Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Margo Klaar ja Ulvi Loonurm
Tsiviilasi
OÜ Dynastia hagi Kuido Kogermanni vastu tahteavalduse tegemise kohustuse tuvastamiseks Pärnu Maakohtu 16.04.2009 otsus
Vaidlustatud kohtulahend Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
125 322 krooni
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Dynastia (registrikood 10951587, asukoht SuurKarja 23, 10148 Tallinn), esindaja adv Ingrid Kullerkann Kostja Kuido Kogermann (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxx x, xxxxx xxxxxx, xxxxx xxxx, xxxxx xxxxxxx), esindaja Ants Kuningas
Kohtuistungi toimumise aeg
15.09.2009
OÜ Dynastia apellatsioonkaebus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 16.04.2009 otsus ja teha uus otsus.
2.Kohustada Kuido Kogermanni täitemenetluses andma üle OÜ-le Dynastia omandiõiguse Xxxxxx linnas, xxxxx-xxxxx xx asuvale kinnistule, mis on kantud Pärnu Maakohtu Kinnistusosakonna Hiiu Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxxx ning tegema selleks alljärgneva taheteavalduse: „Müüja Kuido Kogermann annab omandiõiguse talle kuuluvale Xxxxxx linnas, xxxxx-xxxxx x asuvale kinnistule, mis on kantud Pärnu Maakohtu Kinnistusosakonna Hiiu Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxxx, üle OÜ-le Dynastia ning annab nõusoleku kustutada Pärnu Maakohtu Kinnistusosakonna Hiiu Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxxxxx teises jaos senine kanne müüja kohta ja omanikuna sisse kanda OÜ Dynastia tingimusel, et OÜ Dynastia on tasunud Kuido Kogermannile müügihinna 125 322 (ükssada kakskümmend viis tuhat kolmsada kakskümmend kaks) krooni.
4.Kõik menetluskulud jätta Kuido Kogermanni kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.27.03.2006 sõlmiti poolte vahel võlaõiguslik müügileping, mille alusel kohustus Kuido Kogermann müüma OÜ-le Dynastia xxxxxx, xxxxx-xxxxx xx asuva kinnistu hinnaga 125 322 krooni. Asjaõiguslepingut omandi üleandmiseks koheselt ei sõlmitud, sest lepingu eset koormas hüpoteek Eesti Vabariigi kasuks, mille müüja kohustus enne omandi üleandmist omal kulul lõpetama ning kinnistusraamatust kustutama. Müüjal oli õigus maa erastamisel ostuhinna vähendamisele seoses laste sünniga maareformi seaduse § 223 lg 9 alusel.
2.Lepingu p 4.1 kohaselt kohustus müüja teatama asjaõiguslepingu sõlmimise ajast ja kohast ostjale lepingus märgitud aadressil faksi, e-posti või telefoni teel vähemalt 10 päeva ette. 04.06.2007 helistas kostja hageja volitatud esindajale A. S. ning teavitas asjaolust, et on valmis omandit üle andma. Hageja esindaja informeeris asjaolust, et ta on enne 20.06.2007 komandeeringus ning lepingu võiks sõlmida peale nimetatud päeva. 07.06.2007 saatis hageja e-kirja, kus teatas, et on broneerinud notari juures lepingu sõlmimise aja 18.06.2007. Hageja esindaja sai selle kirja kätte alles 18.06.2007 õhtupoolikul ja vastas e-kirjaga, milles omakorda teatas, et broneeris aja sama notari juures 21.06.2007. Kostja selleks ajaks notari juurde ei ilmunud. Pärast seda kostjal enam soovi asjaõiguslepingu sõlmimiseks ei olnud.
3.Lepingu p 4.1 kohaselt kohustusid pooled sõlmima asjaõiguslepingu omandi üleandmiseks hiljemalt 31.12.2006 eeldusel, et ostja on täitnud lepingu p-s 3 kokkulepitud ostuhinna tasumise kohustuse või tõendanud krediidilepingu sõlmimist. Asjaõiguslepingu sõlmimine viibis tulenevalt asjaolust, et kostja vajas väidetavalt lisaaega maa erastamise ostuhinna vähendamise vormistamiseks. Lepingu p 3.2. kohaselt on ostjal kohustus tasuda veel tasumata ostuhind asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks.
