2-08-53583
Kohus
Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja
Kohtukoosseis
Kohtunik Lukiina Vismann
Otsuse tegemise aeg
07. oktoober 2009, Tallinn
Tsiviilasja number
2-08-53583
Tsiviilasi
OÜ B (pankrotis) hagiavaldus OÜ K vastu 176 706,80 krooni nõudes.
Tsiviilasja hind Menetlusosalised
176 706,80 krooni Hageja: OÜ B (pankrotis) (reg kood xxx), Hageja esindaja: vandeadvokaat Monica Pihlak (Advokaadibüroo Aavik & Partnerid, Tuukri 19, 10152 Tallinn), OÜ B (pankrotis) pankrotihaldur Kostja: OÜ K (reg kood xxx, asukoht xxx); Kostja esindaja: vandeadvokaat Leino Biin (Pärnu mnt 48-15, 10119 Tallinn) 08.09.2009 Hageja esindaja: vandeadvokaat Monica Pihlak- OÜ B (pankrotis) pankrotihaldur Kostja esindaja: vandeadvokaat Leino Biin
Kohtuistungi toimumise aeg Kohtuistungil osalejad
Jätta rahuldamata OÜ B (pankrotis) hagiavaldus OÜ K vastu 176 706,80 krooni nõudes. Menetluskulud jätta OÜ B (pankrotis) kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on pooltel õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule esitades apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu.
Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue 04.06.2008 Harju Maakohtu otsusega kuulutati välja hageja pankrot. Pooled sõlmisid 05.04.2006 äriruumide kasutusse andmise lepingu, millega kostja andis ALG Liisingu ASiga sõlmitud liisingulepingu alusel kostja valduses oleva xxxäriruumi hagejale ajutiseks kasutamiseks. Üürileping sõlmiti tähtajaga 17.04.2006 kuni 15.05.2015. Kostja omas liisinglepingulisest suhtest ruumide omanik ALG Liisingu AS-iga ruumide üürile andmise õigust. Mais 2006 omandas kostja äriruumid ALG Liisingu AS-ilt, pooled uuendasid esialgset lepingut ning pidasid vajalikuks muuta lepingu p 1.5, jättes välja esialgses lepingus olnud kokkuleppe, mille kohaselt hageja poolt ruumides tehtud parendusi ei hüvitataks. Lepingu alusel sai alates 05.04.2006 hageja õiguse ruumides üürniku poolt tehtavate parenduste hüvitamiseks. Hageja tegi äriruumide parandamiseks ja muutmiseks kulutusi, millega on kaasnenud püsiv lepingu objekti väärtuse suurenemine. Üürnik tõstis äriruumide väärtust nii üldehitustöödega, valveseadmete paigaldusega kui ka ruumide sisustamisega kogusummas 504 239,70 krooni. 03.04.2006 esitas hageja esindaja äriruumide muudatuste ja tehtavate parenduste kavandi koos selgitustega paberkandjal lepingu teisele poolele. Tehtavad parendused ja ümberehitused kooskõlastas ruumide omanik. Seega on hagejal seadusest tulenev alus nõuda nimetatud summa hüvitamist kostjalt. Eelmainitud kulutused on hüvitatavad ka käsundita asjaajamise regulatsiooni järgi. Hagejal tekkis kostja ees võlgnevus seisuga 31.12.2007 kokku 277 072,50 krooni. Hageja esitas jaanuaris, kui oli saanud kostjalt üürilepingu ülesütlemiseavalduse, omapoolse tasaarveldusavalduse. Kostja tasaarveldust ei tunnistanud. 07.02.2008 esitas hageja kostjale vastuse. Sellest hoolimata lülitas kostja 13.02.2008 üüripinnal elektri välja, mistõttu puudus hagejal võimalus jätkata igapäevast majandustegevust ilusalongina. 