lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-08-52165/36

Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohus · 11.11.2009

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtuasja number
2-08-52165/36
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
11.11.2009
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1652
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
VÕS § 29 lg 4Lepingu tõlgendamineTsMS § 173 lg 5Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramine kohtulahendisTsMS § 187 lg 6Menetlusabi taotluse lahendamineTsMS § 218 lg 4Lepinguline esindajaTsMS § 231Tõendamisest vabastamise alusedTsMS § 232 lg 1Tõendite hindamineTsMS § 436 lg 4Otsuse seaduslikkus ja põhjendatusTsMS § 654Ringkonnakohtu otsuse sisu

Sama asja menetluskäik

Riigi Teataja
2-08-52165/23Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja19.05.20092-08-52165/43Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja11.05.2010

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
Anadolu Osaühing10876319(Hageja)Eesti Kunstiakadeemia74000624(Kostja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tsiviilasja number

2-08-52165

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Otsuse tegemise aeg ja koht

11.11.2009, Tallinn

Kohtukoosseis

Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Margo Klaar ja Ulvi Loonurm OÜ Anadolu hagi Eesti Kunstiakadeemia vastu lepingu pikenemise tuvastamiseks või alternatiivselt hüvitise väljamõistmiseks ja Eesti Kunstiakadeemia vastuhagi ruumide vabastamiseks Harju Maakohtu 19.05.2009 osaotsus

Tsiviilasi

Vaidlustatud kohtulahend Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

324 800 krooni

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja OÜ Anadolu (registrikood 10876319, asukoht Gonsiori 9 Tallinn), esindaja Kaidar Sultson Kostja Eesti Kunstiakadeemia (registrikood 74000624, asukoht Tartu mnt 1 Tallinn), esindaja Indrek Naur

Kohtuistungi toimumise aeg

27.10.2009

OÜ Anadolu apellatsioonkaebus

RESOLUTSIOON

Jätta Harju Maakohtu 19.05.2009 osaotsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 16.09.20262-25-22841/7Viru Maakohus Rakvere kohtumaja
  • 14.09.20262-26-3957/13Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 14.09.20262-26-107656/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 11.09.20262-26-103337/9Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 10.09.20262-26-11847/5Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 10.09.20262-26-3957/12Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
VÕS § 101 lg 1Õiguskaitsevahendid kohustuse rikkumise korral
VÕS § 309 lg 1Üürilepingu kestus
VÕS § 334 lg 1Üüritud asja tagastamine

