Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

alates novembrist 2006. a. esitatud arvest. Sellest arvest alanud võlgnevuse perioodil on S. Parinov tasunud 2 makset – 1500 krooni 2. oktoobril 2006. a. ja 4500 krooni 6. detsembril 2006. a. Nimetatud arve ja kahe makse tasumise järgi ei ole tasutud ühtegi arvet nii põhinõude kui viivise osas kuni 2. oktoobri 2007. a. arveni nr. 09-128 - septembri 2007. a. eest 1841,34 krooni, viivis 378,17 krooni, võlgnevus 23.740,46 krooni ja kokku tasumiseks 25.959,97 krooni. Nimetatud summast on hageja tasunud septembri 2007. a. kulu 1841,34 krooni. Nimetatud arvest alates on kostja tasunud möödunud kuu kulu eest, kuid pole tasunud viivise ega võlgnevuse summat. Hagejale on tasumata järgmiste arvete alusel: 3. novembri 2006. a. arve nr. 10-128,

Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja on esitanud hagi õige kostja vastu, kuivõrd vaidlust ei ole selles, et haginõudena esitatud võlgnevus on tekkinud Xxxxxxx Xxxxx xxxx asuva korteriomandi endise omaniku Sergei Parinovi ajal. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 51 kohaselt lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomandi võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. KÜS § 7 lg. 3 kohaselt on korteriomandi võõrandamisel korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. KÜS § 151 lõike 1 kohaselt on majandamiskulud selle seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sama paragrahvi lg. 2 alusel loetakse eluruumi hoolduseks sama seaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Hageja nõuab kostjalt majandamiskulude tasumist. Vaidlusalustel korteriomanditel lasuvad võlakohustused on üle läinud korteriomandi omandajatele. Seetõttu ei saa Sergei Parinov olla esitatud nõudes kostjaks ja hagi on esitatud õigete kostjate vastu. Riigikohus käsitles otsuses 3-2-1-105-05 kapitalirendilepingu järgseid kohustusi ega analüüsinud korteriühistu liikmete õigusi ja kohustusi, sealhulgas KÜS § 7 lõiget 3, mis on selgelt ja üheselt mõistetavalt sõnastatud ja mille alusel peab korteriomandi omandaja tasuma võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Vaidlusaluse korteriomandi 18. juunil 2007. a. notariaalselt tõestatud ostu-müügi lepingu p. 4. 4 alusel oleks kostjatel regressiõigus kolmanda isiku Sergei Parinovi vastu. Selle lepingusätte kohaselt kannab müüja kõik lepingu esemega seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni, tasudes need hiljemalt ühe kuu jooksul, arvates valduse üleandmisest ning ostjate nõudmisel esitab ostjatele maksedokumendid, mis tõendavad nimetatud kohustuse täitmist. Kostjad ja kolmas isik Sergei Parinov on 21. augustil 2007. a. koostanud ka korteri üleandmise akti, mille kohaselt Segei Parinov kohustus tasuma kuni korteriomandi üleandmiseni 31. augustil 2007. a. tekkinud kommunaalteenuste võlgnevuse. Vaidlust ei ole selles, et kolmas isik Sergei Parinov endale võetud kohustust täitnud ei ole. Seega oleks kostjatel nende vastu hagi rahuldamise korral õigus esitada nõue kolmanda isiku Sergei Parinovi vastu. Osundatud ostu-müügi lepingus on ka notariaalakti tõestaja selgitanud KÜS § 7 lg. 3 sisu. Kostjad tunnistasid võlgnevust hageja ees summas 670 krooni. Hageja nõue tuleb rahuldada ulatuses, milles kostja selle kohtuistungil omaks võttis. Ülejäänud osas hageja nõue rahuldamisele ei kuulu selles esinevate ebatäpsuste ja kontrollimatuse tõttu. Hageja on kohtu ettepanekul korduvalt hagiavaldust täpsustanud, kuid hagiavaldusest ja sellele lisatud võlgnevuse arvestuse tabelist ei selgu üheselt kostjate võlgnevuse suurus hageja ees. Hagiavalduse kohaselt on võlgnevus tekkinud ajavahemikul oktoobrist 2006. a. kuni 31. maini 2008. a. Nii on tabelist nähtuvalt kolmas isik Sergei Parinov tasunud vaidlusalusel perioodil 2. oktoobril 2006. a. 1500 krooni ja 6. detsembril 2006. a. 4500 krooni, millest hageja on arvestanud viiviste katteks 1500 krooni ja 3909, 15 krooni ning põhivõla katteks 590, 85 krooni. Millistel asjaoludel hageja arvestus toimunud on, hagiavaldusest ei selgu. Lisaks eeltoodule on tabelist nähtuvalt toimunud 4. oktoobril 2007. a. tasaarveldus summas -660, 80 krooni ja 150, 80 krooni, mille kohta hagiavalduses puudub igasugune selgitus. Ka on hageja arvestanud 21. oktoobril 2007. a. viiviste katteks 1841, 34 krooni, mille kohta puudub samuti põhjendus hagiavalduses. Hagiavalduse

