1.Harju Maakohtu 13.05.2009.a otsuse resolutsioon jätta muutmata, muutes kohtuotsuse põhjendusi.
2.Mihkel Kirsipuu apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt, osa maakohtu otsuse põhjenduste muutmise osas.
3.Võtta vastu Lilja Silvia Kruut ́i vastuapellatsioonkaebusest loobumine ja lõpetada vastuapellatsioonkaebuse osas menetlus.
4.Jätta maakohtu menetluskulu hageja, Mihkel Kirsipuu kanda. Apellatsioonkaebuse läbivaatamisega seotud menetluskulu jätta hageja, Mihkel Kirsipuu kanda. Vastuapellatsioonkaebusega seotud menetluskulu jätta kostja, Lilja Silvia Kruut ́i kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemise avalduse koos menetluskulude nimekirjaga võib esitada käesolevas asjas otsuse teinud maakohtule 30 päeva jooksul, alates kohtuotsuse jõustumisest.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
6.Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.28.10.1976 sõlmis hageja Tallinnas Xxxxxxx xxx xxx-x asuva eluruumi kasutamiseks üürilepingu. Elamu, milles eelnimetatud eluruum asub, tagastati 22.05.1996 omandireformi käigus kostjale. 26.06.2000.a jõustus ORAS § 121 lg 10, mille alusel kuulub tagastatud elamu üürnikele elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. 29.11.2001.a kanti kostja omanikuna tagastatud vara kohta avatud kinnistusregistriossa (registriosa nr xxxxxxx). Kostja, OÜ BRT Invest (registrikood 10813655) ning OÜ Reinhard Varahaldus (registrikood 10812526) sõlmisid 22.12.2003.a lepingu, millega kostja seadis OÜ Reinhard Varahaldus kasuks kinnisasjale tasuta kasutusvalduse 99ks aastaks ning müüs 900 000 krooni eest kinnisasja OÜ-le BRT Invest. Hagejale teatati 22.12.2003.a sõlmitud lepingust 29.12.2003.a. Hageja soovis saada kinnistu omanikuks, esitades notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamiseks avalduse, mille kostja, OÜ BRT Invest ning OÜ Reinhard Varahaldus said kätte 12.02.2004.a. Samuti tasus hageja notari deposiitkontole ostuhinna katteks 900 000 krooni. Ostueesõiguse teostamisega loeti hageja ja kostja vahel VÕS § 244 lg 1 alusel sõlmituks võlaõiguslik müügileping samadel tingimustel, milles kostja ja kolmas isik OÜ BRT Invest 22.12.2003.a omavahel kokku leppisid. 15.03.2004.a kanti OÜ BRT Invest kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna ning OÜ Reinhard Varahaldus kasuks kanti kinnistusraamatusse kinnisasjale kasutusvaldus tähtajaga 99 aastat. 31.03.2004.a esitas hageja kostja, OÜ BRT Invest ning OÜ Reinhard Varahaldus vastu Tallinna Linnakohtusse hagi eesmärgiga saada ostueesõiguse teostamise läbi kinnistu omanikuks, s.o nõudis
2(16)
Tsiviilasi nr: 2-08-10446 tuvastada, et kostja on rikkunud müügilepingut ning OÜ BRT Invest ja OÜ Reinhard Varahaldus on kohustatud andma nõusolekud kinnistusraamatu kannete muutmiseks. Tallinna Linnakohtu 17.03.2005.a otsusega rahuldati hageja poolt esitatud nõue ja tuvastati, et kostja rikkus müügilepingut. Kohus jättis rahuldamata kinnisturaamatu kannete muutmisele suunatud nõuded põhjendusel, et hageja ostueesõigusel puudub asjaõiguslik toime. Tallinna Ringkonnakohtu 28.10.2005.a otsusega rahuldati hageja kinnistusraamatu kannete muutmisele suunatud nõuded põhjendusel, et hageja ostueesõigusel on asjaõiguslik toime, kuid jäeti rahuldamata nõue kostja müügilepingu rikkumise tuvastamiseks põhjendusel, et hagejal on võimalik saada omand ostueesõiguse realiseerimise teel. Riigikohtu 20.06.2006.a otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 jäeti rahuldamata hageja kinnistusraamatu kannete muutmisele suunatud nõuded põhjendusel, et ORAS § 121 lg 10 sätestatud ostueesõigusel puudub asjaõiguslik toime. Riigikohus märkis aga, et võlaõigusliku ostueesõiguse teostamise praktiliseks tagajärjeks on võimalus esitada müüja vastu kahju hüvitamise nõue. Kuivõrd VÕS § 244 lg 1 alusel loeti ostueesõiguse teostamisega poolte vahel sõlmituks müügileping, kohustus kostja VÕS § 8 lg-s 2, § 76 lg-s 1 ja § 208 lg-s 1 sätestatu alusel andma hagejale üle kõnealuse kinnisasja ning tegema võimalikuks kinnisasja omandiõiguse ülemineku. Kostja jättis nimetatud kohustused hageja ees täitmata, kuna hoolimata ostueesõiguse teostamisest, omandas kõnealuse kinnistu OÜ BRT Invest, seega mitte hageja. Hageja leidis, et kostja saanuks täita hagejaga sõlmitud müügilepingu, tehes võimalikuks kinnistu omandi ülemineku hagejale. VÕS § 100 kohaselt oli kohustuse rikkumiseks võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Juba ülalviidatud Riigikohtu 20.06.2006.a otsuse kohaselt puudus hagejal võimalus saada ostueesõiguse teostamise kaudu kinnisasja omanikuks, sest hageja kui tagastatud elamu üürniku ostueesõigusel ei olnud asjaõiguslikku toimet. Samas asjas tehtud ringkonnakohtu otsus oli aga hageja hinnangul poolte suhtes kohustuslik kostja müügilepingu rikkumise tuvastatuse osas sõltuvalt sellest, kas hageja ostueesõiguse teostamise kaudu kinnisasja omanikuks saab. Seetõttu oli ilmselge, et kostja rikkus VÕS § 100 tähenduses müügilepingust tulenevat kohustust anda hagejale kinnisasi üle ja tagada kinnisasja omandi üleminek hagejale. Hageja leidis, et kostja oli põhjustanud lepingurikkumisega kahju summas 2 600 000 krooni. Vastavalt VÕS § 127 lg-le 1 oli kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. 31.08.2006.a koostatud ekspertarvamuse kohaselt oli vaidlusaluse kinnisasja turuväärtus 3 500 000 krooni. Müügilepingu kohase täitmise korral tulnuks hagejal tasuda kostjale kinnisasja eest 900 000 krooni. Samas kinnisasja väärtus oli 3 500 000 krooni. Mõeldes ära kostjapoolse müügilepingu rikkumise, omandanuks hageja 900 000 krooni eest kinnisasja väärtusega 3 500 000 krooni. Seega oli hageja vastavalt VÕS § 127 lg-le 1 kandnud kostja müügilepingu rikkumise tõttu kahju kinnisasja hinna (900 000 kr) ja selle väärtuse (3 500 000 kr) vahe ulatuses, mis oli 2 600 000 krooni. Võlaõigusliku ostueesõiguse teostamise praktiliseks tagajärjeks oli kostja vastu tekkiv müügilepingu rikkumisest tulenev kahjunõue. Asjaolude tõttu, et (1) kinnisasja omandamise võimalusest sõltus, kas kostja rikkus müügilepingut, ja (2) hagejal puudus võimalus sõltumata ostueesõiguse teostamisest kinnisasja omanikuks saada ning (3) hageja kandis kostja rikkumise tõttu kahju, oli hagejal õigus nõuda kostjalt VÕS § 101 lg 1 p 3, lg 2, § 115 lg 1, § 127 lg 1, § 135 lg 2 alusel kahju hüvitamist. Hageja väidete kohaselt oli ta ülaltoodust lähtudes esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõude. Kostja oli 23.11.2007.a keeldunud hageja esindajale advokaat M.Aiello’le esitamast pakkumist hüvitise maksmiseks või kokkuleppe saavutamiseks põhjendusel, et kostja arvates puudus hagejal kostja vastu nõue. Lisaks ülaltoodule oli hagejal õigus nõuda kahju hüvitamisega hilinemise eest viivise tasumist VÕS § 113 lg-te 1 ja 2 alusel. Hageja leidis, et pooled said teada või pidid teada saama kahju põhjustamisest arvates hetkest, millal oli selgunud, et kostja rikkus müügilepingut, sest hageja ei saanud ostueesõiguse teostamise
3(16)
Tsiviilasi nr: 2-08-10446 kaudu kinnistu omanikuks. Vastav rikkumine fikseeriti Riigikohtu otsuse teatavakstegemise päeval, s.o 20.06.2006.a. Seega oli kostja kohustatud tasuma kahjunõudelt viivist, arvutatuna nimetatud päevale järgnevast päevast, vastavalt VÕS § 113 lg-le 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 135 lg-le 1. Hageja arvestuste kohaselt moodustas viivise summa hagi esitamise seisuga (19.03.2008.a) 476 632 krooni. Hagiga taotleti ka viivisintressi, mis ei olnud hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist vastavalt TsMS §-le 367. Hagi esitamise seisuga ei olnud veel sissenõutavaks muutunud viivised, mis tuli kostjal tasuda põhivõla tasumisega viivitamise eest pärast hagi esitamist. VÕS § 113 lg 1 ja § 94 kohaselt oli viivisemäär ühes päevas 0,03% põhivõlast (s.o 780 krooni päevas). Hageja palus viivise välja mõista kuni põhivõla tasumiseni.
