes on vaidlusaluse kinnistu kaasomanik. O. F. käis vahetult enne müügitehingut ruume üle vaatamas ning ta on teadlik nende seisukorrast ja kogu kinnistu olukorrast. Hageja ja tema isa O. F. pidid olema teadlikud asjaolust, et kostja soovib müüa oma osa kaasomandist juba alates veebruarist 2007.a. Kostja tegi siis pakkumise ka kaasomanikule ja andis hagejale üle kaasomandi osa hinda käsitleva 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hindamisakti. Hindamisaktis on majaosa (3-toaline korter) hinnaks märgitud 2 130 000 krooni ning käsitletud ka korteri seisukorda. Hindamisaktist nähtub, et korter oli heas seisus, kuid perspektiivis vajab täiendavat siseviimistluse remonti. Seega oli kostja informeerinud hagejat ja kaasomanikku korteri seisukorrast ja võimalikest puudustest ja see välistab kostja poolt müügilepingu rikkumise.
5.On arusaadav ja mõistetav, et hageja ei saanud kostjale kuuluvaid eluruume enne tehingut üle vaadata, kuivõrd ostja vahetus sisuliselt tehingu toimumise ajal (notari juures märgiti ostjaks hageja). Hageja ei nõudnud ega taotlenud enne tehingu sõlmimist eluruumide ülevaatamist, kuigi selline võimalus tal oli. Müügilepingus puudub viide
sellele, et kostja keelduks ruume näitamast või et kostja ei oleks seda võimaldanud. Hageja oli nõus omandama kinnisasja mõttelise osa ilma, et oleks eluruume enne tehingut üle vaadanud. Hageja elab ise samas elamus, mille kaasomanikuks on tema isa. Praegu elab hageja kostja endistes eluruumides.
6.Lepingu eseme puudustena on hageja välja toonud, et ruumide laed olid saanud tõsiseid niiskuskahjustusi, aluspõrand oli ühes ruumis ca 10 cm läbi vajunud ning akende paigaldusservad olid vooderdamata ja viimistlemata. Kostja on hagejat nendest puudustest teavitanud, nagu ka sellest, et korter vajas täiendavat viimistlusremonti. Kostja ei rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ning hinna alandamine hageja poolt ei ole õigustatud, kuivõrd ta on olnud nõus asja ostmisega koos talle teadaolevate puudustega.
7.See, et kostja ainukasutuses ja –valduses olnud eluruumidel olid veekahjustuste märgid, ei tähenda see seda, et asi ei vastanud lepingutingimustele. Veekahjustuste põhjus oli kostja poolt likvideeritud – 2004.a vahetati elamu katus. Pärast seda ei ole elamul ega korteril mingisuguseid veekahjustusi tekkinud. Veekahjustused kui sellised olid olemas ka müügitehingu toimumisel ajal ning kostja ei ole neid püüdnud varjata ning neid ei ole võimalik käsitleda varjatud puudustena. Hageja pidi teadma, et korteril võivad olla veekahjustused seoses katuse läbijooksudega ja seda, et pärast katuse vahetamist neid enam tekkida ei saa.
8.Isegi siis, kui kostja ei oleks teavitanud hagejat sellest, et korteris (eluruumis) on teatavad puudused, ei saa hageja tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg-st 3 tugineda kohustuse rikkumisele, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu, mille riisikot ta ise kannab – hageja ei vaadanud üle eluruumi, mis asus kinnistul, mille mõttelise osa ta ostis.
9.Hageja poolt esitatud Ehitiste Riskihalduse OÜ ekspertiisiakt on oma sisult vastuoluline, selles toodud hinnakalkulatsioon paljasõnaline ja kontrollimatu.
10.Hagiavaldusest nähtuvalt oli hageja teadlik, et lepingu eseme tegelik väärtus oli 1 900 000 krooni (hindamisakti kohaselt on väärtuseks märgitud 2 130 000 krooni). Müügihinnaks oli seevastu kõigest 1 200 000 krooni. Seega on kostja müünud oma osa kaasomandist alla turuväärtuse, millega hageja on säästnud märkimisväärse summa.
