Harju Maakohus Tiia Mõtsnik
Otsuse tegemise aeg ja koht
27.10.2009.a.Tallinnas, Kentmanni kohtumajas
Tsiviilasja number
2-08-14605
Tsiviilasi
Korteriühistu hagi S K ja LK vastu võla nõudes Kohtuistungi toimumise aeg 23.09.2009.a. Kentmanni kohtumajas ja koht Menetlusosalised ja nende Hageja: Korteriühistu, registrikood xxx, xxx esindajad Hageja lepinguline esindaja: seaduslik esindaja N S , xxx, hageja lepinguline esindaja Helen Mägi, xxx Kostja: S K, isikukood xxx, - xxx Kostja: LK, isikukood xxx -xxx Kostjate lepinguline esindaja: Leonhard- Illar Alla, xxx Kolmas isik kostja poolel: S P , xxx, xxx
Hagi rahuldada osaliselt. Välja mõista S K ja LKlt solidaarselt 670 (kuussada seitsekümmend) krooni Korteriühistu kasuks. Menetluskulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Pool võib esitada 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem, kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest, apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule.
Asjaolud ja hageja nõue Hagiavalduse ja selle täpsustuse kohaselt sõlmisid SP(müüjana) ja JP(müüja abikaasana) ning S K ja LK (ostjatena) 18.juunil 2007.a. Tallinna notari Egle Uri juures notariaalakti (notariaalakt ametitoimingute raamatus nr XXX), mh korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu korteriomandi XXX, Maardu linnas suhtes. 27. juunil 2007.a on S. K ja L. K kantud kinnistusraamatusse Korteri ühisomanikena. Käesoleval ajal on korteri omanikud S. K ja L. K. Korteriomanikel on KÜ ees täitmata kohustusi – 2007. aastal tasumata kommunaalmaksed – 27 776,31 krooni ulatuses. Korteriühistu on pöördunud kostjate poole kirjaliku ettepanekuga tasuda eelnimetatud võlgnevus, kuid S. K on seisukohal, et kuna korteri müüja S. P ja ostja S. K on
Kokku on viivist arvutatud summas 554,00 krooni. Nõude suurus seisuga 31.05.2008.a on 26912,17 krooni, mille hageja palub kostjatelt solidaarselt välja mõista. Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda. Kostja vastus Kostja vastuväidete kohaselt ei ole alust esitada nõuet kostjate vastu. Kostjad on kantud vaidlusaluse korteri omanikena kinnistusraamatusse 27.06.2007.a. Hageja on ekslikul seisukohal selles, et ta ei saa esitada hagi tegeliku võlgniku S P i vastu, kuna ta pole enam korteriomanik. Kuna KÜ poolt esitatud dokumentidest on näha, et põhivõlg tekkis ajal, mil korteiomand kuulus S P ile, on kostjaks S P . Võlad tekkisid KÜ -leteenuste eest (vesi, elekter, prügivedu, soojus), mida ei kasutanud KÜ korteriosak, vaid selles elav füüsiline isik S.P . S K varasemate võlgade puudumise osas antud korteriomandile on ka see, et ostu-müügi tehingu läbiviijaks oli notar koos kohtutäituritega ( kes esindasid hageja huve). Selle kolme kuu jooksul, mil
korteriomanikuks oli juba S K , korterit kasutas aga S P , kes kohustus ka üüri maksma – selle kohta on S.P i allkiri ning see on lisatud ka kohtutoimikusse. See allkiri on seaduslikuks aluseks nõudmaks sisse võlgnevust S P ilt. Tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05 leidis Riigikohus, et õigusaktides ei sisaldu sätet, mille alusel astuks korteri omandaja eelmise omaniku sõlmitud või tema suhtes kehtiva kolmanda isikuga sõlmitud lepingusse. Korteri ostu-müügi lepingu sõlmimisel kinnitas kohtutäitur, et hageja nõuded on täidetud summas 66 426 krooni korteri ostu_müügi lepingu sõlmimisel 18.06.2007.a. Nimetatud summa ei kajastu hageja raamatupidamise dokumentidel ja ületab korteri müüja võlasumma 63 209,67 krooni, mis oli seisuga 31.05.2007.a. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Menetluse käik Menetluse käigus täpsustas hageja hagi ning jäi kohtuistungil 19.12.2008.a. esitatud täpsustatud nõude juurde. Kostja tunnistas võlgnevust summas 670 krooni. Kostja vaidles ülejäänud osas hagile vastu põhjendusega, et hagi on esitatud vale kostja vastu. Kohtu põhjendused Kohus, uurinud toimiku materjale, hinnanud kohtule esitatud tõendeid kogumis, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja on esitanud hagi õige kostja vastu, kuivõrd vaidlust ei ole selles, et haginõudena esitatud võlgnevus on tekkinud korteriomandi -128 Maardu endise omaniku S P i ajal. KÜS § 5 1 kohaselt lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomandi võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. KÜS § 7 lg 3 kohaselt on korteriomandi võõrandamisel korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. KÜS § 15 1 sätestab majandamiskulude mõiste. Antud paragrahvi lõike 1 kohaselt on majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sama paragrahvi lõike 2 alusel loetakse eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Hageja nõuab kostjalt majandamiskulude tasumist. Kohus leiab, et antud korteriomanditel lasuvad võlakohustused on üle läinud nimetatud korteriomandi omandajatele. Seetõttu ei saa SP olla antud hageja nõudes kostjaks, millest tulenevalt on hagi esitatud õigete kostjate vastu. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et Riigikohtu otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1105-05 tulenevalt tuleks asuda seisukohale, et kostja võimalikud võlakohustused ei ole korteriomandi omandajatele üle läinud. Kohus leiab, et antud lahendis käsitleb Riigikohus kapitalirendilepingu järgseid kohustusi ja ei ole analüüsinud korteriühistu liikmete õigusi ja kohustusi, sealhulgas KÜS § 7 lg 3. Korteriühistu liikmete õigusi ja kohustusi reguleerib KÜS. Kohus on seisukohal, et KÜS § 7 lg 3 on selgelt ja üheselt mõistetavalt sõnastatud ja selle alusel peab korteriomandi omandaja tasuma võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest.