Kostja vastuväited
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja pakkus juba enne vaidlusaluse kinnisasja müümist selle üürnikele (s.h hagejale) ostueesõiguse kasutamise võimalust. Kostja nimetas müügihinnaks 900 000 krooni, mis oli tol ajal ka kinnistu turuväärtus. Üürnikud pidasid hinda liiga kõrgeks ning olid nõus kinnistu 750 000 krooni eest kahe peale ära ostma ning selle omavahel ära jagama. Kostja oli üürnike pakutud hinnaga 750 000 krooni nõus. Hageja kauples oma osa hinna 300 000 krooni peale, kuid hiljem selgus, et ka see hind teda tegelikult ei rahuldanud. Seega ei olnud kostjal midagi kinnisasja hagejale võõrandamise vastu ning kostja tegutses igati selliselt, et hageja saaks asja ka omandada, kuid hageja enda käitumisest tingituna ei osutunud võõrandamine võimalikuks. Kuivõrd hagejaga müügilepingu sõlmimine osutus hageja enda käitumise tõttu võimatuks, otsustas kostja Eestis tegutsev esindaja leida asjale uue ostja, kes oli nõus kinnisasja 900 000 krooni eest ostma ning 22.12.2003.a võõrandati kinnistu OÜ-le BRT Invest, samuti seati OÜ Reinhard Varahalduse kasuks tasuta kasutusvaldus 99ks aastaks, mis oli ostja poolt müügilepingu sõlmimise eelduseks ja tingimuseks. Kostja arvestas ka sellega, et kui hageja siiski soovib oma ostueesõigust kasutada, siis saab ta tol ajal kehtinud asjaõigusseaduses sätestatu ja ka Riigikohtu tolleaegse praktika kohaselt notarile selleks vastavasisulise avalduse esitamisel astuda ostja asemele müügilepingusse ning kinnistusraamatusse kandmise läbi asja omandada. Hagejale teatati 22.12.2003.a OÜ-ga BRT Invest sõlmitud müügilepingust. 12.02.2004.a esitaski hageja ostueesõiguse teostamise avalduse ning tasus ostuhinna 900 000 krooni notari deposiitkontole. Kinnisasja teine sundüürnik loobus ostueesõiguse teostamisest ja avaldust ei esitanud. Kuivõrd kostjal ei olnud endiselt midagi selle vastu, et hageja saaks kõnealuse kinnisasja omanikuks, siis koostati ka Tallinna notar Evi Paberit ́i poolt 08.03.2004.a lepingute lõpetamise kokkulepe, kinnistamisavalduste täielik tagasivõtmise avaldus ja ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitava asjaõiguslepingu projekt ning määrati notari aeg, et ostueesõiguslasel oleks võimalik elamu omanikuks saada. Notari juurde ilmusid nii hageja kui kostja, kuid leping jäi sõlmimata, kuivõrd puudus elamu omandanud kolmas isik, kes ei soovinud omandi üleandmist. Kostja leidis, et hagejale ei olnud vaidlusaluse kinnisasja omanikuks mittesaamisega kahju tekkinud. Hageja oli tuginenud kahju nõudes väitele, et tal tulnuks kostjale kinnisasja eest tasuda 900 000 krooni, samas kinnisasja väärtus 2006ndal aastal oli 3 500 000 krooni (hinnates kahju summaks 2 600 000 krooni). Kostja leidis, et hageja tuginemine Riigikohtu otsusele ja kinnisasja väärtusele 2006.a seisuga on ebaõige. Hageja nõue oli kostja hinnangul vastuolus VÕS § 127 lg-ga 1, millele ta ise oma nõudes tugines. Nimetatud sätte kohaselt oli kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis oleks võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kostja leidis, et hageja jäi ilma võimalusest saada kinnisasja omanikuks seetõttu, et kostja sõlmis kolmanda isikuga 22.12.2003.a müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Kostja ei nõustunud hageja väitega, et ta sai
4(16)
Tsiviilasi nr: 2-08-10446 teada kinnisasja tema poolt omandamise võimatusest Riigikohtu 20.06.2006.a otsusest. Hageja tugines VÕS § 244 lg-le 1, väites, et nimetatud säte kehtis juba 1.07.2002.a, s.t kinnistu võõrandamise ajal kolmandale isikule. Kostja märkis, et ka hageja ise pidi olema teadlik sellest, et müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisega kolmanda isikuga ning viimase kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisega pole kostjal võimalik lepingut täita ja omandit üle anda. Seega pidi hageja olema teadlik kostja poolt asja omandiõiguse ülemineku võimalikuks tegemise kohustuse täitmise võimatusest VÕS § 108 lg 2 p 1 mõttes juba alates temale lepingu sõlmimisest teatamisest 29.12.2003.a. Kostja hinnangul oli põhjendamatu alles 2008.a märtsis esitatud kahjunõude hagis tugineda konkludentselt lepingust taganemisele ja väita, et hagejal oli VÕS § 116 järgi õigus taganeda lepingust ja/või nõuda täitmise asemel kahju hüvitamist VÕS § 115 lg-te 2 ja 3 alusel. Kostja väitis ka, et hageja ei ole enne hagi esitamist kostjale ega tema esindajatele kahjunõuet esitanud. Seega oli kostja hinnangul täiesti alusetu ja põhjendamatu hageja poolt väidetud kahju nõudes tugineda kinnisasja turuväärtusele 2006.a seisuga. Kostja võõrandas kinnisasja 22. detsembril 2003.a. Tol ajal oli kinnisasja turuhinnaks 900 000 krooni, mille eest ka kinnisasi võõrandati ja milline summa kinnisasja väärtuse tuvastamisel tuleb ka aluseks võtta. Isegi kui lähtuda kahjunõude alusena toodud Rime Kinnisvara Vahendus 31.08.2006.a ekspertarvamusest nähtuvast kinnisasja turuväärtusest 2006ndal aastal, siis ei ole kinnisvara turuväärtuse tõusust tingitud hinnatõus käsitletav kahjuna, veel vähem kostja poolt tekitatud kahjuna. Kostja ei olnud põhjustanud kinnisvara turuhinna tõusu ega sel viisil hagejale kahju tekitanud. Kostja arvates ei olnud vahet, kas hageja kasutab kinnisasja väärtusega 900 000 krooni või (turuhinna tõusu tulemusena) väärtusega 3,5 miljonit krooni. Hageja oli muu hulgas ka väitnud, et kinnisasja võõrandamise tõttu kostja poolt oli ta kaotanud võimaluse saada selle eest õiglast hinda. Kostja leidis, et hageja poolt väidetud õiglase hinna saamine tulevikus ei tähendanud kostja poolt kahju tekitamist 2,6 miljoni krooni ulatuses. Väidetavalt saadav õiglane hind võis olla ka väiksem kui 900 000 krooni. Hageja meelevaldselt tuletatud hinnatõus oli oletuslik ja hüpoteetiline. Samuti tugines kostja alternatiivselt sellele, et väidetud kahju tekkimine oli vabandatav ja seda ei olnud põhjustanud kostja, vaid see oli põhjustatud hageja enda tegevusest (VÕS §§ 103 ja § 101). Tuginedes VÕS § 103 lg-tele 1 ja 2 leidis kostja, et hagi rahuldamine ja kahju väljamõistmine temalt oli välistatud VÕS § 127 lg 3 alusel, mille kohaselt peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kostja rõhutas, et kuivõrd hageja enne võõrandamist pahatahtlikult hinna alandamise nõudega loobus kinnistu ostmisest, siis ta teadis, et hageja sai kolmandale isikule kinnistu võõrandamisest ja asjaõiguslepingu sõlmimisest hoolimata kasutada seadusest tulenevat ostueesõigust ning nõuda enda kandmist kinnistusraamatusse ostja asemele nagu tol ajal seadust ka tõlgendati. Ringkonnakohus oma otsuses oli samuti seisukohal, et hagejal oli võimalus ja õigus nõuda kinnistusraamatu kannete muutmist ning saada seeläbi omanikuks. Seega ei saanud kostja enda arvates müügilepingu sõlmimise ajal 22.12.2003.a kuidagi teada, et Riigikohus vastava praktika hiljem ümber hindab. Kostja leidis, et temalt ei saanud mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt oodata, et ta 22.12.2003.a tehingute tegemisel arvestaks, et Riigikohtu 20.06.2006.a otsusega tõlgendatakse seadust teisiti, muudetakse senist kohtupraktikat, millest tulenevalt polnud hagejal võimalik ostja (kolmanda isiku) keeldumise tõttu asja omanikuks saada. Samuti oli hageja tegevus vaadeldav kahju välistava asjaoluna VÕS § 101 lg 3 mõttes. Kostja leidis, et ei ole VÕS § 244 lg-t 1 ja § 208 lg-t 1 rikkunud, kuivõrd soovis kinnistut müüa ja üle anda hagejale enne selle kolmandale isikule võõrandamist, millest hageja ise alusetult keeldus. Samuti oli kostja nõus pärast 2003.a tehingut hagejale kinnisasja üle andma. Kostja oli kindlal seisukohal, et ostueesõiguse teostamise pakkumine enne 22.12.2003.a lepingu sõlmimist oli asjakohane ning palus kohtul
