Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

tagamise kuni 4 602 000 krooni suuruses ja garantiikirja punkti 3 kohaselt pidi garantii saaja esitama garandile kirjaliku nõude, mis sisaldab tellija poolt rikutud kohustuse kirjeldust. 20.12.2006.a toimus Pärnu mnt 158E kinnistul tulekahju, mille tagajärjel muutus 2/3 maatükil paiknevast tootmishoonest varisemisohtlikuks. Tegemist oli õnnetusjuhtumiga. Tootmishoonet üüris OÜ Tarmel Furniture. OÜ-l Tarmel Furniture oli sõlmitud ehitise osas, mis tulekahjus hävis, kindlustusleping AS-ga If Eesti Kindlustus. AS If Eesti Kindlustus hüvitas OÜ-le Tarmel Furniture kahju. Hagejale teadaolevalt hüvitas ÜEP-le tulekahjust põhjustatud kahju 50% ulatuses Parex Kindlustuse Eesti Filiaal. Tulenevalt tulekahjust sõlmisid AS Tarmel ja ÜEP 15.01.2007.a üürilepingu muutmise kokkuleppe, millega vähendati kõigi kinnistute igakuise üüri kogusummat 500 000 kroonini ning AS Tarmel võttis endale kohustuse teostada Pärnu mnt 158 E kinnistul lammutustöid. 02.10.2007.a esitas ÜEP AS-le Hansapank garantiikirjast tuleneva nõude, milles märgitakse, et AS Tarmel rikkus väidetavalt üürilepingut, mis seisneb lepingu eseme kahjustamises selle kehtivuse ajal. 30.10.2007.a maksis AS Hansapank ÜEP-le garantiisumma 4 602 000 krooni. Samas ei ole ÜEP-l garantiisumma maksmise nõudeõigust, kuna AS Tarmel ei ole üürilepingut rikkunud ega üürilepingu esemeks olevat kinnistut kahjustanud. Hageja palus tuvastada, et AS Tarmel ei ole tema ja ÜEP vahel 07.09.2006.a sõlmitud üürilepingut lepingu eseme kahjustamisega rikkunud ja sellega ÜEP-le kahju tekitanud ning mõista ÜEP-lt välja AS Tarmel kasuks 4 602 000 krooni kui alusetult saadu. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. ÜEP ei ole AS-i Tarmel arvel alusetult rikastunud, nagu hageja ekslikult leiab ja garantiisumma on õigesti välja makstud tekitatud kahju osaliseks hüvitamiseks. Hageja valdas üürilepingu ja müügilepingu alusel kostja kinnisasju, sh kinnistut Pärnu mnt 158E ja sellel asuvat tootmishoonet. Kinnistul toimus 20.12.2006.a tulekahju, so ajal, mil selle juhusliku hävimise riisiko oli hagejal. Tulekahju sai alguse hageja teadmisel ja kontrolli all toimunud tootmistegevusest ning tulekahju tõttu hävis tootmishoone, millega hageja tekitas kostjale kahju kokku vähemalt 25 893 823 krooni. Kuivõrd ÜEP sai kindlustushüvitist hoonele tekitatud kahju hüvitamiseks kokku 11 miljonit krooni, siis on tekitatud asjakahjust hüvitamata vähemalt 10 600 000 krooni. Isegi sellest summast käesoleva vaidluse esemeks oleva garantiisumma mahaarvestamise järel jääb kinnistu parandamise kuludest endiselt hüvitamata ca 6 miljonit krooni. Kinnistu üürnik oli AS Tarmel ja allüürnik tema tütarfirma OÜ Tarmel Furniture. VÕS § 288 lg 5 kohaselt vastutab üürnik allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Sama sätestab üürilepingu punkti 19.1 viimane lause. VÕS § 29 lg 1 kohaselt on lepingu tõlgendamisel määrav poolte tegelik ühine tahe. Poolte tegeliku ühise tahte kohaselt jäi Pärnu mnt 158E valdus ja juhusliku hävimise riisiko AS-ile Tarmel, seejuures pidi AS Tarmel sõlmima allüürilepingud endaga seotud isikutega kuni valduse üleandmiseni ÜEP-le 07.09.2007.a. Seda kinnitasid järgmised asjaolud, nimelt poolte vahel oli sõlmitud 3 lepingut: 08.06.2006.a sõlmitud läbirääkimiste eksklusiivsuse leping, 07.09.2006.a sõlmitud üürileping, mida pärast tulekahju muudeti ja 08.09.2006.a sõlmitud müügileping. Pooltevahelise õigussuhte sisuks oli nendest lepingutest tulenevalt kinnistute müük AS-ilt Tarmel ÜEP-le ja selle järgselt kinnistute kohene tagasiüürimine müüjale ehk AS-ile Tarmel. ÜEP eesmärgiks oli tulenevalt nimetatud lepingutest tagada kokkulepitud

ajaperioodil stabiilne rahavoog, millest saab finantseerida kinnistu omandamiseks võetud kohustuste täitmist, kusjuures lepingutest tulenevalt ei soovinud ÜEP saada üürilepingu kehtivuse ajal kinnistute valdust või kontrolli kinnistutel toimuva tegevuse üle, AS-i Tarmel majandustegevuses ei muutunud samuti midagi, sest ta valdas ja kasutas müüdud kinnistuid oma majandustegevuseks edasi nagu enne müügilepingu sõlmimist. Seega oli hagejal ka pärast kinnistute müügilepingu sõlmimist kõikide kinnistute valdus ja võimalus ning kohustus teostada kontrolli kinnistutel toimuva tegevuse üle, sh vastutus kinnistutel toimuva ning kinnistute kahjustamise eest. Arvestades VÕS § 29 lg 5 p 1 sätestatut tuleb mh notariaalse lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingueelseid läbirääkimisi. Käesoleval juhul on pooltevahelise suhte sisuks mh ka AS-i Tarmel poolt läbirääkimiste käigus võetud kohustus sõlmida allüürileping endaga seotud kinnistute