Kohus leiab, et Tallinna notar Egle Uri poolt 18.06.2007.a. tõestatud vaidlusaluse korteriomandi ostu-müügi lepingu (tl 16-26) p 4.4 alusel oleks kostjatel regressiõigus kolmanda isiku S P i vastu. Antud lepingusätte kohaselt kannab müüja kõik lepingu esemega seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni, tasudes need hiljemalt ühe kuu jooksul arvates valduse üleandmisest ning ostjate nõudmisel esitab ostjatele maksedokumendid, mis tõendavad nimetatud kohustuse täitmist. Kostjad ja kolmas isik SPon koostanud ka 21.08.2007.a. lihtkirjaliku korteri üleandmise akti (tl 15), mille kohaselt kohustus S P tasuma kuni korteriomandi üleandmiseni 31.08.2007.a tekkinud kommunaalteenuste võlgnevuse. Vaidlust ei ole selles, et kolmas isik SP endale võetud kohustust täitnud ei ole. Seega oleks kostjatel nende vastu hagi rahuldamise korral õigus esitada nõue kolmanda isiku S P i vastu. Osundatud ostu-müügi lepingus on ka notariaalakti tõestaja selgituste p 9.19 nähtuvalt selgitatud, et vastavalt korteriühistuseaduse § 7 lg 3 on korteriomandi omandaja kohustatud tasuma korteriühistule korteriomandi võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hagi on esitatud õige kostja vastu. Järgnevalt analüüsib kohus, kas hageja nõue on tõendatud hageja poolt märgitud ulatuses. Kostjad tunnistasid võlgnevust hageja ees summas 670 krooni. Kohus leiab, et hageja nõue kuulub rahuldamisele ulatuses, milles kostja selle kohtuistungil omaks võttis. Ülejäänud osas hageja nõue rahuldamisele ei kuulu selles esinevate ebatäpsuste ja kontrollimatuse tõttu. Hageja on kohtu ettepanekul korduvalt hagiavaldust täpsustanud, kuid hagiavaldusest ja sellele lisatud võlgnevuse arvestuse tabelist ei selgu üheselt kostjate võlgnevuse suurus hageja ees. Hagiavalduse kohaselt on võlgnevus tekkinud alates oktoobrist 2006.a. kuni 31.05.2008.a. Nii on antud tabelist nähtuvalt kolmas isik S P tasunud vaidlusalusel perioodil 02.10.2006.a. 1500 krooni ja 06.12.2006.a. 4500 krooni, millest hageja on arvestanud viiviste katteks 1500 krooni ja 3909,15 krooni ning põhivõla katteks 590,85 krooni. Millistel asjaoludel hageja arvestus toimunud on, hagiavaldusest ei selgu. Lisaks eeltoodule on antud tabelist nähtuvalt toimunud 04.10.2007.a. tasaarveldus summas -660,80 krooni ja 150,80 krooni, mille kohta hagiavalduses puudub igasugune selgitus. Ka on hageja arvestanud viiviste katteks 21.10.2007.a. 1841,34 krooni, mille kohta puudub samuti põhjendus hagiavalduses. Hagiavalduse kohaselt on viiviste nõude suurus summas 554 krooni. Seega puudub igasugune põhjendus viiviste arvestamiseks eelpool nimetatud suurustes. Kostjate poolt esitatud maksekorraldusest nr 11 (tl 57) nähtuvalt on kostja teinud makse summas 1841,34 krooni 23.10.2007.a. Seega isegi juhul, kui oleks esinenud alus tehtud makse arvestamiseks viiviste katteks, siis ei oleks seda olnud võimalik arvestada 21.10.2007.a., kuna nimetatud kuupäeval ei saanud kostjate poolt tehtud makse veel olla hageja arvele laekunud. Samuti on järgmine makse kostjate poolt summas 2331,00 krooni teostatud maksekorralduse nr 34 (tl 55) alusel 28.11.2007.a., millest tulenevalt ei saanud see olla laekunud hageja arvele 24.11.2007.a., nagu on märgitud eelnimetatud tabelis. TsMS § 230 lg 1 järgi peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kohus leiab, et hageja esitades kohtule hagi, peab oma nõuet tõendama. Kohus on seisukohal, et hageja oma nõuet kohtule usaldusväärselt tõendanud ei ole. TsMS § 231 lg 2 alusel ei vaja poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Kuivõrd kostja omaksvõtuga loeb kohus TsMS § 231 lg 2 alusel tõendatuks hageja nõude summas 670 krooni, kuulub hagi rahuldamisele üksnes selles ulatuses.
Menetluskulude jaotus TsMS § 163 lg 1 alusel jätab kohus menetluskulud hagi osalisest rahuldamisest tulenevalt poolte endi kanda.
Tiia Mõtsnik
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.