5(16)
Tsiviilasi nr: 2-08-10446 hagi rahuldamata jätmise alusena sellega arvestada kooskõlas VÕS § 101 lg-s 3 sätestatuga. Kostja oli teatanud hagejale müügisoovist ning pakkunud ORAS § 121 lg 10 kohaselt üürnikele võimalust kasutada ostueesõigust enne asja võõrandamist kolmandale isikule. Leping hageja ja kostja vahel jäi sõlmimata hageja pahatahtliku käitumise tõttu. Kostja leidis, et hageja rikkus VÕS § 208 lg-t 1 ning kostja oli siinjuures õigustatud asja mitte üle andma, kuivõrd hageja ei olnud nõus tasuma kinnistu ostuhinda – turuväärtust. Seega oli kostja käitunud igati seaduslikult ja õigustatult, võõrandades kinnistu turuhinnaga kolmandale isikule. Riigikohtu otsuse kohaselt ei ole hageja Mihkel Kirsipuu väitnud, et talle ei jäänud seaduse vastuvõtmise ja jõustumise vahelisel ajal piisavalt aega taotleda kostjalt kui kinnisasja omanikult nõusolekut üürilepingu ja ostueesõiguse kohta märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse. Ka ei ole hageja väitnud, et kostja oleks märkuse sissekandmisest keeldunud. Hageja oli viidanud VÕS § 113 lg-dele 1 ja 2, leides, et hagejal oli õigus nõuda kahju hüvitamisega hilinemise eest viivise tasumist. Samuti viitas hageja TsMS §-le 367. Esiteks olid esitatud nõuded alusetud, kuivõrd kostja ei olnud kohustust rikkunud ning tema vastu esitatud kahju hüvitamise nõue oli alusetu, millest tulenevalt olid alusetud ka viivisenõuded. Teiseks, hageja ei olnud enne hagi esitamist kostjalt kahju hüvitamist nõudnud, millest tulenevalt oli samuti viivise nõudmine alates 20.06.2006.a, põhjendamatu.
Maakohtu otsus
3.13.05.2009.a otsusega jättis maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud jäid hageja kanda. Kohtu hinnangul oli kostja lepingurikkumine poolte esitatu põhjal ilmselge. Vaidlustamata asjaolude kohaselt oli hagejal ORAS § 121 lg 10 järgi õigus ostueesõigust teostada ning hageja oli ostueesõigust VÕS §-s 250 sätestatud tähtaja jooksul (s.o kahe kuu jooksul pärast VÕS §-s 249 nimetatud teate saamist) teostanud. VÕS § 244 lg-st 1 tulenevalt loeti ostueesõiguse teostamise korral ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muutnud samas kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Seega oli tekkinud hageja ja kostja vahel VÕS § 244 lg 1 alusel kehtiv müügileping samadel tingimustel kostja ja OÜ BRT Invest sõlmitud müügilepinguga. Lähtudes VÕS § 208 lg-s 1 sätestatust, oli müüja üheks põhikohustuseks teha võimalikuks asja omandi üleminek ostjale, millele vastasid ostja kohustused tasuda müüjale ostuhind rahas ja võtta asi vastu. Seega oli kostja üheks müügilepingu järgseks kohustuseks anda hagejale üle kinnisasja omandiõigus (teha võimalikuks omandi üleminek). Samas oli kostja 22.12.2003.a OÜ-ga BRT Invest ja OÜ-ga Reinhard Varahaldus sõlmitud asjaõiguslepingu alusel andnud nimetatud kinnisasja omandiõiguse üle OÜ-le BRT Invest. Vastavat õigusmuudatust kajastav kanne tehti kinnistusraamatusse 15.03.2003.a ja seetõttu ei saanud kostja täita hagejaga sõlmitud müügilepingust tulenevat omandi üleandmise kohustust. Kostja käsitlus nagu oleks hagejal olnud võimalik ostueesõigust teostada ka enne kinnisasja müügilepingu sõlmimist OÜ-ga BRT Invest, oli õiguslikult asjakohatu ning otseselt vastuolus VÕS § 244 lg-s 3 sätestatuga. Kogutud ja esitatud tõenditest nähtuvalt pidasid hageja ja kostja enne kinnisasja müümist OÜ-le BRT Invest tõepoolest ka omavahel läbirääkimisi müügilepingu sõlmimiseks, kuid lepingu olulistes tingimustes kokkuleppele ei jõutud. Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p-s 3 ja § 115 lg-s 1 sätestatule võib võlausaldaja võlgnikupoolse kohustuse rikkumise korral nõuda ka rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hageja oli käesolevas asjas esitanud VÕS § 135 lg 2 kohase nõude hinnavahe hüvitamiseks. Osundatud sättest tuleneb, et kui kahjustatud lepingupool taganes lepingust, võib ta kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ning lepingust taganemise ajal kohustust rikkunud
6(16)
Tsiviilasi nr: 2-08-10446 lepingupoole lepingujärgse kohustuse turuhinna vahe tasumist, kui lepingujärgse kohustuse esemel oli lepingu täitmise kohas või muus mõistlikult aluseks võetavas kohas olemas turuhind. Hageja oli asja menetluse käigus selgitanud, et loeb end taganenuks kostjaga sõlmitud müügilepingust alates 21.06.2006.a, s.t hagis märgitud Riigikohtu otsusele järgnevast päevast. Taganemine oli hageja käsitluse kohaselt toimunud järelduslikult kahjunõude esitamisega kostjale. Põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist saab sõltuvalt asjaoludest iseenesest vaadelda konkludentse lepingust taganemisena. Samas oli siiski oluline vastava tahteavalduse tegemine (nõude esitamise läbi) teisele lepingupoolele (VÕS § 188 lg 1). Kostja oli oma vastuväidetes eitanud konkreetsete kahjuhüvitusnõuete kohtuvälist esitamist hageja poolt. Hageja poolt esitatud e-kirjavahetus võimaldas kohtu hinnangul siiski järeldada, et hageja oli Ameerika Ühendriikides tegutseva advokaadi vahendusel kahjunõude kostjale esitanud. Osundatud tõenditest nähtuvalt oli vastava nõude esitamine (telefoni teel) toimunud eeldatavalt alles 23.11.2007. Hageja väited kahju varasema nõudmise kohta ei olnud kohtu hinnangul tõendamist leidnud. Kohtu hinnangul oli VÕS § 118 lg 1 p-s 1 sätestatud lepingust taganemise mõistlik aeg käesoleva juhtumi asjaolusid arvestades 2007.a novembriks lõppenud. Kohus ei jaganud hageja arusaama, et kostja lepingurikkumisest sai hageja teada alles Riigikohtu 20.06.2006.a otsusest. Hageja pidi kostja lepingurikkumisest teada saama oluliselt varem – hiljemalt Tallinna Linnakohtu 17.03.2005.a otsusest, millega jäeti rahuldamata hageja nõuded OÜ BRT Invest ja OÜ Reinhard Varahaldus vastu ning tuvastati, et kostja ei olnud täitnud 22.12.2003.a müügilepingust ja hageja ostueesõiguse teostamise avaldusest tulenevat kohustust teha võimalikuks kinnisaja omandi üleminek hagejale. Hageja oli juba ostueesõiguse avalduse tegemise ajal teadlik, et 22.12.2003.a oli kostja, OÜ BRT Invest ja OÜ Reinhard Varahaldus vahel lisaks müügilepingule sõlmitud ka asjaõigusleping, millega kostja oli andnud kinnisasja omandiõiguse üle OÜ-le BRT Invest. Samuti pidi hageja olema teadlik VÕS § 244 lg 1 sisust. Ilmselt pidi linnakohtu otsuse tegemise ajaks olema hagejale selge ka see, et OÜ BRT Invest ei soostunud kostja poolt võõrandatud kinnistu omandiõigust loovutama. 