üürnikega. Selles väljendus ka poolte tegelik tahe, st ÜEP ei soovinud lepingulist suhet OÜ-ga Tarmel Furniture, vaid soovis vastutuse jätta müüjale AS-le Tarmel. Seega oli OÜ Tarmel Furniture AS-iga Tarmel seotud isik alates 07.09.2006.a vastavalt eksklusiivsuslepingu p-le 1.4.d ja AS-i Tarmel allüürnik Pärnu mnt 158E kinnistul. Pärnu mnt 158E kinnistu AS Tarmel valdusse jäämist pärast üürilepingu sõlmimist poolte vahel ja juhusliku hävimise riisiko jäämist AS-le Tarmel kinnitab ka AS-i Tarmel käitumine, sest AS Tarmel ei vaidlustanud ÜEP 28.12.2006.a nõudes esitatud faktiväiteid, mille kohaselt anti üürilepinguga AS-i Tarmel kasutusse Pärnu mnt 158E tootmishoone, AS Tarmel võttis vastu 23.12.2006.a politseiprefektuurilt objekti Pärnu mnt 158E kui selle haldaja ja kasutaja, AS Tarmel koostas 28.12.2006.a akti, milles fikseeris, et ÜEP keeldus temalt Pärnu mnt 158E otsese valduse vastuvõtmisest, üürilepingu 15.01.2007.a lisa nr 1 preambula punktides (A) ja (B) kinnitas AS Tarmel, et ta üüris mh Pärnu mnt 158E hoonet 07.09.2006.a üürilepinguga ning see hoone oli AS Tarmeli valduses tulekahju toimumise ajal, 15.01.2007.a sõlmiti üürilepingu lisa põhjusel, et AS Tarmel nõudis üüri vähendamist tulenevalt Pärnu mnt 158E hoone hävimisest 20.12.2006.a tulekahjus, hävinud hoone aluse platsi andis AS Tarmel 16.05.2007.a allüürile, üürilepingu lõppemisel andis AS Tarmel ÜEP-le üle ka need kinnistud, mis olid hageja poolt käesolevas asjas esitatud väite kohaselt justkui ÜEP poolt otse OÜ-le Tarmel Furniture jt AS-ga Tarmel seotud isikutele üüritud, kusjuures kõnealuses aktis kinnitab AS Tarmel üheselt, et ta tagastab aktiga tema valduses oleva kinnistu osa vastavalt üürilepingule. Seega oli poolte tegelik tahe pärast kinnistute ostmist jätta AS-iga Tarmel seotud isikud AS-i Tarmel allüürnikeks ja seega välistada nende üürilepingute üleminek ÜEP-le. Selline, VÕS § 291 lg-st 1 erinev kokkulepe on kostja arvates lubatud, sest VÕS § 291 lg 1 on dispositiivne. Antud tehingu ja seotud isikute eripära arvestades on selline kokkulepe ka mõistlik (nt AS-i Tarmel ja OÜ Tarmel Furniture juhatuse liikmed on samad isikud). Kuivõrd allüürilepingute vormistamine eksklusiivsuslepingu p-s 1.4.d nimetatud AS-ga Tarmel seotud isikutega oli AS-i Tarmel kohustus, oleks ÜEP-l õigus esitada oma kahju hüvitamise nõue AS-i Tarmel vastu isegi juhul, kui formaalselt jäänuks allüürisuhe tekkimata. Kuna müügilepingu p 3.4. kohaselt pidi kinnistu juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko kostjale üle minema kinnistu otsese valduse üleandmisel ja valdus anti kostjale üle 07.09.2007.a ehk pärast tulekahju toimumist, vastutas AS Tarmel kuni kinnistu otsese valduse üleandmiseni ÜEP-le toimunud kinnistu kahjustamise eest sõltumata kahjustamise põhjusest. Kuna AS-il Tarmel oli tulenevalt eeltoodust nö omaniku vastutus vastavalt VÕS §-le 218 lg 1 sätestatule, ei vabastaks AS-i Tarmel vastutusest tulekahjuga tekitatud kahju eest ka ei rikkumise vabandatavus ega väidetav kahju tekitamine OÜ Tarmel Furniture poolt. Ilmselgelt ei vasta tules hävinud hooneta kinnistu asja lepingujärgsele kasutamisele ning ka kinnistu Pärnu mnt 158E kostjale tagastamise akti preambula p-s D on märgitud, et üürnik tagastab üürileandjale tema valduses oleva kinnistu osa vastavalt üürilepingule ning p-s 3.1 on

fikseeritud, et nimetatud kinnistu seisukord ei vasta üürilepingule, sest hoone hävis 20.12.2006.a toimunud tulekahjus. Seega on tõendatud, et AS Tarmel nõustus, et ta on üürilepingut rikkunud. 20.12.2006.a. kinnistul toimunud tulekahju ei põhjustanud vääramatu jõud. Tootmisprotsessis arvesse võetud riski realiseerumine ei ole vääramatu jõud. AS-i Tarmel või tema tütarühingu OÜ Tarmel Furniture poolt madratsite valmistamisel tuleohtlike ainete ja/või materjalide kasutamine on suurema ohu allikas VÕS § 1056 mõistes. Selle ohu realiseerumine ei ole vääramatu jõud. Kuivõrd AS Tarmel vastutab ÜEP ees nagu omanik, vastutab ta sõltumata vabandatavusest ning vaidluse lahendamisel ei ole oluline, kas tegemist on õnnetusjuhtumi või kindlustusjuhtumiga. Samuti ei ole oluline, kuidas on tulekahju kvalifitseerinud või süüd ja selle vorme hinnanud kolmandad isikud. Eeltoodu alusel on AS Tarmel üürilepingu rikkumisega tekitanud kostjale kahju, mis seisneb hoone hävinemises, lammutuskuludes, saamata jäänud üüritulus ja õigusabikuludes tulekahjuga tekitatud kahju eest hüvitise saamiseks ning kahjusumma suuruseks on ligikaudu 26 miljonit krooni, mis ületab vaieldamatult summa, mis on hageja rikkumise hüvitamiseks kostjale garantii alusel juba välja makstud. 