Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

korteriomanikud häälteenamuse alusel. KOS § 14 lg 3 sätestatud korteriomanike häälteenamuse nõue on vastavuses põhiseaduses sätestatud omandi kõrgendatud kaitse nõudega. Korteriomanike häälteenamuse nõuet ei saa asendada korteriomanike koosoleku vastuvõtmise korraga KOS § 19. Korteriomanike 06.10.2008. üldkoosoleku protokolli kohaselt on 19-st korteriomanikust olnud koosolekul vaid 6. 13.10.2008.a toimunud korduskoosolekul oli kohal vaid 3 isikut, kelle häältega otsus vastu võeti. Seega oli kostjale esitatud korteriomandi võõrandamise nõue ebaseaduslik ja see ei kuulunud täitmisele. Esindaja ei soovinud esitada vastuväiteid hageja poolt välja toodud kostja poolt korteriomaniku kohustuste rikkumiste suhtes. Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Kostjale kuulub 1⁄2 suurune mõtteline osa korteriomandi kinnistust asukohaga xxxxxxxxxxxxxxxx, reaalosa korterile 14/15, kinnistu registriosa nr 2270035 (t lk 9). Korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 14 lg 1 sätestab, et juhul kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Rikkumised, mille puhul võib lõikes 1 nimetatud nõude esitada, on sätestanud sama paragrahvi lõikes 2: Võõrandamisnõude võib eelkõige esitada, kui korteriomanik: 1) on korduvalt jätnud täitmata sama seaduse §-s 11 loetletud kohustused; 2) on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu; 3) häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist. Hageja väidete kohaselt on kostja rikkunud kõiki KOS § 14 lg 2 sätestatud nõudeid. Kohus leiab, et hageja on tõendanud vaid p 3 ja osaliselt p 1 sätestatud rikkumised- tõendamata on asjaolu, et kostja oleks rikkunud kõiki KOS § 11 sätestatud korteriomaniku kohustusi (s.h hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud; taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse; võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks). Hageja väidete kohaselt võib kostja olla rikkunud osaliselt § 11 lg 1 p 1 ja lg 2 sätteid, mida kohus käsitleb allpool. Samuti ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostja oleks viivitanud majandamiskulude tasumisega üle kolme kuu. Nimetatud sätete rikkumist ei ole hageja tõendanud ega ka sõneliselt põhistanud, seega ei saa need olla ka nõude esitamise aluseks. Kohus leiab, et kostja on rikkunud teiste korteriomanike rahu ja takistanud sellega neil oma omandi kasutamist- KOS § 14 lg 2 p 3. Samuti on kostja rikkunud osaliselt KOS § 11 lg 1 p 1- osas, mis puudutab kohustust kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud, ning sama paragrahvi lõikes 2 sätestatud kohustust, et korteriomanik peab tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad sama paragrahvi lõike 1 punktis 1 sätestatut. Hageja väidete kohaselt on kostja pidevalt häirinud teisi korteriomanikkelubanud oma korteris tarvitada alkoholi, ning ka ise tarvitanud alkoholi, mistõttu on olnud häiritud naabrite öö- ja päevarahu, on toimunud lõhkumisi, ta on takistanud korteri kaasomanikul korterisse pääsemist, korteri ühisruumide (tualett) kasutamist. Kostja esindaja nimetatud väidetele vastu ei vaielnud, kostja ise kinnitas, et tema juures on pruugitud alkoholi, kuid teiste rahu rikkumist ei ole toimunud. Hageja väited on tõendatud xxxxxxxxx korteriomanike 19.09.2008.a avaldusega, millele on alla kirjutanud 7 korteriomanikku (12), Lõuna Politseiprefektuuri Jõgeva Politseijaoskonna 11.03.2009. teatisega (t lk 46) ja