11.Hagejal puuduks õigus nõuda väidetavalt enammakstud 76 085 krooni tasumist ka seetõttu, et hageja ei alandanud ostuhinda 76 085 krooni võrra. 27.09.2007 esitatud kinnistu mõttelise osa ostuhinna alandamise avalduses on hinda alandatud 120 468 krooni võrra põhjendusega, et hoonel on ehituslikud puudused vastavalt kostjale eelnevalt esitatud Ehitiste Riskihalduse OÜ poolt 04.07.2007 koostatud ehitise tehnilise ekspertiisi aktile nr 27-33. Kostja sellist ekspertiisiakti ei tea. Samuti ei vasta avaldus VÕS §-s 112 sätestatule, mistõttu on tühine. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
12.Maakohus rahuldas hagi osaliselt. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 21.05.2007 sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu alusel enammakstud 76 085 krooni, kostja poolt tagastamisele kuuluvalt rahalt (76 085 krooni) intressi ajavahemiku 24.05.2007-11.02.2009 eest 5082,06 krooni ja müügilepingu rikkumisest tingitud kahju hüvitamiseks 7601,56 krooni.
13.Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt puudub pooltel vaidlus järgmiste õiguslikku tähtsust omavate asjaolude üle: pooled sõlmisid 21.05.2007 müügilepingu, millega kostja võõrandas hagejale 1/2 suuruse mõttelise osa Tallinnas, XXXXXXXXXX XX XX asuvast kinnistust ning selle olulistest osadest ja päraldistest; kinnistul paikneva elumaja teisel korrusel asuvad ruumid olid enne müügilepingu sõlmimist kostja ainukasutuses ja –valduses; lepingu p-s 1.7.3 on kostja kinnitanud, et lepingu esemel
ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel; lepingu p-s 1.8.2 on hageja kinnitanud, et ta on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised ja rajatise (välja arvatud kostja ainukasutuses ja -valduses olevad ruumid) ning talle kostja poolt nende kohta esitatud dokumentatsiooni ja ta on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitiste ja rajatise seisukorrast; lepingu p 1.8.3 järgi ostab hageja lepingu eseme tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning kostja poolt esitatud andmetele; lepingu p-s 2.1 on pooled kokku leppinud ostuhinnas (müügihinnas) 1 200 000 krooni; hageja on kokkulepitud ostuhinna kostjale tasunud 23.05.2007; 27.09.2007 tegi hageja avalduse kinnistu mõttelise osa ostuhinna alandamise kohta 120 468 krooni võrra, s.o 1 079 532 kroonini; kostja on ostuhinna alandamise avalduse kätte saanud. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja müüjana andis hagejale 21.05.2007 sõlmitud müügilepingu alusel üle kokkulepitud omadustega mõttelise osa kinnistust (s.t täitis lepingu kohaselt) või andis hagejale üle mõttelise osa kinnistust, mis ei vastanud lepingus kokkulepitud tingimustele (s.t täitis lepingu mittekohaselt) ning kas selle ja muude asjaolude tõttu on hagejal õigus alandada ostuhinda VÕS § 112 alusel ning nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.