21.08.2008.a esitas kostja ka alternatiivse tasaarvestuse vastuväite ja -avalduse juhuks, kui kohus peaks tuvastama, et üürilepingu alusel puudus ÜEP-l õiguslik alus garantiisumma saamiseks ja seetõttu hagi rahuldab. ÜEP palus garantiisumma tasaarvestada ÜEP kahju hüvitamise nõudega, mis tulenes poolte vahel 08.09.2006.a sõlmitud müügilepingu rikkumisest AS-i Tarmel poolt ning mis seisneb selles, et müügilepingu esemeks olev Pärnu mnt 158E kinnistu ei vastanud otsese valduse üleandmisel 07.09.2007.a enam müügilepingule, kuna kinnistul olev tootmishoone hävis tulekahjus ja selle juhusliku hävimise riisikot kandis VÕS § 218 lg 1 ja müügilepingu p 3.4 kohaselt hageja. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused 13.10.2008.a otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Pooled ei vaielnud selle üle, et - poolte vahel sõlmiti 07.09.2006.a kinnistute Pärnu mnt 158B, 158D, 158E ja 158G üürileping, mille kohaselt ÜEP andis AS-i Tarmel kasutusse eelpoolnimetatud kinnistud ja AS Tarmel pidi maksma ÜEP-le üüri 650 000 krooni kuus ning et üürilepingu tähtajaks oli 1 aasta lepingu sõlmimisest ning et leping jõustub poolte vahel kinnistute osas müügilepingu jõustumisest; - 08.09.2006.a sõlmisid pooled kinnistute võlaõigusliku müügilepingu ning asjaõiguslepingud, millega AS Tarmel võõrandas Pärnu mnt 158 B, 158 D, 158 E ja 158 G kinnistud ÜEP-le; - 08.09.2006.a sõlmis AS Tarmel garantii tellijana AS-ga Hansapank ehk garandiga garantiilepingu, nagu käesoleva vaidluse pooled olid üürilepingu punktis 5 kokku leppinud ning tulenevalt garantiilepingust väljastas pank garantiikirja garantii saaja ÜEP kasuks vastavalt poolte kokkuleppele; - 20.12.2006.a toimus kinnistul Pärnu mnt 158E tulekahju, mille tagajärjel muutus 2/3 kinnistul asuvast tootmishoonest varisemisohtlikuks; - tootmishoone kinnistul Pärnu mnt 158E oli OÜ Tarmel Furniture otseses valduses, kes tootis tootmishoones madratseid; - tulenevalt 20.12.2006.a toimunud tulekahjust sõlmisid AS Tarmel ja ÜEP 15.01.2007.a üürilepingu muutmise kokkuleppe, millega vähendati kõigi kinnistute igakuise üüri kogusummat 500 000 kroonini ja - 30.10.2007.a maksis AS Hansapank ÜEP-le garantiisumma 4 602 000 krooni välja.

Pooled vaidlesid selle üle, - kas OÜ Tarmel Furniture oli ÜEP üürnik või AS-i Tarmel allüürnik; - kas garantiikirja väljastamisega tagati üksnes üürimaksete laekumine AS-lt Tarmel ÜEP-le või ka üüritud objekti kahjustamine; - kas AS Tarmel rikkus poolte vahel sõlmitud üürilepingut; - kas kostjal oli alust nõuda pangalt garantiisumma väljamaksmist või on kostja garantiisumma pangalt alusetult saanud ja hagejal on õigus kostjalt selle väljamõistmist nõuda; - kas tulekahju kinnistul Pärnu mnt 158E tekkis 20.12.2006.a õnnetusjuhtumi ehk vääramatu jõu tagajärjel või mitte. Panga ja kostja vahelise õigussuhte aluseks on garantiileping, mille sisu reguleerib VÕS § 155. Panga poolt välja antud garantiikirja punktis 2 garanteerib garant garantii saajale garantiikirja punktis 1 nimetatud kohustuse täitmise tagamiseks kuni 4 602 000 krooni suuruse summa tasumise garantiikirjas toodud tingimustel. Punkti 3 kohaselt peab garantii saaja esitama garandile garantiikirja alusel väljamakse saamiseks kirjaliku nõude, mis sisaldab garantii tellija poolt rikutud kohustuse kirjeldust. Seega garantiikirjaga võttis pank kohustuse maksta kostjale tema poolt esitatud kirjaliku nõude alusel välja garantiisumma. Nagu nähtub garantiikirjast ja VÕS §-st 155 lg 2 ja lg 3 ei sõltu panga maksekohustus garantiiga tagatava kohustuse olemasolust või selle rikkumise tegelikust toimumisest ning pank ei saa kasutada garantiisumma väljamaksmise nõude suhtes garantiiga tagatavast võlasuhtest tulenevaid vastuväiteid. Seega on pank käitunud garantiisumma väljamaksmisel õiguspäraselt. Hageja on väitnud, nagu oleks kostja panga poolt garantiisumma väljamaksmisega alusetult rikastunud ja hagejal oleks õigus nõuda kostjalt garantiisumma väljamõistmist. VÕS § 1028 kohaselt alusetu rikastumise nõude esitamise eelduseks on: kas kostja on rikastunud hageja arvel, kas rikastumine on toimunud hageja soorituse kaudu või soorituseks puudus õiguslik alus. Arvestades asjaoluga, et pank tegi faktilise soorituse ehk garantiisumma väljamaksmise kostjale käesoleval juhul hageja arvel, tuleb panga poolt kostjale garantiisumma väljamaksmist käsitleda hageja ja kostja suhtes hageja sooritusena. Kas soorituse tegemiseks ehk garantii sissenõudmiseks esines kostjal ka õiguslik alus, selleks kontrollis kohus, kas OÜ Tarmel Furniture oli kinnistu Pärnu mnt 158E üürnikuks või allüürnikuks, kas garantiikirja väljastamisega oli tagatud üksnes üürimaksete laekumine AS-i Tarmel poolt ning kas AS Tarmel oli süüdi