06.03.2008 kirjutasid pooled alla ruumide üleandmise-vastuvõtmise ja olukorra fikseerimise aktile. Aktis kinnitasid pooled, et ruumidesse jäävad üürniku tehtud parendused. Seega on ka kostja tunnistanud üüripinnale tehtud parendusi. Kostja seisukoht OÜ K vastu esitatud nõude alusena on hageja toonud esile asjaolu, et hagejale üüritud kinnisasja kostja nõusolekul hageja poolt parendati, mistõttu asja väärtus suurenes ning märgitud alusel nõuab hageja hüvitist. VÕS § 286 lg 1 kohaselt, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitust. Riigikohus on osundatud sätet tõlgendanud viisil, et üürnikul on õigus nõuda vaid nende kulutuste hüvitamist, mis tõstsid üürieseme väärtust. Hüvitise suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada seda, kuivõrd üürileandja sai ise nendest kulutustest kasu. (Vt. Riigikohtu lahend 3-2-1-21-08). Seega tuleb vaidluse õigeks lahendamiseks esmalt tuvastada, kas üürileandja on andnud üürnikule VÕS § 285 lg 1 sätestatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusoleku parenduste ja muudatuste tegemiseks. Teiseks tuleb tuvastada, kas ja millisel määral on parenduste tulemusena üüritud asja väärtus suurenenud ja kuivõrd üürileandja sai (saab) üürniku poolt tehtud kulutustest kasu. VÕS § 285 lg 1 tulenev kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusoleku küsimus: Tallinnas, xxxasuvad äriruumide nr xxx omanik oli kuni 26.06. 2006.a. ALG Liisingu AS. Ruumid olid ALG Liisingu AS ja OÜ K vahel sõlmitud liisinglepingu alusel OÜ K otseses valduses. OÜ K omas liisinglepingust tulenevat ruumide üürile andmise õigust. 05. aprillil 2006.a. sõlmitud xxx– Nr. xxx äriruumide kasutusse andmise lepinguga andis K OÜ B OÜ–le üürile Tallinnas xxx asuvad äriruumid nr xxx suurusega 150,9 m2. Tulenevalt Üürilepingust oli üürileandjaks OÜ K. Üürilepingu p. 1.5 sisaldas poolte kokkulepet, mille kohaselt üürniku poolt ruumides tehtud
parendusi üürnikule ei hüvitata. 05. aprillil 2006.a. kooskõlastas ALG Liisingu AS üürniku taotluse üüritud ruumide jagamiseks klaasvaheseinte abil, kabinettidesse 5 valamu paigaldamiseks ning vee- ja kanalisatsioonitorude vedamiseks põrandale seinte äärde. Peale ruumide omandamist üürnik ja üürileandja uuendasid 05. aprillil 2006.a. sõlmitud lepingut, kusjuures lepingu olulised tingimused (objekt, üür, kõrvalkulud ) jäid endiseks. Uuendatud lepinguredaktsioon dateeriti nii nagu esmane leping 05. aprilliga 2006. Uuendatud lepinguredaktsioon ei sisaldanud varasema lepinguredaktsiooni p 1.5. VÕS § 285 sätestab üheselt mõistetavalt, et nõusolek muudatusteks või parendusteks tuleb saada üürileandjalt. Tulenevalt TSMS §-st 230 lasub nõusoleku saamise tõendamiskoormus hagejal. Hageja üürileandjalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis saadud nõusolekut kohtule esitanud ei ole. Kostja väidab, et üürnik OÜ-lt K muudatuste või parenduste tegemiseks VÕS 285 lg 1 sätestatud vormis nõusolekut ei ole küsinud ega ka saanud. Seega ei ole hageja tõendanud esimest eeldust hüvitise nõude rahuldamiseks. Tulenevalt TsMS § 230 lg 1 peab hageja tõendama, et asja väärtus on üürniku poolt tehtud parenduste või muudatuste tulemusena oluliselt suurenenud. Hageja on kohtule esitanud tõendid tema poolt tehtud investeeringute (kulutuste) kohta nõudes hagiavalduses parenduste (kulutuste) hüvitamist ehk kostjalt 176 706,80 krooni väljamõistmist. Olgugi, et hagiavalduse tekstis on arvukalt seadusest ümber kirjutatud võlaõigusseaduse sätteid, ei tulene ühestki hagiavalduses viidatud võlaõigusseaduse normist kostja kohustust hüvitada üürniku poolt tehtud kulutused. Hageja ei ole kulutuste hüvitamise õiguslikule alusele viidanud. Hageja ei ole aga esitanud ühtegi tõendit, tõendamaks, et märgitud investeeringute (kulutuste) tulemusena üürilepingu objektiks olnud