Hageja nõue ja põhjendused

1.Sihtasutus G9 rendileandjana ja OÜ Nordics Trade rentnikuna sõlmisid 01.02.1998 rendilepingu Tallinnas, Gonsiori 9 asuvate äriruumide ja territooriumi üürimiseks. Leping sõlmiti tähtajaga kuni 01.04.2008. OÜ Nordics Trade loovutas 10.10.2002 lisa nr 7 alusel kõik lepingust tulenevad õigused ja kohustused OÜ-le Castebella. 18.11.2002 sõlmitud lisa nr 8 kohaselt on viimase õigusjärglaseks hageja.
2.Rendilepingu Lisa 7 p 5 kohaselt pikendatakse lepingu p-s 5 märgitud lepingu lõppemise tähtpäeva saabumisel (01.04.2008) lepingut vähemalt 5 aastaks. Lepingu pikendamise eelduseks on lepingu p-s 11.4 sätestatud õigustus uue rendilepingu sõlmimiseks, s.t lepingu tingimustest kinnipidamine. Hageja on lepingu tingimustest kinni pidanud ja lepingu pikendamata jätmiseks puudub alus. Lepingu pikendamises lepiti kokku seetõttu, et hageja teostas ruumide ümberehituse ja kandis sellega seoses suuri kulutusi.
3.Kostja teatas hagejale 12.12.2007 lepingu lõpetamisest, keeldus lepingu pikendamisest ning palus hagejal ruumid vabastada. Kostja keeldumine lepingu pikendamisest on põhjendamatu ja vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejal oli õigustatud ootus, et kostja pikendab lepingut. Kostja rikkus oma lepingulist kohustust ning hagejal on õigus nõuda lepingu pikendamist VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 2 alusel. VÕS § 29 lg-t 1 rakendades on kostjal õigus lepingu pikendamata jätmiseks üksnes siis, kui hageja on rikkunud lepingu tingimusi.
4.OÜ Anadolu palus tuvastada, et poolte vahel sõlmitud üürileping on pikenenud kuni 01.04.2013. 19.01.2009 esitas hageja alternatiivse nõude, milles palus kostjalt mõista hageja kasuks välja hüvitis 823 080 krooni ja ekspertiisitasu 14 160 krooni. Hageja palus alternatiivse nõude rahuldada hagi rahuldamata jätmisel. Kostja vastuväited
5.Kostja vaidles hagile vastu. Rendileandjal on rendilepingu lisa nr 7 p 7 kohaselt õigus keelduda rendilepingu pikendamisest. Kostja õigus lepingut lõpetada on piiratud ainult ühe kohustusega – hüvitada rentniku poolt ruumide ümberehitamiseks tehtud ja dokumentaalselt tõestatud kulutustest 60%, mida kostja oli valmis tegema. Kuna tegemist on õppehoonega, on kostjale nimetatud ruume vaja õppetööks. Vastuhagi
6.Kostja esitas menetluses vastuhagi. Hagejaga sõlmitud üürileping on lõppenud alates 01.04.2008 ning hagejal puudub õiguslik alus ruumide valdamiseks. Kostja teatas rendilepingu lõpetamise soovist 3 kuud ette ning on käitunud heas usus ja andnud mitu tähtaega ruumide vabastamiseks.
7.Kostja palus välja tõsta OÜ Anadolu Gonsiori 9, Tallinn ruumidest teisi ruume vastu andmata ning kohustada OÜ Anadolu andma nende kasutuses olevad ruumid välja ebaseaduslikust valdusest kostjale. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
8.Maakohus tegi osaotsuse lepingu pikenemise vaidluses, millega jättis OÜ Anadolu hagi lepingu pikendamise tuvastamiseks rahuldamata ja rahuldas vastuhagi, kohustades OÜ-t Anadolu tagastama Eesti Kunstiakadeemia valdusesse Tallinnas, Gonsiori 9 asuvad ruumid 15 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Ruumide vabatahtlikust tagastamisest keeldumisel tõsta OÜ Anadolu koos osaühingule kuuluva varaga välja Tallinnas, Gonsiori 9 asuvatest ruumidest täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras.
9.Vastavalt TsMS § 231 lg-le 2 leidsid tõendamist järgmised asjaolud:

2(5)

•

• • • • • •

01.02.1998 sõlmisid sihtasutus G9 rendileandjana ja OÜ Nordics Trade rentnikuna rendilepingu nr 6 Tallinnas, Gonsiori 9 asuvate äriruumide ja territooriumi üürimiseks. Leping oli sõlmitud tähtajaga kuni 01.04.2008 (tl 6-9). 10.10.2002 loovutas OÜ Nordics Trade lisa nr 7 alusel kõik lepingust tulenevad õigused ja kohustused OÜ-le Castebella (tl 10-11). 18.11.2002 sõlmitud lisa nr 8 kohaselt on OÜ Castebella õigusjärglaseks hageja (tl 12). Tallinnas, Gonsiori 9 asuva kinnistu omanik on Eesti Kunstiakadeemia (tl 31-32). Kostjale on üle läinud kõik üürileandja õigused. 12.12.2007 teatas kostja hagejale lepingu lõppemisest 01.04.2008 ning palus hagejal ruumid vabastada (tl 13). Kostja on andnud hagejale ruumide vabastamiseks täiendava tähtaja 01.08.2008 (tl 17). Hageja ei ole Gonsiori 9 asuvaid ruume vabastanud.