20.06.2006.a Riigikohtu otsus pooltevahelises vaidluses ei tekitanud, muutnud ega lõpetanud hageja õigusi kostja suhtes, vaid selles üksnes konstateeriti lepingupoolte olemasolevaid õigusi ja kohustusi. Ka otsusest endast nähtuvalt oli Riigikohtu tsiviilkolleegiumi arvates piisavalt selge, et kinnisasja ostueesõigusel on AÕS § 257 lg 3 järgi asjaõiguslik toime vaid siis, kui ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust või tegemist on kinnisasja kaasomanike ostueesõigusega. Samuti märgiti Riigikohtu otsuses, et vaidlusalune ostueesõiguse regulatsioon oli kehtinud alates 1.07.2002.a, kui jõustusid võlaõigusseadus ning võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seadus. Arvestades eelnevat, pidi hageja olema vähemalt 17.03.2005.a teadlik, et kostja ei suutnud tõenäoliselt täita müügilepingust tulenevat kohustust teha võimalikuks asja omandi üleminekut ostjale (s.t hagejale). Seega pidi hageja olema teadlik ka kostja lepingurikkumisest. Hageja oli asja materjalidest nähtuvalt müügilepingust taganenud alles 2007.a novembris, mis ei olnud mõistlik aeg. Seega asus kohus seisukohale, et hageja oli taganemise õiguse VÕS § 118 lg 1 järgi kaotanud. See omakorda välistas VÕS § 135 lg 2 kohase kahju hüvitamise nõude esitamise võimaluse. Kohus leidis, et isegi kui hageja ei oleks VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi kaotanud õigust lepingust taganeda, tuleks taganemise õigust pidada välistatuks VÕS § 6 lg 2 alusel. Vastavalt VÕS § 6 lg-le 1 pidid võlausaldaja ja võlgnik käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. Kohtu hinnangul oli hageja käitumine käesoleval juhul olnud vastuoluline ning vähemalt ühe taganemisõiguse teostamise eesmärgina võis näha kahju tekitamist kostjale. Kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine ei võta võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Õigusjärgsetele omanikele tagastatud elamute üürnike ostueesõiguse regulatsioon kehtis põhimõtteliselt muutumatuna alates 1.07.2002.a. Seega pidi
7(16)
Tsiviilasi nr: 2-08-10446 hageja nii ostueesõiguse teostamisel kui hagi esitamisel kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ning uute kannete tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks eeldama või vähemalt võimalikuks pidama, et kostja poolt hagejaga sõlmitud müügilepingu täitmine võib osutuda võimatuks. VÕS § 108 lg 2 p 1 tulenevalt ei või võlausaldaja kohustuse täitmist nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu. Vaatamata eeltoodule otsustas hageja täitmisnõude esitamise kasuks. Kohtu hinnangul võis kostja taolises olukorras õigustatult eeldada, et hageja ei kasuta enda taganemisõigust. Seetõttu ei pidanuks kostja kandma ka riske, mis kaasnevad kinnisasja turuhinna tõusuga perioodil, mil hageja püüdis enda täitmisnõuet realiseerida. Hageja (ja ka kostja) väited kohtute erinevale praktikale analoogsetes ostueesõiguse teostamisega seonduvates vaidlustes ei saanud olla õiguslikult asjakohased. Juhtumi ülalkirjeldatud asjaolusid arvestades soovis hageja hinnavahe hüvitamise nõude esitamise läbi sisuliselt rikastuda, mis juba iseenesest ei saanud olla kooskõlas VÕS § 127 lg-s 1 sätestatud kahju hüvitamise eesmärgiga. Kahju hüvitamise (hinnavahe hüvitamise) vajadus oli seejuures vähemalt osaliselt tekkinud hageja enda tegevuse tagajärjel – alusetuks osutunud täitmisnõude esitamise tõttu kohtule. Lähtudes ülaltoodust, jättis kohus hageja nõude kahju hüvitamiseks rahuldamata. Kuivõrd kohtu hinnangul puudus hagejal hagis nimetatud kahju hüvitamise nõue kostja vastu, oli alusetu ka esitatud viivisenõue.
Apellatsioonkaebus
4.12.06.2009.a esitas Mihkel Kirsipuu apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses ja teha uus otsus, millega hagi rahuldatakse. Hageja (apellant) on seisukohal, et kohus on asunud ebaõigele seisukohale, et lepingust taganemise mõistlik aeg hakkas kulgema hiljemalt 17.03.2005.a ning see oli 2007. a. novembriks VÕS § 118 lg 1 p 1 alusel lõppenud. Hageja sai kinnistu omandamise võimatusest teada alles Riigikohtu 20.06.2006.a otsusest ja seega tekkis alates järgnevast päevast hagejal õigus kahju hüvitamiseks. Kuna taganemine toimus järelduslikult, siis kohaldub ka täitmise asemel kahjunõude esitamisega konkludentse taganemise õiguse teostamise suhtes seaduses kirjeldatud konkreetne tähtaeg, mitte mõistlik aeg. Hea usu põhimõttest tulenevalt ei saa seaduses sätestatud aegumistähtaja sees kehtestada veel täiendavat tähtaega. Isegi juhul kui kahju hüvitamise nõude aegumistähtaja sees eksisteeriks veel täiendav VÕS § 118 lg-st 1 tulenev mõistlik tähtaeg, siis oleks kohus pidanud arvestama, et vastustaja on Ameerika Ühendriikide elanik, kes keeldus hageja avaldusi vastu võtmast ja ähvardas nõude esitamisega ning nende omavaheline suhtlus oli piiratud. Kohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 6 ja rikus TsMS § 436 lg 3 ja lg 4. Hageja juhib tähelepanu asjaolule, et pooled ei tuginenud hea usu põhimõtte vastasusele. Samuti ei nõustu hageja kohtuga, et vastustaja ei peaks kandma riske, mis kaasnevad kinnisasja turuhinna tõusuga perioodil, mil apellant püüdis enda täitmisnõuet realiseerida. Põhjendamatu on kohtu järeldus justkui oleks apellant käitunud vastuoluliselt ja ei oleks tohtinud lepingu täitmise nõuet esitada. Vastav kohtu järeldus on vastuolus ka teise järeldusega, mille kohaselt oleks apellant pidanud eelnevas menetluses esitama koos täitmisnõudega ka alternatiivselt kahju hüvitamise nõude. Samadel põhjustel on väär kohtu järeldus ka selles osas, justkui apellant ise oleks oma väidetava vastuolulise käitumisega põhjustanud osaliselt kahju tekkimise. Hagejal on jätkuvalt õigus nõuda nn. suure kahju hüvitamist ja kuna sellise nõudega kaasneb konkludentne lepingust taganemine, siis peaks vastustaja eeldama ka hagejapoolse lepingust taganemise õiguse kasutamist. Oluline on siinjuures ka asjaolu, et vastustaja ei soovinud hagejale kinnistut võõrandada. Seega peaks vastustaja igal juhul vastutama hagejale põhjustatud kahju eest vähemalt hagis nõutud ulatuses. VÕS § 135 alusel võetakse kahjuhüvitise arvutamise aluseks kinnistu väärtus, mis oli nõude esitamise ajal 3 500 000 krooni ja hiljem see suurenes veelgi. Hageja rõhutab, et
8(16)
Tsiviilasi nr: 2-08-10446 tema kahju kogu ulatuses on suurem kui vastustajalt nõutav hüvitis, mistõttu vastustaja arvel rikastumine on igal juhul välistatud ja nõude esitamine on kooskõlas hea usu põhimõttega. Kohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 115 lg 1 ja rikkunud TsMS § 442 lg 8. Kuigi kostja oli seisukohal, et VÕS § 118 lg 1 kohaldamine on alusetu, leidis hageja, et tal säiliks nö suure kahju hüvitamise nõue ka juhul, kui taganemisõigus oleks lõppenud. Kohus, asudes seisukohale, et lepingust taganemise õigus on lõppenud, pidanuks hagi siiski rahuldama, sest jätkuvalt on täidetud kõik kahjunõude rahuldamise eeldused ja seaduses puudub alus kahjunõude minetamiseks taganemisõiguse lõppemise tõttu.