14.Lepingulise kohustuse rikkumise, s.o kohustuse täitmata jätmise või mittekohase täitmise korral (VÕS § 100), on VÕS § 101 lg 1 p 5 järgi üheks õiguskaitsevahendiks hinna alandamine. Ostja ostuhinna alandamise õigus tuleneb ka poolte vahel sõlmitud müügilepingu punktist 7.6. VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt võib lepingupool alandada tema poolt kohustuste täitmise eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, kui ta võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise. Täiendavad ostuhinna alandamise piirangud müügilepingute puhul sätestab VÕS § 224. VÕS § 103 lg 1 esimese lause kohaselt vastutab võlgnik kohustuse mittevabandatava rikkumise eest (VÕS § 103 lg-d 2 ja 3), välja arvatud, kui seadusest või lepingust tulenevalt ei sõltu vastutus rikkumise vabandatavusest (VÕS § 103 lg 4). VÕS § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Ka müügilepingu korral peab VÕS § 217 lg 1 järgi ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele muu hulgas siis, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
15.Käesoleval juhul ei sisalda müügileping kokkuleppeid lepingu eseme kvaliteedi kohta. Samas puudub vaidlus selles, et lepingu eseme koosseisu kuulusid ka kostja ainukasutuses olnud eluruumid, millel väidetavalt esinenud puudustega seoses on ostja hinda alandanud. Samuti oli kostja vaidlustamata asjaolude kohaselt teadlik sellest, et hageja soovib ostetud asja kasutada elamiseks. See asjaolu on tõendatud ka tunnistaja I. F.i ütlustega. Seega pidid lepingu eseme hulka kuulunud eluruumid olema nendes aastaringset elamist võimaldava tavapärase kvaliteediga. Tuleb arvestada, et tegemist oli kasutatud eluruumidega, mistõttu ei saa eeldada nende samasugust kvaliteeti, nagu uute eluruumide puhul. Kuivõrd hageja vajas lepingu eseme koosseisu kuulunud eluruume elamiseks, siis oli tema huviks enne müügilepingu sõlmimist muu hulgas teada saada, kas sinna on võimalik pärast müügilepingu sõlmimist koheselt elama asuda ning juhul, kui eluruumid vajavad eelnevalt remonti, siis millises ulatuses on remondi teostamine vajalik. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja poolt müügilepinguga omandatud esemel ilmnenud puudused, milliste tõttu ruumides
elamine nende täiendava remondita ei ole võimalik. Nii on hageja poolt dokumentaalse tõendina esitatud Ehitiste Riskihalduse OÜ ekspertiisiaktis (uuringud teostatud 2007.a juunis) jõutud järeldusele, et eluruumide siseviimistlus on remonti vajav ning ei vasta hetkel ehitusnormidele. Samas tõendis on loetletud ka vajalike remonditööde maht ning eeldatav maksumus. Samuti on tunnistaja I. F. väitnud, et kõnealused ruumid ei ole elamiskõlblikud.
16.VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Seega peaks kostja tõendama, et ta teavitas hagejat enne müügilepingu sõlmimist ülalnimetatud puudustest. Kostja väidete kohaselt on ta hagejat hagiavalduses märgitud puudustest teavitanud, mistõttu lepingu ese vastas lepingutingimustele. Kohtu hinnangul ei ole see kostja väide asja menetluse käigus tõendamist leidnud. Kostja poolt osundatud 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hindamisakti p-s 4.3.1.4 kirjeldatakse müügilepingu esemeks olnud eluruume (korterit) heas seisukorras olevatena. Välja on vahetatud korteri aknad, torustik ja sanitaartehnika. Remonditud on korteri siseviimistlust. Perspektiivis vajab korter täiendavat siseviimistluse remonti. Sarnaselt on lepingu eset kirjeldatud kostja vastusele lisatud müügikuulutuses. Lähtudes ülalosundatud Ehitiste Riskihalduse OÜ ekspertiisiaktist ja tunnistaja I. F.i ütlustest ei vasta eluruumide tegelik olukord 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hindamisaktis kajastatule. Ekspertiisiakti kohaselt mainimist väärt renoveerimist ruumides tehtud ei ole. Tunnistaja ütluste järgi oli sanitaarremonti tehtud köögis ja väikeses esikus, kuid mitte teistes ruumides.