10.Poolte vahel ei olnud vaidlust selle üle, et 01.02.1998 sõlmitud lepingut ja selle lisasid tuleb käsitleda üürilepinguid reguleerivate sätete järgi kehtiva võlaõigusseaduse kohaselt. Kuna üürileping on kestvusleping, kuulus tulenevalt VÕRS §-st 12 kohaldamisele kehtiv võlaõigusseadus.
11.Juhindudes VÕS § 29 lg-st 1, ning hinnates poolte vahel sõlmitud lepingu p 11.4 ja lisa nr 7 p-e 5 ja 7 koosmõjus, ei olnud poolte tahe suunatud automaatselt lepingu pikenemisele. Hagejal tekkis lepingu p 11.4 alusel eesõigus uue lepingu sõlmimiseks. Tulenevalt p-st 7 oli kostjal õigus keelduda uue lepingu sõlmimisest. Seega sai hageja lepingu p-s 11.4 sätestatud eesõigust kasutada ainult juhul, kui kostja soovis uue üürilepingu sõlmida. Kostja seda ei soovinud, kuna tal oli ruume vaja enda tarbeks ning hageja ei ole seda väidet vaidlustanud. Järelikult ei tekkinud hagejal eesõigust üürilepingu sõlmimiseks ja kostja ei ole oma lepingulist kohustust rikkunud. Pooltevaheline üürisuhe on lõppenud VÕS § 309 lg 1 alusel tähtaja möödumisel.
12.VÕS § 334 lg 1 kohaselt on üürnik kohustatud üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuna kohus luges pooltevahelise üürisuhte lõppenuks ning hagejal ei ole seaduslikku alust vaidlusaluse ruumi kasutamiseks, on hagejal kohustus üürilepingu esemeks olev ruum kostjale tagastada. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
13.OÜ Anadolu palub tühistada maakohtu osaotsuse täielikult ning teha asja esimesele kohtuastmele uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega hagi rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata.
14.Maakohtu osaotsuse sisuline ja järelduslik ebaõigus on tingitud eelmenetluse ülesannete olulisel määral täitmata jätmisest. Esimese astme kohus on minimaalselt vajalikul määral välja selgitatud hagi ja vastuhagi nõuded ning nõuete õiguslikud alused, kuid tähelepanuta on jäänud kummagi poole faktiliste ja õiguslike seisukohtade väljaselgitamise vajadus tsiviilvaidluse põhilise eseme osas, s.o küsimuses, kuidas tõlgendada kahte lepingupunkti, mis on omavahel vastuolus.
15.Lisaks eeltoodud protsessinormide rikkumisele on maakohus eksinud VÕS § 29 kohaldamisel. Lepingu tõlgendamisel tulnuks lähtuda pigem VÕS § 29 lg-s 4 sätestatust. Hageja sisustas esimese astme kohtus lisakokkulepet üürisuhte jätkamise osas selliselt, et hagejal oli õigus lepingu pikenemisele tingimusel, et lepingut on varasemalt nõuetekohaselt täidetud. Kostja ei ole hageja tõlgendust vaidlustanud. Ka alternatiivseid tõlgendusi ei ole kohtuistungil arutatud. Esimese astme kohus andis 3(5)

poolte kokkuleppele lepingu pikendamise osas hoopis teistsuguse tõlgenduse, võimaldamata poolel alternatiivse tõlgenduse osas eelnevalt seisukohta avaldada (TsMS § 436 lg 4).

