Kohtulahend

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

ostueesõiguse teostamise avalduse. 15. märtsil 2004. a kanti kolmas isik I kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse ning kolmanda isiku II kasuks seati kasutusvaldus tähtajaga 99 aastat. 31. märtsil 2004. a esitas hageja kostja ja kolmandate isikute vastu hagi kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks ning kohustuse täitmata jätmise tuvastamiseks. Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 jäeti hageja nõuded kannete muutmiseks ning uute kannete tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks rahuldamata. Riigikohtu otsuse kohaselt on võlaõigusliku ostueesõiguse teostamise praktiliseks tagajärjeks võimalus esitada müüja vastu müügilepingu rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue. Kostja kohustus kõnealuse müügilepingu alusel andma hagejale kinnistu üle ja tegema võimalikuks kinnistu omandi ülemineku. Kostja jättis selle kohustuse täitmata. 31. augustil 2006. a koostatud eksperdiarvamuse järgi on kinnisasja turuväärtuseks 3 500 000 krooni, kinnisasja müügilepingujärgne hind on 900 000 krooni. Hageja arvates on tema kahjuks nende summade vahe, st kostja võlgneb hagejale lepingurikkumise tõttu 2 600 000 krooni. Samuti on hagejal õigus nõuda kahju hüvitamisega viivitamise eest viivist.

ostueesõigust. Hageja teostas ostueesõigust VÕS §-s 250 sätestatud tähtaja jooksul ning hageja ja kostja vahel tekkis VÕS § 244 lg 1 alusel kehtiv müügileping samadel tingimustel 22. detsembril 2003. a sõlmitud müügilepinguga. VÕS § 208 lg 1 järgi on müüja üheks põhikohustuseks teha võimalikuks asja omandi üleminek ostjale, millele vastavad ostja kohustused tasuda müüjale ostuhind rahas ja võtta asi vastu. Kostja ei saanud sellist müügilepingujärgset kohustust täita (see on õiguslikult võimatu), sest 22. detsembril 2003. a sõlmitud asjaõiguslepinguga oli kinnisasja omandiõigus läinud üle kolmandale isikule I. Hagejal on õigus nõuda kostjalt VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 järgi lepingurikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Hageja nõuab VÕS § 135 lg 2 järgi hinnavahe hüvitamist. Viidatud sättest tuleneb, et kui kahjustatud lepingupool taganeb lepingust, võib ta kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ning lepingust taganemise ajal kohustust rikkunud lepingupoole lepingujärgse kohustuse turuhinna vahe tasumist, kui lepingujärgse kohustuse esemel on lepingu täitmise kohas või muus mõistlikult aluseks võetavas kohas olemas turuhind. VÕS § 135 lg 2 kohaldamine eeldab, et kahjustatud lepingupool on lepingust taganenud. Hageja loeb end taganenuks kostjaga sõlmitud müügilepingust alates 21. juunist 2006, st alates viidatud Riigikohtu otsusele järgnevast päevast, ning taganemine toimus järelduslikult kahjunõude esitamisega kostjale. Põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist saab sõltuvalt asjaoludest vaadelda järeldusliku (konkludentse) taganemisena lepingust, kuid oluline on tuvastada sellekohase tahteavalduse tegemine (nõude esitamine) teisele lepingupoolele (VÕS § 188 lg 1). Hageja ei ole esitanud taganemisavaldust VÕS § 118 lg 1 p-s 1 sätestatud mõistliku aja jooksul. Hageja pidi kostja lepingurikkumisest teada saama hiljemalt Tallinna Linnakohtu 17. märtsi 2005. a otsusest, millega jäeti rahuldamata hageja nõuded kolmandate isikute vastu ning tuvastati, et kostja ei ole täitnud 22. detsembri 2003. a müügilepingust ja hageja ostueesõiguse teostamise avaldusest tulenevat kohustust teha võimalikuks kinnisasja omandi üleminek hagejale. Hageja oli juba ostueesõiguse teostamise avalduse tegemise ajal teadlik, et lisaks nimetatud müügilepingule sõlmiti ka asjaõigusleping ning kolmas isik I ei soostu kinnistu omandiõigust loovutama. Samuti pidi hageja teadma VÕS § 244 lg 1 sisust. Riigikohtu otsus ei tekita, muuda ega lõpeta hageja õigusi kostja suhtes, selles üksnes konstateeritakse lepingupoolte olemasolevaid õigusi ja kohustusi. Hageja tegi tuvastatud asjaoludel taganemisavalduse 2007. aasta novembris, s.o ligikaudu 2 aastat ja 8 kuud pärast kostja lepingurikkumisest teadasaamist. Kui lähtuda sellest, et hageja taganes müügilepingust