17.Hageja ei ole otseselt tuginenud lepingueelsete läbirääkimiste käigus kostja poolt tehtud avaldustele. Kohus pidas vajalikuks siiski lisada, et vastavalt VÕS § 14 lg-le 1 peavad lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema tõesed. Kostja väidete kohaselt andis ta ülalmärgitud 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ koostatud hindamisakti hagejale enne lepingu sõlmimist tutvumiseks ning hageja tegi oma ostuotsuse muu hulgas sama akti põhjal. Hageja ei ole seda ka eitanud. Ülaltoodust nähtuvalt on hindamisaktis esitatud andmed korteri seisukorra kohta osutunud ebaõigeks. Kohus leidis, et VÕS § 14 lg-s 1 sätestatut arvestades peab kostja kandma võimalike negatiivsete tagajärgede riske, mis seonduvad tema poolt hagejale avaldatud lepingueseme seisukorda puudutavate andmete ebaõigeks osutumisega. Lähtudes eeltoodust tuleb kostjat lugeda müügilepingut rikkunuks ning hagejal oli seega õigus hinna alandamiseks vastavalt VÕS § 112 lg-le 1. VÕS §-s 224 loetletud ostuhinna alandamise piiranguid ei esine. Puudub vaidlus selles, et 09.07.2007 kirjaga on hageja kostjat müügilepingu esemel avastatud puudustest teavitanud ning palunud puudused kõrvaldada. 06.08.2007 kuupäeva kandva vastuskirjaga on kostja sisuliselt keeldunud seda tegemast.
18.Seonduvalt kostja väidetega märkis kohus, et hageja isa O. F.i väidetav teadlikkus lepingu eseme (s.h eluruumide) seisukorrast ei oma käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast tähtsust. O. F. ei ole müügilepingu pooleks. Puuduvad andmed, et O. F. oleks tegutsenud müügilepingu ettevalmistamise ja sõlmimise käigus hageja esindajana. Asja materjalide põhjal otsustades puuduvad ka muud alused O. F.’i teadmiste omistamiseks hagejale (tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 133). Hagejal ei olnud õiguslikku kohustust müügilepingu esemeks olnud eluruume enne ega pärast müügilepingu sõlmimist üle vaadata. Kostja sellekohased vastuväited on seega õiguslikult asjakohatud. Pooltel ei ole vaidlust selles, et hageja on teatanud kostjale lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast asja
lepingutingimustele mittevastavusest teadasaamist (VÕS § 220). Kohtule jäi arusaamatuks, millist õiguslikku tähtsust omab vaidluse lahendamise seisukohast asjaolu, et hageja elab hetkel kostja endistes eluruumides. Kostja ei ole oma sellekohast väidet selgitanud. Kostja väide, et ta ei olnud enne ostuhinna alandamise avalduse saamist teadlik Ehitiste Riskihalduse OÜ poolt 04.07.2007 koostatud ekspertiisiaktist, on vastuolus asja materjaliga. Nimetatud ekspertiisiaktile on hageja viidanud oma 09.07.2007 kirjas, millega palus kostjal müügilepingu esemel avastatud puudused kõrvaldada. Kirjast nähtuvalt oli ekspertiisiakt sellele lisatud. Kostja on 06.08.2007 hageja kirjale vastanud.
19.Hageja käsitluse kohaselt oli ta lepingu kohase ja mittekohase täitmise väärtusi arvestades õigustatud alandama hinda 76 085 krooni ulatuses, mis moodustub alandatud müügihinna (1 123 915 kr) lahutamisel kokkulepitud müügihinnast (1 200 000 kr). Samuti on hageja välja toonud puudustega müügilepingu eseme väärtuse arvestamise metoodika (1 779 532 kr x 1 200 000 kr : 1 900 000 kr = 1 123 915 kr). Kuivõrd pooltel puudub vaidlus müügilepingu eseme väärtuse üle (1 900 000 kr), on hageja arvutuskäik asja materjalide põhjal otsustades kooskõlas ülalviidatud VÕS § 112 lg 1 esimeses lauses sätestatuga. Seega peab kohus ostuhinna alandamist 76 085 krooni ulatuses põhjendatuks. Kostja on puuduste kõrvaldamisega seonduvate kulude suurusele menetluses küll vastu vaielnud, kuid ei ole enda vastuväiteid tõendanud. Hageja on enda väidete tõendamiseks esitanud Ehitiste Riskihalduse OÜ ekspertiisiakti. Kohus on eelmenetluses juhtinud kostja tähelepanu kõnealuste vastuväidete tõendamise vajadusele. Asjaolu, et 27.09.2007 ostuhinna alandamise avalduses on hageja alandanud hinda 120 468 krooni võrra, ei välista kohtumenetluses ostuhinna tagastamise nõude rahuldamist 76 085 krooni ulatuses. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetleb kohus hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.