äriruumide väärtus oleks (oluliselt) suurenenud. Eriti peab kostja vajalikuks rõhutada, et hagiavalduses ei ole peetud vajalikuks märkida, mis viisil peaks saama üürileandja tehtud investeeringutest (kulutustest) kasu. Vaatleme alljärgnevalt kulutusi vastavalt hagiavalduse lisas nr 11 on tabelarvutusena toodud nõude arvestusele. Märgitud arvestuses nimetatakse investeeringuna rendipinnale parkimismärki summas xxx8,50 krooni. Parkimismärgiks nimetatut tõendame vastusele lisatud fotoga. Parkimismärgiks nimetatud tahvlil on kiri hageja ärinimega ning LE p 5.7. 9 märgitud lisatahvel „Sõiduk teisaldatakse”. Sellist märgimoodustist kehtiv liikluseeskiri ei tunne. Kostja jaoks puudub sellisel hageja ärinimega tahvlil ja LE vastava lisatahvli moodustisel igasugune mõistlik kasutusotstarve ja seega igasugune väärtus. Vaidlust ei ole selles, et üürnik paigaldas ruumidesse eemaldatavad klaasvaheseinad, ning ruumide tagastamisel ei võtnud maha ühe akna ette paigaldatud ribikardinat ning jättis seintele peegelriiulid. Märgitud asjade näol on tegemist ruumide sisustuselementidega, mida saab üüritud asja kahjustamata eemaldada. Üürnikul oli selleks VÕS § 285 lg 3 alusel õigus ning märgitud asjade eemaldamise õigust tunnistas ja soovis ka kostja. Märgitud eemaldatavad sisutuselemendid ei ole kostjale vajalikud, need ei suurenda mingilgi määral üüritud asja väärtust. Tegelikult kannab kostja märgitud esemete pärast kahju, sest peab need omal kulul demonteerima ja hoiustama. Kostja kinnitab, et on valmis hageja soovil koheselt märgitud esemed hagejale üle andma. Parendustena käsitles üürnik ka väidetavat ventilatsioonisüsteemi parendamist (ümberehitamist), kanalisatsiooni ja veetorustiku täiendavat paigaldamist ning täiendavate valveseadmete paigaldamist, mille kohta aga mingeid tõendeid või projektdokumentatsiooni ei ole esitanud ning mida hageja visuaalse vaatluse teel ei ole tuvastanud. Ruumide üürile andmisel oli ruumidesse välja ehitatud ventilatsioon, vee- ja kanalisatsioonisüsteem ja turvasüsteem. Teostatud ümberehitused ei ole kostjale vajalikud. Hageja ei ole pidanud vajalikuks esitada tõendeid, millega oleks tõendatud märgitud kulutuste tulemusena ruumide väärtuse suurenemine ja/ või üürileandja kasu märgitud kulutusest. Seega puudub ka teine nõude rahuldamise alus st. ei ole tõendatud, et asja väärtus on üürniku poolt tehtud parenduste või muudatuste tulemusena oleks oluliselt suurenenud. Kostja tõendab esitatud vastuväiteid hagiavaldusele lisatud fotoga ning ehituseksperdi aktiga. Ehitusekspert koos
hageja esindajaga teostas ruumide ülevaatuse ja tuvastas, et hageja poolt märgitud üürilepingu objekti „parendused” on kas eemaldatavad ilma ruume kahjustamata ja/või ei oma ruumide omanikule mingit väärtust. OÜ K ei ole kunagi nõustunud seisukohaga, et üürniku pool tehtud parendused oleks tõstnud oluliselt ruumide väärtust ning ei ole tunnistanud üürniku poolt väidetavalt teostatud tasaarvestust üüriga. Üürivõla nõudes on OÜ K esitanud OÜ BS(pankrotis) käendajate vastu hagi Harju Maakohtusse. Hageja seisukoht kostja vastusele Kostja väidab täiesti arusaamatult ning pahatahtlikult, et hageja pole saanud luba parenduste ja muudatuste tegemiseks lepingu objektil. 