4.18.06.2007 saatis kostja hagejale müügilepingust taganemise avalduse. Kostjapoolne lepingust taganemine on tühine, kuivõrd eeldused asjaõiguslepingu sõlmimiseks ei olnud täidetud.
5.Hageja palus kohtul tuvastada Kuido Kogermannil kohustus tahteavalduse tegemiseks omandi üleandmiseks, millega kustutada Pärnu Maakohtu Kinnistusosakonna Hiiu Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXX teises jaos senine kanne müüja kohta ja omanikuna sisse kanda OÜ Dynastia. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited
6.Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja ei ole täitnud 27.03.2006 poolte vahel sõlmitud kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu p-s 4.1 sätestatud kohustust. Müügihinda ei ole hageja tänase päevani üle kandnud. Kostja taotles seoses neljanda lapse sünniga riigilt maa erastamise soodustust ja sai selle Hiiu maavanemalt juba 21.07.2006. Seega ei mõjutanud miski hüpoteegikande kustutamise osas asjaõiguslepingu sõlmimist. 2(5)
7.Vaatamata sellele, et hageja oma kohustusi 31.12.2006 ei täitnud, oli kostja ikkagi veel nõus asjaõiguslepingut sõlmima ning reserveeris korduvalt ka notari aja, sealhulgas 21.03.2007, 12.06.2007 ja viimati 18.06.2007. Kostjal oli õigus notari aegadest hagejat teavitada telefoni teel, millele hageja ei reageerinud. Kostja teavitas hagejat lõpuks e-kirjaga, teatades samas, et viimaseks tähtajaks jääb 18.06.2007. Hageja väited, et ta ei saanud teateid kätte, on alusetud. Hageja on hoidunud asjaõiguslepingu sõlmimisest kõrvale juba ebamõistlikult kaua, mistõttu oli kostja õigustatud lepingust taganema. Lepingust taganemise avaldus on esitatud hagejale notari kaudu 18.06.2007. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
8.Maakohus jättis hagi rahuldamata ning kohtukulud hageja kanda.
9.Pooled sõlmisid kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu kohustusega sõlmida asjaõigusleping hiljemalt 31.12.2006 eeldusel, et hageja on täitnud selleks ajaks müügihinna tasumise kohustuse. Hageja selleks ajaks oma kohustust ei täitnud ja pole müügihinda tänaseni üle kandnud. Kostja kohustus lepingu p 4.2. kohaselt omandi üle andma ilma kolmandate isikute õigusteta. Kuna kostja taotles seoses neljanda lapse sünniga riigilt maa erastamise soodustust ja sai selle Hiiu maavanemalt juba 21.07.2006, ei mõjutanud miski hüpoteegikande kustutamise osas asjaõiguslepingu sõlmimist juba enne 31. detsembrit 2006.
10.Vaatamata sellele, et hageja oma kohustusi 31.12.2006 ei täitnud, oli kostja ikkagi veel nõus asjaõiguslepingut sõlmima ning reserveeris korduvalt ka notari aja hageja poolt aktsepteeritud notar Marika Rei juures, sealhulgas 21.03.2007, 12.06.2007 ja viimati 18.06.2007. Kostjal oli õigus teavitada aegadest hagejat ka telefoni teel. Kuna hageja nendele aegadele ei reageerinud, tegi kostja seda lõpuks e-kirjaga, teatades samas, et viimaseks tähtajaks jääb 18.06.2007. Hageja on juriidiline isik, kelle esindaja A. S. ei olnud äriühingu ainuke esindaja. Asjaolu, et ta viibis 18.06.2007 välismaal ega saanud asjaõiguslepingut vormistama minna, on asjakohatu. Hagejat võis esindada ka O. S.. Äriühing ise kuulub A. ja O. S. ämmale, kes oleks saanud samuti olla OÜ Dynastia täieõiguslik esindaja. Samuti poleks keegi keelanud äriühingul endale palgata volitatud esindajat.