Vastuapellatsioonkaebus
5.06.07.2009.a esitas Lilja Silvia Kruut vastuapellatsioonkaebuse, milles palub muuta Harju Maakohtu 13.05.2009.a kohtuotsuse lk 8 p 17, lk 9 p 19 viimane lõik seonduvalt kahjunõude esitamise ajaga ja lk 11-12 p 24.2 toodud põhjendusi. Samuti palub apellant jätta M. Kirsipuu hagiavaldus rahuldamata ja kohtukulud täies ulatuses M. Kirsipuu kanda. Kostja (vastuapellant) on seisukohal, et vastustajale ei ole kahju üldse tekkinud ning kostja ei ole vastustajale väidetud kahju tekitanud. Kostja ei nõustu kohtu seisukohaga nagu poleks hagejal olnud võimalik ostueesõigust teostada ka enne kinnisasja müügilepingu sõlmimist OÜ-ga BRT Invest. Kostja ei nõustu, et kinnisasi tuli ilmtingimata võõrandada enne kolmandale isikule, kui vastustaja sai ostueesõigust kasutada. On tuvastatud, et kostja oli teatanud hagejale müügisoovist ning pakkunud ORAS § 121 lg 10 kohaselt üürnikele võimalust kasutada seadusjärgset ostueesõigust. Selleks, et seda ostueesõigust kasutada, ei pea kinnistut enne kellelegi kolmandale võõrandama. Kostja leiab, et selline tõlgendus on juriidiliselt ebaõige ja vastuolus ostueesõiguse üldiste põhimõtetega. Hageja rikkus siinjuures VÕS § 208 lg 1 sätteid, kuivõrd ta ei olnud nõus tasuma kinnistu turuväärtust, millest lähtuvalt kostja on õigustatud asja mitte üle andma. Poolte seletustega ja meili teel peetud kirjavahetusega on tuvastatud, et hageja ei soovinud kinnisasja osta alandatud hinnaga 750 000 ja veel alandatud ja kokku lepitud hinnaga poolt mõttelist osa kinnistust hinnaga 300 000 krooni, soovides veelgi väiksemat hinda. Seega saab väita, et kinnistust ilmajäämise on hageja põhjustanud ise, jättes kasutamata pakutud võimaluse. Kohus on eespool toodud asjaolud põhjendamatult kõrvale jätnud, märkides alusetult, et kuna pooled ei saavutanud läbirääkimistel kokkulepet, siis tuleb kostja väited tähelepanuta jätta. Ka maakohus ise jõudis järelduseni, et hageja on oma vastuolulise käitumisega ise osaliselt põhjustanud kahju tekkimise. Seega leiab kostja, et otsuse punktis 17 toodud motiive tuleb muuta vastavalt vastuapellatsioonkaebuses toodule. Poolte võimalikke vestlusi hageja nõuete vabatahtliku rahuldamise üle ei saa võrdsustada kahjunõude esitamisega. Käesoleval juhul ei ole võimalik ning on alusetu rääkida hageja poolt kahjunõude esitamisest enne hagiavalduse esitamist 19.03.2008.a. Käesoleval juhul ei ole millegagi tõendatud, et hageja oleks enne hagiavalduse esitamist kostjale kahjunõude esitanud. Hageja pidi olema väidetud kostja rikkumisest ja asja üleandmise täitmise võimatusest teadlik alates temale lepingu sõlmimisest teatamisest väidetavalt 29.12.2003.a. Seega on asjakohatu tugineda sellest teada saamisele Riigikohtu otsusest. Eeltoodust tulenevalt on kohus tõendeid ebaõigesti hinnanud ja jõudnud järeldusele, et vastava nõude esitamine on toimunud eeldatavalt 23.11.2007.a, millega on kohus rikkunud TsMS § 232 ja § 436 lg 1 sätestatut. Põhimõtteliselt võimaldab VÕS § 135 lg-s 2 sisalduv regulatsioon võlausaldajal enda kohustusi rikkunud võlgnikult hinnatõusust tingitud kahju hüvitamist nõuda, kuid käesoleval juhul ei ole see kohaldatav. Kahju hüvitamise nõude mitteesitamise korral peale müügilepingu saamist septembris 2003.a., puudus alus tugineda turuhinna tõusule 2006. a. seisuga. Hageja on käsitlenud kahju tekkimist ja selle hüvitamise alusena tuginenud põhjendusele, et kinnistu omandamata jäämise tõttu kaotas ta kodu ja võimaluse saada kinnistu võõrandamisel selle eest õiglast hinda. Kostja sellega ei nõustu, kuna hageja ei ole
9(16)
Tsiviilasi nr: 2-08-10446 oma kodu kaotanud, kuivõrd tal on õigus ja ta kasutab oma kodu üürilepingu alusel siiani edasi. Hageja ei ole selgitanud, mil moel kodu kaotamise väide kinnisasja omanikuks mitte saamisel on tekitanud temale kahju 2,6 miljonit krooni. Hageja ei ole teinud kulutusi uue samaväärse kinnistu ostmiseks kallima hinnaga ega sellest tulenevalt kahju kandnud. Kostja ei ole põhjustanud kinnisvara turuhinna tõusu ja sel viisil vastustajale kahju. Eeltooduga ei ole kohus alusetult ja põhjendamatult arvestanud ning sellest tulenevalt tuleb maakohtu põhjendusi vastavalt muuta. Kostja ei nõustu kohtu seisukohaga, et eksisteerib põhjuslik seos kostja lepingurikkumise ja hagejal väidetavalt tekkinud kahju vahel. Kinnistu müüdi 2003.a hinnaga 900 000 krooni, mis vastas kehtinud turuhinnale ja millise summa oleks pidanud maksma ka vastustaja. Hageja poolt aluseks toodud kinnistu 2006.a turuhind 3,5 miljonit krooni ei ole kohaldatav. Kuna kohus on selle asjaolu põhjendamatult tähelepanuta jätnud, siis tuleb kohtu põhjendusi vastavalt muuta. Hagi rahuldamine ja kahju välja mõistmine on välistatud ka VÕS § 127 lg 3 alusel, mille kohaselt peab lepingut rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal. Müügilepingu sõlmimisel ei saanud kostja ette näha kahju tekkimist suuruses nagu hageja hagiavalduses nõuab, seda enam, et kahjunõue on esitatud ca 5 aastat hiljem ja kostja on teinud kõik endast oleneva, et hagejal oleks võimalik kinnistu omanikuks saada. Kostja tugines oma vastutuse välistamisel VÕS § 103 lg-le 1, mille kohaselt vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav ning kostja oli arvamusel, et kohus oleks pidanud sellega arvestama. Käesoleva kohtuvaidluse raames ei vaidle pooled selle üle, et 2004nda aasta märtsikuus sai hagejale teatavaks, et OÜ BRT Invest ning OÜ Reinhard Varahaldus ei ole nõus kinnisasja omandiõigust kostjale tagasi üle kandma ning kinnisasja koormavat kasutusvaldust lõpetama ega koormatistevaba kinnisasja omandiõigust hagejale üle kandma.
Vastustajate vastused
6.Hageja ja kostja vaidlevad üksteise apellatsioonkaebustele vastu ja paluvad jätta need rahuldamata.