Pärast kohtumenetlust otsustas hageja aga kostjaga sõlmitud müügilepingust taganeda. Võlaõigusseadus ei välista otseselt õigust muuta valitud õiguskaitsevahendit, kuid see peab olema kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja pidi nii ostueesõiguse teostamisel kui ka 31. märtsil 2004. a hagiavalduse esitamisel eeldama või võimalikuks pidama, et kostjal võib osutuda võimatuks täita hagejaga sõlmitud müügilepingut. VÕS § 108 lg 2 p-st 1 tulenevalt ei või võlausaldaja kohustuse täitmist nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu. Vaatamata sellele esitas hageja kostja vastu täitmisnõude. Sellises olukorras võis kostja eeldada, et hageja ei kasuta enda taganemisõigust. Seetõttu ei peaks kostja kandma ka riske, mis kaasnevad kinnisasja turuhinna tõusuga ajavahemikus, mil hageja püüdis oma täitmisnõuet realiseerida. Eeltoodud asjaoludel soovib hageja hinnavahe hüvitamise nõude esitamise abil sisuliselt rikastuda, mis on vastuolus VÕS § 127 lg-s 1 sätestatud kahju hüvitamise eesmärgiga. Kahju (hinnavahe) hüvitamise vajadus tekkis vähemalt osaliselt hageja enda tegevuse tagajärjel - alusetuks osutunud täitmisnõude esitamise tõttu kohtule. Hageja saanuks nõuda kostjalt põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist ka Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsusega lõppenud kohtuvaidluses. Hageja saab jätkuvalt sellise nõude esitada, kuid nõude aluseks ei saa olla VÕS § 135 lg 1 või 2. Samuti on küsitav, kas pärast taganemisõiguse lõppemist VÕS § 118 lg 1 kohaselt säilib võlausaldajal nn suur kahju hüvitamise nõue (täitmise asemel esitatav kahju hüvitamise nõue). Kuivõrd hagejal ei ole kostja vastu kahju hüvitamise nõuet, on alusetu ka esitatud viivisenõue. Kuivõrd hageja on kaotanud õiguse nõuda kinnisasjade hinnavahe hüvitamist, ei ole vaja käsitleda küsimusi kostja vastutuse ulatusest ja kahju suurusest.

ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkinud müügilepingut ei täideta ja tal ei õnnestu oma õigusi ka hagi esitades maksma panna, oli 29. detsember 2003, mil hagejale teatati ostueesõiguse teostamise aluseks oleva müügilepingu sõlmimisest. Siis sai hageja teada, et ostueesõiguse teostamise aluseks oleva müügilepinguga paralleelselt tegi kostja ka kinnistu käsutustehingu. Kuivõrd tagastatud maja üürniku ostueesõigusel ei ole sellekohase kinnistusraamatusse kantud märkuseta asjaõiguslikku toimet, pidi hageja ostueesõiguse teostamise aluseks olevast müügilepingust teada saades mõistma, et selle müügilepingu täitmise nõude esitamine on täitmise võimatuse tõttu VÕS § 108 lg 2 p-st 1 tulenevalt välistatud. Sellest hetkest alates tuleb hakata arvestama taganemise teostamise mõistlikku aega VÕS § 118 tähenduses. Maakohtu põhjendus, et nimetatud tähtaeg hakkas kulgema Tallinna Linnakohtu otsuse tegemisest, tuleb otsusest välja jätta. Nõustuda ei saa ka hageja seisukohaga, et taganemise mõistlikku tähtaega tuleb lugeda Riigikohtu otsuse tegemisele järgnevast päevast. Kohtu otsusega ei loodud uut õigust, kohtud tegid otsuse tuginedes seadusele, mis jõustus 1. juulil 2002. Pooled ei vaidle selle üle, et selgesõnalist taganemisavaldust ei ole hageja kostjale teinud. Ringkonnakohus nõustub hageja seisukohaga, et hageja taganes müügilepingust 21. juunil 2006, s.o päev pärast Riigikohtu otsuse, milles sedastati, et hageja ostueesõigusel ei ole asjaõiguslikku toimet, kuulutamist. Enne seda kuupäeva ei saanud kostjaga sarnane mõistlik isik hinnata hageja käitumist selliselt, et hageja oleks võinud tahta müügilepingust taganeda, sest kuni 20. juunini 2006 nõudis hageja kohtumenetluses müügilepingu täitmist. Mõistlik isik ei või aru saada, et samal ajal, kui hageja nõuab kohtus müügilepingu täitmist, võiks hageja müügilepingust taganeda, seda eriti olukorras, kus hageja ei ole selgesõnalist taganemisavaldust kostjale kunagi teinud. Teistsugusele seisukohale ei anna alust ka hageja väide, et ta nõudis kostjalt müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist juba enne Riigikohtu otsuse tegemist, sest olukorras, kus hageja nõuab müügilepingu täitmist, ei saa mõistlik isik kahju hüvitamise nõude esitamisest taganemise tahet järeldada. Kuivõrd vaidlusalusest müügilepingust taganemise mõistlik aeg VÕS § 118 tähenduses hakkas kulgema alates 29. detsembrist 2003. a, siis 21. juuni 2006. a seisuga oli see tähtaeg möödunud. VÕS §-s 118 sätestatud tähtaja pikkuse hindamisel tuleb lähtuda sellest, mis võis olla aeg, pärast mille möödumist võis lepingupooltega sarnane mõistlik isik eeldada, et isik, kelle suhtes lepingut rikuti, enam rikkumisest tulenevat taganemisõigust ei kasuta. Lepingut rikkunud pool ei pea ligi kaks ja pool aastat pärast seda, kui kahjustatud pool taganemisõigust andvast lepingurikkumisest teada sai, eeldama, et kahjustatud pool lepingust selle tõttu taganeb. VÕS §-s 118 sätestatud taganemistähtaega ei mõjuta asjaolu, et kahjustatud lepingupool esitab selle aja jooksul kohtusse perspektiivitu täitmisnõude, mis hiljem jäetakse rahuldamata. Kuivõrd hageja väitis ise, et kõige varasem aeg, millal ta väljendas kostjale taganemise tahet, oli 21. juuni 2006 ning et selleks ajaks oli hageja juba taganemisõiguse VÕS § 118 alusel kaotanud, ei ole tähtsust sellel, millal täpselt ning millise teoga hageja kostjale taganemise tahet väljendas. Hageja leiab ekslikult, et lisaks aegumistähtajale ei saa olla muud tähtaega, mis tema taganemisõiguse teostamise välistaks. VÕS § 118 1g-d 1 ja 2 eristavad selgesti aegumisest tulenevat taganemise välistamist ja taganemise välistamist tulenevalt sellest, et

lepingust taganetakse pärast VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistliku tähtaja möödumist. Kuivõrd hageja oli VÕS §-st 118 tuleneva taganemisõiguse kaotanud, ei ole pooltevaheline müügileping taganemise tõttu lõppenud ning kohaldada ei saa VÕS § 135 lg-t 2. Kahju ei saa nõuda ka tuginedes VÕS § 127 lg-le 1, sest kirjeldatud olukorrale (hageja jääb müügilepingu rikkumise tõttu ilma asjast, mille väärtus hiljem suureneb) tuleb kohaldada erinormi (VÕS § 135). VÕS § 135 kehtestamisel ei saanud olla seadusandja eesmärgiks see, et juhul, kui üks nõude eeldus (lepingust taganemine) on täitmata, võiks hageja samale tulemusele jõuda kahju määramise üldist alust kasutades. Isegi kui VÕS § 127 lg 1 kohalduks, ei oleks selle sätte alusel hagejale kahju tekkinud. VÕS § 127 lg 1 järgi saanuks hageja kahjuks olla hinnavahe, mis oleks tekkinud ostueesõiguse teostamise aluseks olnud müügilepingu sõlmimise aja ja selle hetke vahel, mille jooksul oleks hagejaga sarnane mõistlik isik pidanud omandama vaidlusaluse kinnisasjaga sarnase kinnisasja. Hageja pidanuks endale sellise kinnisasja soetama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta kinnisasjast ilmajäämisest teada sai. Selliseks mõislikuks ajaks on paar kuud ning see hakkas kulgema 2003. aasta lõpust, mil hageja sai teada kostja lepingurikkumisest, ning lõppes 2004. aasta veebruari lõpus. Asjas ei ole tõendatud, et kinnisasja hind ostueesõiguse teostamise avalduse aluseks olnud müügilepingu sõlmimise ja hageja poolt vaidlusalusest kinnisasjast ilmajäämise vahelise aja jooksul tõusis. Kui asjas kohalduks VÕS § 127 lg 1, tuleks kahjuhüvitist VÕS § 139 lg 1 alusel ka vähendada. Kui hageja sai teada vaidlusalusest kinnisasja võõrandamisest, pidanuks ta kahju vältimiseks omandama esimesel võimalusel vaidlusaluse kinnisasjaga sarnase kinnisasja. Seda aga hageja ei teinud. Nõustuda ei saa maakohtu seisukohaga, et hagi tuleb jätta rahuldamata ka seetõttu, et hageja on kostja vastu hüvitisnõuet esitades käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Asja materjalid ei anna alust järelduseks, et hageja eesmärgiks oli tekitada kostjale kahju. Sellekohane käsitlus tuleb maakohtu otsusest välja jätta. Hageja tegevus kostja vastu nõude esitamisel oli kantud eesmärgist saada kostjalt hüvitist kahju eest, mille hageja hinnangul kostja tekitas. Õige on maakohtu seisukoht, et hagi rahuldamine viiks hageja alusetu rikastumiseni, sest kahju hüvitamise eeldused on täitmata. Kuivõrd hagejale ei ole tekkinud kahju, mille hüvitamist kehtiv seadus ette näeb, tuleb jätta hageja põhinõue rahuldamata. Põhinõude rahuldamata jätmise tõttu ei tule rahuldada ka intressinõuet.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