11.Hageja jättis oma kohustused täitmata ega reageerinud adekvaatselt kostja korduvatele soovidele asjaõiguslepingu sõlmimiseks 2007 esimese poole jooksul ega ole ka käesolevaks ajaks broneerinud raha asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Samuti ei ole pooled antud asjas võrdses seisus. Üheks pooleks on äriühing, kellel on üldjuhul suuremad võimalused oma kohustuste täitmiseks, teiseks pooleks aga eraisikust suure pere isa, kes soovis, et äriühing täidaks oma kohustused 31.12.2006. Seega on hageja ise venitanud asjaõiguslepingu sõlmimisega ebamõistlikult kaua ning kostjal ei jäänudki muud üle kui võlaõiguslepingust taganeda. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõuded alusetud ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
12.OÜ Dynastia palub tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
13.Kohus on käesolevas asjas ebaõigesti tuvastanud, et asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused olid täidetud juba 21.07.2006. Käesolevas vaidluses ei ole väidetud, et kostja maa väljaostuvõlg oleks riigi poolt kustutatud. Kostja maa väljaostuvõlga on vähendatud. Hüpoteegi kustutamiseks pidi maavanem välja andma korralduse. Kohtule on esitanud tõendina Hiiu maavanema 20.06.2007 korraldus „Hüpoteegi kustutamine“, millega otsustati kustutada XXXXX-XXXXX XX kinnistut koormav hüpoteek seoses asjaoluga, et Kuido Kogermann on kõik lepingutest tulenevad maksed 3(5)
tasunud. Nimetatud tõendi on kohus jätnud üldse hindamata. Seega tekkis lepingu p.4.2 tähenduses tagatis koormava kande kustutamise kohta alles 20.06.2007.
14.Kohus on ebaõigesti kohaldamata jätnud võlaõigusseaduse (VÕS) § 114 ja lepingu ps.6.1 sätestatu. Poolte vahel sõlmitud lepingu p.6.1 kohaselt oli müüjal õigus lepingust kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni seitsmepäevase etteteatamistähtajaga (s.o. täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks) taganeda, kui ostja ei ilmu notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimisele. Käesoleval juhul ei ole poolte vahel vaidlust selles, et dokumenti, mis oleks pealkirjastatud täiendava tähtaja andmisena või mille sisust nähtuks täiendava tähtaja andmine ja asjaolu, et selle mittejärgmisel taganetakse lepingust, hagejale antud ei ole.
15.Kohus on ebaõigesti kohaldamata jätnud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1. Kostja pole kunagi väitnud, et ta oleks märtsikuisest notariajast hagejat teavitanud. Ka kostja on omaks võtnud, et hageja sellest teadlikuks ei saanud. Kohus ei ole märkinud, millisel viisil on saanud kehtivaks väidetavalt suuliselt tehtud tahteavaldus, mida selle adressaat ei ole kuulnud. Kohus on ebaõigesti tuvastanud hageja korduva asjaõiguslepingu sõlmimisele kutsumise. Samuti pole kostja 12.06.2007 lepingu sõlmimisele kutsumist tõendanud. 04.06.2007 telefonikõnes A. S. ei olnud juttu konkreetsest päevast, kuid A. S. palus seda teha mitte enne 20.06.2007, millega kostja oli ka nõus. Konkreetne kutse tehingu tegemiseks oli üksnes 07.06.2007 saadetud e-kirjaga. Seega on kohtu poolt hageja korduv notarisse kutsumise tõendatuks lugemine ilmselgelt tõenditele mittetuginev.
16.Lepingu kohaselt tekib hagejal kohustus hoiustada ostumüügihind hetkeks, mil kostja on deklareerinud asjaõiguslepingu sõlmimisele tulekut. Nimetatud summa edastatakse kostjale vaid asjaõiguslepingu sõlmimise järgselt. Seevastu kohus on seisukohal, et hageja ei ole oma lepingulist kohustust kohaselt täitnud 31.12.2006. Kohtuotsusest ei selgu, milles seisneb äriühingu ebaadekvaatne käitumine, et mitte lugeda A. S. väiteid telefonikõnede osas õigeks. Kohus on otsuses võrrelnud hagejat kui äriühingut, kellel on suuremad võimalused oma kohustuste täitmiseks ja kostjat kui suure pere isa. Sisuliselt võib järeldada, et nõude rahuldamata jätmise tingis ka kostja perekonna suurus. VÕS § 103 lg 2 kohaselt käsitletakse kohustuse rikkumist vabandava asjaoluna vaid vääramatut jõudu, mida perekonna suurus ei ole. Vastustaja seisukoht
17.Kostja palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
18.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel materiaalõigusnormi väära kohaldamise ja tõendite ebaõige hindamise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha asjas uus otsus, millega hagi tuleb rahuldada.