Ringkonnakohtu seisukoht
7.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus on lõppjäreldustes õige, maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, muutes samas osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi. 25.09.2009.a kohtuistungil teatas kostja esindaja, et soovib loobuda vastuapellatsioonkaebusest juhul, kui ringkonnakohus jätab muutmata maakohtu otsuse resolutsiooni. Kuivõrd ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, tuleb nimetatud kostja avaldust lugeda vastuapellatsioonkaebusest loobumiseks. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb kostja vastuapellatsioonkaebusest loobumine vastu võtta ja menetlus vastuapellatsioonkaebuse osas lõpetada. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus apellatsioonkaebusega seonduvat.
8.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Hageja esitas kostja vastu raha maksmisele suunatud nõude ja tugines hagis sellele, et hageja ja kostja vahel eksisteeris müügileping, millest tulenevat kinnisasja omandiõiguse ülemineku võimalikuks tegemise kohustust on kostja hageja suhtes rikkunud ja et selle tagajärjel on hagejale tekkinud kahju, mille suurus on vähemalt 2,6 miljonit krooni. Seega saaks ringkonnakohtu hinnangul kahju hüvitamise nõue kõne alla tulla lepingulise nõudena VÕS § 115 lg 1 alt 2 alusel koosmõjus kas VÕS § 135 lg-ga 2 või VÕS § 127 lg-ga 1. Kahju hüvitamise nõue saab kuuluda rahuldamisele juhul, kui poolte vahel oli leping, millest tulenevat kohustust kostja
10(16)
Tsiviilasi nr: 2-08-10446 rikkus ning üksnes juhul, kui rikkumise tagajärjel tekkis hagejale kahju, mille suurus on käesoleva menetluse raames tõendatud ja kui esineb kostja vastutus.
9.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et hageja ja kostja vahel eksisteeris kinnisasja müügileping, mis tekkis ostueesõiguse teostamise tagajärjel, ning et kostja rikkus müügilepingust tulenevat kinnisasja omandiõiguse ülemineku võimalikuks tegemise kohustust. Ringkonnakohus jagab maakohtu seisukohta selles, et ostueesõiguse teostamist ega kostja vastutust ei välistanud see asjaolu, et kostja väidetavalt pakkus hagejale enne ostueesõiguse teostamise aluseks olnud müügilepingu sõlmimist kinnistut müüa. Ostueesõiguse teostamise õigus tekib juhul, kui esineb ostueesõigus ja kui ostueesõigusega koormatud eseme suhtes sõlmitakse müügileping. Ostueesõiguse olemasolu või selle teostamist ei mõjuta asjaolu, kas müüja pakkus ostueesõiguse järgi õigustatud isikule ostueesõigusega koormatud eset ka eelnevalt nö vabatahtlikult müüa.
10.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus kahjuga seonduvat. Kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldusena tuleb tuvastada kahju tekkimine hagejale. Kusjuures kahju tekkimine peab olema lepingu rikkumisega põhjuslikus seoses. Hageja esitas asjaolud ja põhjendused, millega soovis tõendada, et kahju saab määratleda VÕS § 135 lg 2 aga ka VÕS § 127 lg 1 alusel. Hageja väitis, et ta on pooltevahelisest müügilepingust taganenud, ja et leping tuleb lugeda taganemise tagajärjel lõppenuks seisuga 21.06.2006.a, so Riigikohtu 20.06.2006.a otsusele (nr 3-2-1-13-06) järgnevast päevast. Hageja leiab seejuures, et kahju hüvitamise nõue saaks tuleneda VÕS § 135 lg-st 2, sest hageja taganes lepingust kinnisasja omandiõiguse ülemineku võimalikuks tegemise kohustuse mittetäitmise tõttu ja selle kohustuse väärtus lepingu sõlmimise aja seisuga oli 900 000 krooni ning vastava kohustuse väärtus seisuga, mil hageja hinnangul leping taganemise tagajärjel lõppes, oli 3,5 miljonit krooni. Ringkonnakohus nõustub siinjuures maakohtu seisukohaga, mille kohaselt selleks, et kahju hüvitist VÕS § 135 lg 2 alusel välja mõista, peab leping olema taganemise tagajärjel lõppenud ja lepingulise kohustuse väärtus peab taganemise hetke seisuga olema lepingu sõlmimise aegsest väärtusest suurem, ning et vastavad suurused peavad olema hageja poolt tõendatud. Juhul, kui lepingust taganetud ei ole, ei saa kahju suuruse määratlemine § VÕS § 135 lg 2 alusel kõne alla tulla. Seega tuleb järgnevalt hinnata, kas vaidlusalusest müügilepingust on kehtivalt taganetud.
11.Hageja leidis, et leping tuleb lugeda taganemise tagajärjel lõppenuks 21.06.2006.a, so viidatud Riigikohtu lahendile järgnevast päevast alates. Kostja vaidles sellele seisukohale vastu, väites, et hageja ei ole teinud tahteväljendust, mida saanuks käsitleda taganemisavaldusena, ning et isegi siis, kui hageja oleks taganemisavalduse teinud, oli hageja selleks ajaks (21.06.2006.a) taganemisõiguse VÕS § 118 alusel minetanud. Ringkonnakohus nõustub selles osas kostjaga. Hindamaks, kas hageja minetas VÕS §-st 118 tulenevalt taganemisõiguse, tuleb tuvastada, millal sai hageja taganemise aluseks olevast lepingurikkumisest (sellest, et kostja kinnisasja omandiõiguse ülemineku võimalikuks tegemise kohustust ei täida ja et hageja ei saa seda õigust ka hagemise teel maksma panna) teada.
12.Hetkeks, mil hageja sai teada, et tema suhtes ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkinud müügilepingut ei täideta ja et tal ei õnnestu vastavaid õigusi ka hagemise teel maksma panna, oli sama ajahetk, mil hagejale teatati ostueesõiguse teostamise aluseks olevast müügilepingu sõlmimisest, sest siis sai hageja teada, et ostueesõiguse teostamise aluseks oleva müügilepinguga paralleelselt sõlmis kostja ka kinnistu käsutustehingu. Kuivõrd tagastatud maja üürniku ostueesõigusel ilma asjakohase kinnistusraamatusse kantud märkuseta asjaõiguslikku toimet ei ole, pidi hageja ostueesõiguse teostamise aluseks olevast
11(16)
Tsiviilasi nr: 2-08-10446 müügilepingust teada saades mõistma, et ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkiva müügilepingu täitmisnõude esitamine on täitmise võimatuse tõttu VÕS § 108 lg 2 p-st 1 tulenevalt välistatud. Sellest ajast alates pidi hageja teadma, et esineb omandiõiguse ülekandmise kohustuse rikkumisest tulenev, hageja ja kostja vahelisest müügilepingust taganemise alus. Sellest ajahetkest alates tuleb hakata arvestama taganemise teostamise mõistlikku aega VÕS § 118 tähenduses. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et nimetatud tähtaeg hakkas kulgema alates hetkest, mil Tallinna Linnakohus tegi otsuse (17.03.2005.a), millega jättis müügilepingu täitmiseks esitatud hagi rahuldamata. Vastav põhjendus tuleb otsusest välja jätta. Kuigi ringkonnakohus selle maakohtu seisukohaga ei nõustu, ei saa see olla hagi rahuldamise aluseks, sest ringkonnakohtu hinnangul hakkas taganemisõiguse teostamise mõistlik aeg VÕS § 118 tähenduses kulgema juba varem. Samuti ei nõustu ringkonnakohus hageja seisukohaga, et VÕS §-s 118 sätestatud mõistlik aeg hakkas kulgema alates 21.06.2006.a, so Riigikohtu otsuse (nr 3-2-1-13-0-6) tegemisele järgnevast päevast. Linnakohus ja Riigikohus tegid oma otsused kehtivatele seadustele tuginedes. See asjaolu, et tagastatud elamu üürniku ostueesõigusel on asjaõiguslik toime üksnes siis, kui ostueesõiguse kohta on kantud kinnistusraamatusse märkus, tulenes seadusest, mis jõustus 01.07.2002.a. Kohtu otsusega ei loodud uut õigust, vaid kohaldati mitu aastat kehtinud seadust. Riigikohtu 20.06.2006.a otsusest nr 3-2-1-13-06 tulenes, et hageja oleks võinud mitme aasta jooksul ostueesõiguse asjaõiguslikustamise eelduseks olnud märkuse kinnistamise eelduseks olnud tahteavaldust kostjalt hageda.