kinnistu kahjustamises. Asjaolu, et OÜ Tarmel Furniture oli AS-i Tarmel allüürnikuks, tõendasid järgmised tõendid: poolte vahel 08.06.2006.a sõlmitud läbirääkimiste eksklusiivsuslepingu p 1.4d; 08.09.2006.a sõlmitud müügilepingu ja 07.09.2006.a sõlmitud üürilepingu lisad; AS Tarmel ja Põhja Politseiprefektuuri poolt koostatud objekti üleandmise akt Pärnu mnt 158E kohta 23.12.2006.a; 28.12.2006.a J. R. poolt koostatud akt, mille kohaselt ÜEP keeldus 28.12.2006.a Pärnu mnt 158E hoonete otsese valduse vastuvõtmisest; 15.01.2007.a koostatud 07.09.2006.a üürilepingu lisa nr 1; 07.09.2007.a Estconde Invest OÜ kinnituskiri ning 07.09.2007.a koostatud üleandmise-vastuvõtmise akt, milles AS Tarmel annab üürnikuna ÜEP-le kui üürileandjale üle teiste hulgas ka kinnistu Pärnu mnt 158E. Nimetatud tõendid ja tunnistaja J. R. ütlused, milliste kohaselt palus AS Tarmel ÜEP-lt üürilepingus esialgselt kokkulepitud üürisummat vähendada pärast tulekahju toimumist, kuna üüriobjekt hävis ning kõigi Pärnu mnt 158 kinnistute haldamisega tegeles kuni 07.09.2007.a AS Tarmel, lükkavad ümber tunnistaja A. P. ütlused selle kohta, nagu oleks kinnistut Pärnu mnt 158E rentinud OÜ Tarmel Furniture, mitte AS Tarmel. Eelpool nimetatud tõendid tõendasid ka asjaolu, et poolte tahe oli kokku leppida teisiti kui sätestab VÕS § 291 lg 1.

Hageja on küll leidnud, et garantiikirja väljastamisega on tagatud üksnes üürimaksete laekumine, kuid garantiilepingu punktist 1 ei saa kohtu hinnangul teha järeldust, et see tähendaks üksnes üürimaksete tasumise garanteerimist, sest lisaks üüri maksmisele olid pooled leppinud kokku ka vastutuses lepingust tuleneva kohustuse rikkumise eest kahju tekitamise hüvitamises (lepingu p. 11.2). Tootmishoones tuleohtlike ainete ja/või materjalide kasutamine madratsite tootmisel ja selle tagajärjel tekkinud tulekahju ei ole vääramatu jõu tagajärjel aset leidnud õnnetusjuhtum, millest tulenevalt ei saa see olla ka vastutusest vabanemise aluseks rikkumise vabandatavuse alusel. Üürilepingu p-s 11.1 on küll pooled kokku leppinud, et pool ei vastuta oma kohustuse mittetäitmise eest, kui selle põhjuseks oli tema kontrollile mittealluv asjaolu (vääramatu jõud) ja tingimusel, et ta ei oleks saanud mõistlikult asjaolu ega selle tagajärgi ära hoida ega selle mõju kõrvaldada ning et selliseks takistuse põhjuseks võivad olla ka tulekahjud, on madratsite tootmise käigus tuleohtlike ainete kasutamine isiku kontrollile alluv asjaolu ning materjalide süttimist on võimalik vältida. Prokuratuuri teate kohaselt 08.06.2007.a põhjustas tulekahju staatilise elektri sädelahenduse toime Kestoflex liimiaurude süttimisvõimelisele segule ning tulekahju tekkis kuna kohtventilatsioon ei töötanud, staatilise elektri tekkimist ei takistatud piisavalt ning tule levikut soodustas ka lahtine tuletõkkeuks, kuid kõik nimetatud asjaolud allusid AS-i Tarmel ja/või tema allüürniku OÜ Tarmel Furniture kontrollile. Kuivõrd tulekahju süttimist põhjustanud asjaolud kuulusid nii AS-i Tarmel kui ka tema allüürniku mõjusfääri ja vastutusalasse, ei olnud tegemist tulekahju süttimisel vääramatu jõuga ning hageja kandis vastutust üürilepingu p-de 7.1, 8.2, 11.1 ja 11.2 kohaselt kõikide üürilepingus nimetatud kinnisasjade ja hoonete kasutamise ning säilimise ja korrashoiu eest. Kuna hageja üürilepingu p 12.1, mille kohaselt pidi AS Tarmel üürilepingu tähtaja möödumisel tagastama kinnistu ÜEP-le heas seisundis, arvestades harilikku kulumist, täita ei saanud, sest tootmishoone kinnistul Pärnu mnt 158 E hävis, rikkus hageja kostjaga sõlmitud üürilepingut ning lepingu rikkumine ei ole vabandatav. VÕS § 288 lg 5 kohaselt vastutab üürnik allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Sisuliselt sama sätestab ka üürilepingu p.19.1 viimane lause. Kuna hageja ei ole kostjale tekitatud kahju hüvitanud ja kostja ei ole kogu kahju eest saanud hüvitust ka mujalt, oli kostjal õiguslik alus garantii andjalt garantiisumma sissenõudmiseks. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus AS Tarmel palub tühistada maakohtu otsus, teha uus otsus, millega rahuldada AS-i Tarmel hagi täies ulatuses ning menetluskulud jätta ÜEP kanda. Kohus on otsuses vääralt märkinud, et poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et 07.09.2006.a üürilepinguga on antud AS-i Tarmel kasutusse Pärnu mnt 158B, 158 D, 158 E ja 158 G kinnistud. Nähtuvalt üürilepingu punktist 1.2. on kinnistu koormatud üürilepingutega, mis on ammendavalt loetletud lepingu lisas 1. Üürnikul on õigus ise kasutada kinnistu osa, mis ei ole koormatud lisas 1 loetletud üürilepingutega või mille suhtes üürileping lõpetatakse. Hageja ei nõustu kohtu järeldustega VÕS § 103 sisustamisel. Hageja ei saanud mingil viisil mõjutada tulekahju ärahoidmist ning tulekahju tekkimist ei näinud pooled reaalse ohuna ka üürilepingu sõlmimisel ette. Liiati on üürilepingu punktis 11.1. märgitud vääramatu jõuna ka tulekahju. Seega on üürilepingus otsesõnu öeldud, et tulekahju on eelduslikuna käsitletav vääramatu jõu asjaoluna. Tulekahju ei ole vääramatu jõu asjaoluks üksnes siis, kui kohus on kohtuotsusega tuvastanud, et isik on tulekahju tahtlikult tekitanud. Käesoleval juhul ei ole