20.Kostja käsitluse kohaselt oleks ostuhinna alandamine välistatud juba seetõttu, et ta nõustus müüma mõttelise osa kinnistust ning selle olulistest osadest ja päraldistest alla selle turuhinna (TsÜS § 65), milleks kostja loeb 1 900 000 krooni. Kohtu hinnangul on kostja taoline käsitlus õiguslikult põhjendamatu. Müügieseme väärtus (turuhind) võis tõepoolest olla kõrgem müügihinnast ning hageja seda iseenesest ka ei vaidlusta. Samas puuduvad tõendid selle kohta, et müügilepingu pooled leppisid turuhinnast väiksemas müügihinnas kokku vaidlusaluste puuduste esinemise tõttu. Hageja väidete kohaselt ei olnud tal võimalik kõrgemat hinda kui 1 200 000 krooni maksta ning kostja nõustus kinnistu mõttelise osa selle hinnaga hagejale müüma.
21.Hageja intressinõue kuulub rahuldamisele osaliselt. VÕS § 112 lg 3 kohaselt võib hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 189 lg-s 1 ja § 191 lg-s 1 sätestatule. Vastavalt VÕS § 189 lg 1 kolmandale lausele tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha saamisest alates. Kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks VÕS § 94 lg 1 kohaselt poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1.jaanuari ja 1.juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Hageja on arvestanud ajavahemiku 22.05.2007-11.02.2009 eest intressi 5096,64 krooni. Kohtu hinnangul puudub õiguslik alus intressi arvestamiseks alates 22.05.2007. Vaidlustamata asjaolude kohaselt tasus hageja kostjale ostuhinna 23.05.2007. Arvestades TsÜS § 135 lg-s 1 sätestatut saab tagastatavalt rahalt nõuda intressi tasumist alates 24.05.2007. Tagastamisele kuuluvalt 76 085 kroonilt tuleb kostjal tasuda intressi kohtu arvestuste kohaselt 5082,06 krooni.
22.VÕS § 101 lg 1 p-s 3 ja § 115 lg-s 1 sätestatu annab võlausaldajale õiguse nõuda kohustust rikkunud võlgnikult kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Isik peab sama paragrahvi neljanda lõike järgi hüvitama kahju üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Vastavalt VÕS § 128 lg-le 2 võib varaline kahju seisneda eelkõige otseses varalises kahjus ja saamata jäänud tulus. Müügilepingu esemel ilmnenud puuduste iseloomu ja nende kõrvaldamise maksumuse kindlakstegemiseks on hageja tellinud ehitise tehnilise ekspertiisi Ehitiste Riskihalduse OÜ-lt. Sellega seoses on hagejal tekkinud kulud 7601,56 krooni, mida tõendab Ehitiste Riskihalduse OÜ poolt 05.07.2007 väljastatud arve nr 25. See kulu on vaadeldav hageja otsese varalise kahjuna. Kulu tekkimine on tingitud poolte vahel sõlmitud müügilepingu rikkumisest kostja poolt (s.t esineb põhjuslik seos). Kohtu hinnangul on tegemist mõistliku kuluga ning see kuulub ülalosundatud sätete alusel kostja poolt hüvitamisele. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
23.Kostja palus maakohtu otsuse tühistada ja teha asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