kohaselt on viivisenõude suurus 554 krooni. Seega puudub igasugune põhjendus viiviste arvestamiseks eespool nimetatud suurustes. Kostjate poolt esitatud maksekorraldusest nr. 11 nähtuvalt on kostja teinud makse summas 1841, 34 krooni 23. oktoobril 2007. a. Seega isegi juhul, kui oleks esinenud alus tehtud makse arvestamiseks viiviste katteks, ei oleks seda olnud võimalik arvestada 21. oktoobril 2007. a., kuna sel kuupäeval ei saanud kostjate poolt tehtud makse veel olla hageja arvele laekunud. Samuti on järgmine makse kostjate poolt summas 2331 krooni teostatud maksekorralduse nr. 34 alusel 28. novembril 2007. a., millest tulenevalt ei saanud see olla laekunud hageja arvele 24. novembril 2007. a., nagu on märgitud eelnimetatud tabelis. TsMS § 230 lg. 1 järgi peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Hageja oma nõuet kohtule usaldusväärselt tõendanud ei ole. TsMS § 231 lg. 2 alusel ei vaja poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Kuivõrd kostja omaksvõtuga loeb kohus TsMS § 231 lg. 2 alusel tõendatuks hageja nõude summas 670 krooni, kuulub hagi rahuldamisele üksnes selles ulatuses. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis hagi rahuldamata, ja saata asi tagasi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Hagi esitamisel lisati kõik dokumendid - korteri nr. 128 üüriarved, raamatupidamisarvestused ja isikukaart -, mis tõendavad kostjatel võla olemasolu summas 27.776, 31 krooni. Dokumentidest nähtub, millal kostjad said korteri omanikeks ja milline võlg jäi eelmise korteriomaniku poolt. Korteri ostmise hetkel 18. juunil 2007. a. oli võlg 19.922, 82 krooni. Jääb arusaamatuks, millisel alusel rahuldas maakohus nõude vaid 670 krooni ulatuses. Korteriühistus arvestatakse põhivõla summa ja kohustuse täitmisega viivitamise eest viivist võlaõigusseaduse (VÕS) ja korteriühistuseaduse (KÜS) alusel. Kui ühistu liige rikub kohustusi, siis kohustuse täitmiseks tasutud summadest arvestatakse kõigepealt maha viivis, edasi põhivõlg. Vastavalt KÜS § 7 lõikele 4 võib majandamiskulude maksmisega viivitamisel nõuda korteriomanikult viivist 0, 07% maksmata summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Täitmist on arvestatud vastavalt VÕS § 88 lõigetele 8 ja 9. Oma vastuses hagile kostjad kinnitasid, et arve nr. 11-128 ei olnud tasutud. Arvet nr. 12128, mille kohaselt peavad kostjad tasuma 1185, 93 krooni, ei ole vastuses üldse arvestatud. Esitatud arvetes on täpselt ära toodud majanduskulude ja kommunaalteenuste summalt arvestatud viiviste summa, mida arvestati alates omandiõiguse ülemineku hetkest ja arvestades eelmise omaniku võlga – kokku 19.922, 82 krooni – kuni 31. maini 2009. a., kokku 27.776, 31 krooni. Vastustajate seisukoht Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kohtuotsust ei ole vaidlustatud osas, millega hagi 670 krooni ulatuses rahuldati. Kooskõlas TsMS § 651 lõikega 1 ei kontrolli kolleegium maakohtu otsuse põhjendatust selles osas. Kolleegium leiab, et kooskõlas TsMS § 657 lg. 1 punktiga 3 tuleb maakohtu otsus tühistada osas, millega hagi rahuldamata jäeti. Tühistatud osas tuleb tsiviilasi saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus rikkus otsust tehes menetlusõiguse norme, kui ei põhjendanud otsust olulises ulatuses (TsMS § 656 lg. 1 p. 5), ei täitnud täiel määral eelmenetluse ülesandeid ega arutanud menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses (TsMS § 656 lg. 2).