seda tuvastatud. Lisaks üürilepingu punktist 9 tulenevalt, on kinnistute omanikule ja üürileandjale tagatud, AS-st Tarmel täielikult sõltumatuna, õigus siseneda igal ajal ükskõik millisele kinnistule ja sellel paiknevasse hoonesse, et kontrollida Pärnu mnt 158 kinnistute olukorda. ÜEP ei ole kordagi nimetatud õigust ja võimalust kasutanud ning AS-i Tarmel, OÜ Tarmel Furniture või teiste üürnikega nimetatud õiguse teostamise osas ühendust võtnud. Liiati veel olukorras, kus ÜEP oli täiel määral teadlik kõigist Pärnu mnt 158 kinnistute üürnikest ja nende tegevusest, sh OÜ Tarmel Furniture madratsitootmisest Pärnu mnt 158E tootmishoones ja sellega kaasnevatest riskidest. Asjaolu, et Pärnu mnt 158E tootmishoone tulekahju oli vääramatu jõu asjaolu, nähtub ka 16.10.2007.a AS If Eesti Kindlustus poolt väljastatud kinnituskirjast, mille kohaselt oli tulekahju kindlustusjuhtum ehk õnnetusjuhtum. Lisaks on Tallinna Ringkonnakohus 05.09.2007.a kohtumääruses tsiviilasjas nr 2-07-24611 lugenud tuvastatuks asjaolu, et tulekahju oli õnnetusjuhtum, milles puudub AS-i Tarmel või OÜ Tarmel Furniture süü. Samuti ei nõustu hageja kohtu seisukohaga, nagu oleksid AS Tarmel ja ÜEP antud juhul leppinud kokku teisiti VÕS § 291 lg-s 1 sätestatust. Ühestki kohtuotsuses käsitletud tõendist nimetatud asjaolu ei tulene. Arusaamatuks jääb, millist tähendust omab antud vaidluses AS Hansapank (AS Swedbank). Hageja ei ole esitanud nõuet AS-i Swedbank vastu ega ole palunud kohtul hinnata krediidiasutuse tegevuse õiguspärasust garantiisumma väljamaksmisel. Lisaks taotles AS Tarmel AS Hansapank tegevusega puutuvalt 17.10.2007.a esialgse abinõu kohaldamist, mis oleks seisnenud AS-l Hansapank ÜEP-le garantiisumma väljamaksmise keelamises, kuid nimetatud taotluse jättis Harju Maakohus rahuldamata. Samuti ei oma antud asja õige lahendamise, so ÜEP poolt garantiisumma saamise sisulise õigustatuse seisukohast vähimatki tähtsust AS Hansapank tegevus garantiisumma väljamaksmisel. Maakohus on hinnanud valesti tõendeid Pärnu mnt 158E üürniku ning võimaliku AS-i Tarmel ja OÜ Tarmel Furniture vahelise allüürisuhte analüüsimisel. Kohus on võtnud arvesse küll tunnistaja J. R. subjektiivsed ja kahtlevad ütlused OÜ Tarmel Furniture poolt AS-i Tarmel allüürnikuks olemise kohta Pärnu mnt 158E kinnistut puutuvalt, kuid on jätnud täielikult hinnangu andmata A. P. ütlustele, lugedes viimased omapoolset põhjendust esitamata ümberlükatuks. Ainetu on maakohtu seisukoht, nagu tõendaks OÜ Tarmel Furniture poolt AS-i Tarmel allüürnikuks olemise fakti 23.12.2006.a sõlmitud objekti üleandmise akt aadressil Pärnu mnt 158E Tallinn. Esmalt on väär maakohtu väide, et see on koostatud AS-i Tarmel ja Põhja Politseiprefektuuri vahel. Lähtuda tuleb ja saab üksnes pooltevahelistest dokumentidest, milledes on vastastikune tsiviilsuhe määratletud. Samuti ei tõenda AS-i Tarmel poolt Pärnu mnt 158E kinnistu üürnikuks olemist 07.09.2007.a koostatud üleandmisevastuvõtmise akt. Viimase allkirjastamisega ei ole apellant mingil viisil kinnitanud, nagu oleks ta Pärnu mnt 158E üürnikuks. Hageja ei nõustu kohtu väitega, nagu tõendaks OÜ Tarmel Furniture poolt AS-i Tarmel allüürnikuks olemist poolte vahel 08.06.2006.a sõlmitud läbirääkimise eksklusiivsuse lepingu alapunkt 1.4.(d). Esiteks sõlmiti nimetatud leping enne üürilepingut ja müügilepingut ning väljendas üksnes osapoolte kavatsusi edasiseks tegevuseks. Teiseks on nii üürilepingus kui müügilepingus fikseeritud AS-i Tarmel ja ÜEP vahelised suhted piisavalt, mistõttu puudub vajadus täiendavalt läbirääkimiste eksklusiivsuse lepingu hindamiseks. Põhimõtteliselt on väär kohtu poolt 15.01.2007.a sõlmitud üürilepingu lisale nr 1 antud tõlgendus, et peale Pärnu mnt 158E tootmishoone põlengut palus