24.Kostja leiab, et kohus hindas otsuse tegemisel vääralt tõendeid, rikkus oluliselt menetlusnorme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ning tegi asjas ebaõige lahendi. Kohus viitas otsuses sellele, et eluruumid peavad olema aastaringset elamist võimaldava tavapärase kvaliteediga. Samas ei ole kohus põhjendanud, mida selline kvaliteet endast kujutab ja kas vaidlusalused eluruumid ei võimalda seal elamist ilma remondita. Selles osas ei ole otsus piisavalt põhjendatud ning see on vastuolus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-ga 442 lg-ga 8. Kostja leiab, et Ehitiste Riskihalduse OÜ ekspertiisiakt ei tõenda, et vaidlusaluseid eluruume ei saa kasutada ilma täiendava remondita. Nimetatud tõendit ei saa käsitleda ekspertiisiaktina TsMS § 293 mõttes, vaid dokumentaalse tõendina TsMS § 272 tähenduses. Kostja rõhutab, et nimetatud ekspertiisiakt on koostatud 2007.a juunis, kuid vaidlusalune lepinguese võõrandati 21.05.2007. Eksperthinnangu koostamise kuupäevaks on märgitud 04.07.2007. Eksperthinnangust järeldub üksnes see, millises olukorras olid vaidlusalused ruumid 04.07.2007, mitte seda, millises olukorras ja milliste puudustega ruumid hagejale üle anti ja millises olukorras need olid lepingu sõlmimisel. Kostja ei nõustu kohtu järeldusega, et 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hindamisakt ei kajasta eluruumide tegelikku olukorda. Kohus hindas tõendeid vääralt, sest vastuolu nimetatud hindamisakti ja Ehitise Riskihalduse OÜ ekspertiisiakti vahel ei ole. Mõlema dokumendi kokkuvõttest tuleneb, et II korruse korter vajab siseviimistluse remonti ja nendes puudub viide, et ilma täiendava remondita oleks ruumid elamiskõlbmatud. Kohus ei põhjendanud ka seda, kas ehitusnormidele mittevastavus tähendab tingimata seda, et elamu on elamiskõlbmatu. Kohus ei tuvastanud II korruse korteri seisukorda selle üleandmise ajal ostjale. Ehituse Riskihalduse OÜ ekspertiisiaktis olevad järeldused ei tõenda eluruumide elamiskõlbmatust. Kohus ei hinnanud 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hindamisakti, Elamu Riskihalduse OÜ ekspertiisiakti ja tunnistaja I. F.i ütlusi igakülgselt ja objektiivselt. Kohus ei põhjendanud, miks ta eelistas Elamu Riskihalduse OÜ ekspertiisiakti, seda samas
valesti hinnates. Eluruumide elamiskõlblikkust ja üldist seisukorda on pädev hindama isik, kellel on vastaval alal kogemus ja/või haridus. Eriteadmisteta isik ei ole suuteline andma objektiivset ja tõest hinnangut elamu seisukorrale, mistõttu tuleks tunnistaja I. F.i sellekohased ütlused jätta tähelepanuta. Pealegi on tunnistaja ütlused vastuolus hageja selgitustega ja neid ei saa pidada erapooletuteks, kuivõrd tegemist on hagejale lähedase isikuga – emaga. Kohus jättis otsuse tegemisel hindamata asjaolu, et vaidlusalust kinnistut hindas ka hüpoteegipidaja – AS Hansapank hindaja. Hageja pidi olema nimetatud hindamisaktiga tutvunud ja näinud selle juures olevaid fotosid, mis kajastavad korteri seisukorda. Hageja pidi olema ruumid kahe akti kaudu üle vaadanud. Ülevaatamine ei pea toimuma vahetult. Asjaolu, et 21.05.2007 lepingus sisaldub säte, mille kohaselt ei ole ostja üle vaadanud müüja ainuvalduses olevaid ruume, tähendab seda, et ostja võttis endale selle riski, et ostab asja sellises seisundis, olles tutvunud asja kohta esitatud dokumentatsiooniga (1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hindamisakt ja hüpoteegipidaja hindamisakt). Kostja leiab, et hageja on dokumentatsiooni ja fotode kaudu tutvunud korteri seisukorraga ning oli teadlik selles esinevatest puudustest. Alates ruumide valduse üleandmisest ei saa kostja vastutada ruumide seisukorra eest ega selle eest, kuidas hageja nendega ümber käib. Kuna Elamu Riskihalduse OÜ ekspertiisiakt ei tõenda seda, millises seisukorras olid ruumid nende üleandmise ajal hagejale, on nimetatud tõend vaidluses asjakohatud.