Nii märgitakse TsMS § 442 lg. 8 kohaselt otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Maakohtu otsus neile nõuetele ei vasta. Pooled ei vaielnud selle üle, et vaidlusaluse, Xxxxxxx Xxxxx x-xxx asuva korteriomandi omanikuks oli alates korteriomandi moodustamisest 2001. a. Sergei Parinov, kes müüs 18. juuni 2007. a. lepinguga korteriomandi kostjatele. Lepingu pooled sõlmisid samas ka asjaõiguslepingu ning 27. juunil 2007. a. kanti kostjad kinnistusraamatusse korteriomandi ühisomanikena. Hagi kostjate kui korteriomandi ühisomanike vastu esitas korteriühistu Nurga 6 ajavahemikul 2006. a. oktoobrist kuni

viivisearvestuse puudumisega iseenesest põhjendada põhivõla väljamõistmiseks esitatud hagi rahuldamata jätmist. Eespooltoodust nähtub, et maakohus heitis hagejale ette võlaarvestuses esinevaid ebatäpsusi ja arvestuse koostamise aluseks olevate asjaolude esile toomata jätmist, samas ei nähtu aga tsiviilasja materjalidest, et kohus oleks teinud hagejale ettepaneku selgitada seda, millistel asjaoludel võla arvestus on tehtud, või selgitanud hagejale, millistest põhimõtetest lähtudes või milliste tunnuste alusel peaks hageja arvandmed grupeerima ja esitama selleks, et need oleksid kohtule kontrollitavad. TsMS § 392 lg. 1 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses muuhulgas eelkõige välja hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad hageja nõuete suhtes (punkt 1) ning menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta (punkt 3). Üldsõnaline ettepanek asjas olulised asjaolud esile tuua (kd. I, tl. 63) ei ole selle eelmenetluse ülesande täitmiseks piisav juhul, kui hageja esitatu jääb kohtule mõistetamatuks, seda enam, et kohtu nõude – täpsustada võla tekkimise ajavahemikku, nimetada tasumata või osaliselt tasutud arved ning esitada sellega seonduv arvestus ja arved (kd. I, tl. 92 ja 110) – hageja täitis (kd. I, tl. 121 – 213). Kui kohtule jäi hageja nõudearvestus vaatamata täpsustustele ebaselgeks, oleks tulnud teha hagejale ettepanek konkreetseid ebaselgeks jäänud asjaolusid täpsustada. Lisaks kohustab TsMS § 351 lg. 1 kohut arutama menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest. Seega oli kohtul kohustus arutada hagejaga võlaarvestust puudutavaid asjaolusid, ühestki kohtuistungi protokollist ei nähtu aga, et kohus oleks seda teinud (kd. I, 109 ja 220, kd. II, tl. 7, 23 ja 30). Vaidlustatud otsus sisaldab vastuolulisi järeldusi. Maakohus rahuldas hagi 670 krooni ulatuses, milles kostjad selle õigeks võtsid, ülejäänud osas hagi rahuldamata jätmist põhjendas aga hagi ebatäpsuse ja kontrollimatusega. Samas sisaldub otsuse 4. lehekülje teises lõigus järeldus, mille kohaselt pooltel ei ole vaidlust, et Sergei Parinov ei ole täitnud kostjate ees võetud kohustust tasuda kuni korteriomandi üleandmiseni 31. augustil 2007. a. tekkinud kommunaalteenuste võlgnevust. Seega ei vaielnud pooled otsuse kohaselt selle üle, et Sergei Parinov ei ole korteriühistule oma võlga tasunud. Kohtuotsusest ei nähtu, miks ei pidanud maakohus niisugusel juhul põhjendatuks kostjate vastu esitatud hagi vähemalt osas, mis puudutas Sergei Parinovi poolt ühistule tasumata jäetud võlga. Kohus ei andnud ka mingit hinnangut kostjate poolt kohtumenetluses tehtud vastuolulistele avaldustele. Nii esitasid kostjad vastuses hagile hagisummat puudutavaid konkreetseid vastuväiteid, seostades neid eelkõige endise omaniku Sergei Parinovi kohustuste katteks täitemenetluses toimunud täitmisega ja juhtides tähelepanu vahele hageja arvestuses, nii nagu kostjad on seda mõistnud (kd. I, tl. 45 – 46). Edasises menetluses, pärast hageja poolt kostjate vastuse kohta esitatud seisukohti (kd. I, tl. 77 – 78) ja nende kinnituseks esitatud tõendeid (kd. I, tl. 125 – 213), möönsid kostjad esmalt võimalust, et Sergei Parinov jäi ühistule võlgu (kd. I, tl. 96), seejärel aga kinnitasid korduvalt, et neil ei ole vastuväiteid võla suuruse ja sellega seotud asjaolude kohta ning nende ainsaks vastuväiteks on, et nende näol on tegemist ebaõigete kostjatega (kd. I, tl. 220; kd. II. tl. 30). Endiselt väitsid kostjad siis, et selle aja eest, mis nad korteris on elanud, ei ole nad hagejale võlgu jäänud (kd. II, tl. 23). Tsiviilasja toimikust ei nähtu, et maakohus oleks menetlusosalistega kostja vastuväiteid arutanud, nagu seda nõuab TsMS § 351 lg. 1, juhtinud kostjate tähelepanu nende seisukohtade vastuolulisusele või andnud kostjatele tähtaja oma selge seisukoha esitamiseks (sama paragrahvi lg. 3). Jätnud kostjate seisukohad hageja poolt esiletoodud faktiväidete, sealhulgas arvandmete kohta välja selgitamata, ei täitnud maakohus täiel määral TsMS § 392 lg. 1 punktide 1 ja 3 nõudeid, milleks muuhulgas on kostjate seisukoha ja faktiliste ning õiguslike väidete väljaselgitamine hageja esitatud nõuete ja väidete kohta. Ka ei võtnud maakohus otsuses mingit seisukohta kostjate poolt vastuseks hagile esitatud faktiväidete osas ega hinnanud seda, kas kostjate poolt esitatud vastuväited võimaldavad lugeda hageja poolt esiletoodu TsMS § 231 lõigetes 2 – 4 sätestatut arvestades omaksvõetuks. Veel ei andnud maakohus