AS Tarmel kui ÜEP üürnik üürisumma vähendamist. Üürilepingu lisa nr 1 sõlmimine tulenes poolte soovist fikseerida omavahel kokku lepitud tegevus seoses Pärnu mnt 158E tootmishoone põlengu järgsete tagajärgede fikseerimisega ning kuna ÜEP-l puudusid rahalised vahendid koristus- ja taastustööde teostamiseks, võttis need enda peale AS Tarmel. Samuti vähendati igakuist üürimakset põhjusel, et OÜ Tarmel Furniture ei saanud enam Pärnu mnt 158E tootmishoonet kasutada. Maakohus on oma otsuses laiendanud garantiikirjas garantiikohustuste kohta märgitut. Garantiikirja p 1 sõnastust ei ole võimalik laiendada üürilepingu p-i 11.2 alusel, kuna garantiikaitse hõlmas üksnes ja ainult üürilepingust tulenevat AS-i Tarmel maksekohustust, so üüri ja kõrvalkulude tasumist. Seoses AS-i Tarmel vabandatavust tõendavate dokumentide hindamisega on kohus erapoolikult ja meelevaldselt teinud hagejat kahjustavaid järeldusi. Esiteks ei oma Põhja Ringkonnaprokuratuuri 08.06.2007.a vastus teabenõudele AS-i Tarmel vabandatavuse aspektist vähimatki tähendust. Nimetatud vastuses ei ole sõnagagi märgitud ei AS-i Tarmel ega OÜ-t Tarmel Furniture. Liiati on tegemist Põhja Ringkonnaprokuratuuri tööversiooniga kriminaalasja kohtueelsel menetlemisel. Teiseks ei oma käesoleva vaidluse aspektist ja AS-i Tarmel vastutuse analüüsimisel vähimatki tähtsust Pärnu mnt 158E tootmishoone tulekahju tekkepõhjus. Ekspertarvamused on esitatud tulekahju toimumise ehk tehniliste aspektide osas, mitte AS-i Tarmel, OÜ Tarmel Furniture või kolmanda isiku vastutusse puutuvalt. Lisaks on käesoleval juhul kohus enam kui meelevaldselt võrdsustanud AS-i Tarmel võimaliku rikkumise vabandatavuse hindamisel OÜ Tarmel Furniturega. Väär on kohtu seisukoht, mille kohaselt hageja kandis vastutust üürilepingu p-de 7.1, 8.2, 11.1 ja 11.2 kohaselt kõikide üürilepingus nimetatud kinnisasjade ja hoonete kasutamise ning säilimise ja korrashoiu eest. Punktist 7.1 tulenevalt ei olnud hageja üürilepingu alusel Pärnu mnt 158E üürnikuks. Pooled on vastava asjaolu ka müügilepingu punktides 1.11.1., 3.2.,

kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Vaidlus poolte vahel on selle üle, kas hageja rikkus poolte vahel sõlmitud üürilepingut, millest tulenevalt oli kostjal alus nõuda pangalt garantiisumma väljamaksmist või on kostja saanud garantiisumma pangalt alusetult, samuti selles, kas OÜ Tarmel Furniture oli kostja üürnik või hageja allüürnik, kas tulekahju kinnistul Pärnu mnt 158E tekkis õnnetusjuhtumi ehk vääramatu jõu tagajärjel või mitte ning kas garantiikirja väljastamisega tagati kostjale üksnes üürimaksete laekumine või ka üüritud objekti kahjustamine. Maakohus, jättes hagi rahuldamata, on põhjendatult asunud seisukohale, et hageja rikkus kostjaga sõlmitud üürilepingut ja lepingu rikkumine ei olnud vabandatav. Kolleegium nõustub maakohtuga. VÕS § 288 lg 5 kohaselt vastutab üürnik asja allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Kaebuse seisukohad, et hageja ei olnud kinnistul Pärnu mnt 158E tulekahjus hävinud hoone üürnik ja et hageja poolte vahel sõlmitud üürilepingut ei rikkunud, ei võimalda hagi rahuldada. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja oli üürilepingu (I kd tl 54-88) järgi kinnistu üürnik. Üürilepingu p 19.1. viimasest lausest tulenevalt oli hageja vastutav allüürnike tegevuse eest nagu enda tegevuse eest ja kohustatud hüvitama üürileandjale (kostjale) mistahes kahju ja kulud, mida allüürnik viimasele tekitab. Kolleegium nõustub maakohtu käsitlusega, et tulenevalt poolte vahel 08.06.2006.a sõlmitud läbirääkimiste eksklusiivsuslepingu p-st 1.4.(d) ning 08.09.2006.a sõlmitud müügilepingu ja 07.09.2006.a sõlmitud üürilepingu lisade kohaselt kohustus hageja pärast üürilepingu sõlmimist viivitamatult sõlmima kirjalikud allüürilepingud temaga seotud üürnikega (Tarmel Furniture OÜ, Tarmel Puit OÜ, Baltic Pocket OÜ, Puumel OÜ). Vaidlust ei ole selles, et hageja on OÜ Tarmel Furniture ainus osanik ja tunnistajate J. R. ja A. P. kohtuistungil antud ütluste kohaselt eksklusiivsuslepingu p 1.4.(d) ei muudetud. Puudub vaidlus, et hageja pärast müügilepingu sõlmimist OÜ-ga Tarmel Furniture kirjalikku allüürilepingut ei sõlminud. Tulenevalt eksklusiivsuslepingu p-st 3.1. oli pooltevahelise õigussuhte sisuks kinnistute müük hagejalt kostjale ja selle järgselt kinnistute kohene hagejale tagasiüürimine hageja majandustegevuse jätkamiseks, millega ei kaasnenud kostja soovi saada üürilepingu kehtivuse ajal endale kinnistute valdust ega kontrolli kinnistutel toimuva tegevuse üle. VÕS § 29 lg 1 kohaselt on lepingu tõlgendamisel määrav poolte tegelik ühine tahe. Kolleegium leiab, et poolte tegelikuks ühiseks tahteks oli müügilepingu järgselt kinnistute eest täieliku vastutuse jätmine hagejale kuni kinnistute otsese valduse ja riisiko üleandmiseni (07.09.2007) kostjale ja hageja kohustus sõlmima allüürilepingud endaga seotud tütarühingutega. Et kinnistud jäid müügilepingu järgselt hageja kui põhiüürniku valdusesse, tulenes ka müügilepingu p-st 3.4, mille kohaselt lepingu eseme juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko läheb ostjale üle otsese valduse üleandmisel ja üürilepingu p-dest 1.1, 8, 10.7 ja 10.8, mille kohaselt jäid kinnistud hageja valdusesse, kellele jäi seega ka täielik vastutus kinnistute ohutu kasutamise ja säilimise eest üürilepingu kehtivuse ajal. Asjaolu, et hageja võttis kostja ees kohustuse allüürisuhete loomiseks OÜ-ga Tarmel Furniture, lükkab ümber hageja tõlgenduse, nagu oleks OÜ Tarmel Furniture saanud kostja suhtes ise üürnikuks. Et hageja käitus kinnistul Pärnu mnt 158E üürnikuna, kinnitavad kohtu poolt hinnatud tõendid, mida ei ole vaidlustatud: kostja 28.12.2006 nõudes esitatud faktiväiteid (I kd tl 159160), mille kohaselt anti Pärnu mnt 158E tootmishoone üürilepinguga hageja kasutusse; 23.12.2006 akt, milles hageja kinnitab, et “AS Tarmel on kinnistu (objekti) haldaja ja kasutaja

lepingu järgselt 08.09.2007.” (I kd tl 75); üürilepingu lisa nr 1 (I kd tl 79) preambula p-d (A) ja (B), millega hageja kinnitas, et ta üüris mh Pärnu mnt 158E hoonet 07.09.2006 üürilepinguga ning see hoone oli tema valduses tulekahju toimumise ajal. Asja materjalidest nähtub, et üürilepingu lisa nr 1 (I kd tl 79-81) sõlmimise tingis asjaolu, et hageja nõudis üüri vähendamist, tulenevalt Pärnu mnt 158E hoone hävimisest 20.12.2006 tulekahju tagajärjel. Kolleegium ei nõustu apellandi väitega, et kinnistul Pärnu mnt 158E asuv hoone, mida kasutas majandustegevuseks OÜ Tarmel Furniture, oli viimasele antud üürile kostja poolt. Sellisel juhul puuduks mõistlik selgitus, miks hageja tulekahju tagajärjel üüri vähendamist nõudis. Samas kinnitab hageja kui kinnistu üürniku käitumist üheselt ka pärast tulekahju hageja poolt tulekahjus hävinud hoone aluse platsi allüürile andmine (I kd tl 84). Väär on hageja väide, et kostja kinnitusel jäi OÜ-ga Tarmel Furniture 03.01.2005 sõlmitud kirjalik üürileping müügilepingu sõlmimisega kehtima. See on vastuolus hageja poolt maakohtu istungil antud selgitusega, mille kohaselt hagejal ei olnud sõlmitud oma tütarettevõtetega kirjalikke üürilepinguid ja kooskõlas tabelis (II kd tl 407) alates reast „Tarmeliga seotud“ sellekohaste andmete puudumisega. Ülaltoodu kinnitab, et poolte ühine tegelik tahe oli pärast kinnistute ostmist jätta hagejaga seotud isikud hageja allüürnikeks ja seega välistada nende üürilepingute üleminek kostjale. Selline, VÕS § 291 lg 1 erinev kokkulepe on lubatud, sest VÕS § 291 lg 1 on dispositiivne. Arvestades seejuures ka poolte tehingu ja seotud isikute eripära, on selline kokkulepe ka mõistlik. Kolleegium nõustub maakohtu poolt tuvastatuga, et poolte tahe oli kokku leppida teisiti kui VÕS § 291 lg-s 1 sätestatu. Üürilepingu p-de 7.1, 8.2, 11.1 ja 11.2 kohaselt kandis hageja vastutust kõikide üürilepingus nimetatud kinnisasjade ja hoonete kasutamise, säilimise ja korrashoiu eest, p 12.1 kohaselt kohustus hageja üürilepingu tähtaja möödumisel tagastama kostjale kinnistu heas seisundis, arvestades harilikku kulumist. VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Tulenevalt müügilepingu p-st 3.4 pidi kinnistute juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko kostjale üle minema kinnistute otsese valduse üleandmisel. Seega vastutas hageja kuni kinnistu otsese valduse kostjale üleandmiseni kinnistu kahjustamise eest sõltumata kahjustamise põhjusest, nagu maakohus põhjendatult leidis. Ilmselgelt ei vasta tules hävinud hooneta kinnistu asja lepingujärgsele kasutamisele, mida hageja ise kinnistu tagastamisel 07.09.2007 kinnitas ja kolleegiumi hinnangul ka nõustus sellega, et ta on üürilepingut rikkunud. Kolleegium ei nõustu kaebuse väidetega tulekahjust kui vääramatust jõust ja tulekahju põhjuste kohta esitatud tõenditele antud hinnangust. Et hageja kandis tulekahju toimumise hetkel asja hävimise ja kahjustumise riisikot nagu omanik, ei oma väide, et 20.12.2006 tulekahju põhjustas vääramatu jõud, hageja vastutuse piiritlemisel tähtsust. VÕS § 101 lg 3 ja 103 lg 2 ei seosta vabandatavust võlgniku ehk hageja süü või tahtlusega, õiguskaitseorganite vm isikute kirjade või üürileandja õigusega üürniku tegevust kontrollida. Ebaõige on hageja seisukoht, et tulekahju on eelduslikult ja alati vääramatu jõud. Hageja sellekohased väited ei rajane seadusele ega pooltevahelisele lepingule. Tootmisprotsessis arvesse võetud riski realiseerumine ei ole vääramatu jõud. Maakohus leidis põhjendatult, et tootmishoones tuleohtlike ainete ja/või materjalide kasutamine madratsite tootmisel ja selle tagajärjel tekkinud tulekahju ei ole vääramatu jõu tagajärjel aset leidnud õnnetusjuhtum ja hageja ei vabane vastutusest rikkumise vabandatavuse alusel. Kolleegium sellega nõustub.