tunnistaja ExxxxTxxx poolt kohtuistungil antud ütlustega. Kostja alkoholilembus ilmneb ka asjas läbi viidud kohtupsühhiaatria ekspertiisi aktist (t lk 49-51). Ekspert on märkinud, et kostjal esineb isiksusehäire alkoholist ja alkoholisõltuvus. Ekspert on ka märkinud, et kostjale piisab joobeks vaid 150 g viinast. Eeltoodust tulenevale leiab kohus, et on täidetud KOS § 14 lg 1 ja 2 sätestatud võõrandmisnõude esitamise eeldus. Nõude esitamiseks tuleb korteriomanikel seda otsustada KOS- sätestatud korras. KOS § 14 lg 3 sätestab, et § 14 lg 1 nimetatud nõude esitamise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel. Korteriomanikud moodustavad korteriomanike ühisuse (KOS § 8) ja kõik KOS alusel tehtavad või korteriomanike kokkulepetest tulenevad otsused, mis vajavad korteriomanike häälteenamust, võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul: KOS § 17 lg 1 sätestab, et käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Nimetatud sätte kohaselt võetakse kõik korteriomanike häälteenamust vajavad otsused vastu korteriomanike üldkoosolekul. Seega on põhjendamatud kostja esindaja väited, et KOS § 14 lg 1 sätestatud nõude esitamiseks on vajalik mingi muu erikord. Nii KOS § 14 lg 3 kui § 17 lg 1 räägivad korteriomanike häälteenamusest ja tulenevalt KOS § 17 lg 1 saab selliseid otsuseid vastu võtta vaid ülekoosolekul. Korteriomanike üldkoosoleku kokku kutsumise, läbi viimise ja otsuste vastu võtmise kord on sätestatud KOS § 18 ja 19. Kohus leiab, et otsus kostja kohustamiseks oma korteriomandi võõrandada vastab KOS § 18-19 sätestatule. Esitatud tõenditest nähtub, et valitseja on kokku kutsunud korteriomanike üldkoosoleku 06.oktoobriks 2008.a ja koosoleku päevakorras oli kostjale kuuluva korteriomandi võõrandamisnõude esitamine (t lk 13-14). Kuna üldkoosolek ei olnud lähtuvalt KOS § 19 lg 2 otsustusvõimeline, sest esindatud oli vaid 29,95% kinnistusraamatusse kantud kaasomandi osadest, kutsuti lähtudes KOS § 19 lg 3 kokku uus üldkoosolek. Uus koosolek toimus 13.10.2008.a ja sellel otsustati esitada kostjale korteriomandi võõrandamisnõue (t lk 15-17). Kostja esindaja on märkinud, et nimetatud otsus võeti vastu vaid kolme korteriomaniku häältega, mis vastab tõele. Samas sätestab KOS § 19 lg 3, et koosolek on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Kui kohalolijad on otsuse häälteenamusega vastu võtnud, on otsus kehtiv ka neile, kes koosolekul ei osalenudKOS § 8 lg 3. Ükski korteriomanik ei ole 13.10.2008.a toimunud üldkoosoleku otsust seaduses sätestatud korras vaidlustanud ja otsus on seega kehtiv. Otsuse kohaselt oli kostjal kohustus võõrandada oma korteriomand hiljemalt 01.12.2008.a. Kostjale, kes ise koosolekul ei viibinud, on otsus teatavaks tehtud (t lk 20-22). Põhiseadus sätestab omandi puutumatuse § 32 lg 1: Igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Kohus märgib, et KOS-s sätestatud kord ongi kehtestatud eelnimetatud Põhiseaduse sätte alusel ja annab alused ning menetluskorra vajadusel isiku omandi võõrandamiseks. Kohus märgib ka, et lisaks omandi puutumatusele sätestab põhiseadus ka teisi isikute õigusi- õigus omandi kaitsele on ka teistel korteriomanikel, samuti on neil õigus kodu ja tervise puutumatusele. Põhiseaduse § 10 sätestab, et põhiseaduse teises peatükis loetletud õigused, vabadused ja kohustused ei välista muid õigusi, vabadusi ega kohustusi, mis tulenevad põhiseaduse mõttest või on sellega kooskõlas ja vastavad inimväärikuse ning sotsiaalse ja demokraatliku õigusriigi põhimõtetele. Seega ei ole ühe isiku omandi puutumas prioriteetne teiste korteriomanike õiguste suhtes ja seaduses sätestatud juhtudel võib seda õigust rikkuda- selleks annab aluse PS § 11 ja 32 lg 1 ja nimetatud põhimõtete rakendus KOS-s . Iga kord tuleb põhiseadusliku õiguse rikkumist

hinnata ja võrrelda seda teiste isikute õiguste rikkumisega. Kohus leiab, et käesoleval juhul kaaluvad teiste korteriomanike õigused üles kostja õiguse omandi puutumatusele. KOS § 14 lg 5 kohaselt juhul, kui kohustust rikkunud korteriomanik omandit ei võõranda, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja (edaspidi valitseja) hagi alusel. Otsust tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. Käesoleval juhul on kohus eelpool hinnanud võõrandamisnõude aluseks olevaid asjaolusid ja leidnud, et nõue oli põhjendatud. Kohus leiab, et kostjale nõude täitmiseks antud tähtaeg oli mõistliku pikkusega. Kostja nõuet ei täitnud, mistõttu tuleb kostja korteriomandi osa võõrandada täitemenetluse korras. Seega tuleb hageja nõue rahuldada. Kohtukulude jaotus TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti. Lähtudes TsMS § 162 lg 2 ja 3 jätab kohus hageja kohtukulud täies ulatuses kostja kanda. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. Kohus määras 27.05.2009.a määrusega kostjale esindaja riigi kulul kohustusega hüvitada õigusabi tasu ja õigusabi kulud osaliselt: 50% tasust ja kuludest kuu jooksul alates lõpplahendi jõustumisest. Kostjat esindanud advokaat Ahto Sirendi esitas kohtule taotluse õigusabikulude ja tasu hüvitamiseks, mille kohus rahuldas 28.08.2009.a määrusega ja hüvitas esindajale kulud 3964.80 krooni suuruses summas. Esindaja tasu makstakse välja riigivahenditest. Kuna hagi rahuldatakse, tuleb kostjalt sisse nõude temale riigi õigusabi korras antud õigusabiteenuse tasu ja kulud vastavalt kohtu 27.05.2009.a määrusele ja riigi õigusabi seaduse §-le 26. Kohus annab täimiseks tähtajad ja selgitab, et juhul, kui kostja ei tasu õigusabikulusid tähtaja jooksul, saadetakse lahend sundtäitmisele.

Maimu Laumets Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.