mingit hinnangut asjas esitatud tõenditele, jättes samas otsuses märkimata, miks ei ole hagi kohtule esitatud tõenditega tõendatud või miks ei ole tõendite hindamine vajalik. Tegemist on TsMS § 422 lg. 8 nõuete rikkumisega, seda enam, et rea tõendeid esitas kostja kohtule kohtu nõudmisel (kd. I, tl. 92 ja 109; kd. I. tl. 121 – 122, 125 – 195). Et seaduse kohaselt tuleb vaidlus esmalt lahendada maakohtul (TsMS § 9 lg. 3), faktiliste asjaolude kogumi esmakordsel apellatsioonimenetluses tuvastamisel ei saaks aga kassatsioonimenetluse eripära arvestades üldse kaevata kohtuotsuse peale asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, siis rikuks asjas keskset tähtsust omavate asjaolude kogumi esmakordne apellatsioonimenetluses tuvastamine poolte õigust kohtulahendi peale edasi kaevata. Ka ei ole apellatsioonimenetluses võimalik täita maakohtu poolt täitmata eelmenetluse ülesandeid. Eespoolkirjeldatud menetlusõiguse normide rikkumised ei ole seega apellatsioonimenetluses kõrvaldatavad. Menetluskulud tuleb maakohtul menetlusosaliste vahel jaotada asja sisulise uue läbivaatamise käigus, arvestades kogu hagi lahendamise tulemust, sealhulgas otsust osas, mille peale apellatsioonkaebust ei esitatud.

Reet Allikvere

Kaupo Paal

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.