25.Kohus on tõendite väära hindamise tagajärjel jõudnud ebaõigele järeldusele, et VÕS § 218 lg 4 käesolevas asjas ei kohaldu ning asus põhjendamatult seisukohale, et kostja rikkus müügilepingut. Asjakohatu on kohtu viide VÕS § 14 lg-le 1 ning järeldus, et kostja peab kandma võimalike negatiivsete tagajärgede riske, mis seonduvad tema poolt hagejale avaldatud lepingueseme seisukorda puudutavate andmete ebaõigeks osutumisega, Kuivõrd asjas on tõendamata, et andmed eluruumide seisukorra kohta oleks ebaõiged, oli väär VÕS § 14 lg-t 1 kohaldada. Kuivõrd kostja ei ole lepingut rikkunud, puudub alus ostuhinna alandamiseks ja seeläbi VÕS § 112 ja § 224 kohaldamiseks.
26.Kohtu seisukoht, et turuhinnast madalama hinnaga müük ei välista ostuhinna alandamist, jääb arusaamatuks. Käesoleval juhul on kinnistu müüdud oluliselt alla turuhinna, mis tähendab seda, et isegi kui puudused oleks esinenud, siis oleks täiendav hinna alandamine põhjendamatu. Madalama hinnaga müümine viitab sellel, et hageja õigusi ei ole rikutud ja tal puudus õigus hinda alandada. Õiglane ei ole alandada hinda olukorras, kus asi müüdi ca 1/3 alla turuhinna.
27.Kuna Ehitise Riskihalduse OÜ ekspertiisiakt ei kajasta ehitise seisukorda selle hagejale üleandmise ajal ja eluruumidel ei esinenud muid puudusi, millest kostja hagejat teavitas, ei ole ekspertiisiakti tellimise ja kostja käitumise vahel põhjuslikku seost ning kostja ei ole hagejale kahju tekitanud. Vastus apellatsioonkaebusele
28.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
29.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Asja lahendamisel esimese astme kohtus on rikutud oluliselt menetlusõiguse normi ning kohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse normi.
30.Vaidlust ei ole asjaolu üle, et hageja ostis 21.05.2007 kostjalt Tallinnas, Xxxxxxxxxx xx asuvast kinnistust 1⁄2 suuruse mõttelise osa 1 200 000 krooni eest ja tasus ostuhinna
ning et kinnistu turuhind oli sel ajal 1 900 000 krooni. 27.09.2007 esitas hageja kostjale avalduse ostuhinna alandamiseks 120 468 krooni võrra, mille kostja on kätte saanud. Hagiavalduses palus hageja alandada ostuhinda 76 085 krooni võrra ja nimetatud summa kostjalt välja mõista koos 5096,64 krooni suuruse intressiga, samuti välja mõista kostjalt lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks 7601,56 krooni.
31.Menetledes hinna alandamise nõuet, pidi kohus kontrollima, kas hageja on täitnud hinna alandamise materiaalõiguslikud eeldused ja formaalsed nõuded. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et hinna alandamise formaalsed eeldused olid antud juhul täidetud. Samas ei ole kohus kontrollinud piisavas ulatuses, kas on täidetud hinna alandamise materiaalsed eeldused. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus läbi viinud puuduliku eelmenetluse, mis võis kaasa tuua ebaõige lahendi tegemise. Eelmenetluse ülesanded on sätestatud TsMS §-s 392. Kohus peab eelmenetluses välja selgitama hageja nõuded ning poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, samuti tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Maakohus ei ole eeltoodut piisavas ulatuses järginud. Kohus oleks pidanud pooltele selgitama, milliseid asjaolusid nad tõendama peavad.