16.Poolte tahte väljaselgitamise osas on oluline märkida, et kui varasem kokkulepe s.o. lepingu punkt 1.14. puudutas uue lepingu sõlmimist ja sellega seoses ka hageja eesõigust uuele lepingule, siis hilisema lisakokkuleppe kohaselt oli poolte tahe suunatud juba olemasoleva lepingu jätkamise eeltingimuste sätestamisele. Eeltoodud põhimõtteline muudatus poolte kokkulepetes näitab, et üürisuhte jätkamine oli seatud sõltuvusse ainult olemasoleva lepingu nõuetekohase täitmise faktist, mitte aga hageja võimalusest eesõiguse korras uut lepingut sõlmida.
17.Kui lisakokkuleppe p 7 ei piira kostja õigust suvalisel põhjusel (või isegi ilma põhjuseta) keelduda lepingu pikendamisest, siis kaotaks oma sisulise mõtte lisakokkuleppega hagejale antud õigus jätkata üürisuhet olemasoleva lepingu nõuetekohase täitmise korral. Siinkohal tuleb arvestada ka seda, et hageja tegi lepingu esemele olulisi investeeringuid, mistõttu oli lisakokkuleppe p 5 eesmärgiks anda hagejale investeeringute tegemise tõttu garantii selle kohta, et ta saab peale lepingus sätestatud lõpptähtaega oma kohustuse nõuetekohasel täitmisel jätkata üüritud ruumide kasutamist veel vähemalt 5 aastat. Investeeringute arvestamise eesmärk tuleneb otseselt lisa 7 p-dest 7 ja 8. Kohus ei ole hageja vastavatele väitele hinnangut andnud, millega on rikkunud TsMS § 232 lg-s 1 sätestatut.
18.Ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt hageja ei ole vaidlustanud kostja väidet, mille kohaselt vajab kostja ruume enda tarbeks. Hageja on rajanud oma nõude lepingu pikenemise tuvastamisele. Lepingu pikenemise tuvastamise hindamisel ei oma õiguslikku tähendust kostja väide ruumide vajamisest enda tarbeks, seda väidet saab hinnata üksnes lepingu pikendamise vaidluses. Seega on kohus lugenud hageja poolt omaks võetuks asjaolu, mis ei seondu lepingu pikenemise tuvastamise vaidlusega. Vastustaja seisukoht
19.Hageja ei pea apellatsioonkaebust õigeks ja vaidleb selle vastu. Ringkonnakohtu seisukoht
20.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
21.Maakohus ei ole otsuse tegemisel rikkunud menetlusnorme ega ole eksinud VÕS § 29 kohaldamisel.
22.Vaidlust polnud selles, et hagejal oli üldjuhul õigus rendilepingu Lisa nr 7 p 5 alusel lepingu pikendamisele tingimusel, et ta on lepingut nõuetekohaselt täitnud. Kostja ei pidanud seda hageja seisukohta vaidlustama ega sellele alternatiivseid tõlgendusi esitama. Seejuures pole praeguses vaidluses, kus rendilepingut ei ole pikendatud, tähtsust sellel, et varasemas kokkuleppes oli sätestatud hageja eelisõigus uue rendilepingu sõlmimisele ning hilisemas rendilepingu pikendamine.
23.Lisaks sellele olid pooled aga rendilepingu Lisa nr 7 p-s 7 kokku leppinud ka rendileandja õiguses keelduda rendilepingu pikendamisest ja sellega kaasnevas kohustuses hüvitada kokkulepitud ulatuses rentnikule ruumide ümberehituseks tehtud kulutused. Lisa nr 7 p 7 on selge ja ühemõtteline ning ei ole vastuolus p-ga 5.
24.Ringkonnakohus nõustub hageja väitega, et Lisa nr 7 sõlmimise eesmärgiks oli arvestada rentniku poolt tehtavate investeeringutega. Selleks nägi Lisa nr 7 ette tähtaja möödumisel rendilepingu pikendamise vähemalt viieks aastaks või sellest keeldumisel rendileandja kohustuse hüvitada rentnikule tehtud investeeringud. Seega oli 4(5)

rendileandjale antud õigus valida, kas pikendada rendilepingut või hüvitada rentniku kulutused.

25.Rendileandja on käesolevas asjas näidanud ka põhjuse, miks ta keeldus rendilepingu pikendamisest, ehkki see vaidluse seisukohalt tähtsust ei oma.
26.TsMS § 173 lg 5 kohaselt tehakse menetluskulude jaotus lõppotsuses.

Gaida Kivinurm

Margo Klaar

Ulvi Loonurm

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 10.09.20262-26-1730/12Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 09.09.20262-26-106189/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja