Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud kostja kanda.

Edasikaebamise kord Harju Maakohtu otsuse peale on pooltel õigus apellatsiooni korras edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest.

I Hageja nõue ja põhjendused Hageja ja kostja vahel oli 09.06.2006 sõlmitud maaklerileping nr 619. Vastavalt lepingu punktile 2.3 sooritas hageja kostjale ettemaksu summas 140 000 krooni sularahas. Maaklerilepingu punkt 3 sätestab, et juhul kui notariaalset müügilepingut ei sõlmita 2 kuu jooksul vara omaniku ja käsundiandja vahel, alates lepingu alla kirjutamise momendist (06.09.2006) tagastab maakler ettemaksu (140 000 krooni) käsundiandjale 7 tööpäeva jooksul. Kostja on jätnud kõnealuse summa tagastamata. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 140 000 krooni ja viivise kuni kohustuse kohase täitmiseni. Samuti on kinnistu omanik MLväitnud, et ta ei olnud andnud kostjale mingeid volitusi ega polnud sõlminud kostjaga maakler- või muud lepingut, mille alusel oleks kostja võinud kinnistu müümiseks sõlmida maaklerlepingu mõne teise isikuga, s.h hagejaga. Maaklerlepingu punktis 3 on kostja kinnitanud, et omab õigust pidada läbirääkimisi vara müümise suhtes. Kostja on lubanud, et kui lepingu täitmine muutub maakleri poolt võimatuks, kuulub hageja poolt ettemakstud summa hagejale seitsme tööpäeva jooksul tagastamisele alates lepingu täitmise võimatuse ilmnemisest. Kuna kostjal puudus algusest peale nii volitus kui võimalus maaklerlepingut täita, oleks ta pidanud võetud raha kohe tagastama. Arvestades kinnistu omaniku tunnistajana antud ütlusi ja asjaolu, et kinnistu on müüdid teisele isikule ilma kostjat sellest teavitamata, mistõttu on alust arvata, et omanik ei kiitnud vaidlusalust maaklerlepingut ka hiljem heaks. Samuti leiab hageja, et kuna kostja ei lõkanud ümber hageja väidet, et maaklerlepingus näidatud 140 000 krooni tuleb käsitleda ettemaksuna kinnistu eest, siis võib nimetatud lepingut käsitleda kinnistu müügi eellepinguna. Kuna poolte vahel sõlmitud eelleping, mis on pealkirjastatud maaklerleping, ei olnud sõlmitud notariaalses vormis, siis on see tühine algusest peale seaduses ettenähtud vormi järgimata jätmise tõttu. 28.11.2009 täiendatud hagiavalduse kohaselt on kohtumenetluse käigus ilmnenud asjaolud, mis annavad alust tunnistada maaklerilepingu tühiseks ja seda algusest peale.

2-07-3984 II Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Hageja on kostja vahendusel enne vaidlusaluse maaklerlepingu sõlmimist ostnud 09.08.2006 kinnistu Xxx. Eeltoodud tehinguga mingeid arusaamatusi ei olnud, mistõttu oli kostjal hageja suhtes heauskne usaldus. Kuivõrd kõik kinnistud olid ühel ajal müügis, siis üksnes heausklikel kaalutlustel olid omanikud nõus pikendama vaidlusaluse kinnistu müügitähtaega. Vaidlusaluse kinnistu müügist loobus hageja ise. Kostjal puudub isiklik huvi nimetatud tehingu mitte sõlmimiseks, pealegi ei tegelenud kostja peale hageja loobumist enam vaidlusaluse kinnistu müügiga, sellega tegelesid kinnistu omanikud ise. Kostja vastuväidete kohaselt maaklerilepingu kehtivuse küsimuse osas leiab kostja, et hageja nõue on vastuoluline, kuna esialgselt esitatud hagiavalduses tunnistas ta ka ise maaklerilepingu kehtivust.

III Vastuhagi sisu A M on esitanud vastuhagi, mille kohaselt vaidlusaluses maaklerilepingus lepiti kokku maakleritasu maksmise kohustuses, lisaks sellele on vastuhagejal õigus nõuda kostjalt vara ostmisest keeldumise korral leppetrahvi. Vastuhageja on üksnes heast usust lähtuvalt mitte koheselt kohaldanud vastaspoole suhtes kõiki õigusega tagatavaid sanktsioone ja nõudeid. Hageja on vahendanud kostjale ka teiste kinnistute müüke, mistõttu oli kostja hagejale juba teada. Maaklerlepinguga võimaldati kostjal vajaliku rahasumma hankimiseks täiendavat aega, et osta vaidlusalune kinnistu. Peale vaidlusaluse vara omanikuga korraldavate läbirääkimiste ttamist ja kokkulepete saavutamist, teatas vastukostja ootamatult, et ta ei soovigi osta vaidlusalust kinnistut. Vastuhageja ei näinud mingit põhjust kahelda vastukostja loobumise tahteavalduses, sest vastuhageja oli selgitanud vastukostjale loobumise tagajärgi. Loobumise tahtevalduse saamisel teavitas vastuhageja koheselt vara omanikku, keda vara müügi peatamine ebamõistlikult koormas. Sõltumata vastukostja võimalikest kaalutlustest vaidlusaluse kinnistust loobumise tahteavalduse tegemisel on vastuhagejal vastavalt maaklerlepingule õigus kokkulepitud maakleritasu ning leppetrahvinõude esitamisele.

III Vastus vastuhagile Vastukostja hagi ei tunnista. Vastukostja leiab, et vastuhagejal puudub õigus nii maakleritasule kui ka leppetrahvile. Samas on vastukostja seisukohal, et nõuded on teineteist välistavad. Maakleritasu saamisel puuduks vastuhagejal õigus leppetrahvi saamiseks vastavalt maaklerilepingu punktile 4.3. Vastukostja leiab, et vastuhageja on jäänud enda lepingujärgsed kohustused täitmata ning kinnistu oli müüdud teisele isikule, mitte aga vastukostjale. Vastuhageja väited tehingust keeldumise kohta ei vasta tõele ning on tõendamata. Võttes arvesse asjaolu, et just hageja poolt oli avaldatud kinnistu müügikuulutused, on alust ka eeldada, et tema vahendusel oligi kinnistu müüdid, kuid juba teisele isikule. Vastukostja leiab, et vastuhagejal puudub õigus maakleritasule, kuivõrd ta rikkus korduvalt sõlmitud lepingut ning vahendas müügilepingu sõlmimist teisele isikule. Lisaks peab vastukostja vajalikuks märkida, et poolte vahel puudus kokkulepe maakleritasu suuruse osas ning eraldi tasumise osas.

2-07-3984

Vastuhagejal puudub õigus leppetrahvile, kuivõrd ta rikkus ise maaklerilepingut esimesena, mille tõttu puudus kostjal võimalus täita lepingut. Seega ei ole ka lepingust tulenevat kohustust, mida vastukostja vastuhageja suhtes oleks rikkunud. Ühtlasi märgib vastukostja, et eeldusel, et hagejal oleks õigus saada leppetrahvi, on ta jätnud antud õiguse õigeaegselt ttamata, mistõttu on ta selle õiguse kaotanud.

IV Kohtuistung 29.09.2009 toimunud kohtuistungil on hageja jäänud oma nõude juurde ja palub kostjalt välja mõista 140 000 krooni, millele lisandub viivis 32 320 krooni ja alates 14.04.2009 viivis seadusega ettenähtud ulatuses kuni otsuse täitmiseni. Vastuhagis on vastuhageja jäänud oma nõude juurde, vastukostja leiab, et vastuhagi on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata.

V Kohtu põhjendused Õigusnormid, millest kohus juhindub, on järgmised: Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 84 lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 129 lg 1 sätestab, et teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing on tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 33 lg 1 sätestab, et eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. VÕS § 33 lg 2 sätestab, et kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. VÕS § 658 lg 1 sätestab, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). VÕS § 664 lg 1 sätestab, et maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. VÕS § 664 lg 2 sätestab, et kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Kohus, hinnanud asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata. Poolte vahel sõlmiti 09.06.2006 maaklerileping nr 619. Hageja leiab, et maaklerlepingut tuleb käsitleda kinnistu müügi eellepinguna. Hageja leiab, et kuna poolte vahel sõlmitud eelleping,

2-07-3984 mis on pealkirjastatud maaklerlepinguna, ei olnud sõlmitud notariaalses vormis, siis on see tühine algusest peale seaduses ettenähtud vormi järgimata jätmise tõttu. Kostja hagi ei tunnista. Maaklerilepingu kehtivuse küsimuse osas leiab kostja, et hageja nõue on vastuoluline, kuna esialgselt esitatud hagiavalduses tunnistas ta ka ise maaklerilepingu kehtivust. Kohus leiab, et hageja seisukoht selle kohta, et maaklerlepingut tuleb käsitleda kinnistu müügi eellepinguna, on õige. Poolte vahel sõlmitud lepingu, mis on pealkirjastatud maaklerlepinguna (I kd, tl 3-4) punkti 2.1. kohaselt kinnitab käsundiandja ehk hageja, et soovib omandada kinnisvara asukohaga Xxx, hinnaga 2 640 000 krooni. Lepingu punkti 2.3. kohaselt tasus hageja kostjale ettemaksu summas 140 000 krooni. Lepingu punkti 4.3. sätestab hageja kohustuse lepingu rikkumise korral tasuma kostjale leppetrahvi 100 000 krooni. Kohus leiab, et ainuüksi hageja lepingu punktis 2.1. avaldatud soov konkreetse kinnistu omandamiseks ei ole asjaolu, mille alusel tuleks poolte vahel sõlmitud ja maaklerlepinguna pealkirjastatud lepingut käsitleda eellepinguna. Aluse poolte vahel 06.09.2006 sõlmitud lepingu käsitlemisena maaklerlepinguna annab lepingu punktis 4.3. sätestatu, mille kohaselt hageja poolt lepingu tingimuste rikkumise, s.h kokkulepitud kinnistuostmisest loobumise või keeldumise eest on ette nähtud leppetrahv 100 000 krooni. Kohus leiab, et kuna hageja poolt lepingu rikkumine tooks hagejale kaasa lisaks lepingu punktis 2.3. sätestatud ettemaksu 140 000 kroonist ilmajäämisele ka leppetrahvi summas 100 000 krooni maksmise kohustuse, siis ei ole nimetatud summa mõistlik summa kinnisasja broneerimiseks. Kohus leiab, et eelnimetatu viitab, et poolte vahel sõlmitud lepingu näol oli tegelikult tegemist kinnisasja müügi eellepinguga. VÕS § 33 lg 2 sätestab, et kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Samale seisukohale on asunud ka Riigikohus oma lahendis nr 3-2-1-32-06. Eeltoodust tulenevalt on poolte vahel 06.09.2009 sõlmitud leping tühine. Kuna poolte vahel 06.09.2006 sõlmitud leping on tühine, on hagejal õigus selle alusel tasutu tagasi saada VÕS § 1028 järgi. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 140 000 krooni ja viivise kuni kohustuse kohase täitmiseni. Vastavalt 06.09.2006 sõlmitud lepingule tasus hageja kostjale ettemaksu summas 140 000 krooni sularahas (I kd, tl 4). Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostjalt tuleb VÕS § 1028 lg 1 alusel välja mõista tühise lepingu alusel alusetult saadud 140 000 krooni. Hageja on palunud, juhul, kui kohus rahuldab hageja nõude, tulenevalt asjaolust, et poolte vahel sõlmitud leping on tühine, kostjalt välja mõista viivis summas 33 386.60 krooni seisuga 12.03.2009 ja sealt edasi viivis VÕS § 113 lg 1 ettenähtud ulatuses kuni kohustuse kohase täitmiseni (II kd, tl 128-131, 170-176). VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hageja on kostjale lepingu järgi üle andnud 06.09.2006 30 000 krooni ja 07.09.2006 110 000 krooni (I kd, tl 4). 12.03.2009 seisuga on kostja viivitanud 06.09.2006 saadud 30 000 krooni tagastamisega 918 päeva. Nimetatud summalt kuulub tasumisele viivis (30 000 – 9,5 % : 365) 7,8 krooni päevas, ehk 918 päeva eest 7 160.40 krooni. 12.03.2009 seisuga on kostja 110 000 krooni tagastamisega viivituses 917 päeva, mistõttu nimetatud aja eest kuulub kostjalt väljamõistmisele viivis (110 000 – 9,5 % : 365) 28,6 krooni päevas ehk 917 päeva eest 26 226.20 krooni. Kokku kuulub kostjalt 12.03.2009 seisuga väljamõistmisele viivis 33 386.60 krooni. Kohus leiab, et hageja nõue,

2-07-3984 mõista kostjale välja viivis VÕS § 113 lg 1 ettenähtud ulatuses, on põhjendatud ja tuleb rahuldada alates 13.03.2009 kuni kostja poolt kohustuse kohase täitmiseni. Kuna kohus on leidnud, et poolte vahel 06.09.2006 sõlmitud leping on tühine, siis tuleb vastuhagi, milles nõutakse hagejalt lepingust tuleneva leppetrahvi tasumist, jätta rahuldamata. Muud poolte seisukohad ja vastuväited ei ole asjakohased.

Menetluskulude jaotus Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata, siis tuleb tulenevalt TsMS § 162 lg 1 jätta menetluskulud kostja kanda.

Merike Varusk Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.