13.Järgnevalt hindab ringkonnakohus, kas hagejapoolne müügilepingust taganemine toimus VÕS §-s 118 sätestatud mõistliku aja vältel. Selleks tuleb tuvastada, millal hageja kostja suhtes taganemisavalduse tegi ja millal kostja selle kätte sai. Pooled ei vaidle selle üle, et selgesõnalist taganemisavaldust ei ole hageja kostjale esitanud. Hageja väitis, et kostja pidi mõistma, et hageja müügilepingust taganeb seetõttu, et hageja väljendas kostja suhtes taganemise tahet konkludentse ehk tähendusliku käitumisega sellega, et nõudis kostjalt lepingu mittetäitmisest tuleneva kahju hüvitamist. Hageja väitis 25.09.2009.a kohtuistungil ringkonnakohtule, et ta taganes müügilepingust 21.06.2006.a seisuga, so üks päev peale Riigikohtu otsuse, milles sedastati, et hageja ostueesõigusel asjaõiguslikku toimet ei ole, kuulutamist. Ringkonnakohus nõustub, et enne seda kuupäeva ei saanud kostjaga sarnane mõistlik isik hageja käitumist kuidagi hinnata selliselt, et hageja oleks võinud tahta müügilepingust taganeda, sest kuni 20.06.2006.a nõudis hageja kohtumenetluse raames müügilepingu täitmist. Mõistlik isik ei või aru saada, et samal ajal, kui hageja müügilepingu täitmist kohtus nõuab, võiks hageja müügilepingust taganeda, seda eriti olukorras, kus hageja ei ole selgesõnalist taganemisavaldust kostjale kunagi teinud. Teistsugusele seisukohale asumiseks ei anna alust ka see hageja väide, et ta nõudis kostjalt müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist juba enne 20.06.2006.a Riigikohtu otsuse tegemist, sest olukorras, kus hageja nõuab müügilepingu täitmist, ei saa mõistlik isik kahju hüvitamise nõude esitamisest taganemise tahet järeldada. Kuivõrd eespool asus ringkonnakohus seisukohale, et vaidlusalusest müügilepingust taganemise mõistlik aeg VÕS § 118 tähenduses hakkas kulgema alates 29.12.2003.a, siis 21.06.2006.a seisuga oli vastav tähtaeg möödunud. VÕS §-s 118 sätestatud taganemise teostamise mõistlik tähtaeg on ette nähtud lepingut rikkunud poole kaitsmiseks. Ka lepingut rikkunud pool vajab kaitset ning selgust ja seadusandja on lähtunud sellest, et teatud hetkest alates võib lepingut rikkunud pool lähtuda sellest, et kahjustatud pool taganemisõigust ei kasuta. Seega tuleb VÕS §-s 118 sätestatud tähtaja pikkuse hindamisel lähtuda sellest, mis võis olla aeg, peale mille möödumist võis lepingupooltega sarnane mõistlik isik eeldada, et isik, kelle suhtes lepingut rikuti, enam rikkumisest tulenevalt taganemisõigust ei kasuta. Ringkonnakohtu hinnangul ei pea lepingut rikkunud pool ca kaks ja pool aastat peale seda, kui kahjustatud pool taganemisõigust andvast lepingurikkumisest
12(16)
Tsiviilasi nr: 2-08-10446 teada sai, eeldama, et kahjustatud pool lepingust selle tõttu taganeb. Hageja väitis, et taganemise teostamise mõistlikku aega mõjutas ka see, et hageja nõudis kuni 20.06.2006.a müügilepingu täitmist. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa VÕS §-s 118 sätestatud taganemistähtaega mõjutada asjaolu, et kahjustatud lepingupool esitab selle aja jooksul kohtusse perspektiivitu täitmisnõude, mis hiljem jäetakse rahuldamata. Vastupidi, enam kui kahe aasta jooksul lepingu täitmise hagemine indikeerib lepingut rikkunud lepingupoolele pigem seda, et kahjustatud lepingupool lepingust taganeda ei soovi, vaid soovib selle asemel kasutada muid õiguskaitsevahendeid.
14.Kuivõrd hageja väitis ise, et kõige varasem aeg, millal ta taganemise tahet kostja suhtes väljendas, oli 21.06.2006.a ning et selleks ajaks oli hageja juba taganemisõiguse VÕS § 118 alusel kaotanud, siis ei oma tähendust, millisel ajahetkel täpselt ning millise teoga hageja kostja suhtes taganemise tahet väljendas ning ringkonnakohus vastavasisuliste poolte väidete osas seisukohta ei võta. Apellatsioonkaebuse rahuldamist ei mõjuta ka hageja väited selle kohta, et kostja, kelle suhtes hageja lepingust taganes, elas Ameerika Ühendriikides ning oli raskesti kättesaadav ning ähvardas hagejat võimalike nõuetega, sest hageja soovis teostada taganemisõigust ca kaks ja pool aastat peale seda, kui ta taganemise aluseks olevast asjaolust teada sai ning need asjaolud oleksid saanud hagejat mõjutada alles peale seda, kui hageja enda väitel taganemisõigust teostas. Selleks ajaks oli aga VÕS §-s 118 sätestatud mõistlik aeg möödunud ning hageja oli seetõttu taganemisõiguse kaotanud. Ringkonnakohus ei nõustu hageja õigusliku käsitlusega, milles hageja väidab, et lisaks aegumistähtajale ei saa eksisteerida muud tähtaega, mis taganemisõiguse teostamise välistaks. VÕS § 118 lg 1 ja lg 2 (kehtivas redaktsioonis) eristavad selgesti aegumisest tulenevat taganemise välistust ja taganemise välistust, mis tuleneb sellest, et lepingust taganeti peale VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistliku aja möödumist.
15.Kuivõrd ringkonnakohus asus eespool seisukohale, et hageja oli VÕS §-st 118 tulenevalt taganemisõiguse kaotanud, ei ole hageja ja kostja vaheline leping taganemise tõttu lõppenud. Hageja ega kostja ei ole kohtu ette toonud muid asjaolusid, mille alusel saaks kohus lepingu taganemise tõttu lõppemist tuvastada. Kuna lepingust taganetud ei ole, ei saa ka kahju määratlemine VÕS § 135 lg 2 alusel kõne alla tulla. Hageja väitis kohtumenetluses, et hagetavat kahju võiks määratleda ka VÕS § 127 lg 1 alusel. Hageja hinnangul tuleneb kahju sellest, et ta jäi ilma kinnisasjast, mille ta oleks ostueesõigust teostades võinud 2004nda aasta veebruaris omandada 900 000 krooni eest ning mille väärtus oli 2006nda aasta augustikuus 3,5 miljonit krooni. Hageja väitis, et kuivõrd kahju hüvitamise üldine eesmärk on asetada kahju kannatanud isik olukorda, mis on võimalikult lähedane sellele, mis esineks siis, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, ning et sellest tulenevalt tuleb hagejale hüvitada kahju, mis tekkis hagejale sellest, et ta ei saanud osta kinnisasja, mille turuhind oli ostueesõiguse teostamise ajal madal, kuid mille hind hiljem suurenes. Hageja ja kostja kinnitasid 25.09.2009.a kohtuistungil, et vaidlusaluse kinnisasja turuhind 2003nda aasta lõpu seisuga oli 900 000 krooni ja 2006nda aasta juuni ja augusti seisuga 3,5 miljonit krooni. Järgnevalt hindab ringkonnakohus, kas hagejale on tekkinud kahju, mille suurust saaks nendel asjaoludel määratleda VÕS § 127 alusel.
16.Ringkonnakohtu hinnangul käesoleval juhul kahju VÕS § 127 lg 1 alusel määratlemisele kuuluda ei saa, sest kirjeldatud olukord (hageja jääb müügilepingu rikkumise tõttu ilma asjast, mille väärtus hiljem suureneb), on kaetud erinormiga (VÕS § 135), mille eeldused on konkreetsel juhul täitmata. Seadusandja eesmärk VÕS §-i 135 ja selle raames taganemist kui ühte nõude eeldust kehtestades ei saanud olla, et juhul, kui üks eeldus on
13(16)
Tsiviilasi nr: 2-08-10446 täitmata, võiks hageja täpselt samale tulemusele jõuda kahju määratlemise üldist alust kasutades.