32.Hinna alandamine on ühepoolne kujundusõigus, mis teostatakse tahteavaldusega teisele poolele. Tahteavalduse kehtivuseks peavad olema täidetud materiaalsed eeldused - tegemist peab olema lepingurikkumisega, mis annab aluse hinda alandada. Hageja on väitnud, et ta võttis kostjalt vastu mittekohase täitmise, s.t kostja on andnud talle üle puudustega asja. Kohustuse mittekohase täitmise vastuvõtmisel on lepingupoolel VÕS § 101 lg 1 p 5 ja § 112 lg 1 alusel õigus alandada enda tasutavat hinda.
33.Maakohus on küll otsuse p-s 18 tuvastanud, et vaidlusaluse kinnistu osa turuväärtus oli müügilepingu sõlmimise ajal 1 900 000 krooni ja selle müügihind oli 1 200 000 krooni, kuid kohus ei ole välja selgitanud, mis põhjusel müügihinda alandati. Kohus on siin viidanud üksnes hageja väitele, mille kohaselt ei olevat tal olnud võimalik rohkem maksta, kuid on jätnud tähelepanuta kostja 06.08.2007 kirjas märgitu, et müügihinna kokkuleppimisel arvestati maja seisukorda. Arvestades eelnimetatud summade märkimisväärset vahet oleks kohus pidanud välja selgitama, mis põhjusel ja kui, siis milliste konkreetsete puuduste tõttu müügihinda alandati. Seda kindlaks tegemata ei ole võimalik hinnata, kas tegemist on lepingurikkumisega, mis annab aluse hinda alandada.
34.Maakohus on õigesti leidnud, et VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Tulenevalt VÕS § 112 lg 1 teisest lausest määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. Maakohus jättis aga tähelepanuta, et hageja ei ole esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta kohustuse täitmise aja seisuga. Kohus oleks pidanud hagejale selgitama, et hinna alandamisest tuleneva tagasinõude rahuldamiseks on see vajalik. Kohustuse mittekohase täitmise väärtus VÕS § 112 lg 1 järgi ei ole müügilepingu puhul kindlaks tehtav sel teel, et kohase täitmise väärtusest lahutatakse asja kokkulepitud seisukorda viimiseks vajalike kulutuste väärtus, nagu hageja leidis ja millega maakohus
ebaõigesti nõustus. Eelmärgitule on juhtinud tähelepanu ka Riigikohus 26.09.2007 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07. Eeltoodust tulenevalt jõudis maakohus ebaõigele järeldusele, et hageja on õigustatud alandama lepingus fikseeritud müügihinda 76 085 krooni võrra ning rahuldas sellest tulenevalt ebaõigesti ka intressinõude 5082,06 krooni suuruses summas. Kuna hinna alandamise aluseks olevad asjaolud vajavad täiendavat kontrollimist, selgub selle käigus asjaolu, kas kostja on üldse lepingut rikkunud. Sellest omakorda sõltub asjaolu, kas kostja peab hagejale hüvitama kahju, s.o hageja poolt Ehitise Riskihalduse OÜ-le makstud ekspertiisitasu 7601,56 krooni.
35.Maakohus rikkus TsMS § 238 lg 1 esimest lauset, mille järgi kohus korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult selliseid tõendeid, millel on asjas tähtsust. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul anda pooltele võimalus hagi õigeks lahendamiseks vajalike asjaolude väljaselgitamiseks ning tõendite esitamiseks. Kuna asja lahendamiseks on vaja tuvastada asjaolusid ja hinnata seni kohtu poolt hindamata tõendeid, tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule eelmenetluse staadiumist. Ringkonnakohus ei pea antud asjas võimalikuks kohtuotsuse tühistamisel uue otsuse tegemist, sest tõendite esmakordse hindamise juures ja faktiliste asjaolude tuvastamisel peab pooltele olema tagatud põhiseaduse § 24 lg-s 5 sätestatud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks tulenevalt TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 sätestatust. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus asja lahendamiseks olulist tähtsust omavate asjaolude väljaselgitamise tagamiseks juhinduma TsMS §-dest 348 ja 351. TsMS § 230 lg 2 teise lause järgi võib kohus vajadusel teha menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid.
36.Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
G. Kivinurm
K.Paal
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.