19.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega, et ostuhinna hiljemalt 31.12.2006 mittetasumisel on hageja lepingut rikkunud, mis andis kostjale aluse lepingust taganeda. Müügilepingu p 3.2 kohaselt kohustus hageja ostuhinna ülejäänud osa 95 845 krooni hoiustama notari kontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks. Asjaõiguslepingu sõlmimiseni pooled ei jõudnud. Nõustuda ei saa maakohtu seisukohaga, et asjaõiguslepingu sõlmimine ei toimunud enne 31.12.2006 ostuhinna broneerimata jätmise tõttu hageja poolt. Kostja ei olnud ise selleks ajaks valmis kokkulepitud tingimustel omandit üle andma. Kohus on käesolevas asjas ebaõigesti tuvastanud, et asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused olid kostja poolt täidetud juba 21.07.2006, kui Hiiu maavanem otsustas vähendada maa väljaostumaksu. Hüpoteegi 4(5)
kustutamiseks pidi kostja kõik lepingutest tulenevad maksed tasuma ja maavanem välja andma ka vastava korralduse. Hiiu maavanema korraldus „Hüpoteegi kustutamine“, millega otsustati kustutada XXXXX-XXXXX XX kinnistut koormav hüpoteek, on välja antud alles 20.06.2007.
20.Kostja ei ole broneerinud enne 21.03.2007 ühtegi notari aega ning ka 21.03.2007 broneeritud ajast ta hagejat ei teavitanud, mille osas vaidlus puudub. Ka selle kohta, et kostja oleks teavitanud hagejat järgmisest 12.06.2007 broneeritud notari ajast, ei ole kostja ühtegi tõendit esitanud. Kostja väitel teavitas ta hagejat sellest 04.06.2007 toimunud telefonivestluses, mida hageja eitab. Seega on kohus ebaõigesti tuvastanud hageja korduva asjaõiguslepingu sõlmimisele kutsumise, kuna on tõendatud üksnes hageja kutsumine asjaõiguslepingu sõlmimisele 18.06.2007. Samal päeval tegi kostja juba avalduse lepingust taganemise kohta.
21.Müügilepingu p.6.1 kohaselt oli müüjal õigus lepingust kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni seitsmepäevase etteteatamistähtajaga (s.o. täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks) taganeda, kui ostja ei ilmu notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimisele. Käesoleval juhul ei ole poolte vahel vaidlust selles, et dokumenti, mis oleks pealkirjastatud täiendava tähtaja andmisena või mille sisust nähtuks täiendava tähtaja andmine ja asjaolu, et selle mittejärgmisel taganetakse lepingust, hagejale antud ei ole. Ainuüksi tähtaja andmine oli käesoleval juhul lepingus kokkulepitu kohaselt kohustuslik, mis tingib lepingust taganemise avaldusel õigusliku tagajärje puudumise.
22.Seega on poolte vahel kehtiv müügileping ning hagejal ostjana on VÕS § 208 lg 1 ja § 108 lg 2 järgi nõue müüja vastu omandi üleandmiseks. Ostja võib nõuda müüjalt selleks vajalike tahteavalduste tegemist ning lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg-st 1, võib sellise tahteavalduse asendada kohtuotsusega.
23.Asjaolu, et hageja ei ole kohtumenetluse ajaks tasunud ega deponeerinud ostuhinda, ei ole iseenesest aluseks hagi rahuldamata jätmiseks. Seadus ei näe ette, et ostuhind peaks olema tasutud või hoiustatud kohtu deposiitkontol enne kohtumenetluse algust. Kolleegiumi arvates saab TMS § 19 järgi lugeda kohtuotsusega ostja nõusoleku andnuks tingimuslikult, st juhul, kui talle tasutakse ostuhind. Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohtu tsiviilkolleegium oma otsustes nr 3-2-1-136-05 ja 3-2-1-13-06. Ringkonnakohtu istungil taotles kostja, et kohus rakendaks ostuhinna tasumise tingimust tahteavalduse tegemise kohustamise eeldusena.
24.Seoses hagi rahuldamisega jäävad kõik menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel kostja kanda.
Gaida Kivinurm
Margo Klaar
Ulvi Loonurm
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.