03.04.2006 esitas hageja esindaja muudatuste kavandi koos selgitusega paberkandjal lepingu teisele poolele. Kui hageja otsis endale äriruume, tutvustas just kostja esindaja end lepingu objekti omanikuna ning temaga toimus ka kogu asjaajamine. Hageja leiab, et on selge, et kostja oli teadlik tehtavatest muudatustest. Omaniku ja kostja nõusolek parenduste ja muudatuste tegemiseks oli olemas ning hageja tegutsemine oli õiguspärane. Kostja väide nagu polevat hageja esitanud materiaalõiguslikku alust oma nõude põhistamiseks on pahatahtlik ja alusetu. Hageja on selgelt oma nõude alused hagis esitanud. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära poolte esindajate seletused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele ja tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 436 lg 1 kohaselt kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud ja sama paragrahvi lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Kui kohus lahendab asja kohtuistungil, rajab kohus otsuse ainult nendele tõenditele, mida istungil uuriti. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 04.06.2008 Harju Maakohtu otsusega kuulutati välja hageja pankrot (tl 5-8). Samuti ei ole vaidlust selles, et poolte vahel sõlmiti 05.04.2006 äriruumide kasutusse andmise leping, millega kostja andis ALG Liisingu AS-iga sõlmitud liisingulepingu alusel kostja valduses oleva xxxäriruumi hagejale ajutiseks kasutamiseks (tl 9-16). Kuivõrd mais 2006 omandas kostja äriruumid ALG Liisingu AS-ilt, uuendasid pooled esialgset lepingut ning pidasid vajalikuks muuta lepingu p 1.5, jättes välja esialgses lepingus olnud kokkuleppe, mille kohaselt hageja poolt ruumides tehtud parendusi ei hüvitataks (tl 17-23). Poolte vahel on vaidlus selles, kas üürileandja on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusoleku parenduste ja muudatuste tegemiseks. Samuti on vaidlus selles, kas ja millisel määral on parenduste tulemusena üüritud asja väärtus suurenenud ja kuivõrd on üürileandja saanud üürniku poolt tehtud kulutustest kasu. Võlaõigusseadus § 285 lg 1 kohaselt võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi
üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Uuendatud lepingu p 5.2.5 alusel pidi hageja kooskõlastama kõik äriruumides tehtavad muudatused või parendused eelnevalt kirjalikult kostjaga. Esmalt võtab kohus seisukoha, kas üürileandja on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusoleku parenduste ja muudatuste tegemiseks. Kohtule esitatud xxxäriruumide muudatuste kavandi selgituselt nähtub, et vajalike ümberehituste teostamiseks hageja poolt on kooskõlastatud ALG Liising AS-iga (tl 33). ALG Liising AS ei ole üürileandja, mistõttu tema poolt antud kooskõlastust ei saa lugeda kostja nõusolekuks. Hageja poolt esitatud kirjad ja väljavõte kuulutusest (tl 141-147) ei tõenda üürileandja nõusolekut. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et hageja ei ole tõendanud esimest eeldust hüvitise nõude rahuldamiseks, mistõttu ei ole hagi põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Sellest tulenevalt ei ole kohtul vaja anda hinnangut asjaolule, kas ja millisel määral on parenduste tulemusena üüritud asja väärtus suurenenud ja kuivõrd on üürileandja saanud üürniku poolt tehtud kulutustest kasu. Nendel kaalutlustel jätab kohus hindamata ka neid asjaolusid tõendavad tõendid (tl 24-32, 34-42, 169-171). Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kuna hagi jäetakse rahuldamata, siis tuleb kõik menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Lukiina Vismann Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.