Madratsitootmises tuleohtlike ainete kasutamine on isiku kontrollile alluv asjaolu, samuti saab selliste ainete süttimist mõistlikult vältida. Nähtuvalt asja materjalidest on hageja tootmisprotsessis arvestanud tulekahju puhkemise riskiga, mh oma tööohutusanalüüsi madratsitootmist puudutavas osas (II kd tl 429-430) ja seega ei ole hageja ja tema allüürniku OÜ Tarmel Furniture tootmisrisk üürilepingu p-de 8.1, 11.1 ega VÕS § 103 tähenduses vääramatu jõu asjaoluks. Eeltoodu alusel on ebaõige hageja väide, et tulekahju tekkimist ei saanud ta ette näha. Tunnistaja A. P. ütlustega kohtuistungil on tõendatud, et hoones toimunud tootmisprotsess oli tuleohtlik, mis oli hagejale teada. Samas ei nähtu asja materjalidest, et hageja oleks kostjat müügieelsete läbirääkimiste ajal teavitanud Pärnu mnt 158E kinnistul asuvas hoones tootmises valitsevatest võimalikest ohtudest. Tõendatud on ja vaidlustatud ei ole asjaolusid, et tulekahju tekkis, kuivõrd kohtventilatsioon ei töötanud, staatilise elektri tekkimine ei olnud piisavalt takistatud, tule levikut soodustas lahtine tuletõkkeuks - tegemist ei ole üleloomulike ega ületamatute, vms asjaoludega. Need on kõik asjaolud, mis allusid hageja kontrollile (üürilepingu p 10.6-10.9) ja millega hageja oli tööohutusanalüüsis juba arvestanud. VÕS § 103 lg 1 teise lause kohaselt eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Tulenevalt poolte lepingulisest suhtest (üürilepingu p 12.1) kannab kostja ees lepingule mittevastava asja üleandmise eest vastutust hageja, sõltumata vabandatavusest (VÕS § 103 lg 4) ka juhul, kui kahju ei põhjustanud vahetult hageja ise. Kaebuse väited maakohtu poolt tõenditele antud ebaõigete hinnangute kohta ei ole põhjendatud. Et maakohus hindas tõendeid erinevalt hageja poolt neile apellatsioonimenetluses omistatavast tähendusest, ei ole menetlusnormi rikkumine, mis annaks aluse otsuse tühistamiseks. Maakohtu otsus vastab tõendite hindamise osas TsMS §des 232 ja 436 sätestatud nõuetele. Kolleegium märgib lisaks, et kohtuotsuse viide garandi AS-i Hansapank käitumisele omab tähendust seetõttu, et Hansapangale esitatud garantii väljamaksmise nõue (I kd tl 83) koosmõjus garantiikirja p-ga 1 (I kd tl 73) ja üürilepingu p-dega 5, 15.3 ning eksklusiivsuslepingu p-ga 3.2.d lükkab ümber hageja väite kostja alusetust rikastumisest. Viide kinnitab, et garantii tagas ka hageja kahju hüvitamise kohustust, mille rikkumisele kostja oma nõudes tugines ja nii mõistis seda ka garant, kellelt paluti garantii väljamakset selgesõnaliselt hageja kahju hüvitamise kohustuse rikkumise tõttu. Tagasi nõutava garantiisumma väljamõistmiseks kostjalt õiguslik alus puudub. Üürilepingu p 5, 15.3 ja garantiikirja p 1 kohaselt tagas garantii kõiki hageja üürilepingust tulenevaid kohustusi (sh kahju hüvitamise kohustust). Seega on käesolevas asjas hageja poolt tagasi nõutav summa õigesti tasutud kostjale tekitatud kahju osaliseks hüvitamiseks. Kostja ei ole hageja arvel alusetult rikastunud. Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ning apellatsioonkaebuse rahuldamata. Esimese astme kohtu menetluskulud tuleb jätta hageja kanda vastavalt otsuses esitatud jaotusele. Apellatsioonimenetluse menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 kohaselt koosmõjus § 171 lg-ga 1 hageja AS-i Tarmel kanda.

Ülle Jänes

Ande Tänav

Urmas Reinola

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.