17.Isegi siis, kui asuda vastupidisele seisukohale, ei saa ringkonnakohtu hinnangul VÕS § 127 lg 1 alusel kahju määratlemine tähendada seda, et hagejale kuuluks hüvitamisele kogu hinnavahe, mis vaidlusaluse kinnisasja turuhinna puhul 2003nda aasta lõpust kuni 2006nda aasta suveni aset leidis. Kuivõrd eespool asus kohus seisukohale, et hageja pidi sellest asjaolust, et ta konkreetse kinnisasja omanikuks ei saa, teada saama 29.12.2003.a, siis saaks põhimõtteliselt VÕS § 127 lg 1 alusel kahju määratlemisel lähtuda sellest, mil määral muutus konkreetse kinnisasja hind perioodi jooksul, mis jäi ostueesõiguse teostamise aluseks olnud müügilepingu sõlmimise ja aja vahele, mille vältel oleks hagejaga sarnane mõistlik isik pidanud endale vaidlusaluse kinnisasjaga sarnase kinnisasja omandama. Ringkonnakohtu hinnangul oleks hageja pidanud endale vaidlusaluse kinnisasjaga sarnase kinnisasja soetama mõistliku aja jooksul peale seda, kui hageja konkreetsest kinnisasjast ilmajäämisest teada sai. Kinnisasja omandamiseks kuluv mõistlik aeg, so aeg, mis kulub turul olevate kinnisasjadega tutvumiseks ning müügilepingu sõlmimiseks, on paar kuud ning vastav aeg hakkas kulgema 2003nda aasta lõpust, so ajast, mil hageja sai teada, et kostja tema suhtes kinnisasja omandiõiguse ülekandmise kohustust täita ei saa. Vastav aeg sai läbi 2004nda aasta veebruari lõpus. Sellisele asjaolule, et 2004nda aasta veebruari lõpus oli vaidlusaluse kinnisasja turuhind 2003nda aasta lõpu turuhinnast suurem, ei ole hageja käesoleva kohtumenetluse raames tuginenud ning vastaval alusel hagi ei ole hageja kohtu ette toonud. Kuivõrd kinnisvara hindade osas arvamusi andvad spetsialistid ja eksperdid märgivad reeglina kinnisasja hinna mingi perioodi vältel, mis on pikem kui kaks kuud, on kaheldav, kas vaidlusaluse kinnisasja või vaidlusaluse kinnisasjaga sarnase kinnisasja hind paari kuuga üleüldse suurenes. Seetõttu ei saa kohus ka VÕS § 127 lg 1 alusel kahju tekkinuks lugeda.
18.Isegi siis, kui käesoleval juhul saaks kahju VÕS § 127 lg 1 alusel määratlemisele kuuluda, tuleks vastavat kahjuhüvitist VÕS § 139 lg 1 alusel vähendada. VÕS § 139 lg 1 kohaselt kuulub kahjuhüvitis vähendamisele, kui kahju tekkis osaliselt kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel. Olukorras, kus hageja sai teada, et ta vaidlusaluse kinnisasja omanikuks ei saa, oleks ta pidanud kahju vältimiseks astuma mõistlikke samme, so omandama esimesel võimalusel vaidlusaluse kinnisasjaga sarnase kinnisasja. Seda aga hageja ei teinud. Sellest tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et isegi siis, kui asuda seisukohale, et VÕS § 127 lg 1 antud juhul kohaldamisele kuulub, tekkis kahju hagejale hagejast tulenevalt. Kuivõrd hageja oleks saanud omandada endale kinnisasja kohe, kui ta vaidlusalusest kinnisasjast ilmajäämisest teada sai, ei saa seda kinnisvara hinna tõusu, mis peale seda toimus, kostjalt VÕS § 139 lg-st 1 tulenevalt välja mõista. Kuivõrd ei ole tõendatud, et kinnisvara hind ostueesõiguse teostamise aluseks olnud müügilepingu sõlmimise ja hageja poolt vaidlusalusest kinnisasjast ilmajäämise vahelise aja jooksul tõusis ega seda, kui suur vastav hinnatõus oli, eeldusel, et vaidlusaluse kinnisasja hind vahepealsel ajal üleüldse tõusis, ei saa kahju VÕS § 127 lg 1 alusel määratlemisele kuuluda.
19.Eespool toodust tulenevalt asub ringkonnakohus seisukohale, et käesoleva kohtuvaidluse asjaolude alusel ei saa väita, et hagejale tekkis kahju, mille hüvitamise kehtiv õigus ette näeb. Kuivõrd kahju hüvitamise nõude üks eeldus on täitmata, tuleb hagi jätta rahuldamata. Põhinõude rahuldamata jätmise tõttu ei kuulu rahuldamisele ka intressinõue. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga osas, milles maakohus märgib, et hagi tuleb jätta rahuldamata ka seetõttu, et hageja tegutseb kostja suhtes hüvitisnõuet esitades hea usu põhimõtte vastaselt, sest hageja üheks eesmärgiks hüvitisnõude esitamisel on kostjale kahju tekitamine. Ringkonnakohtu hinnangul oli hageja tegevus kostja suhtes nõude esitamisel
14(16)
Tsiviilasi nr: 2-08-10446 kantud soovist ja eesmärgist saada kostjalt konkreetne rahasumma, so soovist saada kostjalt kahju hüvitist, mis hageja hinnangul kostja poolt hagejale kahju tekitamisest tekkis. Maakohtu hinnang, et hageja tegevus rahalise nõude esitamisel oli kantud eesmärgist tekitada kostjale kahju, ei ole usutav ning käesoleva tsiviilasja materjalid ei anna sellise järelduse tegemiseks alust. Seetõttu ei esine käesoleval juhul TsÜS § 138 lg-s 2 ega VÕS §-s 6 sätestatud olukorda, ning vastav käsitlus tuleb vaidlustatud maakohtu otsuse põhjendustest välja jätta. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hagi rahuldamine viiks hageja alusetu rikastumiseni, sest kahju hüvitamise eeldused on täitmata.
20.Kostja esitas vastuapellatsioonkaebuse. 25.09.2009.a avaldas kostja ringkonnakohtule, et juhul, kui ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, loobub kostja vastuapellatsioonkaebusest. Ringkonnakohus jätab vaidlustatud maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus leiab, et kostja poolt esitatud vastuapellatsioonkaebusest loobumine tuleb vastu võtta ja menetlus kuulub vastuapellatsioonkaebuse osas lõpetamisele. Ringkonnakohus selgitab, et apellatsioonkaebusest loobumise korral loetakse, et apellant ei ole apellatsiooniastmes menetlustoiminguid teinud ning et apellant, antud juhul vastuapellant ei saa esitada 13.05.2009.a maakohtu otsuse peale uut vastuapellatsioonkaebust. Ringkonnakohtu hinnangul ei välista vastuapellatsioonkaebusest loobumise vastuvõtmist ka see, et loobumine esitati tingimuslikult, sest sellist keeldu seadusest ei tulene ning tingimuslik loobumine ei kahjusta menetlusosaliste õigusi, võrreldes tingimusteta esitatud loobumisega. Samuti on aktsepteeritav näiteks tingimusliku vastuhagi esitamine.
Menetluskulude jaotus
21.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd maakohtu otsuse resolutsioon jääb muutmata, puudub alus ka maakohtu poolt määratud maakohtu menetluskulude jaotuse muutmiseks. Kuigi ringkonnakohus nõustus apellandiga selles osas, et üks maakohtu poolt esile toodud hagi rahuldamata jätmise alustest paika ei pea, jääb hagi siiski rahuldamata. Apellatsioonkaebuse läbivaatamise kulud jäävad hageja kanda. Kuivõrd vastustaja loobus vastuapellatsioonkaebusest, jäävad vastuapellatsioonkaebusega seotud kulud vastustaja kanda. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Ulvi Loonurm
Kaupo Paal
Malle Seppik
Osaliselt tühistatud Riigikohtu 23 02 2010 otsusega nr 3-2-1-165-09
RESOLUTSIOON
15(16)
Tsiviilasi nr: 2-08-10446
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 15. oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-0810446 osas, milles ringkonnakohus jättis samas tsiviilasjas tehtud Harju Maakohtu 13. mai 2009. a otsuse resolutsiooni muutmata ja muutis kohtotsuse põhjendusi, samuti menetluskulude jaotuse osas. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Muus osas jätta Tallinna Ringkonnakohtu 15. oktoobri 2009. a otsus muutmata.
3.Rahuldada kassatsioonkaebus.
4.Tagastada osaühingule Advokaadibüroo Eversheds Ots&Co 16. novembril 2009. a Mihkel Kirsipuu kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 26 000 (kakskümmend kuus tuhat) krooni.
16(16)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.