kohaldu. Isegi kui asjas kohalduks VÕS § 118 lg 1, oleks ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et hageja sai kostja lepingurikkumisest teada hetkel, mil teda teavitati algse ostjaga kokkulepete sõlmimisest

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

erinevate lepinguliikide puhul olla erinev. Mõistliku aja kestust mõjutab mh see, millises ulatuses on lepingut täidetud. Samuti tuleb arvestada, et lepingu puhul, mille täitmine on lepingut rikkunud poole tõttu võimatu, peaks olema taganemise mõistlik aeg pikem, sest nendel juhtudel ei saa kahjustatud pool esitada täitmisnõuet ja lepingut rikkunud pool ei saa arvata, et ta peaks lepingu täitma. Kahjustatud lepingupoole tegelikuks õiguskaitsevahendiks täitmise võimatuse korral ongi kahju hüvitamise nõue. VÕS § 118 lg-t 1 täiendab sama sätte lg 2, mille kohaselt on lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele või kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast. Arvestades, et aegumistähtajad on küllaltki pikad, on VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlik aeg üldjuhul siiski lühem kui kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, mille järgimisest sõltub VÕS § 118 lg 2 kohaselt lepingust taganemise kehtivus.

asjaõiguse sisu muutmise nõude aegumistähtaeg on kümme aastat (TsÜS § 146 lg 5). TsÜS § 147 lgte 1 ja 2 kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, s.o hetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. TsÜS § 160 lg-te 1 ja 3 järgi aegumine peatub õigustatud isiku poolt hagi esitamisega nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks ning lõpeb kohtulahendi jõustumisega. Seega peatus hageja kohustuse täitmise nõude aegumine viidatud sätete kohaselt 31. märtsil 2004. a, mil hageja esitas kostja ja kolmandate isikute vastu hagi, ning nõude aegumise peatumine lõppes 20. juunil 2006. a, s.o vaidlusaluses asjas Riigikohtu otsuse avalikult teatavakstegemise päeval. TsÜS § 168 lg 1 järgi ei arvestata aega, mille kestel aegumine oli peatunud, aegumistähtaja hulka. Arvestades eeltoodut, on kolleegiumi arvates ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et 21. juuniks 2006. a oli hageja VÕS § 118 järgi taganemisõiguse kaotanud. Samuti leidis ringkonnakohus ekslikult, et tähtsust ei ole sellel, millal täpselt hageja müügilepingust taganes.

Praeguses asjas on kautsjoni tasunud hageja eest osaühing Advokaadibüroo Eversheds Ots&Co. TsMS § 149 lg-s 8 on sätestatud, et kautsjon tagastatakse avalduse lahendanud kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti, või tema korraldusel muule isikule. Hageja on kassatsioonkaebuses märkinud, et kautsjon tuleb tagastada osaühingu Advokaadibüroo Eversheds Ots&Co arvelduskontole. Lea Laarmaa, Henn Jõks, Villu Kõve

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.